限购政策对楼市的影响

第一篇：限购政策对楼市的影响

限购政策对楼市的影响

限购令对楼市影响较大 多数开发商并未降价

刚刚过去的8月，上海楼市经历了近6年来同期最惨淡的交易行情。来自中国房产信息集团的统计数据显示，今年8月上海商品住宅成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%，创下了2005年以来8月份上海商品住宅市场成交量的新低。

另据中国房地产指数系统同期发布的 “百城价格指数”，8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格为15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。

由此可见，今年以来不断出台的调控政策正在显效。那么，未来几月楼市是否会继续降温？

限购令对楼市影响较大: “今年8月份，上海楼市成交量出现大幅回落，这是早可以预见的。”德佑地产研究主任陆骑麟认为，7月份国务院常务会议明确，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不少购房者寄望限购令升级后，大型开发企业因资金链收紧而加速对一线城市房价调整的步伐，转而再次陷入观望。而上海对补税单做法的不予认可，也加重了外地客户的观望情绪，导致成交量萎缩。

从全国范围来看，本轮宏观调控政策中的限购政策，对抑制房价过快上涨起到了较为明显的作用。据中国房地产指数系统统计，今年8月份，全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，与7月份基本持平，其中56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。上海、北京、广州等十大城市的平均价格出现去年9月份以来的首次下降，也与今年这些城市先后出台限购政策有关。具体来看，价格上涨的城市比上月减少3个；而重庆(主城区)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个，除重庆(主城区)下降1.12%外，其余6个城市降幅均在0.5%以内。多数开发商并未降价： 尽管楼市成交量出现下跌，成交均价也有下降迹象，但业内人士分析，目前楼市均价的下降，还是与成交结构有关，具体楼盘的价格下跌还不明显。

据德佑地产统计，受到“沪四条”堵漏效应的影响，今年8月份上海楼市单价3万至5万元的中端楼盘成交面积下跌严重，跌幅达到了43.4%。不过在终端市场受创严重的情况下，全市商品住宅的均价只下跌了1.1%，依然处于接近2.2万元/平方米的高位。这也从侧面反映了大多数开发商并没有真正下调房价。

虽说二手房交易同样冷清，但当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。据上海中原地产介绍，近期改善型二手房买家聚集在次中心区域，如闵行莘庄板块，该板块内投资性房东已经售出离场，目前房源在售的房东多数也是为了置换。莘庄南广场的房源均为2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品质及价格相对稳定，因此其议价空间最高只有约5%。由于新房价格低开，而二手房东咬住价格不放，部分区域还出现了“一二手房价倒挂”现象。金九银十”前景堪忧：

眼看传统的“金九银十”季即将到来，最近，开发商们纷纷备货，以期在传统的销售旺季内取得销售佳绩。但种种迹象显示，今年的“金九银十”前景堪忧。

“房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，现阶段我国楼市正处在史上最严厉的调控期，且短期内政策将延续从紧态势，与此同时，当前货币供应量持续减少、存款准备金率处在历史峰值、基准利率处在加息周期等，也将作用于楼市。因此，他认为未来几个月楼市将继续降温。

在这样的市场背景下，越来越多的市场人士和购房者认为，开发商唯有通过实实在在的价格松动，才能撬动销售，否则“金九银十”难以出现。搜房网数据监控中心一份对全国46个城市的购房者调查结果显示，有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”不会如期而至，而认为“金九银十”仍会是销售旺季的购房者占比不足四分之一。房企掀起并购热潮：

正当开发商和购房者不断博弈之时，有一组数据似乎表明，已有一些开发商已经 “屏不住”，转而通过并购整合的方式寻求出路。“今年上半年，房地产行业并购案例达57起，同比增加27起，居各大行业之首。”易居研究院企业研究中心首席研究员周建成说，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道 据介绍，今年我国房地产行业并购案例持续高速增长，呈现并购案例数和并购金额 “双高”的特点。目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。这或许预示着，经过宏观调控，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。

第二篇：北京楼市2010年限购政策

北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房

2010年5月起，同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房；商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；不能提供5年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款也被暂停。

北京市政府发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。北京也是“国十条”出台后，全国大城市中首个公布地方楼市新政的城市。

成年子女可单独新购住房

限购不计已有住房，不完全禁止改善性需求

这次政策出台后，每个家庭只能再买一套商品住房。过去有多少套住房，因为政策中并未表述，因此不计入内。限购一套新房，既包括一手房，也包括二手房。

对于“同一家庭”如何认定？原则上“同一家庭”是指一对夫妻带着一个未成年的孩子。同时，对于改善性需求也并没有完全禁止。如果孩子已经成年将就业结婚，就可以分户出去，不再属于同一家庭，孩子自己也可以再购买一套商品住房。

对于对“同一家庭”的认定，将来可能会需要买房人提供相关证明，如户口本等。户口本上标注了出生年月日，是否属于成年人就可以看出。对于外地人，如果在京购房，也将执行该规定。

提醒买房者，一定要认识到政策严厉程度，在购房前自己要清楚是不是第二套或第三套，不能冒险。“因为购房合同和贷款合同是分开的，开发商在购房合同中一般会注明，多长时间不能办下贷款，就要把全款付清。否则就是违约。如果现在还去买多套房，到时候办不下贷款，所有损失都需要由消费者自己承担。即便网签过了，还要不断复核，一旦查出，最终是无法办理房产证的。”

第三篇：限购政策对我国房价的影响

限购政策对我国房价评估值影响分析

摘要：房地产限购政策经过了长时间的修改和演变，成为今年最新出台的“国八条”。这种行政直接干预的新政策，对我国房价评估值和交易价格将产生积极影响，有利于抑制投机投资行为，从而抑制房价过快增长，缓解城市住房压力。本文将使用房地产评估的市场法就第二套、第三套房限购政策、新房贷政策和房产税开征三方面对房价评估值的影响作出分析。

关键词：限购令；房价评估值；影响；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限购政策

（一）中央及各地的限购政策

2011年1月26日国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。国务院出台新国八条房地产调控政策，控制房价过快增长。在国内房价居高不下的形势下，从2010年初开始，国务院便依次颁布了“国十条”、“9·29新政”，意图对房价进行有效抑制，缓解房地产市场的压力。但是这些软性措施的成效并不明显，于是，在2011年初便出台了“国八条”，这是多年来我国政府首次对房地产市场进行直接的行政干预。

国八条的具体内容为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；

3、本地2套房和外地1套房家庭将停购；

4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；

5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷；

6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；

7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；

8、坚持和强化舆论引导。

在新国八条出台以后，各个城市纷纷出台限购政策，对新国八条做出了回应。其内容基本围绕“国八条”为中心，具体细节有所变动。作者现居城市郑州市也在2011年初出台了相应政策：

“2011年1月5日起在本市建成区内对人口过密区域和其他区域实施差异化的限购政策。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购一套商品住房。”

郑州市的限购政策是围绕中央的限购政策而制定的，在购房套数上有所区别。同时又根据本市自身条件，增加了“本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。

类似地，厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州等几十个大型城市也都纷纷出台限购政策，内容在与国八条保持基本一致的前提下，在限制范围、限制时间、纳税以及缴纳社会保障金的年限等方面依据自身情况有所更变。最大的差异则在于对“限购”的界定。这其中，最大的分岐有两点。分岐之一，限购区域有所不同。分岐之二，对外地人的限制条件有点差异。总体而言，东部繁华地区偏严，中西部偏宽。从上述实例不难发现，这些条例、细则的核心内容即是“限购”。

（二）限购的本质

什么是限购？其本质是什么？

限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。房地产限购的一个本质则是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。

限购新政的本质，就是采用行政手段临时性地冷冻一部分需求，即局部性的资本管制，这是机制设计理论的具体运用。房产限购成功的关键在细节，在于设计一个有效甄别消费需求和投资需求的机制。房产限购是过渡性的制度安排，在今天的环境下，它比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，因为它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。

从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。

限购是对泡沫房价持高不下而采取的必要而强硬干预措施。泡沫房价即房产价格本身远远超出房产价值，如果任由房价按照现有趋势增长，最终必将导致房地产市场的崩溃。例如清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为：地产限购是强力降温药。“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”

（三）限购政策的演变过程

限购并不是一个新话题，它在经过不断地修改、改革后，限制条例不断明朗，条件也更加严厉、苛刻。

2010年4月出台“国十条”中首次提出：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。结果只有北京在5月出台了措施，暂时规定一个家庭只能新购一套商品住宅。

“9·29新政”中严厉了许多，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。其后至今年1月，上海、深圳、福州、厦门、温州、广州等20余城市也加入限购阵营。

中央通过“国十条”稳定房价效果欠佳的情况下，又对限购条款进行修改，使之更为严格。

于是，今年1月26日出台的国八条中，限购令再次升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

二、限购政策对我国房价评估值的影响

房地产价格评估是提高银行信贷质量，防范信贷风险的重要手段，房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款以及房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。科学评估房地产抵押物的价值是合理有效利用银行信贷资金，构筑房地产贷款风险防范的屏障。

采用市场法对资产进行评估的理论依据是：在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体来说，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样的道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。

在采用市场法对房地产进行评估时，关键是确定近期发生的类似房地产交易实例、交易价格、和需要考虑的修正因素及如何对它们进行量化。修正因素有交易情况因素、交易日期因素和房地产状况因素。交易情况修正主要是修正交易实例的交易价格；交易日期修正主要是把交易实例的交易日期修正为评估基准日；房地产状况因素修正主要是对交易实例的区位状况、权益状况和实物状况进行修正。

市场法的基本计算公式为： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地产评估价格；

P’——可比交易实例价格；

A——交易情况修正系数；

B——交易日期修正系数；

C——房地产状况修正系数。

成本法是以取得被估资产的的重置成本为基础的评估方法，是房地产评估的基本方法之一。任何投资者在购买某项资产时，所愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行成本。房地产评估的成本法认为房地产评估值等于重置一宗与待估房地产效用相同的房地产所需耗费的各项费用与一定的利润与税金之和。

新建房地产成本评估的基本计算公式为：

新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润 成本法可以单独使用，也可以作为市场法的辅助和检验手段。

下面，我们将运用市场法评估原理和市场法、成本法计算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限购政策、新房贷政策和房产税开征这些新政策对房价评估值的影响。

（一）第二套、第三套房屋限购政策对房屋评估值的影响

“国八条”明确规定：本地二套房和外地一套房家庭将停购。各地也针对自身情况相应对购房套数作出限制。限制购房套数的条款限制了有房者以地产升值、投机倒卖为目的的购房。

房地产评估市场法的操作步骤为：交易实例收集；确定可比交易实例；进行因素修正。因素修正包括交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正。

在进行房地产买卖时，由于价格的个性比较明显，在采用交易实例时需要考虑其中交易情况的个别差异，需要对选取的交易实例进行交易情况修正。将交易实例调整为正常交易。

对购房套数的限制属于“政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制，在政策上给予某些优惠或限制，甚至对一些房地产交易进行干预和管制”的特殊情况，需要进行交易情况修正。限购政策就属于政府为了控制房地产市场，在政策上给予限制。确定了交易情况影响因素后，需要测定各因素对价格的影响程度，并量化为具体的修正比例或系数。根据修正系数调整交易价格，修正公式为：

交易情况修正后的正常价格=交易实例价格× =交易实例价格×

正常情况指数交易实例情况指数100

（）

联系限购政策实施后各地房价变化情况，可以得出房价变化是分三阶段展开。第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升。

经过这样三个阶段的变化，房地产行业所呈现的价格狂热状态就会缓和，居高不下的房价也会回落，而房地产的交易量则会保持在一个相对稳定的状态。总体的结果是房价下降和交易量的减少（投机投资的减少）。

综上可知，可比交易实例价格P’可以通过交易实例的收集得到，交易情况修正系数A，B，C则是根据正常交易情况指数、基准评估日价格指数、待估对象房地产状况指数与可比实例的相应指数的比值得到的。

如果交易实例的成交价格低于正常情况下的成交价格，则分母小于100；如果交易实例的成交价格高于正常情况下的成交价格，则分母大于100。由于房价经过三个阶段的变化会出现下滑，也即交易实例成交价格高于正常情况下成交价格，此时得到A值变小，也即交易情况修正后的正常价格会出现下降。

第二套、第三套房限购目的旨在限制投资投机行为，如本地二套房停购这一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高价出售的行为；人口一套房停购，抑制了一些人选择在房价高、上涨快的城市炒房的投资行为。

这条政策实施后，最显著的效果是各地房产成交量显著下降。根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%。

（二）新房贷政策对房屋评估值的影响

新房贷政策在“国八条”中体现为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。国务院在2011年4月17日发出的通知中再次指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对于二套房，不仅有房贷首付方面的要求，同时规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

目前房地产市场中存在不少以投资为目的的买房者，政策的调整，会给他们带来不小的打击。一些投资者为减轻贷款压力，同时也担心新政策出台会导致楼市波动，所以选择了在现在这个时候出售房源。同时，政策的变动也会改变购买者对后市的预期，一些抱着“再等等” 心态的买房群体也会出现。另外，一部分人还会因为首付款不足而推迟购房。

运用市场法基本运算公式P=P’·A·B·C进行分析，房贷的提高主要对交易情况修正系数A和交易日期修正系数B存在影响。根据交易情况修正后的价格公式可知，由于二套房房贷水平提高，从而使交易实际情况指数高于正常情况指数，即交易情况修正系数A小于1。

由于房贷提高，很多消费者延缓了购房计划。房贷新政实施后，高房价大体呈现下降趋势。因为房价变动趋势基本稳定，在定性分析时，不妨假定房价是以一个固定指数a%下降，而延缓购房的月份为n，则在n个月后，交易实例进行交易日期基准价格为：

P=P’×（1-a%）n

即评估基准日价格指数小于交易实例交易日的价格指数，从而使得交易日期修正系数B小于1。显然这个价格小于交易实例价格。

根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%，而深圳日均成交量较之最高值下降八成。

随着银行开始提高对第二套住房的房贷门槛，二手房市场近来已逐步呈现出供应放量、需求趋缓的迹象，部分二手房中介处甚至还出现了房东降价销售的新动向。银行房贷新政无疑已对部分房东产生了心理影响。在房东不再一味加价的同时，市场供求关系也在逐步发生变化，供给开始放量，需求则趋缓。

（三）房产税开征对房价评估值的影响

国务院4月17日发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

根据税法规定，房产税的计算方法为：按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为（按年征税）：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% 房产税属于个人财产税，征税对象为房屋。根据市场法评估计算原理，当对房屋征收房产税后，交易实例情况指数会高于正常情况指数。这时交易情况修正系数A小于1，交易情况修正后的正常价格会下降。

以美国为例，这是目前世界公认的房价最为稳定的国家之一。其房价稳定的原因除了人均占有土地资源多，住房压力小以外，还有一个重要原因，就是美国的高额房产税。在美国，一套普通商品房每年要纳税几万美元。房产税发挥了税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，一方面抑制居民过高过快的消费需求，另一方面，对于投资投机目的的购房，因为每年要缴纳高额房产税，如果房子没有及时转手，那么房产税就要由投机者承担。这样以来，投资投机者就必须为投机行为要承担的风险做好准备。

对第二套、第三套房屋限购、采用新房贷政策、开征房产税，这些政策的目的都在于改变供求关系。根据资产评估的市场法的理论依据，在市场经济条件下，商品（资产）的

价格受供求规律的影响。当市场处于供不应求的卖方市场时，商品价格会上升；当市场处于供过于求的买方市场时，商品价格会下降。限购政策的实施，从表面上抑制消费需求，采用行政手段临时性冻结部分消费需求，降低消费热度。进而使供求关系进一步趋于平衡。由于任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况，所以当供求关系缓和时，房价也会相应下降。这与我们运用市场法和成本法分析得到的评估结果是一致的。

三、限购政策下今后房价走势

“国八条”出台后，重点城市住宅量价发生变化。多数城市成交量受到影响，百城价格涨幅得到明显遏制。

受限购政策和传统淡季春节的双重影响，2月住宅成交量出现大幅下滑，第6周(1.31-2.6)达到最低点。①春节过后，与以往情况相同，成交量有明显回升，但仍低于春节前水平。从环比来看，10个代表城市(北京、上海、广州、南京、天津、杭州、青岛、成都、宁波、东莞)中，只有天津和成都环比上升，涨幅分别为15.2%和2.7%，其他城市环比均有不同程度下降，其中青岛下降幅度最大，降幅76.3%；但是从同比来看，仅北京、上海、青岛同比下降，北京下降最大43.2%，青岛最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但从最近两周(2.28-3.13)的数据来看，春节后成交量回升的态势并未延续。

一线城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈现下降趋势；二三线城市中仅大连保持较大的涨幅，其余大部分城市或开始出现下降苗头或已经大幅下降，17个城市最近两周的总成交量在100万-150万平方米之间，明显低于新政出台前的200万平米以上。

这些数据已经表明：一系列限购政策正在开始逐步发挥效应，对市场成交量的抑制作用正在扩散。

从价格来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，比上月缩小近一半，这表明1月出台的新政已对房价上涨势头产生显著影响。其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。

根据最新消息，社会科学院于2011年5月5日发布2011年《房地产蓝皮书》，探讨了我国房地产发展中的热点问题，展望了“十二五”房地产市场的变化趋势，根据蓝皮书的预计，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。

蓝皮书认为，目前我国房地产市场存在地方政府过度依赖土地财政，保障性住房建设严重滞后、监管力度不够，房地产宏观调控效果没有完全表现出来，房地产税费制度不合理等问题。

蓝皮书预计，2011年房地产市场的政策环境仍会非常严厉，关于今年房地产政策走向，蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在今年被迫陆续出台。面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑 ①中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点。

关于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

蓝皮书的分析肯定了新国八条及各地出台的限购政策起到的积极作用，并且明确肯定房价总体趋势将持续下降。

2011年房地产新政，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过2010年。近期两会在京召开，温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有许多有关房地产调控政策的内容，2011年房地产市场仍将保持强有力的调控力度。①温家宝总理在两会闭幕的记者会上提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，并同时反复强调保障性住房的建设。预计在2011年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到落实。

首先，房地产市场在“控制目标”和限购令双重限制下，更将出现价格和销售面积双下降的局面。

一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。根据房地产业中长期发展动态模型预测，2011年房地产市场将出现价格和销售面积双下降的局面，商品房销售价格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房销售面积下降2.8%-7.8%。明确列入限购范围的35个大中城市(包括直辖市、计划单列市、省会城市)的需求降幅将更加明显(2010年此类城市商品房销售面积下降3%，而全国为增长10%)，这也是全国商品房销售均价下降的主要原因(各城市价格总体基本平稳)。

具体来看，在此轮调控中，一线城市作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二线城市为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，需求降幅较小；而三四线城市房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价可能上升。

其次，土地市场的供应力度继续加大，房价总体平稳。

2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高于2005-2008年的5亿-6亿公顷。根据“国八条”，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。此外，政府继续加大保障房建设力度，计划2011年建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。因此，房屋新开工面积增长率、施工面积增长率仍将在高位运行，但各项指标增幅将明显低于2010年。随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.综上可知，房地产市场总体都已受到限购政策的影响。国八条等限购政策调控效果显现，已有成效。各地房价都已出现下滑，幅度因各地情况而异，但是房价曲线所呈现的下降势头是明显的，预计这个势头今后仍将保持。实际情况和运用资产评估市场法原理得到的结论——限购政策使房价评估值下降相符合。运用供求关系原理分析，也可得到相同结论。

论文完成时间：2011年5月14日

参考文献：

1．杨红旭：《限购何时退出取决于房价变化》，《中华工商时报》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限购就像一剂退烧针》，《东方早报》2011年02月23日。3．卢映川：《车房限购执行期视调控效果而定》，新华网，2011年03月22日。4．谢逸枫：《限购政策目的只为暂时抑制需求》，搜房网，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限购令难减中产阶层购房需求》，财新网，2011年03月10日。

6．中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日。

7．中国社会科学院：《房地产蓝皮书》，2011年5月5日。

8．新华社：《我国平均房价水平将下降》，《天下财经》，2011年5月6日。

9．王逸红：《投资性需求受遏制》，《中国房地产报》，2010年02月26日。

10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

谢

本论文是在导师吴尚宗教授的悉心指导下完成的。吴教授渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。虽然这是第二学位的论文，但是导师仍然严格要求，他认真的态度使我深受鼓舞，也使我通过这次论文的写作收获到了意想不到的知识，不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！

本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在此感谢我的同学们四年来对我学习、生活的关心和帮助。

刘鋆

2011年5月14日

第四篇：2010年楼市调控政策一览及影响

调控政策及影响

近期：

1、存款准备金率

11月16日起，央行第4次上调存款准备金率，0.5个百分点。达18%的历史最高点。其实质影响与其说是对房地产开发商资金链的调控，不如说是对“市场心理 ”的调控，中央的持续动作，对买卖双方形成持续的心理加压。

2、停止对发展商贷款

中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止新增开发贷款审批。严控后市监管下，2011信贷环境极可能延续2010的信贷空窗，预计地产信贷供应减少两成。3、700亿再融资泡汤

2010年共32家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达82亿股，募集资金达731.74亿元。

然而，除部分企业内部放弃融资，其余27家均在等待证监会的核准。预计2011年，这些融资计划都无法实施。

4、国土部限期开发

国土资源部：2010年起，国土资源部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的宗地信息，对信息上线和实地核查不落实的，将通报挂牌，督促整改查处。

5、物价局限制房价

11月9日《证券时报》报道，有关部委正着手制定相关管理办法，核心内容包括：当商品房价格出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。

6、限外

11月12日住房和城乡建设部与国家外汇管理局印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》：境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

7、全国16限购令

“ 7涨2平5跌 ”

截止11月中旬，16个城市实行限购令：北京、天津、大连、上海、杭州、南京、温州、宁波、苏州、广州、深圳、厦门、三亚、海口、福州、兰州。10月实行限购令15个城市中，限购已见成效：7城市微涨、2城市持平、5城市已经下跌。

8、再调存款准备金率

自12月26日起，央行决定，再次上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点。住建部也将个人住房公积金贷款利率相应上调。三个月内两次加息，对于始终处于风口浪尖的房地产业来说，意味着无论对于个人购房者或房地产企业来说，未来资金投入成本加大是显而易见的。

9、表态——强化调控

住建部部长姜伟新12月29日：明年将继续坚定不移加强房地产市场调控，强化措施执行。适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。

2010全国保障性住房建设规模为历年之最，开工590万套，基本建成370万套。2011计划建设保障性住房幅度远超今年。

【部分城市“限购令”将延续】此前明确限购“有效期”至2010年12月31日的城市中，厦门、温州两地政府部门已表态，限购令明年将继续执行。

较早时间：以下稍微有点复杂：

新华网北京11月10日电（记者 马述昆）中国国家统计局10日发布报告说，今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长8．6％，房价同比增幅已经连续6个月放缓，回调至本最低涨幅。

今年1月至10月，房价同比涨幅分别为9．5％、10．7％、11．7％、12．8％、12．4％、11．4％、10．3％、9．3％、9．1％、8．6％。

根据报告，10月房屋销售价格环比上涨0．2％。这是9月份以来房价连续第二个月环比上涨，但涨幅比上月回落0．3个百分点。

2010年，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

以下为今年主要调控政策：

11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点，由现行的2．25％提高到2．50％；一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

9月29日：国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数．完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

9月27日：中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

6月4日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

4月18日：国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

4月15日：国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130％，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。

4月15日：国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍．对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

4月2日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

3月22日：国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

3月18日：国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。

3月12日：国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

3月10日：国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。

1月21日：国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。

1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40％首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。

第五篇：楼市调控政策对房地产企业影响情况调查问卷 企业

楼市调控政策对房地产企业影响情况调查问卷

1.你认为本轮调控政策的效果会在什么时间完全显现出来？

√ ①上半年 □ ②三季度 □ ③一年甚至更长 □ ④说不好

2.对当前房地产市场政策调控力度的看法：

√ ①政策很到位 □ ②政策不是很到位 □ ③政策根本不到位 □ ④说不好

3.本轮调控中，影响最大的政策及措施是（请按照重要程度排序）②⑤④①③

① 金融信贷政策 ② 土地政策 ③ 财政税收政策 ④ 市场监管措施 ⑤ 其他政策

4.当前调控政策对房地产市场的预期影响将会表现在哪些方面？（可多选）

□ ① 对房价影响较大 □ ② 对商品房有效供给影响较大 □ ③ 对企业资金影响较大

√④ 对企业未来投资计划影响较大 √⑤ 对企业土地购置意愿影响较大□ ⑥ 作用不大 □ ⑦ 其他

5.当前调控政策对房价的预期影响将会表现在√ ① 有效遏制房价过快上涨，使房价维持现状 □ ② 房价会回落 □ ③ 作用不大 □

④ 房价还会继续上涨 □ ⑤ 其他

6.（5 题选②则回答此题，其他选择不必回答）对房价回落程度的看法：

□ ① 回落幅度较小（在 10%以下）□ ③ 回落幅度较大（20%-30%）□ ② 回落幅

度明显（10%-20%）□ ④回落幅度很大（在 30%以上）

7.开发投资比政策出台之前 □ ① 增加 □ ② 持平√ ③ 减少

8.（7 题选③则回答此题，其他选择不必回答）商品房开发投资减少的主要原因是什么？

（可多 选，如选⑤ 其他原因请注明是什么原因）

□ ① 销售下降，开发意愿下降 √ ④ 市场前景不明，观望

9.商品房销售面积比政策出台之前 □ ① 增加 √ ② 持平□ ③ 减少 □ ② 资金紧张

□ ⑤ 其他原因 □ ③ 土地紧张

10.（9 题选③则回答此题，其他选择不必回答）商品房销售面积减少的主要原因是什么？

（可多 选，如选⑥其他原因请注明是什么原因）

□ ① 供过于求，供需矛盾造成 □ ③ 房价太高 □ ⑤ 政策不明朗，购房者处于观望

11.商品房销售价格比政策出台之前 □ ①上涨 √② 持平□ ③ 下降 □ ② 可供销售面

积减少，销售下降 □ ④ 市场期待房价下降，购房者等待 □ ⑥ 其他原因

12.企业资金来源比政策出台之前 □ ①增加 □ ② 持平√③ 减少

13.（12 题选③则回答此题，其他选择不必回答）企业资金来源减少的原因是（可

多选，如选④其他原因 请注明是什么原因）： √① 销售下降，资金回笼慢 □ ③ 企

业自有资金较少 √ ② 银行开发贷款困难 □ ④ 其他原因

14.企业目前资金能够维持开发的时间大概是： □ ① 半年以内 □ ③ 一年到一年半 □

⑤ 两年以上

15.面对各项调控政策，企业是否准备或已经采取相应措施?

□ ①有 √ ② 没有 √ ② 半年到一年 □ ④ 一年半到两年（如回答有，请继续回

答，如回答没有，请跳过）企业准备或已经采取的相应措施主要是：

16.预计上半年企业投资与去年同期相比 □① 增长 □② 持平√③ 下降

17.预计上半年商品房销售面积与去年同期相比 □① 增长 √② 持平□③ 下降

18.预计上半年商品房销售价格与去年同期相比 □① 增长 √② 持平□③ 下降

19.预计上半年商品房新开工面积与去年同期相比 □① 增长 √② 持平□③ 下降