限购令或是楼市调控成败的关键

第一篇：限购令或是楼市调控成败的关键

限购令或是楼市调控成败的关键

2011-3-3

国八条给楼市带来最大的影响不是限贷、保障房，而是限购，一举将限购城市扩大至36个以上，这意味着更多城市将出台限购令或更新限购政策。针对各地陆续出台的限购政策，尤其是北京限购令，引起社会很大争议，但对于限购令的是是非非均没有全面阐述。世联研究认为，为更好的推动房地产市场的发展，我们有必要全面的剖析楼市限购令，不仅要纵向横向分析限购令，还要分析限购令出台的原因及引起的社会争议，更要分析限购令给楼市所带来的正反影响，这样才能更好的推动房地产业可持续性的理性发展。

新一轮限购要求更严

限购令的纵向比较分析。这一轮限购相对于上一轮而言，呈现出如下几点变化：（1）上一轮除深圳为“限购”要求外，其它限购城市均为“新购”要求。（2）措辞亦有微小变化。上一轮限购城市对于不合条件购房者则要求“暂停购房”，这一轮限购基本上按国八条要求，对于不合条件购房者则要求“暂停售房”，一字之差则多了开发商的告之义务。（3）购房流程增加，交易时间拉长。上一轮限购中虽然需要购房者提交各种资料，并了解购房者的购房资格，但流于形式，几乎不会影响到交易时间，但这一轮限购后，各大限购城市基本上都要求购房者去专门的政府窗口获取购房资格证方可购房，尤其是北京至少需要5个工作日。限购令的横向比较分析。根据各地限购令整理发现，不同城市的限购政策基本上大同小异。相同点：均与户籍挂钩，往往是户籍居民家庭限购两套，禁止购买第三套，非户籍居民家庭按条件不同最多限购一套，禁止购买第二套；不同点：非户籍居民家庭获取购房资格不同。其中，部分限购城市要求非户籍购房者提交累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如长春、南宁、天津等；部分限购城市要求非户籍购房者提交购房前2年内累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如广州、宁波、厦门、上海等；另有北京要求提交连续5年的社保或个税缴纳证明，银川却没有相应的政策要求。

通胀带来限购，限购促供抑需

1、通账。限购的一个重要原因就是房价的过快上涨，这也是2010年国十条（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台的重要原因。然而房价过快上涨是因为货币的超发所导致的通货膨胀所引起的，据统计，2010年GDP约40万亿，而货币供应量的常用衡量指标之一的M2却近73万亿，超过GDP八成多。过多的流动性带来物价（包括资产价格）快速上涨和财富的缩水，而作为中国居民传统投资领域的股市和楼市中，股市在2007年见顶后一直在3000点上下波动，不利于财富的保值增值，而楼市在2009年大反弹后，价格快速上涨正好满足了居民财富的理财要求，从而推动了楼市交易的旺盛和价格的继续上涨。为防止房价继续过快上涨，不得不出台限购来抑制需求，以期达到房价的稳定，所以通胀才是楼市限购最根本的原因。基于这种判断，世联研究认为，限购仅仅是解决通胀问题的楼市办法，但并不能从根本上改观流动性过剩问题，所以注定限购只能是一个暂时性手段，待通胀问题解决，楼市发展理性后，自然会是限购政策退出之时。

2、促供应。限购的另一个重要原因就是楼市供求失衡。楼市价格的过快上涨源于楼市供不应求，从而一方面导致房价的快速上涨，另一方面也带来业主（包括开发商）的捂盘惜售。楼市供不应求一个重要的原因是自1998年以来，保障房建设的严重缺位，从而导致所有的住房需求被推向商品住宅市场，最终带来近几年来商品住宅市场的快速发展。虽然2010年要求开工建设580万套保障房，最终开工590万套，2011年要求开工建设1000万套，但这么大的量真正要推向市场来改善楼市供求关系，估计要等到2011年下半年才能真正看到效果；同时商品住宅市场受2009-2010年楼市的火热，开发商的新开工面积亦很大，达到55亿平方米，相当于2010年全国商品住宅销售面积（9.21亿平方米）的五倍多，经过世联研究发现，新开工面积真正形成现实供应平均需要1.5年，因此在2011年二季度起亦会迎来商品住宅的大量上市。经过对楼市潜在供应的分析，我们不难发现，限购在促供应方面有两个作用：一是通过抑制需求，逼迫业主释放存货来满足需求；二是为未来大量潜在供应争取更多的时间，并保证潜在供应顺利转化为现实供应。

3、抑投机。供不应求是楼市非理性发展的直接原因，但楼市投机需求的大量存在加剧了这一矛盾。尤其是众多投机需求在一线城市所获高额回报的示范作用，在推动一线城市房价快速上涨的同时，也带来二三线城市成交量的大幅增长和房价上涨，使得房价过快上涨大有向二三线城市漫延之势。但去年“9.29新政”之后，限购城市只集中于一线城市和少数二线城市，范围较小，从而带来限购城市投机需求的外溢，带来限购城市周边楼市成交量的增长和价格的持续上涨。为了更好的发挥限购对楼市“抑需求、促供应”的作用，限购范围不得不再次扩大，因此，国八条间接点名要求限购的城市已达到36个；近日，住建部副部长齐骥更是透露已经初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单。限购范围的扩大，不仅可以抑制当地的投机需求，亦可以抑制众多的外地投机需求，比如温州炒房团、山西煤老板等，从而使得这些民间财团无房可炒。

楼市限购令饱受争议

限购令是典型“有形之手”对社会资源的再配置，因其强制性和部分不合理因素，而广受争议，主要集中在如下三个方面：

争议一：对非户籍居民家庭的限制被认为“排外”。尤其是对那些首套需求的非户籍居民家庭的限购，被广泛认为是“误伤”。

争议二：对非户籍居民家庭的社保和个税缴纳证明之要求，亦是饱受批评。一方面，通过社保和个税缴纳证明来限定非户籍居民家庭的购房资格，虽然存在合理成份，但社保覆盖度的不足和部分外来务工人员收入的低下，导致部分合年限的真实需求，因无法提供社保和个税缴纳证明而被限制购房；另一方面，银行存款的利息所得税亦为个税，是否意味着非户籍居民家庭可以凭此购房还有待事实验证。

争议三：限购限不了补社保、补税单和假离婚的歪招。补社保、补税单和假离婚是去年限购城市的规避手段，今年限购趋严，势必会导致上述手法被更广泛的使用。

限购令是楼市非常时刻的非常手段，其严厉化虽然可能会带来限购城市周边楼市及非限购城市楼市成交量增长和价格上涨，甚至也会带来即将限购城市成交量的爆发式增长，但政府调控楼市的坚定决心却显露无遗。相信未来，楼市调控政策还会继续强化，从而巩固前期调控成效和防止楼市反弹，最终实现楼市的长期稳定发展，其中限购令将是这一轮调控成败的关键。

第二篇：太原房管部门详解楼市“限购令”

房管部门详解楼市“限购令”

“限购”到底咋回事？市民买房要注意啥？“限购”会不会催热小产权房市场？

2月19日，我市房地产市场“限购令”细则颁布，不少购房者开始关心：新政之后他们该如何买房。昨日，市房管局召开新闻发布会，对“限购令”细则进行了详细解读，并就购房者提出的疑问给予了具体解答。

【解读】新政“升级”三项内容

昨日，市房管局相关负责人说，与1月11日出台的旧版“限购令”相比，“限购令”细则从3个方面进行了升级，全面堵住了投资投机购房行为。

● “限购令”细则规定：“对已拥有1套住房的本市家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市家庭暂停向其售房”。同时，即使有一年的纳税证明或者社保证明，外地人最多也只能买一套住宅。

● 原限购政策仅涉及新建商品住房，新“限购令”细则明确规定限购范围包含新建商品住房和二手住房。

● 原限购政策中对非本市户籍居民家庭购房需要提供的纳税证明和社会保险缴纳证明并没有时间限制要求。新 “限购令”细则要求非本市户籍居民家庭购买住房必须要提

供本市一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明。

【解读】释疑九项市民咨询

针对新版“限购令”，连日来本市很多购房者提出了不少自己关心的问题，昨天，房管部门相关人士也一一进行了解答，解答要点主要有：

●判定是否为太原市居民家庭的唯一依据就是户口本，其他证明包括身份证均无效。

●市民担心房管部门给开发商发放的“告诫提醒通知书”对开发商和购房者的约束力不够，对此，房管部门表示，将启动详尽的审核程序，以确定购房者是否属限购范围。

●2月19日出台的房产限购措施针对的是两类人群，一类是本地户籍的居民，一类是外地户籍。而根据太原现有的户籍政策，单位和人才市场集体户口依然视为本地户口，参照太原户籍买房的规定执行。

●一些进城务工的农民工，有的已经在太原工作好几年了，但是由于不规范的用工制度，导致他们没有纳税证明和社保缴费证明。按照规定，这部分人也无法购买住房。据了解，太原的自由职业者并不少，还包括一些做小生意的外地人，他们都面临着同样的问题。房管部门相关负责人表示，自由职业者也可以自行申报缴纳个人所得税，只要满1年，就具备购房资格。

●规划用途为商业性质的商铺、写字楼没有纳入此次限

购范围，住宅性质的商品房则全部限购。

●限购不会催热小产权房市场。因为小产权房属集体土地上的违建，属于打击范围。今年我市要加大城中村改造，小产权房是今年的重点打击对象，房管部门将对所有的小产权项目进行归类整理，同时告诫消费者不要购买手续不全的房子。

●外籍人员购房首先必须到省安全厅备案，由省安全厅给房地局下发通知。此类人员不需要提供一年以上的社保和纳税证明，但是只允许购买一套住房。

●如果我市居民家庭在“限购令”出台前购买了3套住房，目前手续还在办理中的话，按照新政，只能优先选择两套，放弃一套。

●这次出台的“限购令”，2月19日开始实施，目前尚未确定政策截止时间。本报记者 贺娟芳

第三篇：楼市调控政策

2008年金融危机后楼市调控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中国人民银行三次宣布下调金融准利率作相应调整，房地产业终于迎来久违的降息周期。

2011年美债危机前楼市调控政策

2011.01.19 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原

机构人民币一年期贷款基准利率0.27个百分点，其他期限各档次存贷款基则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。

2011.01.21 国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋

2008.10.22 中国人民银行宣布，自今年10月27日起，将商业性个人征收与补偿条例》（以下简称条例）。条例自公布之日起施行。住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。同日 财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。

2008.11.5 国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中，两条政策对房地产业形成重要影响，一是加快建设保障性安居工程；二是加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。

2008.11.26 中国人民银行宣布，从27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。27日，A股地产板块集体暴涨。

2008.12.17 国务院常务会议出台的政策规定，个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对业内最关心的二套房贷松绑问题，新政未做松动。

2008.12.22 国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

2011.01.26 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中国人民银行自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2011.04.06 中国人民银行自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

2011.04 从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

2011.07.12 国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。规定已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

第四篇：多个城市楼市调控细则出台推出严格限购措施

多个城市楼市调控细则出台推出严格限购措施

中新网2月20日电 今年1月26日，国务院公布了新一轮楼市调控政策。因应“国八条”，中国各地落实细随之则陆续出台。目前北京、上海、广州、青岛、南京、成都、长春、南宁和贵阳等城市已经出台调控细则。而据业界估计还将共有30多个城市需要出台或者更新符合新“国八条”规定的调控措施。一场全国范围内的房地产调控序幕已经拉开。

北京：限购令被称为“史上最严厉”

北京本月16日出台了包括限购升级、加快保障房建设、加强金融税收管理等极为严厉的楼市调控措施。

根据北京市最新出台的规定，自17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有北京市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非本市居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。

中国房地产研究会副会长顾云昌表示，北京这份方案中的限购尤其是对外地人限购措施是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需。

上海：购房需查验户籍婚姻证明

在上海购买住房，不仅要执行“限购”规定，还必须提交家庭户籍、婚姻等材料，以供房地产交易中心审核。2月17日，上海市住房保障和房屋管理局下发了执行住房限售政策的一系列操作细则。

1月31日，上海出台限购政策，规定：在上海已有1套住房的本地户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及不能提供相关个税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，则暂停向其售房。

广州：非户籍高层次人才限购一套住房

广州市政府常务会议原则通过了“新国八条”的落地细则。据报道，广州市已经制定了系列政策措施，以促进广州房地产市场平稳健康发展。

限购1套住房：其中明确要严格落实国家住房限购措施，合理引导住房需求，在一定时期内，暂定对在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

暂停在本市向其售房：对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行，违反规定购房的，不予办理房地产登记。

对符合《中共广州市委、广州市政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》有关高层次人才条件的非本市户籍人员，限购1套住房。

信贷政策：意见中提出，要认真配合、协助各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

南京：本地家庭限购第三套房

南京市房地产市场调控细则本月19日出炉。细则规定：

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。

努力控制新建住房价格。根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。

另外，新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报

认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍

调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

成都：户籍家庭暂停购买第3套住房

根据成都的楼市调控政策，暂时限定居民家庭购房套数。在成都市主城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区)暂时实行住房限购政策。

成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房。

此外，外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。

房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。对违反规定购房的，房管部门不予办理房产登记、过户手续。

贵阳 ：本地家庭限购第三套房

贵阳“限购令”在2月16日出台，实施细则明确：自意见实施之日起至2011年12月30日内，对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。

南宁：本地家庭不得购买第3套房

按照日前出台的南宁楼市“限购令”，已有1套住房的南宁市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在南宁市区范围内限新购1套住房(含新建商品住房、二手住房)；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。

其中，居民家庭成员包括购房人及配偶、未成年子女。部分业内人士指出，成年子女不纳入“限制范围”，为家庭购房行为留出了一定空间。

济南：每户家庭年内限购一套新房

济南市1月21日正式出台“限购令”。规定每户家庭年内限购一套新建商品住房。

济南市实行限定居民家庭购房套数政策，从2011年1月21日起至2011年12月31日，济南市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区)新购一套新建商品住房。交易时间以济南市房地产信息系统网签购房合同时间为准认定。对违反此规定的购房者，相关部门将不予受理房产登记申请。

青岛：本地家庭限购第三套房

青岛在该市市辖七区实行住房限购措施：

对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

长春：第三套房全民禁购

长春版“限购令”的核心是本市居民最多可购买两套住房，外地居民限购一套住房，第三套房全民禁购。

长春规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。

同时，长春市还将执行差别化的住房信贷政策，对于贷款购买二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

第五篇：限购令背景

限购令出台背景

2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。

问责制催生了限购令(2010-10-15 0:13:29)

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限购成当下热词，也将成为2010楼市调控经典。有资料显示全国已有8城市出台了住宅限购令，想信限购令会被更多地方所模仿，因为房价若再上涨的话，将受问责。所以尤其说限购令是为调控楼市而出，还不如说是为了不被问责之无奈！有几个现象说明限购令属问责制催生的。一是凡出台限购令的地区，“暂时”两字总少不了。是不是可这样理解，为了避过问责之风头，风头一过就恢复？其次为经济着想，限购促成观望免不了，后果就是财政收入、土地卖不出去等，势必会造成经济数据难看。到时只要再鼓励鼓励买房，一切问题迎刃而解。

二是同样一个政策，为何不在全国范围内实行？如果说限购是为了有效遏制“投机或投资”性买房的话，难道没实行限购令的广大地方都不存在“投机或投资”性买房现象？所以从以上两点看，所谓的限购令只是为应付问责而出的。

而随时间的推移，所谓的“史上最严”政策调控，也就体现在一个“限”字上，因为唯有这样才不会被问责。更让人们可想象的是，若房价再涨的话，想信严厉的规定还会有，或规定价格、或一律不许再买房。大家都不买房了，房价自然就没了涨跌，也就符合稳定两字了。上述这点想象并不是没可能，因为小道说，节前上海方面曾有过“新开盘只许降不能涨”？

可以预见的是在接下来所有调控中，都会围绕怎样不被问责而展开。调不了房价将调人的做法，其威慑力是没人敢怠慢的。至于政策会伤到谁，又伤害了什么，己经顾不上这些了。再说了有那一种政府会对所有百姓有利的，所以作为百姓再怎么有怨言，也只能是仰望天空了。

限购令出台的背景(2010-10-16)

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限购令的出台频繁具有一定的背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不买账收场;二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的税等，基本上靠媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心;三是房价回暖已成不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。

4月30日北京作为全国首个扔出“限购令”的城市。接着9月30日深圳作为第二个城市的出台，然后是二线城市的厦门也出，而10月7日上海发“海12条”，其中有限购的政策。资料显示，北京、深圳、厦门、上海、杭州、宁波、福州七城市已先后出台调控细则，主要内容均包括实施限购令、差别化住房信贷政策等。

所有七城市楼市调控细则的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，没有想象中严厉，不过每个城市的出台的政策有小的区别，例如上海比深圳的严格，杭州比宁波的严厉。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。“限购令”未打中过高价的七寸，因为这是人为地抑制需求。楼市需求在城市化进程进行中的中国，恰如弹簧，压得狠，弹得高，这已为所谓“一轮调控”所证明。一旦市场窥见“限购”背后的真心思，就譬如反反复复的房贷政策，最终也只落得个自食其言的下场。1：限购令出台的历史背景：

（1）：2007年，由于房地产交易量和交易价格均异常增长，同时通货膨胀开始爆发，政府出台房地产调控政策，到2008年年中时，终于把房地产这匹脱缰的野马拉住，可是接下来的全球金融危机，使政府在短短的几个月后放弃对房地产的调控，并对房地产加倍扶持，最终虽然经济避免了崩溃，但是房地产价格却几乎在2007年高位的基础上几乎翻了一倍，众多社会资金涌进房地产，是房地产的交易量和价格迅速攀升，房地产成了投机资金的天堂，房地产被说成是印钞机，房地产价格被认为会永远上涨，（2）：从2009年底开始，政府就开始调控房地产，但是在各地方政府阳奉阴违的执行下，在土地财政的诱惑下，直到2010年底，几乎所有的政府调控政策都被化于无形，政策效应越来越差，政府信用急剧降低。（3）：众多实体企业，包括央企难禁诱惑，纷纷斥巨资进入房地产，实体经济面临空心化

（4）：通货膨胀逐步恶化，房地产价格的高涨难辞其咎

（5）：一二线城市的财富效应驱使资金，人员纷纷涌进城市，城市已不堪重负，北京的大堵车表明城市已无法承载更多的人员涌入

（6）：房价物价高涨，导致刚刚就业的年轻人和低收入群体处境艰难，住房保障极其缺失

（7）：房地产的财富效应，使得投机投资资金大量购买多套住房，投机套利，把房价不断推升到更高位

（8）：银行疯狂放贷给房地产行业，金融安全堪忧

（9）：地方政府疯狂卖地，疯狂投资疯狂拆迁，深深陷入房地产

凡此种种，都使得中央政府不得不暂时冻结一部分市场交易，迅速冷却房地产市场的狂热，出台包括限购令在内诸多调控政策，其中限购令是最有力度的政策之一，经过近一个月的地方政府的推脱怀疑和内心挣扎，最终各级省会城市基本都出台了限购令，限购令的效果开始显现：

1：限购令的核心是对不符合条件的人限制购买，所以他的第一个效果就是迅速降低了成交量

2：限购令对外来人员实行限购，大大阻止了外来资金和人员进入市场的速度和力度

3：限购令对投机投资需求形成致命打击，摧毁了他们获利的链条

4：限购令导致的交易量的下降，使开发商和地方政府会减少投资速度，降低地方政府债务继续大规模膨胀，减缓了城市规模扩张的速度

5：限购令部分改变了购房者的心理预期，使得部分超前购买客户从容起来，也使得民众对房价飙涨的预期有所减弱

6：限购令使得已购房客户惜售，增加了房地产的价格稳定性

7：限购令使得开发商更加注重刚需客户，合理定价。