楼市调控需有新思路5篇

第一篇：楼市调控需有新思路

楼市调控需有新思路新浪房产

往年成交淡季的6月，如今多数一二线城市新建住宅成交量再创一年多来新高。“量先价后”，新高引发人们对楼市调控的忧虑。温家宝总理前日再次强调继续严控房地产市场，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。住建部也表示，对楼市调控力度不放松，并将对执行政策不力者问责。

近期楼市成交创新高的原因，有人认为是减息的结果；有人觉得是对楼市调控的微调所致；有人则归结为部分地方对限购政策落实不力。却很少有人思考：两年半的楼市调控思路是否有值得反思和完善的地方，楼市调控应该有什么新思路？

对近年楼市的过热，许多人以为投机性需求是推动房价大幅上涨的主要原因，因此才有围绕“限购令”的博弈。投机指“把握市场机会从价差获利的交易行为”。没有价格上涨的机会作为前提，谁敢动用几十万甚至几百万巨资高价入市炒楼？其实，城镇化进程引发的巨大刚性需求和有限的土地供给的巨大矛盾才是房价上涨的主推力，投机性需求只是一个助推力而已。近10年间中国年均城镇化速度达1.2%。按此估算，城镇人口年均将增加近1600万，按城镇人均建筑面积35平方米的小康社会目标，每年仅新增城镇人口就有5.6亿平方米的巨大住房需求。而城镇化进程的加速使耕地逐年减少，目前中国人均耕地面积仅为世界平均水平的40%，耕地总面积仅约为18.26亿亩，逼近18亿亩耕地红线，土地供需矛盾非常突出。

因此，对降房价应建立新思路：第一、充分认识高房价是多种复杂因素长期交互作用形成，调控难以短期见效，楼市调控目标要立足价格长治久安，而不是短期效应。限购虽短期抑制了房价上涨，而从长期看，却必须思考一旦限购令取消后的政策衔接问题，否则，可能会为房价报复性反弹埋下隐患。因为限购向人们传递的信息是：住房是稀缺商品，强化了人们涨价预期、购买欲望和惜售心理，使本不想买房的也产生购买欲望。

第二、刚性需求旺盛，土地供给却难以大幅度增加，解决楼市供求关系失衡主要应从观念和政策上引导居民尤其是缺乏购房能力的年轻人转向租房。当下，对房价怨气最大的是刚参加工作几年的大城市年轻人，电视剧《蜗居》据称因反映了其心声受到热捧，却少有人思考这一问题的合理性：如果大学毕业几年就能在标榜为国际化大都市的“北上广”买得起房，早已不堪重负的“北上广”人口会膨胀到何种地步！政府有能力满足急剧增长的人口住房需求吗？春晚小品节目《新房》中有句台词“房子不重要，有爱才有家”如今成为社会流行语。其实，在同样人多地少、住房困难的日本，人们早就明白“有房不是家，有爱才有家”的道理。年轻人租房借房结婚是再正常不过的社会普遍现象，其比例高达60%以上。从没有人把它当作“热点问题”谈论。

第三、尽快建立完善的保障房建设和分配体系。住房具有经济功能和社会功能。经济功能主要着眼于拉动经济，社

会功能则注重保障人的基本居住权利。1998年房改政策设计，保障房曾被赋予重要作用，但后来过分强调房地产对拉动经济的作用，使住房过度商品化，保障房建设滞后，推高了房价，只好靠打压市场价格来满足民众对住房需求。如今必须重新思考如何强化保障房的制度设计问题，依靠完善的保障房体系满足普通民众的住房需求。

第二篇：楼市调控政策

2008年金融危机后楼市调控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中国人民银行三次宣布下调金融准利率作相应调整，房地产业终于迎来久违的降息周期。

2011年美债危机前楼市调控政策

2011.01.19 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原

机构人民币一年期贷款基准利率0.27个百分点，其他期限各档次存贷款基则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。

2011.01.21 国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋

2008.10.22 中国人民银行宣布，自今年10月27日起，将商业性个人征收与补偿条例》（以下简称条例）。条例自公布之日起施行。住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。同日 财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。

2008.11.5 国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中，两条政策对房地产业形成重要影响，一是加快建设保障性安居工程；二是加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。

2008.11.26 中国人民银行宣布，从27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。27日，A股地产板块集体暴涨。

2008.12.17 国务院常务会议出台的政策规定，个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对业内最关心的二套房贷松绑问题，新政未做松动。

2008.12.22 国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

2011.01.26 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中国人民银行自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2011.04.06 中国人民银行自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

2011.04 从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

2011.07.12 国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。规定已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

第三篇：楼市调控

楼市新政到了强弩之末作者：许小年

人称史上最严厉的楼市政策就要鸣金收兵了吗？即便还没有，看上去也是强弩之末。

来自部委的信号相互矛盾，混乱不堪。一会儿讲房产税已成定局，一会儿又宣布“三年内免谈”。昨天放风还有更严厉的后续措施，今天又郑重地公开辟谣。关于宏观政策不可轻易退出的说法，更是引起了诸多猜想，或许决策层担心经济二次探底，很快就会放弃地产新政？

地方政府也是拖拖拉拉，三心二意。几家颁布了自己的政策，除了色厉内荏，就是语焉不详。打压楼市等于打压地方财政，割自己的肉，怎么可能痛下杀手？

商业银行搞起“压力测试”，声称最多只能忍受30%的房价下跌，超过此限，银行资产安全堪忧。先把话撂在这儿，将来出了坏账，可不能怪我失职，这是 “政策性不良资产”，补窟窿还得中央掏钱。

地产商有观望的，有“假摔”的，有给自己放假的，也有厉兵秣马，准备捕捉商机的。嘴上喊着拥护中央决定，手上都放慢了拿地和开发的速度。百姓亦是几家欢喜几家愁，没房的隐约看到点希望，有房的却只见财富缩水。这里房价还没降，那边租金又大幅攀升，苦了房客，乐了房东。有产者怎么折腾都不吃亏，蚁族怎么挣扎都是蜗居的命。居民若还算忧喜参半，股民则是清一色的愁云惨淡。新政推出以来，与房产有关的股票都低碳了，钢铁、水泥、玻璃、电器…，集体变绿，指数也从3200直下2400，而且还不知底在哪儿。

痼疾无灵药。多少人的利益纠缠在楼市中，岂是行政打压一招儿所能解开的？利益关系不调整，仅靠发社论和打心理战，不可能从根本上改变供需的基 1

本格局，价格当然坚挺依旧。这道理连实习医生都明白，肺炎引起的发烧，绝非洗冷水澡就能去除的。

房价首先是中央和地方的利益博弈，一个要保社会民生，另一个想的是财政收入。南辕北辙，你明打，我暗托。上下利益不同，怎么可能保持一致？毛泽东在 1958年发表《论十大关系》，第一条就是中央和地方的关系。在铁板一块的计划体制下，尚且讲究激励机制，何况利益多元化的市场经济？看出领袖和领导的区别了吧？不解决地方财政问题，楼市必定被绑架。

解放楼市并不难，启动财税改革，平衡地方预算。除此之外，土地制度改革也要提上议事日程。产权落实到农民个人头上，土地进入市场自由交易，平抑地价和楼价，也好让农民得到资产性收入，分享更多的改革成果。建国60年，前30年靠工农业产品剪刀差，剥夺农民，完成工业化所需的原始资本积累；后30年建成制造业第一大国，靠的仍是低成本的农民工，以及名为集体实为官员所有制下的廉价土地。国家愧对农民呀！

不仅中央和地方的利益不一致，中央政府自己也在追求多重而且往往是相互矛盾的目标。打压房价有助于社会稳定吗？难说，尽管无房者得到些精神安慰，有房阶层和股民却遭受实质性损失。打压房价显然与保增长相冲突，真下决心管住房价，哪怕牺牲几个点的GDP也在所不惜吗？别忘了，GDP 还连着就业呢。房价下跌的另一后果是银行坏账的增加，到头来仍需中央埋单，谁叫银行大多是国有的呢。

由多重利益和多重目标决定，新政不可能进行到底，一旦到底，谁也得不着便宜。理性预期之下，各方按兵不动，看这虎头后面是究竟是象臀，还是蛇尾。政府骑上老虎，陷入两难境地，放手一搏恐得不偿失，就此作罢则有失颜面。

问题在哪里？政府管的太多了，超出了应有的范围，也超出了自己的能力。

市场经济中，政府不能管价格，因为价格指导着全社会的资源配置。上涨的价格就是供不应求的信号，引导厂商增加供给，同时抑制消费者的需求，由此自动实现供需的平衡。政府管住价格，价格不再反映供、需的状况，厂商和消费者就失去了最重要的信息源，等于蒙上了他们的眼睛，堵住了他们的耳朵，结果当然是资源的错配。

市场经济中，谁也管不住价格，再强大的政府，也驾驭不了市场。股价管住了吗？煤价管住了吗？菜价管住了吗？药价管住了吗？房价管住了吗？连政府垄断的成品油市场，价格也时常不听话。古往今来，管住价格只有一个办法——全面的和彻底的计划经济，如同改革开放前，如同眼下的北朝鲜。

市场经济中，政府管价格，费力不讨好，因为价格关系到买、卖双方的利益。君不见汽油价格高了，消费者骂娘；低了，油公司抱怨。提了煤价，电厂抗议；降了，煤矿不干。

价格若在市场上自然形成，双方随行就市，合同一签，无悔无怨。市场机制虽不完美，大家都能接受，利益分配由客观力量决定，公平又公正。政府一介入，博弈的性质就改变，买家、卖家都会投入资源，公关、游说、贿赂，争取政府站在自己一边。价格的决定因此带上主观任意性，哪里还有公平可言？政府夹在中间，其实也很尴尬，好比老鼠进风箱——两头受气。

为什么不该管、管不住、又不讨好，政府还在执着地管呢？自己的利益使然。土地财政既是政绩的保障，也是腋下的私囊。不信你去数数落马官员，光媒体报出来的，国土局、规划局的就有多少？纵有落马的风险，还是坚持要管，管点事儿就有人求着，既然你来求我，就得好好表现。

一滴水析出七色光，一个楼价折射出利益的众生相，怎一个“乱”字了得，怎一个“管”字能解。

别再做花拳绣腿的表面文章了，有工夫想点正经事儿吧。

第四篇：楼市调控新方案

“最严格调控”是否取得效果

住房和城乡建设部部长姜伟新如此评价：“调控取得一定效果。”

2012年的调控几乎动用了各种可用的政策工具，力度之大前所未有。

面对复杂的房地产市场，调控目标是否实现？在2012年12月底举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新如此评价：“调控取得一定效果。”

从2012年的房价数据看，房价过快上涨的趋势得到了一定程度的遏制，炒房和投机性购房等不合理住房需求得到初步抑制。根据权威部门对8个热点城市住房差别化信贷政策执行情况检查结果来看，近半年来二套及以上住房贷款占比呈明显回落态势。为抑制投机性购房，北京率先发出“限购令”。据北京住房和城乡建设委员会介绍，出台限购新政以来，北京市二套以上购房比重持续回落，非本地户籍购房比重回落至40％以内，下调4.3个百分点。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说：“如果没有调控，2012年房价涨幅绝不是现在这样的水平。”

房价为何仍在高位波动

自2012年第四季度以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。

原因何在？权威人士认为，这种情况的出现既有房地产市场自身存在的问题，也有诸多外部因素影响。主要包括以下几个方面：

——房地产市场自身问题积重难返。供求失衡、投资比例过高、违法违规交易、炒地炒房、住房保障滞后、房地产税制不健全、市场信息不对称等问题。秦虹说：“这些多年积累的问题，不可能在政策出台短短几个月就得以解决。”

——过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收。来自国土资源部的最新数据显示，2012年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4％。国土资源部部长徐绍史说：“城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待

——多年累积形成的流动性压力和民间投资选择较少。2012年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。与此同时，居民存款陷入负利率困局，再加上民间投资出路少，通胀压力之下，资金过度流向房地产领域。

——境外热钱流入也加大了房价上涨压力。

——高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映，腐败现象在房地产领域仍比较突出，在一定程度上导致国家宏观调控政策执行力弱化等。

今年有何新政策

岁末年初，来自各有关部门的工作会议频频传递出“继续坚定不移地加强房地产市场调控”的信息。一系列组合拳更加严格调控房价。

国土资源部表示，2012年要推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。实践表明，采用“综合评标”等办法有助于降低地价。来自北京市住房和城乡建设委员会的数据显示，2012年5月份以来，北京出让的43宗居住用地中，有37宗采用了综合评标。4月以来平均楼面价由每平方米13976元降至5658元，土地成交溢价率由119％降至27％。

商品房预售资金监管力度加大，“捂盘惜售”“囤地”等行为将得到更为严格监管。个人住房信息系统建设正在推进。据住房和城乡建设部有关负责人介绍，《房地产经纪管理办法》有望近期出台。2012年年中40个重点城市的个人住房信息系统要实现与住房和城乡建设部系统的联网。

银行部门将在2012年继续落实稳健的货币政策，把好流动性总闸门。

限购等行政手段不放松。原本公布限购期限的福州、厦门、海口、温州四地表示，2012年限购政策继续实施。郑州等二线城市也传出限购信号。房产税试点城市和开征时间表逐步明晰。据了解，上海、重庆为房产税试点城市。来自重庆两会

此外，2012年我国将建设1000万套保障性住房，重点发展公共租赁住房。与2012年580万套的目标相比，这一数据几乎翻了一番，保障房将迎来高速发展的时代。

社会广为关注的“问责制”将得到落实。住房和城乡建设部部长姜伟新说：“住房和城乡建设部适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核。对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。&

第五篇：楼市调控措施无用论[模版]

楼市调控措施无用论

谈到高房价，大家首先联想到便是调控措施，它是房价管理者治理高房价所采取的应对手段，其对房价虎头蛇尾式的作用，让房价越调越高成为规律，为何总是事与愿违？这与房价管理者不知自我反思有关，他们错误地将高房价的成因归咎于市场的不规范，造成市场供需（求)失衡导致房价上涨，因此出台调控措施整治市场，如果调控的思路及观点是正确的话，那么为什么这么多年来房价问题依旧没能得到根本解决呢？在此不得不指出调控措施是无用的，因为现行房价的根本问题不在于市场的不规范，其根源来自房地产的顶层设计不够健全、不够完善，所以无论房价管理者在调控措施方面如何努力，不仅不能治本连治标都有问题，要根本解决现行房价的问题，须从房价顶层设计改革着手。房地产是由多项专业组合所构成的综合专业产业，其专业理论的深度及广度是较大的，因此要做好房地产顶层设计是一项难度很高的工程，从已有的顶层设计的变革情况，可看出房地产改革之初顶层设计者们在对房地产理论的认知有限及缺乏实务运作的经验，再加上政治大环境等不利因素下，能“拼凑”出一套房地产顶层设计体系已属不易，其顶层设计存在瑕疵在所难免，从一些相关法规是暂行的，可得知顶层设计者对其顶层设计保留再改革的空间，让人感到困惑的是经过漫长的岁月，当初的顶层设计基本不变延用至今，难道说顶层设计是块权威禁区无人敢碰？还是能力有限无法作为？或是外行领导内行？甚至是既得利益者，从中作梗？还是另有隐情不得而知，但顶层设计僵化的现况，却是不争的事实，这也是房价会出现问题的缘故。

关于房价的顶层设计，其存在的问题也着实不少，是房地产顶层设计的重灾区之一（另有房地产的规划、房地产的税制等），基本上是须要进行再改革，因有国有土地出让方式的不当，让本应在社会主义市场中运作的房价，却在资本主义的市场中运行，当房价出现失序问题时，房价管理者不知市场错位及房价错位（之前帖子已有论述）问题的存在，片面对错位的市场实施调控无疑是错上加错的举措，既使市场是正确的，就调控措施而言，其理论技术含量不高且行政权力过度干预市场，这绝非应有的调控手段；楼面地价是属于土地所有权的基本单价，却被错误地当作土地的使用权基本单价使用，甚至单价地王还靠它来评定，这凸显出房价管理者对房价属性理论的认知水平，同理，商品房预售合同中对房价不当的计价方式，让开发商的暴利有处可藏，有损购房消费者的权益；房价相关的税收，其现况也是问题重重，带着错误税基的房产税，带病试点上岗，媒体上有不少不求甚解者，不仅过度夸大其对房价抑制的功能，在房地产登记制度尚未全国联网，就迫不及待倡言将其尽速扩围，仿佛它是解决高房价的救星，更不靠谱的是，房产税竟被纳入调控措施中，而真正具有抑制房价作用的土地增值税却被弃之一旁，只是现行土地增值税也是个“患者”，其病症比房产税还严重无法发挥其应有的功能，在房地产的税制中，个人所得税与土地增值税是不能并存的，它们之间的关系是水火不相容的，因为两者的征税原理是互为矛盾的，在房地产的税制中只能择一而用，让两者并存是不该有的现象；上述的例举只是现行房价问题的局部，错位的房价与错位的市场，足以说明房价的顶层设计须再改革，对此房价管理者应反思，不怕房价顶层设计有缺失，怕就怕不知缺失的存在。

房价计价机制（有别于现行民间房地产估价机制）是房价管理者管理房价的基石，因此房价计价制度（可参阅法定房价的帖子）的建立是当务之急，它不仅能确保房价健康、有序的发展，房地产的税收根据它来确定税基，房地产的征收或征用方面，它也发挥举足轻重的作用，总之与房价有关的事项皆涉及房价计价制度，当初顶层设计者遗漏了它，至今仍不知它的存在，所以房价的管理及发展之路总是坎坷不平；房价管理者不要再浪费时间、精力在调控措施上面，再改革房价的顶层设计才是应有的思路。