物业管理经营服务项目策划书

第一篇：物业管理经营服务项目策划书

物业管理经营服务项目策划书

第一部分

项目物业管理的定位及总思路

一、本项目物业管理的定位

（一）、本项目业态对物业管理的要求

1、本项目业态对物业管理的基本要求

本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：

1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；

2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；

3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；

4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。

2、本项目业态对物业管理的特殊要求

除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：

1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；

2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；

3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；

4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；

5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。

（二）、本项目物业管理的定位

1、本项目物业管理的档次

本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。

2、本项目物业管理形式

根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。

3、本项目物业管理的定位

按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。

二、本项目物业管理的总思路

本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。

第二部分

本项目物业管理体系的建立

一、本项目物业管理的模式构想

按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。

二、本项目物业管理组织构架

本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。

1、基本组织机构建立的模式

本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。

2、本项目的基本组织机构图

总 经 理

品牌物业顾问

3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构

1）、品牌物业顾问

该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。

品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。

该部门一般需1~2名资深顾问。

2）、工程部

该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管

部经理领导。

该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。

3）、绿化保洁部

该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。

该部门一般需4~5人，绿化人员1人。

4）、保安部

该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。

该部门设保安队长1人，保安人员3人。

5）、酒店部

该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。

该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。

6）、商业部

该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。

7）、多经部

该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。

该部门设置人员2名。

8）、财务部

该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。

该部门设置会计1名，出纳1名。

三、本项目物业管理运作条件

1、在销售现场提供物业管理场所；

2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；

3、一定数量的启动资金；

4、明确后期物业管理制作方案。

第三部分

物业管理介入时机和介入方式

一、本项目物业管理介入时机

物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。

二、本项目物业管理介入方式

物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：

1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；

2、保安服务；

3、提供专门关于物业的咨询台。

第四部分

常规服务和特约服务

一、常规服务

客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：

1、清洁卫生；

2、安全保卫；

3、房屋维修；

4、房屋管理；

5、电梯升降；

6、报刊发放，文件传递；

二、特约性服务

为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：

1、餐饮服务；

2、商务办公；

3、家政；

4、装修；

5、医疗服务；

第五部分

本项目物业经营管理内容

一、本项目酒店公寓的经营服务

本项目酒店公寓的经营服务包括：

1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车·月收取停车费用；

2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。

二、本项目商铺的经营服务

商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。

第六部分

本项目物业管理运行成本收益估算

一、物业管理运行成本

项目名称金额（元）备注

物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名

物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%

物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元

服务运行成本96480总户数402户，以20元/户·月支出

合计589720

二、收益计算

项目名称金额（元）备注

物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡·月收取

车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月·车标准收费 一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金 二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金

酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算

合计1037158

三、利润计算

利润=收入计算－物业管理运行成本 =1037158－589720=447438（元）

组员：

第二篇：物业管理服务项目及收费标准（定稿）

物业管理服务项目及收费标准

一、服务项目具体地可分为三大类别：

(一)公共服务。它是为全体用户提供经常性服务，是所有用户都可以享受到的。

(1)卫生服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化池，上门为用户收集清运垃圾、清洗每天的公共垃圾桶。

(2)定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生；在每次清洗水池的同时，清洗楼梯走廊。

(3)每月派专员挨家挨户上门登记计算，交缴水电费；对所管理的楼宇公共水电设施的维护保养、楼梯过道的公共照明维护，随时更换坏了的灯泡。

(4)维护小区环境，设卫生监督员每天流动检查，制止各种有损市容、市貌的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，保障全体用户的利益不受侵害。

(5)小区内的治安服务，设立治安岗亭和流动巡逻队伍。

(二)专项服务。它是为某些用户群众提供的服务，有：

(1)为高层用户24小时开启、维修电梯；

(2)定期翻新、粉刷楼宇；

(3)检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、配电房等动力设备；专项服务的收费，按各用户的建筑面积合理负担。

(三)特约服务。它是为满足用户特别需要而提供的个别服务（有偿服务），主要有：

(1)代保管自行车、摩托车、汽车；

(2)代管房屋；

(3)预约定期上门清扫室内卫生；

(4)收洗衣物、被褥、缝制衣服；

(5)代购商品、代送煤气等；

(6)代搬家业务；

(7)代接送小孩上学、入托；

(8)维护室内水电设备、家用电器；

(9)用户委托的其他服务项目。

二、收费标准

物业费由长春市物价局依据小区的具体情况拟定，其中包括电梯费，保洁费，保安费等实际收费。

第三篇：物业管理企业化经营

物业管理企业化经营

---试论国有企业后勤部门的转型战略

山西晋城煤业集团行政处王慧芳

内容摘要：国有企业后勤大而全、福利式的管理方式加重了企业负担，从主体分离，向自主经营、自负盈亏的物业管理公司转型，是国有企业后勤部门改革的必然结果。

关键词：国有企业企业化经营后勤转型物业管理

如何使国有企业摆脱长期亏损局面，一直是国家各级政府以致每个国民这些年来一直思考和关注的重点问题，也是一个难点问题。虽然国有企业三年脱困阶段性目标已经实现，但是困绕国有企业的所有者缺位和企业办社会的问题仍然存在。建立现代企业制度的国企改制过程并没有触及企业办社会问题。本文试对国有企业办社会的后勤部门转型问题进行剖析，并提出了解决的途径。

1、国有企业后勤部门的现状

1.1 机构设置和职责范围

以晋煤集团公司行政处为例，它是集团公司的一个机关处室，随着集团公司的改革，它经历了二级模拟法人和收支两条线管理两个阶段。行政处现有职工429人，15个科室，职责范围包括集团公司职工生活福利、物资的筹措、订购、分发和管理，集团公司房改、住房公积金收缴、住房资金的管理和营运，职工住房货币补贴、住房的出售、管理、房屋产权登记和统计报表；集团公司机关幼儿园、招待所、膳食科、机关范围内更新、大修、维修工程的计划编制、施工管理，机关范围内的供水、供电、供暖，办公用品、低值易耗品的购置、发放、存车棚、澡塘、单身宿舍的后勤服务和管理，集团公司机关区的卫生、绿化和市场管理。

1.2 管理模式

现阶段国有企业的后勤管理还停留在计划经济时期形成的初始管理模式当中，表现为供给制、福利制、大而全、封闭式的后勤保障方式。管理费用由集团公司支付，只向职工收取少量的水、电、采暖费用，集团公司每年支付的暗补就达4000万元左右。这种管理方式已不能适应市场经济的要求，它成为企业发展进程中的一个障碍，已到了非改革不可的时候。

2、后勤部门从企业中分离是搞好国有企业的必然要求

计划经济条件下，企业作为生产经营单位，既要承担经济职能，又要承担包括职工吃、住、医疗、幼托、养老等责任在内的社会职能。企业办社会使企业的大量资产沉淀为非经营性资产，加重了企业流动资金紧张的局面，且分散了经营者的很多精力。导致企业效益和效率很差，活力严重不足。

社会主义市场经济条件下，企业是经济活动的主体，它以利润最大化为目标，是社会经济发展和运行的微观基础。国有企业由于所有者缺位，缺乏足够的逐利动机和行为，企业办社会的负担过重，同时由于企业产权关系不清导致企业资金软约束，职工福利和经营者收入往往成为企业日常行为的目标，企业办社会的支出比改革前明显增多，而且

1常常与企业经营实绩相脱离。而非国有经济特别是私营经济的快速增长，得益于松散的政策环境，更得益于他们自身产权清晰、权责明确、逐利动机强的特点。与国有企业相比，他们在私用商品生产供给领域有很强的比较优势，更能适应市场经济条件下的激烈竞争；他们低投入高产出的生产方式，对社会平均生产率的影响是深刻的。他们在与国有企业的竞争中取胜是必然的。

一个企业要能够生存、发展、壮大，并不断地趋于成熟，它就必须依据外部环境及内部条件的变化而适时调整其目标与结构，使其不断地适应变化，适时而有效地进行组织创新。把后勤这一块从企业中剥离出去，成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体，走向市场，实现企业化经营，是减轻国有企业负担，搞好国有企业的必然要求。

3、企业化经营---国有企业后勤部门的转型战略

3.1 后勤服务部门应尽早与主业分离，向物业管理公司和房地产开发公司转型，实行企业化经营，成为自主经营，自负盈亏独立实体。

3.1.1以现有的后勤部门为主体对资产重新清算后设立物业管理公司，成为独立的法人单位，收取的物业管理费是其主要利润来源。这是后勤部门转型的主要方向，既是人多的客观要求，也是业务熟的优势所在。物业管理公司作为具有法人资格的经济实体，应进行独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展，应因地制宜、因势利导地采用灵活的方法进行多种经营活动。

3.1.2由集团公司出资重新设立房地产开发公司，作为独立的法人单位经营和开发集团公司范围内的经济适用住房和商品房，包括征地、规划、基础设施建设、房屋建设，房屋交易中介，及转让房地产开发项目，销售、出租商品房等。可以分流一部分人员。

3.2 物业管理公司要作好早期介入和接管工作

早期介入阶段为物业方案设计、施工准备阶段。物业管理公司早期介人以后可以进行以下操作：

3.2.1分析原设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议；

3.2.2提出设备的设置和服务方面的改良意见；

3.2.3提出设计遗漏项目的建议。

物业管理公司早期介入，从物业管理的角度对设计方案提出意见和建议。在施工过程中，物业管理人员要积极参与施工监理工作，对房屋的主体结构和机电设备、供水供电系统等进行技术质量监督。并向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。

3.3 要做好物业管理的基础管理工作

物业管理的主要对象是住宅小区、写字楼、商业楼宇、宾馆、标准化工业厂房、仓库等。它的内容相当广泛，服务项目呈多元化、全方位的态势。

3.3.1对物业及其配套设施的维护和保养。

3.3.2做好日常维修工作，确保物业的正常运行，为业主和租户提供基本的使用保证。

3.3.3加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。

3.3.4搞好物业及周围环境的清洁、绿化工作，营造一个优美宜人的环境。

3.3.5加强车辆管理，防止车辆丢失。

3.3.6搞好维修基金以及储备金的核收管理，为用户的长远利益作早期的筹划。

3.3.7及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给业主造成巨大的财产损失。

3.3.8做好管理费的核收和使用管理，保证物业管理工作健康顺利进行。

3.3.9搞好多种配套服务经营，为业主和租户提供尽可能全面的服务。

3.3.10 搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。

3.3.11 建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完善及统一管理。

3.4、建立健全物业管理的服务体系

物业管理的服务可分为三大类：

3.4.1公共服务

物业管理公共服务是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受的，贯穿于物业管理的始终。物业管理的公共服务包括清洁卫生服务，治安保卫服务，维护居住区环境服务，代缴水、电、暖费等。

3.4.2专项服务

物业管理专项服务是为某些住户群体提供的服务。

3.4.3特约服务

物业管理特约服务是为满足住户特别需要而提供的个别服务，如代管房屋，预约定期上门清扫室内卫生，收洗衣物等，代请保姆，照看病人，代接送小孩上下学、入托，代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围十分广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现“你出钱图方便，我出力得报酬”的思路。

3.5 拓宽物业管理的经营内容

随着市场经济的发展，经营性的物业管理将成为物业管理的主流，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。尽管具体条件不同，各物业管理公司经营项目不一，但通常物业管理公司 要有其基本的经营项目：物业租赁，物业信托经营，物业中介，房屋和附属设施维修及改建工程施工，室内装潢设计及工程施工，家电、车辆及各类生活用品的维修服务，附属性的餐饮、商务、健身、娱乐、交通、旅游等经营活动。

3.6 解决好物业管理收费难的工作

物业管理收费的内涵：物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。其内容包括对物业的管理和为产权人或使用人提供服务所发生的费用。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。解决物业管理收费难问题，推进物业管理收费制度改革，要处理好以下几方面的关系：

3.6.1 物业管理收费要立足于我国物业管理市场。必须准确分析所管理服务的对象，认清物业管理发展形势，才能谋求自身的生存与发展。

3.6.2 物业管理收费要适合广大居民经济支付能力和消费结构。物业管理公司要研究所服务的市场区域，包括居民工资收入、消费结构、人口、心理嗜好等。制定双方均可接受的合理的收费标准，这是物业管理收费的关键。

3.6.3 明确物业所有权人、使用人的责、权、利关系，建立合理公平的物业管理收费制度，保证物业管理收费渠道的畅通。对于广大业主来说，他们关注所支付的费用的使用情况，也关心自己得到的服务与支出的费用，如果物业管理公司乱收费和使用不当，就会引起业主的不满，甚至拒交费用。因此，只有明确业主的责、权、利关系，合理公平地分摊费用，才能保障业主的利益不受侵害。

3.7 要建立行之有效的管理制度

管理制度的建立是物业管理公司不可缺少的工作内容。物业管理公司要依据国家颁布的法律法规及相关文件和公司宗旨、经营范围和承担的任务，借鉴国内外物业管理成功经验，根据本公司及所管物业的实际情况制定，并经反复修改、逐步健全完善的内部管理制度和外部管理制度。

3.7.1 内部管理制度

内部管理制度指物业管理公司为贯彻经营宗旨，加强内部管理，提高服务质量和工作效率，更好地担负起物业管理的各项职能而制定的在公司内部执行的规章和制度。

3.7.2 外部管理制度

外部管理制度是为明确物业管理参与者的权利、义务，规范物业管理权与物业所有权、国家行政管理权之间的权责法律关系，体现物业管理的客观规律，协调管理主体行为而制定的管理制度，包括物业管理公约、住户手册、住宅区及大厦管理规定、业主管理委员会章程，以及其他有关制度和规定。

3.8 加快人才培育，提高人员素质

物业管理建设迅速发展，要求从事物业管理的管理人员具备全面的专业知识，包括城市建设、工程施工、房地产法律、社会管理、公众心理以及物业经营等各种专业知识。鉴于物业管理人员素质不高的现状，加强管理、加强对现有人员的培训是解决该现状的重要途径。应根据公司内部职能的划分、每个层次人员的岗位要求，采用多种形式，有计划有步骤地对员工进行岗位培训，为物业管理公司走向持证上岗、建立健全岗位考核制度创造条件。

我国物业管理起步时间不长，物业管理理论不够完备，实践经验不足，加上旧体制观念的影响，目前物业管理行业优秀人才匮乏，对提高物业管理服务质量和竞争力产生了很大的阻碍，严重影响了物业管理向市场化迈进的步伐。所以加快人才培养是当务之急。为此，我们要通过一定渠道引进具有相关知识与经验的高层次人才；要通过市场竞争，把物业管理行业变成一种很有吸引力的行业，从而吸引一大批优秀人才进入物业管理行业。

3.9 实施品牌战略

实施品牌战略是非常重要的。因为在市场经济中企业之间的竞争，包含企业品牌的竞争。实施品牌战略，有利于增加公众对该公司的信赖和认同程度，有利于形成独特的企业文化，而独特的企业文化的形成将在企业内形成强大的凝聚力。这种凝聚力将使企业能战胜各种困难，有序地运作，减少内耗，激励企业职工的创新。企业有了自己的品牌，经过自己的努力，这个品牌就可能成为市场中的名牌，变成一笔巨大的无形资产。因此推出企业的品牌，塑造自己的形象，对企业来说，是一件有巨大意义的事。

企业要发展与其所处内外环境的变化相适应，其组织结构、管理制度、行为作风、人员结构、产品(或服务)等方面均应进行相应的变革，变革即创新。国有企业后勤部门从企业主体中分离出来是市场经济的客观要求，但在短期内实现自主经营、自负盈亏是一项很艰巨的任务。只有将产权制度的变革与创新，同组织形式的变革、管理方式的变革、产品和服务的创新融合在一起，才能为企业寻找一条持续发展之路。

作者简介：王慧芳女山西高平人，1968年9月出生，1991年毕业于山西农业大学园艺专业，现为西安交通大学工商管理硕士（MBA）在读研究生，经济师，现在晋城煤业集团行政处房产科工作。

参考文献：《中国物业管理从业人员岗位培训指定教材》,建筑部房产业司编，建筑工业出版社，北京，1996

第四篇：养老服务项目策划书

营销策划（课程设计）报告

项目： 养老服务项目策划书 院 系： 专 业： 班级： 学号： 学生姓名： 导师姓名： 完成日期：

养老服务项目策划书

一、养老服务项目概念及说明

居家养老是老人通过一个电话或网络的一个指令就可以 在家享受到便捷的上门服务，实际上可以说是一个虚拟养老院。老人不必住在养老院中被动接受服务，在家就可以挑选、享受专业化的养老服务。养老服务机构提供日常生活照料服务为主，分为家政便民、医疗保健、物业维修、人文关怀、娱乐学习、应急求等六大类涵盖日常生活照料的服务项目。服务完毕，按约定向老人收取用。响应政府号召，弘扬孝文化，壮大养老事业，促进社会和谐，普及养老新概念；促进社会化养老事业发展，探索、总结社区助老、养老 经验和新模式；为政府分忧，替儿女行孝；使老人拥有一个美好、快乐、幸福的 晚年与生活环境。

二、市场调查和分析

20世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2012年的1.3亿，占总人口的比例由3.57%上升为6.96%，目前中国人口已经进入老年型。性别间的死亡差异使女性老年人成为老年人口中的绝大多数。预计到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。同时，老年人口高龄化趋势日益明显：80岁及以上高龄老人正以每年5%的速度增加，到2040年将增加到7400多万人。迅速发展的人口老龄化趋势，与人口生育率和出生率下降，以及死亡率下降、预期寿命提高密切相关。目前中国的生育率已经降到更替水平以下，人口预期寿命和死亡率也接近发达国家水平。随着20世纪中期出生高峰的人口陆续进入老年，可以预见，21世纪前期将是中国人口老龄化发展最快的时期。

三、市场细分与定位和发展战略

（一）、养老服务市场细分与定位

1、围绕老年人健康护理方面的服务市场

（1）老年公寓：目标群体是空巢家庭中的老年人和孤寡老人，为身边无子女、或子女工作特别忙的老年人，提供日常照料服务。

（2）医疗保健服务：目标群体是所有老年人，内容包括定期体检、家庭病床、紧急救护和康复医疗等。

2、老年人日常生活困难方面的家政服务市场

（1）日常生活照料服务：目标群体是所有困难的老年人，包括家庭饭桌，做家务，代购物品，帮助出行，协助联系老年人的亲属等。（2）有偿家务劳动服务：由老年人或老年人的家庭成员为老年人购买所需的服务，如钟点工，家庭保姆等。

3、绕老年人社会交往和社会参与方面的服务市场

（1）文化娱乐：目标群体是所有老年人，提供活动场所和必要的活动经费，如 老年活动中心、老干部活动中心等。

（2）老年大学：老年大学的课程，基本上围绕丰富老年人晚年生活而设置，包 括健身舞、书法、绘画、计算机、烹调、吹拉弹唱等内容。

（3）老年再就业服务中心：目标群体是低龄老年人，为他们发挥自己的经验和 知识提供就业咨询。

4、护老年人合法权益的服务老年人群体理应受到社会更多的关心。但是，社会上老年人的合法权益受到 害的现象时有发生。因此，维护老年人合法权益的服务必将成为养老服务产业的 重要内容之一。

5、特色服务最具代表性的是“临终关怀”服务。为生命垂危的老年人提供病危前后的护理服务，让老年人能够在生命的最后阶段，体验人间的关爱。养老服务内容众多，市场开发潜力巨大，必须正确定位市场，提供有效服务，才能促进养老服务 产业的顺利发展。

（二）发展战略

1、依托科技、优化流程，实现管理信息化。家馨养老服务机构的技术核心 是“居家乐 221 养老服务系统”。该系统包括呼叫中心客户端、老人居家客户端、平台服务组件平台、通信及信息传输四部分，形成了由工单生成、工单流转、监控考评、收费查询、统计分析、服务预测六大功能模块，通过语音程控交换系统、数字化信息传输系统和数据库终端处理系统对居家养老服务对象实行会员制老人准入管理。系统通过对老人生活需求分析，将自动生成老人所需服务项目，经老人确认后，养老服务中心指派服务商为老人提供上门服务。按照服务项目，系统每个月形成1份收费清单，养老服务中心按约定向老人收取服务费用。系统从老人确认服务开始便对服务过程进行全程跟踪、回访、征求意见，并以老人满意 度来考核服务质量。信息系统通过主动获取老人需求，快速编制计划，及时组织服务，进行有效监控，实施规范管理。

2、分类施养、个性选择，实现服务标准化。养老服务机构带给社区老 人服务内容涉及家政便民、医疗保健、物业维修、人文关怀、娱乐学习、生活配送 6 大类 53 项，几乎涵盖了日常生活照料的所有服务项目。在服务对象选择上，凡年满 60 周岁的社区老人都将纳入服务范围，并分 A、B、C 三个层面为老年人提供援助、体验、自费服务。这种分类服务方式，丰富了养老服务产品，满足了不同层次老年人服务需求。

3、进一步建立养老资金投入长效机制。把居家养老服务列入财政的经常性预算项目，建立居家养老服务基金，鼓励企业、社会贤达捐资支助养老事业，形 成“政府资金＋社会资本＋慈善捐助资金”的养老资金筹措机制，制定扶持优惠 政策，根据家馨养老服务机构的服务容量给予一定的财政补贴，在用地、用电、用水、贷款和税收等方面倾斜，提高政策吸引力，以调动社会力量和民间资本参 与养老事业的积极性。

4、建立和完善社区居家养老服务网络。整合资源，建立和完善社区居家养老服务网络。要按照当地社区建设规划和老年人实际需要，协同各个部门，整合 资源，在城市社区和大部分农村乡镇建设综合性居家养老服务中心、居家养老服 务站点等基础性服务设施，大力推动专业化的老年医疗卫生、康复护理、文体娱 乐、信息咨询、老年教育等服务项目的开展，构建社区为老服务网络，为老年人提供就近就便的多种服务。吸引生活自理的老人走出家门到社区为老服务设施接 受服务和参加活动；对生活不能自理的老人则采取派专人上门包护，满足老年人 生活照料、医疗护理、文化娱乐、心理慰藉等多种需求。依托城市社区信息平台，在社区普遍建立为老服务热线、紧急救援系统、数字网络系统等多种求助和服务形式，建设便捷有效的为老服务信息系统。

5、积极培育和发展居家养老服务组织。按照政府职能转变以及与企业、事业、社团分离的原则，对居家养老服务中能够与政府剥离的服务职能都要尽可能交给社会组织和非营利机构去办，交给市场和企业去办。各级政府应积极培育、规范管理各类居家养老服务机构，鼓励居家养老服务机构发展连片辐射、连锁经营、统一管理的服务模式。

6、建立居家养老服务管理体制。各地政府应加强对居家养老服务工作的 管理和监督，建立相应工作机制。在区、街道（乡镇）和社区（村）建立 居家养老服务中心、站点，受政府委托负责本辖区居家养老服务的实施和管理，其主要职责是：建立老年人信息库，发布老年人服务需求信息和社 会服务供给信息，对享受政府补贴的居家老人进行资格评估；对居家养老 服务人员相关资格进行审查，接受服务对象的服务信息反馈，检查监督服 务质量。承担政府委托的其他养老服务事项。

四、服务策略与价格策略

1、通过示范带动，结合民政部倡导的全国乃至国际城市间的养老互动，把广大老年人的家建设成一个真正的既具有安全保障和发挥余热又能快乐、幸福生活的家，与机构养老、社区养老、互动养老、自助养老、社工服务、救助等有机结合为一体，建立健全一个真正的为老、敬老、养老服务体系。

2、坚持社会效益优先并通过慈善捐助保本运营，以及社会参与者多赢、可 持续发展的原则，坚持公益性、规范性、系统性、示范性、引导性、孵化性、创 新性的方向，联合国际组织、政府机构、企业、社会组织、专业团体、个人等社 会各界的力量。通过不断探索、创造、改进、总结居家养老新模式，使居家老人 的“六个老有”（老有所为、老有所学、老有所医、老有所教、老有所养、老有所乐。）真正落到实处，促进社会化养老事业健康发展，替政府分忧，帮社会 解难、为人民服务，为社区增光。

五、促销、市场拓展策略与设计促销

（一）活动营销

根据地区特色可以与当地的老年协会或老年大学合作举办麻将、书法赛、个人选秀赛、老年时装展、歌咏赛老年戏曲卡拉 OK 大赛、厨艺大赛，一则会非常 吸引老年人参加；二则会引起媒体的报道。三则会提高贵家馨在老百姓心中的形象，树立一个良好品牌形象。

（二）公益营销

组织机构的护理医疗人员，免费为当地老人测血压、拍背、翻身或者教他们 如何做晨练等。

（三）会所营销

利用养老机构自身会所区域，聘请专业养生老师及技能老师，向周围居住的老人传授养生常识和各种娱乐活动项目等，既提高了养老院的荣誉，同时可以吸 引当地的老人注意，还可以近距离的了解周边老人的生活情况。

（四）线上营销

1、添加友情链接 与关于老年人网站建立养老院主站链接或者有一些知名网站建立友情链接。现今很多老年人懂上网，可在相关的老年人网站申请链接，让更多的人链接到家 馨养老服务机构的网站浏览。

2、发帖子推广 到当地及周边地区的人气网站和论坛做广告。毕竟老人住养老院的费用是由子女负担，网络信息传递非常快，子女一般会使用搜索引擎搜索养老服务的网站。

3、登陆各大搜索引擎登陆搜索引擎，可以说是网站对外发布的标志，目前在国内运营的各大搜索 引擎，包括 Google、百度、北大天网、一搜、中搜、搜狗、3721、MSN 等等。且由于搜索引擎收录新网站有一定的工作周期，一般为1周至2月不等，故而此项工作要早动手越好。这里要特别强调一点，不要使用那些所谓的自动添加工具。所以如果家馨养老服务机构的网站被哪个搜索引擎给收入，这么说如果哪家子女要在网站搜索养老服务的网站，很容易搜索到家馨的网站。

4、建立网站用户 QQ 群怎样留住网站用户，怎样发展网站用户，人气很重要！建立相关的 QQ 群有 利于口碑推广于宣传！让你的用户都免费为你推广吧！这样一来可以保留原有的顾客，二来借用 QQ 群宣传结合原有顾客的口碑推广来吸引新的顾客。这样养老服务机构的老人队伍就慢慢庞大起来。

5、电子邮件推广电子邮件推广是利用邮件地址列表，将信息通过 Email 发送到对方邮箱，以期达到宣传推广的目的。电子邮件是目前使用最广泛的互联网应用。它方便快捷，成本低廉，不失为一种有效的联络工具。电子邮件推销类似传统的直销方式，属 于主动信息发布，带有一定的强制性。

6、博客推广建议家馨养老服务机构的网站增加博客的功能！建立会员制！客户能够在网站建 设自己的搏客空间！好处有一是培养客户对自己网站的粘度！能长时间在网站！二是极大增加网站的访问机率！从而大大提高网站的收录量。

（五）线下营销

要树立家馨养老服务机构良好的形象，一是刊登经常性广告．以反复传递重 要广告词语；二是偶尔刊登广告介绍最新信息、新的服务项目等等。

1、电台广播：因为算是广播的主要受众之一，最好能以普及养生知识等手： 段做宣传。

2、地方电视台：建议找专业的摄影师拍几幅照片，不仅要拍生活环境、娱： 乐设备、娱乐场所等，还要拍老人们天伦之乐的生活还有医生们尽职尽责的神情 以及有亲和力并整洁的工作人员。这样在电视上播放，就可以达到理想的广告效 果了。

3、宣传单、海报：可以到人多的地方去发。例如：购物广场、老年会、老： 年俱乐部、老年公园、交通路线、商业中心、机场车站等。

4、交通广告：交通广告指设在公交车、火车、轮船、汽车等交通工具上的： 广告。这些广告 一般列上公司的名称、地址、电话服务项目以及如何前往。这 类广告可引起顾客的兴趣，其广告效果相当显著。

5、户外广告：交通路线、商业中心、机场车站等行人和车辆较多的地方设： 了立路边广 告牌、标志牌来进行推销。

6、户外广告的优点： 1．信息传播面广； 2．费用较低； 3 持续时间长； 4 可选择宣传的地区。

（六）项目营销

1、创办老年人培训中心聘请技术比较高的培训教师，创办各种培训班，面向东丽区或塘沽附近地区 以及本养老院招收。比如养生常识、保健运动（太极拳、舞蹈、气功等）培训班、。棋牌类技巧培训班、戏曲歌剧培训班、养花养鸟技巧培训班、书画技法培训班、电脑技巧培训班等等。

2、开夕阳无限老年人用品店销售老年人流行服饰，老年人保健器材等。

（七）、形象营销橱窗、宣传单页、社区宣传海报、店员服饰、店铺色彩等都是我们可视的形 象代表利用多变的思维模式, 公司的形象设计应季应景而变,给予消费者客户以 感官刺激。

（八）、事件营销 针对有些老年人对养老服务的传统认识误区，还可以进行征文或者联合媒 体进行大讨论。养老是我们国家未来面临老龄化的主要问题。我们也可以就此问 题进行讨论。

（九）、电话营销电话营销已经慢慢的变成一种主流，因为与其他销售方式相比，它更为企业节省资源;至少不会浪费时间、精力、金钱在路上。

七、投入与产出分析

（一）前期投入

1、租金投入，养老服务机构的选址应该选择在人流比较大的市区，有助于 吸引人们的注意，合理租金应控制在10万元以内。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入2万元。

3、基本设施配备：电脑3台，打印机一台，电话3台，预计投入2万元。

4、开业仪式和前期相关宣传费用约10万元。

5、相关服务人员的培训费用1万元。以上前期投入共计25万。

（二）养老机构运营投入

1、员工工资： 经理一人计 4000/月，一年 48000 会计二人计 2500/人/月，一年 60000 活动策划人二人计 2500/人/月，一年 60000 话务员 3 人计 2000/人/月，一年共计 72000 高级服务人员 10 计 2000/人/月，一年计 240000；固定家政服务员 20 人计 1000/人/月，一年计 240000；兼职服务员预计投入 100000 元

2、开办讲座、咨询会、培训中心一年预计投入 20 万元

3、办公费用、设备耗材、维护等 10000 元

4、运营期宣传费用约 5 万元 以上费用合计 108 万元。对于这些费用可以采取大学生创业贷款来解决，或者是以入股方式筹集资金。

（三）养老服务机构收入预测

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，因此在开办之初，主要着力发展 会员，入会的老人可以享受更优惠的服务，同时可以培养机构的长期顾客，从而 实现长期盈利目标。第一年预计预计入会 100 人，入会费 50 元每人，平均每人 每年约消费 8000 元，培训中心每年约盈利 10 万元，加上非入会老人的消费预计 20 万元。第一年预计盈利 110 万。预计以后每年的盈利率可达到 5%。

八、风险控制与管理

（一）损失控制。损失控制不是放弃风险，而是制定计划和采取措施降 低损失的可能性或者是减少实际损失。控制的阶段包括事前、事中和事后 三个阶段。事前控制的目的主要是为了降低损失的概率，事中和事后的控 制主要是为了减少实际发生的损失。

（二）风险保留。如果损失发生，家馨养老服务机构将以当时可利用的 任何资金进行支付。风险保留包括无计划自留、有计划自我保险。无计划 自留指的是风险损失发生后从收入中支付，即不是在损失前做出资金安 排。当我们没有意识到风险并认为损失不会发生时，或将意识到的与风险 有关的最大可能损失显著低估时，就会采用无计划保留方式承担风险。一 般来说，无资金保留谨慎使用，因为如果实际总损失远远大于预计损失，将引起资金周转困难；有计划自我保险，指可能的损失发生前，通过做出 各种资金安排以确保损失出现后能及时获得资金以补偿损失。有计划自我 保险主要通过建立风险预留基金的方式来实现。

（三）加强养老服务监督力度。建立国家监管、地方监督委员会、中介市场监督和受益人监督的全程监督监管体系，负责监管养老服务的日常管 理工作，以确保养老服务环节的正常运作；完善信息系统，定期开展养老 服务监督检查，发现问题及时纠正。

（四）建立准备金制度。通过建立养老服务准备金制度来弥补养老服务 运营活动中可能的损失和相关政策变化造成的损失，提高风险防范能力。

第五篇：养老服务项目策划书

中小专业型家政服务企业项目建设与经营方案

名称：中小专业型家政服务

建设性质：新建

建设地址：会宁县会师镇桃花山新区

项目单位：会宁现代科技职业学校

单位性质：民办

一、服务项目概述及说明

二、现状与分析

三、细分与策略

四、策略与设计

五、拓展策略与设计

六、制与管理

七、估算

八、业型家政服务业风险分析

九、性研究结论

十、家政服务部规章制度

一养老服务项目概述及说明

（一）邻里情”居家养老概念说明

居家养老是指政府和社会力量依托社区，为居

家的老年人提供生活照料、家政服务、复护理、应急救助、娱乐学习和精神慰藉等方面服务的一种服务形式。它是对传统家庭养老模式的补充与更新，是我国发展社区服

务，建立养老服务体系的一项重要内容。“没有围墙的养老院”是指整个公司里面没有住一个来人，是区别于传统养老院的新型服务模式，仅是一个居家乐养老服务中心和信息交流中心。具体是以一套虚拟的网络管理系统为载体，整合社会上的优秀服务资源，并设置电话预约接听作为服务平台，顾客可以随时拨打服务电话预约服务，机构会派服务人员在指定的时间和地点上门服务的一种家居养老服务模式。

二.居家养老的优点非常明显:

（1）是有利于充分利用社区资源。

在社区利用闲置的房屋略加改造或在自己的家庭设立养老护理服务中心, 节约政府大量投资。据有关部门测算, 政府投资建设社会养老机构, 每增加一个床位就要多投资 10 万到 15 万元。同时, 可以提供就业岗位, 使下岗待业者能够找到服务的机会, 调动了社区的闲置资源。目前, 在城市社区中, 有不少刚从工作岗位上退下来的低龄老人和下岗工人, 他们是开展社区老年工作的重要资源。

（2）是有利于老年人的身心健康。

住在养老机构中的老人由于远离自己生活过的街区,平时难以与亲人见面, 心理易产生一种被家人和社会冷落的孤独感和忧伤感。居家养老则使老人不离开自己熟悉的社区, 家庭熟悉的环境能帮助他们保持原来的生活习惯, 亲朋好友、熟人也能使老年人精神愉悦。

（3）是有利于解决困难家庭养老的后顾之忧。

相对来说, 居家养老所需费用较低。这样,可以让一部分家庭经济有困难但又有养老服务需求的老年人得到精心照料, 从而对稳固家庭、稳定社会起到良好的支撑作用。

（4）是有利于推动社区建设。居家养老的基础是社区建设。

加强社区老人照顾, 有针对性开展老人服务, 真正使社区资源和设施得到充分利用, 在满足老人需求的同时, 也促进了社区文化的建设。

（5）是改善了生活质量。

虚拟养老院更低的成本、更高的效率让老年人足不出户就能享受到机构养老院同等的人性化关爱与社会化服务，较好地解决了高龄、空巢、特困老人生活困难和缺乏精神慰藉等难题，满足了老年人多样化、个性化、多层次需求，改善了老年人的生活质量。

（6）是推动了产业发展。

居家养老服务市场空间很大，具有广阔的产业发展前景。虚拟养老院作为养老服务产业的孵化器，借助网络信息平台，将个性化的养老服务需求和分散的养老服务资源有机结合起来，通过企业化员工制管理、标准化规范化培训、制度化管理考核等工作机制，有效克服了目前社会上的家政企业小型化、零散化，没有形成规模经济和品牌效应，产业化程度不高的问题，形成了规模和品牌效应，带动养老服务产业化发展。

（二）市场现状与分析

一．人口老龄化呈加速之势

我国老龄人口具有数量大、增长快的特点。中国已于1999年进入老龄社会．是较早进入老龄社会的发展中国家之一。2000年全国第五次人口普查数据显示．我国60岁及以上老年人口和65岁及以上老年人口占总人口比例为10．46％和7．10％，2005年这两个比例分别达到了13．01％和9．07％。从2009年开始我国老龄化进入快速发展阶段，老年人口将年均增加800万至900万人；到2020年，老年人口将达到2．48亿人。老龄化水平将达到17％。预计到2050年进入重度老龄化阶段。老年人口将达4．37亿人。约占总人口30％。老年人口的剧增，尤其是高龄老人的增多，使养老问题越来越重。

二．家庭结构小型化、空巢化

随着社会的发展。家庭规模呈现出小型化、结构核心化的趋势。要不了多久，我国将普遍出现“四二一”家庭成员构成，即一对年轻夫妇抚育一个孩子而赡养四位或六位老人(父母、岳父母)。上世纪90年代初，我国每lO个年轻人赡养1个老年人，如今这一比例已经达到3比1。与此同时，人口高龄化、失能趋势也愈益明显，目前我国80岁及

以上高龄人口快速增加。另外，由于工作流动性的增强(特别是大量的农民进城)，致使很多子女家庭无法与父母在一起。空巢家庭增多，子女难以照顾年老的父母，家庭可以为老年人提供照料的资源越来越少。

三.老年人生活改善，市场购买力增强

随着我国经济的不断快速发展，人民生活水平不断提高，国家在老年人福利和养老问题方面的关注度提高，老年人的生活和消费水平也随着有了很大的提高，购买力增强，需求空间也增大，在经济条件允许的前提下，老年人越来越希望自己的晚年生活得更加舒适和丰富多彩，但是又不愿意离开家庭住到养老院，这就给居家养老服务提供很大的市场，比起自己手脚不灵活的做各种家务，打个电话叫专门的服务机构更让他们觉得省心省力还安心。

四．居家养老是适合我国国情的一种新型养老模式。

既然现有经济发展水平不允许社会养老全面替代家庭养老, 家庭养老功能又逐步弱化, 那么必须开拓创新, 探索与我国社会发展相适应的养老模式。近年来, 在全国各地实践中逐步为人们所认可的以家庭为核心、以社区养老服务网络为支撑、以养老保险制度为保障的居家养老, 是适合我国国情的一种新型社会养老模式, 这种养老模式把家庭养老和社会养老的优势功能很好地结合在一起, 实现了互补结合。具体来说, 居家养老相对于传统的家庭养老和养老院养老而言, 可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处, 是一种扬长避短的养老模式。

一、市场细分

针对老年群体的特点和不同的经济水平导致的购买能力的差异，将机构的服务市场细分为以下三种类型：

A类：年满60周岁的政府重点援助的低保及低保边缘的老人家庭。

即如果没有外界社会和政府的帮助，无力自主生存，没有任何收入来源的老人。

（三）市场细分与策略

该类老人家庭一般有三种不同的特殊情况：

1、“三无”老人，即无劳动能力、无经济来源和无子女老人家庭。

2、子女无力赡养的特困家庭老人。

3、空巢贫困老人。

B类：年满60周岁的政府一般援助的老人家庭。

即有一定的收入来源，但其收入低于最低消费水平的难以维持现状生活的老人，或者收入不稳定，生活没有保障的老人。

C类：年满60周岁的不享受政府特殊援助的老人家庭。

即有高于一般人均水平的收入来源，且收入状况比较稳定，不需要政府和社会的援助的老人。

二、细分策略

1.从政府有关部门获得所服务的社区或地域范围内，获得政府援助的老人的名单以及所受援助的程度和其他详细情况，确定目标服务群体的一些基本情况。2.将年满60周岁的老人分为A、B、C三个层面分别提供无偿，低偿或者是有偿的服务。3.可以将政府提供的现金补贴的一定百分比转化成等值甚至可以设当超值的养老服务，让老人得到更加实实在在的优惠。4.对机构曾经服务过的每一位老人建立档案，不仅方便实行全程满意度跟踪调查，还可以根据老人之前常需要的服务预测其需求特征，建立并维持好关系。

三、政府推动、社会参与，实现运作市场化。

“邻里情”虚拟养老院在创建过程中，政府始终起着主导、引领、扶持和管理监督作用。首先是支持信息技术平台建设。其次是提供优惠扶持政策，通过《社会养老服务组织资金补贴实施办法》，将虚拟养老纳入养老服务组织，享受政府开办经费补贴和运营经费补贴。对符合政府援助的对象，分别按每人每周4次、3次、2次和每人每月2次、1次（A1、A2、A3和B1、B2）每次3小时的标准，为老人进行购买服务。让经济收入不同的老人共享“老有所养”大平

台。同时，我们学校是民办非企业单位，我校设立家政服务部作为运营主体，实行独立核算，自负盈亏。通过企业职业化的员工队伍，标准化的服务规范、市场化的发展项目，发挥市场资源配置，为虚拟养老提供了实实在在的一流服务。

四、分类施养、个性选择，实现服务标准化。

“邻里情”虚拟养老院带给社区老人服务内容涉及家政便民、医疗保健、物业维修、人文关怀、娱乐学习、生活配送6大类53项，几乎涵盖了日常生活照料的所有服务项目。在服务对象选择上，凡年满60周岁的社区老人都将纳入服务范围，并分A、B、C三个层面为老年人提供援助、体验、自费服务。这种分类服务方式，丰富了养老服务产品，满足了不同层次老年人服务需求。与此同时，“邻里情”虚拟养老院还引入ISO国际质量管理体系，对所有服务项目实施标准化管理，大大提高了养老服务专业化品质。

（四）价格策略与设计

根据细分市场策略制定价格策略，同时还要参考地区的其他类似行业的收费水平。一般的，可以根据两种不同的定价方式差异化的制定服务价格：

1、按照服务的项目收取费用，即按照提供的服务的不同的类型收费。机构提供的服务大致可以分为以下六种类型： 每项目收费标准：

2、按照服务时间收取费用。

（1）、0~2小时之内的一般性家政服务，收费为60元（2）、超过两小时，每小时加收20元

（3）、预约每星期周一到周五固定上门服务，时间在0~2小时之内的收费方式如下：

每星期5次：收费每次50元

每星期4次：收费每次45元

每星期3次：收费每次65元

每星期2次：收费每次80元

注：超过时间的部分按照每小时加收20元累计计算

（4）、预约每月上门服务的，收费按月结算，每月1800—2000元。

（五）市场拓展策略与设计

一、强调关系营销策略

根据养老服务产业的特殊性，重点实施关系营销策略，对顾客进行科学的细分与管理, 方法比较灵活多样。建立和谐有利的商业关系, 需要企业与顾客及其他利益相关人之间,建立相互信任的关系。强调不仅要争取顾客和创造市场,更重要的是维护和巩固已有的关系。

1.建立消费者数据库, 使企业能够准确掌握消费者的有关信息, 使商品能够准确定位,同时,使企业的促销工作更具针对性,从而提高营销效率。

2.对重要顾客设立专门的关系经理，对顾客进行主动管理。

3.实行会员卡制度，对享受机构服务超过一定次数或时数的忠实顾客发放会员卡，可以享受打折或减价等等其他的优惠条件。

二、广告推广策略

针对老年人的特点和价值观念，开展必要的推广。1.有针对性的选择宣传媒体和宣传方式、时间。做电视广告要注意选择比较能博得老年人亲睐的时间段要注意符合老年人的习惯，比如他们通常都不会在晚上11点之后守在电视机旁而是多半都极影睡觉了，此时广告播的再频繁再感人也无济于事。2.注重口碑宣传。

（1）、在上门服务过程中，员工可以下意识的强调本机构的名称、服务，给顾客留下良好印象。

（2）、让被服务的顾客觉得“值”。包括服务态度要良好，服务及时，留给人本机构服务标准化、专业化的印象。（3）、暗示顾客去口碑宣传 3.联合有关社会资源，如康复中心，或者各大医院，组织“免费健康普查”活动，专门就老年人患病率比较搞的一些常见疾病给予免费的咨询和检查，树立形象，增强信任感。

三、多样化的组织

建立一套以机构正式雇佣的长期稳定的员工为主体，加之以兼职人员和志愿者队伍为辅的组织形式，达到降低经营成本而不保持服务质量和效率的目的。1.机构的正式雇员：由机构组织人力部招募，结合养老服务社会化与下岗职工再就业工程相结合，为下岗职工尤其是“40.50”后的人员提供就业渠道。另外，“40.50”由于年龄以及经历等方面的特点也比年青一代更容易被老年人接受与认可，他们往往更有耐心，也更懂得老人的喜好和需求。2.志愿者队伍：志愿者队伍只要由“尊老”“爱老”的有爱心的家庭主妇、在校大学生和健康的退休老年人组成，不定期的为老年人提供生活照料、精神慰藉等服务。3.兼职队伍：只要是由在校大学生或社会福利单位等组成的服务群体，具有较强的流动性。

（六）、投资估算

一、项目投资

该项目总投资145.2万元，其中固定资产投资78万元，占总投资的54%，流动资金67.2万元，占总投资46%。

二、资金筹措

根据项目建设的实际需要与可能，安排如下资金方案：银行贷款50万元，占总投资的34.5%；企业自筹95.2万元，占总投资的65.5%。

三、资金使用和管理

本项目建设过程中，加强项目资金管理，资金使用实行专款、专帐、专用，即实行‚三专一封闭‛和报帐制度。具体操作人员实行‚专人、专事、专办‛，确保项目资金合理使用和项目建设的顺利实施。

四、投资明细

项目 规模 投资额

实训室 80平方米 30万元

运输车 2辆 25万

实训设备 20台套 28万元

办公及培训200人次 12万元

其他费用 50万元

合计 145万元

第八章中小专业型家政服务业风险分析

我国家政服务业得到了迅速发展，市场需求急速增长。目前，国内在册的家政公司达55万余家，行业从业人员约为1600万人。但是，我国的家政服务业发展依然不规范，蕴含了很多风险，例如行业管理风险、企业经营风险、雇主消费风险和家政人员从业风险等。这些风险的存在，在很大程度上制约了家政行业的正常发展。

传统的家政服务只是为家庭提供简单的服务，如保姆、钟点工等。随着居民对家政服务内容及质量要求的不断提高，如今的家政服务已延伸到群众日常生活的方方面面，涉及20多个领域200多个服务项目。不同层次服务的多元化、专业化，给家政服务业带来广阔的发展空间。然而目前家政行业还面临小、散、弱的局面，存在服务市场不够规范、培训工作不到位、规范监督机制缺失等问题，造成市场供需矛盾突出。居民找不到家政服务、不敢接受服务，而服务企业又不知道谁需要服务、需要什么服务等，严重影响了行业发展和居民服务需求的满足。

家政服务业是低门槛行业，却正演变为高风险行业。因为行业的特殊性、偶然性和不可预见性，一直以来，家政服务行业始终存在着保险投保率低、风险承

受能力较低等问题。目前，我国家政公司的注册资金只需3万元，进入门槛较低，因此家政公司遍地开花。但同时，国家未出台规范家政服务行业的配套法律法规，行业市场出现的许多问题还没有规矩可循。

在我国，家政人员依然属于非正规就业工种，没有被列入《劳动合同法》的规范范围。家政员不需要持证上岗，政府对于家政人员既没有行业准入标准，也没有劳动合同法的规范，在市场运行中仅仅依靠宪法、民法、经济合同法及其他有关政府规章来规范，因此一旦雇主和家政员出现纠纷，并没有行业法规可依。

家政服务行业的风险主要体现在雇主消费风险、家政员从业风险、企业经营风险往往共同表现为：身份安全风险、身体健康风险、法律保障风险、纠纷赔偿风险等。身份安全是由于不能对保姆和雇主身份认定造成的‘假保姆和假雇主’的案件时有发生，这也成为影响社会稳定的因素之一；身体安全则体现在保姆的身体是否健康，是否有传染病，雇主家庭成员是否身体健康等；法律保障风险体现在，由于经济和社会各种原因，家政员还不能享受到一般城市居民所有的法律服务和保障；纠纷赔偿风险则体现在，一旦发生纠纷，高额赔偿金将给家政企业和家政员带来难以负担的打击。

在面对家政行业的风险时，要去考虑如何去防范和控制这些可能的风险。要想有效的防范和控制家政服务行业中的风险，必须做到以下几点：

1、加强管理，正确引导。家政公司应该加强中高层管理队伍建设，对公司的员工予以有效的管理。如果能从源头控制住家政服务人员可能存在的危险举动，就有利于降低风险，控制风险。

2、加强培训，提高员工素质。一般从事家政服务的人员文化水平和个人素质还较低，只有通过严格、高效的培训，才能尽快提高员工综合素质和服务技能。

如果家政服务员自身的素质提高了，那也就不太可能会发生不该发生的案件了。

3、加强督导，加大行业监督力度。政府和有关部门应积极主动地监督家政公司，督促家政企业同劳动者依法签订并履行劳动合同，有效处理好服务过程中出现的劳动纠纷和劳动争议。另外，家政保险日趋完善，家政公司和有关部门工作人员应教育引导职工参加社会保险、商业保险，家政公司也应该及时为员工过后买家政保险，这些不仅有利于明确责任，更能使各方得到合理及时的赔偿，给自己的发展带来便利。另外，有关单位应与商业保险机构协商，为一线家政企业和员工设置多层次的险种，更加完善家政行业的保险制。

第九章可行性研究结论

伴随着国民经济和社会事业发展进程，我国经济的三次产业结构比例逐步合理，特别是以服务业为代表的第三产业发展势头迅猛，表明我国经济社会正沿着科学健康的轨道向发达国家的水准快速前行。家政服务业，做为新兴的第三产业，就是适应发展需求、符合市场经济规律的崭新行业。它顺应了家庭服务消费需求上升的现实状况，是社会发展到一定阶段的必然产物。

由于时代发展的速度较快，在现实的社会中人们的生活水平、物质水平提高了，生活质量较以前有了巨大的变化，人们正朝着快捷、便利、具有个性化、理性化上发展，很多人由于忙于事业对于家庭中的家务、老人和孩子无暇照顾，给家庭带来很多麻烦和困难。开展家政服务工作，正是适应了群众的这一需求，通过家政服务工作，能使天真活泼的孩子有人照料，年迈的老人有人服侍，卧床的病人有人护理。从而使他们的亲人能够全身心的投入到各自的工作岗位上去，为社会主义建设事业贡献力量，这就是家政服务事业的社会意义。为这些人群提供家政公司服务，解决他们的实际生活中和困难，正是该项目的目标市场和顾客。

家政服务业正在趋于成熟，也被人们认可，希望由繁琐家务中解放自己的人群越来越多。因此，家政服务在市场的占有率也相应有了一定规模，它的潜在市场会有一定发展，其市场潜在容量与市场发展趋势将会是越来越好。

该项目建设投产后，在提供200多就业岗位的同时，相应的职工家属也同时迁居落户，这个庞大的消费群体，对家政服务的需求在所难免。随着生活节奏的不断加快，人们对生活质量和要求也在不断提高，而家政服务中心在某种程度上可以满足人们的要求。本项目重点围绕县城用户群，为广大家庭提供居家养老、护理、家教、家庭管理等方面全方位的服务。同时面向社会其它群体，市场前景十分广阔。

会宁现代科技职业学校

二0一一年七月二十一日