物业管理企业化经营

第一篇：物业管理企业化经营

物业管理企业化经营

---试论国有企业后勤部门的转型战略

山西晋城煤业集团行政处王慧芳

内容摘要：国有企业后勤大而全、福利式的管理方式加重了企业负担，从主体分离，向自主经营、自负盈亏的物业管理公司转型，是国有企业后勤部门改革的必然结果。

关键词：国有企业企业化经营后勤转型物业管理

如何使国有企业摆脱长期亏损局面，一直是国家各级政府以致每个国民这些年来一直思考和关注的重点问题，也是一个难点问题。虽然国有企业三年脱困阶段性目标已经实现，但是困绕国有企业的所有者缺位和企业办社会的问题仍然存在。建立现代企业制度的国企改制过程并没有触及企业办社会问题。本文试对国有企业办社会的后勤部门转型问题进行剖析，并提出了解决的途径。

1、国有企业后勤部门的现状

1.1 机构设置和职责范围

以晋煤集团公司行政处为例，它是集团公司的一个机关处室，随着集团公司的改革，它经历了二级模拟法人和收支两条线管理两个阶段。行政处现有职工429人，15个科室，职责范围包括集团公司职工生活福利、物资的筹措、订购、分发和管理，集团公司房改、住房公积金收缴、住房资金的管理和营运，职工住房货币补贴、住房的出售、管理、房屋产权登记和统计报表；集团公司机关幼儿园、招待所、膳食科、机关范围内更新、大修、维修工程的计划编制、施工管理，机关范围内的供水、供电、供暖，办公用品、低值易耗品的购置、发放、存车棚、澡塘、单身宿舍的后勤服务和管理，集团公司机关区的卫生、绿化和市场管理。

1.2 管理模式

现阶段国有企业的后勤管理还停留在计划经济时期形成的初始管理模式当中，表现为供给制、福利制、大而全、封闭式的后勤保障方式。管理费用由集团公司支付，只向职工收取少量的水、电、采暖费用，集团公司每年支付的暗补就达4000万元左右。这种管理方式已不能适应市场经济的要求，它成为企业发展进程中的一个障碍，已到了非改革不可的时候。

2、后勤部门从企业中分离是搞好国有企业的必然要求

计划经济条件下，企业作为生产经营单位，既要承担经济职能，又要承担包括职工吃、住、医疗、幼托、养老等责任在内的社会职能。企业办社会使企业的大量资产沉淀为非经营性资产，加重了企业流动资金紧张的局面，且分散了经营者的很多精力。导致企业效益和效率很差，活力严重不足。

社会主义市场经济条件下，企业是经济活动的主体，它以利润最大化为目标，是社会经济发展和运行的微观基础。国有企业由于所有者缺位，缺乏足够的逐利动机和行为，企业办社会的负担过重，同时由于企业产权关系不清导致企业资金软约束，职工福利和经营者收入往往成为企业日常行为的目标，企业办社会的支出比改革前明显增多，而且

1常常与企业经营实绩相脱离。而非国有经济特别是私营经济的快速增长，得益于松散的政策环境，更得益于他们自身产权清晰、权责明确、逐利动机强的特点。与国有企业相比，他们在私用商品生产供给领域有很强的比较优势，更能适应市场经济条件下的激烈竞争；他们低投入高产出的生产方式，对社会平均生产率的影响是深刻的。他们在与国有企业的竞争中取胜是必然的。

一个企业要能够生存、发展、壮大，并不断地趋于成熟，它就必须依据外部环境及内部条件的变化而适时调整其目标与结构，使其不断地适应变化，适时而有效地进行组织创新。把后勤这一块从企业中剥离出去，成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体，走向市场，实现企业化经营，是减轻国有企业负担，搞好国有企业的必然要求。

3、企业化经营---国有企业后勤部门的转型战略

3.1 后勤服务部门应尽早与主业分离，向物业管理公司和房地产开发公司转型，实行企业化经营，成为自主经营，自负盈亏独立实体。

3.1.1以现有的后勤部门为主体对资产重新清算后设立物业管理公司，成为独立的法人单位，收取的物业管理费是其主要利润来源。这是后勤部门转型的主要方向，既是人多的客观要求，也是业务熟的优势所在。物业管理公司作为具有法人资格的经济实体，应进行独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展，应因地制宜、因势利导地采用灵活的方法进行多种经营活动。

3.1.2由集团公司出资重新设立房地产开发公司，作为独立的法人单位经营和开发集团公司范围内的经济适用住房和商品房，包括征地、规划、基础设施建设、房屋建设，房屋交易中介，及转让房地产开发项目，销售、出租商品房等。可以分流一部分人员。

3.2 物业管理公司要作好早期介入和接管工作

早期介入阶段为物业方案设计、施工准备阶段。物业管理公司早期介人以后可以进行以下操作：

3.2.1分析原设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议；

3.2.2提出设备的设置和服务方面的改良意见；

3.2.3提出设计遗漏项目的建议。

物业管理公司早期介入，从物业管理的角度对设计方案提出意见和建议。在施工过程中，物业管理人员要积极参与施工监理工作，对房屋的主体结构和机电设备、供水供电系统等进行技术质量监督。并向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。

3.3 要做好物业管理的基础管理工作

物业管理的主要对象是住宅小区、写字楼、商业楼宇、宾馆、标准化工业厂房、仓库等。它的内容相当广泛，服务项目呈多元化、全方位的态势。

3.3.1对物业及其配套设施的维护和保养。

3.3.2做好日常维修工作，确保物业的正常运行，为业主和租户提供基本的使用保证。

3.3.3加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。

3.3.4搞好物业及周围环境的清洁、绿化工作，营造一个优美宜人的环境。

3.3.5加强车辆管理，防止车辆丢失。

3.3.6搞好维修基金以及储备金的核收管理，为用户的长远利益作早期的筹划。

3.3.7及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给业主造成巨大的财产损失。

3.3.8做好管理费的核收和使用管理，保证物业管理工作健康顺利进行。

3.3.9搞好多种配套服务经营，为业主和租户提供尽可能全面的服务。

3.3.10 搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。

3.3.11 建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完善及统一管理。

3.4、建立健全物业管理的服务体系

物业管理的服务可分为三大类：

3.4.1公共服务

物业管理公共服务是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受的，贯穿于物业管理的始终。物业管理的公共服务包括清洁卫生服务，治安保卫服务，维护居住区环境服务，代缴水、电、暖费等。

3.4.2专项服务

物业管理专项服务是为某些住户群体提供的服务。

3.4.3特约服务

物业管理特约服务是为满足住户特别需要而提供的个别服务，如代管房屋，预约定期上门清扫室内卫生，收洗衣物等，代请保姆，照看病人，代接送小孩上下学、入托，代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围十分广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现“你出钱图方便，我出力得报酬”的思路。

3.5 拓宽物业管理的经营内容

随着市场经济的发展，经营性的物业管理将成为物业管理的主流，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。尽管具体条件不同，各物业管理公司经营项目不一，但通常物业管理公司 要有其基本的经营项目：物业租赁，物业信托经营，物业中介，房屋和附属设施维修及改建工程施工，室内装潢设计及工程施工，家电、车辆及各类生活用品的维修服务，附属性的餐饮、商务、健身、娱乐、交通、旅游等经营活动。

3.6 解决好物业管理收费难的工作

物业管理收费的内涵：物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。其内容包括对物业的管理和为产权人或使用人提供服务所发生的费用。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。解决物业管理收费难问题，推进物业管理收费制度改革，要处理好以下几方面的关系：

3.6.1 物业管理收费要立足于我国物业管理市场。必须准确分析所管理服务的对象，认清物业管理发展形势，才能谋求自身的生存与发展。

3.6.2 物业管理收费要适合广大居民经济支付能力和消费结构。物业管理公司要研究所服务的市场区域，包括居民工资收入、消费结构、人口、心理嗜好等。制定双方均可接受的合理的收费标准，这是物业管理收费的关键。

3.6.3 明确物业所有权人、使用人的责、权、利关系，建立合理公平的物业管理收费制度，保证物业管理收费渠道的畅通。对于广大业主来说，他们关注所支付的费用的使用情况，也关心自己得到的服务与支出的费用，如果物业管理公司乱收费和使用不当，就会引起业主的不满，甚至拒交费用。因此，只有明确业主的责、权、利关系，合理公平地分摊费用，才能保障业主的利益不受侵害。

3.7 要建立行之有效的管理制度

管理制度的建立是物业管理公司不可缺少的工作内容。物业管理公司要依据国家颁布的法律法规及相关文件和公司宗旨、经营范围和承担的任务，借鉴国内外物业管理成功经验，根据本公司及所管物业的实际情况制定，并经反复修改、逐步健全完善的内部管理制度和外部管理制度。

3.7.1 内部管理制度

内部管理制度指物业管理公司为贯彻经营宗旨，加强内部管理，提高服务质量和工作效率，更好地担负起物业管理的各项职能而制定的在公司内部执行的规章和制度。

3.7.2 外部管理制度

外部管理制度是为明确物业管理参与者的权利、义务，规范物业管理权与物业所有权、国家行政管理权之间的权责法律关系，体现物业管理的客观规律，协调管理主体行为而制定的管理制度，包括物业管理公约、住户手册、住宅区及大厦管理规定、业主管理委员会章程，以及其他有关制度和规定。

3.8 加快人才培育，提高人员素质

物业管理建设迅速发展，要求从事物业管理的管理人员具备全面的专业知识，包括城市建设、工程施工、房地产法律、社会管理、公众心理以及物业经营等各种专业知识。鉴于物业管理人员素质不高的现状，加强管理、加强对现有人员的培训是解决该现状的重要途径。应根据公司内部职能的划分、每个层次人员的岗位要求，采用多种形式，有计划有步骤地对员工进行岗位培训，为物业管理公司走向持证上岗、建立健全岗位考核制度创造条件。

我国物业管理起步时间不长，物业管理理论不够完备，实践经验不足，加上旧体制观念的影响，目前物业管理行业优秀人才匮乏，对提高物业管理服务质量和竞争力产生了很大的阻碍，严重影响了物业管理向市场化迈进的步伐。所以加快人才培养是当务之急。为此，我们要通过一定渠道引进具有相关知识与经验的高层次人才；要通过市场竞争，把物业管理行业变成一种很有吸引力的行业，从而吸引一大批优秀人才进入物业管理行业。

3.9 实施品牌战略

实施品牌战略是非常重要的。因为在市场经济中企业之间的竞争，包含企业品牌的竞争。实施品牌战略，有利于增加公众对该公司的信赖和认同程度，有利于形成独特的企业文化，而独特的企业文化的形成将在企业内形成强大的凝聚力。这种凝聚力将使企业能战胜各种困难，有序地运作，减少内耗，激励企业职工的创新。企业有了自己的品牌，经过自己的努力，这个品牌就可能成为市场中的名牌，变成一笔巨大的无形资产。因此推出企业的品牌，塑造自己的形象，对企业来说，是一件有巨大意义的事。

企业要发展与其所处内外环境的变化相适应，其组织结构、管理制度、行为作风、人员结构、产品(或服务)等方面均应进行相应的变革，变革即创新。国有企业后勤部门从企业主体中分离出来是市场经济的客观要求，但在短期内实现自主经营、自负盈亏是一项很艰巨的任务。只有将产权制度的变革与创新，同组织形式的变革、管理方式的变革、产品和服务的创新融合在一起，才能为企业寻找一条持续发展之路。

作者简介：王慧芳女山西高平人，1968年9月出生，1991年毕业于山西农业大学园艺专业，现为西安交通大学工商管理硕士（MBA）在读研究生，经济师，现在晋城煤业集团行政处房产科工作。

参考文献：《中国物业管理从业人员岗位培训指定教材》,建筑部房产业司编，建筑工业出版社，北京，1996

第二篇：农业企业化经营与农业环境保护

农业企业化经营与农业环境保护

摘要：促进农业企业化发展与环境维护要保持农业企业的持续、高效发展，就必须正确处理好农业企业与环境保护的关系。关键词：农业企业发展；环境保护；影响 一 案例背景

银河杜仲公司地处江西萍乡银河镇，公司主营业务是利用自主研发的杜仲饲料进行生猪养殖和销售。该公司于2005年投资2000万元动工兴建了占地600亩、猪舍46栋的绿色杜仲生猪养殖基地。到2011年，该基地生猪年出栏达到3万头，日存栏达到1万头，年纯利润超过300万元。规模养殖为公司和农户带来可观的经济收入的同时，也带来了日生产猪粪尿近50吨、生产污水近100吨的污染源，由此引发的经济、法律、道德和公益责任纠纷令企业为之忙乱。如何消除污染、变废为宝，成为银河杜仲公司履行社会责任的现实问题。

与其他规模养殖基地一样，银河杜仲公司在创立初期并未做过预防污染的设计和控制，而是依循当时农户的养殖习惯，把养殖废液直接排放到养殖基地周边的河田沟渠，这导致区域水域变黑发臭;粪污长期露天随意堆放，致使区域内弥漫着难闻的废气并滋生各种有害微生物，这些粪污没有经过隔离措施直接侵袭破坏土壤结构，而且粪污随雨水渗透污染了地下水质，这种污染态势激起了区域内外的强烈反对，导致了各类经济法律纠纷。

经社会强烈要求，政府出台了一系列治理政策，沼气工程是其中最有效和投资最大的政策举措，它的大力推行在一定程度上改善了银河杜仲养殖系统这样的生态环境，实现了原始污染控制。但由于缺乏进一步的工程管理，当牲畜粪便经由沼气池转换成富含有机质的沼液后，便被直接排入了农村露天沟渠，导致CH4、CO2等温室气体为主要成分的沼气直接释放入大气。这种程，却使整个区域内农田营养过剩、水稻青苗减产、沟渠河塘富营养，大气污染情形的结果是一个养殖企业花费数十万元建设费的沼气工、环境污染的情形未得到根本改观，且存在日益严重的趋势。二次污染控制既成为了当前环保的重点，也是银河杜仲公司这样的农企焦虑的关键问题。

二 结合案例关于我国农业企业发展的思考

促进农业企业化发展与环境维护要保持农业企业的持续、高效发展，就必须正确处理好农业企业与环境保护的关系。

1健全我国农业可持续发展环境政策的法规体系

我国的农业环境法规体系还相对薄弱，部分法规条例已经难以适应新的体制变化和经济发展需要，地区间、部门间的发展水平也参差不齐。在执法工作方面，也存在执法力量薄弱、执法机构过于分散、执法人员素质不高，执法装备落后等问题，这些都严重影响了执法效果，不利于农业可持续发展方针政策的贯彻落实。

2强化农业企业经营者的环保意识

农业给我们提供了必备的生活资源，只有保持人与生态环境的协调发展，才能保持农业长期、持续发展。要在广大农业企业经营者中开展生态环境宣传教育，帮助他们树立“保护环境就是保护生产力”的观念，提高全社会的环境保护意识。通过开展各种形式的宣传、教育和培训，引导和鼓励他们自觉地保护环境，节约资源。通过对环境保护宣传教育，一方面可以引导消费者对环境保护的理解和支持，并产生对环保产品的巨大需求，为有机农产品等的销售提供一个广阔的消费市场；另一方面引导广大农业企业经营者对农业环境的重视和保护，促使他们积极从事环境保护型农业生产，自觉减少对化肥、农药等有碍农业环境的生产资料的使用。

3发展绿色农产品

积极培育、扶持有利于可持续发展的绿色农业产业，包括有机食品、绿色食品、无公害农产品产业。按国际市场的需求，坚持产业化、标准化、科技化和突出特色等原则，建立绿色产品出口基地，扩大高质量绿色食品或有机食品生产，提高产品质量和品质。发展绿色农业使生态环境保护不再成为社会和企业的负担，而成了农业企业降低成本、增加经济效益不可缺少的手段，使生态效益和经济效益成为互相依存的整体。从根本上解决了目前因大量使用化肥、农药、生长激素等造成的环境污染、食品污染等问题。

4加强国际环保的合作与交流

环境问题日益成为一个全球性的问题，世界任何一个地区环境的破坏很快就会设计其他地区乃至全世界，环境污染和生态破坏的影响是无国界的。因此要积极开展环境保护的国际合作，在环境保护方面有经营的国家要帮助环保相对落后的国家实现可持续发展。我们要积极争取国际帮助开展生态建设，学习国外先进适用的技术，通过对外交流，使更多国家了解我国的环境保护工作，扩大我国在环境保护领域中的国际影响。

第三篇：科技馆的企业化经营管理模式探索

科技馆的企业化运营管理模式的探索

摘要：科技馆生存与发展的经营管理模式，应搁置单一性，放量多元性，探索多元化科技馆经营管理模式。科技馆企业化管理经营是科技馆运营模式探索的一种尝试。

关键词：科技馆 公益性 企业化管理

谈论科技发展，巡视科技进步带来的经济发展，不可忽略科技馆存在与发挥的重要作用。但同时也需要直面这样的现实，即科技馆的生存发展，急需给予正确的导向，给予可充分调动积极性的体制机制，使其更好的可持续发展。借此，浅议科技馆企业化运营模式的可行性，以期寻求科技馆的管理与发展之道。

一、科技馆的本质及其在科教兴国的战略中占据的重要性

中国科学技术协议制定的《科学技术馆建设标准》中指出：科技馆是一个不追求赢利，为社会和社会发展服务的公开的科普教育宣传机构。它是我国实行“科教兴国”战略的重要基础设施，是我国科普教育事业的重要组成部分。科技馆的功能是向公众普及科学和技术知识，弘扬科学精神、传播科学思想和科学方法，宣传科学技术的成就及其作用。

2001年12月18日上海科技馆的成功开放，标志着全国科技馆建设进入又一个高潮，各地地方政府投资科技馆的热情经久不衰，科技馆在科学传播的过程中的重要性被予以高度重视。以“科学中心”为样板发展起来的科技馆，一是通过对原有科学技术博物馆的改造来实现，另一个途径是兴建具有现代特色的科学中心，通过简明而有趣的方式介绍科学原理，以引起青少年对科学的兴趣，启发他们的想象力。科技馆进行教育的方式是展览、实验活动、培训交流等活动的有 1

机结合。在科技馆里人们了解了科学技术对人类社会的历史贡献，了解了科学技术发展的道路和规律，从中得到启迪，以创造美好的未来。随着社会的发展和人类的进步，科技馆事业必将向前发展。

二、科技馆目前主要的运营管理体制及面临的矛盾

国内大部分科技馆主要是由政府投资，由公益性事业单位进行运营管理，经费来源主要为各级财政拨款，极少数科技馆由企业进行运营管理。综观目前国内科技馆的发展，虽呈现迅速发展的势头，但科技馆在运营管理中的矛盾也日益凸显。

（一）科技馆的公益性与经营性之间的矛盾

科技馆是面向全社会、面向公众的科普宣传教育机构，是不以营利为目的的公益性机构。这就决定了科技馆的运营管理工作，不能把追求利润最大化作为最终目标，而是以提高公众科学文化素质为最终目标。但由于多数地方政府只重视建馆而忽视管理，而科技馆接待越多损坏率越高，经费缺口越大，成为其经营发展的瓶颈。

（二）科技馆运营管理机制与运营管理需求之间的矛盾

大部分科技馆属于事业化运营管理机制，采用收支两条线的方式，导致科技馆的运营管理的优劣，同工作人员的收入、福利水平没有太大的关系，反而组织的多、接待的多，容易导致运营经费的紧张，这在一定程度上限制了工作人员的积极性，使得科技馆的服务无法更好的满足民众的需要。

（三）科技馆人员素质的提升与科技快速发展之间的矛盾

随着科技的快速发展，要求科技馆的工作人员即是教育工作者，又是科技工作者，不仅要懂得展品的基本原理、维护、维修，技馆的管理及活动的市场运作，更要懂得公众的学习心理，能够引导青少年从事科技活动，这就需要一支懂业务，有技术，能创新，善于组织，能教学的展教骨干队伍。但目前事业化管理的体制，在员工配置上讲究编制，人员相对固定，缺乏有效的激励机制，无法根据科技发展的需要及时吸纳相关的专业人才。

三、科技馆企业化运营管理模式的探索

（一）科技馆企业运营管理模式的尝试

科技馆的建成开馆不是最后的成功，通过实施科学的运营和管理，管好用好科技场馆和设施，实现好科技馆的功能，发挥好科技馆的作用，这才是最终的目的。为此，在当今市场经济大背景下，科技馆生存与发展的经营管理模式，也应结合经济社会发展的实际，搁置单一性，放量多元性，探索多元化科技馆经营管理模式，允许并推动官办、民办、合办等多元化并存的运营管理体制。厦门市科技馆就是采用政府和企业共同投资，由企业运营管理的体制，是科技馆企业化运营的一个尝试。

（二）科技馆企业化管理必要解决好以下几个认识

1、企业化经营管理要立足公益的根本性

从履行社会责任的角度看，科技馆是一项利在长远、功在千秋的事业，如果要追求片时片刻的经济利益，无法从发展科技馆事业中得到。发展科技馆事业应该立足这样的基本，即从工作起始点就要具有战略的高度，要在发展中不断丰富和提高科技馆事业的社会意义和经济战略性，要肩负着弘扬科学技术，倡导科普知识，引导全社会，为振兴国家经济和地区经济培养后续的人才，这也是科技馆存在之本。

2、企业化经营管理要立足创新的特点

科技馆要善于在有限空间里集合最能说明问题的当代科学技术和科普理念，要与国家发展的整体和局部每一阶段上的社会现实，科技水平紧扣在一起的，这就要求在对待科技馆发展问题上，要力求这样一些方面的创新：要力求思想认识上的创新，摈弃以旧为耀的片面；要力求资金来源的创新，做到多渠道吸纳科技馆应用与发展的资金；力求科技馆与社会各界关系的创新，努力拉近二者间的距离，力求科技馆经营管理模式的创新，开创资金和业务双主管。

3、企业化运营管理要立足市场的挖掘

科技馆的发展不能与市场有距离，要善于融入市场，从中谋取各种有利于自己发展的条件，要主动放到市场去。要在社会效益与经济效益之间寻觅到最为合适的结合点，多渠道吸纳资金满，以市场方式填补科技馆作为公益事业在发展对资金的需求。一是利用科技馆的技术平台，开发相关的科技产品，并推向市场；二是利用科技馆的自有资源，组织创新各种以科技为主题的活动，教育课程，面向各阶段的民众；三是积极寻找同其他企事业之间的共同结合点，运用科技馆科技文化传播的平台，协同其他企事业进行各种专题宣传。如抗震，防御自然灾害、医疗预防和企业科技发展等方面。

4、企业化运营管理离不开政府重视、支持

从全国各地科技馆近30年来运营发展的实践看，由于科技馆其固有的公益性质决定了，即使科技馆进行企业化经营管理，也离不开政府的予政策及资金支持，政府应该给予关税收优惠政策，给予适当的运营经费补贴，解决其更新改造的资金需求。

总之，科技馆在社会各界推动下才能得到长足发展，才能更好的促进科技产业的形成，通过科学展览与科普经济融合，加速了科技馆社会化进程，提高了公众科普意识，未来的科技馆将朝着多元化运营管理模式并存，各专业共同繁荣的趋势发展。

参考文献：

1、兰建华 《科技馆事业面临的问题及应对方案》

2、张辛东 姜永生 《浅谈科技馆的发展趋势》

3、徐善衍 《关于科技馆发展趋势和特点的思考》

4、刘吉东 《关于科技馆建设和发展几个问题的讨论》

5、李象益《现代科技博物馆教育的特征及发展趋势》

第四篇：农业企业化经营模式及发展对策研究

农业企业化经营模式及发展对策研究

[摘要]改革开放30年来,我国农村地区的基本经济制度是家庭联产承包责任制。30年来这种模式促进了农村发展,保持了农村稳定。然而随着我国实施建设社会主义新农村,农村地区的发展面临新的挑战,传统的经营模式在促进经济发展、应对市场化方面有些力不从心。因此,探索新的经济发展模式成为时代的要求。昌吉市大西渠镇在这方面作出了艰辛的探索,创立了“支部+公司+协会”模式。文章着重以哲学的视野来分析这一模式的现实根源和经验不足问题,力图对这一模式的实践价值作出恰当的分析,对于完善发展这一模式有所帮助。

[关键词]“支部+公司+协会”模式;经济体制;生产关系;哲学思考

[基金项目]“新疆大学世川良一优秀研究生”资助项目

[作者简介]戴秀玲,新疆大学政治与公共管理学院马克思主义哲学专业研究生,新疆乌鲁木齐,830047

[中图分类号] F304.3 [文献标识码] A [文章编号] 1007-7723(2010)02-0072-0002

一、大西渠镇基本情况

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市大西渠镇距离昌吉市新区4公里,是位于天山北坡一个以乡镇工业为主体、以高效农业为基础、以商业服务为纽带的近郊大型综合集镇。全镇面积187平方公里,总人口1.56万人,农业人口占总人口的70%,农业产值占工农业生产总值的40%,2008年实现镇域生产总值4.6亿元,畜牧业实现产值6000万元,种植业实现产值7500万元,财政收入实现250万元,农牧民人均年纯收入达到5879 元[1]。

二、传统经济体制困境的哲学分析

(一)传统体制的根本矛盾是生产力与生产关系的矛盾

马克思主义认为,生产力和生产关系构成一个整体,即社会的生产方式。在生产方式中,在生产关系这个统一体内,作为内容的生产力是最活跃、最革命的因素,经常处于不断发展之中。作为形式的生产关系则是相对稳定的因素,一定的生产关系一经确立之后,在一定时期内则保持相对不变。生产力和生产关系的各自特征,决定了一定的生产关系在历史发展中既具有一定质的稳定性,又具有迟早发生变革的必然性。因此,生产方式的更替就是生产力和生产关系相互作用的结果。因此可以说,在新时期农村经济发展陷入困境,是家庭联产承包责任制的某些环节和生产力的发展逐步不相适应,生产力和生产关系的矛盾逐步发展的结果。

改革开放以来,我国农村地区在废除不适合农村生产力发展的人民公社体制以后,建立了以家庭联产承包责任制为主要内容的经济体制。这一体制的核心是维护农民一家一户的包干到户的经营模式,从而在当时的情况下可以最大程度地调动农民的生产积极性。在实行这种体制的初期,确实促进了农村经济的发展。据统计,1983年,“包干到户”的生产队有576万个,占总数的98%。粮食总产38728万吨,增产9%。棉花463万吨,增产29%。1984年,粮食总产40731万吨,增产5%。棉花625万吨,增产34%[2](P135)。然而,相对稳定的家庭联产承包责任制在促进了经济发展的同时,随着社会经济的发展逐步落后于生产力。具体体现在:

1.与生产力发展水平不适应

随着农村经济的发展,农业的生产力水平有了很大的提高。突出体现在:农业机械特别是大型农业机械的运用;单位种植面积所需劳动力的减少,农民大规模向非农产业和城市转移;粮食产量的大幅度提高,2004年,我国粮食产量突破9100亿斤;农民的科技水平和文化水平有了很大提高,1999年,我国在农村地区基本普及了九年义务教育①。

在这种情况下,生产力的快速发展,客观上要求建立一种适应其发展的新的经营模式。这种模式应该具有如下特征:经营权从一家一户向集体转移,使之有利于大规模应用农业机械、大规模普及农业科技;有利于在提高农民素质的情况下,减少农业劳动力的数量,降低人力成本;实现规模种植的市场化、专业化。旧有的体制不能适应这种发展,因此进行变革成为必然。

2.与适度规模经营不适应

家庭联产承包责任制强调的是农民以户为单位的经营自主权。随着市场经济的发展。农业的科技水平、市场化程度都有了很大的提高,客观上要求实现农业的适度规模经营,采用大农业的经营模式,实现规模经营、集约经营,以此来降低采用先进农业科技的成本,实现农产品生产的标准化。另外,适度规模经营可以发展特色农业,促进农民增收和致富。各种农副产品的加工生产客观上要求经营规模的扩大、生产经营权的集中,而旧有的体制无法适应这种变化,结果促进农业发展的作用逐渐减弱,最终不能适应生产力的发展。

(二)传统体制落后的根本原因在于没有与时俱进

马克思主义认为,作为生产方式中最活跃的因素――生产力是不断发展的,因此生产关系必须不断地进行变革来适应生产力的发展。假如生产关系长期保持不变,就会由原来的促进作用变为阻碍作用。

与改革开放以来我国农村经济迅猛发展的现实相比,家庭联产承包责任制则保持了相对的稳定,没有进行相应的变革。在长达30年的时间里,农村发生了天翻地覆的变化,经历了乡镇企业的崛起、农村剩余劳动力的转移、农业的升级等巨大的变迁。

然而,在这种情况下,我国以家庭联产承包责任制为核心的农村经营体制却没有发生相应的变化,并且在1998年,我国农村改革20周年之际,对家庭联产承包责任制进行了强化,承诺保证农民的土地承包权至少30年不变。

这样,农村经济的发展和旧有体制的矛盾逐渐尖锐起来,最终发展成为经济发展的阻碍。进入21世纪,我国从2000～2003年,全国农民人均纯收入分别只比上年增长2.1%、4.2%、4.8%和4.3%,可见这种体制在促进农业发展方面的乏力[3]。

因此,面对快速发展的农村经济和农村发展过程中遇到的市场化程度低、农业集中程度低、集约化程度低、科技水平低的特殊困境,家庭联产承包责任制必须进行相应变革。而昌吉市大西渠镇在这方面作出了艰辛的探索,创立的“支部+公司+协会”模式,则是在坚持联产承包责任制的基础上,对这一模式的大胆创新和突破。

三、“支部+公司+协会”模式的哲学分析

(一)“支部+公司+协会”模式的基本情况

农业是大西渠镇的农牧业增收的基础产业。镇政府用工业的组织形式培育市场主体,移植工业社会化生产方式组织农业生产,采用工业技术手段推动农产品加工,运用企业销售策略搞活农产品流通,参照企业整合来增加农业投入,全面创新农村基层党组织设置,创新抓农业、抓农村工作的思路和方法,探索出了“支部+公司+协会”的新型农村产业化经营模式,即以基层党组织为核心,以龙头企业为依托,以协会为纽带的“三位一体”新型农村经营管理模式。通过支部抓产业、公司抓投资、协会抓服务,把党的组织领导、政策引导、发动群众的优势与企业具有的市场、资金优势和专业协会的技术、信息有机结合起来,提高农民进入市场的组织化程度,找准了农村党的建设和农村经济发展的有效结合点,走出了一条新路。

(二)“支部+公司+协会”模式的哲学思考

1.充分发挥了人的主体作用

马克思主义认为,人是实践中的存在。在实践活动中,人把自身之外的存在都变成了自己活动的对象,变成了自己的客体。在这种实践活动中,调动主体的积极性,充分发挥主体所蕴涵的“人的自然力”所运用的知识和经验即智力和智慧因素对于实践活动的开展和顺利进行无疑具有很大的作用。

在“支部+公司+协会”模式中,该镇将农民组织的协会纳入模式的决策和执行主体中,利用农民土地入股、参与分红等方式激发广大农民的积极性,使农民在促进自身利益实现的同时也实现了共同富裕。农民是建设社会主义新农村的主力军,也是实现自身利益的决定力量。要发展农村经济必须发挥农民的积极性和创造性。该模式发挥了农民在养殖、种植、畜牧方面的优势,人尽其才、地尽其利,最大限度激发了农民的生产积极性,从而促进了农民的增收、农业的发展。据统计,2006年该镇畜牧业实现产值6000万元,同比增长10%;种植业实现产值7500万元,同比增长11%;农牧民人均年纯收入达到5879元,同比增加610元[4]。这在全国农民增收只有6%的情况下,无疑是个奇迹。

2.坚持了与时俱进,进行制度创新

创新是一个民族发展的不竭动力。解放思想是实现认识提升的重要手段。制度创新是各项创新中具有基础性地位的活动。制度创新可以带动其他各个方面的创新。

大西渠镇在改革之前也面临着发展的困境。随着2005年农业税的取消,农村基层收入锐减,农村基层组织的运行受到了很大的冲击,运转困难。在传统的家庭联产承包责任制下,无法解决这个难题。另外,村级差距扩大,镇域范围内的发展不平衡问题已经凸现,成为一个发展难题。

因此,该镇在坚持家庭联产承包责任制的情况下,创造了“支部+公司+协会”模式,在产业发展上,以更大规模的集约经营,带动农民的共同富裕,以企业化的运作模式促进农业的市场化。该模式是打破传统思维,进行制度创新的结果。

通过对于“支部+公司+协会”模式进行哲学思考,我们可以发现该模式实际上是我国农村地区在探索解决生产力和生产关系发展矛盾的一次尝试,是对家庭联产承包责任制的一次完善。至于其在新疆范围或者全国范围内的示范意义还不能轻易下结论,但是它却可以看作一次体制的创新。

[参考文献]

[1]中共大西渠镇委员会.大西渠镇实现“支部+公司+协会”农村新型经营运作模式,解决三农问题的实践[Z].2006.[2]凌志军,马立诚.呼喊――当今中国的五种声音[M].武汉:湖北人民出版社,2000.[3]上海社会科学院.中国政治发展进程2005年[M].北京:时事出版社,2006.[4]郭新.大西渠镇实行“支部+公司+农户+农村”新型运作模式的探索和实践[J].综合调研,2005,(3).

第五篇：物业管理经营服务项目策划书

物业管理经营服务项目策划书

第一部分

项目物业管理的定位及总思路

一、本项目物业管理的定位

（一）、本项目业态对物业管理的要求

1、本项目业态对物业管理的基本要求

本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：

1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；

2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；

3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；

4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。

2、本项目业态对物业管理的特殊要求

除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：

1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；

2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；

3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；

4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；

5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。

（二）、本项目物业管理的定位

1、本项目物业管理的档次

本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。

2、本项目物业管理形式

根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。

3、本项目物业管理的定位

按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。

二、本项目物业管理的总思路

本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。

第二部分

本项目物业管理体系的建立

一、本项目物业管理的模式构想

按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。

二、本项目物业管理组织构架

本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。

1、基本组织机构建立的模式

本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。

2、本项目的基本组织机构图

总 经 理

品牌物业顾问

3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构

1）、品牌物业顾问

该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。

品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。

该部门一般需1~2名资深顾问。

2）、工程部

该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管

部经理领导。

该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。

3）、绿化保洁部

该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。

该部门一般需4~5人，绿化人员1人。

4）、保安部

该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。

该部门设保安队长1人，保安人员3人。

5）、酒店部

该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。

该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。

6）、商业部

该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。

7）、多经部

该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。

该部门设置人员2名。

8）、财务部

该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。

该部门设置会计1名，出纳1名。

三、本项目物业管理运作条件

1、在销售现场提供物业管理场所；

2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；

3、一定数量的启动资金；

4、明确后期物业管理制作方案。

第三部分

物业管理介入时机和介入方式

一、本项目物业管理介入时机

物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。

二、本项目物业管理介入方式

物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：

1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；

2、保安服务；

3、提供专门关于物业的咨询台。

第四部分

常规服务和特约服务

一、常规服务

客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：

1、清洁卫生；

2、安全保卫；

3、房屋维修；

4、房屋管理；

5、电梯升降；

6、报刊发放，文件传递；

二、特约性服务

为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：

1、餐饮服务；

2、商务办公；

3、家政；

4、装修；

5、医疗服务；

第五部分

本项目物业经营管理内容

一、本项目酒店公寓的经营服务

本项目酒店公寓的经营服务包括：

1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车·月收取停车费用；

2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。

二、本项目商铺的经营服务

商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。

第六部分

本项目物业管理运行成本收益估算

一、物业管理运行成本

项目名称金额（元）备注

物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名

物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%

物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元

服务运行成本96480总户数402户，以20元/户·月支出

合计589720

二、收益计算

项目名称金额（元）备注

物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡·月收取

车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月·车标准收费 一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金 二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金

酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算

合计1037158

三、利润计算

利润=收入计算－物业管理运行成本 =1037158－589720=447438（元）

组员：