物业管理(房地产经营与评估)论证报告（精选五篇）

第一篇：物业管理(房地产经营与评估)论证报告

物业管理（房地产经营与评估）专业论证报告

本专业主要培养掌握国内房地产经营方针、政策、法规和基本制度，系统掌握本专业必需的基本理论，专业知识及相关的经济、金融和管理知识，具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价，开发、经营、市场营销、物业管理等能力的房地产综合开发和经营管理的中初级应用型、复合型人才。

一、市场需求分析

我们走访了中直物业公司、金网络物业公司、健翔园物业公司、我爱我家房产销售公司、大恒房产有限公司等单位，了解到目前从事物业管理、房产经营的一线技术人员很受企业的欢迎。

国务院2008年11月10日在京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议,总理部署了落实中央政策措施的七项工作,其中第三项提出促进房地产市场平稳健康发展,再次明确了房地产业的支柱产业地位,这种提法预示房地产凭借其重要地位会在宏观经济下滑背景下得到更多政策的扶持。与房地产业直接相关的行业有38 个，与房地产开发相关的建筑业影响力系数为2.03, 07 年房地产开发投资对GDP 增长的贡献率是15.6%，房地产开发投资的影响力为

1.511，由此可见房地产业在国民经济中举足轻重的地位。也就是说，社会主义现代化建设的各个方面、各个层次的经济活动都存在房地产经营与评估的问题，按照市场经济运行的法则、按照国家房地产的新政策，做好房地产经营与评估工作是办好经济事业的保障。专门的房地产经营与评估人员需求量较大，素质要求高，就业前景好。

当前，美国次贷危机引起的全球金融危机正在进一步加深。为应对世界金融危机的影响，中央提出扩大内需，中央已批准投入2万亿元人民币建设铁路。这种以政府大规模投资，发展交通运输等基本设施，带动其他投资的发展模式虽然在一定时间内是有效的，但长期靠政府大规模投资来拉动经济，人民群众的消费水平得不到较快的提高，这种发展模式是难以为继的。只有我国人民群众消费能力大幅提高，我国经济才能走上良性循环发展的轨道，而房地产业的发展能够在今后的几十年时间内提高人民群众的消费能力。

由于受政策影响，房地产市场已从卖方市场转向买方市场，行业转换过快，人才市场难以及时供给足够的满足行业发展要求的高级营销人才。所以，企业希望有一些受过良好教育，能适合社会发展需要的应用性、职业型房地产人才进入企业，为企业的发展增加活力和新鲜的血液。调查认为，在未来的数年内，用人数量仍有增加。

二、生源预测分析

由于连年的“普教热”，职教出现了生源危机，但不管遇到什么困难，学校总要寻求生存和发展。中职“生源危机”是北京职业教育遇到的困难之一，但危机也可能是一次改革的契机，关键在于方向选对。北京作为国内政治、文化和教育中心城市以及国际交往重要城市，中等职业教育必须与北京的经济发展状况相称。我们的职业教育不能在低水平上重复和徘徊，要办出特色，要办出名牌，要与行业发展紧紧相连。

随着近两年房地产业政策的变化，房地产行业的发展越来越规范，专业化程度越来越深。房地产行业内的各类人员必须更加专业化才能适应这个行业发展的需要。行业的发展为专业人才的培养提出了强劲的需求，从近几年对各行业职位需求的分析来看，房地产行业的职位需求数量始终列居前十位，因此可以预计，在未来较长的一段时间内，房地产经营与估价专业的应用技能型人才不仅将成为房地产市场发展的必须人才之一，而且将保持较强的市场需求，正因为如此，开办物业管理（房地产经营与评估）才能吸引广大学生和家长的眼球。

根据近几年房地产需求人才的专业化分工方向结合中等职业教育的培养层次，房地产经营与估价专业的职业岗位方向包含营销策划岗位（营销人员、市场人员、策划人员等）、开发报建岗位、价格评估岗位（估价员、估价师等）和房地产经纪岗位（经纪人、登记代理人等）四个主要岗位方向。为了很好地吸引生源，我们还将积极地与行业企业开展合作，扩展办学空间，激发办学活力，转变培养学模式，切实提高人才培养质量。更好地发挥国家级重点中等职业学校办学优势特色，从而更好地扩大生源。

三、学校师资、实训设备条件分析

1、师资队伍现状分析

目前我校文科类专兼职教师共近20人，其中具备高级讲师职称的教师有7人，中级讲师职称的教师6人，初级讲师职称的教师7人，师资力量雄厚，教师敬业精神可嘉。主讲教师均具有教师资格证书，专业教师每年上课率100%，年均教学工作量400学时以上，聘请的兼职教师大多数具有多年的实际工作经验和

行业实操经验。

2、专业师资队伍建设计划（3年计划）

专业师资队伍建设既要为他们创造进一步提高、深造的机会，又要严格要求，促使他们在师德、教学、学术水平、实践能力等方面得到较快的、较全面的发展。

在多方引进高级人才的同时，要加强对现有年轻教师的培养，要为现有青年教师确定主要发展方向，要有计划地安排青年教师外出进修或攻硕攻博。

实践经验的培养是师资队伍培养的核心之一。创造机会让专业教师有机会参与与教学相关的实践活动，同时根据各位教师所学专业不同，组织相关或相近专业的教师参加国家相关部委的各类执业资格的培训考试，培养和促进专业教师向“双师型”教师的转型。

有计划地聘请房地产行业内外的各类专家担任本专业的客座教授，建立学科带头人、学术骨干制度，提高现有师资的科研能力和创新能力。

3、专业实训室、实训基地现状和建设计划（3年计划）

校外实习、实训基地的建设是中职教育教学不可或缺的内容。我校具备充足的教室资源开发校内实训室（房地产综合实训室）。在未来3年中，教研室在配合学校有关实习实训基地建设的各项工作基础上，将进一步拓展校外实训基地的建设，初步设想建立两个方向的实习实训基地（一个为房地产开发企业实习实训基地，一个为房地产估价公司实训基地），为本专业的中职学生提供必要的实习实训服务，确保本专业学生具备房地产估价的实操经验。在校内实训室建设方面，教研室将根据职业岗位发展方向，进一步规划建设四个专业实训室（预算与估价实训室、营销实训中心、开发报建实训室和房产交易实训室），为中职学生的实习实训环节提供更可靠的保障。

我们将以上述目标为导向，号召各位老师通力协作，团结一致，在教学过程中不断地加强学习来提高自身综合素养，从而顺利地完成物业管理（房地产经营与评估）的专业建设。

基础文科

2009-11-5

第二篇：物业管理评估报告

物业管理评估报告

受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司委托，上海三公物业管理咨询服务有限公司于2006年11月8日----2006年11月15日一周内，分深夜、双休日和正常工作日三个不同时段，对上海漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进行评估，并向管理区域的业主/客户分发了15份上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查表，回收15份。根椐不同时段的现场检查结果，结合上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查结果，上海漕河泾出口加工区物业管理综合报告如下： 第一篇 物业基本情况

一、漕河泾出口加工区物业基本信息

物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标准厂房新型工业园区 座落位置：上海市闵行区浦星路789号 物业明细：

1、出口加工区：园区占地面积0.9平方公里，各地块土地总面积730788平方米，包括出口加工区卡口、查验仓库与平台。

2、管理中心区域：建筑总面积8839平方米；

3、标准厂房园区：基地土地面积100962平方米，建筑面积111139.50平方米

二、物业管理委托单位

上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司

三、物业管理单位

上海漕河泾开发区物业管理有限公司（更名前：上海新和物业管理有限公司）

四、物业管理委托合同期限

2005年1月1日起至2006.年12月31日止。

五、委托评估物业管理的主要内容1、0.9平方公里园区内的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、公共照明、垃圾箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理

2、近9000平方米的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、档案管理、建筑物本体、消防、监控等管理

3、工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、电梯、空房等管理 第二篇 评估结论

一、上海漕河泾开发区物业管理有限公司具有履行物业管理服务合同的能力。

二、上海漕河泾开发区物业管理有限公司实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约定的物业管理内容。

三、业主/客户满意度调查结果

向出口加工区内业主/客户发放15份物业管理满意度调查表，回收15份物业管理满意度调查表，其中二份只填写调查表首页没有填写次页，对物业管理服务总体评价1份为非常满意，10份为满意，2份为尚满意。

四、合同约定的主要质量目标基本达到。

五、目前岗位设置与人员配置较合理，能满足目前物业管理现状 投标书预计物业各类服务人员达109人，而目前只配有87人。

六、保安管理、保洁管理、绿化管理、客户服务、消防等方面经抽查，实际现场管理及管理文件、资料均符合《全国物业管理示范工业区标准》中的优秀标准。

设备设施的现场管理较好，但工程档案管理、采购管理及日常记录文件管理有待进一步完善。

七、物业管理各项费用支出 1、05年、06上半年管理人员成本分摊比标书测算明显高出许多； 2、05年设备设施维修费用支出偏高，06年上半年设备设施维修费用支出控制较为合理； 3、05年行政办公费用支出较标书测算高出许多，06年上半年行政办公费用支出较为合理。但从物业管理部提供的报表中没有开办费科目；

4、其他各项费用支出控制合理。

八、总体管理承诺基本兑现

1、上海漕河泾开发区物业管理有限公司在此项目的管理中，ISO9000质量管理体系覆盖各个管理环节；

2、项目管理基本达到《全国物业管理示范工业区标准》，目前已在2006年10月通过上海市物业协会组织的检查验收；

3、2006年7月起物业公司已将环境质量管理体系ISO14000贯彻在物业管理工作中。

第三篇 现场评估描述

一、物业管理满意度调查

向园区业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。序号 评价内容（园区）评 价 结 果 非常满意 满意 尚满意 不满意 1 您对园区内公共区域标识管理 4 2 您对园区内公共道路及公共设施保洁 4 3 您对园区内的人、车交通疏导管理 3 1 4 您对园区内的机动车辆管理 1 3 5 您对园区内的非机动车辆管理 3 1 6 您对园区内的消防设施管理 4 7 您对园区内草坪养护及清洁 4 8 您对园区内树木、绿化养护 4 9 您对物业公司客服人员的服务态度 4 10 您对物业公司客服人员的服务质量 4 11 您对物业公司报修维修服务及时性 1 12 您对物业公司报修维修质量 4 13 您对物业公司的装修管理 4 14 您对物业公司拓展的有偿服务项目 4 您对物业公司有效投诉的处理（属物业管理范围）4 16 您对物业公司服务总体评价 4

向标准厂房业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。序号 评价内容（标准厂房）评 价 结 果 非常满意 满意 尚满意 不满意 1 您对园区内公共区域标识管理 2 2 2 您对园区内的人、车交通疏导管理 2 1 1 3 您对园区内的机动车辆管理 3 1 4 您对园区内的非机动车辆管理 1 2 1 5 您对园区内的消防设施管理 1 2 1 您对通用标准厂房区域货物及人员进出管理 1 2 7 您对园区内公共道路及公共设施保洁 1 2 1 8 您对公共区域或卫生间的清洁程度 1 3 9 您对园区内草坪养护及清洁 3 1 10 您对园区内树木、绿化养护 3 1 11 您对物业公司客服人员的服务态度 3 1 12 您对物业公司客服人员的服务质量 3 1 13 您对物业公司报修维修服务及时性 1 2 1 14 您对物业公司报修维修质量 1 2 1 15 您对园区公共设施及建筑物的养护 2 2 16 您对物业公司的装修管理 4 17 您对物业公司电梯服务 2 1 1 18 您对物业公司的空房管理 4 19 您对物业公司拓展的有偿服务项目 4 您对物业公司有效投诉的处理（属物业管理范围）2 2 21 您对物业公司服务总体评价 2 2

向办公楼业主/客户发放物业管理满意度调查表7份，回收7份。其中有二份调查表只填写了首页，而次页遗漏填写。

序号 评价内容（办公楼）评 价 结 果 非常满意 满意 尚满意 不满意 1 您对园区内公共区域标识管理 2 4 1 2 您对物业管理区域内的机动车辆管理 2 2 2 1 3 您对管理区域内非机动车辆管理 2 4 1 4 您对办公楼的消防设施管理 2 4 1 您对办公楼的外来人员及物品进出管理 2 2 3 您对管理区域内公共道路、水景等公共设施的保洁 4 2 1 7 您对公共区域、卫生间的清洁程度 2 5 8 您对管理区域内草坪养护及清洁 5 2 9 您对管理区域内树木、绿化养护 5 1 1 10 您对物业公司客服人员的服务态度 3 3 1 11 您对物业公司客服人员的服务质量 3 4 12 您对物业公司报修维修服务及时性 3 3 1 13 您对物业公司报修维修质量 1 3 1 14 您对建筑物本体及公共设施的养护 2 3 15 您对物业公司拓展的有偿服务项目 1 1 2 1 16 您对物业公司有效投诉的处理（属物业管理范围）1 2 2 17 您对物业公司服务总体评价 1 4

二、质量目标达成情况

经查其中有房屋零星小修急修及时率、房屋零星小修急修返修率、公共部位24小时保洁次数、苗木成活率、客户投诉处理及时率、客户综合服务满意率等质量目标有书面资料可统计，而其他质量目标根据浦江物业管理部的每月物业管理工作情况报告，从中核查质量目标的达成情况，通过实际查验只有责任治安事件发生率为没有达到，但有些质量目标为重复设置，下表为06年1---10月质量目标达成情况：

序号 目标内容 承诺目标 达成情况 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1 房屋完好率 ≥98% 99．3 99 99 99 99 99 99 99 100 100 100 配套设备设施完好率 ≥98% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 3 房屋零星小修急修及时率 100% 99．8 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 4 房屋零星小修急修返修率 ≤1% 0．25 0．5 0．5 0．5 0．5 0．5 0 0 0 0 0 5 维修工程质量合格率 ≥99% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 6 维修工程回访验收率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 7 电梯、水泵大型设备完好率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 8 公共部位24小时保洁次数 ≥4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 保洁检查合格率 ≥98% 97．96 98 98 98 98 97 97．3 98．8 98．2 98 98．3 10 公共灯具设备完好率 ≥99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 11 公共灯具亮灯率 ≥99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 12 责任治安事件发生率 0 2 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 13 责任火警发生率 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14 消防检查合格率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 15 道路完好率 ≥96% 96．4 96 96 96 96 96 96 96 96 98 98 16 绿地保存率 100% 98．97 98 98 97 100 97 99．7 100 100 100 100 17 苗木成活率 ≥98% 99．01 99 99 99 99 99 99．7 99．7 99．7 98 98 18 客户投诉处理及时率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 19 客户综合服务满意率 ≥98% 上半 98．7

三、岗位设置与人员配置

根据对物业管理的区域、物业管理内容的覆盖范围及物业服务标准的评审，目前浦江园区物业管理部的岗位设置及人员配备属于合理范围。

投标岗位设置 人员配置 目前岗位设置 人员配置 经理 1人 经理 1人

财务主管1人、1人 财务主管 1人 工程主管1人 1人 工程主管 1人 客户主管1人 1人 客户主管 1人 环保主办1人 1人 环保主管 1人 安保主管1人、1人 营运主管 1人 消防专管 1人 行政主办 1人 行政主管1人 1人 维修领班 1人 出纳兼文员 1人 安保领班 3人 维修领班 2人 维修工 4人 客户服务中心 2人 安保员 42人 维修工 10人 电梯工 2人 安保员 54人 海关协管 28人 电梯工 8人

海关协管 24人

小计 109人 87人

四、公共秩序（保安）管理 评估主要内容 评估情况记录 备注

1、公共秩序维护方案及实施情况

2、监控

3、消防预案

4、巡逻路线

5、车辆管理

6、货物进出管理

7、信件

8、消防器材

9、各类记录、存档

10、现场检查车辆管理、进出管理、记录情况

1、根据此物业项目的实际状况，制定了管理区域的保安管理方案，并按照此方案进行了实施。

2、通过夜间、双休日及工作日的检查，监控岗位、门岗、巡逻岗的员工均在岗，对岗位要求都能知晓。

3、8：00---9：00对关卡的上下班人员的通行情况进行观察，上下班人员、非机动车均在一个道口进出，从8：05---8：40下班人员通过卡口的密度非常大，而相邻道为机动车道，车辆出关频繁，存在安全隐患。

4、制定了管理区域的消防预案，每年进行一次消防演习，时间分别是2005.11.4和2006.11.3。

5、管理中心及通用厂房共有二个监控中心，监控设备完好，均正常使用，对进出监控室人员进行登记管理。

6、针对管理区域较大的特点，制定了两条巡逻路线。

7、对车辆进行分类管理，对关口前的机动车辆进行秩序管理，对进出厂区的车辆进行了进出登记管理。标准厂房区域及管理中心机动停车位标识明显，车辆停放有序。

8、对非机动车辆管理进行现场检查，办公楼后面非机动车停放有序，标准厂房停车棚中非机动车停放有序，除8：00---10：00，17：00---19：30上下班高峰外，其余时间为防车辆被盗，保安人员用链子将非机动车串锁，在非上下班高峰期间非机动车进出厂区进行登记，抽8月29日保安夜班记录20：21---次日8：09共有19辆非机动车进出登记。但条状的非机动车停车棚另一出口被封。

9、管理中心办公楼进行信件管理，外来人员管理，双休日对加班人员都进行进出登记管理。

10、对保安器材与灭火器材进行巡视管理，但在检查中发现少量灭火器没有记录或记录情况与灭火器实际状况不符，例个别灭火器已进行更换，记录却是以前的。标准厂房2号楼灭火器检查结果记录栏中是用“√”表示，但记录卡上没有说明“√”的意思。

11、交接班记录、巡逻记录、钥匙管理等各项记录完整；抽查2006年3月4日安保人员交接班记录表中记录路灯被撞坏并报修，报修单中记录了物业维修人员于3月13日进行了修复。

11月9日（周四）晚21：00--22：00，11月12日（星期日）11：45----12：45对园区、管理中心、通用厂房的物业管理情况进行飞行检查，检查结果：各岗位保安人员均在岗，无脱岗现象，在岗人员按规定记录了各类表格。检查人员进入监控中心后也按要求进行登记。有待改进：

1、巡逻记录表中反映均是整点开始巡逻，容易给外人掌握巡逻规律，不利安全防范；

2、灭火器材灌充或更换后，应立即更新记录，在巡查时，建议将检查结果记录为检查时灭火器的指针所指顏色。

五、绿化养护与管理

评估主要内容 评估情况记录 备注

1、绿化养护计划与实施

2、分包与服务质量监督

3、现场检查

1、制定绿化年、月度养护计划，并实施，有检查，有记录

2、绿化养护服务分包给上海园林工程有限公司，分包合同对养护内容、养护标准、扣罚标准均有详细约定。现场检查物业监督分包服务商履行合同力度较大，有监督检查，有扣罚。

3、监督检查记录齐全，对绿化植被苗木成活检查较细，每种苗木均有成活数量记录，成活率统计可信度高。

4、对绿化现场检查，绿化区域未发现黄土裸露，草坪养护达到规定标准，苗木修剪有形，未发现枯萎树木。

5、抽查绿化服务检查表，06年1月19日记录绿地草坪内有杂石，并要求绿化分包商对绿地全面巡视清理，1月23日复查完成绿地保洁工作，达到绿地保洁标准。06年2月27日记录自行车棚处珊瑚局部缺棵严重，要求养护单位进行补种，经06 年3月10日复查达到标准。06年5月18日记录管理中心区域草坪生长高度超出标准范围，要求养护单位及时修剪到合格高度，5月31日复查合格。6、06年1月4日到06年3月29日绿化检查合格率为97%是有效的。

7、物管公司对分包服务商的资格进行评审，每年进行资格确认。

六、保洁管理

评价主要内容 评价情况记录 备注

1、保洁标准与保洁规程

2、分包服务标准与质量监督

3、垃圾清运分包与质量监督

4、水景清洁与管理

5、灭杀计划与实施

6、现场检查：办公楼、通用厂房、园区

1、公共区域的保洁服务分包给上海荣涛保洁服务有限公司，除害灭杀分包给浦江社区公益卫生保洁社。经过物管公司分包服务商的资格进行评审，每年进行资格确认。

2、分包合同明确了保洁标准、保洁规程及扣罚标准，物业并按此标准进行了日常监督检查，检查中发现对没有达到保洁标准的现象进行扣分和扣罚费用的处理

3、抽查管理区域清洁检查表，06年10月8日检查发现管理中心大楼公共区域、走道墙面有污渍，并开具《物业分包检查验收整改》通知单，要求在10月16日前完成清洁整改，经查分包商已于10月16日前完成整改，物业进行验收合格并填写《物业分包检查/验收表》进行记录。

4、抽查管理中心区域清洁检查表：06年2月22日检查发现海关四楼天台有杂物，要求保洁人员及时清理，06年2月24日检查发现管委会一楼女卫生间，废纸篓中废纸堆积过多，要求岗位保洁员及时清理，在当日的复检中均合格，并有复检验记录。但没有明确整改时间要求。保洁日常管理监督记录较全。

5、抽查通用厂房清洁检查表，06年10月16日检查发现通用厂房路面标识牌设施有积灰，要求保洁工及时清理。没有明确整改时间要求。

6、垃圾清运为分包，每次垃圾清运均有清运监督记录

7、除害灭杀有计划按排，灭杀后有记录。抽查06年5月，从5月9日---5月31日有6次灭杀记录。

8、现场检查：办公楼大堂干净明亮，地面无明显脚印，无明显积灰；电梯轿厢内整洁无手印污渍；厕所无水渍，无异味；各类绿摆清洁，无积灰；园区车道、人行道未发现垃圾及遗留物，在英业达外围绿化草坪边发现一个空罐；通用厂区内未发现烟头、垃圾等杂物，道路整洁，达到所制定的保洁标准。11月12日中午12：00双休日对园区检查，发现通用厂房餐厅门口有员工就餐后丢弃餐巾纸。

七、设备设施管理与养护 序号 评估内容 评估情况记录 备注 能源管理

1、路灯及照明采用光控，自动确定开启时间。

2、无中央空调，但给客户提供了开启空调的条件：室外温度高于35度时进行空调致冷，室内温度控制大于26度。按标书提出的方案对能源进行管理 电梯管理

1、公司ISO9000管理文件规定电梯突发事故处置预案。

2、电梯养护与维修为分包，并签定电梯养护分包合同，办公楼电梯保养分包给通力电梯有限公司上海分公司，标准厂房的电梯保养分包给上海三菱电梯公司。电梯养护每月二次。

3、查2006年4—5月，通力公司分别在4月12日、4月28日、5月12日、5月23日对电梯进行保养，并在维修保养工作单上进行记录。查2006年10月10日通用厂房2号楼电梯报修，报修时间19：20，维修人员到达现场时间19：30，于11日上午10：00完工，维修人员为三菱公司张文建，客户刘东宇对修理结果进行确认。

4、电梯机房设备清洁，无积灰，对进出机房人员进行了登记。

5、物业维修人员每天对电梯运行情况巡视一次，有记录。道路设施

1、中央大道道路、侧石、上街沿及周边平整完好，路面未发现破损。

2、公共部位无堆物，无占用公共设施现象。

3、标准厂房区域道路平整、清洁。

4、路灯、草坪灯等设施均完好。给排水系统

1、物管部只有给排水管线图，但没有给排水工程档案资料。

2、制定了水管爆裂紧急预案管理。

3、制定供水设备系统保养计划并进行了实施。每次保养均有记录。

4、水箱清洗为每年二次，为分包。查2006年6月24日、2006年11月12日进行二次水箱清洗，由乐帮龙华日东保洁服务社进行清洗。

5、维修人员对水泵等设备设施每天一次进行巡检，并有记录。目前没有中大修记录。

6、雨污水管道、窨井每季疏通一次，维修人员每月对下水管道检查一次，抽查下水管道月度检查表，记录06年7月3日---4日对600米管道、30个雨水井进行清污泥，操作人员有8 人，检查验收人为：徐申华。

7、现场检查水泵房干净、整洁，设备便用状态标识明显，运行设备记录参数正确，巡检记录表记录完整。消防系统

1、消防系统设备设施的养护为分包，每月进行一次全面检查，由分包服务商出具保养检测报告。

2、每月由分包服务商和维修人员共同对消防系统设备设施进行养护，同时由维修人员对养护结果进行验收。

3、抽查消防自动报警系统楼层抽检报告，06年6月29日进行消防自动报警检测，预测20个烟感，实测22烟感，全部完好；06年7月22日进行消防自动报警检测，预测18个烟感，实测20烟感，全部完好；并由分包服务商上海志佳消防工程技术有限公司出具检测完好证明。物业验收人为徐申华。

4、实地检测烟感报警，选择海关一楼门口第2只烟感、管委一楼东侧第二只烟感、监控与休息室二只烟感进行有烟测试，烟感报警正常，设施完好。配电系统

（园区、管理中心、厂房）

1、制定了配电系统保养计划并予以了实施。

2、对配电房设备每日三次进行巡检，巡检记录表记录的配电设备运行参数正确完整。

3、对进入配电房人员进行登记管理。

4、配电房配有相关标示牌。

5、操作人员有操作证，并配有安全用具。

6、高压设备检修由供电局承担。

7、无电气系统档案。智能化系统

1、有日常值班记录

2、维修人员对监控设施每月保养一次，并在监控系统月度检查表进行记录。经查记录完整。建筑物本体、空调

1、每年二次对建筑物进行全面巡检。

3、空房巡检有记录。

4、对空房进行抽样检查，地面无明显积灰，门窗玻璃较干净，3号楼1楼有物品堆放。

4、空调维保分包给上海繁诚暖通工程技术有限公司，每年进行二次换季保养。查06年3月2日保养记录，完成内机197台，外机66台的保养工作。

有待改进：

1、设备设施档案管理

检查中发现无设备设施档案资料，也无档案资料目录；据浦江园区物业管理部维修人员告知，设备设施档案的管理归属浦江公司。由于设备设施发生事故具有突发性，虽然物业管理部制定设备设施突发事件预案，但维修人员处于无图纸、无资料状况下，面对突发事件将束手无策，不能把突发事件造成的损失降到最低。

2、双休、节假日设备的巡视

检查中没有发现双休、节假日设备的巡视记录，设备设施的管理需要一年365天不间断管理，水、电设备出故障是不分双休或节假日的。

3、维护保养计划

维护保养计划内容较简单，如泵房设备7月中大修。既没有明确泵房中哪一台设备（生活泵、稳压泵、消防泵），也没有说明中大修具体内容或中大修的原因。

4、避雷接地系统测试

检查中发现接地电阻值为3.8欧姆，因为接地电阻上限值为4欧姆，要引起注意，但没发现采取另外的措施，或对此结果进行接地电阻降低的补救处理。

5、水泵房

管区内有二个给水、消防泵房，由于管区内发现有老鼠，建议在设备房门口设置档鼠板。

八、客户服务与管理

评估主要内容 评估情况记录 备注

1、岗位职责（岗位作业指导书）

2、服务接待（管理中心、通用厂房）

2、业主（客户）档案管理

3、入驻管理

4、报修服务

5、装修管理

6、收费台账及管理费收缴

7、服务项目的提供及效果

8、社区文化

1、公司制定了各岗位职位说明书，明确了各岗位的人员要求。

2、目前只在管理中心设置服务中心。

3、业主（客户）档案中不仅有业主（客户）各类信息资料，在入驻时全部收集，而且装修档案资料齐全，从装修申请一直到客户开业通知、装修后的图纸，共有17份资料。

4、入驻管理比较注重客户人性化服务，物业准备工作能预先做好，让客户一次性把手续办完，客户入驻档案资料全。

5、报修服务，报修登记齐全，记录人有追踪，有回访。

6、细查05年8月、06年9月，报修所有资料，报修维修及时率达100%。抽05年8月2日一张报修单，报修内容为：浦江公司桂总办公室空调不致冷，维修记录显示，9：30接报，9：50完成修理，回访为满意。05年8月25日一张报修单，报修内容为：电源无电。13：02接报，13：05到现场，经查为电源断路并及时进行故障排除，回访为满意。

抽06年9月15日一张报修单，报修内容为一水龙头坏，14：00接报，14：25完成，因需换龙头无现货，与客户另约时间更换。

06年9月25日一张报修单，报修内容为：一灯罩坠落，接报9：05，9：15到现场处理，9：45完成复位固定。

7、装修管理从装修申请、装修图审核、装修现场管理、装修监督、整改、复验、装修后图纸管理比较系统，管理资料详实，通过签定责任书及日常监督检查对装修施工单位进行有效管理。

8、对业主（客户）建立了收费台帐，收费情况、收费内容清晰明了。

9、能给客户提供九大类服务项目，满足客户不同需求。

10、和园区内客户开展各项主题活动，05年12月棋牌联谊，06年7月22日消防演习，11月8日的消防知识竞赛，5月交通安全宣传等。

1、投标方案中拟在管理中心和通用厂房设两处客服中心

九、物业禁止行为管理

经现场查看未发现违法搭建，占用公共设施、破坏外立面等现象。

十、投诉管理

评估主要内容 评估情况记录 备注

1、投诉信息的公布

2、投诉信息的接收

3、投诉信息的处理

4、投诉信息的反馈

1、投诉信息在公告栏等处公示。

2、查2005年有6次A类投诉，2006年共有4次投诉，A类3次，B类1次，A类投诉属物管公司管理因素。

3、抽查2006年2月14日安凯公司投诉通用厂房内标识不齐全记录，投诉类型为B类，从投诉处理单及相关资料显示，物管部门接到此信息后，在当日进行处理并呈报管委会，浦江园区管理部在2月14日出具了处理意见。4、2006年9月13日英华达科技公司投诉出入证数量与实际制作不符，投诉类型为A类，9月13日接到投诉信息，9月14日予以处理，并查清原因为制卡公司与快递公司交接送货信息误差，物管公司修正出入证办理流程，投诉处理后，回访结果为满意。5、05年第006投诉处理单中，每个处理环节没有时间记录，不能确定投诉处理的及时性。

十一、物管内部管理

评估主要要求 评估情况记录 备注

1、采购管理

2、培训管理

3、人事管理

4、财务管理

5、仓库管理

6、内部协调管理

1、计划采购由公司本部实施，零星、急购由管理部实施，但由物管公司指定供应商，对供应商由公司本部进行评审。

2、本项目处只有常用维修材料中转库，为非正规仓库。

3、物品材料凭领料单领用。

4、管理部自行采购材料物品，未发现有验收记录。

5、查2006年9月采购申领计划，物料申领计划表指定供应商为晶之翠，采购此物料入库后的收料单中显示供应商为易爱山。

6、所设中转库，位于维修办公室，为开放式管理，而中转库保管人员为人在其他办公室的行政主管。

7、物料采购入库验收记录未发现。

8、物业管理部的管理人员均能培训要求参加公司组织的各类培训，保安有培训有考试，未发现涉及到对维修人员进行维修技术的业务培训。

9、人事招聘、培训管理均由公司人力资源部统一管理。

10、浦江物业项目物业财务管理归口物管公司财务部管理。

11、经了解，在物管过程中，发现的难点问题管理部往往通过例会或专题会的方式进行内部沟通，直到找到解决问题的方法。

十二、费用支出合理性审核

1、由于浦江园区物业管理部现场未能提供财务支出凭证，故根据所提供的报表和分包服务合同对相关费进行审核。06年上半年费用支出的合理性比05年支出有明显提高。

2、下表中05年预测费、06年上半年预测费用的数据摘自《关于浦江出口加工区项目投标书的补充说明》2005.1.18修订版；05年、06年上半年实际发生费用摘自物业管理部提供的《2005年浦江物业管理项目经营情况表》和《2006上半年浦江物业管理项目经营情况表》 序号 园区项目内容 05年预测费用 05年实际发生费用 审核意见 管理人员工资分摊 152,296.80 367,893.71 管理人员的工资费用明显偏大。2 管理服务人工成本 440,748.6 388,096.18 由于整个物业项目原预需保安56人,维修人员12人；物业管理部经过整合人力资源目前只配备了保安员45人，维修人员工5人。05年发生的费用在合理范围内。保洁费用 106,031.88 123,726.75 保洁属服务分包，虽然保洁费用超过测算费用的16%，但由于上海最低工资标准上调及综合保险的交纳，分包费用有所提高属合理范围。4 公共能耗 166,163.04 170,210.33 凭水、电公司帐单 绿化养护 98,587.56 32,838.00 05年预测绿化面积包括管理中心周边绿地，与管理中心绿化养护费合并计，绿化养护合同费用96922.8元/年,管理中心绿摆费用49656元/年.。测算与实际支出相当。6 设备设施维保费 339,749.16 107,298.73 标书测算费用偏大。

合同支付05年雨污水疏通费37688元。合同支付管委会大楼公用部位零修及围网防腐保养维修41260元，05年园区高杆路灯有多次被车辆撞坏，从保安记录查到发生三起，维修所发生费用较大，麦莎台风对园区设施造成一定的损失。

经抽查报修单，园区路灯损坏较频繁。行政办公费用 33,000.00 71,300.83 属明显偏高 8 小计 1,336,577.04 1,261,364.53

序号 管理中心

项目内容 05年预测费用 05年实际发生费用 审核意见 管理人员工资分摊 38,074.20 142,755.21 管理人员的工资费用支出明显偏大。安保维修等服务人员工资 206,388.00 229,086.31 费用虽然突破测算10%左右，尚属可控范围。3 保洁费用 351,435.60 317,911.97 合理范围。（分包）绿化养护 54,960.00 112,069.10 05年预测绿化面积包括管理中心周边绿地，与管理中心绿化养护费合并计，绿化养护合同费用96922.8元/年,管理中心绿摆费用49656元/年.。测算与实际支出相当。设备设施维保费 104,940.00 89,007.84 05年电梯及空调维保费27490元，电梯年检和减速机校验3480元，经抽查06年9月一个月报修维修所发生的费用约3500左右，全年发生零星维修费在45000元。综合园区和管理中心设备设施维护保养费用05支出偏高。6 行政办公费用 10,800.00 23,463.30 属偏高 7 小计 766,597.80 914,293.73

序号 园区项目内容 06上半年预测费用 06上半年实际发生费用 审核意见 1 管理人员工资分摊 76,148.40 108,498.41 管理人员的工资费用明显偏大。2 安保维修等服务人员工资 220,374.30 107,330.67 合理 3 保洁费用 53,015.94 55,481.40 属合理范围。4 公共能耗 83,081.52 100,245.23 帐单按实计算 5 绿化养护 49,293.78 16,419.00 园区和管理中心绿化养护费用合并在一起计算。控制在合理范围内。6 设备设施维保费 339,749.16 32,615.32 06年雨污水疏通费20728.4元/年，06年5月进行路面沉降更换窨井盖地下管道维修费用31151元。行政办公费用 16,500.00 6,628.76 合理控制范围 8 小计 838,163.10 427,218.79

序号 管理中心

项目内容 06上半年预测费用 06上半年实际发生费用 审核意见 管理人员工资分摊 19,037.10 27,124.60 管理人员的工资费用支出明显偏大。安保维修等服务人员工资 103,194.00 115,921.03 费用虽然突破测算10%左右，尚属可控范围。3 保洁费用 175,717.80 148,081.60 合理范围。（分包）绿化养护 27,480.00 57,290.41 园区和管理中心绿化养护费用合并在一起计算。控制在合理范围内。5

设备设施维保费 52,470.00 64,946.79 06年空调维保费26000元/年，电梯养护费17865元/年，消防报警系统养护费24000元/年，日常零星维修费用发生额约3000元/月。06年上半年园区和管理中心设备设施维修费用支出合理。行政办公费用 5,400.00 2,171.36 合理控制范围 7

小计 383,298.90 415,535.79

序号 标准厂房

项目内容 06上半年预测费用 06上半年实际发生费用 审核意见 管理人员工资分摊 95,185.50 135,623.00 管理人员的工资费用支出明显偏大。2 安保维修等服务人员工资 389,061.30 174,999.20 合理范围。保洁费用 182,757.48 53,209.24 合理范围。4 绿化养护 103,916.16-设备设施维保费 187,880.40 4,462.52 合理范围。行政办公费用 32,970.00 20,877.29 因为通用厂未设立服务中心，此费用偏高。7

小计 991,770.84 389,171.25

第四篇 评估依据

一、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理服务合同第二章委托管理事项

1、出口加工区园区：

⑴ 园区公设备设施管理：包括供配电、供水、路灯、道路、人行道、管道、窨井、围网、公共绿化等所有基础设施的日常维修养护和管理；

⑵ 卡口建筑物本体及照明、电气、空调、给排水等所有相关配套设备设施的日常维修养护和管理； ⑶ 查验场地建筑物本体及照明、电气、消防、空调、给排水等所有相关配套设备设施的日常维修养护和管理；

⑷ 园区公共环境卫生：包括市政、道路、卡口及查验场地清扫、保洁、标牌擦洗、垃圾的收集和清运、定期的消毒灭害等；

⑸ 园区公共交通与车辆停放秩序的管理；

⑹ 维持园区公共秩序：包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤； ⑺ 配合海关进行卡口的管理与协查。

2、管理中心

⑴ 管委会大楼、海关大楼等房屋建筑物本体与共用部位以及甲方办公区域自用部位的日常维修养护和管理，包括：屋顶、外墙、承重墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、外庭院、卫生间、茶水间； ⑵ 管委会大楼、海关大楼等共用设备设施及甲方办公区域内的设备设施的日常维修养护和管理，包括：上下水管道、共用照明、空调系统、消防设施、电梯、安防监控、卫生设备设施等；

⑶ 管理中心区域公共设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地的日常养护管理包括：道路、照明、室外各类管道、泵房、自行车棚、停车场地、智能化设备设施、供配电设施、给排水设施、消防设施、弱电设施； ⑷ 环境卫生管理：包括管委会大楼、海关大楼房屋内部的清洁卫生（包括办公室、卫生间、茶水间）、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和清运、定期消毒灭害等； ⑸ 管理中心区域交通和车辆停放管理

⑹ 维持管理中心区域公共秩序包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤。

3、标准厂房区域：

⑴ 标准厂房园区楼宇公用设备设施管理：建筑物本体及结构、建筑小品、各类配套用房及辅助用房管理、小区道路、自行车棚；

⑵ 供配电系统：变电站、低压配电、照明、防雷和接地、弱电室；

⑶ 给排水系统：供水管道、卫生洁具、上下落水管、小区排水管（雨、污）； ⑷ 消防设备及器材：消火栓、消防箱、灭火器、消防自动报警监控、喷淋及烟感； ⑸ 弱电系统：通信系统、监控系统、综合布线； ⑹ 暖通设备：空调、通风；

⑺ 电梯：客、货梯日常养护、年检及校验；

⑻ 安防技防设备：安防监控、红外报警、电子巡更；

⑼ 保安管理：门岗执勤及出入管理、监控室值勤、楼宇区域治安、消防巡视、保安器具管理、交通指挥疏导、停车管理、协助交通事故处理、邮件、信件的监管、二次装修的日常监管；

⑽ 环境管理：包括楼宇内公共区域的清洁保洁、楼宇外墙清洁清洗、户外水池清洗、公共绿化绿摆、楼宇及周边区域的消毒灭害；

4、客户服务

客户服务----客户入驻、退户、报修、收费、接待、走访、投诉处理、档案管理、满意度调查； 工程维修----客户报修处理、工程预算、计划按排、施工监管、竣工验收； 社区文化-----客户联谊、文体活动、健康卫生宣传、协访群治工作；

5、管理出口加工区园区、管理中心、标准厂房物业相关的工程图纸、住户档案及竣工验收的资料。

二、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理投标书技术标书 总体管理承诺

1、自接管起第一年全面实行ISO9000质量管理体系；

2、标准厂房自接管起按“全国物业管理示范园区”的管理标准执行，并适时进行相关认证；

3、配合浦江公司创建ISO14000环境质量管理体系。

三、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理投标书商务标书 各项费用的测算值。

第五篇 建议

一、工程维修管理

1、建议将上下水管线路，各类设备电气控制原理图，通迅线路图，监控线路图，综合布线图等常用图纸，复制一份存放在物业，以便发生紧急情况时物业能够及时抢修，或将损失降到最低。

2、由于水泵房设在地下室，建议安装漏水报警装置，防止水阀失灵，造成意外事故发生。

3、园区中公共照明，高杆路灯、草坪灯建议采用分路控制，在目前园区入驻客户不是很多的情况下，可减少电费的支出。

4、根据对园区夜间检查，园区内有不少入驻企业开班生产，建议物业维修人员进行夜间值班，防止水、电、电梯突发事故发生，或在发生突发事件后物业能有快速解决反应能力。

二、防鼠管理

1、预防老鼠对办公楼弱电系统、综合布线造成损害，建议办公楼采用适当的灭鼠措施。

2、在水泵房等要害部位，可设置防鼠板，防止死鼠污染水源。

三、公共秩序及防范管理

1、由于园区范围较大，固定巡逻路线易被他人掌握或被不法分子利用巡逻间隙实施犯罪，建议根据管理要求，可设置多条巡逻路线，并由物业经理或保安主管确定每天或短期的巡逻路线，保安当班领班执行。

2、对于上下班高峰时段的卡口管理，除物业增加必要的疏导人员外，建议采取上下班人员、非机动车分道进出的管理措施；建议协调海关对出关口的机动车，在上下班高峰段不使用左边第一根车道，可开启左边第二根车道，避免非机动车流、上下班人员占用出关口的机动车道，而发生意外事故。

3、对于非机动车管理，标准厂房的停车棚虽然采取了防盗管理措施，（一端出口封闭，用链锁）但给停车人出行带来不便，由于标准厂房区域较大，但只有一个停车棚，将给距停车棚较远的客户员工停放带来不便，也给非机动车停放管理带来难点。建议：

a、对现标准厂房的非机动车管理，除对车棚的停放车辆进行链锁外，建议对车棚的另 一端出口采取安装能进出个人，不能出车的装置，减少给停放人带来的不便。b、在相对中心区域建立较大规模的非机动车停放点，实行收费管理。c、在标准厂房区域增建非机动车停车棚。

四、采购管理

建议中转仓库能封闭管理，采购的维修材料和物品能在入库时进行验收，既可避免不合格采购物品入库，又能确保维修服务质量。

五、通用厂房内服务中心的设立

由于园区较大，现服务中心离通用厂房有段距离，不利于贴近客户服务，建议及时在通用厂房设立服务中心。

六、合理制定质量目标

建议浦江物业管理部对物业管理服务合同中承诺的质量目标进行梳理，质量目标应是衡量物业管理中每项重要工作的量化指标，具有可计量性，可统计性，可控性。如配套设备设施完好率：由于是泛指，将无法统计或统计结果失真； 维修工程回访验收率：质量目标不明确，是控制验收还是控制回访； 保洁检查合格率：保洁检查的质量目标应是次数； 道路完好率：道路完好的标准如何是什么，应予以明确。公共灯具设备完好率与公共灯具亮灯率是重复设立目标。

第六篇 咨询服务人员简介：

1、吴守京 1964年5月

学历本科，持建设部物业经理证书，国家二级职业经理人证书。从事物业管理14年，先后管理办公楼物业、工业园区物业、高级住宅物业、别墅等物业管理，先后担任物业经理、公司物业部经理、物业公司管理者代表、物业公司副总经理等职务，现任上海三公物业管理咨询服务有限公司项目经理。

2、龚似麟 1951年10月

学历大专，历任中型国营企业电气工程师、设备科长、总工程师、副厂长等职务，从事物业设备设施管理6年，任某物业公司总工程师。现任上海三公物业管理咨询服务有限公司咨询师。

3、周肖耘 1966年8月

学历本科，担任物业公司财务经理10余年，熟悉物业管理预算管理及物业管理成本控制，精通物业管理的财务政策及各项收费规定，现为上海三公物业管理咨询服务有限公司兼职咨询师。评估单位：上海三公物业管理咨询服务有限公司 日期： 2006年11月21日

第三篇：房地产评估报告

房地产评估报告

姓名: 班级： 专业：建筑工程技术 学号：

怡若梦 ******** ********** 1

房地产评估报告

项 目 名 称：宁德蕉城区新华街31 号地上建筑物 及附属物等进行估价 受 托 估 价 单 位：福建中兴资产评估有限公司

估 价 人 员：刘海教 吴宁

委 托 估 价 方：福建闽东电力股份有限公司

估 价 日 期：2009年12月26日

房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号

目

录

一、封面........................二、目录.......................三、致委托方函..................四、估价师声明..................五、估价的假设和限制条件........六、《房地产估价结果报告》.......七、《房地产估价技术报告》

（评估机构留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建闽东电力股份有限公司：

我公司受贵方委托，于2009 年12 月26 日对坐落于宁德市蕉城区新华街31 号进行了实地勘察及有关资料的调查，本着“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。

采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点2009年12 月26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积3764.83平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86 万元）。

人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

福建中兴资产评估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：刘

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年12月26日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

4、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

5、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相

应调整。

6、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

7、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

8、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

9、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

福建中兴资产评估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地产估价结果报告

一、委托方：

委托单位：福建闽东电力股份有限公司

单位地址：宁德市蕉城区环城路143号华隆大厦8~10层

二、估价方：

估价机构：福建中兴资产评估有限公司

单位地址：福建省福州市湖东路152号中山大厦b座11层 法定代表人: 王 永 忠

三、估价对象概况：

1、权属状况：

委估房产所有人为：福建闽东电力股份有限公司，房屋所有权

证号为：宁德市房权证蕉城区字第01-0021506 号，土地使用证号为：宁德用(2003)字第A00977 号，土地使用权类型

为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为1719.54平方米，土地使用权终止日期为2029 年6 月30 日。

2、房产现状与环境 ：

委估房产坐落于宁德蕉城区新华街31 号，委估房产为1 幢 三～五层沿街营业楼，钢混结构，于1988 年建成，房产总建筑面积为3764.83平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率70％。

3、估价对象区位状况：

估价对象地处宁德蕉城商业用地基准地价二级地段，座落 于宁德蕉城区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。

四、估价目的：

作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。

五、估价时点：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、价值定义：

本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开

市场 价值。

七、估价依据：

1、《房地产估价规范》。

2、国家和地方的有关法律、法规和政策。

3、委托方提供的有关资料。

4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

八、估价原则：

本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。

（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。

（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。

（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。

九、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估 10

价。

十、估价结果：

我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合

确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86万元），评估单价为2726.10 元／平方米。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

十一、估价人员：

项目参与人（估价师）：刘海教 吴宁 技术负责人审签:

十二、估价作业日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估价报告应用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估价对象的相关资料。

2、估价机构营业执照（复印件）。

3、估价机构资质证书（复印件）。

4、注册估价师资格证书（复印件）。

5、各房产评估价格明细表：

估价测算过程：

一、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用

市场法进行调整。

二、估价测算：如表1 和表2：

三、估价结果确定：

根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为

人民币：1026.33 万元。

估价金额人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

第四篇：物业管理对房地产经营的影响

1、房地产物业管理的概念

物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。

2、国内的物业管理的发展

近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国外经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。

从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。

作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国21世纪具有较大影响和广阔前景的新兴行业。

3、房地产的主要内容

物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。具体的工作内容一般包括如下几个方面：

1）房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。

2）设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。

3）资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上，使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。

4）环境的密切保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。

5）治安的切实防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的治安防范，保护住户人身和财产安全。

4、房地产物业管理的具体作用

房地产物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。所以，当地产物业管理在房地产的开发，销售，品牌创立等过程中会产生巨大的影响、下面我就分三个部分来说说物业管理对房地产的影响。

4.1开发过程中的影响

这是在房地产正式销售之前物业管理的阶段。这个阶段相当于我们经常所说的售前服务，这个阶段的服务主要应该针对于房地产开发公司来说的，但是很遗憾的是物业管理在这个过程中并不是很受重视。很多房地产开发公司觉得在这个开发过程物业管理并不能起到什么作用，所以便没有怎么让物业管理参与这个过程，其实这是个错的观念，物业管理在房地产开发过程同样起着重要的作用，可以说它影响着接下来房地产的整体质量。在前期规划设计阶段，从房地产开发方来看，物业管理可以深人市场调研，修正市场定位，改进产品的设计和服务，从而更有利于把握市场动向，减少决策的盲目性，更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求；从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完善设计中的细节，避免一此在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。在建设阶段物业管理公司参与工程建设活动，有利于了解该物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的续性，为开发商节省了时间，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉.4.2销售过程中的影响

物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%—30%，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，甚至觉得“买房等于买气受”。目前，广州市房地产投诉案例七成 以上是关于物业管理方面的。物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。其实很明显的道理，物业管理相当于管家，这时候的服务可以比作我们经常所说的“售中服务”。在人们越来越看重生活质量的时候，好的生活管家也就是好的房地产物业管理是必要的，他们可以省去后顾之忧，不会感到不舒服烦心。好的物业管理不但可以适当提高房地产的销售价格，增加房地产公司的利益，而且还可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。

4.3创立品牌，建立良好房地产企业形象的影响

随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。这是物业管理对房地产经营最大的影响，也是最重要的作用。这阶段的物业管理就相当于“售后服务”。一个好的物业管理可以给房地产公司带来更多的品牌效应，相反地混乱的物业管理可以给房地产企业抹黑，不利于企业的长期发展。物业管理的好坏，对于安全，舒适，便利有很大的影响，已经成为居民选购住房考虑的重要因素。良好的物业管理服务对于购买者来说有非常大的吸引力。房地产是为消费者提供安全，美观，舒适，便利的居住场所。对于房地产开发商来说，物业的好坏直接关系到房地产的区位与价值，完善的物业管理不仅很大程度上提高房地产的价值，而且能为开发商树立良好的企业形象，从而吸引更多的房地产交易商和消费者。创立自身品牌是房地产企业长期发展最重要的规划之一。一个房地产企业假若没有品牌意识，他们的发展便寸步难行，业务便得不到拓展，公司的长期良好发展也就无从谈起。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。由此可见，良好的物业管理对房地产企业的经营中是可以起到很重要的作用，对于企业自身的良好的形象建设，品牌建立有着积极的影响。

5、总结

作为房地产开发的延伸，物业管理同房地产的关系越来越密切。在人们越来越讲究生活质量的当今，物业管理的重要性愈加突出。当下，房地产企业改变对物业管理不重视的错误观念，在房地产开发，销售，品牌创立等阶段积极发挥出物业管理的作用，将先进的管理理念根植与房地产开发的整个过程，从而切实保障业主权益以及树立房地产企业的良好形象，实现房地产企业的长久发展。

6、参考文献

[1] 洪静娜.浅谈房地产行业中的物业管理.现代经济信息.2011.[2] 华越.浅谈我国物业管理的特点及发展趋势[J].辽宁行政学院学报.2003.[3] 周秀珠.论房地产经营中的物业管理.财经研究.1994.[4] 程本强.物业管理在房地产开发中的作用——兼论物业管理工作的完善途径.现代物业.2013.[5] 韩毅.浅议物业管理对房地产价格的影响.城市开发.2004.[6] 成欣荣.房地产经营中的物业管理初探.中外房地产导报.1995.

第五篇：项目论证与评估

职业能力考核部分占课程总体分数的50%，即50分。本课程给出10个职业能力考核题目，从中选择5道题目论述（每题字数至少500字左右）。考核分数是每道题10分，共计50分。

二、职业能力培养考核题目

1．根据学习的理论内容，结合一个实际项目案例，对项目生命周期进行划分，并说明在项目生命周期的不同阶段需要进行哪些方面的项目论证与评估，进行的这些论证与评估的主要依据和目的是什么。

答：项目的生命周期是描述项目从开始到结束所经历的各个阶段，最一般的划分是将项目分为

分。在项目生命周期运行过程中的不同阶段里，由不同的组织、个人和资源扮演着主要角色。

项目的生命周期是描述项目从开始到结束所经历的各个阶段，最一般的划分是将项目分为 “识别需求、提出解决方案、执行项目、结束项目”四个阶段。实际工作中根据不同领域或不同方法再进行具体的划分。在项目生命周期运行过程中的不同阶段里，由不同的组织、个人和资源扮演着主要角色。

项目生命周期的第2个阶段，是提出解决需求或问题的方案。这个阶段将会导致某个人或更多的人、组织（承约商）向客户提交申请书，他们希望客户为今后成功执行解决方案而付给他们酬劳。在这个阶段，承约商的努力变得很重要。对回复RFP感兴趣的承约商，可能会花几个星期时间来提出一种解决问题的方案，并估计所需资源的种类、数量，设计执行解决方案所需花费的时间。每个承约商都会以书面申请的方式，把有关信息用文件的方式证实下来。所有的承约商都把申请书提交给客户。例如，几个承约商可能会同时向一个客户提交有关开发和执行一个自动开发票和结帐系统的申请书。在客户评估了申请书并选出中标者后，客户和中标的承约商将协商签署合同（协议）。在许多情况下，可能并不会有外部承约商的参与和竞争需求建议书，以最终取得项目执行权。公司自己内部的项目团队，就可能提出一份响应管理者所定义的需求的申请书。在这种情况下项目将由公司自己的雇员执行，而不是由外部承约商执行。

项目生命周期的第3个阶段是执行解决方案。此阶段开始于客户已决定了哪个解决方案将能最好地满足需求，客户与会上人或提交申请书的承约商之间已签订了合同后。此阶段即执行项目阶段，包括为项目制定详细的计划，然后执行计划以实现项目目标。在执行项目期间，将会使用到不同类型的资源。例如，有关设计并建造一幢办公楼的项目，项目努力的方向可能首先包括由几个建筑师和工程师制定一个建楼计划。然后，在建设工程进行期间，大量增加所需资源，包括炼钢工人、木匠、电工、油漆工等等。项目在盖好楼之后结束，少数其他工人将负责完成美化环境的工作和最后的内部装修。此阶段将会导致项目目标的最终实现。使客户满意于整个工作高质量地在预算内按时完成。例如，如果一个承约商已经完成了客户自动系统的设计、安装，并且系统顺利通过绩效测试，客户也接受了此自动系统；或是公司内部的项目团队已按管理层的要求完成了项目，把公司的两个设备合并成一个，那么这第3个阶段的完成就是圆满的。项目生命脉周期的最后阶段是结束项目阶段，当项目结束时，某些后续的活动仍需执行。例如，确定一下所有应交付的货物是否已提交给了客户，客户接收了吗？所有的款项已经交付结清了吗？所有的发票已经偿付了吗？这一阶段的一个重要任务就是评估项目绩效，以便从中得知该在哪些方面改善，在未来执行相

“识别需求、提出解决方案、执行项目、结束项目”四个阶段。实际工作中根据不同领域或不同方法再进行具体的划似项目时有所借鉴。这一阶段应当涉及从客户那儿获取反馈，以查明客户满意度和项目是否达到了客户的期望等活动。同样也应从项目团队那儿得到反馈，以便得到有关示来项目绩效改善方面的建议。项目生命周期的长度从几个星期到几个不等，依项目内容、复杂性和规模而定。而且，并不是所有项目都必然经历项目生命周期的4个阶段。例如，一组社会志愿者决定，他们要用自己的时间、才智和资源，为远有可归者组织一次进餐比赛，他们可能只涉及第3个阶段——计划和执行，项目生命周期的前两个阶段可能就与这个项目不相关了。同样，如果一家公司的总经理决定改变工厂设备的布局以提高效率，她可能简单地批示，让制造部经理主持这一项目，并用本公司的职工去执行项目。在这种情况下，将不会存在来自外部承约商的书面注建议书。

在另外一些情况下，例如雇佣承约同来重建房屋这一项目，客户可能会以一种不太有内在结构性的、更随便的方式经历项目生命周期的前两个阶段。他可能并不把所有要求都写下来，并要求几个承约商去做估算。相反，他可能会邀请在过去曾为自己或其邻居提供过令人满意的工作的承约商，向其解释一下他想做什么，并且要求这个承约商提供一些引起草案和成本预算。

一般来说，当项目在商业环境中执行时，项目生命周期会以更正式，更有内在结构性的方式展开。当项目由私人或志愿者执行时，项目生命周期则趋向于较随便、不太正式。

项目生命周期的第1阶段涉及需求、问题或是机会的确认能导致客户向个人、项目团队或是组织（承约商）征询需求建议书，以便实现已确认的需求或解决问题。具体要求通常由客户在一个叫做需求建议书（request for proposal, RFP）的文件里注明。通过RFP，客户可以要求个人或承约商提交有关他们如何在成本约束和进度计划下解决问题的申请书。一对需要新房的夫妇，可能会花时间来确认对房子的要求——大小、样式、风格、房间数、地点、他们预算能药的最大钱数以及他们想搬进去的日期，他们可能会写下这些要求，然后要求几个承约商分别提供房屋计划和成本估算。一个把升级它的计算机系统作为需求的公司，可能会以RFP的方式把它的需求用文件证实下来，并把文件分别送给几家计算机咨询公司。然而，并不是所有的情况下都有一个正式的RFP。如在一组单个个体之间召开的会议或讲座人们通常会很随便地定义需求。某些人可能会自愿或是被要求准备一份申请书，以决定项目是否由其承担，并满足需求。这类情况可能是医院的管理层想为本医院雇员的孩子们建造一个当地的日护理中心，管理团队或某个经理可能会在文件里写下这些要求，交给一个内部项目团队，而内部项目团队将会提交一份有关如何建立护理中心的申请书。在这种情况下，承约商是医院自己内部的项目团队，客户是医院的经理或者可能是董事会。确定一个正确的需求是很重要的。例如，某个需求是要提供一个体地的护理中心，还是旨在为医院雇员的孩子提供幼儿护理？“本地”是需求必不可少的组成部分吗？项目生命周期的四个阶段

项目生命周期的第2个阶段，是提出解决需求或问题的方案。这个阶段将会导致某个人或更多的人、组织（承约商）向客户提交申请书，他们希望客户为今后成功执行解决方案而付给他们酬劳。在这个阶段，承约商的努力变得很重要。对回复RFP感兴趣的承约商，可能会花几个星期时间来提出一种解决问题的方案，并估计所需资源的种类、数量，设计执行解决方案所需花费的时间。每个承约商都会以书面申请的方式，把有关信息用文件的方式证实下来。所有的承约商都把申请书提交给客户。例如，几个承约商可能会同时向一个客户提交有关开发和执行一个自动开发票和结帐系统的申请书。在客户评估了申请书并选出中标者后，客户和中标的承约商将协商签署合同（协议）。在许多情况下，可能并不会有外部承约商的参与和竞争需求建议书，以最终取得项目执行权。公司自己内部的项目团队，就可能提出一份响应管理者所定义的需求的申请书。在这种情况下项目将由公司自己的雇员执行，而不是由外部承约商执行。

项目生命周期的第3个阶段是执行解决方案。此阶段开始于客户已决定了哪个解决方案将能最好地满足需求，客户与会上人或提交申请书的承约商之间已签订了合同后。此阶段即执行项目阶段，包括为项目制定详细的计划，然后执行计划以实现项目目标。在执行项目期间，将会使用到不同类型的资源。例如，有关设计并建造一幢办公楼的项目，项目努力的方向可能首先包括由几个建筑师和工程师制定一个建楼计划。然后，在建设工程进行期间，大量增加所需资源，包括炼钢工人、木匠、电工、油漆工等等。项目在盖好楼之后结束，少数其他工人将负责完成美化环境的工作和最后的内部装修。此阶段将会导致项目目标的最终实现。使客户满意于整个工作高质量地在预算内按时完成。例如，如果一个承约商已经完成了客户自动系统的设计、安装，并且系统顺利通过绩效测试，客户也接受了此自动系统；或是公司内部的项目团队已按管理层的要求完成了项目，把公司的两个设备合并成一个，那么这第3个阶段的完成就是圆满的。项目生命脉周期的最后阶段是结束项目阶段，当项目结束时，某些后续的活动仍需执行。例如，确定一下所有应交付的货物是否已提交给了客户，客户接收了吗？所有的款项已经交付结清了吗？所有的发票已经偿付了吗？这一阶段的一个重要任务就是评估项目绩效，以便从中得知该在哪些方面改善，在未来执行相似项目时有所借鉴。这一阶段应当涉及从客户那儿获取反馈，以查明客户满意度和项目是否达到了客户的期望等活动。同样也应从项目团队那儿得到反馈，以便得到有关示来项目绩效改善方面的建议。项目生命周期的长度从几个星期到几个不等，依项目内容、复杂性和规模而定。而且，并不是所有项目都必然经历项目生命周期的4个阶段。例如，一组社会志愿者决定，他们要用自己的时间、才智和资源，为远有可归者组织一次进餐比赛，他们可能只涉及第3个阶段——计划和执行，项目生命周期的前两个阶段可能就与这个项目不相关了。同样，如果一家公司的总经理决定改变工厂设备的布局以提高效率，她可能简单地批示，让制造部经理主持这一项目，并用本公司的职工去执行项目。在这种情况下，将不会存在来自外部承约商的书面注建议书。

在另外一些情况下，例如雇佣承约同来重建房屋这一项目，客户可能会以一种不太有内在结构性的、更随便的方式经历项目生命周期的前两个阶段。他可能并不把所有要求都写下来，并要求几个承约商去做估算。相反，他可能会邀请在过去曾为自己或其邻居提供过令人满意的工作的承约商，向其解释一下他想做什么，并且要求这个承约商提供一些引起草案和成本预算。

一般来说，当项目在商业环境中执行时，项目生命周期会以更正式，更有内在结构性的方式展开。当项目由私人或志愿者执行时，项目生命周期则趋向于较随便、不太正式。

项目生命周期的四个阶段

项目生命周期的第2个阶段，是提出解决需求或问题的方案。这个阶段将会导致某个人或更多的人、组织（承约商）向客户提交申请书，他们希望客户为今后成功执行解决方案而付给他们酬劳。在这个阶段，承约商的努力变得很重要。对回复RFP感兴趣的承约商，可能会花几个星期时间来提出一种解决问题的方案，并估计所需资源的种类、数量，设计执行解决方案所需花费的时间。每个承约商都会以书面申请的方式，把有关信息用文件的方式证实下来。所有的承约商都把申请书提交给客户。例如，几个承约商可能会同时向一个客户提交有关开发和执行一个自动开发票和结帐系统的申请书。在客户评估了申请书并选出中标者后，客户和中标的承约商将协商签署合同（协议）。在许多情况下，可能并不会有外部承约商的参与和竞争需求建议书，以最终取得项目执行权。公司自己内部的项目团队，就可能提出一份响应管理者所定义的需求的申请书。在这种情况下项目将由公司自己的雇员执行，而不是由外部承约商执行。

项目生命周期的第3个阶段是执行解决方案。此阶段开始于客户已决定了哪个解决方案将能最好地满足需求，客户与会上人或提交申请书的承约商之间已签订了合同后。此阶段即执行项目阶段，包括为项目制定详细的计划，然后执行计划以实现项目目标。在执行项目期间，将会使用到不同类型的资源。例如，有关设计并建造一幢办公楼的项目，项目努力的方向可能首先包括由几个建筑师和工程师制定一个建楼计划。然后，在建设工程进行期间，大量增加所需资源，包括炼钢工人、木匠、电工、油漆工等等。项目在盖好楼之后结束，少数其他工人将负责完成美化环境的工作和最后的内部装修。此阶段将会导致项目目标的最终实现。使客户满意于整个工作高质量地在预算内按时完成。例如，如果一个承约商已经完成了客户自动系统的设计、安装，并且系统顺利通过绩效测试，客户也接受了此自动系统；或是公司内部的项目团队已按管理层的要求完成了项目，把公司的两个设备合并成一个，那么这第3个阶段的完成就是圆满的。项目生命脉周期的最后阶段是结束项目阶段，当项目结束时，某些后续的活动仍需执行。例如，确定一下所有应交付的货物是否已提交给了客户，客户接收了吗？所有的款项已经交付结清了吗？所有的发票已经偿付了吗？这一阶段的一个重要任务就是评估项目绩效，以便从中得知该在哪些方面改善，在未来执行相似项目时有所借鉴。这一阶段应当涉及从客户那儿获取反馈，以查明客户满意度和项目是否达到了客户的期望等活动。同样也应从项目团队那儿得到反馈，以便得到有关示来项目绩效改善方面的建议。项目生命周期的长度从几个星期到几个不等，依项目内容、复杂性和规模而定。而且，并不是所有项目都必然经历项目生命周期的4个阶段。例如，一组社会志愿者决定，他们要用自己的时间、才智和资源，为远有可归者组织一次进餐比赛，他们可能只涉及第3个阶段——计划和执行，项目生命周期的前两个阶段可能就与这个项目不相关了。同样，如果一家公司的总经理决定改变工厂设备的布局以提高效率，她可能简单地批示，让制造部经理主持这一项目，并用本公司的职工去执行项目。在这种情况下，将不会存在来自外部承约商的书面注建议书。

在另外一些情况下，例如雇佣承约同来重建房屋这一项目，客户可能会以一种不太有内在结构性的、更随便的方式经历项目生命周期的前两个阶段。他可能并不把所有要求都写下来，并要求几个承约商去做估算。相反，他可能会邀请在过去曾为自己或其邻居提供过令人满意的工作的承约商，向其解释一下他想做什么，并且要求这个承约商提供一些引起草案和成本预算。

一般来说，当项目在商业环境中执行时，项目生命周期会以更正式，更有内在结构性的方式展开。当项目由私人或志愿者执行时，项目生命周期则趋向于较随便、不太正式。

项目生命周期的第2个阶段，是提出解决需求或问题的方案。这个阶段将会导致某个人或更多的人、组织（承约商）向客户提交申请书，他们希望客户为今后成功执行解决方案而付给他们酬劳。在这个阶段，承约商的努力变得很重要。对回复RFP感兴趣的承约商，可能会花几个星期时间来提出一种解决问题的方案，并估计所需资源的种类、数量，设计执行解决方案所需花费的时间。每个承约商都会以书面申请的方式，把有关信息用文件的方式证实下来。所有的承约商都把申请书提交给客户。例如，几个承约商可能会同时向一个客户提交有关开发和执行一个自动开发票和结帐系统的申请书。在客户评估了申请书并选出中标者后，客户和中标的承约商将协商签署合同（协议）。在许多情况下，可能并不会有外部承约商的参与和竞争需求建议书，以最终取得项目执行权。公司自己内部的项目团队，就可能提出一份响应管理者所定义的需求的申请书。在这种情况下项目将由公司自己的雇员执行，而不是由外部承约商执行。

项目生命周期的第3个阶段是执行解决方案。此阶段开始于客户已决定了哪个解决方案将能最好地满足需求，客户与会上人或提交申请书的承约商之间已签订了合同后。此阶段即执行项目阶段，包括为项目制定详细的计划，然后执行计划以实现项目目标。在执行项目期间，将会使用到不同类型的资源。例如，有关设计并建造一幢办公楼的项目，项目努力的方向可能首先包括由几个建筑师和工程师制定一个建楼计划。然后，在建设工程进行期间，大量增加所需资源，包括炼钢工人、木匠、电工、油漆工等等。项目在盖好楼之后结束，少数其他工人将负责完成美化环境的工作和最后的内部装修。此阶段将会导致项目目标的最终实现。使客户满意于整个工作高质量地在预算内按时完成。例如，如果一个承约商已经完成了客户自动系统的设计、安装，并且系统顺利通过绩效测试，客户也接受了此自动系统；或是公司内部的项目团队已按管理层的要求完成了项目，把公司的两个设备合并成一个，那么这第3个阶段的完成就是圆满的。项目生命脉周期的最后阶段是结束项目阶段，当项目结束时，某些后续的活动仍需执行。例如，确定一下所有应交付的货物是否已提交给了客户，客户接收了吗？所有的款项已经交付结清了吗？所有的发票已经偿付了吗？这一阶段的一个重要任务就是评估项目绩效，以便从中得知该在哪些方面改善，在未来执行相似项目时有所借鉴。这一阶段应当涉及从客户那儿获取反馈，以查明客户满意度和项目是否达到了客户的期望等活动。同样也应从项目团队那儿得到反馈，以便得到有关示来项目绩效改善方面的建议。项目生命周期的长度从几个星期到几个不等，依项目内容、复杂性和规模而定。而且，并不是所有项目都必然经历项目生命周期的4个阶段。例如，一组社会志愿者决定，他们要用自己的时间、才智和资源，为远有可归者组织一次进餐比赛，他们可能只涉及第3个阶段——计划和执行，项目生命周期的前两个阶段可能就与这个项目不相关了。同样，如果一家公司的总经理决定改变工厂设备的布局以提高效率，她可能简单地批示，让制造部经理主持这一项目，并用本公司的职工去执行项目。在这种情况下，将不会存在来自外部承约商的书面注建议书。

在另外一些情况下，例如雇佣承约同来重建房屋这一项目，客户可能会以一种不太有内在结构性的、更随便的方式经历项目生命周期的前两个阶段。他可能并不把所有要求都写下来，并要求几个承约商去做估算。相反，他可能会邀请在过去曾为自己或其邻居提供过令人满意的工作的承约商，向其解释一下他想做什么，并且要求这个承约商提供一些引起草案和成本预算。

一般来说，当项目在商业环境中执行时，项目生命周期会以更正式，更有内在结构性的方式展开。当项目由私人或志愿者执行时，项目生命周期则趋向于较随便、不太正式。

大多数项目生命周期的说明具有以下共同的特点：(1)对成本和工作人员的需求最初比较少，在向后发展过程中需要越来越多，当项目要结束时又会剧烈地减少。

(2)在项目开始时，[1]成功的概率是最低的，而风险和不确定性是最高的。随着项目逐步地向前发展，成功的可能性也越来越高。

(3)在项目起始阶段，项目涉及人员的能力对项目产品的最终特征和最终成本的影响力是最大的，随着项目的进行，这种影响力逐渐削弱了。这主要是由于随着项目的逐步发展，投入的成本在不断增加，而出现的错误也不断得以纠正。

大多数项目生命周期确定的阶段的前后顺序通常会涉及到一些技术转移或转让的，比如设计要求、操作安排、生产设计。在下阶段工作开始前，通常需要验收现阶段的工作成果。但是，有时候后继阶段也会在它的前一阶段工作成果通过验收之前就开始了。当然要在由此所引起的风险是在可接受的范围之内时才可以这样做。这种阶段的重叠在实践中常常被叫“快速跟进”。

2．根据学习的理论内容，针对某一项目实例，对项目所处的竞争环境进行分析，并根据项目竞争环境综合评估结果进行决策。答：

一、SWOT分析法与SWOT矩阵

SWOT分析法又称为态势分析法，它是由哈佛商学院的K·J·安德鲁斯教授于1971年在其《公司战略概念》一书中提出的，是一种能够比较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。从整体上看，SWOT可以分为两部分：第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。利用这种方法可以从中找出对自己有利的、值得发扬的因素，以及对自己不利的、要回避的东西，发现存在的问题，找出解决办法，并明确以后的发展方向。通过这种分析，可以将问题按轻重缓急分类，明确哪些是目前急需解决的问题，哪些是可以稍微拖后的事情，哪些属于战略目标上的障碍，哪些属于战术上的问题，并将这些研究对象列举出来，依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，有利于领导者和管理者做出较正确的决策和规划。

在SWOT分析中,优劣势分析主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较,而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上。但是,外部环境的变化给具有不同资源和能力的企业带来的机会与威胁也是完全不同,因此,两者之间又有紧密的联系。企业并不必需要花费时间和精力去追逐那些目前看起来更加有利的机会,相反,如果能够将企业的优势和即将来临的机会很好地进行匹配,那么这个企业同样也会在未来的竞争中处于最佳有利的地位。把SWOT分析中的四个纬度综合起来考虑,即可以建构SWOT矩阵或TOWS矩阵（见下表）。在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造后，便可以制定出相应的行动计划。制定计划的基本思路是：发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会因素，化解威胁因素；考虑过去，立足当前，着眼未来。运用系统分析的综合分析方法，将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合，得出一系列公司未来发展的可选择对策。内部环境

Strengths 优势

Weaknesses 劣势

外部环境

S-O 战略

W-O 战略 Threats威胁

S-T 战略

W-T 战略

SWOT矩阵（TOWS矩阵）

二、SWOT分析法在个人分析中的运用

SWOT分析法不仅对企业的战略规划具有积极的指导作用，它对个体进行自我分析同样具有指导意义。通过这种方法，个体能够客观地进行自我认知，明确自己的发展方向，从而为自己的学习、工作和生活作出最佳的决策。

（一）SWOT分析法应遵循的步骤

1、评估自己的优点和短处。每个人都是一个复杂的全媒体系统，这就造成了人的个性特点、人生观、价值观和态度的差异性。请做一个提纲，列出自己的性格特点、长短处所在。这是我们进行个人分析非常重要的一步，通过分析自己的长处和短处，我们可以扬长避短，继续发扬自身的优势，并努力改正自己常犯的错误，提高自身的素质和能力。

2、找出您的机会和威胁。我们知道，机会和威胁作为一个矛盾的统一体，总是同时存在于周围的环境中，对机会和威胁进行比较客观的分析将有助我们认清形势并果断地进行抉择。所以我们就有必要对学习环境、专业前景、以及就业形势等外部因素进行正确的分析，评估其机会和威胁。

3、未来发展规划。计划是行动的向导，完成第一、第二步的分析后，我们就可以有针对性地简单制定自己的发展规划。这一步骤主要涉及到一些具体操作内容，情况比较复杂，需要具体问题具体分析，这里不再加以详述。

6．结合案例分析项目的实施给环境带来的益处和不利影响，并说明应采取什么措施降低项目的实施对环境的不利影响。

答：新修改的《环评法》规定，环评行政审批不再作为可行性研究报告审批或项目核准的前置条件，将环评审批与可行性研究报告审批或项目核准同时进行，但仍须在开工前完成。同时规定，“建设项目的环境影响报告书、报告表，由建设单位按照国务院的规定报有审批权的环境保护行政主管部门审批。”“国家对环境影响登记表实行备案管理。”此外，为进一步简政放权、优化审批流程，修改后，不再将水行政主管部门对水土保持方案的审批作为环境影响评价的前置条件。通过这些修改，进一步体现了环评审批简化事前、强化事中和事后监管的改革思路，有助于提升行政管理效能，发挥宏观控制作用。对市场主体而言，减少了审批流程和时间，降低了企业的时间财务成本，有利于激发市场主体创造活力。规划环评将是项目环评的重要依据。

深入开展战略环评工作。制定落实“三线一单”的技术规范。完成京津冀、长三角、珠三角等三大地区战略环评，组织开展长江经济带和“一带一路”战略环评。完成连云港、鄂尔多斯等市域环评示范工作。

强化战略环评应用。健全成果应用落实机制，将生态保护红线作为空间管制要求，将环境质量底线和资源利用上线作为容量管控和环境准入要求。各级环保部门在编制有关区域和流域生态环保规划时，应充分吸收战略环评成果，强化生态空间保护，优化产业布局、规模、结构。

开展政策环境评价试点。完成新型城镇化、发展转型等重大政策环评试点研究，初步建立政策制定机关为主体、有关方面和专家充分参与的政策环评机制及技术框架体系。

强化规划环评的约束和指导作用。不断强化“三线一单”在优布局、控规模、调结构、促转型中的作用，以及对项目环境准入的强制约束作用。积极参与“多规合一”、京津冀空间规划编制。深入开展城市、新区等规划环评。开展流域综合规划环评，确定开发边界和开发强度。完成长江经济带重点产业园区规划环境影响跟踪评价与核查。健全与发展改革、工业和信息化、国土资源、城乡住房建设、交通运输、水利等部门协同推进规划环评机制。

推行规划环评清单式管理。根据改善环境质量目标，制定空间开发规划的生态空间清单和限制开发区域的用途管制清单。制定产业开发规划的产业、工艺环境准入清单。实现重点产业园区规划环评全覆盖，强化清单式管理。

严格规划环评违法责任追究。适时组织规划环评结论及审查意见落实情况核查，将地方政府及其有关部门规划环评工作开展情况纳入环境保护督察。研究建立规划环评违法责任调查移交机制，配合相关部门依法严肃追究有关党政领导干部责任。

强化规划环评公众参与。完善公众参与机制，落实规划编制机关主体责任，提高部门及专家参与的程度和水平，发挥媒体舆论科学引导作用。完善规划环评会商机制，对可能产生跨界环境影响的重大规划，指导规划编制机关实施跨行政区域环境影响会商，强化区域联防联控。

加强规划环评与项目环评联动。依法将规划环评作为规划所包含项目环评文件审批的刚性约束。对已采纳规划环评要求的规划所包含的建设项目，简化相应环评内容。对高质量完成规划环评、各类管理清单清晰可行的产业园区，试点降低园区内部分行业项目环评文件的类别。项目环评中发现规划实施造成重大不利环境影响的，应及时反馈规划编制机关。

7．项目风险分析是项目管理中很重要的一个环节。结合具体的项目实例，划分项目的生命周期，并对项目生命周期每个阶段的风险因素进行识别，采用合适的方法对其进行风险的综合评价和应对。答：

1、规避策略

是可以避免的

– 改变项目计划以消灭风险或保护项目目标免受影响。虽然不可能消 灭所有的风险，但对具体风险来说– 某些风险可以通过需求再确认、获取更详细信息、增强沟通、增派专家等方法得以避免。

– 其他风险规避的例子：

• 缩小项目工作范围以避免某些高风险的任务活动

• 采用更成熟的技术方案而非先进但尚未成熟的方案

• 避免跟不熟悉的服务提供商签约

2、转移策略

– 把风险的影响和责任转嫁给第三方。并不消灭风险

– 通常要为第三方付费用作为承担风险的报酬，采用合同形式

– 风险转移的例子：

• 保险

• 业绩奖罚条款

• 维护保修承诺

3、减轻策略

– 谋求减低不利风险发生的可能性和/或影响程度

– 减轻策略的例子：

采用不那么复杂的流程

选择更可靠的供应商

进行更系统化的更彻底的测试

冗余设计

增加资源或时间

4、接受策略

– 面对风险选择不对项目计划作任何改变或干脆无计可施

– 积极的接受：制定应急计划并在风险发生时执行，风险征兆应被监视。应急计划可以大大减少处理麻烦的费用

– 消极的接受：“默默地承受”

– 对于高风险的事件可制定“退却计划” ：风险准备金、备用方案、改变工作范围

– 最常用的措施是风险储备（预留）：费用、资源、时间。风险储备的多少取决于风险的概率、影响和可接受的风险损失

9．结合某已完成项目实例，从多个方面对其实施效果进行项目后评估，并总结项目管理和决策过程中的经验教训。答：绝大多数的经理人成功是依靠团队的力量和团队成员的技能水平。

当你自己能够做决定的时候绝不要请求你的管理层帮你做决定。除非有明文规定你不能这样做，否则你就假设你自己已经有这个权力来做决定。

绝不要为自己找借口，相反你应该向他人展示你即将开始的行动计划。

并不是所有成功的项目经理都是胜任的，也不是说所有失败的项目经理都不胜任。有时候仍然存在一些运气因素，但是运气往往也是钟爱胜任和勤奋的项目经理。

文档并不能代替知识和技能。在我们期望什么，想要得到什么和最终是什么上文档和知识技能存在着重大的差别。文档仅仅是一个及时的正式的静态图片，但是它却过时的很快。

始终记住老板有做最终决策的权力，即使有时候你认为老板是错的。你可以告诉你老板你的想法，但是如果老板固执己见，这个时候你需要做的就是尽自己的努力让这种结果也能够取得成功。

管理的基本原则仍然是相同的，只是管理的方法和工具可能在不断的变化。因此你仍然是应该找到正确的人来做正确的事情，就这么简单。

不管你将要处理谁，你都需要考虑的是公正和公平。你可能会感动吃惊你不得不经常和同样的一组人一起工作，你需要的是他们更多的是尊重你而不是对你充满抱怨和不满。

错误是可以的但是失败却不能。失败是指你不能从错误中反省和恢复过来。因此你必须要居安思危和防范于未然，对于那些高风险的项目或行动计划都必须要制定相应的应急措施和替代方案。团队会议适合的参加人数是6个人左右，如果超过这个限度会议仅仅适合信息传达。

跑步是始终代替不了思考的，对于你自己你必须预留时间来体验玫瑰的芬芳，对于工作你必须要预留时间来思考行动所产生的后果。

有时候最好的就是停下来什么都不做。在很多时候需要的仅仅是认真的倾听，这个往往有时候是你能够给予他人的最好帮助。

正直和诚信意味着你的下属完全信任你。

除非你已经亲自调查和询问过，否则在一种高压力的活动中，绝对不要想当然的假设他人知道某件事情或某个方法。这样往往后期出现出乎你预料的大问题。

每个人的时间都是相当宝贵和重要的，作为一个管理者你必须要真正的意识到让员工能够专注于自己的工作而不是被太多无效的会议，琐事等所打扰。

项目是依赖于团队才能够成功。记住大多数成功的团队都有一个好的教练和老板，但是教练往往有时候也必须要扮演下队员的角色。

很多人认为重要的决策都是在会议上做出来的，其实这往往仅是个案。很多决策者往往是在午餐或者是简短的闲谈中来决定重要的问题决策，到了正式的会议上往往已经是在前期充分调研基础上对最终的决策结果做一个宣布。

一些决策不要去选择科学依据和逻辑，而是应该去找寻政治。

会议，会议，一个项目的团队会议必须是大于5分钟并小于1个小时的。如果小于5分钟就没有必要组织会议，而如果大于1个小时的团队会议往往就变成了没有任何会议目标和结果的闲谈。

很多的项目经理任务口头上达成一致的承诺就没有必要再写下来，其实不是这个样子，人总是易变的和经常改变自己的立场。因此对于团队重要的决策必须要文档化下来。

作为团队最思维敏捷的项目经理往往要花大量的工作在人员招募和团队组建上。