泡沫的阐释：评中国的楼市与北京的对策

第一篇：泡沫的阐释：评中国的楼市与北京的对策

作者： 2011-3-1 12:52:14 发表于：

去年某媒体问中国的楼市有没有泡沫，我说不知道。他们翻出来的大字标题是：张五常说楼市没有泡沫。是某些人的一厢情愿吧。不知为不知。最近北京推出的打击楼价政策，吵得厉害，要求我分析的四方君子无数。知之为知之，我把自己知道的说说吧。

经过好几个月的盘算，最近北京推出打压楼价的政策是严厉的，此前我没有听过这种打法，人类历史可能没有出现过。北京本市的最严厉，上海次之。重庆已推出，详情我没有跟进；其他楼价上升得快的城市会接着推出，严厉程度各各不同。

征收物业税之外，阻吓力更强的，是在北京市买楼要拿出在该市工作了五年的证据（上海要拿出一定年限的工作证据，但没有具体说多久），本市的人最多限拥有两间住宅单位，外来的限一间。住宅之外的楼宇不管。我的理解，是以商业机构或公司购买住宅楼宇还容许，但在内地成立公司远没有香港那么容易，而租金收入要付的税及出售时楼价升值要付的税远比私人拥有为高。我没有详细资料，一般之见，是在内地以公司的名义买楼不划算。

我没有中国城市的市内与市外的人口分布，市外包括外籍人士。原则上，北京推出的政策可以很严重，而如果全国推行可以是灾难性。手头上资料不足，无从肯定，一个猜测是楼市的中介公司容易纷纷关门，建筑工人容易纷纷失业。从经济原则的角度看，北京推出的政策是违反了市场引导土地使用的规律。另一方面，下文申述，我明白北京忧心楼价不断上升的原因，但认为有较佳的处理方法。

少林寺叛徒的看法

我可能是地球上唯一的出自两间自由市场少林寺的叛徒！是的，我认为市价可以误导（见正在大修的《经济解释》卷三的第一章——《市价的本质》）。市价指导资源的有效使用，老生常谈，一般对，但可以错。这里要说的是另一个不可能错的原则：人民的收入增加，他们的积蓄要放进一些仓库去，作为财富累积。一般而言，比较可取的仓库是房地产。我在《经济解释》卷二《收入与成本》第四章提出的仓库理论重要，该书还有几天面市，这里顺便卖一下广告（一笑）。

中国的经济增长冠于地球，市民要把他们花不掉的钱放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中国的股市表现全球最差或近于包尾。收藏品的表现好，但好于收藏的瘾君子只是一小撮的人。去年楼市的表现也好，而北京显然认为是太好了。

读到的言论，是北京的朋友担心楼价升得太快，因而要打压，出于两点。其一是楼市的不断上升可能出现泡沫，一下子暴跌会是灾难。其二是楼价的急升会导致贫富两极分化。穷人没有买楼，楼价上升他们无缘享受，有所不公也。

楼市泡沫及贫富分化是两个大难题，是我要分析的重点。这里要指出的，是如果这两大难题不存在——完全不存在——北京不可能有理由打压楼市。楼价上升是反映着财富累积的上升，如果没有泡沫，穷人也买了楼，岂不是皆大欢喜？在这假设下，打压楼市是打压财富，愚不可及，而如果这打压全面生效，经济的增长率一定会大幅下降。

假设楼市没有泡沫是假设楼价没有过高。经济学的困难是很难判断楼价是否过高。这是因为楼价不是现有租金或租值的折现，而是预期租值的折现。另一方面，有些人买楼不管什么租值不租值，也不管折现不折现，只是见人买就跟着买，希望升值。这是牛群直觉的行为，是另一种「泡沫」的原因，我会在谈借贷泡沫之后才论牛群泡沫。

目前一般市场的迹象显示，中国有通胀预期，但不严重，而北京要压制通胀的决心明显。目前的情况，是住宅楼宇的每年租金约楼价的百分之二强，商业及工业楼宇约百分之五、六。这样衡量，与其他地区或国家的经验比较，中国的楼价不算是高得脱了节的。

日本与美国的不幸经验

经济学的「泡沫理论」多得很，没有可靠的。市场之价可以暴升暴跌，称之为「泡沫」可以接受，但怎样解释呢？如果经济学者真的可以解释，可以推断，他们早就发了达。我敢打赌，经济学的泡沫大师们一般是输多赢少。

这里先谈两个很可能是北京的朋友恐惧的例子。恐惧，因为这些例子示范着的，是楼市暴跌不仅拖跨经济整体，而且复苏不易。其一是日本，二十四年前楼市暴跌后，到今天经济整体没有真的复苏过来。其二是三年前的美国，其实较早，虽然时日不是那么久，楼市暴跌后复苏的困难是明显的。先谈日本吧。

日本的楼市一九八六年底开始暴跌，之后四分一个世纪没有真的上升过。去年六月我向一位跟进日本楼市的朋友问价，得到的数据是去年日本楼价与中国的刚好打平。这是以美元算。四分之一个世纪，其间有通胀，可见当年日本的楼价是高得多么惊人。当年一位日本朋友告诉我，在东京，平民老百姓睡的床，不是双层的那种，而是像抽屉，层层迭迭，要拉开来，钻进去，像把信入封似的。那是经济雄极一时的日本，其人均收入冠天下，值得炎黄子孙羡慕吗？

日本楼市悲剧的起因，是当年严禁农产品进口，使农产品之价飞到天上去。一九七五年在东京，我见到高档次的番茄零售五美元一只，温室葡萄一美元一粒，而大阪市中心的商业高厦之旁的小空地竟然用作农植，不可谓不奇。禁止农产品进口有大幅提升地价之效，楼房之价因而高升。更大的不幸，是水涨船高了，工资跟着也高。本地的楼价与工资皆高，促使日资到外地下注或设厂。这资金的需要促使八十年代初期起日本银行的借贷急速膨胀，到一九八六年那里的银行纷纷出事。楼价，尤其是商业楼价，急速地下降了百分之八十以上。这可以看为泡沫。

美国的压力不论，日本出外投资的大户重视日圆在国际上有强势，国会因而反对以通胀之法来拆解因为楼市暴跌带来的困境。楼市暴跌是财富暴跌，依照费雪与弗里德曼的消费理论，市民的消费永远跟着财富的升降走。支持这理论的证据多得很。

这些年新兴的泡沫理论必定连带着货币问题，尤其是货币政策带来的借贷膨胀。从观察上看，这关系是对的，尤其是货币的借贷膨胀对经济的影响不是局部而是全部，楼价的泡沫出现只是首当其冲的悲剧。经验的规律说楼价的急升与泡沫性地暴跌，跟借贷膨胀有肯定的关系，但不是说经济学者有可靠的泡沫理论。把市场暴跌作为泡沫看，到今天经济学者还是事后孔明，什么理论云云有点搞笑。

因为货币借贷膨胀得厉害而出现的市场「泡沫」对经济整体可以有广泛的不良影响，但这不是几百年前荷兰出现的郁金香危机那种泡沫。借贷膨胀导致的楼价急升及暴跌，到今天经济学者只知其然而不知其所以然。规律是这种泡沫一定先有借贷膨胀，但借贷膨胀不一定带来市场暴跌的泡沫。昔日国民党的经验可教。另一个规律，是楼市或资产之价泡沫性的下跌，导致经济整体下跌后难以复苏，主要是因为有利益团体的左右，难以调整。

美国二○○八年（其实较早）出现的金融危机是另一个借贷泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，联储局鼓励低息借贷，格林斯潘说中国货进口相宜，稳定着美国物价。不到十年美国的总借贷额上升了约三倍。格老可没有想到，通过金融工具衍生出来的是毒资产。二○一一年初某估计说，美国的总财富下降了约百分之三十，楼价平均下跌了约一半。调校的困难又是利益团体的阻力：退休的反对通胀，工会对工资不让步，政府员工对工资不让步，「环保」法例也不让步。

中国的经验

上世纪九十年代后期，中国的楼价下跌得厉害。上海比较高级的楼价从二万六千元一平方米下降至八千，有更为极端的例子，其他大城市的跌幅比率类同。理由明确：朱镕基大手调控，中国的通胀率从百分之二十以上调控到负百分之三以下的通缩。这样导致的楼价跌幅不能说是泡沫：政府是明知故「犯」的。那次楼价暴跌的效果，主要是把财富再分配，经济增长持续强劲的理由我在《中国的经济制度》一书内解释过了。

问题是，上海等热门城市跟着的发展，是八年间楼价上升了约六倍！会带来泡沫吗？很难说。记得三年前，当内地的楼价从低位上升了约四倍多时，北京推出打楼政策，打了大半年终于打死，楼价下降了约四分之一，大家又嚷着要救楼。最近一年多，内地的楼价上升强劲。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我发表《伯南克别无选择；温家宝大可煞掣》，预料到借贷放得太宽会带来的后果。中国放宽银根的市场反应大约迟六个月，有了通胀预期调校回头需要一年时间，比西方的快一点，这是二十多年前弗里德曼和我研讨后得到的共识。这次北京重锤出击的楼价上升，显然起自央行把银根放得太急、太宽，加上举世经济不利，外资跑到中国来下注。

我不懂政治，国际政治更不懂。多年来我认为多让外资进来是好事，因为可引进知识。我也认为外资够多对国防有助，协助节省军备费用：有谁乐意轰炸可能是自己人的房子呢？至于银根放宽得太大太久，是央行的错失，因为这错失找楼市出气是不容易自圆其说的。我早就说过货币政策不容易用得适当，早就建议中国要改革货币制度，也多次指出人民币要转用哪种锚。以货币政策调控经济的学问，古往今来没有谁比得上弗里德曼，他谢世前两年知道在地球一体化的转变下，他的币量理论出现了问题，而他唯一认可的联储主席格林斯潘，还是不幸地中了计。

回头说这次北京推出的严厉打楼政策，如果导致楼价暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。我们不能排除这政策不仅打跌楼价，整个经济的增长可能受到池鱼之灾。若如是，则见笑天下矣！

牛群直觉引起的泡沫

这次北京推出打压楼市的政策之前，我不担心中国会出现上文提到的跟借贷膨胀有关的泡沫，因为央行紧收银根已有好几个月，楼市的走势看不到有泡沫的先兆。我担心的楼市泡沫是牛群直觉促成的那种。机会不高，但存在。牛群直觉促成的市场泡沫与货币无关：市民盲目地闯，见人买就买，一窝蜂地买，跟着是一窝蜂的沽出。这种群起现象属牛群直觉（herd instinct）的行为，高举自由市场的弗里德曼当年也同意市场可以有这样的泡沫。

历史上，牛群直觉促成的市场泡沫的例子有昔日荷兰的郁金香，有导致牛顿输身家的南海股市泡沫，而上世纪七十年代，有中国的君子兰，也有香港股市的恒生指数被炒高至一千七百点后，暴跌至一百二十！这些发神经的例子跟货币政策没有明显的关系，而对经济整体没有严重的不良影响。好些历史书说荷兰的郁金香危机严重地损害了当时荷兰的经济，但五十多年前我的一位老师Warren Scoville作过深入详尽的考查，结论是郁金香球茎发神经地大升大跌是事实，但经济危机没有出现过。没有借贷膨胀而出现的泡沫，永远是经济整体的局部，为祸不大。

跟货币无关的市场泡沫的经济理论，起自一八七九年马歇尔出版的那本今天少人知道的小书（The Pure Theory of Foreign Trade and the Pure Theory of Domestic Value）。这本书提出「不稳定均衡」（unstable equilibrium）的分析，可以有爆炸性的泡沫，是从物理学借过来的玩意。我不同意这种均衡理念，因为经济学的均衡不是真有其事，在真实世界无从观察。这是科学方法上的话题，我在《科学说需求》一书内手起刀落，解释过了。

牛群泡沫源自讯息不足

我认为像牛群直觉那种盲目地一窝蜂地走而导致的市场泡沫现象可以出现。尤其是股市，我认识太多的股民根本不知股票何物，更勿论什么市盈率、资产净值之类的学问了。见人买就买，见人赚钱就以为有钱可赚，而跟着一窝蜂地沽出可能促成泡沫现象的出现。楼市不会像股市那么容易地促成一窝蜂的行为，因为一间房子是什么不可能不知道。昔日荷兰的市民也知道郁金香是什么，一窝蜂地炒出泡沫是因为他们不知道那些稀有品种的培植不是那么困难。

我因此认为，如果楼市出现牛群的一窝蜂，可能出现泡沫，货币政策不论，主要是起于房地产市场的讯息不足。这样，要防止楼市出现牛群泡沫，北京要做的是规定地方政府或法定机构按时提供如下三项资料：

（一）每个地区——大区与小区——的楼房空置率是多少，要准确可靠的，每三个月公布一次。

（二）每个地区的平均月租是多少，以每平方米算，半年公布一次。

（三）每个地区的楼房新供应数量是多少，也是半年公布一次。这数量分为三部分：甲、建成但还没有卖出的楼房数量；乙、正在兴建或计划兴建的楼房数量；丙、地区政府计划推出的新地盘，可建楼房多少。这些数字要有地区的总楼房面积作比较，也要有交通、市场、学校等设施的忠实介绍。这里顺便一提，中国好些地产商喜欢「造价」，即是出术提供不尽不实之价，引客入局。这些属灰色瞒骗，北京要考虑怎样处理。

我认为只要上述的讯息数据能清楚而又肯定地公开，楼市出现牛群泡沫的机会近于零。如果某区的土地不足，或需求很高，那么让楼价上升是上策，大升也不坏，因为楼价是人口分布的一个重要而又合乎经济原则的最佳约束。

篇幅所限，我要到下期才分析怎样处理因为楼市而出现的财富不均现象。是大难题，我没有妙方也要说说。误解贫富分化的人是太多了。因为北京推出的楼市政策带来的效应可能变动得多而快，我要指出本文写于二○一一年二月二十至二十二

第二篇：房地产泡沫成因与对策

2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。

房地产泡沫产生的主要原因是：

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。

6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

二、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。

三、房地产泡沫的防范措施

随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇＋房子”，低密度的联排别墅）”、“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是对时令名词的炒作，如一段时间以来对“申奥”、“入世”的大肆宣传等。其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。

总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。

第三篇：张五常谈中国楼市和北京的策略

张五常-泡沫的阐释：

评中国的楼市与北京的对策

去年某媒体问中国的楼市有没有泡沫，我说不知道。他们翻出来的大字标题是：张五常说楼市没有泡沫。是某些人的一厢情愿吧。不知为不知。最近北京推出的打击楼价政策，吵得厉害，要求我分析的四方君子无数。知之为知之，我把自己知道的说说吧。

经过好几个月的盘算，最近北京推出打压楼价的政策是严厉的，此前我没有听过这种打法，人类历史可能没有出现过。北京本市的最严厉，上海次之。重庆已推出，详情我没有跟进；其他楼价上升得快的城市会接着推出，严厉程度各各不同。

征收物业税之外，阻吓力更强的，是在北京市买楼要拿出在该市工作了五年的证据（上海要拿出一定年限的工作证据，但没有具体说多久），本市的人最多限拥有两间住宅单位，外来的限一间。住宅之外的楼宇不管。我的理解，是以商业机构或公司购买住宅楼宇还容许，但在内地成立公司远没有香港那么容易，而租金收入要付的税及出售时楼价升值要付的税远比私人拥有为高。我没有详细资料，一般之见，是在内地以公司的名义买楼不划算。

我没有中国城市的市内与市外的人口分布，市外包括外籍人士。原则上，北京推出的政策可以很严重，而如果全国推行可以是灾难性。手头上资料不足，无从肯定，一个猜测是楼市的中介公司容易纷纷关门，建筑工人容易纷纷失业。从经济原则的角度看，北京推出的政策是违反了市场引导土地使用的规律。另一方面，下文申述，我明白北京忧心楼价不断上升的原因，但认为有较佳的处理方法。

少林寺叛徒的看法

我可能是地球上唯一的出自两间自由市场少林寺的叛徒！是的，我认为市价可以误导（见正在大修的《经济解释》卷三的第一章——《市价的本质》）。市价指导资源的有效使用，老生常谈，一般对，但可以错。这里要说的是另一个不可能错的原则：人民的收入增加，他们的积蓄要放进一些仓库去，作为财富累积。一般而言，比较可取的仓库是房地产。我在《经济解释》卷二《收入与成本》第四章提出的仓库理论重要，该书还有几天面市，这里顺便卖一下广告（一笑）。

中国的经济增长冠于地球，市民要把他们花不掉的钱放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中国的股市表现全球最差或近于包尾。收藏品的表现好，但好于收藏的瘾君子只是一小撮的人。去年楼市的表现也好，而北京显然认为是太好了。

读到的言论，是北京的朋友担心楼价升得太快，因而要打压，出于两点。其一是楼市的不断上升可能出现泡沫，一下子暴跌会是灾难。其二是楼价的急升会导致贫富两极分化。穷人没有买楼，楼价上升他们无缘享受，有所不公也。

楼市泡沫及贫富分化是两个大难题，是我要分析的重点。这里要指出的，是如果这两大难题不存在——完全不存在——北京不可能有理由打压楼市。楼价上升是反映着财富累积的上升，如果没有泡沫，穷人也买了楼，岂不是皆大欢喜？在这假设下，打压楼市是打压财富，愚不可及，而如果这打压全面生效，经济的增长率一定会大幅下降。

假设楼市没有泡沫是假设楼价没有过高。经济学的困难是很难判断楼价是否过高。这是因为楼价不是现有租金或租值的折现，而是预期租值的折现。另一方面，有些人买楼不管什么租值不租值，也不管折现不折现，只是见人买就跟着买，希望升值。这是牛群直觉的行为，是另一种「泡沫」的原因，我会在谈借贷泡沫之后才论牛群泡沫。

目前一般市场的迹象显示，中国有通胀预期，但不严重，而北京要压制通胀的决心明显。目前的情况，是住宅楼宇的每年租金约楼价的百分之二强，商业及工业楼宇约百分之五、六。这样衡量，与其他地区或国家的经验比较，中国的楼价不算是高得脱了节的。

日本与美国的不幸经验

经济学的「泡沫理论」多得很，没有可靠的。市场之价可以暴升暴跌，称之为「泡沫」可以接受，但怎样解释呢？如果经济学者真的可以解释，可以推断，他们早就发了达。我敢打赌，经济学的泡沫大师们一般是输多赢少。

这里先谈两个很可能是北京的朋友恐惧的例子。恐惧，因为这些例子示范着的，是楼市暴跌不仅拖跨经济整体，而且复苏不易。其一是日本，二十四年前楼市暴跌后，到今天经济整体没有真的复苏过来。其二是三年前的美国，其实较早，虽然时日不是那么久，楼市暴跌后复苏的困难是明显的。先谈日本吧。

日本的楼市一九八六年底开始暴跌，之后四分一个世纪没有真的上升过。去年六月我向一位跟进日本楼市的朋友问价，得到的数据是去年日本楼价与中国的刚好打平。这是以美元算。四分之一个世纪，其间有通胀，可见当年日本的楼价是高得多么惊人。当年一位日本朋友告诉我，在东京，平民老百姓睡的床，不是双层的那种，而是像抽屉，层层迭迭，要拉开来，钻进去，像把信入封似的。那是经济雄极一时的日本，其人均收入冠天下，值得炎黄子孙羡慕吗？

日本楼市悲剧的起因，是当年严禁农产品进口，使农产品之价飞到天上去。一九七五年在东京，我见到高档次的番茄零售五美元一只，温室葡萄一美元一粒，而大阪市中心的商业高厦之旁的小空地竟然用作农植，不可谓不奇。禁止农产品进口有大幅提升地价之效，楼房之价因而高升。更大的不幸，是水涨船高了，工资跟着也高。本地的楼价与工资皆高，促使日资到外地下注或设厂。这资金的需要促使八十年代初期起日本银行的借贷急速膨胀，到一九八六年那里的银行纷纷出事。楼价，尤其是商业楼价，急速地下降了百分之八十以上。这可以看为泡沫。

美国的压力不论，日本出外投资的大户重视日圆在国际上有强势，国会因而反对以通胀之法来拆解因为楼市暴跌带来的困境。楼市暴跌是财富暴跌，依照费雪与弗里德曼的消费理论，市民的消费永远跟着财富的升降走。支持这理论的证据多得很。

这些年新兴的泡沫理论必定连带着货币问题，尤其是货币政策带来的借贷膨胀。从观察上看，这关系是对的，尤其是货币的借贷膨胀对经济的影响不是局部而是全部，楼价的泡沫出现只是首当其冲的悲剧。经验的规律说楼价的急升与泡沫性地暴跌，跟借贷膨胀有肯定的关系，但不是说经济学者有可靠的泡沫理论。把市场暴跌作为泡沫看，到今天经济学者还是事后孔明，什么理论云云有点搞笑。

因为货币借贷膨胀得厉害而出现的市场「泡沫」对经济整体可以有广泛的不良影响，但这不是几百年前荷兰出现的郁金香危机那种泡沫。借贷膨胀导致的楼价急升及暴跌，到今天经济学者只知其然而不知其所以然。规律是这种泡沫一定先有借贷膨胀，但借贷膨胀不一定带来市场暴跌的泡沫。昔日国民党的经验可教。另一个规律，是楼市或资产之价泡沫性的下跌，导致经济整体下跌后难以复苏，主要是因为有利益团体的左右，难以调整。

美国二○○八年（其实较早）出现的金融危机是另一个借贷泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，联储局鼓励低息借贷，格林斯潘说中国货进口相宜，稳定着美国物价。不到十年美国的总借贷额上升了约三倍。格老可没有想到，通过金融工具衍生出来的是毒资产。二○一一年初某估计说，美国的总财富下降了约百分之三十，楼价平均下跌了约一半。调校的困难又是利益团体的阻力：退休的反对通胀，工会对工资不让步，政府员工对工资不让步，「环保」法例也不让步。

中国的经验

上世纪九十年代后期，中国的楼价下跌得厉害。上海比较高级的楼价从二万六千元一平方米下降至八千，有更为极端的例子，其他大城市的跌幅比率类同。理由明确：朱镕基大手调控，中国的通胀率从百分之二十以上调控到负百分之三以下的通缩。这样导致的楼价跌幅不能说是泡沫：政府是明知故「犯」的。那次楼价暴跌的效果，主要是把财富再分配，经济增长持续强劲的理由我在《中国的经济制度》一书内解释过了。

问题是，上海等热门城市跟着的发展，是八年间楼价上升了约六倍！会带来泡沫吗？很难说。记得三年前，当内地的楼价从低位上升了约四倍多时，北京推出打楼政策，打了大半年终于打死，楼价下降了约四分之一，大家又嚷着要救楼。

最近一年多，内地的楼价上升强劲。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我发表《伯南克别无选择；温家宝大可煞掣》，预料到借贷放得太宽会带来的后果。中国放宽银根的市场反应大约迟六个月，有了通胀预期调校回头需要一年时间，比西方的快一点，这是二十多年前弗里德曼和我研讨后得到的共识。这次北京重锤出击的楼价上升，显然起自央行把银根放得太急、太宽，加上举世经济不利，外资跑到中国来下注。

我不懂政治，国际政治更不懂。多年来我认为多让外资进来是好事，因为可引进知识。我也认为外资够多对国防有助，协助节省军备费用：有谁乐意轰炸可能是自己人的房子呢？至于银根放宽得太大太久，是央行的错失，因为这错失找楼市出气是不容易自圆其说的。我早就说过货币政策不容易用得适当，早就建议中国要改革货币制度，也多次指出人民币要转用哪种锚。以货币政策调控经济的学问，古往今来没有谁比得上弗里德曼，他谢世前两年知道在地球一体化的转变下，他的币量理论出现了问题，而他唯一认可的联储主席格林斯潘，还是不幸地中了计。

回头说这次北京推出的严厉打楼政策，如果导致楼价暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。我们不能排除这政策不仅打跌楼价，整个经济的增长可能受到池鱼之灾。若如是，则见笑天下矣！

牛群直觉引起的泡沫

这次北京推出打压楼市的政策之前，我不担心中国会出现上文提到的跟借贷膨胀有关的泡沫，因为央行紧收银根已有好几个月，楼市的走势看不到有泡沫的先兆。我担心的楼市泡沫是牛群直觉促成的那种。机会不高，但存在。牛群直觉促成的市场泡沫与货币无关：市民盲目地闯，见人买就买，一窝蜂地买，跟着是一窝蜂的沽出。这种群起现象属牛群直觉（herd instinct）的行为，高举自由市场的弗里德曼当年也同意市场可以有这样的泡沫。

历史上，牛群直觉促成的市场泡沫的例子有昔日荷兰的郁金香，有导致牛顿输身家的南海股市泡沫，而上世纪七十年代，有中国的君子兰，也有香港股市的恒生指数被炒高至一千七百点后，暴跌至一百二十！这些发神经的例子跟货币政策没有明显的关系，而对经济整体没有严重的不良影响。好些历史书说荷兰的郁金香危机严重地损害了当时荷兰的经济，但五十多年前我的一位老师Warren Scoville作过深入详尽的考查，结论是郁金香球茎发神经地大升大跌是事实，但经济危机没有出现过。没有借贷膨胀而出现的泡沫，永远是经济整体的局部，为祸不大。

跟货币无关的市场泡沫的经济理论，起自一八七九年马歇尔出版的那本今天少人知道的小书（The Pure Theory of Foreign Trade and the Pure Theory of Domestic Value）。这本书提出「不稳定均衡」（unstable equilibrium）的分析，可以有爆炸性的泡沫，是从物理学借过来的玩意。我不同意这种均衡理念，因为经济学的均衡不是真有其事，在真实世界无从观察。这是科学方法上的话题，我在《科学说需求》一书内手起刀落，解释过了。

牛群泡沫源自讯息不足

我认为像牛群直觉那种盲目地一窝蜂地走而导致的市场泡沫现象可以出现。尤其是股市，我认识太多的股民根本不知股票何物，更勿论什么市盈率、资产净值之类的学问了。见人买就买，见人赚钱就以为有钱可赚，而跟着一窝蜂地沽出可能促成泡沫现象的出现。楼市不会像股市那么容易地促成一窝蜂的行为，因为一间房子是什么不可能不知道。昔日荷兰的市民也知道郁金香是什么，一窝蜂地炒出泡沫是因为他们不知道那些稀有品种的培植不是那么困难。

我因此认为，如果楼市出现牛群的一窝蜂，可能出现泡沫，货币政策不论，主要是起于房地产市场的讯息不足。这样，要防止楼市出现牛群泡沫，北京要做的是规定地方政府或法定机构按时提供如下三项资料：

（一）每个地区——大区与小区——的楼房空臵率是多少，要准确可靠的，每三个月公布一次。

（二）每个地区的平均月租是多少，以每平方米算，半年公布一次。

（三）每个地区的楼房新供应数量是多少，也是半年公布一次。这数量分为三部分：甲、建成但还没有卖出的楼房数量；乙、正在兴建或计划兴建的楼房数量；丙、地区政府计划推出的新地盘，可建楼房多少。这些数字要有地区的总楼房面积作比较，也要有交通、市场、学校等设施的忠实介绍。这里顺便一提，中国好些地产商喜欢「造价」，即是出术提供不尽不实之价，引客入局。这些属灰色瞒骗，北京要考虑怎样处理。

我认为只要上述的讯息数据能清楚而又肯定地公开，楼市出现牛群泡沫的机会近于零。如果某区的土地不足，或需求很高，那么让楼价上升是上策，大升也不坏，因为楼价是人口分布的一个重要而又合乎经济原则的最佳约束。

篇幅所限，我要到下期才分析怎样处理因为楼市而出现的财富不均现象。是大难题，我没有妙方也要说说。误解贫富分化的人是太多了。因为北京推出的楼市政策带来的效应可能变动得多而快，我要指出本文写于二○一一年二月二十至二十二日。

第四篇：《从中国房地产现状分析化解中国楼市泡沫危机》的问卷调查

从中国房地产现状分析化解中国楼市泡沫危机 您好，感谢您参加关于《从中国房地产现状分析化解中国楼市泡沫危机》的问卷调查！

1、性别

A男B女

2、您的家乡是

A直辖市或省会城市B地级市C县级市D小镇E农村

3、您家乡的平均房价是多少

A5000以下B5000~10000C10000~15000D15000~20000E20000以上

4、若房价居高不下，近十年内您家有买房打算吗

A已买B有此打算C有打算，经济不允许D没有此打算

5、您认为房屋遗产税对现今买房有什么影响

A有效遏制大部分房地产投资者的炒房行为

B只能对平常百姓产生影响，对房地产投资者没什么太大影响

C对两者都有影响

D对两者都无影响

E不是很了解

6、您认为房地产在此形势下发展，我国发生房产泡沫的可能性

A没有可能B有点可能

C很有可能D一定会发生，只是时间的问题

7、如有可能发生房产泡沫破裂，您认为会导致的后果是

A楼市崩盘，投资者破产，保证普通市民正常居住条件

B一般市民出现住房问题，对投资者没有太大影响

C房价大跌，市民和投资者利益均受到损害

D房价大涨，一般市民和投资者利益没有太大影响

8、您认为在此情况下我国利用宏观调控调整房价好还是利用市场自我调节较好 A宏观调控B市场自我调节

C宏观调控及市场自我调节相结合9、你宏观调控包括经济手段、法律手段、行政手段，您认为若采用宏观调控调节房价，哪种手段最有效

A经济手段B法律手段C行政手段

10、是 你在“对于拥有不同经济条件的购房者采用不同等级的税收政策”这项制度的看法

A有效控制投资者的炒房行为B有一定的效果，但是力度还待加强 C效果不明显D有悖于公平公正原则，应取消

11、请您就如何化解中国楼市泡沫危机提出您的宝贵建议

感谢您在百忙中抽出时间回答问卷！

第五篇：北京文化产业现状与发展对策

北京文化产业现状与发展对策

当前，世界经济正面临一场极其深刻的变革。文化产业悄然兴起，日益引起人们的重视和青睐。有专家称，21世纪人类社会的竞争形态，将由“武力竞争”转为“经济竞争”，再转为“文化竞争”，“各国的胜负决定于文化领域，其胜负的重点就在文化产业”。联合国教科文组织指出，“发展可以最终以文化概念来定义，文化的繁荣是发展的最高目标”。党的十六大审时度势，与时俱进，提出积极发展文化产业的战略任务，强调要“完善文化产业政策，支持文化产业发展，增强我国文化产业的整体实力和竞争力”。在中央精神的指引下，全国不少地区和城市纷纷提出要加快文化产业发展。在全国各地蓄势待发的形势下，北京只有深化改革，整合资源，加快发展，才能真正将资源优势转化为产业优势，占领文化产业发展的制高点。

北京文化产业发展的基础和优势

近年来，北京市委、市政府一直非常重视文化产业的发展。在大力推动文化事业繁荣进步的同时，不断深化文化体制改革，完善文化产业政策，使文化产业保持了良好的发展势头。2003年，文化产业实现增加值246.1亿元，占全市GDP比重达到6.7%，成为首都经济重要的支柱产业之一。2004年，文化产业增加值328.7亿元，比2003年增加82.6亿元，产业规模进一步扩大，综合实力不断提高。综观北京文化产业发展，可以用“三长、两短”来概括。“三长”就是资源、市场、环境三大优势比较明显；“两短”就是产业发展还存在两大方面的不足。对此，我们要重新审视，深入分析，以便廓清思想，理清思路，谋划对策。我们的三大优势是———

第一资源优势

经济学研究表明，决定比较优势的首要因素是资源禀赋。北京具有异常丰富的文化资源，种类繁多，与经济的可渗透性强，可开发程度高，为北京发展文化产业奠定了突出的比较优势。首先，历史文化资源丰厚。北京有着3000多年建城史、850多年建都史。在悠久漫长的历史进程中，积淀了丰富璀璨的文化遗产，各个历史朝代的文物古迹达3500多处。走在北京的大街小巷，浏览到的一个门脸、一座院落都可能流传着一段故事；触摸到的一砖一瓦都可能有着三四百年的历史，都蕴含着文化，都是我们保护利用的宝贵资源。其次，文化人才荟萃。文化产业是创意的产业、内容的产业。文化人才是文化产业的主体，创意是文化产业的灵魂，假如说文化资源是基料，那么文化人才是酵母，是最具活力的因子，是发展的生力军。文化名城与首都的优势地位使北京汇集了大批文化人才，不仅包括享誉全国的文化名人、文学家、艺术家和学者，而且还有众多的领导人才、管理人才、创作人才和表演人才，成为首都文化建设和产业发展的重要资源。

第二市场优势

主要表现在有条件、有需求、有基础。首先，首都的唯一性，决定了北京作为政治中心、文化中心的地位不可动摇，决定了北京对全国具有强大的文化辐射力和影响力。北京有着1500多万常住人口、300多万流动人口，每年大约有1亿国内外旅游者来京参观游览，如此庞大的人口规模，既是文化的消费者，又是文化的传播者，由此也使北京对各地文化建设和文化消费具有很强的示范带动作用。这是北京文化产业做大做强的重要条件。其次，巨大的文化需求。多样化、多层次的文化需求，构成庞大的文化消费市场。发展经济学研究表明，当人均GDP达到1000美元左右，居民的文化消费会出现较大的增长，占到人均消费支出的18%。目前，北京人均GDP已突破5000美元，居民的文化需求不断增强，文化消费扩大已是必然趋势，表明文化产业发展具有十分广阔的市场前景。通过近几年的发展，北京文化产业已经形成了以文艺演出、新闻出版、广播影视、文化汇展、古玩艺术品交易等优势行业为主体的产业结构，培育了一批龙头企业，打造了一些著名文化品牌，诸如，相约北京、北京国际音乐节、北京图书节等，这些都是北京文化产业发展壮大的坚实基础。

第三环境优势

一是领导重视。目前，北京市文化产业发展已形成自上而下的努力推动与自下而上的积极开发相结合的格局。按照首都经济发展战略，未来几年北京仍将坚持以知识经济为方向，第三产业为主导，大力发展文化产业，这既是北京市的重大决策和重要战略部署，也成为各级领导和各界人士的共识。二是教育资源充沛。文化产业作为高科技支持与文化结合的产业，特别需要大批高素质、复合型的新型人才。北京是我国最大的专门人才和高层次人才培养基地，也是世界上为数不多的高等教育密集区之一，有77所高等院校，各种职业教育以及留学生教育等也非常发达。这些教育机构培养和造就了大批专业人才和复合型人才，本身也成为拥有大量高素质人力资源的人才库，为文化产业发展提供了重要的智力资源。三是科技支持。文化产业的发展必须借助科技的翅膀。随着科技的发明与应用以前所未有的规模侵入文化领域，文化产品得以用工业生产的方式被生产出来，“文化产业”才轰然问世，并迅猛发展起来。北京地区集中了353家科研院所（不包括转制的），科技人员达30.1万人，技术产出非常丰富，科研成果不断涌现，特别是与文化产业紧密相关的计算机网络等高新技术和产品，为文化产业发展提供了有力的技术支撑。

北京文化产业发展面临的不足和障碍

当然，北京文化产业发展也存在一些矛盾和问题，突出表现为两短，即“胶着”与“脱节”。

文化产业与文化事业胶着

文化产业与文化事业是相互关联的两个范畴，都以文化为内容，然而性质、目标、方式、策略都各不相同，胶着与混淆的结果是严重影响了文化产业的市场化、产业化、企业化进程。在市场经济条件下，文化中可以通过产业方式运作的那一部分，必然是经营性文化。这是由文化产业的性质和特点所决定的。与此形成鲜明对照的是，公益性文化具有公共物品的性质，偏重于满足社会的公共需要，不以盈利为目标，不能被纳入产业的轨道，应由非产业化的公益性的文化事业单位提供。但实际发展中，文化产业与文化事业常常胶着在一起，既制约了文化产业的发展壮大，也使文化事业发展跟不上社会和公众日益增长的公共文化需要。

文化、经济、教育、科技脱节

世界经济发展经验表明，比较优势在发展中并不是决定性因素或者首要因素，发展的决定性因素是整合、统筹、兼顾而形成的规模优势。脱节、割裂、单一的发展将消耗比较优势，使资源禀赋成为包袱。要尽量避免陷入“比较优势的陷阱”。具体到北京，尽管北京在全国文化资源中心的地位是稳固的，但文化资源中心并不等于文化产业中心。由于资源缺乏整合，目前北京市文化产业发展的规模和水平，与其拥有的文化、教育、科技资源以及经济总量相比还远远不够。

北京文化产业发展中的“两短”只是表象，从深层分析论证，其根源在于“三大障碍”，即观念障碍、体制机制障碍和政策障碍。

观念障碍

中国有五千年的文明史，既创造了璀璨的民族文化，也有守旧落后的一面。文化产业发展问题是一个产业问题，是市场问题，不再是传统的事业问题。因而，一些传统的文化观念与现代产业发展理念抵牾和冲突，成为产业发展的障碍。首先，“伦理至上”观念与功利观的冲突。中国文化传统从道德标准上把人分成两类：“君子”和“小人”，“君子喻于义，小人喻于利”，导致禁欲主义。文化产业追求的就是收益最大化，讲求的是效率、效益、利润。纯粹的文化人难以接受物化的精神和精神的物化的现实，在他们看来，文化产业的崛起，标志着文化的沉沦、文化的堕落。其次，“人治”观念与“法治”观念的冲突。中国是一个有着悠久的人治传统的国家，延续了4000多年的宗法家长制，没有受到强有力的挑战和批判。“法治”则是市场经济的基本特征，文化产业的发展不能没有法治的环境。市场经济提倡和鼓励竞争，提倡树立忧患意识、进取意识、竞争意识。文化产业发展需要创造，需要通过竞争激发出人们无穷的创新能力，“删繁就简三秋树，领意标新二月花”，为广大文化消费者提供更多更好的文化作品。

体制机制障碍

文化管理体制不顺，是造成文化事业与文化产业难以真正分离的重要原因。当前，北京市文化管理体制滞后主要表现在三个方面：一是各部门文化产业促进职能不明确，兼有文化行业管理、发展文化事业和促进文化产业的三重职能，是典型的政资、政事、政企不分。例如，市文化局既负责农村电影“2131工程”、基层图书馆建设等文化事业范畴的活动，也负责局属艺术院团管理等文化产业范畴的工作，还负责文化市场行业管理和文化执法等政府工作。二是市区两级文化管理体制衔接不畅。市一级，文化管理部门分得过细。区县一级，由文化局、文物局、新闻出版局、广播电视局等合并建立了文化委员会，开始试行文化综合执法。上下工作机构不能对接，影响了工作效率。三是社会文化市场主体还没有完全纳入政府文化管理的视野。目前，仍只局限于北京市属文化部门，特别是市属的国有文化单位，与中央部委及部队所属文化企业资源缺乏整合，对民营文化企业更是底数不清。

政策障碍

一个产业的发展，需要相应的政策扶持和引导。在文化产业发展方面，国务院出台了《关于非公有资本进入文化产业的若干决定》，国家财政部会同相关部门出台了《财政部海关总署国家税务总局关于文化体制改革试点中支持文化产业发展若干税收政策的通知》，市里出台了《北京市人民政府办公厅关于印发文化体制改革试点中支持文化产业发展和经营性文化事业单位转制为企业的两个实施办法的通知》等政策，从市场准入、财政支持、税收优惠、工商管理等方面为文化产业的发展提供了政策支持。但总体上看，文化产业政策体系还不够完善，特别是在投融资、高端人才引进和培养等方面明显不足；有些政策过于原则，缺乏实施细则，相关配套政策和措施保障也没有及时出台。

促进北京文化产业发展的思路和对策

综合考虑北京市文化产业的发展现状和发展中存在的突出问题，未来几年，北京应紧紧抓住奥运机遇，深化体制改革，打破瓶颈制约，以求文化产业有更大的发展。

深化改革，加快创新，着力解决体制机制问题

尽快理顺文化管理体制，对文化产业和文化事业采取不同的管理方式，是促进文化产业快速发展的当务之急。一是实行全行业统一管理，探索建立党管方针政策、人大立法规范、政府依法行政、社会自治自律的新型文化管理体制。二是建立推进文化产业发展领导小组，对全市文化产业促进工作统一规划、统一协调，避免由于条块分割造成的政出多门、多头管理。三是紧紧围绕重塑市场主体、完善市场体系、改善宏观管理、转企改制、转变政府职能四个环节，推进政企政事和管办分开、国有文化资产监管、转企改制、文化市场综合执法等工作。四是加快推进行业协会建设，将目前政府部门承担的诸如制定和推广产品技术、质量标准，实行行检行评，职业技术培训等工作转移给行业协会，增强企业自我经营、自我管理、自我发展的活力，促进政府职能转变和行政管理方式转变。

完善政策，落实政策，营造有利于文化产业发展的社会环境

北京文化产业虽然具备了一定规模，但尚处于初始阶段，在国际竞争中处于弱势，要努力建立起既符合国际规则，又适合我国国情、北京特点和社会主义文化发展需要的文化产业

政策。一是加快落实国家相关政策法规，加强政策整合力度，制定出台支持北京市文化产业发展的地方法规和优惠政策。二是发布实施《文化创意产业投资指导目录》，设立发展引导资金，支持企业重组，加快文化产业园区建设，不断优化发展环境。三是加强知识产权保护，制定保护知识产权的地方法规，完善知识产权保护环境，把北京建设成为全国知识产权保护的示范区。四是高度重视思想发动工作，在部门、企业和群众中广泛宣传和培训已出台的各项促进政策，为文化产业的改革和发展打牢思想基础。

整合力量，扩大开放，走出文化抓文化，走出文化圈、北京圈，寻求与国内外企业更广泛的合作

树立首都大文化的发展观念，站在大局看文化，将首都功能和文化产业发展统一起来，通过促进文化产业发展，进一步拓展首都文化中心的内涵，提升其功能和地位，建设国际性文化之都。另一方面，文化企业是文化产业的主体，也是创新发展的主体，更是全球化竞争的主体。要按照市场经济规律，通过联合、兼并、重组等，加快在全国范围内组建若干家跨地区、跨部门、跨行业和跨所有制的，一业为主、兼营相关产业的综合性文化集团，参与国际竞争，在开放式的文化市场空间中获得一席之地，提升北京文化产业的综合竞争力。

拓展融资渠道，吸引外资及社会资本进入，调整优化所有制结构

资金不足是北京文化产业发展的一个瓶颈。2004年底，北青传媒在香港上市成功，融资额达到10.4亿港元，为我市文化企业利用国际资本市场融通资金积累了重要经验。加快推进市属文化行业的改革，在政策允许的范围内打破行业垄断，积极吸收境外资金和社会资

本投入文化产业。可采取通过支持国有非文化企业兴办文化项目，吸引社会力量参与文化企业的经营管理等形式，形成文化产业的多元投资、多种经济成分并存的格局，为文化产业的迅速扩张提供更加有力的资金支持。在文化产业的资本结构上，形成国有资本、社会民间资本、境外资本共同投入并促进文化事业和文化产业的所有制格局。

培养人才，壮大队伍，造就专业化、国际化、现代化文化产业企业家队伍

北京文化产业能否快速发展壮大，成为重要的支柱产业，归根结底靠人才。一是要坚持以人力资源开发为重点，培养具有领先的策划能力、文化产品创新能力、市场营销能力和开放的国际视野的优秀文化创意人才和市场经营管理人才，造就一支政治强、素质高、业务强的文化产业企业家人才队伍。二是“海纳百川，有容乃大”，积极主动地吸引优秀的国内外文化人才到京发展，为他们提供发展空间，形成北京市独特的优秀文化人才流入的洼地，构建北京市文化产业活力竞相迸发的高端舞台。

整合资源，打造品牌，努力建设“六大中心”

打破行业、部门等所属界限，整合首都文化资源，将民营文化企业、中央及部队所属文化企业资源纳入文化服务和管理体系，不求所有，但求所在，培育有竞争力的品牌企业和企业集团。抓紧时机继续组建一批文化产业大型集团，使北京的新闻、出版、广播、电视、电影、演艺、娱乐、展览等产业都有支柱型的大集团，把北京建设成全国文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和网络游戏制作、文化会展和古玩艺术品交易等六大中心。力争到2008年，文化产业创造增加值在北京市生产总值中所占比重达到9%，成为

首都经济重要的支柱产业。