合作建房的营业税该怎么缴

第一篇：合作建房的营业税该怎么缴

近日某房地产公司会计范女士向记者讲述了她的困惑。范女士所在的公司以手里的一块地和别人“合作建房”，现在房子已经建好，但在双方分房的时候她却犯了难，不知道该如何确定分得房子的计税依据。如果按照分得房子的市价来纳税，自己没开发，不能差额纳税，显然是吃亏的，如果按照土地使用权的公允价来缴纳，显然又不合理，因为现在分到手的是房子，不是土地。

针对范女士提供的情况，记者近日采访了不少业内人士，发现对于“合作建房”的税收认定确实存在诸多见解，不少人也有与范女士相同的困惑。那么，“合作建房”的营业税计税依据确定问题，到底是政策不明确，还是纳税人的理解存在偏差呢？为此，记者分别向房地产税收领域的知名专家张伟和陈萍生进行了求证，得到的答案是：“合作建房”的税收认定和处理，现有政策已经规定的非常明确，并不存在争议。即“合作建房”的双方，不管是出地方，还是出资方，都需要按照税务部门核定的营业额为基础进行纳税。

税收上的“合作建房”必须是双方同时立项

“合作建房”是房地产合作开发的通俗称谓，是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发经营房地产，根据协议分配新建房屋或利润的一种特殊房地产开发方式。在房地产开发实务中，一方提供土地，另一方提供资金合作开发房地产是一种常见的形式。但由于房地产合作开发涉及复杂的法律关系，由此产生的问题也远比企业独立开发房地产复杂得多。就税收而言，张伟告诉记者，如何确定营业税的计税依据是纳税人普遍困惑的一个地方，要想明白这个问题，首先要把握一个重要的前提，即，只有合作双方同时立项的房地产项目才是税收意义上的“合作建房”。

为什么要强调“合作建房”的立项问题呢？张伟告诉记者，这是因为“合作建房”涉及建成房屋的原始取

得问题。

《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十条规定，确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。目前，房地产开发项目的审批机关是各地政府的发改委。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房

产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

也就是说，办理初始登记在确认房屋所有权人时，依据的是土地使用权证。而土地使用权证，则是开发项目的立项人持国家批准的建设项目有关文件，取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门申请的。简而言之，就是合作建房双方谁立项，新建的房屋就属于谁。因此，“合作建房”的立项人不同，其土地和房屋归属也不一样，也就会直接影响合作各方是否应纳税或纳多少税。

实践中，“合作建房”的立项分为三种情况：即供地方申请立项、出资方申请立项和合作双方共同申请

立项。

1、供地方立项的，供地方是房屋初始登记申请人，其新建的房屋所有权归供地方所有。在这种情形下，供地方办理房屋初始登记时，分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。而出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的，办理权属登记时，根据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）的规定，此种情况不属于税法上规定的“合作建房”，不能按照《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）规定“合作建房”情形纳税。

2、出资方立项的，出资方是房屋初始登记的申请人，其新建的房屋所有权归出资方所有。关于这种方式是否适用国税函发[1995]156号文件“合作建房”的规定，国家并没有明确的规定，但依据上述分析可知，如果是出资方拥有产权，其在申请房屋产权登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续。这实质上就不是双方的一种合作了，而是变成了出资方花钱买出地方的产权，而后再把完整产权的房产卖给了出地方的单方项目运作。这种合作方式下，供地方应缴纳“转让无形资产——转让土地使用权”的营业税。分配给供地方的的房屋视同销售，房屋占用范围内的土地视同转让，应缴纳销售不动产营业税。

3、供地方和出资方联合立项的，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。属于国税函发[1995]156号文件规定的“合作建房”纳税情形。但由于出资方原来没有土地，因此，在办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。在这种情况下，建成的房屋分配时，属于自建房，双方各自办理初始登记，不发生权属转移。在这个过程中，供地方将一部分土地使用权让渡给出资方，换取一部分资金建房，属于转让无形资产行为，应缴纳“转让无形资产——转让土地使用权”的营业税。

合作双方营业税计税额需由税务部门核定

那么，“合作建房”双方在符合了基本的立项要求后，其营业税到底应该如何缴纳呢？对此，曾经处理

过类似案例的陈萍生为记者作了详细解读。

据介绍，目前，关于“合作建房”营业税处理的政策，主要是《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）。按照该文件第十七条的解释，“合作建房”分为两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种方式是供地方以土地使用权、出资方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

在第一种方式下，合作双方以土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收

营业税。

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交

换方式也有以下两种：

（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂

行条例实施细则》第十五条的规定核定。

这里需要提醒的是，在新的《营业税暂行条例实施细则》从2009年1月1日实施后，上述情形应按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定执行，即“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）；公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。”

为了进一步说明纳税细节，陈萍生为我们举例说明。

例如：A出土地，B房地产公司出资金，由B负责开发房地产项目，双方协议：建成后A分得40%房屋，B分得60%房屋。A取得该土地成本4935万元，项目总可售面积39442平方米，销售单价为12500元/平方米。请问分配房屋时，A、B营业额及应纳营业税额分别为多少？如何计算？

由于A最近时期没有转让土地，因此，税务机关可以按照其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格，若其他纳税人最近时期未发生同类应税行为的平均价格，则应当按照公式“营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）”核定。具体计算如下：

A的营业额=[4935×（1 10%）]×60%÷(1－5%)=3428.53（万元）（假设当地成本利润率定位

10%）。

A的营业税=3428.53×5%=171.43（万元）。

如果A将此40%房屋对外销售，销售价格为1.25万元/平方米，则此销售环节：

A的营业额=39442×1.25×40%－3428.53=16292.47（万元）。

A的营业税=16292.47×5%=814.62（万元）。

需要注意的是，按《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）和《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）文件的规定，在计算营业额

时可以减去购置或受让原价。

财税[2003]16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。国税函[2005]83号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作

建房，则要视具体情况确定如何征税。

（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双

方分得的利润不征营业税。

（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如

果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

合作建房眼下要警惕调控政策风险

在厘清了税收政策及操作细则后，张伟和陈萍生都认为，合作建房，税收上只要把政策理解到位，和税务部门沟通好，一般不会存风险。在目前房地产调控效果不明显的情形下，“合作建房”的企业倒是应该多关注一下国家对于房地产行业宏观调控的趋势，和将要出台哪些更为严厉的调控政策，这恐怕要比纳税的风险大得多。

事实上，两位专家的担忧并非空穴来风。

据新华网的报道，2010年8月13日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，当前，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展，促进经济长期平稳较快发展，不断提高人民生活水平和质量，为人民群众安居乐业创造良好环境。

李克强的表态在很多业内人士看来，增强了市场对于政策的预期，同时降低了开发商的原有预期。

4天后，也就是2010年8月17日，《北京晚报》报道称，北京市正酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并有望在年内实施。按照该管理办法，购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，开发商将不能直接收存商品房预收款，并且在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金

使用节点申请用款。

该报道一出，立即引起全国各大媒体的热议，不少媒体分析认为，从38家披露中报的上市房企经营业绩显示，今年上半年，大多数房企的经营现金流已经大幅下滑为负数，如果开发商再不能直接收取预售房款，房企紧张欲崩的资金链很可能会全线断裂。

有关业内人士也不无担忧地分析认为，北京是国内众多房企的大本营，而预售房款一直充当着房企资金周转的动脉血源，如果政府断然切断开发商的预售资金，很可能会引起大量房企的致命性失血。而如果北京出台该政策，也可能会引起全国效应，那么，全国的房地产企业或将普遍陷入“钱紧”的状态。

从李克强的表态，到《北京晚报》的报道，都透露出一个重要的信号：从中央到地方，从政策到市场，都不容许房价出现新一轮的快速上涨。尽管下一步的宏观调控政策尚不明朗，北京市的商品房预售资金监管办法也未出台，但由此显现出来的房地产开发资金风险已经非常明显。

因此，两位专家建议，房地产企业，特别是“合作建房”的房地产企业，在共同开发项目之前，一定要考虑到未来的政策风险，因为“合作建房”本来就是双方资金紧张情形下的一种合作，倘若遇上更为严厉的新政策，对于合作双方无疑是致命一击，就此倒闭和破产也是有可能的。

第二篇：转发国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复——国税函〔2005〕1003号

海南省地方税务局

琼地税函〔2005〕232号

海南省地方税务局

转发国家税务总局关于合作建房 营业税问题的批复

海口地方税务局：

你局《关于紫荆花园I区项目是否适用营业税“合作建房”征税规定的请示》（海口地税发[2005]53号）收悉，现将《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）转发给你们，请遵照执行。

二ОО五年十一月四日

国家税务总局

关于合作建房营业税问题的批复

国税函〔2005〕1003号

海南省地方税务局：

你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发〔2005〕57号）收悉。经研究，批复如下：鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税发〔1995〕156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

二○○五年十月二十四日

主题词：转发营业税政策海南批复

抄送：各直属地方税务局，海口市城市建设开发总公司

海南省地方税务局办公室2010年3月22日印发 打字：林英校对: 林英（法制与稽察处）

第三篇：合作建房效力

总裁法务 当前民事审判的几个主要问题（合作建房效力？）

最高人民法院副院长 黄松有

民事审判工作既与广大人民的利益息息相关，又与改革发展稳定的大局密切相联。各级人民法院要准确适用法律，提高民事案件的审判质量。

一、审理好房地产案件，促进房地产市场健康有序发展。

随着我国土地使用制度、城镇住房制度的改革和房地产业的快速发展，房地产业已经成为拉动国民经济增长、提高人民生活水平的支柱产业之一。由于我国的房地产市场正在发育的过程中，市场主体的行为不规范，国家的管理制度也不完善，所以，近年来，房地产纠纷急剧增加。人民法院在审理房地产案件时，既要注意严格掌握合同无效的标准，尊重当事人的意思表示，又要充分考虑我国房地产市场的实际情况，以规范市场主体的经营行为，维护房地产市场的正常秩序，促进房地产市场的健康发展。

要维护土地使用权的正常交易秩序。人民法院在审理土地使用权转让合同、合作建房合同等房地产纠纷案件时，要依法维护土地使用权的正常交易秩序。土地使用权进入市场应当符合法律规定的条件。出让的土地转让时虽不具备转让条件、划拨的土地转让时虽未经人民政府审批，但在起诉前已具备转让条件或者经过批准的，可以认定转让合同有效。在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房的土地是以出让方式取得使用权的，就应视为合法。在处理合作建房纠纷时，关键是确认当事人是否有合作的意思表示，而不必过多地拘泥于合作的形式，如一方可以土地使用权作为投资与他人合作建房，而不参加经营，可以不设立项目公司，但合建双方必须共担风险。合作建房合同被确认无效或被撤销的，在建或已建成的房屋的所有权，可以判归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方返还对方投入的资金，并支付同期同类银行贷款的利息；资金已转化为在建中的建筑物，在建建筑物与实际投入开发的资金存在差值的，以土地使用权作为投资的一方向对方返还资金时，应参照当地房地产市场的变化，给予对方相应比例的经济赔偿，或由双方按过错程度，分别承担相应的损失。

要注意保护购房者的合法权益。人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，对于出卖方在广告宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，一般应当认定为要约邀请。如果该说明和允诺具体、确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约。出卖方提供的由购买方签订的合同文本即使未载人上述说明和允诺，也应视为合同内容，出卖方违反的，应承担违约责任。如果出卖方的违约行为构成根本违约，或者出卖方的违约行为符合约定解除条件的，购买方要求解除合同、赔偿损失的，应当予以支持，以保护商品房购买者的合法权益。

要引导建筑市场的健康发展。人民法院在审理建筑工程合同纠纷案件时，要通过确认合同是否有效、认定双方当事人是否存在违约行为以及是否承担违约责任等方式，引导建筑市场的健康发展。承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人，或者将工程分包给不具备相应资质条件的单位，以及分包单位将其承包的工程再分包的，应依法认定无效。对于全部或部分使用国有资金或国家融资的项目不进行招投标而签订的合同，也要依法认定无效。要通过司法手段确保建筑工程质量和建筑工程符合国家安全标准，维护建筑市场秩序。对于无资质承包工程的，要依法认定合同无效。建设工程未经竣工验收，发包方擅自接收、使用的，承包方只在合理使用期限内对工程结构、基础工程的质量承担责任，其他质量问题由发包方自负。国家颁布的工程定额取费标准为任意性规范，建设工程合同约定的工程价款结算标准与合同履行期间实施的工程定额取费标准不一致时，应以合同约定为准。建设工程合同的当事人可以根据建筑市场行情，约定低于承包方企业类别、资质等级的取费标准。关于合同法第286条的适用问题，如果建设工程于1999年10月1日之前已竣工或停工，1999年10月1日之后人民法院对这类案件还没有审结的，不应适用合同法第286条。如果建设工程施工于1999年10月1日之前，竣工或者停工于1999年10月1日之后，承包人的工程价款是否享有优先权，应分别情况处理：在1999年10月1日之前，该工程上没有设定抵押权的，承包人的工程价款享有优先权；该工程上设定有抵押权的，承包人就工程价款享有的优先权不得对抗已设定的抵押权；承包人的工程价款不能对抗在1999年10月1日之前已交纳大部分或者全部购房款的购房者的请求权。如果建设工程施工于1999年10月1日之后，人民法院审理这类案件时应严格适用合同法第28条的规定。

二、审理好涉农案件，维护农村土地承包关系的稳定和促进农村土地的合理流转。

今年3月1日起施行的农村土地承包法，是推动全面建设农村小康社会的重要法律，是人民法院审理农村土地承包案件的重要依据。各级人民法院特别是基层人民法院一定要认真学习、贯彻执行农村土地承包法，在审判工作中要切实体现“更多地关注农村，关心农民，支持农业”的思想，为我国农村、农民和农业发展提供有力的司法保障。

对于农村土地承包法实施后的行为，应当一律适用农村土地承包法的规定。对于农村土地承包法实施以前的行为，要适用当时的有关规定；当时没有规定的，可以参照适用农村土地承包法的有关规定。在审理这类案件时要注意以下问题：

保护农民土地承包经营权。土地承包经营权是国家依法赋予农民的基本权利，是绝大多数农民赖以生存、生活的基础。人民法院在审理这类案件时，要根据农村土地承包法的有关规定，依法保护承包方的承包经营权。承包期内，对于发包方单方面解除承包合同，或者假借“少数服从多数’’强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，或者以划分”口粮田’’和“责任田’’等为由收回承包地搞招标承包，或者将承包地收回抵顶欠款的行为，不予支持。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口，承包方不交回承包的耕地和草地，发包方请求解除承包合同，收回承包的耕地和草地的，应予支持。因自然灾害严重毁损承包 地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。对结婚妇女，或者离婚、丧偶妇女的土地承包经营权，要依法予以保护。

保护农民土地承包经营权的合理流转。人民法院在审理这类案件时，要依法保护承包方采取转包、出租、互换、转让或者其他方式合理流转土地承包经营权的行为。对于发包方禁止流转或者强迫流转等侵害农民土地承包权益的行为，不予支持。土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。要保护农民的合法权益，进一步调动其积极性，促进农村土地合理流转和农业产业结构调整，维护党和国家农村政策的长期稳定。

此外，人民法院在审理涉农案件时，要坚决杜绝各种巧立名目的乱收费，决不能在诉讼费之外再收取其他费用。同时，对符合《<人民法院诉讼收费办法>补充规定》第4条规定的条件的，可以根据案件的具体情况决定农民缓交、减交或者免交诉讼费用，以切实减轻农民负担。

三、审理好人身损害赔偿案件，维护自然人人身权利和人格尊严。随着经济发展、社会活动的增多以及人们权利意识的增强，人民法院受理的人身损害赔偿案件也呈增长趋势。为了正确审理人身损害赔偿案件，保护自然人的人身权利和人格尊严，人民法院在审理下列两类案件时，应当注意：

关于医患纠纷案件的处理问题。近年来医患纠纷比较突出，如何处理医患纠纷一直是社会关注的焦点。已经于去年9月1日起施行的医疗事故处理条例是一部行政法规，人民法院在审理因医疗行为而发生的损害赔偿案件时，要正确理解上位法与下位法之间的关系，正确理解医疗事故与医疗过错之间的关系，正确理解《医疗事故处理条例》第49条第2款关于”不属于医疗事故的，医疗机构不承担赔偿责任“的规定。对于鉴定机构认为不构成医疗事故，但经审理能够认定医疗机构确实存在民事过错、符合民事侵权构成要件的，人民法院应当根据民法通则第106条第2款等法律关于过错责任的规定，确定医疗机构应当承担的民事责任，以保护患方的合法权益。要正确理解2002年4月1日开始施行的《关于民事诉讼证据的若干规定》第4条中关于”因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任“的规定。这种特殊的举证责任分配方式，是由这类法律关系的特殊性和双方当事人的举证能力决定的，其目的是为了更好地体现公平原则和诚实信用原则。由于这类诉讼中所涉及的医方是否有过错、医疗行为与损害结果之间是否存在因果关系，这些专业性很强的证据多控制在医疗机构，患方难以占有、接近和收集这些证据材料，在双方举证能力有很大悬殊的情况下，司法解释根据法律的原则，确定医疗机构对这两方面的事实负有证明的责任，这是符合举证责任的内在要求和审判规律的，也是公平合理的。但是，当前有些同志对此规则还存在片面理解或者误解，甚至误导。因此，我在这里重申：对医疗行为引起的侵权诉讼，司法解释规定的只是部分举证责任倒置，即涉及医方是否有医疗过错、医疗行为与损害结果之间是否存在因果关系负有举证责任。如果医方已尽到自己的职责，是能够通过正确行使举证权利而得到法律保护的。至于患方与医疗机构之间是否存在医患法律关系，患方是否存在损害事实、是否存在实际损失、损失多少等，举证责任均在患方。只有患方提供的证据达到民事诉讼法第108条规定的起诉条件，人民法院才予立案受理。经过审理，只有患方对其负有举证责任的”正置"部分的事实提供了充分的证据，由医方实行举证责任倒置才有意义，否则，应当依法驳回患方的起诉或诉讼请求。对于医患双方发生的纠纷，我们鼓励当事人多通过自行协商或请求行政机关调解解决，也可依法通过诉讼等途径解决，任何威胁、伤害对方，聚众闹事，扰乱医院和机关正常工作秩序的行为，都是法律所不能允许的；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。人民洪院在审理医疗行为损害赔偿案件时，要注意阐明该举证规则的公正性和合理性，消除医患双方以及社会的某些误解。确定赔偿数额应当有法律、行政法规或司法解释的依据，要考虑中国的国情和社会整体的接受程度。努力做到通过审判活动，既能依法维护患方和医方的合法权益，又能维护医疗秩序，保障医疗安全，促进医学科学的发展。

关于交通事故的赔偿问题。近年来，交通事故案件大量上升，人民法院在审理交通事故损害赔偿案件时，遇到了一些具体适用法律的问题。在审理机动车致非机动车一方人员伤亡的案件时，应当贯彻以人为本，尊重人的生命价值的原则。机动车行为人在无过错的情况下造成非机动车一方人员伤亡的，除非出于受害人自杀等行为人难以控制的情形，行为人仍应给受害人适当的赔偿；在双方当事人都有过错的情况下，即使受害人有重大过失，也只能按照过失相抵原则适当减轻机动车一方的赔偿责任，而不能免除其赔偿责任，更不得判决过错相抵后再要求受害人赔偿机动车一方的损失。

人民法院在审理交通事故损害赔偿案件时，要正确对待公安交通管理部门的责任认定。公安交通管理部门的责任认定实际上是对交通事故因果关系的分析，是对造成交通事故原因的确认。要避免将公安交通管理部门的责任认定简单等同于民事责任的分担，应将其作为认定当事人承担责任或者确定受害人一方也有过失的重要证据材料。

四、审理好婚姻家庭案件，倡导新的社会风尚。

新婚姻法对原来的婚姻法做出了重大的修改，为了更好地理解、贯彻和执行修改后的婚姻法，指导各级人民法院正确审理婚姻家庭纠纷案件，最高人民法院及时制定了婚姻法司法解释(一)。人民法院在审理婚姻家庭案件时，一定要全面理解和完整把握婚姻法和最高人民法院司法解释精神，正确处理婚姻家庭纠纷。

要贯彻保护妇女、儿童和老人合法权益的原则，促进社会主义精神文明建设，倡导良好的道德风尚。在审理涉及老年人赡养费、干涉老年人再婚以及其他侵犯老年人合法权益案件时，要注意对老年人合法权益的保护。在审理老年人追索赡养费的案件时，原告申请先予执行的，应依法裁定先予执行；原告缴纳诉讼费有困难的，应当按照规定准予缓交、减交或者免交；能及时审结的，要尽快审结.要通过对这类案件的审理，在全社会倡导尊老敬老的中华民族传统美德，形成尊敬老人、关心上一代的良好社会氛围。

实践中要特别注意：一是在当事人协议离婚或者人民法院判决离婚的案件中，夫或妻不得以财产已分割为由对抗其共同债权人，夫妻离婚后仍应对婚姻关系存续期间所欠的用于共同生活的债务承担连带责任。二是要正确理解婚姻法第46条关于离婚案件中损害赔偿的规定。根据该条的规定，只有在因重婚，有配偶者与他人同居，实施家庭暴力，虐待、遗弃家庭成员这四种情形之一起诉离婚的，无过错方才有权请求损害赔偿。如果不属于该条规定的四种情形之一，或者请求损害赔偿一方有过错的，人民法院对其损害赔偿的请求将不予支持。

五、审理好劳动争议和社会保障案件，促进劳动力市场的规范发育，维护社会稳定。

随着企业改制、农村劳动力向非农产业和城镇转移、企业投资主体多元化以及劳动用工制度的重大变化，用人单位与劳动者之间的劳动争议案件数量急剧增加。这类案件具有政策性强、涉及面广、与社会稳定关系密切等特点，人民法院在处理这类案件时，要注意以下问题：

加强对劳动者合法权益的保护。有的用人单位违反劳动法和安全生产、职业卫生等方面的法律法规，严重侵犯劳动者取得劳动报酬、获得劳动安全、卫生保护、休息休假、享受社会保险和福利等权利。人民法院在审理损害劳动者劳动权益纠纷、特别是拖欠进城农民工工资纠纷等案件时，要依据劳动法及相关法律法规的规定，充分保护劳动者的合法权益，为建立和维护适应社会主义市场经济的劳动制度提供有力的司法保障。

处理群体性劳动纠纷，要充分依靠党委、政府的支持当前，我国的社会保障制度还不健全，对于因国家产业政田策调整或者企业改制等原因引起的国有企业整体拖欠工资而引发的群体性纠纷，目前尚不具备诉讼解决条件的要与有关部门共同做好疏导工作，化解矛盾，平息纠纷。

六、审理好涉外、涉港澳台民事案件，为对外开放创造良好的法制环境。

我国已经加入世贸组织，对外开放不断扩大，国外和境外民事主体进入市场的比例不断增加，一些国际通行的民事交易规则和习惯也随之出现。这就给我们涉外、涉港澳台民事审判工作提出了更高、更新的要求。

要认真研究国际惯例与国内法的衔接问题。一些国际通行的交易规则、交易习惯和标准已在我国的民事活动中出现，要认真研究如何认定这些国际通行的交易规则和惯例的效力，在适用法律上寻找其与国内法的最佳结合点，平等地保护各方当事人的合法权益，树立我国对外开放的良好形象。

进一步规范涉外和涉港澳台民事案件的审理。为了适应审理涉外和涉港澳台民事案件的需要，最高人民法院将在总结各地审判实践经验的基础上，依据民事诉讼法的规定，结合涉外和涉港澳台民事案件的实际情况，对管辖、送达、有未了民事案件的境外当事人限制出境、协助执行和委托调查等问题进行研究，尽快制定出有关程序性规定，进一步规范法院的审理程序和当事人的诉讼行为。

注：本文根据作者2003年3月26日在全国民事审判工作座谈会上的讲话第四部分摘编

第四篇：建房合作协议范文

合 作 协 议

甲方：

身份证号： 乙方：

身份证号：

甲乙双方经共同协商，自愿就以下合作事宜订立如下协议，共同遵守：

一、合作内容和期限

1、（1）双方在约定期限内合作以甲方名义在XX区XX村镇XX村委XXX队自留地建设房屋六套，每套房屋占地面积为100平方米，建筑面积300平方米，共四层（实际面积以建成后的实地测量为准），双方对房屋权益各占50%比例。

（2）若合作期限内发生房屋拆迁的，六套房屋拆迁补偿所得等权益归双方所有。

（3）本协议项下建设的房屋需要以XX村委村民名义办理用地申请手续、报建手续、开工手续的，甲方应当先与村民订立书面合同，明确房屋财产权利、使用权利、收益权利、处分权利和被征收拆迁补偿所得归属甲方等事项，保障甲乙双方的对房屋合作出资建设的合法权益后，才能以村民名义办理相关建房手续。

2、双方在即日起至2012年8月31日止为合作关系，超过此期限未发生房屋拆迁事宜的按本协议其余条款约定处理。

二、合作方式

合作期内乙方出资负责本协议项下合作涉及的房屋建设费用（其中50%为乙方出资，剩余50%为乙方代垫甲方出资，以下统称房建费），房建费由乙方根据甲方与承建方《建筑工程承包合同》约定的进度向承建方支付工程款、材料款和其他管理费用，六套房屋费用总额概算人民币壹佰贰拾万元（￥1200000.00元），具体数额以双方与承建方的竣工结算单等为准。

三、拆迁补偿条款

1、在合作期内若六套房屋被征收拆迁，则拆迁方支付的房屋拆迁

补偿所得应当优先归还乙方支付的房建费，归还乙方后的剩余由甲乙双方均等分配，各占50%。

2、若六套房屋被征收拆迁的，应由双方与拆迁方共同处理房屋补偿事宜，包括但不限于补偿协谈、签订合同、领款等，甲方不得私自办理上述事宜。

3、若六套房屋被征收拆迁的，甲方应当取得房屋名义房主（即挂名XX村村民）关于全权代为办理房屋拆迁补偿的不可撤销授权书，并与乙方共同开立银行账户，用于收受征收拆迁方支付的补偿所得。

四、各方权利义务

1、甲方权利义务

（1）负责与相关XX村委村民订立合同，并确保甲乙双方的利益，负责以村民名义申请办理合法建房的相关手续；

（2）负责协调处理与周边邻里的相邻关系、与政府各部门的配合沟通；

（3）负责与房屋承建方签订并监督《建筑工程承包合同》的履行，负责在约定房屋建设期限前与乙方共同完成房屋竣工验收；

（4）向乙方提供《建筑承包合同》原件一份，并有权要求乙方按合同支付工程进度款和材料款，或按政府收费单支付管理税费；

（5）对合作期内房屋被征收取得的补偿，在扣除乙方支付的房建费后的剩余按约定比例分配权；

（6）对知悉的房屋被拆迁及补偿等信息及时向乙方通报，并按约定与乙方共同完成拆迁补偿事宜；

（7）保证房屋被征收拆迁后的补偿所得从征收拆迁方转入双方共管银行账户。

（8）为履行本合同约定产生的其他权利义务。

2、乙方权利义务

（1）按约定承担相关建房费用的义务；

（2）有权向甲方了解房屋建设情况和资金使用情况；

（3）对合作期内房屋被征收取得的补偿，在扣除乙方支付的房建

费后的剩余按约定比例分配权；

（4）合作期内，和甲方共同完成房屋竣工验收、拆迁补偿事宜，与甲方具有均等决策权；

（5）为履行本合同约定产生的其他权利义务。

五、房屋建设期限

本协议约定涉及的房屋建设应当在2012年

月

日以前完成竣工验收，若因甲方原因造成逾期的，逾期一个月以上的，乙方有权解除协议。

六、特别条款

1、本协议项下六套房屋建成后，不管本协议是否被撤销、被确认无效，甲乙双方对房屋均有50%的权益保持不变。

2、本协议项下六套房屋建成后，在合作期内未发生被拆迁事宜并取得拆迁补偿的，甲乙双方对房屋均有50%的权益保持不变。但甲方应当在合作期限届满后的一个月内，向乙方偿付乙方代垫的房建费，数额相当于乙方支付房建费的50%；逾期偿付的，按银行同期流动资金利率的四倍支付逾期利息。

3、双方对房屋拆迁补偿所得的分配应当在取得补偿所得款项的当日完成。

七、违约责任：

1、若发生房屋财产权利或房屋被征收拆迁的补偿所得由于房屋名义房主（即挂名XX村村民）主张权利，导致补偿所得无法归属于本协议双方（即甲乙方）所有的情形时，视为甲方违约，应当由甲方向乙方返还乙方出资，并赔偿乙方人民币XX万元的损失。

双方约定本条款具有不可撤销的独立性，本条款有效性不受协议效力地影响，无论协议效力如何，乙方均可依前款约定向甲方主张权利。

2、除本协议其他条款中对某项违约行为按其他条款处理外，出现任一方违约的，应由违约方赔偿守约方的损失。

八、本协议未尽事宜，双方共同协商解决，共同订立补充条款，补充条款与本协议具有同等法律效力。

九、本协议一式两份，各执一份，自双方签字之日起生效，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

2012年1月 4

日

第五篇：合作建房合同

合作建房合同

甲方：深圳市龙岗街道南约社区汉田居民小组 乙方: 身份证号码: 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。第一条 前言

1、甲方土地使用权情况：位于深圳市龙岗街道汉田社区返还的土地，坐标号为J1: J2: J3: J4: 占地面积约7383平方米。

2、乙方自行组建具有独立资格的施工企业。

3、在此合同约定没有完成之前，任何一方都无权用此地进行质押。第二条 合作建房

1、甲方同意提供依状上述第一条所指地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成两栋十七层的商住楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。

2、甲方把土地交给乙方合作开发建房，乙方必须向甲乙双方共管的账户打入2000万人民币，待施工时作为进度款返还乙方。

3、甲方保证提供合作建房土地权属清楚，来源合法，未转让、出租、抵押，未被法院查封等。第三条 建房资金

1、建房资金全部由乙方提供。

2、建房资金指开工至房屋验收合格的所有建筑成本（含图纸设计、广日电梯等、公共通道、消防楼梯、附属工程、增加变更批文等费用）。第四条 报批手续

甲方委托乙方负责协调相关部门办理开工手续，并以其他途径获取批文，所需活动经费1100万元人民币计入建筑成本。第五条 设计、建筑

1、工程建筑的招标、施工由乙方负责，甲方负责设计、监理，招标费用由乙方负责。

2、工程设计的招标工作应在本合同生效后的20个工作天内完成，整个建筑主体工程封顶应在本合同生效后的三个半月内完成，封顶后三个月内完成整个工程的竣工，即建筑施工期约为215个工作天，特殊情况除外。第六条 产权分成

1、全部建筑资金由乙方提供的产权分成：甲方拥有两栋楼房的25%的房屋产权，乙方拥有两栋楼房的75%的房屋产权。

2、全部物业管理归方拥有和支配。

3、甲、乙双方按套房内毛坯建筑标准和约定的公共装修标准进行产权交接。双方各自处置房屋所得，互不干涉。第七条 违约责任

1、如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作，或在本合同生效后第30天未开工，或在215个工作天内未完成竣工。甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损

失。

2、由于不可抵抗的自然灾害，地震、战争、**等解除合同。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还乙方。但是土地上的建筑物归甲方所有，双方免责且互不追究。

3、由于乙方资金短缺或者其他人为因素造成不能继续施工超过十天的，视乙方无能力施工而解除合同。乙方的全部债务，所欠工人工资、材料款等与甲方无关。其乙方工程的全部投入物业等全部归甲方所有，以物赔偿因违约使用甲方土地的违约金（从合同签署日期开始）和土地归还甲方所用的费用。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还给乙方。

4、乙方无特殊情况下未按期完工交付甲方，则乙方须付给甲方滞纳金。

5、违约金、滞纳金均按每平方米/每天/五元计算。第八条 争议解决

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商。协商不成，应申请仲裁或依法向人民法院起诉，仲裁裁决或法院裁决，对双方均有约束力。第九条 特殊约定

乙方先行交付350万元人民币办理活动批文时，甲方将以自有物业抵押给乙方。第十条 合同份数

本合同一式二份，双方各持一份，自签名之日生效。

本合同全文以打印当字为准，任何手写或涂改（双方当事人手签名除外）无效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

签订日期：2010年12月11日