协议出让中土地出让金核定办法详细解答

第一篇：协议出让中土地出让金核定办法详细解答

协议出让中土地出让金核定办法详细解答

自8月1日起开始正式实施的《协议出让国有土地使用权规范》，对协议出让的范围作了界定，将原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，出让土地使用权人申请续期等经依法审查批准的情形可纳入协议出让的范围。本文将其中几种出让情形及其出让金的计算方法作简要归纳介绍，谨供大家参考。

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额。

原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让应缴纳的出让金额计算方法： 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按以下情形处理：（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；

（2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

不改变用途等土地使用条件的情况下，应缴纳的土地使用权出让金额应按以下公式计算：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

对于改变用途等土地使用条件的情形，应该用另一种公式计算：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

划拨土地使用权转让中的协议出让，应缴纳的出让金额计算方法，划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

出让土地改变用途等土地使用条件时协议出让有关问题的处理 ：

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按以下公式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

第二篇：协议出让供地程序

1、申报审批程序：

①项目建设单位向市国土资源局提出用地申请，并附具项目用地材料；

②土地利用科进行初审，材料不全的，退回材料并要求一次性补全；材料齐全的，经主管领导同意后组织出让准备工作；

③土地利用科委托有资质的土地评估机构对项目用地进行地价评估；

④土地利用科根据土地评估结果拟定土地出让方案，经主管领导同意后提交会审会审定；

⑤会审会研究提出批准意见，土地利用科起草土地审批件并由局长签发；

⑥根据土地审批件，由项目用地单位与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并缴纳土地出让金；

⑦用地单位缴清土地出让金后，由土地利用科组织市土地收购储备中心向用地单位移交土地；

⑧用地单位按规定时限申请土地登记，领取《国有土地使用证》。

2、建设用地单位申请用地材料：

①项目用地申请报告；

②项目立项批准文件；

③市城建部门的规划定点文件或选址意见书；

④项目可行性研究报告及批准文件；

⑤具有土地勘测资质的机构出具的项目用地勘测定界报告；

⑥项目用地平面布局图；

⑦单位代码证明；

⑧法人身份证明。

第三篇：供地环节协议出让程序

供地环节协议出让程序

本程序依据国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》制定

供地环节协议出让所需提供材料

□

1、申请协议出让单位书面申请。□

2、土地权属来源证明材料

⑴存量土地原用地单位土地使用权证（或经市国土资源局地籍科认定的国有土地证明材料）。

⑵涉及收回原划拨土地使用权的，需提供经市政府批准的收回原土地使用权审批表

⑶新增建设用地征地批复、征地公告。2007年7月1日以后征收或补偿的，需提供养老保险缴纳证明。

□

3、发改委立项批复（军事用地、特殊用地等上级主管部门批复）、相关文件及会议纪要。

□

4、规划条件（规划选址意见书）、规划红线图。□

5、建设用地规划许可证（已办理的需提供）。□

6、土地勘测图（存量土地需经地籍科审查面积和权属）。□

7、法人单位有效身份证明文件（机关、事业单位提供组织机构代码证复印件、企业需另提供营业执照副本复印件）、法人代表身份证复印件，□

8、经备案的土地评估报告。

□

9、涉及地上建筑物补偿的，需提供补偿协议。

□

10、企业改制办理协议出让的，需另提供企业改制批准文件，经批准的企业改制方案、土地资产处置方案。□

11、需提供的其他材料

注：以上材料均为一式两份，复印件需注明“本复印件系原件复印”并注明日期，加盖公章。

第四篇：协议出让国有土地使用权最低价确定办法

协议出让国有土地使用权最低价确定办法

［ 作者：.来源：.点击数：1606更新时间：2005-4-20文章录入：hzhaoping ］

国家土地管理局令[1995]第2号

第一条 为了加强政府对出让国有土地使用权的宏观调控和管理，保障国有土地资产的收益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称协议出让国有土地使用权最低价（以下简称“协议出让最低价”），是指上级人民政府为了宏观调控土地市场，防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。

第三条 城市规划区范围内协议出让国有土地使用权最低价的确定，按照本办法规定执行。

第四条 协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。

第五条 协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例，须报国家土地管理核准。

基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时，协议出让最低价应当作相应调整。

第六条 国家支持或重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地，可以按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。

第七条 确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

第八条 省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门应当将确定的协议出让最低价在实施前报国家土地管理局备案。对确定协议出让最低价不符合本办法第七条规定要求的，国家土地管理局可以责令重新确定。

第九条 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。

第十条 以协议方式出让国有土地使用权的，出让合同签订后，市、县人民政府土地管理部门应当将协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。

第十一条协议出让最低价执行情况，由确定和核准的人民政府土地管理部门负责监督检查。

以协议方式出让国有土地使用权时，其出让金低于协议出让最低价的，由负责监督检查的人民政府圭管理部门责令限期改正；逾期不改正的，土地使用权出让合同无效，由此造砀 损失由出让方承担，有关责任人员由其所在单位或者上级机关视情节给予行政处分。第十二条本办法由国家土地管理局负责解释。

第十三条本办法自发布之日起施行。

发布部门：国家土地管理局发布时间：2002-5-8

全国工业用地出让最低价标准

单位：元/平方米（土地）

土地等别 一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等

最低价标准 840 720 600 480 384 336 288 252

土地等别 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等

最低价标准 204 168 144 120 96 84 60

第五篇：划拨、协议出让及工业用地供地注意事项及流程

划拨、协议出让及工业用地供地

注意事项及流程

所有供地最重要的前提：土地权属来源清楚、合法，且权属无争议。即新征土地已取得征地批文，且完成征地拆迁安置补偿；原国有土地要求完成收储，且相关权属已完成注销登记。

一、现将三种供地方式的注意事项作以下提示：

（一）划拨供地

1、用地符合划拨目录；

2、拟划拨项目需先由发改部门完成立项；

3、项目用地，其项目营利性、非营利性由行业主管部门确认和监管；

4、公益设施项目用地主体原则上为政府或政府相关部门（含国有平台公司）。

（二）协议出让

1、划拨补办出让：独立宗地需符合现行城市规划（法院裁定除外），以双评估补差方式补交土地出让金。分摊宗地不受城规影响，按现行基准地价的20%补交土地出让金。

2、土地改变用途：以符合城市规划为前提，企业自主提出申请，以双评估补差方式补缴土地出让收入。工业用地需按文件规定，由市工业主管部门备案。

3、整合：由规划部门确定不能独立开发的地块（含地下空间），面积不超过3000—5000平方米；原则上不得“以小整大”，不得多次整合；地价款以评估价款作为定价依据补缴。

4、改变设计条件：招拍挂土地原则上不能改变设计条件。其他方式取得的土地以规划部门重新出具的设计条件为准，按双评估差方式补缴土地出让收入。（工业用地不收取增容费）。

（三）工业用地（含物流仓储用地）

1、由各园区负责工业用地项目的管理。

2、工业用地的地价原则上不应低于基准地价的70%，且不得低于我区工业用地的最低保护价格16万元/亩。

3、工业用地需提交经信准入证明和环评备案证明。

二、供地流程

1、核实土地权属：取得规划局盖章的红拨后完成地籍调查；

2、抽签评估地价；

3、前期资料准备（详见清单），特别注意的是必须完成宗地的拆迁安置补偿工作；

4、供地会审：资料组件齐备交我局后，负责组织完成供地方案会审。

5、上报土委会议定。

6、土委会审议通过后，报区政府下发正式的供地批文，国土局完善供地手续。即工业用地报公共资源交易中心挂牌；划拨用地签订划拨决定书；协议出让用地签订土地出让合同。