物业公司如何做好小区公共设备的验收工作

第一篇：物业公司如何做好小区公共设备的验收工作

物业公司如何做好小区公共设备的验收工作

小区公共设备的验收工作在整个住宅区竣工验收工作中占有很重要的地位。小区公共设备的品质和运行的好坏直接关系到整个小区的安全正常运行，关系到小区每户居民的日常生活。物业公司如何做好小区公共设备的验收工作呢？这就需要从公共设备验收前后的三个阶段进行入手。

验收前，要对设计安装的设备进行全面和深入的了解

一、对小区配套的公共设备设计图纸进行了解

在整个住宅小区的整套设计图纸出来以后，建设单位应该对小区公共设备设计图纸进行全面的了解，如公共设备的数量、型号、规格、容量、使用性能、能耗、安装位置等，要从设备今后的使用和维护角度出发，对其中存在的问题及时提出来，否则，等设备货到安装时，再提出更改意见来就来不及了。

二、在设备安装时，建设单位的设备技术人员要经常到设备安装现场进行了解和跟踪设备安装情况

当设备经过选型、定货、购买、运输到达现场进行安装时，建设单位的技术人员要及时到现场了解设备的有关情况。一方面，确定现场安装的设备的型号和规格是否与购货合同上要求的一致，包括设备主体、配套设施、附属设施等；另一方面，及时了解设备安装的位置会不会对以后的维护管理和小区居民生活造成影响，比如噪音、震动、废气排放等。同时，还要对设备安装中的隐蔽工程了解清楚，否则会给以后的维护工作带来很大麻烦。还有一点要注意的是，在设备进行安装时，不得妨碍其他相邻设备设施的正常使用。否则等整台设备一旦固定好之后，就很难再对其进行调整和移动。

三、在设备进行调试和试运行时，建设单位的技术人员要尽可能多地在现场参与设备的调试和试运行工作

在设备调试和试运行阶段会暴露出很多问题，而这些问题恰恰是在设备正式验收时需要重点注意和以后维护工作中经常遇到的问题。如果这些问题在设备安装调试阶段没有得到彻底解决，那么，即使当时设备验收时能通过，但设备在使用过程中用不了多长时间，这些问题一定会重新暴露出来，成为设备运行中的一个永久的隐患。

在设备验收过程中，要坚持仔细和全面的原则

一、各种设备验收资料必须齐全有效

一般大中型设备的使用寿命至少都在十年以上，如果在设备验收阶段，与该设备有关的资料和图纸不全或缺失，便会给设备使用单位以后的维护工作带来很大困难。尤其在过了保修期，又与设备厂家失去联系，这时候与该设备有关的图纸资料就会给设备的维修和更换带来很大帮助。因此，在设备正式验收时，必须让设备生产厂家提供以下资料：购货合同、装箱单、产品出厂检验合格证(盖公章)、产品使用说明书、产品保修书、性能检测报告、随机附件清单、安装调试报告、隐蔽工程验收记录等，有些设备在正式验收交接时还必须出具政府有关部门颁发的检验合格证，统计一下，主要有以下几类：

电梯系统——质量技术监督局的检验合格证明

消防系统——消防局的检验合格证明

发电机系统——环保局的检验合格证明

二次供水系统——水务局的水质检验合格证明

高低压供电系统——供电局的检验合格证明

燃气系统——燃气集团的检验合格证明

停车场系统——交通局的检验合格证明

地下室民防设备——民防部门的检验合格证明等

而且上述资料必须与现场安装的设备的规格型号相一致。在实际工作中，经常遇到虽然设备厂家给了不少资料，但里面的内容却与现场的设备对不上号。因此在设备验收时，我们一定不能忽略设备资料的验收移交工作，因为这是做好设备验收工作的前提。

二、进行设备验收时，要对现场的设备实物进行认真检查和核对

要根据购货合同内容，逐项核对设备的各个组成部分的铭牌、规格、型号、尺寸、安装位置、管线布置等，对发现的问题要及时以书面的形式向设备厂家和安装单位提出来，并在验收记录上注明。不过有一个问题在这里要提出来，就是大家在检查验收时，大部分人只检查设备的主体部分，而对设备的附属设施部分却没有引起重视。有些设备生产厂家往往有意忽略或省去某些附属设施，若购货合同上没有明确写明，事后设备使用单位再提出让生产厂家增加这部分附属设施，厂家就会令其另外购买，而且价格往往会偏高。因此，在对现场设备进行检查和验收时，一定要逐一进行检查和核对，不漏掉任何一个部分，一旦发现缺少某个部件，要立即向厂家提出增补，以免给今后的使用和维护带来不便。

三、设备的功能检查验收一定要做到全面

设备的功能验收是整个设备验收工作的重点。在对现场设备进行功能检查验收时，我们必须按照订货合同上的规定，对设备应有的功能逐项进行验证，尤其对那些安全保护装置，更要仔细反复查验，即使同类设备有很多台，对每一台设备都应该这样不厌其烦地进行逐项检验。对设备的功能进行检查验收时，不但对主要功能进行查验，还要对那些附属功能进行检查试验。对于功能验收中发现的问题，必须及时向设备生产厂家书面提出，让厂家尽快进行整改，直到符合要求为止，以免为以后的设备运行埋下隐患。比如在电梯的验收中，我们在对其功能进行检查验收时，不但要对电梯的一些常规功能进行检查，如电梯的上行、下行、启动、停止、关门、开门、内呼、外呼、照明、通风、显示功能进行查验等，而且要对其一些特殊功能进行核查，如限速器、安全钳、安全触板、缓冲器、警铃、求救电话、急停等功能。只有所有这些功能全部合格，我们才可以放心让这台电梯投入使用。否则，如果设备带着安全隐患运行，就会给乘客的人身安全带来严重损害。

四、做好设备附件的验收

很多机电设备出厂时，都会随机带着一些附件，一般包括配套专用维修工具、易损件、易耗品等。因此，我们在对整台设备进行验收时，既要做好对设备主要组成部分的检查验收，也要做好对设备附件的验收和交接，这对今后的维修工作十分必要，尤其对一些特种设备更是如此。因为，一些机电设备的零配件和维修工具一般在市场上很难买得到，一旦这类设备出了问题，又一时联系不到厂家，设备使用单位如果没有与该设备配套的零部件和专用工具，就很难进行及时处理。例如柴油发电机的随机工具在市场上很难买到。因此，在我们对设备进行全面验收时，一定不能忽略对设备附件的检查验收，以免给今后设备的维护工作带来困难。

保修期内的设备维护和管理

住宅区的公共设备经过验收合格之后，就进入了设备的保修期。保修期一般从几个月到几年不等，但是对大多数设备而言，虽然设备在验收时各种性能指标都符合要求。但是，这时候的设备的运行状态却是不稳 定的，因为从安装到调试再到竣工验收，设备往往在这期间的运行时间比较短，设备各部分还没有经过充分的磨合，有些隐含的问题还没有完全暴露出来，而这些隐含的问题大部分在保修期内就会暴露出来。因此，几乎所有的设备在保修期内都会出现这样或那样的问题，如果不能及时发现和处理这些问题，就会给以后的设备运行和维护带来很大的隐患。因此，保修期在整个设备的使用生命周期中是一个特殊时期，如何做好这一阶段的设备维护和管理工作，对以后设备的运行和维护至关重要。

第一、设备保修期的概念。保修期，顾名思义，就是产品保修的期限。即在这段时间内，产品生产厂家对产品在正常使用过程中出现的问题将免费进行维修。有些设备的保修期当地政府有法规明文规定，那就按法规规定执行；如果对某类设备的保修期没有法规明确规定，那就按订货合同中规定的保修期执行。保修期的起始日期有以下三种情况：一是自设备竣工验收之日算起，二是自政府签发的验收合格证之日算起，三是自合同规定的日期算起。比如有的合同中保修期是自设备出厂之日算起。因此，作为设备的购买方一定要对这个问题引起重视。

第二、设备保修范围的界定。对于设备保修问题，一般人可能只是关注设备保修期的长短，而对保修范围却没有做深入的了解。大部分合同的保修条款都对保修范围做了明确的规定，哪些问题属于保修范围，哪些问题不属于保修范围。另外，还要引起注意的是，即使在保修范围内，有些问题是全部免费维修，而有些问题是要收取一部分零件费(材料费)，尤其对于那些特种设备，有时零件费的价格往往是比较贵的。因此我们在设备验收后，在与设备生产厂家签订保修协议时一定要注意这一点。

第三、保修协议的签订。从前面的论述中，我们知道，各种设备在保修内都会出现这样或那样的问题。如果设备在实际运行过程中出现故障，该怎么办呢？联系设备生产厂家，让厂家派人来现场进行处理，这一点一般人都能想到，这也是一般的做法。但是有些时候，这种办法就不能及时奏效。因为，现在一些厂家的售后服务工作往往做不到位，尤其是一些品牌知名度低的企业，有时一个问题要拖上一个月，可对于设备的使用方来说，我们可拖不起，尤其是住宅小区的公共设备，一旦发生故障，如不能及时处理，就会给广大住户的正常生活带来很大影响。怎样才能避免出现这种情况呢？可以采取以下这种办法：设备使用管理单位，在设备验收移交时，要与设备生产厂家、建设单位三方共同签订一个具体的可操作性保修协议或保修承诺，即在协议规定的保修期内，一旦设备在运行过程中发生故障，若是紧急故障，厂家必须在接到电话后24小时(可以视具体情况而定)内赶到现场进行处理：若是非紧急故障，厂家应该在接到电话后在协议规定的时间(如一周)内解决；若厂家在规定的时间内没有派人来进行处理或者虽有人来但没有解决问题，设备使用方有权自行处理(自己处理或委托第三方进行处理)，所发生的费用从设备保修款中扣除。有了这样的规定，就为设备的正常运行提供了有力的保障。

总之，公共设备的验收工作是整个住宅区验收工作的重要组成部分，也是做好公共设备后续维护管理工作的基础和前提。因此，我们一定要做好设备的验收及前后相关工作，确保小区各种设备的安全正常运行，为广大居民营造一个安全、舒适、祥和、文明的生活环境。

第二篇：物业公司设备验收要点

公共机电设备系统检查要点

一、柴油发电机组检查要点

1、柴油发电机组整机外观整洁无灰尘，无渗漏油、水，设备房清洁干燥通风。

2、电源指示灯处于正常状态，直流电压表指示值在正常范围内。

3、蓄电池处于浮充电状态，用万用表直流电源档检查，蓄电池的空载端电压正常。

4、蓄电池内的电解液比重正常。

5、蓄电池的电解液液位正常。

6、蓄电池各接头与接线柱有效接触面积完好无损，紧固良好，有导电膏养护。

7、燃油、润滑机油的油量充足、油质良好，冷却水的水量充足、水质符合要求。

8、机组运行参数（如电压、周波、机油压力、水温、油温）均应在正常范围之内。

9、各润滑点（如喷油泵、连接器、喷油泵传动装置、风扇轴等）应按机组维护保养说明书的使用周期，进行添加或更换。

10、送、排风机应正常、无噪音。

11、摇测电机绕组的绝缘电阻符合要求。

12、熔丝、螺丝接触良好。

13、模拟市电断电、机组在10秒内自动启动到空载稳定运行，1分钟内能带负载运行，电网来电后机组能否在15秒左右自动停机。

二、干式变压器检查要点

1、瓷套管和外壳清洁，外壳、垫付片瓷套管有无破裂、缺损、放电痕迹以及胶垫无老化，电缆及母线无变色变形情况。

2、母线接触面清洁，接触面有导油膏养护。

3、变压器的接地良好，接地线无锈蚀。

4、接线端子，销子，接地螺丝，连接母线螺丝无松动，连接可靠。

5、断开高、低压侧的接地开关，用2500V兆欧表测定绝缘电阻并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不低于出厂时原始数据的70%。

6、温控器及温度传感器接线牢固可靠，功能正常。

7、变压器输出端线电压在额定输出电压的±5%范围内

三、低压配电柜检查要点

1、电缆接头无发热变色、接地线无锈蚀、连接牢固可靠。

2、电容柜内的电容器性能良好，外壳无渗漏、膨胀情况，指示灯良好。

3、电容补偿控制器功能正常，功率因数不小于0.92。

4、各电容器外壳接地良好。

5、操作直流柜、应急直流电源柜的蓄电池浮充电压正常（在235V－255V范围内）。

6、各母线排及其引下线连接良好。

7、二次回路接线可靠，熔断器完好以及其绝缘电阻的摇测符合要求。

8、配电柜、联络柜的各指示灯完好，控制器开关位置正常、运行正常，手动调试机械联锁分合闸可靠。

9、抽屉式开关推入或拉出灵活，其机械闭锁可靠，接触器触头良好。

10、断路器内各刀口弹力正常，灭弧栅完好。

11、将受电柜和联络柜的主开关断电后，用专用摇把摇出或摇入应灵活，各互感器等二次接线头接触良好，紧固无松动，一、二次线无发霉。

四、水泵检查要点

1、水泵运行无异常噪音、无异常振动，泵房通风良好。

2、水泵外观整洁、油漆完好、标志清楚。

3、动力柜上的电流、电压表功能正常。

4、泵体及管道无堵塞，电缆接口无过热现象；压力表指针灵活，指示准确，紧固良好，表阀及接头无渗水阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；单向阀动作灵活，无漏水。

5、动力配电柜各电源指示灯完好，颜色正确。

6、电机工作温度正常，接地良好，接地线无锈蚀。

7、润滑油质、油量符合要求。

8、电缆头、接线栓头连接牢固可靠。

9、水泵动力配电柜中各电器无过热、受潮、发霉现象，无损坏情况。

10、水泵的盘根松紧度应适度，渗水符合规定要求（机密封泄漏小于3滴/分，填料密封泄漏小于10滴/分）。

11、变频控制功能正常，压力波动范围在规定范围内，柜内各接触器动作正常，时间继电器动作时间合理、可靠，热继电器整定值正确。

12、用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值大于 0.5MΩ

13、电机水泵轴承无过量磨损情况，水泵联轴器中的弹性胶圈无过量磨损情况。

14、电机端子板联接片联接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。

15、电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，操作手柄完好，位置指示正确。

16、水泵投入运行后，三相电流平衡度小于2%，并不超过额定值，转速接近额定值。

五、冷水机组检查要点

1、机组表面整洁无灰尘，金属表面无锈蚀，设备房通风良好。

2、机脚螺栓无松动，机组无异常振动及噪声。

3、用氟里昂电子检漏仪检测机组无氟里昂渗漏。

4、氟里昂充注量充足。

5、油压正常，油过滤器压差正常（一般不大于25PSIG）。

6、回油系统的工作状况，回油温度（轴承温度）在允许范围内。

7、油位处于上视镜中间。

8、机组各项运行参数和电脑控制中心工作程序正常。

9、机组、管道保温状况良好。

10、蒸发器及冷凝器换热效果是否良好。

11、检查回油系统、干燥器、油过滤器、冷冻机润滑油。

12、检查轴承磨损情况，轴承如有磨损，有时可由异常振动及轴承温升高等现象检查出来。

13、压缩机马达绝缘电阻，对于闭式压缩机绝缘电阻不小于50MΩ，开式压缩机绝缘电阻不小于0.5MΩ。

14、蒸发器，冷凝器换热铜管无严重结垢。

六、冷却塔检查要点

1、冷却塔工作正常，联接螺栓，机脚螺栓无松动、锈蚀。

2、管道、浮球阀及自动电动阀门运行无故障，无跑水现象。

3、喷嘴无堵塞，淋水装置正常工作。

4、集水池内无污物。

5、电机的防潮情况和风叶旋转灵活，风机和电机的轴承温升不超过40℃，风量达到设备要求。

6、系统无损伤和漏水现象。

7、齿轮传动装置润滑油充足，油质正常。

8、浮球阀和自动补水装置无故障。

9、轴、轴承、皮带的咬合符合要求。

10、球形阀动作可靠、无裂纹，其动作和功能正常，补水装置在使用中正常动作。

11、检查风机上的碳素钢叶片和其它钢制部件油漆情况。

七、电控柜检查要点

1、电控柜内外干净。

2、电控柜、启动柜内元器件，导线及线头无松动或异常发热现象。

3、触点熔化或线圈温升正常，动作灵活，保护装置机构无氧化受卡。

4、各类温度传感器、压力传感器控制器、水流制器温度计压力表安装无松动。

5、接触器、继电器、电磁阀运行噪音正常。

6、触点吸合良好。

7、试验控制回路工作正常。

8、各动力线接头螺母无松动，导线绝缘无损坏或老化，连接点接触良好。

9、各传感器、控制器作在标准范围内。

八、空气处理机、新风机检查要点

1、清扫电机、风机、控制柜等外表请假情况。

2、检查电机接地良好。

3、就地手动启动风机10分钟，观察运行情况，无有异常声响。

4、控制柜自动状态，消防中心能手动、自动启动风机。

5、检查风机盘管过滤网。

6、各部分镙丝及联轴联接牢固。

7、电动机的绝缘电阻符合规定。

8、主回路触点头无烧蚀。

9、调整皮带的松紧度适中，用手盘动风轮，转动平稳。

10、联轴器及轴承灵活、稳定。

11、调节阀机械开闭动作灵活、可靠，开闭角度标志清晰。

12、机组运行时，指示及电压、电流表工作正常，风机各部件运转无异声，三相电流值平衡。

13、连续运行半小时观测电机轴承温度，电机温升正常。

14、各遥控点控制箱内元件正常。

九、消火栓检查要点

1、栓门关闭良好；锁、玻璃无损坏；指示灯、报警按钮、警铃齐全，油漆无脱落；

2、栓内水龙头有无渗漏。

3、报警联动测试：消火栓泵处于自动状态，随机抽取一个消火栓报警试验，栓上指示灯亮，警铃响，消防中心有正确的报警显示，同时联动消火栓泵起动加压。

4、水龙无破损、无发黑发霉。

5、水枪头、水带接头联接牢固、无缺损。

6、电线接头、按钮触点、指示灯座（头）良好。

7、管道上压力表、水流指示器紧固，指针灵活指示正确。

8、整个系统无渗漏情况。

9、管道标志、标识清晰。

10、栓内阀门开闭灵活。

十、火灾报警联动控制系统检查要点

1、面板各指示、按钮、电压表指示正常。

2、火灾报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、对讲系统、消防电梯、事故电源等正常。

3、报警联动柜内各接线镙钉牢固。

4、报警联动柜内各电源电压（包括蓄电池电压）正常。

5、探测器、风阀、广播、手动按钮、警铃等消防设施无松动、变形、接触不良等异常现象。

6、弱电房内有关消防设备（包括报警分机），箱外线路无缺损，无故障隐患。

7、探测器及手动按钮报警后能实现以下联动功能：（具体由设计定）a、警铃滚层联动（本层及上、下层）。b、风阀联动滚层开闭。

c、广播联动（只限于与火灾自动报警系统有联动的系统）。d、风机至于自动状态，风机能联动起动。

e、电梯迫降（消防中心手动迫降，并有到位指示）。f、防火卷帘门能联动关闭。g、消防对讲通话正常。h、打印正常。

8、喷淋系统：未端放水实验装置放水后，水流指示器，压力开关能报警并联动，喷淋泵起动，水力警铃联动。

9、消火栓系统：消火栓按钮玻璃拆下后能报警并联动消火栓泵起动，消火栓按钮指示灯正常。

10、各区域报警器（报警分机）各工作点电压正常，蓄电池电压正常，无其它异常现象。

11、对各有关消防设备文字标识齐全、清楚。

12、主、备电源切换正常。

十一、气体自动灭火控制系统检查要点

1、保洁除尘情况

2、检查存器压力

3、检查系统机械情况

4、检查铝封、保险丝

5、检查喷嘴位置

6、检查控制面板显示（包括电压）正常

7、模拟单路报警实验双路报警联动实验

十二、防火卷帘门检查要点

1、保洁除尘

2、检查控制箱，电机绝缘高于0.5兆欧，线头压接良好

3、检查镙钉及联轴紧固

4、就地手动试验

5、探测器联动（10%），烟感器喷烟后卷帘门自动关闭

6、消防中心手动试验，操作卷帘门动作正常

7、盒门锁良好、开停按钮牢固、导轨、卷帘无变形，油漆良好

8、上下限位开关动作正确

9、控制中心信号正确

十三、防盗监视系统检查要点

1、外观洁净，无锈蚀

2、检查室外摄像系统的铁件部分（刷防锈漆）

3、检查避雷针（刷导电油漆或银粉）

4、检查视频线无松动

5、检查监视器图象清晰

6、检查冷却风扇和防尘罩等

7、检查防雨、防风、防尘罩的密封

8、检查支撑杆地脚螺栓

9、检查云台安装情况，运转是否灵活，转动部分电线

10、检查录像存储、回放功能正常，录像存储时间符合要求

十四、电梯系统检查要点

1、机房控制柜接线规范

2、轿厢、机房、中控室三方通话功能正常、话音清晰

3、楼层呼梯按钮功能正常

4、轿厢选层按钮功能正常

5、机房、轿顶、底坑清理干净

6、电梯运行平稳，无异常声响、晃动

7、电梯平层精度符合要求

附：国家规范

1、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001

2、《房屋接管验收标准》ＺＢＰ ３０００１—９０

3、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303

4、《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》GB50150

5、《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》GB50168

6、《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》GB50169

7、《智能建筑设计标准》GB5031

8、《智能建筑工程检测规程》CECS182：2005

9、《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2003

10、《低压配电设计规范》GB50054

11、《建筑物防雷设计规范》GB50057

12、《电梯制造与安装安全规范》GB7588-2003

13、《电梯安装验收规范》GB10060-1993

14、《电梯工程质量施工验收规范》GB50310-2002

15、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

16、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

17、《建筑设计防火规范》GBJ16-87

18、《建筑消防设施检测技术规程》GA503-2004

19、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98

20、《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92

21、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005

22、《气体灭火系统施工及验收规范》GB50263-2007

23、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95

24、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

25、《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-97

26、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002

27、《制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范》GB50274-98

28、《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》GB50275-98

29、《工业锅炉安装施工及验收规范》GB50273-98 30、《特种设备安全监察条例》

31、《蒸汽锅炉安全技术监察规程》

32、《热水锅炉安全技术监察规程》

33、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002

34、《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002

35、《砼构工程施工质量验收规范》GB50204-2002

36、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002

37、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50210-2001

38、《房屋建筑工程质量保修办法》建设部[2000]第80号

第三篇：有关小区物业公司工作经验总结

zz小区是物业公司承接的一个商品小区,小区的承接与其他类型物业的承接存在于共性,其基本阶段是前期介入阶段,接管验收阶段,交房阶段,日常管理阶段.

在前期介入阶段小区的前期介入其中最重要的一节是宣传,向来访人员购房者宣传物业管理的服务性,同时了解购房者对物业服务的需求,尤其是了解购房者对物业理解的差异,认知度及一些错误的想法和不准确的媒体报道,进行宣传解释.做好事后工作的分析,汇总将其做为将来工作中要克服的重点工作来主抓,前期介入的工作人员的想法思路要清晰理顺,在制定”业主临时公约”,“小区相关规定”等等，做出针对大部份业主不正确理解的想法的约定，避免日后引起不必要的纠纷，即前期介入阶段通过宣传沟通了解不同购房者对物业服务的想法有针对性的制定文字方案。

前期介入阶段要学习国家针对物业管理服务的出台的相关法律法规及地方政府及相关部门出台的相关法律法规，了解当地物业管理服务水平及状况，做到结合当地民风及法律进行总结理顺工作思路及解释宣传，让听你解释宣传的任何一个都认为是合理，合情，合法，比较认可，避免产生不必要的误会。

前期介入阶段------工程进度，质量；将存在的问题及各项相关信息汇集与开发商沟通和交流，这一环节也较为重要，基本有2个方面，一、工程质量直接牵扯到物业公司日后管理矛盾激化点，质量差，信誉差的物业将直接导致物业服务公司无法生存；

二、了解开发商对物业认知度，支持度及下一步工作开展的方向。

做为物业公司是需要多方协助，共同完成一个目标或多个目标的有效裁体和执行体。

前期介入阶段------营销

做为物业服务企业是属于社会化产业中第三产业即服务业，那么做为物业服务企业的产品是什么，你的产品如何展现到广大客户面前，服务业的产品不像生产企业那样可以展示产品，通过产品推介会，新闻发布会等活动让客户试吃试用那么直观，存在虚幻性。如何推销你的产品-------服务，最简单的方法是向来访人员发放宣传资料，让来访人员了解你这个企业的背景势力，即首先让他们认可企业的品牌，其次可将小区的售楼处的保洁、保安做为突破点，让每一个进入售楼处的购房者都能体会物业管理服务的存在，在推销过程注意结合借助于售楼人员，开发商等影响力和宣传媒体的势力，将物业公司的产品进行营销式宣传。当然在实际情况下可能存在许多困难，但是一旦推销成功，将对日后工作有所推动。

小区物业的接管验收阶段

接管验收阶段是一个任务重工作复杂的过程，在验收过程一定要本着为业主负责的态度一丝不苟的去检查每一套房间，将房间相关设施设备存在问题记录详细，准确，汇总上报开发商，同时抓紧督促开发商整改，复验，将可能与业主激化矛盾的各项因素尽量消灭在萌芽状态，为开发商信誉负责，为物业公司信誉负责。

在物业接管验收阶段与前期介入阶段之间要组建工作团队，物业服务是劳动力密集性的行业，即要保持工作效果又要保持劳动力成本不过高同时又要结合当地民风和消费水平及劳动力市场需求供给状况进行合理安排布置岗位，这一过程时间较长需充份做好调查，在招聘过程中才会顺利，对于技能工种的员工要严格审核其工作态度工作能力等多方面工作的掌握程度，各项素质要过硬。

在人员招聘到位后要进行培训，尤其是实操培训，让每一位员工都知道工作流程、方法及工作中应注意的细节和人身安全，他人安全的防护，培训周期不可过长，最好在一周内结束上岗，主要原因：一是减少培训成本，二是减少因培训周期长而使招聘的员工流失，三是一进入工作岗位便可发现员工的适应能力，便可及时替换。

交房阶段

在交房过程前通串各项文案资料，充份将各项资料准备完整，减少漏洞，在对外公布的资料中结合政府出台的新规定新政策进行合理的修改、补充和完善，这一阶段将直接验证前期介入----宣传和营销的效果。

在交房过程做好与业主之间的签约收费工作，做好各项管理规定的解释说明工作，对有异意的业主要耐心解答，在验房过程中要以业主为主做好记录，但要掌握时间，最好缩短验房时间，这样将会为下一步工作的开展埋下伏笔。

上述几个阶段完成后行入物业服务日常管理阶段，启动各项小区管理规定，对业主的行为要有理有据的约束，维护各项秩序，保持提高工作标准，日常工作要有计划，有流程的有条不紊的开展，但最重要的也是每个管理处主任必须亲自抓的一个工作重点是为业主解决困难，例如：房屋维修，日常生活遇到的不便或困难等等，管理处主任必须做到并且要让每个员工都应做到的是一个工作管理口诀是“一听二看三落实四回访”要以业主的困难就是我们的困难，要时刻想着物业公司服务的宗旨，对员工的服力规范不断检

小区是物业公司工作经验总结提要：上述几个阶段完成后行入物业服务日常管理阶段，启动各项小区管理规定，对业主的行为要有理有据的约束，维护各项秩序，保持提高工作标准，日常工作要有计划

查、整改，考核，要将相关应急方案放在日常工作计划中有条理的开展，避免突发事件的发生。在日常工作中要坚持做好每天的日检，落实公司的周检制度和月检整改工作，每一项新工作的开展都要提前做好内部管理规章制度及表格跟踪到位，检查整改落实，总之小区内每项工作都要细，尤其是小区内安全工作，要求细而严谨，一丝不苟将可能的隐患消灭在萌芽状态。

每个小区的物业服务工作的开展基本相同，但是管理的重点难点不同，如何处理解决需结合各自岗位的实际情况灵活处理，管理经验的学习不是数学公式，不是模具，套上便可使用，只能学习他人的基本工作方式或思路在处理问题时可否借鉴使用等等，所以小区管理没有具体模板，没有现成的什么都可以拿来照搬使用。

物业管理服力是一个微利行业，做为管理者要善于发现开支成本节约的方法，不可浪费，一切可回收利用的，可修复的，技术改造，都要身先士卒的去做好，你的行为将直接带动你的员工的行为，科学合理制定物料消耗量，形成人人都节约的良好风气。

小区管理收费难，这是普遍问题，包括zz，商品小区收费率达到80%以上就是优秀了，我们所想的办法只能是提高收费率，收费是小区管理工作项目中的重点，要长抓不懈，每次收费后都要剖析原因，总结，找出突破点，但是重点是管理处日常工作是否到位，业主是否认可满意，你的服务工作是否做到业主心中去了，这是奠定收费高的基石，除此之外就是采取点小手段，个个击破，注意不要将业主不缴费行为扩散，防止攀比之风出现。然后加大与业主的沟通交流，不管在任何阶段都要不断的过行。

管理没有太固定的格式，只有大方向，要因地制宜，灵活处理，不可照搬照抄，做为一个物业管理者是首先是一个细心的人，有爱心的人，严谨负责的人，做好公司交给的任务，管好所管辖的项目。

第四篇：物业公司关于做好×××小区治安防范工作的措施（范文）

物业公司关于做好×××小区治安防范工作的措施

为响应×××社区的关于小区物业管理和治安管理在全国文明城市中应发挥的重要作用的会议精神，认真做好治安管理工作，切实保障小区居民的财产安全，我们认真组织全体员工认真学习《×××公司员工手册》，加强了员工思想教育和岗位培训，加大了治安队员的奖惩措施，在此基础上，我们还要求员工做到：

一、严格遵守公司各项规章制度；服从领导管理与安排。

二、值勤期间严禁瞌睡、酗酒、抽烟、吃零食；不准嬉笑、打闹、看书报、聊天；禁止做其他与工作无关的事情。

三、衣容严整，文明值勤，礼貌待人。遇到领导要敬礼，以示尊敬；回答别人的问话时，要起立。

四、严禁小摊小贩、收购废品者或推销人员等一切无关人员进入；外出的自行车或摩托车对于陌生人或行迹可疑者（包括外来人员）要主动上前询问，如有必要并让其出示有效证件做好登记。

五、对于外来车辆要问清楚其来意并做好发放车牌与登记工作。凡是外出车辆经查证后没有相对应的车牌的，一律不予放行；并报告给物管部后，经核实确实是其本人的再给予放行。

六、对于搬家或外出携带贵重物品或大件物品者，如不能确定其身份要问清楚并核实做好登记。

七、巡逻人员要严查细问、敢说敢问；注意观察可疑的人或事，一旦发现情况立即上报。

八、夜间巡逻时，做到巡查有记录，重点路段重点查，做到有重点性、针对性，对于要害部位要细查、严查、多查。

同时物业公司也加大了巡查密度，并成立了以×××为组长，×××等为成员的夜间治安巡查小组，每晚分两人一组对治安队进行夜间巡查监督，加大了对于违反 治安队纪律的队员的处罚力度，情节较轻并为初犯者，给予罚款警告处分；情节较为严重、影响比较恶劣或屡犯不改者，给予予以除名。

我们同时主动向各社居委、×××通报小区治安防控工作情况，自觉接受公安机关、×××对小区安全防控工作的监督、检查、指导。依靠×××强有力的支持，加快落实小区视频监控系统的安装验收工作，发挥技术防范在社会治安管理中的作用，达到群防群治的目标，为全面提升物业服务小区安全防控能力和小区文明创建的综合能力而努力。

×××公司

第五篇：公共设备设施验收标准

公共设备设施验收标准

提供设备设施图纸、安装使用说明书、质量合格证、隐蔽工程记录及所在系统竣工图（竣工资料清单）和供方资料（供方对接登记表）。以下为公共设备设施安装施工及使用功能交接验收标准：

一、各种水泵及附件

A、水泵规格型号、电气控制符合设计要求，满足生活供水、消防供水、排水需要

B、泵体、电机表面清洁，铭牌齐全清晰，阀门、压力表等附件齐全，功能正常。

C、水泵密封（机械、填料）良好，无渗水、溢水

D、泵轴与电机同心，机座紧固，螺丝无生锈。

E、阀门开闭灵活，关闭严密，阀体、手柄完好，外观整洁，F、压力表指针灵活，指示准确，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。

G、水泵动力线路暗装，控制箱安装位置合理，控制按钮、指示灯、电气元件齐全良好，导体连接紧固，无虚接漏接，无发热、噪音

H、水泵与水箱及供水管道连接良好

I、点动观察：水泵转向、启动电流、电气动作顺序、指示信号等正常。

J、启动停止水泵：检查运转平稳，无跳动、异声，正常出水，水压能够满足供水要求，压力指示稳定，远传控制正常，三相电流平衡度小于2%，转速、电流接近额定值，单流阀动作良好，无漏水。

K、水泵负载试运不小于4小时，具体时间根据水泵的规格及配用功率决定。

L、水泵房具备地漏或排水设施。

二、消防设施：

A、消防喷洒管材应符合设计要求，管材无锈蚀，无飞刺，零件齐全。

B、喷洒头规格、类型应符合设计要求，外观完好，连接紧密牢固，水带配置齐全。

C、消防栓箱体规格、类型符合设计及使用要求，箱体表面平整、光洁，无锈蚀、划痕，箱门开启灵活。

D、管道穿墙处不得有接口。（丝接或焊接）

E、水泵规格符合设计及使用要求。

F、阀门开启灵活，关闭严密，无泄露、断水现象。

G、消防烟感、喷淋自动控制系统安装符合设计要求，测试性能良好。

三、供暖管网：

A、选材应用图纸规定的管材，防腐处理合理、无漏刷。

B、管网的支、挂架支墩应牢固、可靠合理，符合规定的间距，管网排列整齐、合理、便于维修。

C、管网的泄水坡度合理，应安装伸缩器、除污器、膨胀水箱、压力表等附件。

D、丝扣连接牢固，断丝不大于10%。

E、法兰连接应平行，连接紧密，法兰与管道垂直。

F、管道保温厚度符合规定标准，粘贴牢固、紧密，符合《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》（GBJ126-89）。

G、管网的打压试验应为工作压力的1.5倍，不大于1Mpa，10分钟后降至工作压力，检查不渗漏为30分钟，压降不大于0.05Mpa为合格。

H、阀门的规格、型号、耐压强度，严密性试验符合施工规定标准，安装方向符合使用标准，便于维修。I、管道防腐处理合理，无漏刷。

四、污雨管网：

A、管道规格和安装施工符合设计要求及《给排水水管道工程施工及验收规范》（GB—50268），应具备五年一遇的防洪能力。

B、管道的坡向、坡度正确合理符合设计要求，管路畅通无杂物。

C、承插口连接填料符合设计规定，灰口密实饱满。

D、支座、构造正确合理，埋设平整牢固，间距符合规定。

E、管道连接顺直，无错位，通水试验不渗漏。

F、管路总出口标高不低于市政排水管线、排污泄洪河渠标高。

G、管井无建筑垃圾或其他杂物，管道进出口符合施工规范和使用要求，铸铁篦子、盖板齐全，与路面平齐。

五、供水管网：

A、隐蔽工程记录合格，安装符合GB--50268《给排水水管道工程施工及验收规范》

B、丝扣连接牢固可靠，断扣不大于10%。选材应用图纸规定的管材，防腐处理合理、无漏刷。

C、焊接、焊口平直，焊缝无烧穿、断漏焊、加渣、气孔等现象。

D、法兰连接对接平行，连接紧密，法兰与管道垂直。

E、支挂架安装牢固合理，间距适当。

F、保温厚度符合标准，粘贴紧密牢固，防腐处理良好，无漏刷、起泡。

G、。

H、阀门、水处理设备及附件的规格型号、耐压强度、阀门的严密试验符合施工规定标准，方向符合使用标准，且便于维修。

I、油漆防腐做法合理，符合设计要求，表面光滑无漏刷。

J、管网的试验压力应为工作压力的1.5倍，不大于1Mpa，10分钟降至工作压力，不渗漏，30分钟压降不大于0.05MPa.K、各种管沟应符合规定标准，管网排列整齐、合理，便于维修，各种沟内整洁、无杂物。

L、隐蔽工程记录，（管道防腐、堑层、埋深防冻层以下，与地下其他管道、电缆等铺设是否合乎规范）M、供水试验无漏水、断水现象，水质洁净符合生活用水标准。

六、设备间电气：

A、设备间电气安装符合《低压电气安装施工及验收规范》（GB50245-96）。

B、各电气元件、电缆导线齐全，安装良好，规格型号符合设计要求，各种保护装置齐全、合理。

C、配电柜（箱）各电器元件及其与导线连接紧固，布线整齐合理，接触良好，无虚接、过热、噪音现象，有良好的接地保护。

D、泵房间电气配电柜各指示灯、电动机运转正常，无噪音和过热现象。

E、所有设备房应有应急照明，电线电缆接口端有编号或挂牌，配电柜上标识清晰。

F、设备间各种设备说明及资料齐全。

七、电梯安装质量标准：

电梯已取得劳动局检验合格后下发的《运行使用许可证》

A、电梯交接资料齐全（包括如下内容）：

(1)电梯类别型号驱动控制方式，技术参数和安装地点。

(2)制厂提供的随机文件和图纸。

(3)变更设计的实际施工图及变更证明文件。

(4)安全保护装置的检查记录。

(5)电梯检查及电梯运行参数记录。

(6)隐蔽工程记录

(7)安装技术变更资料

B、电气设备及配线的绝缘电阻值必须大于0.5MΩ，电气安装符合《电梯电气装置施工及验收规范》（GB50182-93）。

C、保护接地（接零）系统必须良好，电气设备外皮有良好的保护接地（接零），D、电线管槽及箱盒连接处的跨接地线必须紧密牢固无遗漏。

E、电梯的随行电缆必须绑扎牢固，排裂整齐，无扭曲，其敷设长度必须保证轿厢在极限位置时不受力，不托地。

F、电气装置的附属构架，电线管、槽等非带电金属部分的做防腐处理，防锈漆均匀无遗漏。

G、电梯机械部件安装良好，运转设备运行无杂音、异声和剧烈震动。

H、电梯桥箱应有紧急呼救、报警、运行监控、应急照明设施及安检合格证，停层显示面板功能正常。I、电梯系统控制良好，指示明确，曳引机、限速器、钢丝绳、轨道、控制柜、控制柜等安装符合规范。J、电梯运行试验：

1、电梯起动升降和停止，轿厢内无震动冲击，制动器可靠，乘坐舒适。

2、运行控制能达到设计要求，指令，召唤，定向程序转换，开车，截车，停车，平层等准确无误，声光信号显示清晰、正确。

3、减速器油的温升不超过60度，且最高温度不超过85度。

八、燃气管网

燃气管线竣工资料齐全：

A、应有管道强压、严密压验收单。

B、管道和管道附件的合格证，材质单齐全（附件含：阀门、燃气表、调压阀、压力表、流量表）。

C、详细的竣工资料图纸、隐蔽工程记录。

（1）、燃气引入管不得敷设在有腐蚀性的房间、配电室、变电室、电缆沟、暖沟、暖气沟、烟道和风道内。

（2）、当建筑物有地下室时，燃气引入管应尽量从室外引入室内，室外地上管线必须进行防腐和保温处理。

（3）、燃气管线穿过建筑物时必须安装套管（穿墙的与墙齐，穿地板的高出地面5厘米）。

（4）、燃气管线与明暗装的电线水平间距不小于10厘米，交叉间距不小于3厘米，同时要保证阀门，燃气表等设备完整无缺。

（5）、安装在地下室的燃气管线必须保证通风良好，只能焊接而且应安装在套管内。

（6）、天然气调压阀及附属压力表、平衡管等选材规格符合设计要求，安装符合施工规范。

九、道路：

A、路面平整，无裂缝、无破损、无下陷，强度达到设计及使用要求。

B、路面顺水流向有一定坡度，雨水篦子数量符合使用要求，雨水篦子安装牢固、平稳，雨水沟内无杂物。

C、路面中井盖的高度符合使用要求，井盖大小及规格、型号符合设计及使用要求，井盖安装平稳，井盖无污染、无锈蚀。

D、路面分格缝、嵌缝平整、牢固、美观。路牙不倾斜、安装牢固。

十、机井

A、机井资质资料、水样送检合格证，隐蔽工程签证。

B、潜水泵、加压泵规格型号设计要求，安装符合施工规范，试运转良好，无杂音，无异常震动。

C、具备地表水渗漏、污染防护措施

D、应有备用机井，作为备用水源。

十一、公共照明

A、灯杆、灯罩及附件外观良好，洁净无破损，基座牢靠。

B、各种灯具接线正确，线路布置合理，应有接地或接零保护。

C、各种灯具应有合格证、名牌、生产厂家等相关资料。

E、公共照明系统应有详细的电缆租走向图、竣工图和平面图。

F、连续通电24小时，电线电缆、控制开关应无漏电、过热、掉闸现象。

G、园区公共照明应无死角，灯具照明正常，无闪烁、暴裂现象。

H、路灯控制应采用光控自动控制和紧急手控两种方案。

I、灯具及附件安装符合《电气照明装置安装施工及验收规范》（GB50245-96）。

十二、车库

A、车库进、出口道闸、摄像监控装置使用功能良好，车库内红外监控装置监控范围无死角，车库内照

明验收按公共照明标准。

B、车库设消防烟感和自动喷淋装置，安装符合《自动喷水灭火系统施工规范》（GB50261-96），验收标准按烟感和自动喷淋装置验收标准。

C、车库停车位及行车通道符合设计要求，挡车器安装牢固。

D、车位布局合理，编号、标识齐全，地面平整、无裂缝，强度符合设计要求

E、车库安装警示、指示、指引标识以及禁停标志

F、车库内安装的照明、监控、消防及其他管道、电缆桥架等设施安装紧固牢靠，高度适宜，不妨碍行车。

十三、红外监控

A、布线合理、规范，无外漏明线。

B、报警灵敏、准确，无误报，符合设计要求

C、监视器、控制器、对讲基地、红外报警器、录象机、功放器等设备齐全，偕接良好，调试报告合格。E、设备资料齐全，运行良好。

十四、水景观

A、水景观上、下水阀门齐全，使用控制良好。水池内面坡度合理，排水口在最低点。

B、景观喷淋设施：潜水泵、管道、阀门、喷嘴等符性能良好，满足设计要求，安装符合施工规范。

C、景观人造工艺品（假山、花草、亭、塔等）布置合理，造型逼真，美观大方。

D、景观外围平台、水池外墙平整洁净，曲直合理。

十五、锅炉房

A、锅炉及附机、安全附件规格型号符合设计要求，安装符合《采暖锅炉安装工程施工及验收规范》。

B、锅炉房布置合理，锅炉、鼓风机、引风机、给水泵试运无异声，匹配合理，电源控制及保护良好，符合设计要求及电气设计和施工规范。

C、锅炉安全附件：压力表、安全阀、水位计、排污阀齐全，状态良好，安全保护、指示、显示功能正常。

D、锅炉具备水处理设备、水泵，一台运行一台备用。

E、锅炉本体打压试验报告：强度试验报告（工作压力1.5倍）和密闭性试验报告（工作压力）合格F、锅炉烘炉、煮炉曲线及记录，水冷壁管、锅筒、集箱及炉墙无变形、裂痕。

G、锅炉及附机、安全附件《质量合格证》齐全，经过技术监督部门检验合格，取得《锅炉运行许可证》。H、室内照明及其他配套设施齐全，室内门、窗、卫生间等安装良好、附件齐全，无损坏。

十六、绿化

十七、配电室及送配电电缆

A、经过供电系统验收合格，核发运行发电证明。

B、高压配电设备：高压开关柜、开关柜、PT柜、计量柜、联络柜、所内用电柜、直流屏、蓄电池等配送电柜（箱）及关键机构功能良好。

C、配电室各种设备配带用具、操作工具、安全用具齐全。

D、配电室接地符合设计要求，接地电阻不大于4欧

E、十八、有线电视接收站

A、机房应采用独立的供电回路，配备稳压电源。

B、机房设备排列整齐，布线合理。

C、卫星接收机、解调器、调制器、混合器、高频头、功分器、放大器、天线应有说明书、合格证。

D、配备收费系统和插播系统，包括软件光盘和说明书、操作手册等相关资料。

E、卫星接收系统天线装设避雷设施接地电阻不大于4欧姆。防雷和系统接地应严格分开。F、在用户终端盒信号应答盗65—83Dbmv，系统调试合格。

G、有关的图纸资料和批准书。

十九、烟感、自动喷淋装置