重庆某房地产项目计划书总控制计划终稿-24DOC

第一篇：重庆某房地产项目计划书总控制计划终稿-24DOC

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房策I叫www.fangce.net海最房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 审核： 执笔： 参与：

XX．XXXXX项目

重庆XX城市建设发展有限公司

目 录 绪论

第一章．项目概况 一． Il，场定位 二，项H简介 第二章，项目控制目标 一，投资规模

j：． 投资收益同标 三，总成本控制R标 四． 销售及推J“日标 五． 招商H标 六，质量日标

第三章．项目实施工程进度控制计划 一，前期‘I：作进度控制计划 j：，顺R建设进度控制计划 第四章，项目实施成本控制计划 一． 前期T程费用 二． T程建设费用 二． 销售推广及招商费用 四． 管理赞用 五． 财务赞用 六． 营业税费

七，刁i可预见费用

八． 总成本控制H标

第五章，项目实施销售及推广计划 一，销售计划 二． 推J“计划 j i． 销售日标

第六章．项目实施招商计划 一． 项F1商业业态配置 二． 项日商业业态布局 j i． 招商日标

四． 项H招商而积（除去销售部分）及租金收入确定 五，招商时段划分

第七章．项目实施风险控制计划 第八章．项目组织架构及工作流程 一，项R组织架构

二． 项日实施T作流程 第九章．项目控制流程图 绪论

《XX．XXXXX项f1总控计划>足根据《XX．假日xxx项F1策划书》、《XX．假日

XXX概念设计》和《XX．假H xxx经济测算报告》等有关文件制定的，足指导项F{实 施的计划性、纲领性文件，它明确了项只定位，界定了各部门的职责与T作范罔，提 出了项日实施的投资控制计划、T程进度控制计划、营销推J“控制计划和保障项日日 标顺利实现的组纵架构、管理程序与监控措施，是“xx-XXXXX”项日实施的指导 性文件，也是制定《XX．XXXXX项日执行计划书》的根本依据之一。

编制依据：

（一）《XX．xxxxx项日-口J．行性研究报告》

（二）《xx．xxxxx项F{策划书》

（三）《XXXXX项日经济测算报告》

（四）《XXXXX项日方案设计及初步设计》

（五）XX项日部提供的■程进度计划

（八）成本控制中心提供的成本信息

（七）营销中心提供的销售推广计划

（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划 一市场定位 1．项目名称 XX．XXXXX 2．项目定位

第一章 项目概况

现代商业步行街

现代都市商业步行街系统，核心一口l牌主力店与大型平价超市为楸纽，以精品购物 „廊，美食娱乐城，涌吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，牛态豪宅，牛 活服务一‘J二-体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。3目标客户 3.1 H标客户群： 商业步行街

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃70%为： ┃30%为： ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃xx区为主体的商业物业投资者本区域 ┃主城区商业物业投资群体主城区个 ┃ ┃拆迁的临时门面经营者XX区部分政 ┃人投资经营户 ┃ ┃府官员及灰色收入阶层 ┃主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等 ┃ ┃ ┃业态的扩张发展购买 ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 新都市精I冒一豪宅

┏━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┓ ┃90%为： ┃10%为： ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━┫ ┃XX区成功的私企、个体老板 ┃主城区向XX区扩张的经营户 ┃ ┃xx区部分政府官员、公务员 ┃外来移民居住者 ┃ ┃追求现代生活的XX区中青年人群 ┃ ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┛ 3.2终端消费群：

I>（域内各小IX的青中年居民、剧荆写字楼的T作人员、大江T业同IX人群、李家 沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。4.项日形象概念 4 现代时尚的都市商IV.=少行街 二项目简介

地块^地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中问由3-4层商业用虏 组成，总建筑面积约85000平方米，锌积率约4.0，具体指标如下：

┏━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━┓

┃用地面积(m2)┃ 21625.6 ┃商业总建筑面积(m2)┃ 61724 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃总建筑面积（吖）┃ 84535 ┃ 主力店A(盯)┃ 6248 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃地上建筑面积(m2)┃ 62846 ┃ 主力店B(m2)┃ 9177 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 地上商业面积(m2)┃ 46062 ┃住宅总户数 ┃ 99 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 住宅总建筑面积(nf)┃ 16731 ┃容积率 ┃ 3.9 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 垃圾站面积(m2)┃ 53 ┃覆盖率 ┃ 50.8% ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃地下建筑面积(m2)┃ 21689 ┃绿化率 ┃ 25.3% ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫ ┃ 地下商业面积(rrt)┃ 15662 ┃机动车停车数 ┃ 140 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 仓储及设备用房(m2)┃ 1983 ┃ 地下停车位 ┃ 115 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 地下车库（肝）┃ 4044 ┃ 地面临时停车 ┃ 25 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 一层商业建筑面积(nf)┃ 10052 ┃ 一层商业套内面积(m2)┃ 6978 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 二层商业建筑面积(m2)┃ 12004 ┃ 二层商业套内面积(m2)┃ 8822 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 三层商业建筑面积(m2)┃ 11715 ┃ 三层商业套内面积(m2)┃ 9449 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 四层商业建筑面积(m2)┃ 11350 ┃ 四层商业套内面积(nf)┃ 8864 ┃

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第二章项目控制总体目标 一投资规模

项H计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。二投资收益目标：

项F{投资收益率35.5%（仅计算现金叫收部分），闩有资产年收益331万元（je中车 库未计算收益）。详见第四章。三工程进度目标

T程总进度从2003年9月11口）r h 商业部分jli题建筑200／1年5月31日完T，9月30日客户进场装修，12月底商业 试营业：住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶：整个项日2005年6月竣T，住 宅2005年10月交付使用。详见第三章。

四总成本控制目标

总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内：

单方成本控制在2400元/nf（不含税控制在2158元/nf）。见第四章。五销售及推广目标

项同计划总销售额2.5亿元，2003年底力争实现合川销售收入1.8亿元（开盘3 个月内）。洋见第五章。

六招商目标

-2F～4F的主力店招商签约心在2003年8月底签定协议或合同；

2003年9月io同完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003 年10月初）1：始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；

年出租总收益564万元（龠物昝费），IC中自有资产出租收益33l万元／年。详见 第六章。

七质量目标

T程质量达剑合格标准。第三章 项目实施工程进度控制计划 前期工作进度控制计划

为了确保项日的整体进度按公司的既定H标进行，必须严格控制项日的实施计划，项日的前期‘I：作要确保按既定时问完成。

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┃序号 ┃ 工作内容 ┃ 完成时间要求 ┃ 执行部门 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃

┃

前期手续

┃

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃8月25日完成初步设计方案，8月 ┃项目部、研发部、总T办、拓展 ┃

┃

l ┃

初步设计

┃

┃ ┃

┃ ┃ ┃30日办理完报建于续 ┃ 部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃9月16日完成建施图，10月15日 ┃项目部、研发部、营销部、购物 ┃

┃

┃

施．r图审查

┃

┃ ┃

┃ ┃ ┃完成施一I：图 ┃巾心经营公司、总．I：办、拓展部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 3 ┃ 临时施工许可证 ┃8月30日至9月10日 ┃ 项目部、拓展部、总■办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃ 4 ┃ 施工许可证 ┃10月8日至10月15日 ┃ 项目部、拓展部、总-T办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃ ┃项目部、拓展部、总工办、销售 ┃

┃ ┃ 预售许可证

┃10月16日至10月20日

┃ ┃

┃ ┃ ┃ ┃ 部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 1 ┃ 项目总监到岗 ┃8月1日 ┃ 项目部、总“_I-办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃

┃

岗位安排

┃

┃ ┃

┃

┃9月1日（土建、安装、预算个‘ ┃ ┃

┃ 2 ┃ 监理-I：程师到岗 ┃ ┃ 项目部、总-办 ┃

┃

┃

┃名）

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 3 ┃ 现场办公窒确定 ┃8月5日 ┃ 项目部、总．I：办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃

┃ 丌T前准备

┃

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ l ┃ 施‘川缶时用水电 ┃8月4日至20日 ┃ 项目部、总一I：办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 2 ┃ 市政管网拆迁 ┃9月10日完成 ┃ 项目部、拓展部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃ ┃项目部、成本部、总．I：办、设计 ┃

┃

┃

地质勘察峄位确定 ┃8月22日进场

┃ ┃

┃ ┃

┃

┃院 ┃

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┃ 4 ┃环境评估及污水处理 ┃8月15日确定 ┃ 项目部、成本部、总■办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 5 ┃平基啦位碗定 ┃8月30日确定 ┃ 项目部、成本部、总’I：办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 6 ┃ 十建单位招标 ┃8月31日完成 ┃ 项目部、成本部、总-T办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 7 ┃ 监理坼位招标 ┃8月31日完成 ┃ 项目部、成本部、总工办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 四

┃ 销售前期准备

┃

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 1 ┃ 售楼部选址 ┃8月4日讨论 ┃ 项目部、营销部、研发部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃8月12日完成方案，8月25日完成 ┃项目部、研发部、营销部、总T ┃

┃

┃

售楼部设计

┃

┃ ┃

┃ ┃ ┃结构和装修施工图设计

┃ 办 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 3 ┃ 售楼部与围墙 ┃9月11日动工，25日完' ┃ 项目部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 4 ┃ 销售面积测绘报告 ┃9月30日 ┃ 项目部、研发部、销售部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 5 ┃ 交房标准确定 ┃9月30日 ┃ 项目部、研发部、销售部 ┃

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二项目建设进度控制计划

┏━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━┓ ┃ 序号 ┃ 工作内容 ┃ 完成时间要求 ┃ 备注 ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ l ┃ 场地甲整 ┃9月10日至11月10日 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫

┃ ┃ 基础■程 ┃2003年l1月10日至2003年12月30日 ┃ ┃

┃ 2 ┃ ┃ ┃ ┃

┃ ┣━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫

┃ ┃ 基础到±0.00 ┃ 2004年1月1日至2004年3月30日 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ ┃ ┃2004年5月30口主体完■ ┃ ┃ ┃ 3 ┃ 商业建筑主体 ┃2004年9月30日交客，、装修 ┃ ┃ ┃ ┃ ┃2004年12月底商业部分试营业 ┃ ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 4 ┃ 住宅建筑主体 ┃2004年12月30口完■ ┃ ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 5 ┃ 综合竣+I： ┃2005年6月30日完+I： ┃ ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 5 ┃ 住宅交付使用 ┃2005年10月1口 ┃ ┃ ┗━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━┛ 8 前期工程费

第四章 项目实施成本控制计划

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┃ ┃ ┃ ┃ 单价 ┃ 金额 ┃ ┃

┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ ┃ 备注 ┃

┃ ┃ ┃ ┃（元／廿）┃（万元）┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 1 ┃ 十地费用 ┃ ┃ ┃ 6000 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 2 ┃ 方案设计费 ┃ ┃ ┃ 85 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 3 ┃ 初设及施T图设计赞 ┃ ┃ ┃ 148 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 4 ┃ 地质勘探费 ┃ ┃ ┃ 20 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 5 ┃ ■程监理赞 ┃ 84535×3 ┃ 3 ┃ 25.3 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 6 ┃ 印花税 ┃(1-4)×0.5‟ ┃ ┃ 3.2 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 7 ┃ 城市配套赞 ┃ 免 ┃ 80 ┃ O ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 8 ┃ 人 防 费 ┃84535 X13 X 50% ┃ 13 ┃ 54.9 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 9 ┃ 17j蚁防治费 ┃ 84535×0.5 ┃ 0.5 ┃ 4.23 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 10 ┃ 报建综合费用、证照费 ┃ ┃ ┃ 54.98 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 11 ┃ 施■用水电 ┃ 315KWA ┃ ┃ 35 ┃ ┃

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┃ 12 ┃ 其它费用 ┃ 含实测费、审图费 ┃ ┃ 21 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 13 ┃ 小 计 ┃ ┃ 763 ┃ 6452 ┃ ┃

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二工程建设费

┏━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ ┃ ┃

┃

┃ 金额

┃ ┃ 序号 ┃ 费用名称 ┃ 计‘算方法 ┃ ┃ 备注 ┃

┃ ┃

┃

┃（万元）┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃

l

┃

十石方‘【：程

┃

100000×14

┃

140

┃ ┃

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┃ 2 ┃建筑安装T程费 ┃ 84535×700 ┃ 5917 ┃包括塔楼外墙面 ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 3 ┃ 外墙装饰 ┃ ┃ 450 ┃裙房l～4层 ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 4 ┃ 电梯工程 ┃ ┃ 650 ┃ 24台（部）┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 5 ┃ 智能化‘I：程费

┃

┃ 150

┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 6 ┃配套水电■程费 ┃ ┃ 550 ┃室外综合管网 ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 7 ┃ 巾央空调 ┃ ┃ 800 ┃单冷／冷暖 ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 8 ┃消防设施工程费 ┃ 70481×25 ┃ 176 ┃-2F~4F ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 9 ┃ 市政设施费

┃

┃ 30 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 10 ┃ 环境景观T程 ┃ 1 1509×200 ┃ 230 ┃道路、绿化及J'|场 ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 11 ┃ 天燃气系统 ┃(99+20)X 3000 ┃ 36 ┃费用向业主收取，不计入成本 ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 12 ┃ 环保治理工程

┃

┃ 25

┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 13 ┃ 灯饰‘I：程

┃

┃ 50

┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃

┃

印花税

┃(1+～+1 3)×0.5‟ ┃

4.5

┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 15 ┃ 小 计 ┃ ┃ 9173 ┃ 单方造价：1085元／时 ┃

┗━━━━┻━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━┛

注：项日前划T程费

（一）和T程建设费

（二）合计：6452+9173=15625万元 三公司管理费用 9 ┏━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┓

┃

┃

┃

┃

金额

┃ ┃

┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 责任部门 ┃

┃

┃

┃

┃

（万元）

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃ 1 ┃ 公司管理费 ┃ 2.5亿×2.OcX, ┃ 500 ┃ 财务部、行政人事部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃ 2

┃

小

计

┃

┃

500

┃ ┃

┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┛ 四营销管理费用

┏━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┓

┃

┃

┃

┃

金额

┃ ┃

┃序号

┃

费用名称

┃

计算方法

┃

┃

备注 ┃

┃

┃

┃

┃

（万元）

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━┫

┃ 1 ┃ 推广费用 ┃ 2.5×2% ┃ 500 ┃ 包括售楼部及模型 ┃

┣━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃ ┃ ┃含销售人员-T资、奖励和

┃

┃

┃

销售费用

┃

2.5×1%

┃

250

┃ ┃

┃ ┃ ┃ ┃ ┃ 日常管理费用 ┃

┣━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━┫

┃

┃

小

计

┃

┃

750

┃ ┃

┗━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━┛

五招商管理费用

┏━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━┓ ┃ ┃ ┃ ┃ 金额 ┃ ┃ ┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 箭注 ┃ ┃ ┃ ┃ ┃（万元）┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 1 ┃ 招商管理费用 ┃ ·个月租金 ┃ 50 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 2 ┃ 小 计 ┃ ┃ ┃ ┃ ┗━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━┛ 六财务费用

┏━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━━━┓

┃

┃

┃

┃

金额

┃ ┃

┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 责任部门 ┃

┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 1 ┃ 公司财务费 ┃ 1亿×10%×1年 ┃ 1000 ┃ 财务部、项目部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫

┃ 2 ┃ 小 计 ┃ ┃ 1000 ┃ 贷款l亿元人民币 ┃

┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━┛

七不可预见费用

┏━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━┃

┃

┃

┃

（万元）

┃

━━━━┓

┃

┃

┃

┃ 金额

┃ ┃

┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 责任部门 ┃

┃

┃

┃

┃（万元）┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫

┃ l ┃ 不可预见费 ┃(1+2+3+4+5+6)×3% ┃ 530 ┃ 财务部、项目部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ 小

计

┃

┃

530

┃ ┃

┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━┛ 八营业税费

┏━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━┓ ┃ ┃ ┃ ┃ 金额 ┃ ┃ ┃序号 ┃ 费用名称 ┃ 计算方法 ┃ ┃ 备注 ┃ ┃ ┃ ┃ ┃（万元）┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 1 ┃ 营业税 ┃ 2.5×5.75tr6 ┃ 1437.5 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 2 ┃ 交易过，、税 ┃ 2.5×1.0% ┃ 250 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 3 ┃ 土地增值税 ┃ 2.5×1.0% ┃ 250 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 4 ┃ 印花税 ┃ 2.5×0.5‟ ┃ 125 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 5 ┃ 小 计 ┃ ┃ 2062.5 ┃ ┃ ┗━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━┛ 10 九成本控制目标

1．总投资：

1+2 +3+4+5+6+7=6452+9173+500+7 50+50+1000+530=18455万元 2．营业税费、土地增值税、交易税等税共计：2062.5万元 3．含税总成本：(1)+(2)=18240+2062.5=20302.5万元 3．总销售额：（不禽车库、主力店及其他骨架店卖场）2.5亿元 4．单方造价为：18455力．元÷84535万平方米=2183元/nf 其中：商业建筑成本：2323元／m2 住宅成本：1486元／m2 5．税前销售利润：25000-18455万元=6545万元

6．税前投资利润率（仪计算销售收入）：6545万元÷18455万元=35.596 7．闩有经营性„定资产2.9万m2，j有车库而积4000 nf，预计每年产生现金收益 564万元 十说明

存执行过程中，严格按合Ⅲ的有关规定执行，而单项合川的签定不得超出以上 单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部和财务部璐督，分项赀用所 包含的具体赀用项日由财务部解释。

一、销售原则

第五章项目实施销售及推广计划

令本项日尽可能伞部销售，实现最大现金流

夺分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现快速集中销售分三次丌盘，在每次丌盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售体系

夺以，卜3次）I：盘实现销售总额70%（春节前）在都市广场的销售中进行铺工拍卖，拉升价位，聚集人气

二、销售计划

┏━━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┓

┃

顺序

┃

时间

┃推出产品

┃

备注 ┃ ┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃ ┃临街门而依广场分三次推出： ┃

┃ 第一次丌盘 ┃2003年10月26同 ┃ ┃ 1．都市广场及相应的2F-┃

┃（10月26口）

┃ 至11月14口

┃ 1F、2F

┃ ┃

┃ ┃ ┃ ┃ 2．动感广场及相应的2F ┃

┃ ┃ ┃ ┃ 3．情调广场及相应的2F ┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 第二次丌盘

┃2003年11月15日

┃负1F、负2F ┃ ┃

┃（11月15日）

┃ 蜂12月5日

┃

┃ ┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 第三次丌盘

┃ 2003年12月6日 ┃ 电梯公寓

┃ ┃

┃(12月6日)

┃

至年底

┃

┃ ┃

┗━━━━━━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━┛

三、目标任务（总销售额共计2.5亿）

┏━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ ┃ 序号 ┃ 执行时间 ┃ 日标销售额 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 1 ┃ 2003年11月 ┃ 1.2亿 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 2 ┃ 2003年12月 ┃ 4千万 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 3 ┃ 2004年1月 ┃ 2千万 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 4 ┃ 2004年2月 ┃ l千万 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 5 ┃ 2004年3月 ┃ l千万 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 6 ┃ 2004年4月 ┃ l千万 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 7 ┃ 2004年5月 ┃ l千万 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 8 ┃ 2004年6月 ┃ l千万 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 9 ┃ 2004年7月 ┃ l千万 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 10 ┃ 2004年8月 ┃ l千万 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 11 ┃ 总计 ┃ 2.5亿 ┃ ┗━━━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━┛

四、推广计划

1．第一阶段：形象推广（8月中旬-9月中旬）推广主题A：（8月10-8 月20日）XX区——重庆．‘个新兴的T业强区，同家两部经济发展、综合体改试点区 日的：让伞礼会丫解XX，尽大扩张锌户面

通路：晨、晚、商报媒的新闻炒。丐

推广主题B:（8月23-9月3口）欣欣XX，投资热土，XX区各级党委和政府为投 资者创造一个发财发展的投资环境

同的：项同是政府规划开发，以增强投资者的信心

通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写／政府性投资招商会／DM／厂矿单位巡胜物料准 备／XX主城入U广告位一块推J“主题C:（9月5H-9月20日）XX【x：政府旧城 改造T程，2003年XX地K商业项日的典范-XX.XXXXX F{的：项F{足政府规划丌发，以增强投资者的信心

通路： 晨、晚、商报媒的新闻炒写／政府参与性的产品发祈j会／市民参与性的产品 展示会／楼书／海报

2．第二阶段：产品推广（9月中句-io月中旬）推广主题A：（9月23-10月7同）传统商业区域中心最具规模的港式购物中心，区 域经济的核心点-XX．XXXXX 日的：开始了解产品、产生兴趣

通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写／市民参．与性的产品展示会／T地现场／售房部、情景样板区建戍9.15／同庆狂欢节、商家巡展／户外广告推广：1：题B：（10月8日-10月18日）购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、属住各种业态优化重组，更显庞 大人气

三大主题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业，冈势能动 xX．xxxxx-xx商！lk第-，号

同的：对产品产生兴趣、购买欲望

通路：商家公关活动／主干线广告牌／报纸夹报／报纸软性／地IX电视台封杀 3．第三阶段：销售推广（10月20 H-12月30同）推广主题A：（10月20口--Il月10口）10月28口第一次）I：盘首创多个平街层，立 体街铺，铺铺临街，更显财富动力 三大主题广场、步行街临街旺铺发售 日的：强挡入市，聚集最大人气

通路：t干线广告牌／报纸夹报／报纸软性／地区电视台封杀／扪卖会／推广：1： 题B：（11月20H-12月8日）11月28日第二次丌盘大型江景特卖场，巧妙创造 时尚商业气氛，更小投资成为财富领袖。更低首付拥有更大财富升值空间

日的：降低进入门槛，吸引更多小型投资经营户，继续保证人气 通路：主干线广告牌／报纸夹报／报纸软性／地区电视台封杀／

推广主题C：（12月io HH12月30 FI）12月16同第三次丌盘成熟商业配套、新都 市精品豪宅、享受都市时尚新生活 现代人——生活在时尚中心

精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质

日的：通过前期商业旺销的保证，商业配套成熟，引导市民进入市中心的电梯精品公 寓入住的欲望

通路：主干线广告牌／报纸夹报／报纸软性／地【×电视台封杀／ XXXXX开盘前期营销活动细案

┏━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃8月12日 ┃前期活动宣传方案政府汇报 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月19日 ┃各媒体采访xx区相关领导（宣传部、商委、建委、区长等）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月28日 ┃完成临时销售接待处布置和形象单页 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月28日-29日 ┃商报新XX新闻报道（新兴T业强区、未来重庆交通枢纽）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月29日 ┃晨报、晚报渐xx新闻报道（新兴T业强区、未来重庆交通枢纽）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月31日 ┃完成XX项日销售、推广物料的所有平面设计工作 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月1日-30日 ┃渔洞主城区入IJ户外广告 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月1日-11日 ┃投资招商会筹备工作；XX投资概念新闻报道 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月1日-11日 ┃销售、推广物业的所有平面设计确定及制作完成 ┃ ┃ ┃接触拍卖专业代理公司 ┃ ┗━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 14 ┏━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃9月12日 ┃xx项目渝中区投资招商会（xx政府，项目各部门，主城区投资、┃ ┃ ┃经营户，商家，媒体）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月19日 ┃XX项目xx区投资招商会(XX政府，项目各部门，XX投资、经营 ┃ ┃ ┃户，商家，媒体)┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月20日-26日 ┃销售部现场布置／投资招商会成功举办报道 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月23日-30日 ┃市民参与性产品展示活动（区政府旁，有奖问答活动）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月1日 ┃品牌商家国庆巡展／大型时尚晚会 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月8日-10日 ┃品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻发布 ┃ ┃ ┃拍卖会活动方案确定、拍卖会准备 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月9日-16日 ┃项日软性宣传／拍卖会信息发布； ┃ ┃ ┃拍卖会准备 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月17日 ┃拍卖会举行 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月20日-22日 ┃拍卖会成功举办各媒体新闻报道 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月23-26日 ┃步行街门面开盘广告 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月26日 ┃开盘 ┃ ┗━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 第六章项目实施招商计划 项目商业业态配置 1．主力业态

1)大型综超+专营白．货店 2)大型电器卖场 3)中型小商品市场

2．辅主力业态

餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+社区服务店+文化教育+电影院 二项目商业业态布局 1．业态布局特色定位

立体式商业步行街，精品购物„廊，全面导入江景商场、休闲广场概念（功能性 都‘I¨“场、生态型运动J'．场、景观型情调广场）。2．业态规划布局数据分析

（见附表：项日商jIk析j局数据分析表）

项同总建筑面积：8.4万m2 商业用房建筑面积：6.2万nf 3．各业种布局位置分布

（见附图）三项目招商目标

1．主力店

◇大型综超——新世纪+白‘货、ili城超巾（-IF层，面积约7000 m2）

夺白．货店——重白．、南方白．货、立)、J_白．货(主力店B区1F-3F层，而积约 7000 m2)◇中型电器卖场——厂家直销店、品牌电器。‘0卖店、m洞本地电器。々营J占。

（-2F层，面积约5114 nf）

夺中型小商品市场——类似朝天门现有业念，整合龟洞地区现有同档次的！Ik 种。（-1F层，面积约6000 m2）2．辅主力业态

(1)餐饮——

◇大型餐饮（主题店）一重庆各品牌餐饮连锁店（小天鹅、外婆桥、陶然居

等）夺特色餐饮一南滨路各品牌店、南方花同各品牌店

◆风味餐饮一整合鱼洞本地各餐饮店(2)+白‘货专营店——

夺精品专卖店一重庆地区品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等（移植朝天门、“XX．黄金海岸”相关业种、业态）（1F层）

夺社区服务类一投资经营户、地区品牌连锁机构，如金夫人、诚泰通讯、干

叶眼镜、和平药虏、钟表等。（1F层）

夺运动休闲街一针对各运动休闲品牌连锁专营店（注意对“XX．黄金海岸”

相关I帚牌的移植）。（2F层）

夺优雅女人坊一整合鱼洞地区女性用品专营店、重庆朝天门地区批发店、“XX．黄金海岸”相关品牌。（2F层）

◆儿童绅十馆一整合鱼洞地区儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地区专营

店、I×：：域性的品牌连锁店。（2F层）

夺家居主题卖场一整合鱼洞地Ix．各专营店。（A I义．3F层）

夺数码通讯类主题卖场一整合鱼洞地区再专营店。（A区2F层）(3)休闲娱乐——

◆两餐荼楼一整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。（3F层）

◆沈脚城一整合整合鱼洞本地业种。（3F层）

夺KTV歌城（主题店）一整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营广。（3F层）

夺美容美发一整合鱼洞本地业种。（3F层）

夺风情洒吧一憋合龟洞本地业种。（3F层）

夺网吧、游戏几：一整合龟洞本地Ip种、引进电信投资经营。（4F层）

◆影剧院（土题店）一利用XX政府的政策引导。（4F层）四项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定 1．招商面积

招商出租面积总合约2.91万m2。其中-1F层综超为7000 nf、A区2F-4F jli题店 为6900 nf、B I×-4F主题店为2300 m2、主力‘白’货店（B l×．1F-3F）为6900 m2、3F-4F 其他计租面积为6048 m2。2．收益确定

项同招商物业出租租金收入总和约564.75万／年（含物管费），自有资产出租收益 为331.2万元／年。其巾综超20-25)11月、+■货主力店20-25)rj/月、主题店10-25)11 月、其他为10-20元／月彳i等。五项目招商时段划分 1．前期准备工作

2003年6月10日前完成鱼洞地区各jli干道所有商铺的市调T作及R标客户的资 料收集。

2.综合百货主力店

2003年5月下句丌始与重白-、新世纪、ilI城超市、重客隆等同时接触，预计2003 年8月底签定租（售）合同（或意向合同）。3．各业态骨架店

2003年6月初丌始接触，预计在2003年9月io日前年少确定1 0家，并签定租（售）合同（或意向合同），以配合项日的丌盘销售。4．辅主力业态店

2003年10月初丌始全面招商。le中包括各业念骨架店。预计在2004华8月完成 项日90%的招商T作。

第七章 项目实施风险控制

xxxxx项日是我公刊在【xI县丌发的第一个商业房地产项日，该项日的实施是我公 司经营战略转移和实现的重要步骤，1萄业房地产丌发的风险主要体现在四个方而：一足政策风险；二足财务风险； N 是经营管理风险；四是价格风险。本项日的政策风险和财务风险很小，着重考虑项日 的经营管理风险和价格风险。

xxxxx项R的总投资f+算为1.8亿元，销售收益f+算为2.5亿元，年出租总收益 564万元，扣除各种折扣和优惠后，项日的净收益约0.9亿元（出租部分按年租金折 算为现值），冈此从整体上霜。项H抗风险能力较强。

但是由--Ji商业项日的特殊性，必须注意项H的风险管理和控制。

第一，从影响项日收益的儿个关键冈素看，价格是最敏感的冈素，它不仅影响销 售和招商剧期，而-H．影响项R的„款速度、价格．走势和客户心理。N此必须制定合理 的销售价格和销售策略，特别是大门面销售难度较大，必须细分这部分日标IlJ-场，有 针对性地策划推J'．，采取行之有效的销售方式，实现可持续销售。

第二、招商环节足xxxxx项日丌发成败的关键一环，必须加强招商质量和进度的 控制。质量体现在jIk念的组合方面，以‘卜．儿种情况‘町能碱坏原有业态组合。第一，极

富u．召力的主力jIk态进入；第二承租方（主力店）单方面违约退场；第三，具备投资 和经营双重身份的客户经营业态．与剧边业态不符。对-丁‘第．‘种情况，应以积极的态度 促成其进入，在刁i影响业态招商比例的情况下，尽量通过转移调整以促成主力店入驻，同时，也可通过一系列优惠策略转移已生成业态。对。-J：第二种情况，解决办法足加强 客户储备管理，项日jIk态的客户储备量越大，选择的空问就越大，风险也就较小，对 +丁．第三种情况出现的可能性较小，但仍要注意通过商铺置换的方式解决。

第二、加强组织保障，完善投资控制措施。xxxxx项R采用总经理领导下的项R 经理负责制，公司其他备部门。了以大力配合、协助，切实解决项日实施巾遇到的问题。对投资的控制采取限额包T．、落实责任部门和相l澎的责任人，特别是T程费用、设计 费用、策划推广费用、管理费用、销售费用等I够重点控制。一项目组织架构 1．基本构架

第八章 项目组织架构及工作流程

XX.xxxxx项Fj由xx城建公司研发中心进行前划项H策划，XX．xxxxx项日部承 担丌发建设任务，并由其负责项F1的整个实施T作。项F1部实施组织结构如下： 说明：xxxxx项日部将于2003年9月30日之前组建完成，形成以项日部为核心、其 他部l、J接受项日部业务调控的运作模式，公司再个部门对项H部的运作必须予以全力 配合与支持。

2．项目部人员编制及职责说明

说明：

l、土建T程师负责现场建筑、结构T程监理

2、设备jI：程师负责现场水、电、暖通-T程监理

3、预算人员负责T程的预、决算T作

4、外勤人员负责办理、协调现场相关施■于续

5、内勤人员负责资料管理、计划及日常事务 二项目实施工作流程 鉴jJ：XX．XXXXX项日所在地较远，T作牵涉剑许多部门，为I办调再部l"JT作，明确各自应承担的责任和义务，强化各部门的成本意识，根据XX．XXXXX的具体情 况，提出XX．XXXXX项日的协调与控制措施。1．组织协调

为加强XX．XXXXX项日的管理，XX．XXXXX项日部、拓展部、营销中心、经营管理公司’‘0门负责具体实施和组纵协调■作，其他部门如财务中心、研究发展部、总T办、行政人事部心按照项日部或本控制计划书的T作要求进行配合，并保证按时 按质完成各自的相关任务。2.项目控制 2.1控制内容 ● 资金使用控制：

资金使用的控制足确保项H效益的根本，根据XX．XXXXX项HH前的进展情 况及特殊性，在资金控制．卜，建议各职能部门根据本总控计划制定详细的控制执行计 划，T程上严格按审定的概、预算控制。

o进度控制：

进度控制心严格按XX．XXXXX顾R总控计划执行，斧部门心在材料、设备供 应、方案手续报批上与之配合，同步实施。o 质量控制：

XX．XXXXX项日的质量控制应包含设计质量、T程质量、T作质量三个方面，公司各部门心尽职尽责，在提高自身T作质量的基础．卜，保证设计质量和■程质量。o 营销控制：

营销控制足保证资金叫笼，集团投资山收和效益的关键。冈此，在营销T作中，必须严格按XX.XXXXX项日控制计划书和销售计划完成。2.2控制措施

公司对XX．XXXXX项日主要控制项日总投资、启动资金和税前利润等，同耐，为确保计划日标的顺利实现，每3个月，总经理（或分管领导）对各部门进行指标考 核。

● 当分项考核指标超过计划指标时，各部门应直即查找原冈，提出解决办法，并及

时上报公刊总经理和分管领导，由项日经理决定是否召丌协调会。

● 当分项考核指标超过计划指标2%时，各部门心立即查找原冈，及时．卜报公司总经 理，召丌协调会议，提出可行的解决办法。● 当考核指标超过计划指标5%以，卜时，各部门1遁立即，卜报公司总经理，由总经理召）l：

协调会，提出解决办法。第九章项目控制流程图

1、全过程流程图

XXXXX项R实施全过程T作j1：要流程见下表，表中末列流程以IS09000调整后 的流程为准。24

第二篇：房地产项目总进度控制计划的编制要点

建设工程进度计划是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度目标及资源优化配置原则而编制的计划。而项目总进度控制计划是指根据项目开竣工时间而编制的第一级控制计划，是各专业工程开竣工日期和物料设备到货期的确定依据，也是各专业工作计划或部门工作计划的编制依据，所以，编制高质量且操作性强的项目总进度控制计划对保证工程建设的顺利开展非常重要。

建设工程由于具有投资大、建设周期长、工艺技术复杂、参与方众多、产品独一性、有不可违背的建设程序等特点，其总进度控制计划的编制比较复杂。而房地产开发项目又具有专业工程众多、配合销售、大宗商品等特点，所以总进度控制计划又有其特殊性，如何编制好这个进度计划？我们用下图先对房地产开发项目的参与方、工作程序和衔接关系进行研究(如下图)。

一、房地产开发项目的特点

从图1可以看出开发项目具有以下特点：

1、房地产项目参与方众多

主要参与方有三个：开发商、政府和总承包商，其它参与方有咨询服务单位、专业承包商、材料设备供应商。政府方主要涉及国土、规划、建设局、招标办、质监站、劳保办、消防局等等部门;总承包商可能会出现几个，每个总承包商下面还有多个分包商;专业承包商和材料设备供应商视项目情况有多有少;咨询服务单位有策划、勘察设计、监理、招标代理、销售代理等。所以，对于房地产开发项目，大大小小的参与方一般不会少于四五十个，多的可能达到几百个。

2、具有建设程序，受政府部门管控制约

开发商主要按基本建设程序进行开发，但由于有政府的管理，政府的有关许可或证件办理是项目下一步工作的必要条件，否则是违法的。目前我国政府对建设工程管理的控制点主要是如下五个：用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收证书（开发商组织、五方参与）、竣工备案证书，在每个控制点上，政府会要求开发商办理完成多个证后，才能取得控制点上的许可证。如施工许可证的办理，一般会要求办理完质监证、中标通知书、劳保缴费等十几个证明等后才能办理。

3、一些专业工程工期特殊

比如在开发过程中，由于销售的需要，样板间、园林需提前竣工。材料设备供应商和专业承包商均在施工阶段介入，但每个专业工程都必不可少，若不能将专业工程工期，专业工程之间、专业工程和总包之间的工艺关系研究透彻，其中某项的阻碍，很有可能会影响到总工期。

4、要注意咨询服务单位的甄选

在建设的各个阶段均有介入，有些咨询单位的工作是必不可少的，如桩检测单位，不提前确定，就会影响到总工期。而有些咨询单位是可用可不用的，根据开发商的实力和要求而确定，如机电顾问。

二、项目总进度计划编制的内容

根据上面进行分析，一个具有较高质量的房地产项目的总进度控制计划中应基本反映以下内容：

1、清楚政府对项目的管理审批程序。

上图分析了我国政府对房地产开发项目有五个主要管理控制点，但实际上，目前各地政府对房地产开发项目的管理部门非常多，基本每个城市都有几十个政府部门参与管理，从开工至竣工，需各个政府部门至少盖上百个章，开发商苦不堪言，但如果开发商为了赶工，某些证件不办齐就开工、或继续下道工序，就会违法。

所以，要编制好房地产项目的总进度控制计划，必须在编制前仔细收集地方政府对房地产项目每一步的管理审批程序，收集后，还要持续跟踪，因为在开发过程中，有些已了解或熟悉的审批程序会根据国家法律政策的改变而变化，若不

持续跟踪和提前了解，办证时才知道发生改变，很有可能会影响工期。

如广州市施工许可证的办理，在九十年代末曾达到要求办理完成近二十项证件后才能办理，目前减少到十二项，但有些项是新增的，如临设和安全需质监站验收，许多开发商不知道新增了此项要求，没提前要求承包商完成，影响了开工日期。

2、各专业分包或甲供材料未漏项，确定每项的合理进场时间。

各专业分包或甲供料的确定基础是项目合同结构。项目合同结构就是分解出项目成本范围内和项目周期内的全部合同，并且对每个合同承包范围的发包方式进行划分，作为以后项目进度管理和成本管理的基础，简单来讲，项目合同结构就是分解出项目中哪些专业工程是开发商平行发包;哪些是纳入总包合同由总承包商分包;哪些是指定分包;哪些是甲供料。只有对项目合同结构进行充分研究和策划，根据施工工期，分析出各专业工程以及甲供料的要求进场时间后，才能在总进度控制计划中做到不漏项，并确定出相应的进场控制点。

根据总进度控制计划中的专业工程和甲供材的进场控制点，就可以编制出二级控制计划，如专业工程和甲供料的招标询价计划，专业工程的出图计划，专业工程的报建计划等。

3、建设工期满足销售、交楼的时间要求，确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间。

房地产项目和其它建设项目相比，有其最大的不同点就是它是一个商品，最终要进入市场进行流通，所以有其作为商品的特殊性，体现在建设过程中，就出现售楼部、看楼通道、样板间的特殊要求。目前许多项目还将园林工程作为配合销售的一项非常重要的专业工程。

但由于售楼部、看楼通道、样板间和园林施工和项目正常建设工期和工艺施工顺序有很大冲突性，所以在编制总进度控制计划时，需仔细研究规划图、场地条件、总承包施工顺序和合同工期、销售要求等条件，和销售部门、设计、监理多次沟通，有时还要反复推敲或用一些非常规的办法，才能编制出售楼部、看楼通道、样板间的要求完成时间。

在总承包招标前，需将这些要求放到合同条件中，要求总包单位在编制施工进度计划时考虑。总承包单位确定后，还要及时地和总承包单位沟通，确定是否

能按合同要求进行，还是开发商在招标时有些要求确实不合理，需进行调整。

4、总进度控制计划的编制应考虑开发商的工作流程。

每个房产公司都有其独有的部门设置和工作流程，但一般来讲，项目总进度控制计划应该由项目总经理组织编写;由工程部负责运作、检查、反馈和调整;而设计图纸、技术条件由设计管理部负责;招标询价由合同预算(或招标采购)部负责;功能标准由策划营销部门负责。所以，在总进度控制计划中应反映出每个专业的设计图纸提供时间、技术条件提供时间、装修标准或功能标准提供时间，招标询价完成时间。

总进度控制计划编制完成后，应交给公司各部门进行会签，并且汇总各部门的意见后进行调整和修改，最后经公司管理层审核通过，通过后的总进度控制计划就是各部门工作的基本依据，并且各部门应根据该计划编制出部门工作计划。

三、小结

以上分析了房地产项目总进度控制计划中应考虑的主要工作要素和主要工作关系，还分析了该计划和专业计划和部门计划的关系，要编制出操作性强的计划，还要具有各专业设计图纸、技术条件准备、招标询价、物料供应、施工的经验工期或工作周期，以及它们之间的工作关系，以及开发商、政府审批以及和施工的工作关系。

在具有以上各项工作要素，经验工期或工作周期，以及分析出各项工作关系后，还可以用微软公司的Project软件编制进度计划，通过软件找出项目总进度控制计划中的关键线路，对关键线路上的工作进行重点管理。在实际运行过程中，根据检查情况，输入到该计划中，通过软件确定出新的关键线路，又按新的关键线路进行管理，这样，对项目的进度管理可以做到基本在控制之中

第三篇：房地产项目总总结

2015年滨水天悦项目部年终工作总结

及2016年工作规划

尊敬的各位领导、各位同仁：

大家好！

值此辞旧迎新之际，我谨代表滨天悦项目部向滨水全体员工致以最崇高的敬意和衷心的感谢，感谢大家在过去的一年中对天悦项目部工作的大力支持和辛勤付出。回顾过去的一年，天悦全体员工在公司各位领导的正确指导及公司各部门的全力支持下，积极、稳妥应对地产市场变幻的大环境，适时调整工作思路和应对策略，在项目建设前期任务繁杂、对内对外协调工作头绪多、任务相当繁重的特殊情况下，通过全体同仁曲折不懈的艰辛努力，较好地完成了主要工作任务，取得了一定成绩。

一、2015年工作总结

1、工程建设方面

从年初项目部初步组建、施工现场临时配套设施等零星工程的完成，到销售中心土建、装饰工程、土石方开挖、基坑支护以及旋挖桩的施工，整体完成情况较好，全年共计完成建安产值约1350万元。

土石方的开挖受今年雨水天气的影响，施工持续时间较长，但基本按照施工节点在8月10日全部完工。基坑支护以及支护桩的主要问题是对到周边建筑和道路的影响，在施工过程中，产生过基坑轻度位移，坡顶土方下沉造成狮强电气厂、兴业路、四化建阀门厂路面下沉、开裂等现象。对此问题，项目部及时与周边单位、政府部门协调沟通，取得他们的理解与支持，及时安排施工单位采取相应措施处理。最终，基坑达到稳定并且没有给相邻单位的生产和生活带来影响，也保障了基础施工能够正常进行；基础工程桩施工基本按照施工节点进行，施工单位投入4台旋挖机，加班加点施工，工程部全体人员和监理单位人员作息时间与施工单位同步，进行现场监督，对桩深计量一丝不苟，对桩基施工质量更是严格管理，并要求勘察单位派专人每天坚守工地，对每根桩的岩样进行现场确认，在施工过程中也有少部分桩出现塌孔，岩石太硬钻不到设计深度的情况，经与设计、勘探等单位研究改用了泥浆护壁成孔、空心钻成孔等工艺克服了这些困难，有效处理了场区存在多条地质破碎带等地质条件不良的技术难点，经科正公司检测，桩基质量良好。

销售中心的建设也是2015年工程建设的重点之一，虽然建设投资不大，但工期紧、质量、形象要求高、配套单位多。工程部在项目建设进度管理上，采取了很多办法，每天对照计划进行进度检查，对滞后的工作及时采取多种措施纠偏，在三个月的时间里，完成了桩基、土建、装饰及软装等工作，提前完成了公司下达的进度目标，为销售进场创造了良好的条件。在质量管理上，外窗及屋面防水、防渗质量控制情况良好，未出现渗漏现象。

安全管理工作始终是项目建设工程中的控制重点，项目部采取开工前预控与定期、不定期巡查等方法，在全员管理安全的基础上强化专职安全员责任与权力，对现场不安全行为、违章作业、违章指挥等一票否决，全年未发生任何大小事故，事故率为零。

目前，主体施工单位进场的有1#栋、2#栋以及3#栋，目前正进行基础施工。

2、成本控制方面

项目成本控制工作涉及到项目的全过程，也不仅仅是审计部一个部门的职责，天悦项目部主要在以下几方面做了一些成本控制的工作：

2.1工程合同管理方面

施工合同作为承发包双方明确权利、义务的协议，也是承发包双方竣工结算的主要依据，对工程成本的影响较大。在施工合同条款草拟过程中，我们主要关注了程序性条款、工作内容条款、有关工程计量条款、价格调整条款、索赔条款等主要影响工程成本的条款的拟定、审核，有关条款必须有明确、细化的内容，尽量减少模棱两可带有争议性的条款出现，少留活口，为后期工程计量、结算拟定方向性、操作性强的条款。采取以上措施后，成本管理工作取得了一定的成效。如在工程桩招标及合同计量条款中明确规定了有效桩长计量按桩顶设计标高-桩底标高计量的条款，在现场计量时甲乙双方人员有据可循，现场施工记录完整，施工单位办理结算时，审计部的审计工作简单、明了。虽然施工单位在审计时提出质疑，但施工合同上白纸黑字规定的清清楚楚，也就顺利的完成了审计工作。再如在土建施工单位施工合同中，项目部改变以往的建筑面积包干的形式，采用工程量清单承发包进场前核对清楚后按总价包干的承发包模式，有效规避因建筑面积计算规则改变、有关条款理解不一致而产生的扯皮现象。

2.2临时工程、小额工程成本管理

施工现场难免有很多小额、临时性工程，为节省人力、物力成本，减少现场签证管理难度及审计结算工作量，项目部在这些项目发生时，由现场工程师现场核实实物工作量及工作内容、范围后，报工程部经理审核，工程部将工程量审核结果报审计部审核、定价后报公司领导审定签订确认表后实施。

2.3审计审核方面

2015年审计部工作完成的比较出色。主要涵盖的工作范围是项目开工前的施工图预算以及竣工后结算审计的内容。

天悦项目编制的主要工程预算10个，零星工程预算约11个，合计造价约13592万元；编制报建及招标用预算造价约1.4亿元。

在竣工结算方面，审计部做到了实事求是、脚踏实地、廉洁奉公的工作原则，注重审计方法和审计技巧，依法依规审计，每项工作完成后都将详细审计情况上报。2015年天悦项目送审金额为1033.94万元，审定金额约953.93万元，审减金额约80.01万元。

3、在总结成绩的同时纵观全年的工作还存在一些问题和困难不容忽视：

3.1工程部与监理单位同心协力加强对施工现场的管理

目前主体单位刚进场，应树立良好的风气，对施工单位必须严格管理，对不负责不专业的管理以及技术人员及时进行更换。工程部人员对自己负责的区域需严格把关。另外，对监理单位实行绩效考核制度，按照合同要求，提取合同价的10%作为奖励经费。对于表现差、工作不负责的监理工程师进行辞退出项目，对表现优异的进行现金奖励，调动监理人员的积极性。

在验收标准这一块，重点强调几点：首先做到无资料不验收，必须是资料上交给监理公司报验并且验收合格的基础后，监理公司才能去现场验收，合格后由工程部签字验收，之后监理公司才能下达浇灌令，谁签字谁负责，各项工作都要做到有据可依。

对安全文明施工这点，虽说项目上配备了专职安全员，但仍要引起施工场地上每一位工作人员的重视。针对分项工程的实际情况，制定有针对性的安全交底，专职安全员进行跟班巡视检查，对各种违章指挥、违章作业

天悦项目的形象工作应密切关注。对围挡的广告牌以及警示用语、“五牌一图”、标语的按标准悬挂。对进出车辆的登记、车辆的清洗、道路的打扫，都要及时。整个工地现场需保持整洁，做到文明施工。

3.2对工程成本的控制

开工前的预算与施工合同的签订息息相关，两者相辅相成。就目前的开展程序来看，预算工作还是做的比较好，开工前对具有代表性及差异性的单栋个体都进行了项目预算，并与施工方一一进行了详细对审。施工方也认可最终的预算造价，甲乙双方都吃下了一颗定心丸。希望在后面的预算工作中能继续保持这个的工作态度，为之后的结算做一个好的铺垫。

加大对工程签证的管理，尤其是隐蔽工程及附属零星工程的签证。现场施工管理人员是工程签证的第一责任人，要确保工程签证的真实性及准确性，除了要求审计部人员的参与监督，还需现场负责人带着高度的工作责任心去做，签字一栏不能为了避免担责就写一些冠冕堂皇的套话，能办签证的就办，不能办签证的就不办，把一些问题在它萌芽的时候就把他解决掉，为以后工作的开展奠定良好的基础。

对于工程竣工后工程结算审核中出现的重点、疑难问题，各相关部门应及时提出意见和具体要求，尽快妥善解决。所谓“夜长梦多”，很多问题经过一段时间的发酵，简单问题有可能会复杂化。所以，希望在以后的工作中，能引起各部门的重视，部门之间相互配合，共同解决。

3.3设计变更、施工现场签证的发生，往往与施工图的错、漏、碰、缺有关联，总工室应加强施工图纸下发前的核对、审核工作，对设计文件的深度应进行审查，应在设计合同中明确设计单位的成本管理责任，尽量避免因变更发生的成本增加。

二、2016年的工作计划

2016年是天悦项目极其重要的一年，在2016年的4月份，5#、6#、7#栋会相继进场，整个项目会进入全面施工状态。好在2015年在各方面都发展的比较顺利，前期工作准备充分，每项工作的开展也是有条有序，现场施工管理人员的执行力较强，施工单位也配合积极，后续工作也会越来越顺利。

1、进度控制目标 1、1#楼，2016年5月1日建至主体6层，达到开盘目标；2016年8月1日完成主体结构；年终就达到内外装饰基本完成。2、2#楼，2016年5月1日建至主体6层，达到开盘目标；2016年8月1日完成主体结构；年终就达到内外装饰基本完成。3、3#楼，2016年6月1日建至主体8层，达到开盘目标；2016年10月1日完成主体结构；年终完成砌体及二级结构。4、5#、6#、7#楼，2016年4月1日进场；2016年6月1日完成地下室；2016年8月30日完成主体结构10层；2017年1月完成主体结构。

二、质量控制重点及措施

1、加强质量控制

质量控制是公司工程管理的重点，特别是质量通病防治要严格控制。2016年的工作中工程部将以此为重点，做好以下工作：

（1）做好内部图纸审查及图纸会审工作，及时发现设计中的问题及时解决；（2）认真审核施工单位的施工组织设计及监理单位的监理方案和监理实施细则，确保施工方案和监理方案的针对性；

（3）做好定位放线、验线管理工作；

（4）建立材料进场验收制度、并登记台帐，不合格的材料坚决不允许使用；

（5）推行分部分项工程样板制度、每个分部分项工程大面积施工前必须通过监理单位、施工单位、建设单位组织的样板验收才能全面展开；

（6）过程中做好分部分项工程的验收控制，分项工程不合格，不允许下道工序开工；

（7）根据工程进度组织内部工程质量验评及工程联查，对好的工程给与奖励、对于差的工程给与处罚，通过评比调动施工单位的积极性。

2、成立质量通病专项治理工作小组，制定专项整治工作方案解决开裂、渗漏及室内标高、几何尺寸偏差等业主关心、投诉集中的几大老大难问题

三、做好安全文明施工管理

安全管理目标：控制轻伤、杜绝重伤及死亡事故 文明施工目标：市标化文明工地

项目开工前要求施工单位上报安全文明施工专项方案、每周组织对施工现场的检查，发现达不到要求的单体工程必须整改。每月组织对安全文明施工的检查，并对每个单体工程进行评比，对好的单体工程给与奖励对于达不到要求的单体工程给与处罚。

四、严把成本控制关

工程部配合审计部根据现场工程进度提前做好工程量预算，收集并记录每季度大综材料的市场及最新材料信息价，认真审核施工单位每月提供的工程量及造价审批工作，力求工程量预算的准确性；施工过程中对于现场签证和设计变更严格按照公司制度进行，对于不属于签证范围内的内容坚决不予签证确认。主要措施如下：

1、施工前对图纸进行认真审查，注重按设计实施的可靠度，减少因设计变更引起的工程成本增加；

2、加强合同管理力度，在合同拟定及审核过程中，尽可能考虑到施工方进行索赔的方方面面，在合同条款中予以明确，减少施工方索赔的可能性；

3、加大签证管理力度，能包干的尽量进行包干，不能包干的，及时记录施工方现场实际发生的用工量、材料用量等一手资料，为造价确定提供准确、完整的数据；

4、所有设计变更的实施需进行成本优化及比较后报公司审定后执行，在高压防护方案选择过程中，经多方案必选，采取高压电杆、钢绞线防护的方式，为公司节约数万元的成本且防范措施安全有效。

五、做好协调沟通工作

做好项目内部、各相关协作单位及政府职能部门的协调沟通工作，在维护公司利益及主管部门的理解与支持的前提下积极协助施工单位推进工作的进展，为施工生产的顺利开展营造有利的内外部环境。发现问题及时提醒施工单位及监理单位采取措施，确保项目建设目标的实现。

六、制度建设

2016年，项目部将建立以下几项管理制度，以加大对栋号、监理人员及成本管理的力度

1、天悦项目栋号月度考评评比办法；

通过评比考核，奖优罚劣，促进项目管理的持续提升

2、天悦项目监理人员采用绩效考核办法；

根据监理合同，工程部将监理费的10%作为现场监理人员的奖金，通过评比及奖金发放，充分调动监理人员积极性，发挥监理人员在天悦项目的监理职能，解决监理只签字不管事的问题，同时对不称职的人员予以淘汰

3、天悦项目设计变更管理办法、现场签证管理办法（重点解决成本控制问题）。

第四篇：房地产项目执行计划书

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概 要

1.整体策略

（简述公司的策略方向、项目策略目标，并分析项目策略与公司的策略是否一致）

2.预期目标

a.开发规模：占地 亩，总建筑面积 万平方米。

其中：一期占地 亩，总建筑面积 万平方米；

二期占地 亩，总建筑面积 万平方米。

b.开发周期：

c.启动资金及到位时间：

d.总销售额：

e.总成本：

f.税后利润：

g.一期销售率：

l 内部认购完成 %

l 第一次强销完成 %

l 第二次强售完成 %

h.质量目标：

i.品牌效果：

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第五篇：房地产项目投资计划书

************大厦

投资计划书

一、项目建设说明

**********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区内首座以“金融行业发展”为主体的商业住宅项目。“金融先行、商贸为主、地标品质”这三位一体的项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前,单层100余米、三层跨度近400米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。

二、项目选择地理位置概况

该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅1.5公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近106国道，距淮阳县汽车站仅1公里，项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县人民医院约1公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲娱乐、交通等配套设施齐全的重点核心区。

三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

1、市场需求状况

淮阳县人口为135万，城区人口20万，根据淮阳县2007年编制的《淮阳县城总体规划》，对县城2006---2020年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋势发展，并形成“一中、两副、两轴、三区”的城镇化发展空间形态。同时积极融入“周淮一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对接，积极融入“周淮一体化”。

通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅类的开发供给量约为75万㎡，市场去化率为70万㎡，市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展趋势。

2、开发策略定位

（1）、小区占地约5600㎡，总规划建筑面积约为16800㎡

（2）、建筑类型：门市及居住房

（3）、建筑风格为现代建筑风格，绿化率为30%，园林式景观

（4）、邀请淮阳最具雄厚资金的施工单位进行施工，同时做到安全化、规范化管理（5）、聘请知名物业公司，采用智能安防系统进行综合物业服务。

四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

1、建设规模

规划占地：4313平方米，建筑面积：16800平方米。住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。

2、小区规划、建筑风格

（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。

五、环境影响、风险分析及防范措施

1、环境影响

符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

2、风险分析

（1）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。

（2）、项目位于中心地带，（4）、周边公司入驻数量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。

（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。

（4）、加强对商业的招商引资及周边公司的调查，加速有关配套设施的建设。

六、建设成本、销售、税金、利润估算

1、建设成本估算：

（1）、土地成本：534.875元/㎡×16800㎡=8985900元，（2）、前期开发费用：450元/㎡×16800㎡=7560000元，（3）、主体工程费用：1200元/㎡×16800㎡=20160000元，（4）、安装工程费用：550元/㎡×16800㎡=9240000元，（5）、社区管网工程费用：61元/㎡×16800㎡=1024800元，（6）、园林环境费用：30元/㎡×16800㎡=504000元，（7）、配套设施费用：120元/㎡×16800㎡=2016000元，小计：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700（8）、财务费用：158元/㎡×16800㎡=2654400元（9）、开发间接费：90元/㎡×16800㎡=1512000元（10）、管理费用：120元/㎡×16800㎡=2016000元（11）、销售费用：40元/㎡×16800㎡=672000元 小计：2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元 总计：56345100元。

2、销售估算：

（1）、住宅：按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；（2）、商业：按7000元/㎡×8567㎡=59969000元；（3）、车库：按60000元/个×47=2820000元；（4）、总计：80605000元。

3、利润估算：

（1）、销售利润：80605000-56345100＝24259900元。（2）、税金：暂按下三项计： ①营业税及附加：5.6% 5.6%×80605000=4513880元。②所得税：25% 25%×（80605000*15%）=3022688元 ③土地增值税：5%

5%×80605000=4030250元

④土地使用税：10元/平方*4313*3＝129390元 ⑤不可预见费（3）、税后利润：

24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692元。

七、项目资金来源

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是公司自有资金，二是银行贷款，三是预售收入。

开发初期本项目开发商自有资金2500万元作为启动资金，用于支付土地款项以及前期各种费用，后期随着项目的进展，在办理第三个证件后，开始着手准备开发贷资料，拟需贷款1500万元，待项目进入可售阶段，以预售收入、房产抵押、按揭贷款等形势迅速回笼资金。

八、项目实施原则及建设周期

1、项目实施原则

（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。

（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。

（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。

2、建设周期

（1）、2013年10月20日-12月30日，地质勘察。

（2）、2014年1月4日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。（3）、2014年4月1日-5月15日审图、图纸交底。

（4）、2014年5月15日-2015年9月25 工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。

九、销售策划

1、销售宣传的重点区域：淮阳县全区

2、及时开展销售宣传，准备工作（2014年11月-2016年5月），12月1日开始正式销售宣传。

3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（2014年10月做完）。

4、多方位广告宣传

（1）、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。

（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。

十、项目立项结论

本项目位于淮阳县中心位置，且周边相应配套设施齐全，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林。公司将以优良的施工质量，科学的物业管理，把握好整个销售市场，其项目是可行的。