房地产项目管理培训大纲[五篇范文]

第一篇：房地产项目管理培训大纲

房地产项目管理培训大纲

房地产项目管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括投资（成本）、质量、进度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。项目管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好项目管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值。为了满足这种需求的变化，项目管理就不能局限于以往的做法，项目管理的范围也随之不断扩大，几乎渗透到房地产业务链的每一个环节，逐步体系化。系统全面的进行项目管理，来实现中小型住宅项目开发商的经济效益，对中小型住宅项目开发商的未来生存和发展具有深远的意义。

投资控制（成本控制）

长期以来,大多数房地产企业重视销售收入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本控制和扩大销售收入一样，也是房地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费,主要由开发成本、期间费用、税金三大块组成。

一、开发成本控制

房地产开发成本的控制贯穿于房地产开发的全过程,主要分为三个阶段:

1、开发前期的成本控制

（1）土地征用及拆迁补偿费控制。（2）前期工程费用控制。(3)建筑设计成本控制。

2、开发中期的成本控制（1）招标阶段的成本控制。（2）施工阶段成本控制

3、开发后期的成本控制（1）基础设施建设费控制。（2）公共配套设施建设费控制。

二、期间费用控制

1、管理费用控制

2、财务费用控制

3、销售费用控制

（1)销售流程的优化。（2）营销组织框架的构建。

（3）销售道具及物料的合理使用。（4）营销推广工作的开展。

三、税金的控制

四、结论

房地产成本控制是一项技术性专业性很强的工作,采取正确的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生产全过程,贯穿于投资项目决策、项目设计、招标投标和施工各个阶段。因此,要把目标成本层层分解到各个阶段,各个部门、甚至各项费用上进行综合控制。

进度控制

一、工程进度控制的概念

工程进度控制是指在项目的工程建设过程中实施经审核批准的工

程进度计划，采用适当的方法定期跟踪、检查工程实际进度状况，与计 划进度对照、比较找出两者之间的偏差，并对产生偏差的各种因素及影 响工程目标的程度进行分析与评估，并组织、指导、协调、施工方及相关 单位及时采取有效措施调整工程进度计划。在工程进度计划执行中不 断循环往复，直至按设定的工期目标项目竣工也既是按合同约定的工 期如期完成，或在保证工程质量和不增加工程造价的条件下提前完成。工程进度控制是工程项目建设中与质量和投资并列的三大管理目

标之一，其三者之间的关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，加快进度、缩短工期需要增加投资（在合理科学施工组织的前提下，投 资将不增加或少增加）。但提前竣工为开发商提前获取预期收益创造了 可能性。工程进度的加快有可能影响工程的质量，而对质量标准的严格 控制极有可能影响工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，虽严格 控制而不致返工，又会保证建设进度，也保证了工程质量标准及投资费 用的有效控制。

二、影响工程建设进度的原因

影响工程进度的原因有许多，根据多年从事建设监理经验，可以概

括为业主方、设计方、承包方、材料设备供应方及其他方方面的原因。现 分别阐述如下：

1、业主方的原因

资金投资不足,并不能及时到位;图纸未及时到位;提供的控制性坐

标点、高程点资料不准确或错误；临时供水、供电工程相关手续办理和 实施不及时，供应量不足；甲供之工程材料设备未及时到施工现场；应 确定事项未及时确定；施工过程中的局部方案调整；场地拆迁不彻底 等。

2、设计方的原因

未及时向业主提交满足进度计划的设计文件；现场施工与设计图

纸有矛盾需修改；现场发现配套专业设计与土建设计有矛盾；变更设计 较多。

3、施工方的原因

施工方项目经理部配置的管理人员不能满足施工需要，管理水平低、经验不足，致使工程组织混乱不能按预定进度计划完成；施工人员 资质、资格、经验、水平及人数不能满足施工需要；施工组织设计不合 理、施工进度计划不合理、采用施工方案不得当；施工工序安排不合理，不能解决工序之间在时间上的先后和搭接问题，以达到保证质量，充分 利用空间、争取时间，实现合理安排工期的目的；施工用机械设备配置 不合理不能满足施工需要；总包方与分包方、材料供应商及其它协作单 位关系不协调；资金调用失控，出现资金短缺现象。

4、材料设备供应方的原因

原材料、配套零部件供应不能满足生产需要；生产设备维护、使用 不当出现故障无法正常生产；运输方式及运力不能满足需要；生产产品 的型号、参数、数量错误或与样品不符、与合同不符；生产产品的质量不合格。

5、其他方的原因

与工程有关的市政、规划、消防、电力、自来水公司、电信等部门没 有及时协调而影响等。

三、加强工程建设进度控制的措施

1、做好施工前的准备工作

做好施工前的准备工作，是搞好工程建设进度控制工作的最基本 的条件。工程建设的业主方做好了施工现场的“四通“”一平”、施工图纸 审查、施工方及监理方的确定、与开工相关手续的办理，为工程建设进 度控制奠定了坚实的基础。

2、设计方的服务必须到位

工程施工过程中设计变更是难免的。但设计变更的及时性，设计方 的服务必须到位。业主方可通过合同约定进行制约，以保证工程的顺利 进展，减少不必要的工期损失。

3、重点控制施工方的进度计划的实现

进度计划是在工程项目实施前围绕如何实现进度目标所作的统筹 安排。进度计划既是进度目标的分解和落实，也是进度动态控制的依 据，因此，进度计划合理与否直接关系到进度能否得到有效控制。应主 要控制如下方面：

进度计划是否满足合同及业主主要时间节点的要求。施工方的进 度计划首先必须满足合同工期的要求，同时还必须符合业主控制性进 度计划中一些关键时间节点的要求。

进度计划是否与施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工艺、施工机械以及施工组织方式直接影响进度计划安排，因 此在审查施工进度计划时必须检查施工进度计划是否与施工方案一 致。

资源计划能否保证进度计划的需要。在报审进度计划时，要求承包

商提供各工种劳动力、施工机具、材料（尤其是周转材料）主要资源计划 作为附件，资源计划是否与进度计划相符，来评价进度计划的可实施 性，如资源计划不能满足进度计划的要求，应要求施工方调整资源计划 或进度计划，进度计划一旦被批准，资源计划也作为进度控制的依据。进度保证措施是否合理。进度计划一旦被批准，进度保证措施也将作为 进度控制的依据。如果在施工过程中施工方没有采取这些措施而导致 工期延期，一般业主方委托的监理工程师不能同意工期延期申请。

4、委托信誉高、产品质量好的材料商

信誉高、产品质量好的材料商能够按照合同约定，保质按期把材料 或设备运到施工现场，是工程建设进度控制的保障。

5、做好各部门之间的协调工作

每个部门都有可能影响到工程进展，造成工期损失。协调好各部门 的关系可使工程建设进度控制处于动态控制之中。

质量控制

工程质量不仅直接影响建筑企业竞争力，而且事关公共利益和社会稳定安全.影响质量控制的因素主要有

“人员、材料、机械、方法和环境”等五方面。因此，对这五方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。人员因素

人员因素主要指领导者的素质，操作人员的理 论、技术水平、生理缺陷、粗心大意、违纪违章 等。施工时首先要考虑到对人员因素的控制，因为 人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参 加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务 人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。

首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立 五大观念即质量第一的观念、预控为主的观念、为

用户服务的观念、用数据说话的观念以及社会效 益、企业效益（质量、成本、工期相结合）综合效 益观念；其次，是人员素质，领导层、技术人员素 质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目标 管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力;管

理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作 人员应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念;服务人 员应做好技术和生活服务，以出色的工作质量，间 接地保证工程质量。提高人员素质，可以依靠质量 教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训 和优选，进行岗位技术练兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基 础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符 合标准

。所以加强材料的质量控制，是提高工程质 量的重要保证

。影响材料质量的因素主要是材料的

物理性能、化学性能等。材料控制的要点有:优选

采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识，忠于事业的人担任该项

工作；掌握材料信息，优选供货厂家;合理组织材 料供应，确保正常施工;加强材料的检查验收，严

把质量关;抓好材料的现场管理，并做好合理使用;搞好材料的试验、检验工作，严格执行二检制度。4 方法因素 施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取 的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施

工组织设计等。施工方案正确与否，直接影响工程 质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不 周而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定 和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分 析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工 艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。5 机械设备

施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结 构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等，合理 选择机械类型和性能参数，合理使用机械设备，正 确操作。

操作人员必须认真执行各项规章制度，严

格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保 养、管理。6 环境因素

影响工程质量的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特 点，如气象条件，温度、湿度、大风、暴雨、酷

暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是 后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一 分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具 体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措 施严加控制。

此外，冬雨期、炎热季节、风季施工时，还应

针对工程的特点，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作业等，拟定季节性保证施工质量 的有效措施，以免工程质量受到冻害、干裂、冲刷 等危害。同时，要不断改善施工现场环境，尽可能减少施工所产生的危害对环境的污染，健全施工现

场管理制度，实行文明施工。结语

必须建立严密的质量保证体系和质量责任制，各分部、分项工程均要全面实行到位管理。施工队

伍要根据自身情况和工程特点及质量通病，确定质 量目标和攻关内容，制定具体的质量保证计划和攻 关措施，明确实施内容、方法和效果。在实施质量

计划和攻关措施中，加强质量检查，其结果要定量分析，得出结论、经验，并转化成今后保证质量的 “标准”和“制度”，形成新的质保措施;发现的问 题则作为以后质量管理的预控目标。通过以上建立

考核制度，注重质量控制因素，严格抓好质量控制 环节，不断改进和提高施工技术和工艺水平，达到 确保工程质量的目的。

安全管理

没有安全就没有生产，项目经理(管理)部应把“安全第一”的思想贯穿工程建设始终。在每次的工地例会上，我们都应明确地提醒施工单位文明、安全施工，强调安全第一的重要性。我们可以具体从以下几个方面来要求施工单位：（1）各项防范措施要到位，做到安全警钟常鸣。如：施工现场要有显眼的标示牌、对危险区要进行围栏和人员守护，进现场必须带安全帽(无论是施工人员、监理人员、项目管理部人员还是参观检查人员)。（2）要准备好各种预案，一旦发生事故，要确保施工人员的人身安全。（3）要落实到人，安全工作人人有责。另外，项目管理人员应亲自到施工现场检查落实，发现问题，责成有关部门立即整改。1.施工建设安全的概念

“安全生产，质量第一”这样的标语几乎在每一个建筑施工场

地都能看到，那么什么是施工建设安全？从这句标语上我们可以清晰 的看到施工建设安全的两个重要的方面：保证建筑从业人员的人身安 全，和保证建筑的安全，其中人身安全的标准是0几率的重大伤亡事 故，轻伤几率低于百分之二或更低；建筑安全直接的联系是工程结构 的完整。其实施工建设安全除了这两个重要的方面以外，还有两个方 面：财产的安全和环境的安全。2.施工建设安全的意义

2.1 施工建设安全，有利于消除从业人员的顾虑、调动其积极性 上一世纪，国内的工民建处于初步阶段，从业人员受教育程度 低，安全意识淡薄，管理上也不是够重视，不该发生的重大事故频 发，伤亡事件的背后给从业人员的家庭造成了惨重的打击，同时也大 大削减了其他施工人员的积极性，一度出现施工者改行进厂的现象。保证施工建设安全，犹如保护伞一直保护着施工人员，让从业人员切 实感受到自己的生命被重视，消除其后顾之忧，更能激发其施工时的 积极性，提高整个工程项目的施工效率。2.2 施工建设安全，促进建设事业和谐发展

大量的事实证明，重大伤害事故或建筑安全事故的发生严重阻滞 了工程建筑的顺利实施，在社会上带来极其不好的负面影响。保证施 工建设安全，保证人身安全和建筑资源安全，提供完整性和优质性的 工程，能促进我国经济和谐发展，符合建设和谐社会的基本要求，对 建筑事业的发展也有一定的推动作用。3.目前施工建设安全管理面临的问题 3.1 监管欠到位

（1）国家制订了比较详细的安全管理方面的文件，不过一些建

设行政主管部门有的是因为意识上松懈的问题，有的是因为经费上的 问题，没有加强这些方面的行动，相应措施不到位，管理上有漏洞。（2）在权力上，管理权和处罚权是分离的，这直接削弱了施工 建设安全管理的工作力度和效度。3.2 相关法律法规及标准执行力度不强

施工建设安全管理工作是一项繁琐的系统管理工程，管理上务必 做到有法必依、执法必严、违法必究。国家在这项工程上出台的法律 法规比较细且全面，对建筑工程各方的权利和义务做了相应的规定，但仍有施工单位对违规行为抱有侥幸心理，由于某些特定的关系和原 因，行业管理部门对其违法行为执法不严，严重制约了施工建设安全 的管理，成为当前安全管理上的主要矛盾。3.3 现场各方在安全制度执行时不协调

（1）施工企业在管理的思想上不够重视，在安全检查制度和教 育制度上不健全，执行上也不能不折不扣的开展。（2）目前，施工企业在劳务工的使用上大多是没有组织的散

工、农民工，这些从业人员缺乏最为基本的安全意识，据统计70%的 建筑施工事故都是由于违章指挥、违章作业和违反劳动纪律所导致 的。

3.4 岗前培训流于形式

安全教育和岗前培训是提高施工从业人员安全意识，有效减少安

全事故的重要手段，不过目前的施工单位在这一方面做的不够，加上民 工的流动性大，有时一个工人同时在几个工地，管理和培训难以落实 3.5 现场安全隐患的整改不及时

安全隐患来自于人和物两方面，安全隐患极容易导致安全事故，安全隐患大多是由于安全员工作责任心不强导致的，对人的不安全行 为缺乏有效地控制，没有严格的巡查纠错，安全流于口头上的强调，没有真正落实到工作中去，管理人员上的不重视和管理上到的不到位 必然留下安全隐患，造成事故的发生。施工建设安全管理措施探析

4.1 加大经费投入，落实安全施工条件

监督施工单位加大安全措施专项经费的投入，并创设监管条件确 保安全费用被用于施工安全防护用具及设施的采购更新上，真正地落 实好安全施工条件。4.2 建立并完善管理机制

对于现场建筑施工，施工企业是负责安全生产的主体，没有规矩 不成方圆，施工现场安全管理应建立企业法人、项目经理、班组长和 操作人员“四位一体”的安全管理机制。

作为企业的法人应当安全管理的宏观宏观层面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的规章制度，对安全基础建设抓好、抓牢，安 全上的经费投入要到位；作为项目安全生产管理第一责任者的项目经 理，应将强化组织的安全建设摆在首位，要行之有效地完成现场安 全管理的分工，将各级管理人员的岗位职责落到实处；作为企业安全 生产的前沿指挥者的班组长，对本班组的安全生产有着直接的责任，严格按照安全标准和流程安排工作，在任务实施的过程中与作业人员 做好安全技术交底工作，将工前教育、工中检查、工后讲解的“三工 制”落到实处；操作人员整个流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一环，要帮助其牢固地树立“安全第一”的生产施工理念，杜绝违 章操作、野蛮施工，另外，在施工过程中一旦发现隐患必须及时上 报，防患于未然。4.3 加强上岗安全教育

目前，施工企业在劳务工的使用上大多是没有组织的散工、农

民工，这些从业人员文化程度一般较低，甚至还有文盲，对工程建设 的认识少，实践经验少，缺乏最为基本的安全意识，必须按照《建筑 工程安全生产管理条例》做好培训和教育工作，特别像架子工、电焊 工、塔吊司机、高空作业人员等特种作业人员必须严格配需和教育，待其取得从业资格证方可上岗。4.4 关键部位重点管理

虽然安全意识和措施的加强，物方面的隐患有所消除，但还是不 能掉以轻心，对于容易造成危险的关键部位如重大危险源、塔吊、卷 扬机、搅拌机、大型钢模板拆、装、建筑物外围防护、外架、挑架施 工用电、基坑开挖与支护等等应重点监控。5.结语

施工企业安全生产管理是一个系统的动态管理过程，要在实践中 不断地发现问题，并提出改进措施，促使施工管理走上制度化、规范 化和科学化的发展轨道。

第二篇：项目管理大纲

项目管理大纲

一、项目管理难点及特点分析；

工程项目的管理，是一个复杂、艰巨的系统工程，涉及进度、质量、投资、合同、人员、风险、图纸文档等多方面的工作，众多的参与部门和单位如设计、监理、施工、设备、物资、运营等，使沟通和协调的工作困难，大量的信息需要有效的管理。

项目管理难点：

1．沟通：从一般意义上讲，业主对工程项目最关心的是进度、投资、质量和合同，其实，最首要的是信息的沟通问题。由于工程管理涉及的单位和部门众多，传统的方法如开会、发文等方式，信息传递的效率很低，应该说大部分的问题，首先出在沟通方面。

2．数据：工程项目的有关进度、投资、质量、合同等数据，量大而且不停地在变化，业主往往感觉难于把握，能够随时掌握动态的数据并进行汇总，更显得十分困难。

3．文档：工程的图纸、文件、资料等文档，量大而且一般以纸面的形式保存，查找和保存起来非常困难。往往随着工程的进展，很多宝贵的资料就不知丢到了哪里，后人要做大量的重复工作，资源的浪费十分严重。

工程项目管理具有以下特点：

1．项目管理是复杂的任务（1）建设工程项目时间跨度长、外界影响因素多，受到投资、时间、质量等多种约束条件的严格限制，并且由多个阶段和部分有机组合而成，其中任何一个阶段或部分出问题，就会影响到整个项目目标的实现，增加项目管理的不确定因素。（2）项目管理需要各方面的人员临时组织成一个团队，要求全体人员能够综合运用包括专业技术、经济、法律等多种学科知识，步调一致地进行工作，随时解决工程实际中发生的问题。

2．项目管理具有创造性 建设项目具有一次性的特点。项目管理者在项目决策和实施过程中，必须从实际出发，结合项目的具体情况，因地制宜地处理和解决工程项目实际问题。因此，项目管理就是将前人总结的建设知识和经验，创造性地运用于工程管理实践...二、项目前期管理（报建、设计及招投标管理等）；

工程前期包括下列项目管理工作的内容：

1项目管理方案编制流程策划意见 设计管理---图纸专业审查意见及针对性策划意见 项目分包方案及相关文件的编制及实施（包括分包方案、界面划分、分包招投标、分包合同起草、确定施工单位）项目采购方案及相关文件的编制及实施（包括材料内购及外购的分类、材料订购合同起草、确定材料供应单位）资金使用计划 现场管理方案制定（包括现场管理制度、经济变更技术变更办理流程、材料申请采购及领用流程、付款申请流程、现场进度及质量检查验收流程）

8资料整理及申报流程及制度 项目管理的核心任务是对项目的方案、技术、经济、管理、组织和合同等各方面提出合理可行的措施和建议，为项目目标的实现进行有效的控制。通过论证，数据说话，用最先进的科学技术，达到经济上投入最少、使用功能上最优、运行成本最低、利益最大化，并且通过严密、专业的工程项目管理，使得工程项目在最短的建设工期内保质保量竣工，投入使用。

三、项目管理工作的各个环节的投资控制措施；

（一）投资控制目标：投资控制有力，工程建设各阶段费用支出有计划，有控制。对文化馆改建的需求做深入的研究，以最优化的方案达到最好的效果。

（二）投资控制措施：

1、前期决策阶段投资控制：

（1）决策阶段对项目建设作出科学的判断，在满足文化馆全部功能需求的基础上优选出最优投资方案，有效的控制投资。

（2）深入调研，详细了解文化馆改扩建涉及到的全部内容，合理确定建设规模，做好建设方案必选和投资估算。

（3）在初步设计阶段，根据项目的建设标准和投资控制目标和扩初设计文件，对照扩初图纸认真校核概算的工程量和进行价格分析，对设计概算进行评审，提交评审报告（包括：测算分析、差异分析明细表和投资分配明细表），对投资控制目标提出合理化的调整建议。

2、设计阶段投资控制：

（1）首先实行设计招标，进行限额设计。在满足改建需求的条件下考虑经济因素，选择优秀的设计单位、经济合理的设计方案，有效的控制工程造价。

（2）精心拟定设计合同，设计合同应一次性全部满足本次改扩建的要求，避免设计变更频繁造成的工程造价增加。

（3）设计费的支付和工程结算联系起来，预留一定比例的质保金，根据工程结算造价，核对限额设计施工合同预算造价，对超额设计部分根据设计合同对设计单位作出处罚。在工程结算不超出限额设计施工图预算的情况下（业主提出的变更增加造价除外）才给予支付设计质保金。

3、招投标及施工阶段投资控制：（1）做好招投标工作，加强合同管理。公开招标，选择优质招标代理机构，签订招标代理合同的同时，明确招标代理责任的延续性，对编制招标文件及工程量清单的缺陷负责。预留一定比例招标代理费待工程结算不需要招标代理承担造价责任才给予支付。，于参与投标的单位应要求其具有丰富的改扩建经验。

（2）做好工程变更管理。凡事工程变更资料，都应该有甲方代表、施工方代表和监理单位的签字或盖章，涉及到涉及上变更的需要涉及单位盖章和有关设计人员的签字才能生效。做到一次一签证，一事一签证，签证要有依据，不得随意签证，送审后不能签证。

（3）严格控制现场计量程序和方法。将计量与支付程序相对分开，由不同的部门与人员分别办理，并由承包人、监理和代建人三方签字后生效。

4、竣工结算阶段的投资控制：

（1）积极配合办理竣工决算，提供必要的、详细的工程资料。做好监督、审查工作，避免工程量的重复计算。做到每一笔工程费用有据可查，竣工绝酸奶报告的可信、可靠。

（2）严格审核各合同段的工程费用、计日工费用、奖惩金额、索赔费用、保险理赔费用、材料款等，完成交工结算支付审查报告。

（3）对于未按照图纸要求完成的工程量、未按照规定执行的工程变更一律核减费用。

（4）对于合同条款明确包含的费用，属于风险费包含的费用，未按照合同款履行的费用一律核减费用。

（5）对遗留问题进行评估，阐明遗留问题产生的原因与合同责任分析，建议解决方案及费用估算。

四、项目管理工作的各个环节的质量、安全控制措施；

质量控制措施：

（一）质量目标：代建服务完全实现建设方对于本工程项目的功能需求和质量要求；工程施工达到设计及国家相关质量要求，并最终一次性100%验收合格。

（二）质量保证措施

为保证本工程项目的质量目标，我司将落实并实施以下的措施，以措施、以行动保证工程质量目标的实现。

1、组织保证

（1）保证管理人员到位，各司其职，落实施工质量责任制度。

（2）明确质量控制相关部门和人员的分工和管理职能分工，责任落实到人。

（3）选择符合质量各个工作阶段的管理人员和技术人员，加强质量管理和质量控制的力量。

（4）组织勘察、设计、施工、监理等项目参与单位建立严格的质量保证体系，并督促落实各环节质量控制要求。

技术保证

（1）我方将严格执行国家、建设部颁发的、与本工程项目有关的法规、规程、规范、标准、规定及其合同、设计文件和产品技术文件上的质量要求，在技术规范上保证工程质量。

（2）按照国务院《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律、法规、规章的规定，严格执行各环节质量控制要求，并分别对其勘察、设计、施工、监理质量及安全生产负责。

3、工程项目分步质量控制措施（1）设计准备阶段质量保证

对本工程项目的技术、经济、社会、环境、效益等方面做详细调查研究、技术经济分析，确定最佳建设方案。充分反映甲方的意愿，确立工程项目后续阶段的质量要求和质量目标。

（2）勘察和设计阶段质量保证：

① 严格把关勘察和设计业务承包单位的工作，确保勘察、设计的合理性和严密性。促使勘察工作高标准、无纰漏的完成。

② 确定项目质量的要求和标准，编制详细的设计要求文件，作为方案设计优化任务书的一部分。

③ 审核各设计阶段的图纸、技术说明和计算书等设计文件是否符合国家有关设计规范、有关设计质量要求和标准，并根据需要提出修改意见，确保设计质量获得市区有关部门审查通过。

（3）招标阶段质量保证：

① 严格审查招标代理机构资格，选取最适合招标代理机构。

② 对招标代理机构的工作进行全程监督，保证招标过程的合法性和公正性。

③ 与招标代理机构制定详细的招标过程质量保证。（4）施工过程质量保证

① 审核承包商质量保证体系，在施工过程中通过监理单位严格执行项目的质量目标和相应的保证文件。

② 编制施工组织设计，对施工的各项活动做全面的构思和安排。

③ 组织技术交底，避免发生技术错误或操作错误。

④ 控制物资采购。采购前按照先评价后选择的原则，由熟悉物资技术标准和管理要求的人员，对拟供方做出综合评价，再选择合适的供方。

⑤ 严格选择分包单位，对分包单位进行资格文件审查，考察已完工程和施工工程质量，对分包单位做出综合评价，决定是否可作为合作伙伴。

⑥ 严格进行材料、构配件实验和施工实验，严禁将未经检验和实验或检验和实验不合格的材料、构配件、半成品等投入使用和安装。

⑦ 实施工序质量监控,设置工序质量控制点，严格遵守工艺规程。

⑧ 组织工程质量检验。

⑨ 重视设计变更管理，接到设计变更要求，立即组织建设、设计、监理和施工单位进行审查，并由设计单位负责修改。

（5）竣工验收阶段质量保证：

① 做好工程竣工阶段的质量保证，坚持竣工标准，凡达不到竣工标准的工程，不予竣工验收。

② 做好竣工预检，组织项目部的人进行预检工作，对缺漏或不符合要求的部位和项目，确定整改措施，制定专人负责整改。

③ 做好工程竣工验收资料和档案的整理，对技术资料进行整理、编目、建档，移交建设方。

安全控制措施：

（一）建立和健全安全管理监督体系

1、项目设安全管理岗位（质安部），其专职安全员独立行使安全监督权，并接受公司安全监督部/二级机构安全管理部门的业务指导和监督。

2、各专业工长和劳务管理人员为兼职安全员，配合质安部对分项工程安全施工进行检查监督。

3、机械设备和电气技术主要管理人员为兼职安全员，协助质安部保障临时用电和机械设备的正常安全使用。

（二）完善和落实各项管理制度和安全技术措施

1、制定并落实各项安全管理制度（1）安全生产责任制（2）班前安全活动制度

（3）宿舍管理制度

（4）消防管理制度（5）明火管理制度

2、针对工程特点制定并实施以下安全技术措施（1）施工现场安全防护计划

（2）分部分项工程安全技术交底

（3）临时用电施工组织设计等专项技术方案

3、加强安全教育，强化安全意识

（1）运用安全标志（牌），板报、标语，安全会等多种形式，不断增强广大职工的安全意识。

（2）加强教育和培训，保证特种作业人员的持证上岗。3.3、督促劳务管理人员对民工的安全教育和培训。

五、确保工程建设工期的措施

（一）工期保证目标：按计划工期完成并竣工交验，确保项目在合同规定内完成。

（二）工期保证措施 组织措施：

（1）建立进度控制目标体系，明确项目管理人员的分工、职能和任务。由符合进度控制岗位资格的专人负责进度控制工作。

（2）确立规范的工作模式、操作程序和业务制度。（3）建立项目进度报告制度及进度信息沟通网络。

（4）定时组织建设、施工和监理参加每日、每周、每月的例会，审查进度完成情况。保证每个进度节点的按时完成。

2、管理措施：

（1）采用工程网络计划方法进行进度计划的编制和实施控制。

（2）选择合理的合同结构，以避免过多的合同交界面影响工程的进展。（3）分析影响工程进度的风险，并在分析的基础桑采取风险管理措施，以减少进度失控的风险。

（4）利用信息技术辅助进度控制。

3、技术措施：

（1）根据工程设计图纸和技术规范，编制进度控制工作细则，指导项目管理人员实施进度控制

（2）审查承包商提交的进度计划，并监督其按照计划完成工作量。（3）掌握项目各阶段的实际情况，随时调整进度计划。（4）选择先进可靠、技术成熟的施工方法。

4、经济措施：

（1）及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。（2）对应急赶工给予优厚的赶工费（3）对工期提前给予奖励。

（4）对工期延误收取误期损失赔偿金。

5、合同措施：

（1）对工程实行分段设计、分段发包和分段施工。

（2）严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，项目管理人员要严格审查后再补入合同文件之中。

六、确保工程建设的合同管理措施以及流程图；

1、重视设计阶段的合同管理，为项目管理打下良好基础

主要工作包括：首先，委托设计公司进行工程设计，包括有关的勘测及专题研究工作；对设计公司提出的设计方案进行审查、选择和确定。其次，确定工程建设管理模式，编制施工招标文件；确定项目施工期的施工管理方式，招标选定监理工程师，组建业主现场项目组织机构。然后，招标选定施工总承包商、施工承包商；明确工程设备、材料供应方式，业主采购范围。还有，签订进口设备采购代理合同；长周期、关键重要设备采购计划的审批和执行，等等。

2、按施工合同规定行使权力 在施工合同履行管理中，业主主要行使进度控制权、质量验收权和工程量确认权。

进度控制权。工程进度控制总目标，就是使建设工程按合同规定的竣工日期如期竣工，投入使用。为了实现工期目标，首先按施工合同规定，要求承包人在工程开工前提出施工总进度计划及分月、分周、分段的滚动计划，并加以审核、批准；然后在合同履行期间，按照滚动计划，进行实际检查。对影响进度计划的因素要进行分析区别对待，属于业主的原因，应及时主动解决；属于承包人的，应通过监理工程师督促其迅速解决。

质量验收权。工程质量控制总目标，是使建设工程质量达到合同规定的质量等级要求。为了实现这一目的，业主必须要求监理工程师对工程使用材料、设备、半成品及构件的质量进行验收；按合同规定的规范、规程，监督检验施工质量，执行第三方质量检测检验活动，包括按合同规定程序，验收隐蔽工程和需要中间验收的工程质量。业主在收到承包人提供完整的工程竣工资料和竣工验收报告后，应按合同规定的程序，组织工程验收。验收合格后，签署竣工验收证明；验收不合格，向承包人提出修改意见，由承包人修改后，再组织验收。有保修期的施工合同，在工程竣工验收后，保修期内，业主还要进行施工合同保修条款的履行管理。

工程量确认权。按合同约定的结算方式，承包人或按月或分段提交已完工程量报告，首先由监理工程师对承包商实际完成的工程量依据合同约定的工程量计算规则、施工图纸、质量合格证书和支付条款进行工程量计量，然后业主应按合同约定的程序、确认工程量，作为拨付工程进度款的依据。

3、严格按照施工合同规定，履行应尽的义务

施工合同内规定应由业主负责的工作，是使合同最终实现的基础，如施工图纸、材料与设备等，都是为承包人开工、施工创造的先决条件。业主必须严格按照施工合同规定的时间和有关要求履行应尽的义务，才能有权要求承包方履行合同。

工程竣工结算是施工合同履行的重要步骤，也是施工合同履行管理的最后阶段。在工程办理完竣工验收手续后，业主应按有关部门规定的工程价款结算办法和施工合同内规定的结算程序办理工程价款结算拨付手续。工程竣工结算和拨款完毕后，施工合同即履行完毕，终结双方的权利和关系。有保修的施工合同，在合同规定的保修期内，业主与承包人之间在保修条款内仍存在权利和义务关系。

4、合同价款管理

合同价款应依据中标通知书中的中标价格和非招标工程的预算书确定。合同价款一般有固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同三种方式。业主在签定施工合同时，应根据工程特点、规模、工期、施工难易程度来确定合同形式。施工工期短(一年左右时间)的简单项目适宜固定总价合同(也称闭口合同)。施工工期长，复杂项目适宜单价合同(也称开口合同)。比较常见的是中标价加变更签认。无论采用哪种形式的施工合同，合同中都应明确工程价款是否调整、调整依据、调整方式、结算方式以及有关合同价款争议的解决方法，以减少投资控制的纠纷及隐患。在执行合同过程中，业主应注意按合同办事，按程序办事。该监理工程师管的事情，全权委托，决不插手。切忌自以为是，杜绝随意变更。工程确实需要变更之处，一定有文字记录，涉及到工程质量标准及其它实质性变更，一定经设计院同意。任何变更，都应及时计量、及时签认。由变更引起的价格调整，应及时确认调整价格，避免事后纠缠不清。事实证明，在施工过程中及时做好中间结算，可大大减少竣工结算的工作量，收到事半功倍的效果。

图一：合同管理流程图

七、确保工程建设中信息管理措施；

建设工程信息管理可以分三个阶段：一是建设工程信息资源的采集阶段，对信息进行记录和收集，目的为收集有价值的工程信息资源;二是信息资源的加工阶段，对所收集的信息进行整理、分类、存储和检索，目的是形成可供利用的工程信息资源；三是信息资源的开发利用阶段，就是对已经整理的信息资源进行分析、传递、评价、利用，充分实现工程信息资源的价值，达到信息管理的目标。(一)工程信息资源的采集

在工程项目的建设过程中，信息按来源可分为项目外部信息和项目内部信息。项目外部信息主要包括工程所在地的法律法规、政策、社会治安状况、自然环境、以及同类工程的相关信息，如新技术、新工艺等方面。项目内部信息主要来自业主批准或下发的管理文件、指令及设计文件；在建设过程中业主对各种有关进度、质量、造价、合同等方面的意见和看法。

承包人方面的信息包括：承包单位人员、设备、水、电、气等能源的动态信息；施工期气象的中长期趋势及同期历史数据，每天不同时段的动态信息；工程用原材料、半成品、成品、构配件等工程物资的进场、验收、使用等信息；项目经理部管理程序，质量、进度的控制措施，事故处理制度，施工组织设计及技术方案执行的情况，工序间交接制度，工地文明施工及安全措施等；施工合同执行情况，以及施工中国家和地方规范、规程、标准的应用；施工中发生的工程原始数据；工程索赔相关信息等。监理形成的信息主要有：监理大纲，监理规划，监理细则，会议纪要，巡视记录，旁站记录，监理工程师的口头和书面指令，计量支付台账，原材料及构配件的抽样平行检测记录及台账，工序、分项、单位工程验收记录等。(二)工程信息的加工

建设工程信息的整理主要是把采集到的信息进行鉴别、选择、核对、合并、排序、更新、计算、汇总，从而生成不同形式的数据和报表，以提供给不同需要的各层次管理人员使用。信息整理是按照一定的科学规则和方法，通过对信息的外在特征和内容特征的描述和序化，实现无序信息向有序信息的转化。在进行信息整理时，首先要从甄别信息开始，一种信息是自己收集的，可靠度较高；而对承包人提供的信息就要从信息采集是否规范、采集手段是否可靠等方面考虑，进行选择、核对以及必要的汇总，对动态的数据及时更新。

其次对信息进行筛选，随着工程建设项目规模的日益大型化，信息量也日渐增多，在不同阶段，不同工程时期，决策者关注的信息内容都不同，如何从中筛选出准确的信息至关重要，按照筛选工作的原则：保障再现性、遵循依存关系、追求经济性，从组织、管理、技术、政策法规四个维度在工程信息资源中筛选出核心信息，使工程项目管理者能够抓住重点信息。筛选解决了信息分类的部分，按建设工程的目标可将信息划分为：投资管理信息、质量管理信息、进度管理信息、合同管理信息。将各种信息按一定的原则和方法进行分类，并建立起一定的分类系统和排列顺序，以便管理和使用信息。对信息进行分类处理后，要建立信息数据的检索并存储。随着计算机应用技术的广泛使用，选择适当的数据库软件对信息进行存储，如foxpro、access和excel等，信息检索与信息存储是不可分割的，信息检索是通过信息存储体系来实现的。(三)工程信息的开发利用

1、传递。对信息进行分类加工后，要及时以规定形式提供给需要使用数据和信息的部门，保证其在第一时间方便地得到所需要的一切信息，并确保不向非相关人员提供任何信息和数据。

2、分析。投资信息的分析是通过分析合同价组成，按照投资目标体系，结合已完工程量、付款申请表及工程量变化表和费用索赔表，对投资信息进行分析。质量信息的分析是按照质量控制流程、制度、方法，对质量抽样检查的数据进行质量控制的风险分析，对质量事故的原因进行分析并形成报告，以便更好地进行质量监理。进度信息的分析是将项目实施情况和计划值或合同目标进行比较，找出差异，对结果进行分析，找出产生差异的原因并在后期工作中加以改进，使项目目标得以切实实现。合同信息分析是合同是一个项目的主灵魂，根据对合同的分析，了解责任方的权利和义务，并对合同变更、执行以及合同索赔进行动态跟踪，以便更好地指导项目建设。

3、评价。投资评价是审查其是否符合投资的目的，是否偏离投资目标；质量评价是审查是否符合相关政策及规范标准，质量控制是否到位以及对后续质量控制的借鉴；进度评价是审查是否严格按施工总计划进行，及实际偏离计划的差异对总计划的影响；合同评价是审查是否严格按合同相关条款执行，以及合同变更对工程的影响。

4、利用。信息是管理决策的依据，管理决策是否及时准确，主要影响因素之一就是信息提供得是否及时和信息是否充足和可靠。如只有业主得到监理工程师提供的关于承包人按合同要求完成了某一分项或者单位工程的施工信息后，才能做出支付款项的决定。信息还是协调参建各方关系的媒介，是协调各参建单位的关系，信息起着至关重要的作用。只有掌握足够、可靠的信息，才能借助于信息的媒介作用，协调好建设各方的关系，从而更好的促进工程建设。(四)对目前信息管理的建议

目前我国的工程建设日新月异，建设水平和规模有了大幅度的提高，然而信息管理相对滞后。为提高工程信息管理水平，笔者认为应该在以下方面入手：

1、建立先进的工程信息管理模式。充分借鉴国内外先进的管理模式，结合国内实际情况，建立一套行之有效的工程信息管理模式。

2、充分利用计算机进行管理。以行业主管部门为主导，建立相对应的数据库，统一行业资料格式和计算机接口，充分利用计算机的优势，形成全国统一的计算机管理模式。

3、培养工程信息管理人员。不仅要培养出专业工程信息管理人员，同时对参与工程建设的管理、技术人员都要进行相关的培训。

4、建立工程信息管理的规章制度。规定相关人员的信息管理职责，并形成对应的管理网络。最关键的是，从行业主管部门到承包人，要对工程信息管理充分重视，解决目前工程信息管理较为传统的模式向先进管理模式的转化，提高管理水平。

八、确保工程建设采取的沟通协调管理措施；

现代项目中参加单位非常多，形成了复杂的项目组织，各单位有不同的任务、目标和利益，他们都企图指导、干预项目实施过程。项目中组织利益的冲突比企业中各部门的利益更为激烈和不可调和，而项目管理者必须使各方而协调一致、齐心协力地工作，这就显示出项目管理中沟通与协调的重要性。

沟通是组织协调的手段，是解决组织成员间障碍的基本方法。协调的程度和效果常依赖于各项目参加者之间沟通的程度。实际工作中，主要存在的沟通障碍包括语言障碍、知识水平的限制、知觉的选择性、心理因素的影响、沟通渠道的选择、组织结构的影响、信息量过大七种障碍。

（一）克服上述障碍，管理过程中要采用提高沟通效率的技巧与建议：

1、澄清概念。项目经理在沟通前要有系统地思考，分析和明确沟通信息，并充分考虑接收者及可能受到该项沟通影响的所有人。

2、进行必要的信息交流。现代社会变化迅速项目经理只有从大量的信息中进行选择，把有用的和工作密切相关的信息传递出去，才能收到应有的效果。

3、确定沟通的目的与目标，进而确定沟通的内容。

4、沟通时要考虑一切环境，包括沟通的的背景、社会环境、人的环境以及过去沟通的情况。

5、计划沟通内容时，应尽可能取得他人意见，与他人商议，获得更深入的看法及获得他人的支持。

6、用语言或非语言准确表达自己的想法。

7、在信息沟通后必须设法取得反馈，以弄清下属是否愿意遵循，是否采取了相应的行动等。

8、项目经理要言行一致，以自己的行动支持自己的想法与说法，而且更有效的沟通是行重于言。

9、做一个“好听众”，在听取他人的陈述时要专心，明确对方说些什么。

（二）工程项目管理中，应该着重做好以下各项沟通与协调工作：

1.内部人际关系的协调。项目经理部是项目组织的领导核心。通常，项目经理不直接控制资源和具体工作，而是由项目经理部中的职能人员具体实施控制，这就使得项目经理和职能人员之间以及各职能人员之间存在界限和协调。项目经理的协调上作包括：

（1）项目经理与技术专家的沟通。技术专家往往对基层的具体施上了解较少，只注意技术方案的优化，注重数字，对技术的可行性过于乐观，而不注重社会和心理方面的影响。项目经理应积极引导，发挥技术人员的作用，同时注重全局、综合和方案实施的可行性。

（2）建立完善、实用的项目管理系统。明确各自的工作职责，设计比较完备的工作流程，明确规定项目中正式沟通方式、渠道和时间，使大家按程序、按规则办事。

（3）建立项目激励机制。由于项目的特点，项目经理更应注意从心理学、行为科学的角度激励各个成员的积极性。例如：采用民主的工作作风，不独断专行；改进工作关系，关心各个成员，礼貌待人；公开、公平、公正地处理事务；在向上级和职能部门提交报告中，应包括对项目组织成员的评价和鉴定意见，项目结束时应对成绩显著的成员进行表彰等。

（4）形成比较稳定的项目管理队伍。以项目作为经营对象的企业，应形成比较稳定的项目管理队伍，这样尽管项目是一次性的、常新的，但项目小组却相对稳定，各成员之间相互熟悉，彼此了解，可大大减小组合摩擦。

（5）建立公平、公正的考评工作业绩的方法、标准，并定期客观、慎重地对成员进行业绩考评，在其中排除偶然、不可控制和不可预见等因素。

2、项目经理部与企业管理层关系的协调依靠严格执行项目管理目标责任书“。项目经理部受企业有关职能部门的指导，两者既是上下级行政关系，又是服务与服从、监督与执行的关系。企业要对项目管理全过程进行必要的监督调控，项目经理部要与企业签定责任状，尽职尽责、全力以赴地抓好项目的具体实施。

3、项目经理部与发包人之间的协调，发包人代表项目的所有者，对项目具有特殊的权利，要取得项目的成功，必须获得发包人的支持。

4、项目经理部与监理机构关系的协调：项目经理部应及时向监理机构提供有关生产计划、统计资料、工程事故报告等，应按《建设工程监理规范》的规定和施工合同的要求，接受监理单位的监督管理，搞好协作配合。项目经理部应充分了解监理工作的性质、原则，尊重监理人员，对其工作积极配合，始终坚持双方目标一致的原则，并积极主动地工作。在合作过程中，项目经理部应注意现场签证工作，遇到设计变更、材料改变或特殊工艺以及隐蔽工程等应及时得到监理人员的认可，并形成面材料，尽量减少与监理人员的摩擦。项目经理部应严格地组织施工，避免在施工中出现敏感问题。与监理人员意见不一致时，双方应以进一步合作为前提，在相互理解、相互配合的原则下进行协商，项目经理部应尊重监理人员或监理机构的最后决定。

5、项目经理部与设计单位关系的协调。项目经理部应在设计交底、图纸会审、设计洽商与变更、隐蔽工程验收和交工验收等环节与设计单位密切配合，项目经理部应注重与设计单位的沟通，对设计中存在的问题应主动与设计单位磋商，积极支持设计单位的工作，项目经理部在设计交底和图纸会审工作中应与设计单位进行深层次交流，准确把握设计，对设计与施工不吻合或设计中的隐含问题应及时予以澄清和落实；对于一些争议性问题，应巧妙地利用发包人与监理工程师的职能，避免正面冲突。

6、项目经理部与材料供应人关系的协调项目经理部与材料供应人应该依据供应合同，充分利用价格招标、竞争机制和供求机制搞好协作配合。项目经理部应在项目管理实施规划的指导下，认真做好材料需求计划，并认真调查市场，在确保材料质量和供应的前提下选择供应人。为了减少资源采购风险，提高资源利用效率，供应合同应就数量、规格、质量、时间和配套服务等事项进行明确。

7、项目经理部与分包人关系的协调项目经理部与分包人关系的协调应按分包合同执行，正确处理技术关系、经济关系，正确处理项目进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、生产要素管理和现场管理中的协调关系。项目经理部应加强与分包人的沟通，及时了解分包人的情况，发现问题及时处理，并以平等的合同双方的关系支持承包人的活动，同时加强监管力度，避免问题的复杂化和扩大化。

8、项目经理部与其他单位关系的协调项目经理部与其他公用部门有关单位的协调应通过加强计划性和通过发包人或监理工程师进行协调。

九、对降低工程造价、缩短工期、保证质量有采用价值的建议。

（一）提高工程质量保证工期降低造价的主要措施

1、技术措施：

（1）根据工程实际合理划分流水段，各工种按流水段施工，减少了施工人员，做到了各工种合理有序的流动。

（2）合理配管及管件材料，减少不必要的接口，以节约成本。

2、管理措施：

（1）推行全面质量管理、提高施工管理水平，合理组织，减少窝工、抢工现象，有效利用现有施工场地，减少二次搬运。

（2）严格材料管理制度，坚持按计划进料，做到不积压、减少退料，并严格限额领料，严格领退料手续，作好材料保管工作。

（3）施工现场设集中垃圾站，及时集中分拣、回收、利用、清运。（4）施工人员操作做到工完料净场地清。

（二）提高工程质量保证工期降低造价的合理化建议

1、管理方面的建议

（1）加强工程项目的成本管理，编制工程成本控制计划，增收节支，定期进行成本分析，采取降低费用开支、增加盈利。

（2）编制科学合理的施工计划。项目部根据工程总进度计划及时编制安装工程分部施工进度计划，充分采用交叉施工、流水作业等手段，科学安排施工的各要素，并严格落实，减少窝工、停工等现象，提高劳动生产率。

（3）项目部在满足施工进度的前提下，科学编制月、季度要料计划；加强现场材料管理工作，做到用料计划准确无误，按工程进度需要，组织不同品种、规格的材料分批进场。材料、设备的采购要货比三家，最后确定供货单位，批量材料争取由厂家直接供应，以减少中间流通环节，降低材料采购的成本。进场的材料的设备要减少露天堆放的时间，防止自然损耗的丢失，减小保管费用。施工时做到限量领料，合理用料，降低材料的损耗量。

（4）尽量在原材料或半成品的产地完成质量验收，减少材料报废率等。

（5）加强劳动力的调度与管理，按工程进度的需要配备劳动力，对施工班组采取比较彻底的责任承包办法，工资分配同所完成的工程挂钩，提倡一专多能，减少间歇窝工及非生产用工。

（6）施工机具配备要合理，选用效率高的施工机械，提高生产率及机械化施工水平。

（7）选用先进合理的施工工艺及施工方法，充分利用施工场地，扩大拌制工作面，提高拌制加工效率，减少工程费用。

（8）加强对过程产品质量的控制和管理，保证产品一次成优，减少返工等现象，以质量保进度，以质量降成本。

（9）认真实施各项质量制度。在施工过程中，项目部应按公司质量手册、程序文件的要求确保质量体系的有效运行，严把各项质量检验关，对卫生间、隐蔽工程等重点部位加强监督检查，将质量隐患消除在萌芽状态，避免因质量问题而造成的整改、返工损失。

（10）合理组织施工，对安装工程来说，工程前期，施工配合工期长，耗工量大，后期工程量集中，工期紧、压力大，在施工安排上要及早采取相应的措施，做到边配合，边加工，有安装条件的抓紧施工，以分散施工高峰期的工作量，减轻工程后期对安装工作的压力，做到均衡施工。

（11）在施工过程中，积极推行新工艺、新材料、新机具等新的施工方法手段，以提高施工效率，降低工程费用，注重技术革新和合理化建议工作，以确保工程质量、进度及成本目标的实现。

（12）注重工程的收尾及交付使用，保证及早发挥效益。工程完工后，尽快拿出工程结算资料，做到工完、场清、帐清，使企业的效益及时得到体现，保证资金的正常回笼，加快资金的周转，降低财务费用。

第三篇：房地产项目管理

房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容？

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度 6 第二章 项目建议书编制指引 9 第三章 项目可行性研究报告编制指引 11 第四章 项目立项评审决策指引 19 第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度 21 第二章 规划方案设计作业流程 25 第三章 建筑方案设计作业流程 26 第四章 景观环境设计作业流程 27 第五章 规划设计指引编制要点 28 第六章 规划设计任务书编制要点 33 第七章 项目规划方案评审指引 36 第八章 建筑单体方案评审指引 38 第九章 景观设计任务书编制要点 41 第十章 施工图审查基本要求 44 附：项目规划设计方案简评表 46 施工图审查意见表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理组织 51 1.1管理组织机构 51 1.2项目经理部的组织管理 52 第二章 经济合同管理 55 2.1经济合同管理规定 55 2.2工程类合同编制要点 59 2.3标准格式合同内容要点 61 2.4对外合同及付款签批的意见 63 2.5合同付款管理程序 66 附：经济合同审批表（500万元以上）68 经济合同审批表（500万元以下）69 经济合同付款审批表 70 合同管理台帐 71 第三章 采购与招标管理 72 3.1招标管理规定 72 3.2材料设备采购规定 78 3.3甲供材料设备采购操作要点 81 3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83 附：招标文件审批表 85 中标通知书 86 投标承诺函 87 履约保证金保函 88 材料设备采购计划表 89 / 13 零星（紧急）采购审批单 90 限价（指定品牌）材料设备审批表 91 乙供材料设备审定表 92 第四章 工程进度管理 93 4.1工程进度管理规定 93 4.2施工进度控制流程 95 4.3施工进度控制指引 97 4.4进度计划内容编制要点 99 第五章 工程质量与施工管理 100 5.1项目施工管理规定 100 5.2施工组织设计制度 104 5.3技术交底及施工图会审制度 108 5.4样板指路制度 110 5.5工程质量现场检查内容与要求 113 5.6材料设备质量技术要求管理规定 115 5.7材料设备进场验收指引 117 5.8质量保证资料检查要求 119 5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121 5.10项目预验收检查要点 122 5.11项目竣工验收检查要点 124 5.12工程技术档案范围与建档要求 126 5.13工程竣工总结编制指引 132 5.14工程管理奖罚制度 135 附：重点监管部位质量监管计划表 136 材料设备质量监管计划表 137 材料设备进场验收单 138 甲供材料设备台帐 139 第六章 工程造价管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程设计变更管理规定 143 6.3现场签证管理规定 147 6.4项目成本核算与分析指引 149 6.5工程结算控制指引 151 6.6工程造价管理奖罚制度 154 附： 设计变更审批表 155 设计变更通知单 156 现场变更签证通知单 157 现场变更签证费用审核单 158 成本动态统计控制表 159 现场签证统计台帐 161 设计变更统计台帐 162 合同统计台帐 163 第七章 安全文明生产管理 164 7.1安全文明生产管理制度 164 / 13 7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168 7.3施工现场安全检查指引 170 7.4施工现场文明生产管理要点 172 7.5工程事故处理指引 173 第四部分 营销管理

第一章 组织架构与编制 175 第二章 营销策划管理 176 2.1 总则 176 2.2 总体策划 177 2.3阶段策划及实施 178 2.4市场调查与前期策划 179 2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182 第三章 现场销售工作管理 192 3.1销售准备 192 3.2现场销售过程 193 第四章 现场销售工作规范 195 4.1销售准备工作 195 4.2销售价格管理要点 199 4.3销售合同范围与草拟注意事项 201 4.4销售面积确定操作要点 202 4.5销售工程设计装修注意事项 204 4.6广告方案与实施操作 206 4.7销售过程管理要点 209 4.8房产价格折扣管理指引 211 4.9销售收款指引 214 第五章 客户服务工作规范 217 5.1客户服务部职责 217 5.2客户资料管理指引 218 5.3退换房办理指引 220 5.4更名办理指引 222 5.5客户按揭代办指引 224 第六章 营销费用制度 226

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度 总则

1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。

1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

/ 13 项目投资建议

2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。

2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。

2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。项目投资论证

3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。

3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于： 1）宏观和微观投资环境分析；

2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析； 3）项目初步定位；

4）资金来源计划及融资方案； 5）投资估算；

6）经营效益分析等。

3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。

3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。项目投资决策

4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。

4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种： 1）同意立项； 2）不同意立项； 3）推迟立项。

4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。

4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。

4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。项目并购及合资合作

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5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。

5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。

5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。项目变更与调整

6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。

6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

第三章 项目建议书编制指引 城市规划及发展简述 项目决策背景及摘要 2.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状

四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

3.3项目周边的社区配套 3.4项目周边环境

/ 13

3.5大市政配套 3.6规划控制要点

总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.7土地价格

3.8土地升值潜力初步评估

3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。法律及政策性风险分析

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。市场分析

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。主要经营指标分析

开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引 项目决策背景及分析 1.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况 2.1宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。

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（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。2.2宗地现状 1）四至范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）

2.3项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。2.4项目周边环境

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。2.5大市政配套

周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。2.6规划控制要点

1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；

3）综合容积率、住宅容积率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）绿化率等。2.7土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

2.8土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

/ 13 法律及政策性风险分析

3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 3.1.1项目用地现状

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。

3.1.2计划手续

项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。3.1.3规划手续

规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。3.1.4土地手续

征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。

2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。3.2合作方式及风险评估

合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。3.3总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。市场分析

4.1区域住宅市场成长状况

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。4.2区域内供应产品特征

各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。

4.3区域市场目标客层研究和市场定位

各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。

4.4整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4.5产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。规划设计初步分析

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5.1规划设计的可行性分析

规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。工程及销售计划

1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。

2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。投资收益分析 7.1成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。7.2税务分析

营业税及附加、所得税、土地增值税。7.3经济效益分析

1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。2）项目开发各期的利润体现。

3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。

4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。7.4项目资金预测

资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。综合分析与建议 8.1优势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.2劣势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.3机会

从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）

一、土地价款支出

二、前期开发准备费

三、主体建筑（装饰）工程费

四、主体安装工程费

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五、社区管网工程费

六、智能化系统费

七、园林环境工程费

八、配套设施费

九、其它建设工程支出

十、管理费用

十一、销售费用

十二、财务费用

十三、各项税金

十四、预备费

十五、总计

在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2 投资收益分析

项目名称： 制表人： 编制单位： 编制日期： 项 目 序号 总金额（万元）可售面积（M2）单位金额（元/M2）备 注

一、销售总收入 1 1 多层住宅收入 2 2 高层住宅收入 3 3 小高层住宅收入 4 4 公建收入 5 5 车库收入 6 6 其他收入 7

二、各项支出总额 8 1 建造成本 9 1.1土地价款支出 10 1.2前期开发准备费 11 1.3主体建筑工程费 12 1.4主体安装工程费 13 1.5社区管网工程费 14 1.6智能化系统 15 1.7园林环境工程费 16 1.8配套设施费 17 1.9其他建设工程支出 18 2.0预备费 19 2 销售费用 20 3 管理费用 21 4 财务费用 22 5 营业税金及附加 23

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四、利润总额 24 减:所得税 25

五、净利润 26

六、项目投资总额 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 销售利润率 30 3 成本利润率 31 4 成本净利率 32 5 投资利润率 33 6 投资净利率 34

附表3 开发各期利润预测

经济指标 年 年 年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2）单位利润（元/m2）利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引 项目可行性评审方式和要求

1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。

1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。

1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。评审内容要点

2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查 1）所用背景资料的可靠性；

2）可行性论证分析的内容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入为主的“假设”。

2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性 1）所在地域选择； 2）开发产品的选择；

3）项目品牌与企业品牌的协调性； 4）开发项目规模； 5）开发项目档次；

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6）目标客户选择。2.3投资收益及风险 1）风险分析是否充分； 2）风险规避措施是否可行；

3）潜在风险对公司经营策略的影响； 4）投资收益测算的可信程度； 5）投资收益是否满足要求。2.4项目策划的评价

1）项目规划分析与公司业务策略的符合性； 2）规划概念的创新；

3）工程计划及销售计划是否可行。2.5资源能力评价

1）开发项目对近期经营计划的影响； 2）资金来源的可行性； 3）项目开发管理能力；

4）专业资源及解决途径的可行性。项目可行性评审决策会议

3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。

3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。评审决策结论

评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则

1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。

1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。项目设计管理过程的一般规定 2.1项目设计管理内容

2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书； 2）选择符合资格要求的设计单位； 3）配合成本控制、实施限额设计；

4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审； 5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果； 6）组织各设计阶段的衔接、协调；

7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行； 8）项目完成后的设计总结、资料备案。

2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。

2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。2.2设计要求

2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。

2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。

2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3设计过程跟进

2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。

2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。

2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。2.4设计成果

2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。

2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。

2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

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第四篇：《房地产项目入伙管理》培训总结

培训 总结

2014年2月28日，参加了兰国胜老师所做的《房地产项目入伙管理》培训，尽管自己多次参与项目入伙管理工作，却是

由于前期设计过程中存在一些瑕疵，而且发生过规划调整和变更；销售过程中未作不利因素提示，且前期置业顾问多数已离职；施工单位与我司后续无合作，不是很配合，整改缓慢；导致本项目存在潜在的交付风险，为了控制风险，制定以下措施：

1、由设计部排查所有设计变更和规划调整导致的差异，分析其对客户可能造成的影响，依据合同，制定相应的解决方案；

2、狠抓产品品质：服务再好，产品不好，客户依然不满意；成立工程突击队，将工程问

题在交付前消化；

3、落实“交付大使”，明确其职责，必须熟悉客户，熟悉产品；加强培训，替业主把好

最后一道关；对潜在的问题客户、问题房源，制定相应的预案。

最后，希望能够将本次培训所学到的各类管理工具和方法充分运用到本次入伙管理工作中，不断总结反思，持续改进，圆满完成广德公司的交付任务。

陈璐

二〇一四年三月十六日

第五篇：房地产项目市场调研报告大纲

房地产项目市场调研报告大纲范文

名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

（略）

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议，包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

编制日期审核日期批准日期

修改标记修改处数修改日期