房地产行政培训大纲[五篇模版]

第一篇：房地产行政培训大纲

行政主管培训大纲

一、入职前培训

和经纪人一起参加培训；（周二至周五在总部培训、周六下店、周一到总部参加培训考试，考试合格者办理入职手续）

二、阅读理解《员工手册》、《行政主管岗位职责》、《行政主管一天工作》，到门店后要先和经纪人一起熟悉周边地形，画区域图，了解本区域楼盘市场价格；熟悉相关业务流程（租赁业务流程、买卖业务流程、物业交割）至少跟随经纪人一同参加2次。

注意事项：针对行政主管的日常业务及行政主管的工作范围进行代培期培训。

三、代培期培训

（一）.交易培训内容（部门经理：孙毅）1.熟悉买卖、签约流程

附件：《买卖签约流程》 2.熟悉租赁签约规定 附件：《租赁签约规定》

3.熟悉合同文本的基本内容

附件：《合同范本》、《关于合同填写规范及罚则》）

4.ERP系统交易相关内容。（合同录入、合同查询、业绩核算、网上划分、计提时点）

5.相关表格的使用签字流程

6.合同领用（要有合同领用登记本，合同责任人为行政主管，遇特殊原因，行政主管应和店经理做好交接手续）

附件：《合同领用、管理、返还规定》 7.签约管控

附件：《签约管控制度》

8.了解房屋租赁代理操作流程《房屋租赁代理操作流程解析》 9.租赁业务；（查表的要有与管片联系电话统计表）

考核期：满14天以后，周二下午2：00统一到总部交易部经理孙毅那参加考试。

2.财务管理培训内容（部门经理：史国华）

（一）.门店账户的管理规定.附件：《关于门店账户的管理规定》

（二）.熟悉业务收付款流程，约款前做好相关网上录入,做好ERP现金收入存入行录入。

附件：《业务收付款流程》、《付款审批------拨付流程》

（三）.熟悉租赁催收流程

（四）.ERP系统相关内容：约付款查询、票据录入、现金收入存入行录入。

（五）.门店收据使用和营业收入的管理办法；收、付款分开，做到平帐。

（六）.注意事项:

1.行政主管帐户只能用于公司的小额拨付，只取款不能存款； 2.退定金公司拨付,要收回原收据再开付款单.3.业主帐户收款付款最好在同一银行.4.打到公司对公帐号须提前4天约款.5.给上家约款时,除小额拨付外（2万元以下可打到行政主管帐户）可以让上家到公司领取或打到签约人帐户。

(1).公司领取：取现金只限于几千元,一万元以上都为现金支票。而且总部现金每天都有额度限制,周一一般没有款,六、日一般只能划帐,如果不是本人去领取,要有委托人、被委托人身份证及手写委托书。

6.打到签约人帐户：只能是建行或工行。如不是签约人本人帐户,要有委托书。

7.有关划帐银行：

(1).5万元以下的,买方存建行中,卖方可从工行、建行取；买方存工行中,卖方可从建行、工行取。5万元以上的必须建行对建行,工行对工行。

（2）只有入帐时到赵金辉帐户,才能网上划帐,如入到对公帐户只能取现金支票。（公司的pos机是建行的对公帐户。）

8.约款时间：

(1).上划帐的无论多少钱都可以,只要提前一天。

（2）.现金支票：20万以下提前一天（下午3：00以后约款视为第二天）；20万以上提前三天。

附件：《门店收据使用和营业收入的管理办法》

考核期：满20天后，对交易和财务流程做到熟悉掌握，到总部参加考试。

（三）.客服管理培训内容（部门经理：孙毅）1.掌握ERP相关内容使用<打卡及补打卡；连锁店需要解决问题（要求：做到成低，效率高）；公司奖励与处罚、外出登记、即时消息、我的客户服务投诉单、家具价格与图片信息；连锁店办公用品申请(名片、人名章、纸杯、公文包)客户服务单申请>。

2.信息回访，回访范围为共享信息（以周为单位，周期为周一至周日；信息回访数量：共享信息总量不足50条的要全部回访，共享信息超过50条的，最少回访共享信息的50%但不能低于50条）

（1）、业务员是否提供了业务服务（2）、业主或客户是否还需要其他服务（3）、客户对公司的服务是否满意

行政主管做完业务跟踪后如有特殊情况要及时与业务员沟通.例如:客户不买房了想租房,这种情况一定要及时与业务员沟通,然后将此条信息进行妥善处理.附件：《客户回访统一口径及罚则》、《信息录入要求》

3.售后服务流程的要求、制度。

附件：《售后流程的要求、制度》

4.业务相关表格管理规定

附件：《业务相关表格管理规定》、《买卖、租赁房源信息登记本》、《买卖、租赁客户信息登记本》、《客户看房确认单》、《房屋堪平表》、《外出登记》。考核期：满第25天后，到总部参加交易、财务、客服售后流程考试。

（四）.行政人事管理培训(部门经理：王静秋)

1.了解行政管理人员分工 藏萍负责：

（1）.公司连锁店资产配置；

（2）.公司连锁店员工招聘渠道工作管理；

郭普喜负责:

(3).连锁店营业执照、代码证书的办理及年检工作；)（4）.连锁店备案证明的办理及年检工作；

(5).连锁店灯箱广告手续的办理及安装组织、验收工作；(6).连锁店防盗安全保卫管理；

(7).按有关部门要求和公司规定负责公司经纪人证使用与管理；

（8）.连锁店电话报装（包括上网功能）开通、日常费用缴交、销号；（9）.连锁店租赁合同的谈判、签约、续约、租金支付；（10）.连锁店撤店、注销；

曹峥负责

（1）、胸卡的领取

（2）、入职手续的办理

2、了解招聘工作掌握要点

（1）.连锁店人员配置要求

A、大型店（20平米以上）每店标配12人，租赁8人，买卖4人；

B、中型店（10—20平米）每店标配8人，租赁5人，买卖3人； C、资源店（10平米以下）每店标配6人，租赁4人，买卖3人；

（2）.各连锁店新老员工数量比例：最多为1：2，即一名老员工平均可带2名新员工，其中转正店经理可带3名新员工。

“老员工”指实习店经理、店经理、转正业务员、资深业务员等。“新员工”指新入职未转正员工。

(3).招聘要求（填写应聘表、面试问卷及培训通知单等相关表格）A、租赁人员：

a、一年以上服务或销售行业经验，年龄20—40岁，高中学历； b、大专以上学历，无经验亦可； B、买卖人员

a、3年以上服务或销售行业经验，年龄22—40岁，高中学历或从事本行业1年以上,无违纪行为,品德良好者.b、大专以上学历,有1年以上销售或服务行业经验;以上人员,面试及培训时均需提供身份证、暂住证及学历原件(有本行业从业经验的应聘人员,招聘时需认真核实简历的真实性,一经查出有虚假信息一律不予录用).3.考勤（备注：病假需由医院开具的假条或就诊证明；新入职人员在备注栏注明到店日期为培训合格后的下店日期；中途调店人员，在备注栏注明到店日期，从哪店转入，调往哪店，注明离店日期）,最迟每月26日下班之前上报当月考勤及工作量统计表。4.每周五之前，做好下一周的门店排班。

5.门店钥匙的管理（店经理、行政主管和转正经纪人可以保管门店钥匙）6.代理房屋钥匙和业主留存店内钥匙的管理（行政主管保管，钥匙领取返还要有登记）

7.店内办公用品的购买与领用。

8.建立文件夹(店经理文件筐:合同样本文件夹分买卖租赁、以签过的业务相关表单建立文件夹;行政主管文件筐:公司制度文件夹业务相关表格文件夹看房单文件夹勘评表文件夹)看房单、堪评表要及时录入，并留底保存。9.门店行为规范、店面卫生。（详见员工手册15页至20页）

注意事项：(1).员工在店内和到总部办理事务的穿着必须符合公司着装要求。

(2).工作时，员工必须保持良好的卫生习惯。

(3).店内的办公桌椅、文件柜、等物品设施要按照公司规定位置摆放整齐。(4).灭火器应放在明显，易拿取的位置，定期检查其状态。（5）.连锁店内严禁烧煮烹饪或私自接配电线及安装电器。（6）.店内严禁任何人留宿。

（7）.如发生意外，要保护现场，及时报告，配合有关部门做好调查。

10.经纪人入职（总部培训周一统一办理入职手续）11.经纪人转正填写转正申请表（及时办理）12.转岗、转店（及时办理转岗相关手续）

13.离职（离职经纪人是否有正在履行的合同，要有接收人及双方签字确认，有工资办理，无工资无需办理离职手续）

14.认真研读《2007年考核制度》，出现跳级情况及时通知人事办理相关手续。附件：《2007年连锁店业务管理岗位绩效考核方案》、《2007经纪人绩效考核办法》。

备注:行政主管在上报问题之后,必须要对事情的处理结果有跟踪；每周二下午三点与部门经理孙毅沟通工作中出现的问题及个人工作总结；每周要求与所在门店行政主管一同前往总部报账，熟悉各部门工作流程。

考核期：2天时间熟悉相关人事管理规定，剩余时间复习所有流程，一个月满后到总部参加代培期综合考试。

第二篇：《房地产策划师》教学培训大纲

《房地产策划师》教学培训大纲

依据中国就业培训技术指导中心颁布的《房地产策划师》职业培训规定，房地产策划师是房地产业专业必修课，40学时，所用教材为《房地产管理人员一、二分册教材》（中国就业培训技术指导中心主编），《房地产策划师研学教材教材》（中国房地产培训主编）。本专业课程介绍了房地产策划师的基本理论和基本方法，论述各时期地产业发展的趋势和实战解释。

第一章：房地产项目的市场调研

重点：房地产市场调研的可行性分析，项目的概念和内容，资金时间价值的概念和计算，财务评估指标的计算与运用，项目主要分析指标。

第一节：房地产市场调研概述

1、房地产可行性研究的概念内容；

2、市场调研的目的、特点和作用；

3、项目研究的工作阶段和工作程序。

第二节：资金时间价值的计算方法

1、资金时间价值的概念作用；

2、计算资金时间价的复利系数；

3、相关概念。

第三节：项目的财务评估

1、项目财务评价概述；

2、项目财务评价的准备工作；

3、财务评估指标的计算与运用。

第四节：项目社会环境效益评价简介

第五节：不确定性分析

1、不确定性分析的概念与内容；

2、盈亏平衡分析；

3、敏感性分析；

4、风险分析。

第二章：房地产策划与规划管理

重点：房地产策划概念分类，土地、住宅、商业地产等各主要类型的概况，城市规划的层次，策划地产项目设计方案中的主要技术经济指标，城市规划与地产策划的关系。

第一节：房地产商品策划的基本内容

1、房地产策划的基本概念；

2、房地产商品策划的分类；

3、地产策划中的经营具体形式。

第二节：房地产经营中的各主要类型

1、住宅；

2、写字楼；

3、高层公寓；

4、别墅；

5、商业地产；

6、公建设施；

7、工业建筑；

8、其它。

第三节：城市规划及其对房地产策划的影响

1、城市规划的概念与内容；

2、城市规划的层次及其它规划关系；

3、房地产策划中的项目设计方案的主要技术经济指标；

4、项目规划的管理；

5、相应的法律规范。

第三章：房地产策划中的土地使用权

重点：获取土地使用权的方式方法

第一节：土地使用制度的演变

1、土地的所有制度和使用制度概述；

2、城镇土地使用制度的弊端；

3、城镇土地使用制度的改革。

第二节：获取土地使用权的方式方法

1、土地使用权的行政划拨；

2、土地使用权出让；

3、土地使用权转让。

第三节：房屋拆迁管理

1、拆迁的概念和原则；

2、拆迁的形式和程序；

3、拆迁安置补偿。

第四章：房地产项目的产品营销及售后服务管理

重点：房地产市场营销的概念与类型，物业管理的概念及其主要活动。

第一节：房地产市场营销的概念与类型

1、房地产市场营销的概念；

2、房地产市场营销的类型。

第二节：房地产市场营销的宣传形式与手段

1、市场宣传形式；

2、市场宣传主要手段；

3、营销人员主动促销。

第三节：房地产市场营销中的物业代理

1、物业代理的作用；

2、物业代理的形式；

3、物业代理佣金的收取。

第四节：物业管理概述

1、物业及其性质；

2、物业管理及其意义；

3、各类物业管理的特点和物业管理的基本环节。

第五节：物业管理的主要活动

1、住宅区的管理服务；

2、高层楼宇管理服务；

3、写字楼的管理服务；

4、工业厂房仓库的管理服务；

5、房屋维修管理。

第五章：房地产开发经营企业

重点：房地产开发经营企业的性质、类型和特征，房地产开发经营企业的建立与机构设置，房地产开发经营企业的收益与税费。

第一节：房地产开发经营企业的性质、类型和特征

1、房地产开发经营企业的概念与性质；

2、房地产开发经营企业的类型；

3、房地产开发经营企业的特征。

第二节：房地产开发经营企业的任务、职能、经营管理目标、原则和方法

1、房地产开发经营企业经营管理的任务；

2、房地产开发经营企业经营管理的职能；

3、房地产开发经营企业经营管理的目标、原则和方法。

第三节：房地产开发经营企业的建立与机构设置

1、房地产开发经营企业的建立；

2、房地产开发经营企业的机构设置；

3、房地产开发经营企业的规章制度。

第四节：房地产开发经营[企业的收益与税费

1、收益及其分类；

2、房地产开发经营企业的收益构成；

3、房地产开发经营企业收益的影响因素及其量化分析方法；

4、房地产开发经营企业的税费。

培训对象：

1、各类房地产公司总经理、副总经理及地产业高层决策管理人员；

2、各类金融机构，法律机构中从事地产业相关领域的管理人士及专业人士；

3、房地产业相关管理机构、研究机构管理人士政府官员及业内研究人士；

4、准备进军地产界的企业家，投资理财专家及高级职业经理人。

第三篇：房地产行政

房地产新政对房地产的影响研究

房地产政策 对房地产的影响研究

专 业： 姓 名： 学 号： 任课教师： 完成时间：

房地产经营管理（本）

王志普 053412152 董亚琼 2015年6月22日

房地产新政对房地产的影响研究

目录

一 新政对房地产和资本市场的影响..................................................................2 1.1 此次调整政府房地产调控回归正常化的政策延续.............................2 1.2 房地产政策调整力度.............................................................................2 1.3 对资本市场的影响.................................................................................3 二

新政目的解读................................................................................................3 2.1 新政目的稳定市场去库存.....................................................................3 2.2 去库存需相关政策协调配合.................................................................4 三 不动产登记......................................................................................................5 3.1 不动产登记的意义.................................................................................5 3.2 不动产登记是制度基础设施.................................................................7 3.3 不动产登记对房产税的影响分析.........................................................8

房地产新政对房地产的影响研究

一 新政对房地产和资本市场的影响

3月30日央行、住建部、银监会和财政部联合出台针对房地产行业的支持政策，主要包括降低二套房按揭贷款及公积金贷款的首付比例，以及减免两年（含）以上个人住房转让的营业税。该支持政策是地产调控回归正常化的再次体现，新政策将有助于维护国内楼市价格稳定，有助于支持经济平稳增长。另外，该新政在鼓励居民住房改善性需求的同时也可避免楼市投资投机性需求的复燃。本质上，政府此次房地产政策调整是宏观经济逆周期调控的重要组成部分，资本市场应该对此有客观、全面、理性的解读。

1.1 此次调整政府房地产调控回归正常化的政策延续

2014年9月30日央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》调整首套房的房贷政策。而本次调整，政府对二套房按揭贷款予以适度放松，主要目的是应对房地产市场供求间的结构性失衡。2014年以来，我国部分三四线城市楼市出现了严重供过于求、库存持续上升和价格下跌的局面。房地产市场的健康发展关系到国内资产价格稳定，是保持宏观经济平稳增长的必要条件。因此，政府此时出手对楼市进行逆周期调控，旨在平滑楼市供需间的不均衡，保持宏观经济平稳增长。

1.2 房地产政策调整力度

房地产政策调整力度适中，既可以支持居民住房改善性需求，又不会导致市场房地产投资、投机性需求回升。新政降低二套房首付比例从60%到40%，意在鼓励支持居民改善性住房需求，并通过适度提高居民家庭财务杠杆实现稳定住房消费的目标。另外，通过减免营业税降低居民购房成本、提高市场活跃度、稳定楼市价格。值得补充的是，新政适度降低二套房首付比例意味着购房者仅可以温和增加财务杠杆力度，但同时二套房贷利率保持平稳，这也可以避免导致市场房地产投资、投机需求的再次出现，进而避免催生新一轮房地产泡沫形成。

房地产新政对房地产的影响研究

1.3 对资本市场的影响

对资本市场而言，房地产新政的出台有利于降低中国经济的尾部风险、支持宏观经济平稳增长、稳定投资者的预期。但需要特别注意的是，此次房地产政策调整的核心是落实经济增速区间管理的战略方针，而非重归以往政策刺激的老路。因此，地产新政是政府对楼市低迷可能引发经济下行压力的及时对冲，更是在中国经济进入新常态的大背景下房地产调控政策回归正常化进程的延续。从这个角度讲，资本市场对房地产新政应该有客观、全面、理性的把握，对房地产市场过度悲观是不必要的，而将新政盲目理解为楼市新一轮强刺激的开始同样是对我国经济新常态的危险误读，对此投资者需要有清醒准确的认识。

二

新政目的解读

3月30日，央行、住建部、银监会对二套房首付比例的下调等政策，40%的二套房贷款首付比例，“救市”力度超出市场预期。同日，财政部和国税总局联合发文调整个人住房转让营业税政策，“5改2”的时限调整力度较大，有人断言，一二线城市的房价短期内最少也得上涨10%。事实上，确实一些楼盘已经试水涨价。

2.1 新政目的稳定市场去库存

这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求，去年地方救市主要是从首套刚需出发，今年则拓展到二套改善型需求，无论是首付、房贷、税收，为改善型需求提供了最大的便利。

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者不必结清，不必出售，《新民晚报》报道，信义房屋分析师陈丽娜算了一笔账，以上海二手房成交均价200万元计算，调整前须支付140万元首付，调整后只需支付80万元，降低了60万元，极大地释放了潜在改善型购房需求。

房地产新政对房地产的影响研究

从统计数据来看，以上海为例，目前，房地产购房客户中改善型需求总量占到市场的70%，房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远，以非学区换学区等等为目的，上海二套房首付比例目前为70%，不少购房者为享受贷款结清算首套的政策，往往先卖再买，新政使得改善型购房者无需先卖再买，能够享受40%的首付比例。

新政扩充了去库存武器，扩大了优惠范围，如果说以往鼓励首套刚需，现在鼓励二套改善，就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的，改善型也被鼓励。

企业有自己坚定的认知。3月31日，万科集团总裁郁亮在2014万科业绩推介会上表示，“中国黄金到白银时代是市场趋势发展的必然阶段，不会因为政策调整而改变这个判断”。万科已经准备过冬，现金增加负债下降。2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，是2006年以来最低水平。

不仅万科，其他大型开发商或者转向国际国内市场并重，同时从开发商向全产业链服务提供商，甚至是向风险投资家变身。对于房地产政策也好，对于开发商也好，今年两大关键词，去库存，转型。以为新政一出万事大吉，房地产投资又会重燃热情，是昧于大势的想法。

2.2 去库存需相关政策协调配合

事实上，一些地方去库存已经到匪夷所思的地步，中国房地产去库存必须与户籍制度改革、与城镇化配备，否则很难改革到位。

如北京微调保障房新政。北京（楼盘）市住房保障办公室3月24日发出《关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知》，允许已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房;保障房家庭夫妇离婚后如果再与他人结婚，再申请保障房取消“满3年”的限制。

规定让人一头雾水。顾名思义，保障房是为中低收入阶层人群提供保障用的，前提必须是中低收入群。现在已略有变异，去年6月底刊登的《北京市城镇基本

房地产新政对房地产的影响研究

住房保障条例(草案)》规定：保障房购买资格以无住房为唯一标准。微调之后的新政非常奇怪。已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房，政策实际上是变相鼓励这些保障房家庭的子女婚前不要买房，进入保障房领域解决住房问题。这些保障房家庭的子女一定收入低下、双方没有商品住宅、并且还互相通婚。

如果保障房家庭夫妇离婚与外地人结婚，如果外地人在外地有房，还是可以在北京申请保障房，这个家庭就拥有了北京与外地两套房。由于北京保障房封闭运行没有投资功能，占的这个便宜不算太大，也足以让两夫妇安稳过日子。

上述新政是保障房资源的浪费，一方面是城镇无户籍无居住证无房户，需要保障房而得不到保障房，另一方面是户籍内居民已经开始挥霍保障房资源。这就是房地产新政不与户籍改革配备的结果，资源错配，并且库存无法有效出清。

三 不动产登记

3.1 不动产登记的意义

不动产登记的问题，这个是一个大的事情，应该更多的从房地产的角度来解读，我觉得要从这个角度来说，大家对这个问题，房地产相关的事情，不仅仅是和房地产税相关的事情，我觉得不动产土地的登记，它的意义，实际上是非常重要的，从哪些方面理解，我觉得首先要从我们国家，最基本的国情，最基本的经济制度，这个角度出发来理解、来解决。我们最基本的经济制度，这也是我们国家最大的国情，就是我们的经济是以公有制经济为主体，这就是说我们大量的这些不动产，所有资本角度来说，它只适用于国民经济，我们国家市场经济是在国家所有制，或者说公有制的基础上面来展开的，我们搞社会主义市场经济实际上就是公有制上的生产经济，在公有制上搞生产经济很重要的一点就是产权制度，我们对产权的理解，可能不是很多，产权就是所有权，市场经济是和私有制联结在一起，似乎和公有制联系不多，从实际来看，已经打破了这种理论的判断。在公有制环境下，可以搞生产经济。但是要实现中国的产权问题，这里所指的产权，在现代社会最重要的是产权，不是所有权，所有权他是以占有为核心的，而产权他是以使用为核心的，所以产权和所有权在此基础上，产权和所有权是不是一个

房地产新政对房地产的影响研究

意思，但实际严格的意义上讲，所有权和产权他是不同的，所有权是一种绝对的很大的权利，而产权是所有权的权能演变出来的一种权利，我有使用权，并由此可以带来收益，这就是产权。大家知道，我们的条例有很多相关的权利不是所有权，非常明确，直接登记的很多是所有使用权，而不是所有权。明确了所有权就是像房子，这就是可以有所有权，森林、土地、海域、耕地等等都是使用权，这在《物权法》规定是使用权，我们过去认为是理解上的误解，所有权和产权等同，以至于我们的产权或者是所有权混淆。所以我们不动产登记的条例就是在我们国家在所有制、公有制的背景下展开的，一个产权的制度建设，我认为这一点是我们不动产登记条例最重大的意义。

要使公有制和市场经济有机的结合起来，它必须有一个媒介和桥梁，那么就是产权制度。有产权权利进行界定，非常明确的给以法律的保护，你这些授予国家所有的这些土地，这些资源，你才能够流动起来，才能有效的配置和使用。所以在公有制和市场经济之间，必须有一个产权制度，而这个产权制度是连接公有制和市场经济之间的一个桥梁，那么产权制度实际上是所有权中分解出来的各种权利，各种财产权利的一种界定，同时也对它有法律保护。有了这种产权保护，你市场经济所要求的所谓的产权保护，就能建立起来，市场经济呢，他是一种产权经济，但它不是所有制经济，这是我的认识。产权经济就说你这个所有权是谁的不重要，关键是你这个产权你能流动，它能交易，因为市场经济最重要的就是要交易，那你能交易，他就能流动，它就得到最有效的使用，这就是市场经济本身的属性。所以从这点来讲，不动产的统一的登记，实际上就是为不同的产权人他的权利的保护，提供了一个基础。所以不动产登记条例从这个角度来说，我们认为是我们国家在公有制的基础上面，公共产权制度构建的一个非常重要的制度，也是迈出非常重大的一步。但是我们在理论上面，在公有制基础上怎么样创建一种产权理论，形成一种既公有制相吻合又和市场经济相吻合的产权制度，探索不是太多，我们很多理论都是来自于国外的，在私有制基础上，这是理论界做得不到位的，但是我们的实践是走在前面的，不动产的登记，至今我们的现实情况，实际上就是要提供产权保护，也便于产权的流动，产权的交易，这和市场经济的要求是非常吻合的。我觉得要说它的意义的话，这是最大的一点，就是与市场经济和公有制都相吻合，相配备的产权制度的建设。

房地产新政对房地产的影响研究

3.2 不动产登记是制度基础设施

不动产登记，它是我们国家治理的一项重要的基础设施，这个制度也有基础设施，我们国家在快速发展过程中，在快速变更的过程中，我们建立了很多的法律制度，在法律制度的实施往往缺乏一个基础设施，就像我们的城市建设一样，我们城市建设是非常的大，但是我们城市基础的建设却存在很多的缺陷，地下的管网是极其的不完善，我们是在快速的发展过程中，现在来不及在夯实基础的情况下，把这些城市建设搞起来，所以流向了很多的缺陷，同样我们的制度建设也是这样，我们立了很多的法律，立了很多的制度，在操作起来遇到很多问题，这个最基本的问题就是这个制度的基础确实不完善，没有一些基础的信息，所以以至于我们现在社会各界与市场经济，既与市场经济又与公有制相吻合的产权制度的时候，你缺乏一些最基本的，这就是你的不动产的权利怎么去界定，怎么去保护。现在有了不动产登记条例以后，很显然有提供了基础设施，为了更好的保护不动产的权益，实际上就有了一个基础，以前这个基础是没有的。我们现在根本就搞不清楚，说这个房子，是哪些人占有，拥有多少房产，这样的信息不透明，不仅仅是房子，房子是不动产里的一小部分，还有土地，像山地、海域等等这些都是不动产的范围。像我们大量的基础设施，也是不动产。这些信息实际上很不清楚，所以我们现在要强调国家治理的现代化，这就是我们这一次新一轮改革的目标，全面深化改革的目标，这是国家治理的现代化，怎么样做到国家治理的现代化，我觉得就是等同这些制度的基础设施要完善起来，那么这个不动产的统一登记，我认为完善在基础设施里头非常重要的一项。

那么有了这么一项制度基础设施，我们就可以了解这些不动产方面的这些基础信息，因为这些不动产，以及产权的流动交易，实际上就是提供这些最基本的一些情况。所以从整个来看，我觉得这是对我们制度基础设施的建设，实际上是很重要。当然了，这一项基础设施的建设，跟任何我们所看到的自然的基础设施的建设是一样的，实际上比城市的基础设施建设还要复杂，这点确实刚刚开始，要真正把这些不动产信息都要登记、统一起来，而要把这些信息做到有效的利用，我们不是为登记而登记，而是要使用这些信息，还有很多的难题需要去解决。但是不管怎么样，我们已经迈出了这一步，所以我感觉这是对我们的这种国家治理、制度基础设施的建设，我认为从这个角度来看，应当是有重要的作用。这是我讲

房地产新政对房地产的影响研究 的第二个意思。

3.3 不动产登记对房产税的影响分析

第三个意思，大家很关注，那是不是说不动产的土地登记是为不动产做准备，我觉得只能说它作为一项制度基础设施，那么当然你为房地产税开征提供了条件，就像城市的这些管网一样，你这个城市的管网不仅仅是为生产的，也不仅仅是为生活的，他是公用的，基础设施，它是一个平台，那么在这个平台上可以做很多的事情，那么不动产的土地登记毫无疑问为房地产税的开征提供了便利条件，我们搞清楚了房子分布的情况，你拥有的情况，因为我们登记是全国统一登记，所以你在国内的所有的房子，那实际上在某个人的名下都是不清楚的，在不动产登记条例里面是要公示的，在这种条件下，要搞清楚名下有多少房产，那就不是一件难事，在过去是非常困难的事，有了这种基础设施以后，为房地产税怎么设计，实际上就提供了新的思路。你后续要为这个房产税的设计，你在不了解他有多少房产的情况下，那么现在我们在全国统一立法，要从全国的角度来考虑，你房产占有的情况，你的房产在什么地方，你的税怎么交法，所以不动产统一登记，这个条例出来以后，我想正在立法过程之中的房地产税，提供了一些思路。那么这项工作，主要是有立法基本在做，我想立法部门应当要更多的考虑我们现有的这样不能讲的土地登记，以前没有，现在有了，在这种条件下，我们的房地产税的这种设计的思路。在国外的房地产税不是全国统一管，在国外房地产税是授予地方税，美国不能改收，给地方1.5的权限，所以不是全国统一，我们国家作为单一制国家，税收要全国统一立法，无论是中央税还是地方税，既然是全国统一立法，他也要考虑各个地方的实际情况。所以房地产税作为地方税的统一法，我们要让全国统一登记不动产的平台，很显然，这就是为全国统一立法创造了条件。如果说没有不动产的土地登记，实际上让全国统一立法未来有很多的障碍和难题，但是现在这些问题似乎可以慢慢的得到解决。所以我想不动产的统一登记，为我们不动产，为我们房地产税的立法在这方面提供了一个新的空间。我想不是为房地产税的征管提供了便利，而是为房地产税的设计提供了空间，现在有了房地产税的开征，这个理解我觉得不全面，不仅为房地产税，将来征收管理提供条件，更重要的为现在的立法，房地产税的立法，我说是提供了新的设计的空间，房地产新政对房地产的影响研究

我觉得这是以前没有去注意到的，在讲土地登记和房产税有什么样的联系，这一点我们以前关注不到。

当然了，不动产登记条例统一，现在已经在细致的征求意见，这项工作做起来，对我们房地产市场也会带来积极的影响，我们社会舆论的焦点，已经关注在房产税会怎么样，甚至有的解读为不动产的登记，统一登记，似乎就是专门为房地产税准备的，我觉得这完全是两码事，这个理解是非常偏颇的，当然老百姓关心的可能更多的是一个房产税的问题，这是我觉得在这个问题上，大家是要全面去解读我们不动产的土地登记。从房产税的角度，从房价会不会降的角度这么多方向去理解。但是有关的，我认为正如我前面所讲，他是制度基础设施，他是我们在工业基础上的产权制度构建迈出的重要一步，所以他不仅仅是专门为开征房产税做准备，还有从反腐败的角度为了反腐败，当然有利于反腐败，因为更清楚了，但不是专门为了反腐败。所以从这些方面，我觉得基础设施有多方面的功能，有多种的问题，就像一个地基一样，在地基上不断的有房子。所以可以从不同的角度，从房地产税设计的角度可以来解读，刚才我说了，可以从房地产税，如果税法出来了，那以后征管从这个角度，当然可以提供很多的便利，从房地产市场的角度，也有积极的作用。

我刚才说了不动产统一的登记，在世界上就是一种权利的保护，权利的界定。那么这个实际上是便于产权流动，从市场经济发展的角度来说，有了《物权法》以后，再配上相应基础设施，我们的产权将会更加有利的保护，大家就更有了信心，大家的预期就更加稳定，对整个房地产市场的发展实际上也提供了一个非常好的条件。不能像以前一样，我买的房产是不是可以有利的保护，我们看到基础设施在进一步的完善，我们这种制度可以更有效的发挥作用，大家整体制度的环境就有一种更好的预期，这对市场来说非常重要。短期化，投机化的行为，我认为就可以延长，让整个秩序，包括房地产市场的秩序，就可以变得更加健康。所以从这点来讲，我认为对整个房地产市场的发展，也是非常有利的。

第四篇：房地产项目管理培训大纲

房地产项目管理培训大纲

房地产项目管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括投资（成本）、质量、进度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。项目管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好项目管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值。为了满足这种需求的变化，项目管理就不能局限于以往的做法，项目管理的范围也随之不断扩大，几乎渗透到房地产业务链的每一个环节，逐步体系化。系统全面的进行项目管理，来实现中小型住宅项目开发商的经济效益，对中小型住宅项目开发商的未来生存和发展具有深远的意义。

投资控制（成本控制）

长期以来,大多数房地产企业重视销售收入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本控制和扩大销售收入一样，也是房地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费,主要由开发成本、期间费用、税金三大块组成。

一、开发成本控制

房地产开发成本的控制贯穿于房地产开发的全过程,主要分为三个阶段:

1、开发前期的成本控制

（1）土地征用及拆迁补偿费控制。（2）前期工程费用控制。(3)建筑设计成本控制。

2、开发中期的成本控制（1）招标阶段的成本控制。（2）施工阶段成本控制

3、开发后期的成本控制（1）基础设施建设费控制。（2）公共配套设施建设费控制。

二、期间费用控制

1、管理费用控制

2、财务费用控制

3、销售费用控制

（1)销售流程的优化。（2）营销组织框架的构建。

（3）销售道具及物料的合理使用。（4）营销推广工作的开展。

三、税金的控制

四、结论

房地产成本控制是一项技术性专业性很强的工作,采取正确的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生产全过程,贯穿于投资项目决策、项目设计、招标投标和施工各个阶段。因此,要把目标成本层层分解到各个阶段,各个部门、甚至各项费用上进行综合控制。

进度控制

一、工程进度控制的概念

工程进度控制是指在项目的工程建设过程中实施经审核批准的工

程进度计划，采用适当的方法定期跟踪、检查工程实际进度状况，与计 划进度对照、比较找出两者之间的偏差，并对产生偏差的各种因素及影 响工程目标的程度进行分析与评估，并组织、指导、协调、施工方及相关 单位及时采取有效措施调整工程进度计划。在工程进度计划执行中不 断循环往复，直至按设定的工期目标项目竣工也既是按合同约定的工 期如期完成，或在保证工程质量和不增加工程造价的条件下提前完成。工程进度控制是工程项目建设中与质量和投资并列的三大管理目

标之一，其三者之间的关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，加快进度、缩短工期需要增加投资（在合理科学施工组织的前提下，投 资将不增加或少增加）。但提前竣工为开发商提前获取预期收益创造了 可能性。工程进度的加快有可能影响工程的质量，而对质量标准的严格 控制极有可能影响工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，虽严格 控制而不致返工，又会保证建设进度，也保证了工程质量标准及投资费 用的有效控制。

二、影响工程建设进度的原因

影响工程进度的原因有许多，根据多年从事建设监理经验，可以概

括为业主方、设计方、承包方、材料设备供应方及其他方方面的原因。现 分别阐述如下：

1、业主方的原因

资金投资不足,并不能及时到位;图纸未及时到位;提供的控制性坐

标点、高程点资料不准确或错误；临时供水、供电工程相关手续办理和 实施不及时，供应量不足；甲供之工程材料设备未及时到施工现场；应 确定事项未及时确定；施工过程中的局部方案调整；场地拆迁不彻底 等。

2、设计方的原因

未及时向业主提交满足进度计划的设计文件；现场施工与设计图

纸有矛盾需修改；现场发现配套专业设计与土建设计有矛盾；变更设计 较多。

3、施工方的原因

施工方项目经理部配置的管理人员不能满足施工需要，管理水平低、经验不足，致使工程组织混乱不能按预定进度计划完成；施工人员 资质、资格、经验、水平及人数不能满足施工需要；施工组织设计不合 理、施工进度计划不合理、采用施工方案不得当；施工工序安排不合理，不能解决工序之间在时间上的先后和搭接问题，以达到保证质量，充分 利用空间、争取时间，实现合理安排工期的目的；施工用机械设备配置 不合理不能满足施工需要；总包方与分包方、材料供应商及其它协作单 位关系不协调；资金调用失控，出现资金短缺现象。

4、材料设备供应方的原因

原材料、配套零部件供应不能满足生产需要；生产设备维护、使用 不当出现故障无法正常生产；运输方式及运力不能满足需要；生产产品 的型号、参数、数量错误或与样品不符、与合同不符；生产产品的质量不合格。

5、其他方的原因

与工程有关的市政、规划、消防、电力、自来水公司、电信等部门没 有及时协调而影响等。

三、加强工程建设进度控制的措施

1、做好施工前的准备工作

做好施工前的准备工作，是搞好工程建设进度控制工作的最基本 的条件。工程建设的业主方做好了施工现场的“四通“”一平”、施工图纸 审查、施工方及监理方的确定、与开工相关手续的办理，为工程建设进 度控制奠定了坚实的基础。

2、设计方的服务必须到位

工程施工过程中设计变更是难免的。但设计变更的及时性，设计方 的服务必须到位。业主方可通过合同约定进行制约，以保证工程的顺利 进展，减少不必要的工期损失。

3、重点控制施工方的进度计划的实现

进度计划是在工程项目实施前围绕如何实现进度目标所作的统筹 安排。进度计划既是进度目标的分解和落实，也是进度动态控制的依 据，因此，进度计划合理与否直接关系到进度能否得到有效控制。应主 要控制如下方面：

进度计划是否满足合同及业主主要时间节点的要求。施工方的进 度计划首先必须满足合同工期的要求，同时还必须符合业主控制性进 度计划中一些关键时间节点的要求。

进度计划是否与施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工艺、施工机械以及施工组织方式直接影响进度计划安排，因 此在审查施工进度计划时必须检查施工进度计划是否与施工方案一 致。

资源计划能否保证进度计划的需要。在报审进度计划时，要求承包

商提供各工种劳动力、施工机具、材料（尤其是周转材料）主要资源计划 作为附件，资源计划是否与进度计划相符，来评价进度计划的可实施 性，如资源计划不能满足进度计划的要求，应要求施工方调整资源计划 或进度计划，进度计划一旦被批准，资源计划也作为进度控制的依据。进度保证措施是否合理。进度计划一旦被批准，进度保证措施也将作为 进度控制的依据。如果在施工过程中施工方没有采取这些措施而导致 工期延期，一般业主方委托的监理工程师不能同意工期延期申请。

4、委托信誉高、产品质量好的材料商

信誉高、产品质量好的材料商能够按照合同约定，保质按期把材料 或设备运到施工现场，是工程建设进度控制的保障。

5、做好各部门之间的协调工作

每个部门都有可能影响到工程进展，造成工期损失。协调好各部门 的关系可使工程建设进度控制处于动态控制之中。

质量控制

工程质量不仅直接影响建筑企业竞争力，而且事关公共利益和社会稳定安全.影响质量控制的因素主要有

“人员、材料、机械、方法和环境”等五方面。因此，对这五方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。人员因素

人员因素主要指领导者的素质，操作人员的理 论、技术水平、生理缺陷、粗心大意、违纪违章 等。施工时首先要考虑到对人员因素的控制，因为 人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参 加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务 人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。

首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立 五大观念即质量第一的观念、预控为主的观念、为

用户服务的观念、用数据说话的观念以及社会效 益、企业效益（质量、成本、工期相结合）综合效 益观念；其次，是人员素质，领导层、技术人员素 质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目标 管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力;管

理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作 人员应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念;服务人 员应做好技术和生活服务，以出色的工作质量，间 接地保证工程质量。提高人员素质，可以依靠质量 教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训 和优选，进行岗位技术练兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基 础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符 合标准

。所以加强材料的质量控制，是提高工程质 量的重要保证

。影响材料质量的因素主要是材料的

物理性能、化学性能等。材料控制的要点有:优选

采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识，忠于事业的人担任该项

工作；掌握材料信息，优选供货厂家;合理组织材 料供应，确保正常施工;加强材料的检查验收，严

把质量关;抓好材料的现场管理，并做好合理使用;搞好材料的试验、检验工作，严格执行二检制度。4 方法因素 施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取 的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施

工组织设计等。施工方案正确与否，直接影响工程 质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不 周而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定 和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分 析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工 艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。5 机械设备

施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结 构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等，合理 选择机械类型和性能参数，合理使用机械设备，正 确操作。

操作人员必须认真执行各项规章制度，严

格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保 养、管理。6 环境因素

影响工程质量的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特 点，如气象条件，温度、湿度、大风、暴雨、酷

暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是 后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一 分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具 体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措 施严加控制。

此外，冬雨期、炎热季节、风季施工时，还应

针对工程的特点，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作业等，拟定季节性保证施工质量 的有效措施，以免工程质量受到冻害、干裂、冲刷 等危害。同时，要不断改善施工现场环境，尽可能减少施工所产生的危害对环境的污染，健全施工现

场管理制度，实行文明施工。结语

必须建立严密的质量保证体系和质量责任制，各分部、分项工程均要全面实行到位管理。施工队

伍要根据自身情况和工程特点及质量通病，确定质 量目标和攻关内容，制定具体的质量保证计划和攻 关措施，明确实施内容、方法和效果。在实施质量

计划和攻关措施中，加强质量检查，其结果要定量分析，得出结论、经验，并转化成今后保证质量的 “标准”和“制度”，形成新的质保措施;发现的问 题则作为以后质量管理的预控目标。通过以上建立

考核制度，注重质量控制因素，严格抓好质量控制 环节，不断改进和提高施工技术和工艺水平，达到 确保工程质量的目的。

安全管理

没有安全就没有生产，项目经理(管理)部应把“安全第一”的思想贯穿工程建设始终。在每次的工地例会上，我们都应明确地提醒施工单位文明、安全施工，强调安全第一的重要性。我们可以具体从以下几个方面来要求施工单位：（1）各项防范措施要到位，做到安全警钟常鸣。如：施工现场要有显眼的标示牌、对危险区要进行围栏和人员守护，进现场必须带安全帽(无论是施工人员、监理人员、项目管理部人员还是参观检查人员)。（2）要准备好各种预案，一旦发生事故，要确保施工人员的人身安全。（3）要落实到人，安全工作人人有责。另外，项目管理人员应亲自到施工现场检查落实，发现问题，责成有关部门立即整改。1.施工建设安全的概念

“安全生产，质量第一”这样的标语几乎在每一个建筑施工场

地都能看到，那么什么是施工建设安全？从这句标语上我们可以清晰 的看到施工建设安全的两个重要的方面：保证建筑从业人员的人身安 全，和保证建筑的安全，其中人身安全的标准是0几率的重大伤亡事 故，轻伤几率低于百分之二或更低；建筑安全直接的联系是工程结构 的完整。其实施工建设安全除了这两个重要的方面以外，还有两个方 面：财产的安全和环境的安全。2.施工建设安全的意义

2.1 施工建设安全，有利于消除从业人员的顾虑、调动其积极性 上一世纪，国内的工民建处于初步阶段，从业人员受教育程度 低，安全意识淡薄，管理上也不是够重视，不该发生的重大事故频 发，伤亡事件的背后给从业人员的家庭造成了惨重的打击，同时也大 大削减了其他施工人员的积极性，一度出现施工者改行进厂的现象。保证施工建设安全，犹如保护伞一直保护着施工人员，让从业人员切 实感受到自己的生命被重视，消除其后顾之忧，更能激发其施工时的 积极性，提高整个工程项目的施工效率。2.2 施工建设安全，促进建设事业和谐发展

大量的事实证明，重大伤害事故或建筑安全事故的发生严重阻滞 了工程建筑的顺利实施，在社会上带来极其不好的负面影响。保证施 工建设安全，保证人身安全和建筑资源安全，提供完整性和优质性的 工程，能促进我国经济和谐发展，符合建设和谐社会的基本要求，对 建筑事业的发展也有一定的推动作用。3.目前施工建设安全管理面临的问题 3.1 监管欠到位

（1）国家制订了比较详细的安全管理方面的文件，不过一些建

设行政主管部门有的是因为意识上松懈的问题，有的是因为经费上的 问题，没有加强这些方面的行动，相应措施不到位，管理上有漏洞。（2）在权力上，管理权和处罚权是分离的，这直接削弱了施工 建设安全管理的工作力度和效度。3.2 相关法律法规及标准执行力度不强

施工建设安全管理工作是一项繁琐的系统管理工程，管理上务必 做到有法必依、执法必严、违法必究。国家在这项工程上出台的法律 法规比较细且全面，对建筑工程各方的权利和义务做了相应的规定，但仍有施工单位对违规行为抱有侥幸心理，由于某些特定的关系和原 因，行业管理部门对其违法行为执法不严，严重制约了施工建设安全 的管理，成为当前安全管理上的主要矛盾。3.3 现场各方在安全制度执行时不协调

（1）施工企业在管理的思想上不够重视，在安全检查制度和教 育制度上不健全，执行上也不能不折不扣的开展。（2）目前，施工企业在劳务工的使用上大多是没有组织的散

工、农民工，这些从业人员缺乏最为基本的安全意识，据统计70%的 建筑施工事故都是由于违章指挥、违章作业和违反劳动纪律所导致 的。

3.4 岗前培训流于形式

安全教育和岗前培训是提高施工从业人员安全意识，有效减少安

全事故的重要手段，不过目前的施工单位在这一方面做的不够，加上民 工的流动性大，有时一个工人同时在几个工地，管理和培训难以落实 3.5 现场安全隐患的整改不及时

安全隐患来自于人和物两方面，安全隐患极容易导致安全事故，安全隐患大多是由于安全员工作责任心不强导致的，对人的不安全行 为缺乏有效地控制，没有严格的巡查纠错，安全流于口头上的强调，没有真正落实到工作中去，管理人员上的不重视和管理上到的不到位 必然留下安全隐患，造成事故的发生。施工建设安全管理措施探析

4.1 加大经费投入，落实安全施工条件

监督施工单位加大安全措施专项经费的投入，并创设监管条件确 保安全费用被用于施工安全防护用具及设施的采购更新上，真正地落 实好安全施工条件。4.2 建立并完善管理机制

对于现场建筑施工，施工企业是负责安全生产的主体，没有规矩 不成方圆，施工现场安全管理应建立企业法人、项目经理、班组长和 操作人员“四位一体”的安全管理机制。

作为企业的法人应当安全管理的宏观宏观层面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的规章制度，对安全基础建设抓好、抓牢，安 全上的经费投入要到位；作为项目安全生产管理第一责任者的项目经 理，应将强化组织的安全建设摆在首位，要行之有效地完成现场安 全管理的分工，将各级管理人员的岗位职责落到实处；作为企业安全 生产的前沿指挥者的班组长，对本班组的安全生产有着直接的责任，严格按照安全标准和流程安排工作，在任务实施的过程中与作业人员 做好安全技术交底工作，将工前教育、工中检查、工后讲解的“三工 制”落到实处；操作人员整个流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一环，要帮助其牢固地树立“安全第一”的生产施工理念，杜绝违 章操作、野蛮施工，另外，在施工过程中一旦发现隐患必须及时上 报，防患于未然。4.3 加强上岗安全教育

目前，施工企业在劳务工的使用上大多是没有组织的散工、农

民工，这些从业人员文化程度一般较低，甚至还有文盲，对工程建设 的认识少，实践经验少，缺乏最为基本的安全意识，必须按照《建筑 工程安全生产管理条例》做好培训和教育工作，特别像架子工、电焊 工、塔吊司机、高空作业人员等特种作业人员必须严格配需和教育，待其取得从业资格证方可上岗。4.4 关键部位重点管理

虽然安全意识和措施的加强，物方面的隐患有所消除，但还是不 能掉以轻心，对于容易造成危险的关键部位如重大危险源、塔吊、卷 扬机、搅拌机、大型钢模板拆、装、建筑物外围防护、外架、挑架施 工用电、基坑开挖与支护等等应重点监控。5.结语

施工企业安全生产管理是一个系统的动态管理过程，要在实践中 不断地发现问题，并提出改进措施，促使施工管理走上制度化、规范 化和科学化的发展轨道。

第五篇：房地产置业顾问礼仪培训大纲

房地产置业顾问礼仪培训大纲

说明：

以“外塑形象、内强素质、全面提升”为宗旨。作为房地产公司销售职员，尤其是高档楼盘的一线销售人员，其自身的行为不仅是个人素质的体现，更是企业文化、管理水平、房产品位的表现。课程共分为三个部分：

第一部分：置业顾问职业形象塑造：

第二部分：商务接待礼仪

第三部分：实战攻略——素质提升与沟通技巧

培训方式：

一、课堂讲述

二、案例分析

三、头脑风暴

四、情景演练

五、短片播放

六、图片展示

培训要求：

（1）场地面积稍微宽敞一些（以方便学员情景参与）；

（2）备有投影仪、音响设备、笔记本电脑。

培训程序：

需求了解—制定方案—方案反馈与确定—签订协议—上门培训—电话或网上答疑服务。

一、销售人员素养形象标准

1.塑造健康向上的销售形象

社交礼仪讲座 互惠、平等、信用、相容„„

事业人修养、职业道德观、价格与自我价值、销售人员不道德行为讲评„„

2.销售待客——全面提升销售人员素质与技能训练

团队协作、团队沟通、沟通技巧、不同性格的客户、面对客户疑义、礼仪禁忌

客户拒绝的原因与对策、销售能力自我评估、销售日记录（客户记录本）、销售人员语言表达能力、销售人员写作能力„„

3.销售人员自查内容——顾客看到的每一个细节都是你素养的展现

○个人仪容的塑造

发色、发型、指甲、皮肤、手、牙齿、鼻子和体毛、个人仪容保健、香水的使用„„

○日常工作化妆

4.工作装的选定与穿着礼仪——工服的选定标准应参照团队，而不是销售员自身

工服选定技巧、鞋袜穿着技巧、工牌佩带技巧、饰物佩带技巧

头发修整技巧、个人卫生修养、工作淡妆技巧„„

二、销售人员接待礼仪及电话礼仪训练

1.客户接待服务技巧——体态正规、服务敬语的使用是减少与客户不必要冲突的法宝

A、迎接客人的准备工作、客人到访的迎接工作、对来电咨询的服务工作、对同行的接待服务、礼貌语言的使用要求谈话技巧、前台接待服务谈话技巧、业务员接待谈话技巧、让客人等候时谈话技巧、明确目的策划开场白、适当赞美与幽默、道歉时谈话技巧、为追访做好准备、„„

B、主动招呼客人、自我介绍、接待行为训练、满足客人需求、积极推销、全面掌握客户资料、商务接待与追访礼仪、商务招待、交谈禁忌、与客户签单、倾听方式、成交时机选择、成交的语言及方法、成交的语言选择、十种有效的成交方法„„

2.日常工作礼仪

称呼礼节、敬语服务、介绍礼节、握手礼节、鞠躬礼节、举手礼节、助臂礼节、注目礼节、微笑礼仪、茶水递送礼节、递送礼仪、递接名片礼节、入坐交谈礼节、同乘电梯礼节、样板间介绍礼节、签约礼仪、插花礼仪、庆典礼仪、乘车礼节、„„

3.服务业人员形体礼仪

○形体语言——您另一张无字的名片

非语言符号的作用、得体恰当的形体语言能为你带来成功

○仪态礼仪

站姿、坐姿、行姿、工作行礼、位置指示、交谈体态、介绍礼仪„„

○表情——心境的晴雨表

★ 学会服务微笑

4.电话礼仪与客户追访技巧

5.商务谈判礼仪——语言能力及敬语使用的训练与考核

接待谈判、价格谈判、合同谈判、订金谈判、„„

三、销售管理人员服务水平鉴定考核

1.项目定位与配套设施与发展商组织结构

2.销售员服务意识标准和素质要求

3.接待管理流程、季度评选与日常考核、技术交流、处理撞单与恶意挣单„„

4.处理客户投诉和疑难问题的处理