关于建设西南裘皮城项目可行性考察报告

第一篇：关于建设西南裘皮城项目可行性考察报告

关于建设西南裘皮城项目的

可行性考察报告

Xx书记、xx市长：

为贯彻落实好Y书记的指示精神，学习借鉴发达地区皮革城专业市场建设的先进经验，推动我市经济社会新发展，6月19-22日，由我带队，市投资促进局、市规划建设局、工信局、商务局、环保局、XX乡等单位领导、XX集团董事长和XX大学皮革系主任XX教授等参加，一行10人组成考察组，对深圳华南城、浙江海宁中国皮革城、余姚中国裘皮城和成都彭州工业园华茂服装产业园进行了实地参访。通过考察调研，我们理清了思路、开阔了视野、更新了观念、坚定了通过探索J城市整合发展獭兔养殖与裘皮产业有效途径、拉动J城市经济社会新发展的信心。现将考察情况报告如下：

一、参访四地的基本情况

深圳华南城坐落于深圳市平湖物流基地园区，于2002年12月首期建成，总占地面积超过100万平方米，土地性质为仓储（物流综合用途），规划总建筑面积约260万平方米、总投资超过60亿元人民币，属深圳市政府“重点物流项目”、“绿色通道项目”、“深圳市重大建设项目”。

华南城凭借背靠港澳与国际接轨的地理优势，以“一体两翼”为构架（“一体”即大型商贸物流专业批零市场，“两翼”即紧附于主题的住宅地产和成熟的商业配套服务），以“专业市场+展会活动+电子商务”为运营模式，迅速由最初单纯的“国际工业原料交易中心”升级为“世界级商贸物流多功能运营城市综合体”。

现整个皮革城由鞋业广场、皮草广场、原辅料市场、中国皮革风尚中心、中国皮革城出口加工区、皮都锦江大酒店以及商务综合楼、美食街、休闲文化广场等组成，入驻的经营企业超过3000多家，解决就业6万人，其皮革业总产值约200亿元，占浙江产值的1/

4、全国产量的1/15，皮衣及皮革制品年出口额达58亿元，列全国第一。

今日的海宁，已是中国皮革界规模最大、影响最广、最具竞争力优势的专业市场；全国皮革业龙头市场；全国皮革服装、裘皮服装、毛皮服装、皮具箱包、皮毛、皮革的集散中心，也是皮革价格信息、市场行情、流行趋势的发布中心。在取得十分显著的经济和社会效益的同时，海宁仍坚持以建设世界级皮都来定位整个城市经济的战略发展方向，致力于在全球化视野下运筹皮革时尚产业发展，努力建成中国皮革服装时尚策源地、全国产业集群典范。此外，海宁还坚持把加快皮革工业发展与营造优美环境统筹考虑，深入研究皮革产业和社会、生态的整体协调发展的规律，把皮革城建设当景区来打造，于2007建成国家4A级休闲旅游景点，成为外地游客到海宁旅游的必到景点，开创了全国商务旅游的先河。

余姚中国裘皮城则走了一条与海宁中国皮革城截然不同的发展之路。1979年港商干XX先生出于对家乡故土的热爱，在朗霞镇（现朗霞街道）西干村投资60万元兴办了这里的第一个皮革厂xx裘服厂，从此星星之火渐成燎原之势，到90年代末，这里发展起来了数百家前店后坊式裘皮服装服饰企业及相关配套企业，从业人员5000余人。

为了充分整合余姚裘皮产业基础，用一个龙头去带动整个产业创新、升级，有效地整合区域产品资源，结束余姚裘服业长期

之一。中国裘皮城也被评为中国最具品牌价值商品市场50强、浙江省四星级文明规范市场。

成都彭州市紧紧抓住灾后重建、服装产业加速从沿海向中西部地区转移和成都市退二进三（即部分产业从二圈层退入三圈层）、一区一主业产业结构大调整机遇，利用服装大省福建对口援建机会学习借鉴服装产业发展经验，制定了“一重一轻”（即：石化与家纺服装）的战略重点扶持产业规划，在彭州工业园内规划建设华茂服装产业园，打造“中国西部家纺之都”。彭州市政府在开始扶持该项目时，就明确提出：“政府给政策，先让产业做大做强”、“做全国最大的家纺产业奥特莱斯”（英文OUTLET，工厂直销店）。政府同意由当地的一家做皮革的工厂牵头组建项目公司——成都XX建设投资有限公司，以工业用地的形式提供土地，并许予同意进行土地的产权分割、资金上可以分期付款等扶持政策。该公司牵头联合其他企业承担为西部家纺提供全新模式完善产业链的责任，提出了“创抱团发展平台，做产业聚集专家”的思想，计划总投资300亿元，用地3300余亩，在彭州工业园内打造华茂·成都家纺城。该家纺城分生产加工区（生产产业园）、产业市场区（国际家纺采购中心）、研发区（纺织技术培训学校、新产品研发中心）、配套服务区（生产、生活、商务配套）四个区域和服务、物流两个中心。目前一期占地545亩分A、B、C、D，4个区域进行开发，A区已于2008年12月交付使用、B区正在修建、C区已售罄、D区正在规划中，现已是西部唯一超200家家纺企业入驻的产业集群，计划在3~5年内完成招商2000家服装企业，孵化产值超10亿元标杆型企业2~3家、产值过亿元企业100家，带动20万人就业，拉动20个关联产业发展，实现产值500亿元。

的提高，国内消费者开始对毛皮服饰产生青睐，出现了“毛皮平民化”的趋势，皮革产品设计理念也出现了创新，皮革作为“时尚元素”被大量、广泛应用于各种时尚服装和家具、家庭装饰、汽车装饰等领域，大大拓展了皮革业应用范畴，打开了新的发展空间。因此我国毛皮行业不但逐步成为了世界制造中心，并且也出现了成为世界消费中心的趋势。

从产业细分看，裘皮之所以受到人们的追宠，是因为到目前为止，裘皮都是作为一种最时尚的服装面料出现，这是其他纺织面料包括皮革面料所不可比拟的，它具有立体性，可以通过加工、硝脂染色，做成很多带有动感的立体面料，其他纺织面料无法取代。因此全世界各大著名服装企业都把裘皮作为一种最主要、最前卫的时尚面料，设计师们对裘皮情有独钟，一如既往把裘皮作为一种时尚元素运用到服装上，所以裘皮的刚性需求很大的。就我国国内情况而言，裘皮服饰已经开始走上了“平民化”和时尚化之路，对裘皮元素的运用花样频出，自 2006年开始，就已经出现了裘皮围脖、裘皮手套、裘皮坤包等一系列裘皮制品，各种皮草服饰、搭配皮草的鞋子、皮草领口、围巾、头巾的销售稳定成长，皮草这个“设计元素”以其便宜的价位深入到了千家万户，综观周围的普通消费者，不乏对裘皮元素的钟爱，裘皮与大衣的结合、裘皮坎肩与衬衫和裙子的混搭、裘皮与靴子的时尚搭配„„所有这些都预示着裘皮这个市场是不可低估的，使用范围之大，让我们不得不正视裘皮行业的发展。尤其是通过这几年硝染技术的进步，裘皮已经变得非常时尚了，花色和款式多了，特别是时尚的面料与普通的纺织面料结合搭配，立体的、动感的效果便会立刻呈现，皮草和丝绸、毛料、羔羊皮和皮革等混和,配合新式裁剪和编织,加上最新流行的顏色,增加了新奇和变化，颜色的流行趋势为浅色，獭兔裘皮正好可以迎合这一流行趋势，而工艺的改进也能使獭兔皮毛做成高档服装、服饰，又具有轻柔、美观、时尚且价格相对低廉的特点，备受消费者青睐。獭兔裘皮迅速跻身于貂、狐、貉等主流裘皮行列。强劲的市场需求使獭兔养殖也成为一个新兴的产业，目前中国已是世界上最大的獭兔养殖、皮毛生产国，獭兔养殖及其皮革服装制造这一产业链具有广阔的市场前景和产业发展空间。

三、对J城市发展裘皮产业城的优劣势分析

（一）发展优势

1、资源优势。J城市背靠青藏高原，具有丰富的皮张资源。J城市XX乡已成为名符其实的“中国獭兔之乡”，全乡已累计在獭兔养殖上投入资金3000万元以上，年可稳定供应獭兔100万只以上，并且还具有翻两番的生产潜力。J城市的獭兔皮质量好，特级皮价格60-80元/张却依然远销河北等主要皮张市场。

2、地利优势。J城市是成渝经济圈39个重点县市之一，处于成都、重庆、西安三个中心城市腹地，是成绵乐城市轻轨北起点、西（安）成（都）城际快铁中转站，境内有12个火车站，绵广、万阿等高速、高等级公路纵横贯穿全境，距机场40公里，距省会成都1.5小时车程，立体交通发达，能承载规模庞大的产业发展配套物流。

3、人文与商贸优势。J城市是xx故里、中国优秀旅游城市，人文地理和自然资源均十分丰富。商贸繁荣，自古就是区域重要的物资集散地，是甘肃、陕西皮张入川的传统中转市场，素有“小上海”之称。2010年J城市社会消费品商品销售总额71亿元，居全省59个扩权县市首位，沃尔玛、肯德基、欧尚等世界知名品牌零售企业的入驻更提升了J城市商贸的整体形象。

关闭禁养区内畜禽养殖场以减少畜禽养殖污染物排放总量，淘汰所有皮革加工企业以减少COD浓度。但实际上皮革行业并不是一个高污染的行业，它所造成的污染比造纸、电池甚至味精等食品生产行业的污染还要小很多，制革行业之所以会被背上“污染”这个黑锅，关键还是有些企业不重视环保污水处理排放，主要的污染物是COD、UOB和铬鞣的残留物。解决思路：一是企业改进技术和工艺，如温州制服企业采用超载转鼓保毛脱毛法及浸灰、铬鞣废水循环节能环保的新工艺，把制革车间产出的浸灰废水、铬鞣废液通过专用管道收集进行固液分离、沉淀处理、化验配比后得到回用，实现了循环使用，同时副产物的利用还为企业每年带来780万元的创收；二是政府加强监管，监督企业完善治污设备，杜绝企业“守法成本高，违法成本低”怪象，在制革和毛皮企业中加速淘汰使用偶氮染料、甲醛、溶剂涂饰材料等的落后技术工艺；三是产业集群集中处理以降低成本，像河北辛集皮革城、温州皮革城都是由政府出面重组工业园集中处理制革业污水，效果很好。

四、下步工作建议

（一）统一和深化对J城市发展皮革产业的认识

借鉴深圳、海宁、余姚和彭州发展皮革城（产业园）的经验，结合J城市实际加以创新，J城市有能力也有条件打造一条从养殖、加工到裘皮服装产品的完整产业链，形成一个在西部具有较大影响力的裘皮产业城，创百亿产值，拉动XX、XX等乡镇的獭兔养殖业、促进农民增收致富。裘皮产业城商贸综合体的建设，对进一步提升我市第三产业发展水平和城市形象、促进文化旅游和相关产业发展具有重要的经济和社会意义。

（二）对J城市建设裘皮产业城的设想

第二篇：西南市场考察报告（范文）

西南市场考察报告

此次考察历经五省九市，路线如下： 郑州洛阳西安宝鸡成都重庆三门峡石家庄 现将走访中收获的信息总结如下：

市场方面：

进入九月中旬以来，整个钢材市场降声一片，钢材销量急剧下滑，各大经销商经营惨淡，相比往年同期销量大幅下跌。如郑州鹏宇往月销量三四千吨，本月至23日才不过千吨，更何况“金九银十”本应该为销售旺季，可见今年市场形势的确不好。

钢厂方面：

很多本地钢厂都开始进入优钢市场，与外地钢厂相比，其在运输、售后、市场知名度等方面占有很大优势。例如，四川攀钢长城特钢（四川江柚市）的产品已经占领成都圆钢市场一半以上的市场（保守估计），成都大的经销商基本都与其签订了代理协议。另外还有很多钢厂正在上新设备，也准备进军优钢市场。例如，林州凤宝（河南林州）目前其规格到120，以其低价格高品质迅速占领了小圆市场，现准备生产大圆，据说今年12月份投入生产；邯郸建发也要上新设备；重庆钢铁正在搬迁中，明年下半年可能开始生产。据不完全统计，全国结构钢生产厂家已超过80家，总体来讲供大于求。

资金与价格方面：

本月钢材的降价导致规模以上的钢厂、经销商资金断裂，现在大多数经销商都是用承兑，贴息在280元/吨左右。钢材价格与月初相比，降价幅度在300元以上。

我厂的优势与劣势：

与其他大型钢厂相比，我厂机动灵活，可以随时突击市场中存在的缺口，但我们的劣势在于：资金、原料、知名度、质量认可等方面。另外，其他钢厂得以连续生产，其重要原因在于与大的经销商强强联合，为了保持市场占有率，不惜压低价格，增加产量。其形式表现为协议代理，优惠政策不外乎：返利、贴息、运补，但实质都是降价。可以说现在结构钢的竞争已经进入白热化的阶段。我们如何在这样的环境中保全自己，维系正常生产呢？拼价格是不可能的，因为我们在原料、运输、加工成本上都已输给对手。我们现在最好的出路就是：寻找一个市场缺口，即别人不生产或很少生产、产品质量要求低、市场需求稳定的项目。

此次考察过程中，有一商户提到翼缘板产品，回来之后在网络上也查阅了一些相关资料（已附上），请领导定夺。

如果继续生产45#圆钢，则需尽快解决如下问题：

1、销售政策、运作模式、代理协议

由于市场竞争过于激烈，很多销售商都不愿意定死任务，多采用相对灵活的协议代理，就是量大从优，预付款多从优，完成任务奖励、区域保护等政策。寻求一批大客户，以优厚的政策打开市场。

2、质量认证体系、产品外包装、公司宣传材料

第三篇：南京水游城项目考察报告

篇一：南京水游城调研报告 南京水游城调研报告

南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主流；一流的院线影城；餐饮包括异国风情美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃，根据不同消费群体分设于各个楼面。本文主要从水游城的运营模式和独特的设计理念，以及所存在的相关问题方面做初步的研究。1水游城的运营模式 水游城的定位是“主题性景观购物公园”，在满足消费者一站式需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间、让消费者甚至不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。

以社会性的公共活动，如新闻发布会、晚会等取代常规的商业促销活动，博取顾客认同感和归属感。通过不同主题活动、今日庆典、环境、舞台等的不同保持新鲜感，打造一个“永不落幕的都市剧场”。

中央舞台几乎每天都有艺人进行表演，消费者不需要买票就能观赏节目。水游城的中央舞台，视角无盲点。游客可随意从任何一层、多角度地进行围观。2独特的设计理念

水游城的主入口，它在外立面的处理上采用了大量的布色材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林迷彩作辅墙，使整个建筑体散发出一种热烈，欢快的气息。同时，设计者在这里采取了曲面与斜面结合的手法非常值得称道，它是使建筑体从根本上脱离“呆板、冷淡”的关键因素。另外，值得注意的是，水游城本身并没有让过多的广告破坏墙面的整体效果，适度的传达出了内部商业信息。将水游城与上海普通商厦的外观对比，我们很直观的就能感觉到谁更能吸引你。

次入口的帆船透明外装饰使辅楼显得非常别致与钢琴键花式的内立面相配合，使整个建筑群在激情奔放之外，增添了一缕神秘于超现代的感觉。水游城的内部的中庭是镂空天球还有广告墙，是商业与建筑美学的结合看似简单的天空求解决了商业场所采光与遮雨两大要求，同时透露着巨大的“少壮派”气质。”“突兀”的广告窗，这种创意，不仅点缀了环境，还为商家创造了吸引消费者的特别途径。水在哪里？水游城的真正内涵

宽8米，长260米的人工景观运河是水游城的建筑组织轴线，但水游城的水，不仅仅是液态的水，有的人认为，实际上水游城并没有太多的水，然而当你置身水游城由不得不承认，自己完全是融入了一座水的城市。

1、有限的水体，最大的辐射面。有限的水在水游城被运用到了极致，前面我们提到水游城并没有太多可利用的线程水景资源。同时，它既不是一个公园，也不是一座游乐场，而是一个以商业租金为目的的购业务中心，就是在这样一种纯商业目的的购物中心，无论你站在那一层的主力店铺前，你俯首便可见水。有限的水贯穿着整个商业建筑群，由于极限模式的通透空间设计，无论何处，我都能感受到水气扑面的清爽体验。

2、绿化、喷泉、舞台，这里的水能说话，静态的水并不稀奇，但是能够让水实实在在地带来绿叶的气息和商业的互动，就困难得多。但，水游城的水是会说话的。

3、感受水的心情。水，实际上代表的是一种放松，欢乐的心态。无处不在的绿色，优雅靓丽的休息场所，承载着这一内涵，置身其中，让人自觉成为了都市新贵的代言人。平面扭曲，更多的商业价值 购物中心说到底是一种资产，它成功与否的判断标准最终应回归到商业价值上。夫子庙周边商铺的价格在8元/天，而水游城的租金每天每平米要15-16元/天，与新街口黄金商铺的价格相当，难道老练的商家都突然变成了任宰的羔羊了么？当然，事出有因。

1、更多的“好”铺位。从商业经营角度讲，好的铺位就是那些位于流线中心，到达率高的商铺，水游城在设计上充分考虑到这一点，它完全摆脱了传统的中琅+边廊的做法，将一个开放的购物空间搬到了内室。支持这一想法的设计包括丰富而柔和的内部照明，良好的采光，富有变化的室内空间。

2、更大的出样面。简而言之，就是透视。在店铺的形式上水游城并没有刻意地遵循矩形形态，而是使它呈现出多边形和多棱角的状态，配合以透明的材质，使出样面大大增加。需要特别提示的是，其实大多数零售商家并不需要特别规划的经营空间。

3、更流畅的内部动线，水游城的“游购”最终是由一条条通道所贯穿起来，它的每一组商业板块或者“内街”的入口必然与其它板块的出口相连，形成一个没有拐角和尽头的循环空间。4地下空间的释放。通常情况下，地下空间的商用物业处于最低端的位置，人流到达率低，消费环境压抑。但是，水游城的这个方面创造的前所未有的突破。3存在的不足

1辅通道设计感觉凌乱，犹如迷宫一般，这样会让消费者产生迷茫、心慌。

2商家的经营成本过高，水游城的平均租金成本达到十元以上，再加上高额的管理费用，经营状况差，已出现了商户退场现象。

3穿着类商品基本上是休闲服饰类，经营面积近3万平方面，占到经营面积的一半以上，且针对18-30岁的客层，讲究时尚，流行路线，消费群体比较单一。

4部分区域招商不佳，一是五楼大中型餐饮区，目前仅有两家入住。二是其他区域较偏的大面积商铺，如三楼一间近400平米的商铺。

5总体经营效果不佳，负一，负二楼餐饮、楼上的电玩、影院等就几个区域经营较好，高峰期人流量大，但商品类销售整体不佳，特别是二楼以上，四楼的时尚生活区二十家商铺目前就只剩两家在营业。

6建筑细节处理不当，水游城充分利用了水文化，使得项目比较新颖、有特色，但是建筑工程质量不佳，细节工作处理较差。

7餐饮区销售两极分化，水游城的餐饮分三种类型，一是四五楼的大中餐，二是负一二楼的特色餐饮和品牌餐饮，三是负二楼的美食广场。从经营状况来看，大中餐和部分特色餐饮如德国餐厅、印度咖喱、仙踪林、美美主义餐厅、塔可等因其价格、消费群、位置等原因，相对而言销售情况不是很理想。负二楼的美食广场和负一楼的麦当劳等品牌性强、大众餐饮人流量大，销售状况佳。

8、水游城复杂化的平面设计虽然提高了店铺平均达到率，但于消费者而言，实际上容易产生“漏店”“迷路”的现象，在设计上应注入更多的形象化标识（建筑小品、墙面彩绘、颜色分区）来解决问题。

9、水游城约有一半的区域直接暴露在阳光之下，在夏日直射下会令许多消费者，特别是女性消费者感到不适，这一问题实际上是可以通过不高的成本解决的。篇二：南京水游城项目 百大标杆商业项目指水游城

南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。入驻品牌以南京没有的国际二线品牌为主，如优衣库、h&m、无印良品等，价格不高但品质较好；水游城内的酒店委托洲际酒店管理集团，横店影视察城、bhg城市超市等，涵盖了娱乐、休闲、餐饮、零售等多种业态的200余家店铺汇集于此。“水游城”是以流动的水为主体营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。水游城项目亮点

科学的经营模式——灵活的经营合作模式利于商家进驻：

水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同考虑到餐饮投资成本大为保证租户的投资回报租金的租金也各不相同。考虑到餐饮投资成本大，为保证租户的投资回报，租金相对也低一些。他们会帮助每个品牌分析他们的利润空间、营业额、消化库存、人员工资等，然后再确定资金或提成比例。为了创造共同的投资回报投资方与租户“风险公担利益共享”采取为了创造共同的投资回报，投资方与租户风险公担、利益共享，采取底租或提成两者“取高”的模式运营。所谓底租或提成两者“取高”，就是先确定一个底租，然后再根据租户的营业收入按百分比提成两者两比如果租金高就按租金收如果提成高就营业收入按百分比提成，两者两比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。

创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合：

打破传统百货业的传统消费理念，各楼层设定不同的目标客群，合理配置业打破传统百货业的传统消费理念，各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。

创新商家组合——去主力店，增功能店：

对于大多的购物中心，开发商开业采用类似万达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。但南京水游城实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作为主力店但南京水游城实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能。

水游城项目楼层规划图

篇三：赴南京学习考察报告 赴南京学习考察报告 公司董事会：

为学习和了解商业综合体经营管理经验，更新观念，2013年5月28日至5月29日,公司安排我带领营运部一行6人赴南京学习考察。通过这次考察学习，普遍感到深受教育和启发，对南京的两处城市商业综合体的经营状态有了一些初浅的认识，实际领会了他们在经营管理中的时尚与前卫，深化了我们对公司通过安排我们外出考察实现解放思想、实事求是、与时俱进重要性的认识，同时也进一步增强了科学发展的紧迫感、责任感和使命感，坚定了依托现有资源和设施，搞好星球商业中心经营的信心和决心。现将参观学习情况汇报如下：

一、考察学习的基本情况

南京处在改革开放的最前沿，起着很好的示范引领作用。这次学习考察了时尚莱迪和水游城两处风格迥异的商业综合体。虽然跑马观花时间短促，但通过一路走、一路看、一路思考，颇有收获，普遍感觉耳目一新，开阔了思路，增长了见识，感触最深的不是大都市的繁华，而是综合体的一派欣欣向荣的繁荣景象，同时也领略到了异域空间业态的丰富度。面对外界商业综合体喜人的经营态势，看自身，比南京，我们既有差距，也有优势；既有缺失，也有特色。跳出星球看星球，星球有成绩也有不足；分析对比看星球，星球有潜力也有压力；站在高处看星球，星球有机遇也有挑战，与南京相比，我们在经营理念、管理措施、经营目标等层面都需要不断提升，对星球面临的发展形势还要深入分析，对当前的经营现状还要准确判断，对今后的发展走势还要科学把握。主要是“三个认清”： 一要认清良好态势，增强发展信心；二要认清现实问题，正视发展差距；特别是商户普遍存在思想上“舍不得投入”的差距和经营理念、服务质量、精神状态上的差距。三要认清搞好经营管理的关键措施，因地制宜，扬长避短，尽快把星球商业中心打造成为“城市大客厅，商业新名片”。

二、学习考察的主要收获

这次去南京学习考察，主要带着三个问题去寻求答案：一是了解南京综合体的特点、业态业种、布局等；二是通过学习考察主要有什么启示；三是学习借鉴“南京模式”的基本做法。

1、南京综合体的主要特点

南京综合体的许多做法值得研究借鉴。比较鲜明的有五点：一是高点站位，建设规划起点高，用前瞻性战略眼光布局建设。以水游城为例，据资料介绍，位于夫子庙核心商圈的鹏欣水游城建筑面积16.7万平米，建成了集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等为一体的休闲购物主题公园。

二是夯实骨架，搭建平台，用战略布局支撑发展。综合体内有服装、百货、鞋革、钟表、眼镜、餐饮、化妆、摄影、魔术、电影、饰品、等百业聚集，供销两旺。

三是思想解放，舍得投入。无论是时尚莱迪，还是水游城，虽然风格迥异，特色鲜明，各有千秋，但都是以“小商品、大市场，小规模、大协作，小店铺、大格局，小店主，大气魄”为主要特征，集中体现在商家舍得投入，在充分满足供应、保障市场需求下足功夫。位于顶层的儿童乐园不仅布臵新颖别致，有各类卡通人物、玩具、早教益智类商品满足供应，还在儿童游乐设施方面充分满足需求，设臵了各类电动滑梯、滚筒、水膜蹦床、海洋球池、旋转木马等等，应有尽有。在服装区，几平米的小店面密密麻麻挂满数百件衣服甚至上千件衣服，充分满足顾客选购需求。

四是坚持市场取向规划业态，在不断丰富不同业态的过程中，形成了市场体系完整性，市场竞争特色性，市场需求完整性，市场规模效益群体性，错层经营相互拉动关联性等自身特点和优势。

五是集中体现出典型的综合性集约化经营。南京的综合体依托建设面积大的优势，充分满足市场需求，通过尽量细分市场和不同的功能分区，吸引四面八方的创业者，把分散的各类店铺集并起来，形成了块状经济以及规模经营品牌效应、综合性规模市场体系，产生了车水马龙的聚合效应。

六是小角色唱大戏，综合体里面的各个小商铺各显神通百舸争流，不仅有“小”的活力，同时形成“大”的气候和实力，具有很强的市场适应性和较强的竞争力。

七是合理优化空间布局，业态功能分区清晰有序。水游城以时尚潮流为主流，负二楼美食天地，负一楼为时尚休闲，一楼为国际潮流，二楼为女性天地，三楼为魅力时刻，四楼为精致生活，五楼为食色五洲。整体布局突出了大而全。不仅布局合理，通透度好，而且还在各楼层每个路口都设臵有电子导购触摸屏，方便顾客流动。

八是丰富经营品类，用“新奇特”项目开发延伸发展。如：水游城单单一个魔术店，经营面积不足200平米，每天举办2次魔术表演，场场爆满达到400多人次观看，每张门票价格60元，一天收益在5万元左右，不仅赚到盆满钵满，还给商场带来很旺的人气。

九是门店装修时尚潮流。各个门店装修风格个性化突出，加上灯光、柜饰墙饰、商品陈列，各具特色，很容易抢眼并吸引顾客驻足。

2、通过考察学习，我们从中得到了一些启迪。

启示一：搞好商管工作，必须解放思想，开阔思路，创新经营综合体的理念。虽然各地综合体经营可谓是“百花齐放、百家争鸣”，但都有各自特色和个性化的因素。因此，我们在业态规划和调整上要强化构建大框架的理念，在现场管理上要强化搞好大合唱的理念，在内部分工上要强化搞好大协调的理念，不断创新管理措施，尽快形成品牌效应。

启示二：搞好商管工作，必须精耕细作，打造亮点，突出商业综合体经营特色。要创建城市商业精品，打商业航母牌突出聚合效应，通过横店影城打名人牌突出明星效应，打城市中心牌突出地理优势，打多种经营牌突出一站式服务优势。启示三：搞好商管工作，必须精细管理规范运作，提升商场管理水平。“三分建，七分管”。要坚持一手抓有章可循，一手抓流程规范治理；坚持一手抓商业文化创建，一手抓商户素质教育。星球商业中心刚起步，很多东西都在摸索中尝试和不断完善，必须坚持高起点规划、高标准招商、高质量管理，形成后发优势。业态定位布局要坚持规划一步到位，招商调整分步实施。启示四：要高起点确定经营项目。城市综合体作为一种新型商业模式，包罗万象，应有尽有，多功能高效复合，已经成为当今最具价值的商业地产开发模式。在开发和经营中，与城市布局对接，与场地设施对接，与消费需求对接，与发展趋势对接，高起点确定经营项目，合理布局，相互拉动，为整体运营持续发展打下坚实基础。

启示五：差异化布局，形成鲜明个性，让卖场独具特色。尽量考虑到差异化经营覆盖，错层设计项目业态，关联性引导消费时尚，最大限度扩大需求覆盖面和满足度，不断增强自身竞争能力。

通过外出实地考察学习，个人认为，要搞好商场经营管理，在具体措施上，要多管齐下，综合治理。

一是转变观念，以增加人流搞活流通为出发点，树立“竞争商业”新理念。进一步深化对本地商情商圈的的认识，并以此为据找准对策。二是坚持市场导向，遵循多维度控制原则，主要是：因地制宜原则、商户自愿原则、错层经营的原则、相互补充关联拉动的原则、品类丰富原则、可持续发展原则、优势业态合理布局原则、重点突破原则、择优发展原则、龙头店和主力店铺带动原则，实施综合治理。

四是切实转变观念，搞好服务，多管齐下，齐抓共管，形成合力。建立健全目标责任制，层层落实责任，提高办事效率，设臵专班管理，专人监督考核，使每个岗位充分发挥作用，同时建立从信息发布，到商户和新品种引进、技术培训、货品购进、对客营销等各个环节，都有方案、有措施，环环抓紧抓实，确保商户经营顺畅，能扎下根，让商户有钱赚才是硬道理。五是完善管理体制，提高商业中心管理水平。要加强经营管理层队伍建设，把想干事、会干事的员工调整充实到各关键岗位，完善各部门考核机制，充分调动员工的积极性。建议先行试点逐步过渡到全公司各部门全面实行“定期化岗位绩效考核”管理模式，尽快出台有关内部管理体系、绩效考核体系、监督体系等一系列详规，努力扩大制度流程管理的覆盖面，从机制上树立员工奋发有为、抢抓机遇、干事创业的精神状态。

六是进一步优化配臵，整合资源，创新举措，创造性地做好招商调整工作，用战略手段推动发展。比如，在资源整合利用方面，为使各功能分区相互融合，可通过合作方式突破性地引进诸如魔术、杂技、影像制作、数码产品等新业态以及地方名优特产、麦当劳、肯德基等大众认知度高的畅销知名品牌入驻星球，提升形象，扩大影响力和市场满足度，促进商场整体形象提档升级，做到人无我有，人有我优，引得来、留得住、兴致高、肯消费、常来往、印象深的消费氛围。形成独特经营优势，使星球品牌真正成为声名远播的城市名片和商业典范。在不断增强自身竞争能力的同时，对经营能力弱、租金缴付不及时的商铺，在后续招商过程中逐步整改臵换，循序渐进，不断调整和丰富经营项目，尽早改善现有布局，使得城市功能不断完善，居民生活品质得到提升和满足。

七是继续加大规范商场经营行为整治力度，净化经营环境，提升经营档次，提高商品竞争力和辐射力。力争用2--3个月时间坚决整治规范经营行为，督促整改到位。首先解决服务质量差的问题。部分商铺员工经常扎堆聊天、上网、脱岗，店铺无人值守，客人来了爱理不理，个别商户上班带小孩、打电话、玩游戏、吃零食、睡觉、甚至洗脸刷牙、打麻将等，不一而足，要坚决整治。其次解决产品形象差的问题。一些商铺不更新不补货，新款少，货品断档缺码严重，品牌不像品牌，散货不像散货，少数商户不自律，不是想办法经营好自己的品牌，而是挖空心思像卖地摊货一样串杂货，以次充好，扰乱市场。少数店铺甚至挂羊头卖狗肉，销售假冒伪劣商品，拿山寨货当正品卖，以假充真，坑害消费者，严重影响力商场形象，冲击了正品品牌的正常经营。此外，还要解决商场监管滞后的问题。服务营业人员培训没有跟上，现场管理软弱、缺失，部分商铺店员业务素质低，作风疲沓，缺乏应有的职业技巧。在整治中逐步加以解决。

任健民

2013年6月3日

第四篇：城步汽车城项目可行性研究报告

城步湘西南汽车城项目征地可行性研究报告

一、项目概况 项目名称：城步湘西南汽车城项目业主：邵阳好运汽车销售有限公司

项目地址：城步儒林镇工业园区

法定代表人：项目性质：异地扩建

经营范围：市场摊位、设施出租、服务、仓储、物流。项目建设内容及规模：总占地10亩，棚盖汽车展场 5000平方米，展场办公室及门面平方米，4S店平方米，道路平方米，绿化及环境平方米。预计机动车年交易超过200辆，年交易额2000万元以上。

二、项目业主简介

邵阳好运汽车销售有限公司

三、项目建设必要性

在未来的几年中，中国的经济发展处于良好态势，国民经济将长足发展，而城步县作为全国五个苗族自治县之一，国内生产总值及各产业也将均衡发展，位居其前列。人民生活水平得到相应提高，从解决温饱上升到追求小康生活，其重要标志之一的汽车必将在家电、住房之后形成国民下一个消费热点。

各项大型国家基础建设项目应运而生，对货车及工程机械等汽车需求猛增。

综上所述，无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣，2012年全国各大汽车厂家提出的产量计划均比去年增长近一倍，如何让市场消化产品成为当务之急，尤其在城步，作为邵阳西部重点汽车流通的相对滞后非常严重，解决城步缺乏大型、综合性的汽车交易市场已成为燃眉之急，城步湘西南汽车城的建设，正好填补了地步县汽车流通领域的空白。

（一）该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施

城步县汽车产业在我国属幼稚产业，是国家重点扶持和培育对象，发展空间广阔。汽车销售业将是城步的支柱产业之一。

随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。目前城步县没有专业的大型汽车交易市场，购车客户为购置满意的车辆，必须在全省分散的汽车销售点之间来回奔波；而西部大开发迅速扩张基建工程的规模，更增加了载货车与工程机械的使用需求。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车产业从单一的有限发展空间提升到流通协调发展的阶段，必将加快城步汽车工业、信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。

（二）该项目的实施有利于建立一个完善的现代汽车流通体系

据国外资料表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占30%---40%，流通及售后服务领域占60%---70%。我国汽车工业发展由于起步晚，再

加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。

城步汽车流通业却相对滞后，由于各种客观原因，目前，我县的汽车市场规模偏小、布局分散零乱，给人一种散、乱、无序的外在形象。有一定影响力和规模的主要汽车市场中，轿车市场五家，总经营面积仅约2000平方米，均系自发形成的街边市场，因场地限制已无发展空间。货车市场还是空白。配件市场可以说是没有，用户需要换配件时，维修店才进货，且配件质量得不到保证，经营和售后模式传统落后，不能达到规模化和集约化经营，这不仅与我市汽车行业的发展不相适应，也与城步区域经济发展不相协调。该项目建成后，经营面积将达6000多平方米，是目前西部地区规模较大、功能较全、模式较新的汽车交易市场。该项目的实施并运营，弥补了城步缺乏超大规模汽车市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，并建立完善的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。

（三）该项目的实施可以带动城步区域经济的发展

城步湘西南汽车城是城步工业园区的龙头企业，政府将借助城步湘西南汽车城组建城步汽车工贸园区，形成汽车整车及零配件的专业市场。该项目被城步视为推动区域经济发展的重要措施，并被县政府列为城步县重点市场项目。通过市场带动相关制造业与辅助行业的发展，包括物流中心、酒店、餐饮娱乐一条街等，必将有力地带动城步县经济的快速发展。

由此可见，城步湘西南汽车城建成后，省内外重点汽车生产厂家和本地区知名汽车品牌经销代理商将聚集其中，同时，将城步机动车交易市场整体迁入，并对该市场实现专业化、规模化经营，逐步将城步湘西南汽车城培育成为城步乃至邵阳西部地区具有较强影响力和辐射力的现代化专业市场。预计2013将交易各类机动车200辆以上，交易额将超过3000万元，年上交各项利税逾百万元；

通过努力，城步湘西南汽车城将逐步发展成为适应全市乃至邵阳西部经济发展的机动车行业的交易中心和信息中心，成为具有全市重要行业地位的机动车贸易服务中心，对促进区域经济的发展产生较大的影响力和带动力。项目实施后具有良好的经济效益和社会效益，项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目是可行的。

第五篇：西南大学园艺学考察报告

园艺通论

参观考察报告

重庆农谷

重庆农谷位于中国绿色小康村——静观镇素心村，是北碚区重点打造的特色腊梅生产示范中心，是一个集现代农业生产、展示、农产品加工、温泉休闲、旅游观光于一体的综合性项目。

素心村地处北碚区静观镇南大门，因境内有上千亩的素心腊梅而得名。距北碚中心21公里，素心村地处丘陵地带，地势北高南低，东部较为平坦，西部为山地。村内水资源较为丰富，有5条自然形成的小河流经全村，两个人工湖点缀在村中心。地下有温泉可供开发。村内商业较发达，交出设施较完善。素心村以花木为主导产业，品种有100多种，花农800多户，从事花卉种植人员1400多人。

静观，作为中国三大梅花基地（另两个为河南鄢陵、湖北保康）之一，是三大基地中栽培面积最大、品种资源最丰富、花径最大、花香最浓、花色最艳、花朵最密集的基地。静观镇种植腊梅已有500多年历史，品种达50多个。目前为止，静观腊梅已种植1.3万余亩，并正在着手建设中国的腊梅花博览园。

静观腊梅的主打产品素心腊梅是腊梅中的极品。素心腊梅是落叶灌木，花心和花瓣都呈淡黄色，具有花瓣肥大、色彩清丽、香气浓郁的特点。喜光亦略耐荫，较耐寒，耐干旱，忌水湿。近年来，北碚静观出产的素心腊梅鲜切花，不但成为重庆市民冬季插花的最爱，还远销海内外。

赏腊梅、泡温泉、湖畔泛舟已成为农谷的主要观光亮点，成为都

市一族休闲的室外桃源。

多彩园艺

多彩园艺是重庆泰禾花卉园艺有限公司的花卉基地，多彩园艺占地500余亩，依路而建，交通便利，依山傍水，风景美丽，集高档盆花和彩化苗木的研发生产、应用示范、销售推广为一体，并建设成“国家级农业标准化示范区基地”。其中种苗繁殖区15亩，温室花卉区15亩，容器苗生产区200亩，造型苗生产区210亩。新品种应用展示区30亩，蓄水、景观、办公区30亩。可年产穴苗800万株，各类小容器苗800万株，大容器苗40万株。仙客来、红叶石楠、金禾女贞等中高档盆花2万盆。

园艺分为室内和室外两部分，室内有育苗床，可摇动式育苗床，有利幼苗的良好生长，减少病虫害。藤蔓植物用铁丝网做支架，不但充分的利用了空间，而且美观。从国外引进先进的打药设备，更具科学性，减少了操作步骤，节省人力，提高工作效率。喷灌设备节省了水资源。并有温度计和湿度计，记录温室内的温室情况，根据需要适时补充水分。室外分为平地和小山丘，平地道路分布有序。旁有小河沟，便于排水。月季为覆膜栽植，花朵颜色各异，美丽大方。

我们主要参观了园艺中的金禾女贞和红叶石楠。

红叶石楠又名火焰红，千年红。红叶石楠因其鲜红色的新梢和嫩叶而得名，其栽培变种很多。修剪造景，形状可千姿百态，景观效果美丽。在长江流域生长良好，华北大部、华东华南及西南各省均有分布。红叶石楠适应性很强，耐低温及贫瘠土壤，并有一定的的耐盐碱

性和耐干性能。在阳光直射下，色彩更为鲜艳。红叶石楠生长速度快，且萌芽性强，耐修剪，可根据园林需要栽培成不同的树形，在园林绿化上用途广泛，被誉为“红叶绿篱之王”。

金禾女贞，在秋冬和早春季节，叶片呈美丽的柠檬黄而得名。其应用范围极广，适种华北地区、长江流域及西南地区。在南方四季常绿，在北方冬季落叶，可露地越冬。金禾女贞生长强健，萌枝力强，叶再生能力强，耐强修剪。园林应用前景有色块、矮篱、高篱、球形、柱形、动物造型等多种产品应用形态。可在大气污染严重地区栽植，是优良的抗污染树种。

通过此次参观，认识了很多植物，了解到我国园艺产业发展具有了较高的水平，园艺产业在我国具有光明的前景。