地下车库成本处理与税务的关系

第一篇：地下车库成本处理与税务的关系

税务处理上看，土地增值税清算时，地下车位办理了产权证，税法规定其建筑面积应归入可售面积相应分摊土地成本，未办理产权证则无须分摊。具体计算时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。那么地下车位应划入何种清算类别，收入和成本如何分配？各省对此有一些具体规定，一般是按照受益的原则和配比的原则来分配收入和成本。房地产企业为利用地下基础设施形成停车位，往往进行了单独的工程预算，由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割，如何分摊两者之间的共同成本？《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条第五款规定，纳税人同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。由此看来，地下车位成本并不等于地下建筑成本，其土地增值税扣除项目金额不是简单的成本汇总。在企业所得税计算上，《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。土地增值税清算时，地下车位应分类别计算增值额，办理了产权证的应并入非住宅类，分摊相关成本和费用，未办产权证的应按照受益的原则和配比的原则来归类分配收入和成本；共同成本费用按受益对象和合理的分配方法来分摊。在企业所得税的计算上，地下车位应按制造成本法进行计量与核算，成本费用按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，税前扣除按公共配套设施进行处理。

一、地下车库产权归属介定问题

第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

二、销售地下车库涉及的税金

（一）营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因而，个人销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%.（二）企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

（四）城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其相关法规的规定，城市维护建设税以实际缴纳营业税税额为计税依据，按适用税率计算缴纳。

（五）教育费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。

（六）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。

三、出租地下车库房产税如何缴纳

根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定：

（一）、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

（二）、自用的地下建筑，按以下方式计税：

1.工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%]×1.2%.2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》文件的规定：第三条房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.根据《国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》的规定：

（六）租赁业租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。根据上述规定，出租地下停车位应按规定以租金收入为计税依据缴纳房产税。

四、房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权取得的收入，贵公司应缴纳以下税款：

1.营业税。根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。

2.房产税。房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定，地下车库属于房产范畴，应当征收房产税。对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。

3.企业所得税。车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。深圳实行过渡期企业所得税优惠税率，2010年企业所得税税率为22%.4.城镇土地使用税。对车位所拥有的土地使用权面积，应当按当地税务机关确定的标准，按期缴纳城镇土地使用税。

5.印花税。房屋租赁合同属于印花税征税范围，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。五、一次性收取地下车位租金涉税操作要点

（一）、签定合同

1.地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。

2.租赁期限不得超过20年根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

3、明确约定租金及其支付方式

1）乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。收取费用后，不再退费。

2）乙方承租停车位的租金为每一车位每年人民币元[车位租赁费一次性收费金额/租赁期限（20年）].3）如果业主不愿意买车位，开发商也不能随便将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接连接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面道路属于共有部位。”

（二）、收入确认

1、营业税收入确认旧政：对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。而按财务会计制度的规定，应在整个受益期内分期确认收入。

新政：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。企业在会计核算中，对于采用长期出租一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。

2、房产税收入确认对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。房产税是按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。对一次性取得的若干年的租赁收入应按在整个受益期内分期确认收入，按规定计算缴纳房产税。

3、企业所得税收入确认对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。

（三）、开具发票销售地下停车位开具发票分两种情况：

1、销售永久使用权的，视同商品房销售，应开具《商品房销售（结算）专用发票》。

2、销售临时使用权的，视同服务业中租赁行为，应开具《服务业统一发票》。

（四）、税收优惠

按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条（十九）款规定；从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

（五）、税务沟通

产权若不属于开发商，税收政策不够明确，一般按照实质重于形式的原则缴纳房产税。具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权，如何确定，贵公司可以与主管税务机关充分沟通。在税法允许的范围内，选择有利的纳税方式。同时，注意规避纳税风险，以免除不必要的税务处罚。

在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题具体分析，灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，在维护贵公司正当、合法的经济权益的同时，注意规避纳税风险，实现企业税后利润最大化。

房地产开发企业地下车位不同处置方式的涉税分析来源：浙江税务网作者：信息采编部发布时间：2012-03-02查看：3563房地产开发企业地下车位不同处置方式会导致不同的纳税义务及涉税风险。在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题详细剖析，机动应用税收政策。既要能做到公道节税，减轻税收累赘，又能在维护公司合法、正当的经济权利的同时，规避涉税风险，实现企业税后利润最大化。

一、地下车位的构成以及权属

（一）非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。

（二）人防地下车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，开发商无权出售。

二、不同处置方式下的会计处理及涉税分析

（一）销售非人防地下车位永久使用权

1.会计处理：收入与成本单独设帐，计入“主营业务收入”、“主营业务成本”等科目。

2.税务处理：主要涉及营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。（1）营业税及附加：按销售不动产对待。《国家税务总局关于营业税若干政策的批复》国税函[2005]83号已作废，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，此行为按销售不动产缴纳营业税。税率为5%。

（2）企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。税率25%。

（3）土地增值税：对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。

（4）印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额万分之五计税贴花。

（二）分期租赁

1.会计处理：租金收入与出租成本应单独设帐，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。

2.税务处理：主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税。

（1）营业税：根据《营业税条例》及实施细则，对于经营租赁取得的租金收入，按税率5%计算缴纳营业税。

（2）企业所得税：企业应按取得的实际租金净利按25%缴纳。

（3）房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181 号)的规定，以租金收入为计税依据按12%从租计征房产税，并实行按年征收分期缴纳。

（4）印花税：房屋租赁合同属于印花税纳税规模，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。

（三）按购房面积比例赠给业主使用

1.会计处理：如果将地下车位在销售房屋时按购房面积赠与业主使用，则此部分成本作为公共配套设置处理。计入“开发成本—公共配套设施”等科目。2.税务处理：主要涉及土地增值税、企业所得税、房产税。（1）土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第三款的规定，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。（2）企业所得税：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。”（3）房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181 号)的规定，按照自有房产1.2%从价计征房产税，并实行按年征收，分期缴纳。

第二篇：房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理

房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理

房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时，往往需要配套建设地下车库。那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库，在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境，生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分，也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点而言，地上车库有别于地下车库。就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议。在法律界也有着较为广泛的争议，在此我们并不去讨论。但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。

一、地下车库的分类

首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；

（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。这种情况也可以分为两类，（1）是项目建筑工程规划 许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。

（二）是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所，我们称之为产权车位。

通过对建造目的以及设计、规划的不同，我们把车位分为产权和非产权车位。那么我们再来确认一下车位的归属问题。

二、地下车库的归属

对于地下车库的归属问题，产权车位是无可争辩的，但对于无产权车位，由于归属问题不确定，开发成本能否计算扣除，是在实务中争议的焦点之一。尤其是不属于人防设施，“利用”地下基础设施形成的停车场所。这具体是指：开发企业在建造地下基础设施时附带形成的，可供部分业主临时停车的空间位置，不是开发企业为了业主停车而专门建造的停车场所。

相对于来说，这种停车场在实务中这种情况较为普遍，车位的确是建在了公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，但目前没有法规对此进行明确的产权界定。〈物权法〉第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，在这里也说得不明确。

但总体上看，《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属：“只要地下停车位不属于地下人防工程，只要是由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。

三、成本分摊

对于地下车位，不同的类型到底如何进行成本的分摊呢？换句话说车位的成本应该如何计入开发成本之中呢？

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十七条的规定，地下停车场产权归属于业主的可以作为公共配套设施进行公摊成本处理。产权归企业所有的，或者没有明确产权关系的，应按照开发产品或者固定资产进行税务处理。

同时，31号文件第三十三条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算，利用地下室基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”

综合上述文件，对于产权车位，是开发企业开发的一个产品类型，成本也自然可以记入到开发成本之中，对于非产权车位（利用地下基础设施形成），作为配套设施的停车场所，其成本经二次分配给地上开发产品后，其成本为零。

但笔者认为，31号文件第三十三条规定并不是对建造的地下停车场所的例外处理，应当是该通知第十七条的一个补充条款，即对公建配套未明确、未包括的范围但在实际税务处理上可按公建配套来处理的单独补充。比如，按照有关法律的规定，在房地产开发建设中，必须规划、设计、建造人防设施，由于开发企业在开发项目地下建造的人防设施是不可售的设施设备及空间位置，但平时也可用于业主停车等经营活动，属于“利用”地下基础设施形成的停车场所，因此应作为公共配套设施进行处理。

作为公共配套设施的税务处理原则有二。（1）是属于非营利性且产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）是属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

实务中，房地产开发企业建造的非产权车位，往往是直接对外销售，销售价 格公是仅低于产权车位。笔者认为，作为非产权可售的地下，如果是开发企业开发的一个产品类型，在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建筑物上并不太合适。

四、涉税处理

按照我国现行税法规定，房地产企业除了缴纳企业所得税外，还要就开发项目增值部分缴纳土地增值税，对于地下车库而言，产权车位和其他开发商品一样，并无太多差异，但在实务中，产权车位的销售收入的确认和成本的结转却是争议较多。

众所周知，地下车库与其他项目相比，有其自身的特点。首先从建筑面积上看，车位公摊面积非常大，而实际使用面积却非常小。其次，在销售价格方面，车库的单方销售价格肯定要低于同一项目的住宅。第三，在建造成本方面，肯定也是低的。

正是由于地下车库有着上述三个特点，作为可售的产权车位而言，在进行完工清算或土地增值税清算时，如果地下车库的销售比例低于总体清算比例，那么收入成本倒挂的问题就出现了。

而对于非产权车位，在企业所得税和土地增值税方面，虽然两个税种都是就开发产品的增值或所得部分纳税，但是存在着明显的差异。

属于配套设施的地下停车场所，在计算企业所得税时，其成本由地上开发产品承担。国税发[2009]31号文件第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

土地增值税清算时，作为配套设施的停车场所，转让时，其成本可以扣除。不转让时，其成本不得计算为扣除项目。国税发{2006}187号文件第三条第二项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。该文件第四条第三项规定，房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理所、变电站等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府人、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

五、结论

综上所述，房地产开发企业建造的地下车位由于建造目的以及设计、规划的不同，会有不同的成本核算方法和不同的涉税处理。在实际操作中，房地产开发企业应当具体问题详细剖析，恰当进行成本核算和履行纳税义务。同时，在制度层面，对于有些事项的处理，也应该进一步的规范和明确。

首先，在非产权车位的成本列支方面，在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建筑物，这种做法并不合适。笔者认为，对房地产企业所开发的产品应根据可否销售原则，而不是根据权属原则或者说产“是否利用地下基础设施形成”的原则，严格按照财务会计法规和税法的规定，准确归集和核算开发产品的计税成本，对可售而未售的开发产品的计税成本，不得提前扣除，待实际销售时准予扣除。

其次，对于产权车位的成本确认方面，要考虑到房地产开发企业建造的可售地下停车场所的实际情况。防止在后期销售时可能出现收入与成本倒挂的问题，笔者建议国家税务总局以规范性文件的形式明确地下停车场所计税成本的归集范围，这样既解决了企业税负的合理公平问题，也便于实际操作。

第三篇：地下车库管理制度

地下车库管理制度

RULES & REGULATION – BASEMENT CAR PARK

1．进出车辆需持有我公寓保安部发放的公寓停车证，凭证进出地下车库。Please present your Car Park Pass to the Security Officer whenever enter/departing the Parking Log at our basement.The Parking Log is only available for those cars with pass only.2．驾驶人员及车主应遵从车库管理员的指示。

Please follow the instruction of out Parking Attendant when you enter the Parking Log.3．车辆进出车库，应严格按行驶路线行驶，严禁逆行。

Please follow the indication and do not against the road sign.4．车辆应按所划车位有序停放，严禁侵占他人车位及在单行道上停车。All cars should park at the reserved area only.5．发现车辆存在未关门或因碰撞所导致的外观损坏等现象，要及时报告保安部。

Please contact the security officers for any damage of your car or if door was found opened.6．禁止在车库、车场内洗车、加油及对车辆进行维修保养工作。

Car wash, gasoline refill and regular maintenance are not allow in the Parking Log.7．车辆在公寓范围内发生交通事故，由肇事方承担相应的赔偿责任。The reasonable party should take the responsibility for any incident occurred within the Somerset Fortune Garden.8．车库、车场内禁止吸烟及动用明火。

Please do not smoke in the Parking Log, any flammable item is prohibit.9．车库、车场禁止堆放各种包装及纸张、汽油等易燃物品。

Please do not keep any flammable items and gasoline in the Parking Log.10．严禁在车内存放贵重物品。

Please do not keep any value items in the car.

第四篇：地下车库管理制度

地下车库管理制度（草稿）

为加强地下车库管理，规范车辆停放。保持良好的停车秩序，保障地下车库车位使用人和物业管理合法权益，根据有关法律制定本制度。

1、进入地下车库的车辆须遵守本管理制度。

2、车辆进出地下车库须按本公司指定的行驶路线行驶，不得逆行，进入车库内车速不得超过5km/h。

3、购买地下车库的业主，必须与地下车库所属物业办签订地下车库管理服务协议，领取车辆通行证，凭车辆通行证出入，并按月交纳地下车库管理服务费。

4、车辆停放完毕后，业主应将车辆门窗锁好，并将贵重物品随身携带，请勿放在车内，相反造成损失由业主自负。

5、禁止外来车辆进入地下车库内停放。

6、不得在地下车库内清洗车辆，漏油、漏水车辆不许进入车库。

7、凡进入车库的车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品。

8、严禁随地吐痰、乱扔烟头、果皮和纸屑等。

9、地下车库车辆实施一车一卡制，如发生车卡丢失或自行转让、转借他人，请及时找物业办补办或告之。

10、为了您和他人的安全，请自觉遵守。

第五篇：地下车库买卖合同

地下车库买卖合同(9篇)

地下车库买卖合同1

甲方：_____________________

地址：_____________________

电话：_____________________

乙方：_____________________

地址：_____________________

身份证号码：_______________

电话：_____________________

为了方便乙方在__________停放车辆，甲方向乙方有偿提供地下停车位。根据有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就转让汽车车位达成如下协议：

一、乙方自愿向甲方购买__________编号为________汽车车位。

二、甲、乙双方同意将第一条商定的汽车车位一次性定价为币__________元整（大写）。（此价格中不包含汽车车位的物业管理服务费）。

三、车位的销售特征为：[现售车位]/[预售车位]

四、乙方在签订本合约______天内一次性付清汽车位使用费共计币__________元，凭缴费清单领取汽车位使用卡，取得使用权。如在约定时间内未付清全部使用费，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付合同金额________%的违约金。

五、乙方所购的上述车位作为车辆停泊专用，不得另作他用，不得任意改变该汽车位的性质、外观、结构和各类设施，若有损坏或由此产生事故，乙方除应负担恢复原状费用外，还应赔偿造成他人的损失并承担后果。日常使用应遵守物业管理公约及车位管理制度，且交纳相应管理费用。

六、乙方使用汽车位停放车辆时不得占用公共通道。

七、乙方所受让的地下车位按有关规定，无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权（不享有土地使用权）；若国家法律政策对地下使用权年限作出具体规定，乙方所享有的地下使用年限按国家法律政策的规定处理。

八、甲方检修、维护管道需借用乙方汽车位时，乙方必须无条件配合。

九、甲方有权先期委托物业管理对地下车位进行管理服务，乙方在签订本协议的同时，视为认可甲方之委托车位的管理方式。

十、在国家政策允许的情况下，乙方享有转让、继承的权利，涉及相关手续的变更，乙方须书面告知甲方，经甲方同意后，重新签订变更协议，并且乙方需向甲方支付相关的手续费，手续费按原车位转让价款的千分之二收取。

十一、代收缴的物业维修专项基金在签订本转让合同时按有关规定由甲方向乙方收取。

十二、本合约经双方签字盖章后立即生效。

十三、本合约一式三份，甲方两份，乙方一份。

十四、本协议更改无效。

甲方：________________

代表：________________

乙方：________________

代表：________________

20xx年______月____日

地下车库买卖合同2

甲方：

姓名：

身份证号：

单位：

手机：

家庭住址：

乙方：

姓名：

身份证号：

单位：

手机：

家庭住址：

经甲乙双方友好协商达成以下协议：

第一条甲方同意出租区地下停车场号停车位给乙方停放车辆。

第二条租赁期限为1年，（___年___月___日至___年___月___日）。双方可共同协商，续展租赁期限。一方要求续展的，须于本合同约定期限满提前一个月向对方提出。

第三条每月停车位的租赁费为元（包含物业公司收取的管理费、卫生费等）。租赁费每季度缴付一次，乙方应在每季度前五天将租赁费缴付给甲方。如乙方拖欠租金的，按日5‰向甲方支付违约金。

第四条甲方应于合同签订时将____号停车位交付乙方停放车辆；乙方应服从物业公司管理，合理谨慎地使用，并不得将停车位转租或转借给他人，不得影响其它车位上停放的车辆的安全和正常通行，如因使用不当给物业公司和其他业主带来损失，应及时全面地承担损害赔偿责任。

第五条双方应认真遵守合同约定，擅自解除本合同的一方视为违约，守约方有权要求违约方支付违约金200元，但因规划、防空、政府原因和地震、水灾、战争等不可抗力原因导致必须提前解除合同的，双方互不承担赔偿责任。

第六条其他未尽事宜双方通过协商解决；协商解决不成的，按有关现行法规办理，也可直接通过司法途径解决。

第七条本协议由双方共同签字盖章后生效。

第八条本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后合同即行生效。

出租方：

承租方：

签约日期：___年___月___日

地下车库买卖合同3

甲方（出卖人）：________乙方（买受人）：________

身份证号码：__________身份证号码：__________

联系电话：____________联系电话：____________

根据《中华人民共和国民法典》寄其他法律法规，经甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖地下车库一事达成如下合同：

第一条、甲方自愿将其名下位于________小区________楼________号车库，建筑面积为________平方的地下车库，出售给乙方。

第二条、甲、乙双方共同商定车库出售价格为人民币________元整，乙方于本合同签订之日一次性付清全款，上述车库的出售价格自甲乙双方签订合同书之日起不得变更。

第三条、在甲乙双方签订本合同书后，甲方先交付车库钥匙，由乙方检查电动升降器及内部设施无异后，支付相应款项，甲方出具车库权属证明和收据后，车库所有权归乙方。

第四条、乙方在购得车库后，对本车库享有所有权。本合同签订之日之前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关；本合同签订之日后所产生的一切事项，由乙方负责，与甲方无关。但因房产证抵押贷款所引起的一切事项仍由甲方负责，与乙方无关。

第五条、因车库没有单独办理房产证，今后乙方需办理相关产权证明需甲方协助的，甲方应及时告知乙方并提供相关协助。

第六条、此合同收以甲方先交付车库钥匙，出具车库权属证明和收据，乙方付款为条件，一方不履行合同，对方可以要回款项或要回有关钥匙和权属证明，并解除合同。甲乙双方均应严格信守本合同，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿_____元人民币。

第七条、甲乙双方的任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，在取得有关主管机关证明和征得对方同意后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。

第八条、因本合同而引起的纠纷，经协商或调解不能解决的，甲乙任何一方均有权在甲方注册地提起仲裁或者诉讼。

风险告知：关于争议解决方式的约定，可以选择到有管辖权法院诉讼或者选择仲裁，二者的本质区别是若约定仲裁解决仲裁一裁终局，约定向法院提起诉讼两审终审。

第九条、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充合同。补充条款或补充合同以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。

第十条、本合同自甲乙双方签订之起生效。

第十一条、合同的任何修改或补充，只有在双方授权代表签字后生效，并成为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十二条、本合同一式_______份，甲乙双方各持_______份，自双方签字盖章之日起生效。

第十三条、除非遇到不可抗力因素导致本合同不能履行，未经甲、乙双方一致书面同意，任何单方无权变更合同内容。

甲方签字：___________乙方签字_____________

地下车库买卖合同4

甲方（人）：________________

电话：________________

乙方（买受人）：________________

电话：________________

根据《一、乙方通过公开拍卖竞得______小区______幢______号，属______结构。

二、乙方按规定付清成交款______（大写：______），拍卖佣金______（大写：______）。

三、甲方统一办理《产权证》，面积以产权部门登记为准，办理费用由乙方支付。

四、甲方暂按小区物管费收费标准向乙方收取物管费，即每平方建筑面积______元。如遇调整物管费标准则按新标准收取。

五、甲方对设施提供有偿维护、修理。

六、乙方在使用时，须遵守以下规定：

1、不准将以经营用途使用；

2、不准将出售、租赁或以其它方式转让给______小区以外的住户或单位使用；

3、乙方在购得后，应将停放的车辆牌照、车主姓名、编号在物管做统一登记；

4、禁止将车辆停放在以外的楼前、楼后及其他公共场地；

5、严禁存放易燃易爆、有毒和腐蚀性、性物品，防火、防爆、防污染，不对小区住户产生不良影响；

6、文明驾驶，安全行车。在小区内应缓行，并注意行人车辆，如发生交通意外自行负责；小区内禁止鸣号，以免影响小区住户；

7、严格遵守物业管理条例及物管对小区管理的相关规定，自觉服从管理人员的管理。

乙方须与小区物管签订《物业管理委托合同》。对违反以上规定行为，甲方授权的物业管理有权制止或处理。

七、本合同一式贰份，双方签字生效。未尽事宜双方协商解决。

甲方：____________

乙方：____________

日期：20xx年______月______日

日期：20xx年______月______日

地下车库买卖合同5

甲方（出卖方）：________________

身份证号：________________

乙方（买受方）：________________

身份证号：________________

甲方有座落于________________

并保证属于个人所用的合法财产，本人具有独立的处份权，甲、乙双方在平等自愿的基础上，就买卖这一车位达成如下协议：

1。车位价款人民币____________万元_________整，乙方在签订此协议时一次性支付。

2。双方在签订协议时未办理过户手续，因此乙方要求甲方协助办理车位过户手续时甲方负责有协助的义务。

3。虽然现在双方未办理更名过户手续，但该车位所有权双方同意转移给乙方，乙方对该车位享有完全的占有、使用、收益、处分的权利。

4。甲方在更名过户之前，不得再将对该车位进行处份（包括抵押、买卖），由此给乙方造成的损失负有赔偿义务（包括直接与间接损失）。

5。在乙方要求甲方办理过户时，甲方不得以车位升值或显失公平或其他理由要求解除合同。

6。在双方签订此协议后，因该车位产生的一切权益都归乙方所用，与甲方无关。

7。甲方应将与车位有关的一切证照交付给乙方，在乙方需以该车位设定权利义务时，甲方应予协助办理。

8。甲方法定车位手续证照下来时应第一时间交由乙方办理过户手续，如因甲方的原因导致合同解除，乙方的损失由甲方按照相关法律法规提请法院裁决。

9。此协议一式两份，自签字之日起生效，双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：________________

乙方：________________

证明人：________________

20xx年___________月__________日

地下车库买卖合同6

出卖人：（以下简称甲方）

买受人：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方出卖给乙方车库的相关事项协议如下：

一、甲方出卖车库的位置。甲方出卖给乙方的车库位于_____________________，编号为2号至15号和77号，共15个，（含所购车库进出口通道用房），总建筑面积约______________平方米。（附图红线标示内）

二、车库价格：甲、乙双方协商车库单价人民币____________元，共计人民币____________元。

三、付款方式：甲、乙双方签订本合同书后，乙方预付定金元。余款乙方接收车库时一次性付清。

四、相关约定

1、甲方出卖给乙方的地下车库不办理产权登记，以甲、乙双方签订的本购买车库合同书和甲方出据的收款凭证为乙方购买甲方地下车库的永久有效依据，将来并不受物业持有人变更的影响。

2、甲方出卖给乙方的地下车库售前产权必须是属于甲方，且产权清晰，无债务抵押。若售后发生产权、经济纠纷均由甲方按合同书违约协定负全责。

3、乙方购买甲方的地下车库及为车库配套的过道物权和使用权永久归乙方所有，并与该小区地上建筑物享有同等的相关权力，今后若发生该地上建筑物附带地下车库拆迁改建，相关协商处Z，收益权利均归乙方所有。

4、地下车库公用设施及通道的使用权。乙方所购甲方地下车库和地下车库进出口通道共用使用权。地下车库进出口通道及相关配套设施为全体地下车库购买人共有，乙方同样享有永久的通行权力，任何人不得以任何理由封闭、阻挠、改变用途和堆放杂物等影响乙方车辆通行的行为。

5、为了便于乙方对所购车库的管理和利用，甲方同意乙方根据自身停车需要，在所购车库进出口安装门栏，门栏以内的`物业处Z权、使用权，由乙方自行策划、管理和维护。甲方不得干预。

五、车库交付条件。车库内四边墙壁和屋顶为搓沙抹平刮白，地面为豆石地面，护墙底部应做好排水沟。为乙方所购车库的进出口各安装卷帘门一扇，单独安装电表一只，通道安装照明5盏。甲方统一提供门岗和安装监控设备，消防设施等，并进行物业管理。

六、车库交付时间：______年___月____日。

七、违约责任。如一方违约，违约方除赔偿另一方总金额30％的违约金外，还应赔偿因违约所造成的相关经济损失。

八、车库保修按照国家相关保修条例执行。物业管理费由乙方另行与物业管理公司协商。

九、本合同经甲乙双方签字后即生效。

十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。均具有同等法律效力。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

_____年___月____日

地下车库买卖合同7

甲方（车库卖方）：____________电话：____________

乙方（车库买方）：____________电话：____________

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖车库达成如下协议，

买方所购车库的基本情况：

车库位置：____________车库编号：____________

建筑面积：____________平方米总价：____________

有关事项：

一、经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于____壹间出售给乙方。

二、上述车库的出售价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。

三、付款方式：一次性结清。在甲乙双方签订本协议书后，甲方先交付车库钥匙，由乙方检查电动升降器及内部设施无异后，支付相应款项，甲方出具车库权属证明和收据后，车库所有权归乙方。

四、乙方在取得车库钥匙、车库权属证明和收据后，对本车库享有所有权，今后与本车库所发生的一切事项由乙方负责，与甲方无关。

五、因车库未办理产权证，今后乙方如需办理相关产权证明或因政策要求需要办理相关产权证明需甲方协助的，甲方应及时告知乙方并提供相关协助。

六、此协议收以甲方先交付车库钥匙，出具车库权属证明和收据，乙方付款为条件，一方不履行协议，对方可以要回款项或要回有关钥匙和权属证明，并解除合同。甲乙双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿20xx元人民币。

七、本协议一式两份，双方各执一份，协议自双方签字之日起生效。未尽事宜，由双方协商解决。

甲方签字：____________乙方签字：____________

____________年____________月____________日

车库买卖合同协议书怎么写

出卖方：____________（甲方）

买受方：____________（乙方）

甲方将其所有的车库出卖于乙方，现双方自愿达成如下协议共同遵守：

1、甲方将位于__________小区__________号的车库卖于乙方。

2、车库的具体情况：位置：__________，四邻：_________，面积：————，产权方式为：———————。

3、甲方出卖车库的价格为：—————元，乙方于本合同签订后一次性支付甲方。

4、自本合同签订之日起，该车库的所有权归乙方所有，甲方将该车库及所有手续交付乙方，并协助乙方办理相关过户手续。

5、甲方保证买卖车库合法，不存在抵押等债务纠纷，否则视为甲方存在欺诈行为，应当承担双倍返还的法律责任。

6、在车库转移前产生的相关费用由甲方承担，转移后产生的费用由乙方承担。

7、甲乙双方都应严格遵守本合同约定，履行义务，乙方延迟付款，应承担应付款项每日千分之三的违约金；甲方延迟交付车库将承担车库价格每日千分之三的违约金。

8、未尽事宜甲乙方协商解决。

9、本合同一式两份，由甲乙双方各持一份，自双方签字后生效。

甲方：____________（签字盖章）

乙方：____________（签字盖章）

____________年____________月____________日

地下车库买卖合同8

卖方：________________

买方：________________

经买卖双方平等协商，在真实意愿的基础上，就买卖事宜达成一致，特签订本合同，双方共同遵守，并作为所有权归属的凭证。

一、双方买卖的位于 ，面积平方米，卖方获得时间，所有权证明资料名称，资料编码。

二、的买卖价格为币 元整，于本合同签订之日由买方交付卖方；及钥匙由卖方交付买方。

三、卖方应保证对的拥有所有权，有权处置该，卖方及第三人没有在该上设定抵押，等机关没有对该采取查封扣押等措施。若存在上述情形并给买方造成损失，卖方对买方的损失应当予以赔偿。

四、合同生效后，所有权归买方所有，买方拥有完全使用权、租赁权和转让权，使用、租赁、转让的时间、价格与卖方无关，但在同等条件下，卖方可以享有优先权。

五、目前，潍坊市房管部门不对确权登记；若潍坊市房管部门能够对买卖进行登记时，卖方应当配合买方（或者第三方）办理过户登记手续。

六、为使服务于本小区的物业管理知晓并对本买卖合同予以证明，物业管理应在本合同上盖章并填写相应的物权转让登记备案资料。

七、本合同一式两份，买卖双方各执一份，自双方签字后生效。

卖方（手印）：________________买方（手印）：________________

身份证号：________________身份证号：________________

卖方（手印）：________________

身份证号：______年______月____日

物业（盖章）：______年______月____日

本合同买方持有件需附加下列附件：

1、卖方（夫妻双方）的身份证复印件；

2、款项收到条；

3、卖方购买时取得的交款凭证；

4、物业相关登记表。

地下车库买卖合同9

出卖人(以下简称甲方)_____________________

买受人(以下简称乙方)_____________________

经甲、乙双方协商，甲方决定把位于________的________栋________号车库卖给乙方，现就有关事项协商如下，共同信守。

一、甲方出售房屋情况

1、甲方出售的车库属本人直接从开发商手中购买的物业，未到县房管部门办理产权证，车库内的水、电已单独立户，并装有独立的水电表。

2、乙方同意购买甲方现有车库及其物业现状，并以本合同形式加以规定。

二、房屋价格及付款形式、交房方式

1、甲方出售此车库的价格为人民币________元整，签本合同时，乙方付给甲方定金________元，余款于日之内交房时付清。

2、甲方交房时，应把从开发商手中购买房屋的原始发票，合同文本及车库钥匙及水电开户凭据一并交给乙方。

3、甲方收取定金后，应及时清理原来的各种费用，结清之前该房发生的物业管理费、水电费等及其相关的各种费用。

4、甲方售房时，应为乙方办理除房产证、土地证等外的相关过户手续，若以后乙方要办房产证、土地证，甲方要积极配合。

三、违约责任

1、甲方应确保上述房屋属本人私产，无产权债务纠纷。自本合同签字之日前，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权纠纷概由甲方负责，本合同签定之后所发生的债权债务由乙方负责。

2、本合同签定后，乙方中途悔约的，应及时通知甲方，购房定金归甲方所有;若甲方悔约，应及时通知乙方，并双倍返还定金给乙方。

3、甲方售房后若悔约要收回房屋或因产权债权纠纷造成乙方无法拥有或使用该房屋，除了双倍返还本金给乙方外，甲方还要自收乙方购房款之日起至乙方退房时止，按1.5分月息复利计算付给乙方。

四、本合同一式份，各方各执份。

五、未尽事宜，协商解决。

甲方签字：________________

甲方配偶签字：________________

乙方签字：________________

乙方配偶签字：________________

________年________月________日