上海商业地产项目案例--上海浦东电子商城

第一篇：上海商业地产项目案例--上海浦东电子商城

上海浦东电子商城

上海电子市场的现状分析

上海电子市场主要分为消费类电子市场和基础类（生产资料）电子市场。消费类电子又主要包括家电类电子和计算机数码类电子。

家电消费类电子主要分布在全市各大卖场如家乐福、易初莲花、欧尚等以及国美、苏宁等家电专卖商场。计算机类电子则主要分布在太平洋、百脑汇、赛博等各IT专卖场。

基础类（生产资料）电子主要集中在：北京东路赛格电子、虬江路电子市场、西藏南路电子市场。

2楼 2010-03-12 18:15

3楼 2010-03-12 18:16

评论：

上海电子市场主要分为消费类电子市场和基础类（生产资料）电子市场。

第二篇：淄博电子商城项目计划书

电子商城项目计划书

一、项目依据

当今网络浪潮席卷全球！互联网、企业网站、电子商务（B2B、B2C）成为最最热门的话题，网络为企业的发展创造了全新的机遇。由于网上用户多数的知识层次较高，以及软件及图书类商品的特殊性质,出版物在利用互联网开展业务方面走在了其他行业的前列。国内最好的例子就是8848.NET，利用网络8848不到2年的时间就发展为国内最大的网上商城。国内目前北京上海等大城市和网 络较发达的城市也都纷纷建立了网上交易的站点，更多的站点也在建设中。但是在淄博目前还没有这样的网上商城站点，淄博现在上网的用户截止2000初超过40000户以上，而广电中华宽带网，联通165网的开通更会极大的增加淄博市的网民数量，事实上淄博的上网人数从97年的不足百人，发展到现在40000以上仅仅用了不到年的时间，而2到3年后，淄博上网人数至少会有几十万以上！可见网上的市场是相当庞大的，而现在在淄博还没有类似的电子商务站点，先行一步必然获得无限商机，而给投资者也将获得非常好的回报。

二、电子商务的概念

Internet电子商务的发展对于一个公司而言，不仅仅意味着一个商业机会，它还意味着一个全新的全球性的有网络驱的新动经济的诞生。我们正在迈向一个拥有数十亿台互联电脑的世界，在这个时代，信息就意味着财富电子商务是在Internet开放的网络环境下，基于浏览器/服务器应用方式，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和在线电子支付的一种新型的商业运营模式。

Internet上的电子商务的主要交易类型有企业与个人的交易(B to C方式)和企业之间的交易(B to B方式)两种。而参与电子商务的实体有四类：顾客(个人消费者或企业集团)、商户(包括销售商、制造商、储运商)、银行(包括发卡行、收单行)及认证中心。

电子商务是Internet爆炸式发展的直接产物，是网络技术应用的全新发展方向。Internet本身所具有的开放性、全球性、低成本、高效率的特点，也成为电子商务的内在特征，并使得电子商务大大超越了作为一种新的贸易形式所具有的价值，它不仅会改变企业本身的生

产、经营、管理活动，而且将影响到整个社会的经济运行与结构。

三、成功的例子

北京珠穆朗玛电子商务网络服务有限公司/cn/ebusiness/estrategies/showcase/8848net/index.htm）

四、商城市场发展规划和市场需求分析

1、发展规划

淄博电子商城的一期工程主要是建设一个网上的软件城和书城，为读者提供一个新型的消费渠道以满足大家对软件和图书日益增长的需求（即B2C）。同时利用互联网这个媒体达到宣传整个企业和站点的目的。为以后扩大站点的规模和影响力打下良好的基础。

淄博电子商城的二期工程，要在利用网上软件城和书城已有的影响力和知名度。建设真正的淄博电子商城，一个B2B的综合性商城站点。这是一种全新的电子商务模式，在投入初期迅速获得回报，真正通过经营电子商务获得利润。这就是经营B-C交易平台的电子商务服务商。到时候淄博电子商城并不直接经营B-C交易，而是通过出租“网上商铺（柜台）”，让客户实现B-C电子商务，从而迅速获得回报。

2、市场需求分析

（1）、B-C模式时：软件和图书这类的产品的消费者大多是知识层次较高，收入也相应较高。而软件和图书也便于计算机数据库管理，这些特点都很适合利用因特网来宣传和销售。而淄博作为一个较大的市有360万人口，网民的数量的增长速度也非常惊人。所以说市场的潜力是非常巨大的。

由于通过网络销售省去了大量中间环节，也无需房租。所以商品大部分比传统销售要便宜，而便宜的价格在市场上也很有吸引力。淄博及周边地区的上网者都是我们的潜在用户。

（2）、过渡到B-B模式后：市场潜力更为巨大，帮助大多数企业实现向电子商务的转型。

是淄博电子商城的远期目标，尽管中国目前的电子商务市场还相对较小，但是市场需求和潜力非常巨大，预期在不久的将来会有突破性的进展。淄博电子商城愿意在搭建电子商务平台和实现由传统经济向新经济转化的过程中发挥应有作用。

五、商城工程的技术解决方案及投入

在技术方面，网上商店不单要求满足最基本的网上浏览访问的快捷顺畅，更对安全性与稳定性有着近乎苛刻的要求，无论是客户在线下订单、在线支付、商家转帐结帐还是对数万种商品的管理以及对巨大数据量的处理，都来不得一丝一毫的偏差与停滞。一个站点 能否经受得起这种考验就看网络服务提供商的技术水平以及硬件方面的配置了。

（一）、商城建设的初期可以采用易博的基于虚拟主机的解决方案。

优点：投资少，可以很快在网上有较大访问量，并有较大的知名度，适合小投资者。缺点：功能较少，难有CGI及自动回邮件功能，增加该功能较困难并需花费较多的代价。总投入如下：

虚拟服务器空间租用费用：100M空间 / 1200元 / 年

虚拟主机服务器端数据库支持：1200元 / 年

域名注册费用：国际顶级域名 / 200元 / 年

主页制作费用：每页100元

电子商务网上交易系统：30000元（高级全功能版本）

1、购物管理： 完成会员购物功能，用户可任意增强删除商品，并自动计算付款总额。

2、商品搜索： 包含于购物模块中，对所有商品进行搜索。

3、网上付款： 包含于购物模块中[支持招行一卡通、中国建行龙卡及信用卡等方式付款]。

4、在线定单： 包含于购物模块中。自动生成会员购物清单，并将有关信息发送到商店。

5、会员管理； 包含于购物模块中。完成会员自申请、管理功能。

6、商店管理： 完成管理会员、商品管理、订单管理、访问统计功能。

7、邮件列表： 包含于商品管理模块中，对所有会员发送邮件信息。

或者使用易博网上购物网站基本功能版：5000元（节省费用，基本的购物功能也可以满足初期的业务需求）

以上费用第一年投入大约为9000元（基本功能版）或者34000元（高级全功能版本）以后每年：4000元左右

（二）、商城过渡到B-B模式后，可以采用独立服务器的解决方案。

采用PIII 800 512M内存以上的企业级服务器：90000元左右

软件方面采用基于WIN NT的解决方案 软件费用 48000元

服务器托管至电信机房，100M带宽接入，费用为3000元/月

使用 易博网上商城“自助建店电子商务系统”350000元

加上其他费用合计投入500000元左右

“网上商城”电子商务系统主要功能包括以下几个方面

通过网上商城“电子商务系统，可以在一个小时内迅速建立起自己的”网上商城“电子商务网站。只需要简单的设置和操作，并不需要专业的技术人员。

1、网上商铺（柜台）出租功能模块

本模块帮助客户建立成几千个网上商铺（柜台）。客户可以通过招商的形式，吸引中小型商家租用网上商铺（柜台），帮助他们从事B-C交易，收取月租费或交易提成获得回报。每个商铺（柜台）在形式上都是独立的，可以自己申请独立域名。租用网上商铺（柜台）的商家只需通过简单设定5分钟即可建立电子商务。

2、五分钟自助建店

系统提供强大的自动设置功能和多种模板，租用网上商铺（柜台）的商家只需通过简单设定5分钟即可自助的建立电子商务网站，无须任何培训和专业知识。商铺还拥有商品发布、购物车、订单处理和网上结算等电子商务配套功能。

3、商品自动陈列和分类功能

本模块采用数据库技术，帮助入驻商厦的商家将商品自动陈列在商家的商铺内，同时还提供按产品分类等的检索方式，并提供商场内商品搜索引擎。

4、特惠商品推介模块

各入驻商家每日设定一种特惠产品，”网上商城“首页采用滚动方式为各商家免费宣传。

5、独立的结算平台和多种结算方式

”网上商城“为各入驻商家提供独立结算平台，并提供包含网上结算（招行一卡通）和货到付款等多达十一种的结算方式。

6、二级域名自动生成系统

系统自动为每一个开店的商家生成二级域名，即时实现，即时使用。

7、多种建店模板选择

”网上商城"为开店的商家提供多达12种的店面模板选择，商家可以选择任何一种模板建立个性化的电子商铺。

8、WAP（手机）购物功能

各入驻商家拥有独立的WAP购物功能模块，可实现顾客通过手机直接向商家下购物订单。

“网上商城”多商铺电子商务系统的主要技术优势

多商铺独立设计

一般的电子商务网站建设公司只能提供单一商场式的电子商务，不能提供多商铺出租功能。系统提供的各出租商铺在形式上、结算上均为独立设计。

专业的商务流程

更为专业的订单处理流程，优于国内同类型电子商务网站。

简单易行的管理操作模块

租用网上商铺（柜台）的商家可以通过WEB界面极为轻松的实现对商铺（柜台）的管理，包括上传商品介绍、订单处理等。商城管理员也可以通过WEB界面轻松的实现对各商铺（柜台）的管理。

六、商城所需要的其他投入

1、平时用电话（ISDN）上网维护，以每天维护时间8小时记，每年（270工作日）电话费720元

2、上网网络使用费每年8000~9000元（4元/小时）

3、以雇用5名工作人员（1名互联网网络工程师兼网络管理主任，负责网站总体美工设计及栏目规划、网页设计及CGI编程、维护，防黑客进入及网络安全，月薪2000元左右：1名文字录入员、1名网维护员及1名商务业务员、1名公关财务，月薪每人1000元左右，为调动员工积极性，可每月发一定股份）每年工资支出约为72000元

4、以每月房租及另一部业务电话费记2000元/月，每年2400元

七、商城的预期收益

建设初期（计划2000至2002年）

由于网络销售省去了大量中间环节，也无需房租。所以商品大部分比可以传统销售要便宜，而便宜的价格在市场上也很有吸引力。加上有淄博极其周边地区的众多上网者的购买力做支持，只要站点宣传推广有法，访问量每天突破10000人应该不会有任何问题。

初步预计经营网站直接收入（按最低收入计算）包括：

直接销售软件和图书：每年40000元

吸收加盟商家收入：每家1500元、按初期全市今发展20家计算，合计30000元

无形资产部分：作为山东省第一家有规模的电子商务站点，本身就是一个非常有价值的事情，如果达到站点建设的初期目标（每天访问人数超过10000人，注册会员超过2万人。）那么站点无形资产部分的增值也会超过收入的5到10倍（这是国际通行的对INTERNET公司无形资产的计算方法）

商城过渡到B-B模式后（2002年以后）

依托在初期电子商城所有的知名度和访问量，渡到B-B模式后商城采用帮助客户建立成网上商铺的方式开展业务。客户可以通过招商的形式，吸引淄博极其周边中小型商家租用网上商铺（柜台），帮助他们从事B-C交易，商城收取月租费以及交易提成获得良好的回报客户采用此系统可以迅速建立依托于淄博电子商城的务网站让淄博电子商城客户立刻盈利。

经济效益分析：假如第一年可出租商铺 500个，每商铺出租平均价格为2000元/年，可实现销售收入100万元；第二年如果出租商铺（柜台）达到2000个，可实现销售收入400万元。

加上商城可以收取商铺1%到3%的交易提成。试市场情况而定，至少也会有20到30万以上的收入

预计收入：商城开通后，第一年 为120万 以上。第二年开始为400万以上

对比支出及收入，可以看出只要细心筹划、精简人力，实现电子商城一年支撑二年小赚三年大赚目标不难实现！淄博电子商城作为山东第一家大规模、专业的电子商务类站点，前途不可限量！山东的8848掌握在您的手里！

第三篇：商业地产招商案例

商业地产招商失败案例

商业地产招商成功案例有许多，但同时商业地产招商的失败案例也不少！

譬如：

案例一

有一个十六万平方米的购物中心，工程做到正负零，招商了一年，一个主力店都没招进来。当时只盖了一层地下室，投资花了8000万。其项目设计，层高平均4.8米，荷载全部为每平方米400公斤，怎么能去招商呢？建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危险。这样的条件只能做百货。可都做百货的话，2万平方米一个平面，地下1层到地上6层，在二三线城市，面积这么大没有一个百货敢做？所以，如果在项目的前期不重点关注主力店及次主力店的工程技术要求，就会造成人力、物力、财力的浪费。

……

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【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

参考资料：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

余源鹏房地产实战培训系列课程商业地产系统实战培训课程；

第四篇：上海某商业地产项目招商策划方案.gbp

目 录

商业招商概括 2 招商策略 5 大型商业物业招商策略 5 本案场分析（飞洲国际广场）11 优势 13 弱势 14 机遇 14 本案招商策划方案 15

一、招商原则 15

二、招商策略 15

三、品牌形象定位 15

四、实施方案（分割出租）16

五、商场布局 17

六、人员配备计划： 18

七、招商人员岗位职责 18

八、商场租金预测 20 周边租金调查 20 本公司推荐方案 26 后续：商场招商管理 27 招商管理原则 27 商业招商概括

完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：

1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。

2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

3、区域协销经理若干，主要职责是协助 开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。

4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。

5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。

招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：

1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。

2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。

3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。

4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：

第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。

面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。

1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。

2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。

3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。

4、有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。

5、有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。

招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。

招商策略

大型商业物业招商策略

第一部：招商原则和准备过程 招商目标的选择

企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：(一)项目自身的市场定位；(二)项目所在地的消费状况；

(三)投资商和发展商的自身资金情况；(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。招商谈判原则的确定

招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。(一)招商谈判的特点

1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性

商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

2、谈判条件的原则性与灵活性

项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。

3、谈判口径的一致性 在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。

(二)招商谈判的原则

根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：

1、坚持平等互利的原则

2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。

3、坚持信用原则

信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。

4、坚持相容原则

相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。招商谈判的准备

所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：

（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：

1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。

2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。

3、招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。

4、第一 承租户的选择确保租金的来源。

5、第二 需要保证购物中心的商品种类的完整性。

6、第三 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。

（二）准备谈判的依据

1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；

2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；

3、选定谈判方式；

4、确定谈判期限。

（三）组成谈判小组

1、挑选谈判小组的成员；

2、制定谈判计划；

3、确定谈判小组的领导人员。

第二部：确定招商方式与渠道 商业物业项目招商的方式

1、项目洽谈会。

项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。

2、项目发布会

项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。

3、经济技术合作交流会

经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。

4、投资研讨会

投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。

5、登门拜访

登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。

第三部：制订谈判策略 明确谈判目的

招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。招商洽谈的目标可以分为三个等级： 第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；

第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；

第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。

招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。

本案场分析（飞洲国际广场）

一、徐家汇商圈背景介绍

徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的1/3，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。

徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛进的发展。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业；二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50％。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64％，2003销售达39亿人民币，占社会消费品总额的30.7％。东方商厦以其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式服务”，以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98年开业，一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。2000平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。

营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心（Shopping Mall）。商场引进商户250家，包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。

徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。

餐饮娱乐业有40户，营业面积10.1780万平方米，占总面积的31.86％。位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米，独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。

徐家汇商业中心现有宾馆业3户，营业面积4.1400万平方米，占总面积的12.96％。徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。

二、背景分析 优势

经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。交通优势：地铁1号线、4号线直达本案B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行10分钟路程。

商圈优势：徐汇商圈的经济发展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈10分钟路程，其发展前景也非常可观。

物业管理优势：国际金牌管理集团，高效统一经营、统一管理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌管理公司担纲物业管理工作，展现国际商业气象。

发展优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。

3．2米挑高中厅，电梯直达5F、6F，尽显贵宾级非凡品质，31部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装cofsi进口中央空调系统。弱势 处于次星级地理位置。

徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。招商价格无明显优势。机遇

足够的广告预算支持广告及公关活动。市政府政策的有利倾斜。

由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。周边高档的固定消费群体 强大的地铁消费群 写字楼固定的消费群体 本案招商策划方案

一、招商原则

巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。

二、招商策略

● 楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。● 严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。

● 店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。● 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。

● 与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。

三、品牌形象定位

鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播飞洲国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。

四、实施方案（分割出租）定位的基本依据 ①地段决定原则 前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。② 互补原则

由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。③ 业态演变原则

传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。④ 商圈扩大原则 同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。

五、商场布局

飞洲国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：

1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；

2、国际连锁集团。

1、主营项目

地下一层：高档超市休闲系列。

一 层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼 杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。

二 层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。

三 层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。

四 层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。五 层：餐饮。六 层：娱乐休闲。

2、配套项目

A、家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。

B、肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。

C、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。

六、人员配备计划：

组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下： 招商经理（1人）招商主管（4人）

入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）企划主管（1人）

筹备期商品部人员总编制8人

七、招商人员岗位职责 副总经理/兼招商部经理 ▲主要职责：

☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。

☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。

☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。

☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。招商主管（4人）▲主要职责：

☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供）▲主要职责：

☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。企划主管（1人）▲主要职责：

☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。

☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。

八、商场租金预测 周边租金调查

商铺租金比较表（人民币/平方米/天）

漕溪北路沿街商铺租金表：

物业名称 性质 地址 租金(元)面积(平方米)备注 季诺休闲餐厅 商铺 漕溪北路41号 11.5 250

圣爱广场 商场 漕溪北路88号 9 5000(F1－F4)底楼1470平方米出售6万元/平方（62289999）

小上海家常菜 商铺 漕溪北路439号 12 500 建国宾馆底楼商铺

商场 漕溪北路450号 8.5 1000 在租 江南证券 商铺 漕溪北路458号

300

丹尼美发沙龙 商铺 漕溪北路506号 15 100

同艺装潢 商铺 漕溪北路508号 12 60

海纳服装店 商铺 漕溪北路512号 16 60

蔡家食铺 商铺 漕溪北路518号 10 400

异度空间音乐餐厅 商铺 漕溪北路559号 10 300

瑞士美发中心 商铺 漕溪北路583号 12 150

麦当劳 商铺 漕溪北路642号

200

必胜客 商铺 漕溪北路646号

150

商铺 漕溪北路681号 12 110 3年前承租（64688221）良宵酒楼 商铺 漕溪北路682号 10 600

国美电器 商场 漕溪北路730号 10 600

中兴百货 商场 漕溪北路740号 10 800

金韵贸易行 商铺 漕溪北路780号 10 250

南丹东路沿街商铺租金表：

物业名称 性质 地址 租金(元)面积(平方米)备注 达封房产 商铺 南丹东路4号 9 100

黛兆美容SPA 商铺 南丹东路10号 12 100

吉多服饰 商铺 南丹东路22号 12 100

上海银行 商铺 南丹东路38号

300

浪漫一生咖啡店 商铺 南丹东路88号 10 150

21世纪不动产 商铺 南丹东路101号 5.6 100 南丹东路漕溪北路口的亚都国际名苑的裙房租金价格15－20元/天/平方

利亚意式餐厅 商铺 南丹东路102号 10 300 红星眼镜公司 商铺 南丹东路133号 18 100 沪邦房产 商铺 南丹东路141号 8 100 金梓罗饰品 商铺 南丹东路145号 11 100 手抓小龙虾 商铺 南丹东路151号 12 50

天钥桥路沿街商铺租金表：

物业名称 性质 地址 租金(元)面积(平方米)备注 西亚集团 商场 天钥桥路20号 10 3500

汇联集团 商场 天钥桥路21号

扣率25％（有保底）

香榭俪舍时尚百货 商场 天钥桥路88号 28 2000 64384538（王先生）立好信房产 商铺 天钥桥路南丹东路

8（25）60 2年前租 嘉汇广场 商场 天钥桥路南丹东路 18 18000 62370088

漕溪路沿街商铺租金表：

物业名称 性质 地址 租金(元)面积(平方米)漕龙沈记酒楼 商铺 漕溪路121号 3.5 500 巴比馒头专卖 商铺 漕溪路123号 7.2 50 侬家侬休闲小还号 商铺 漕溪路127号 6.3 150 宜家家居 商场 漕溪路128号 自己买下 2500 旺家房屋 商铺 漕溪路129号 5.3 50 可的便利 商铺 漕溪路167号 4.7 200 五十铃汽车展示厅 商铺 漕溪路190号 5 300 好装饰家超级购物广场 商场 漕溪路210号 3.7 2000

百货商场：

物业名称 性质 地址 租金(元)备注

太平洋百货 商场 肇嘉浜路 1F 35-50 共八层，营业面积近3万平方米 2F 30-40 3F 25-30

港汇广场 商场 虹桥路 1F 40-50 共六层，营业面积7.5万平方米，第五层美食广场，第六层电影院 2F 30-40 3F 17 4F 12

美罗城 商场 肇嘉浜路 1F 38 共八层，第六层是舒适堡，第七层是好乐迪，第八层巴西烤肉，营业面积为6.7万平方米 2F 36 3F 28 4F 18 5F 11

上海市商铺区域平均租金（元/㎡/天）

商业中心地区 次商业中心地区 次中心城区 城市边缘地区 2003.07 33.4 7.6 5 2.2 2003.08 34.7 7.8 5.05 2.21 2003.09 35.2 7.9 5.1 2.31 2003.10 35.6 7.7 5 2.4 2003.11 34.2 8 5 2.1 2003.12 34.5 8 5.1 2 2004.01 34.5 7.9 5.2 2 2004.02 34.8 8.2 5 1.9 2004.03 34.9 8.3 4.9 1.9

据以上调查及经验，本案租金预算为：

出租形式 面积（M2）平均租金（M2/天）年租金 10年租金 15年租金 分割 28000 6.62（0.8美金）67656400 6.76亿 10.15亿 分层 28000 4.55（0.55美金）46501000 4.65亿 6.98亿 整幢 28000 3.31（0.4美金）33828200 3.38亿 4.44亿

注：整幢出租分层租金另算，其中分割，分层物业管理费收入没计入其中。

出租形式 分割出租 分层出租 整幢出租

平均租金/M2 6.62（0.8美金）

4.55（0.55美金）

3.31（0.4美金）年租金（静态）

67656400 46501000 33828200 10年租金（静态）

6.76亿 4.65亿 3.38亿

10年租金（动态）1－3年

202969200 139503000 101484600 4－5年

142078440 97652100 71039220 6－7年

149182362 102534704 74591180 8－9年

156641480 107661440 78320740 第10年

82236777 56522256 41118388 总计 7.33亿 5.04亿 3.66亿

综合以上静态和动态2种收益数据计算结果，可得出： 分割出租： 静态10年的租金总收入6.76亿。动态10年的租金总收入7.33亿

整栋出租： 静态10年的租金总收入3.38亿 动态10年的租金总收入3.66亿

根据以上分割出租、整栋出租的数据来看，两者10年的租金总收入相差50％。按商业地产投资回报来看：

静态租金：收入预计在10年左右； 动态租金：收入预计在8年左右；

注：以上数据未包括商业中心外墙的广告收益。

九、招商周期

预计2005年5月1日对外开业 1、2004年9月为招商准备期 2、2004年10月正式招商——2005年3月招商结束 3、2004年12月主力店进场装修——2005年3月装修结束 4、2005年2月一般租户进场装修——2005年3月装修结束 5、2005年4月租户进场布置 6、2005年5月对外试营业

本公司推荐方案

一、整幢出租与分割出租的优劣分析 ◇整幢出租

优势：①可以一次性回笼一笔资金。②简化招商，减少招商工作量。③便于管理。

劣势：①租金较低，影响总体收入（见租金对比表）②不利于商场整体发展。③对出租者有出租风险

（如对方租约15年，第一次付了5年租金，由于经营不善导致商场形象声誉等受损，而后不再续约）◇分割出租

优势：①租金较高，定期经营总收益大幅提高（见租金对比表）②可自行总体规化，经营管理，降低经营风险。③可以做出自己的品牌形象，增加企业无形资产。④潜在资金收入

根据各行业的经营特点，在3年以后每年（或每2年）递增5％左右的租金，提高年租金收益。

劣势：①租金回笼慢（一般付三押一）

②要投入一笔预期费用（开业前）例：装潢费、广告费等。

二、本公司力推分割出租方案 虽然先前要投入一笔可观的资金，但总体收益不可同日而语，另外还有潜在的资金收入可以挖掘。还可以做自己的品牌形象，增加企业的无形资产，真正做到名利双收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案见上）

租金按动态方案，回报率预计8年左右。

第五篇：上海浦东发展银行案例警示百篇

<<上海浦东发展银行案例警示百篇汇编>>

读后感言

合上书，脑海中的案例一件件滤过，思绪万千，心情非常沉重，一桩桩一件件发生在我们身边的、活生生的案例使人喘不过气来，真是痛心疾首，既有对他们所犯罪行给国家财产和银行声誉造成巨大危害的痛恨，也有对他们缺泛法律知识、追求金钱享受、断送美好前程而惋惜。这些案件的发生，不仅给银行造成了巨大的经济损失，也给其社会形象带来了不利影响。我行作为新兴的商业制股份银行更要全面维护自我形象。而这些警示教育对防范案件风险具有十分重要的意义，进行警示教育，它教会我们思考人生目的、人生价值、人生态度等问题，对照案例校正人生坐标，增强自律意识。同时学习反面典型的犯罪过程，规范操作，做到见招拆招，尽可能避免被他人利用，不给任何人留犯罪机会。

在我国商业银行的改革和发展取得显著成绩的同时，基层机构案件濒发的问题却始终没有得到有效的控制。如何通过剖析案件成因，从源头上防范银行案件的发生，是各级银行机构都应该思考的问题。通过阅读这些案例，结合自己在银行多年工作的体会，在案件的防范对策方面谈一些粗浅的看法。

(一)端正经营理念，促进银行业务稳健、快速发展。以价值最大

化为经营目标，是国有商业银行在改革和发展过程中早已明确了的经营指导思想。银行各级经营管理者在实际工作中要坚决抛弃只求规模、不讲质量、不惜成本抓存款的短期行为，始终把握正确的经营理念。

(二)加强内部管理，建立和完善科学的管理机制。商业银行应根据银行的发展战略、经营思路和综合经营计划，建立和完善以经济增加值为核心、权责利相结合的绩效评价和考核机制。建立健全、合理、有效的内部控制体系，强化全行员工的风险意识，构筑内部稽核、委派会计主管、业务检查、风险管理、审计监督等多层次的风险抵御防线，形成监督合力。强化和落实各级分支行经营管理责任，推行问责制，加大责任追究力度，尤其对案件频发的机构负责人要实行引咎辞职制度。

(三)以人为本，构建和谐团队，加强员工队伍建设。银行机构要把每一位员工都当作主人和价值创造者，建立公正、公开、公平的薪酬、晋升等激励办法，为员工搭建稳定的、通畅的发展空间。弘扬企业文化，培养员工的敬业精神、进取精神，提升员工对银行的忠诚度和贡献度。同时，经常对员工开展警示教育，定期进行员工排查，及时掌握员工的思想和行为动态，将案件隐患消灭在萌芽状态。

(四)强化合规经营、合规操作意识，培育合规文化。不断强化经营管理者和员工的合规经营、合规操作意识，做到人人主动合规，事事处处合规，逐步培育和形成良好的合规文化。

俗话说：覆水难收。员工应在做每一笔业务是要控制好风险，要

以清醒的头脑面对。而领导要当好优秀的“领头羊”，要真正实现领导的管理价值。领导与员工要从各方面自我提升，科学技术不断提高。“前车之覆，后车之鉴”，这100个案例已成为自己知荣辱，明是非的一个个反面之鉴，明白人的堕落，并非偶然，都有一个不知不觉从小变大的渐进过程，都因循从小恶到大恶，最终走向身败名裂的轨迹，如果不拘小恶，忽微常积，明天走上犯罪道路的可能就是你自己。让自己在今后的从业之路上能够走出一行坚实、沉着、稳健的脚印来。