房地产开发建议书

第一篇：房地产开发建议书

房地产开发项目建议书

目录

第一章、项目概述

第二章、项目名称和选址

第三章、项目规划建设方案

第四章、项目建设条件

第五章、物料消耗与供应

第六章、环境保护

第七章、项目建设周期与日程安排

第八章、经营管理方式

第九章、投资估算

第十章、项目经营策划

第十一章、效益评价

第十二章、结论

第一章 项目概述

一、项目背景

为落实《北京城市整体规划》，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入wto、北京2008奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。

由北京xx房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目（以下简称“该项目”）。

二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。

2、项目概况

宗地由后沙峪政府与北京xx经济开发公司于1993年签订合作协议，历经十年，北京xx公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。2000年10月13日，xx公司与北京xx房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由xx公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。

3、合作方式

由我方出面与xx公司签订协议，该公司负责解除与xx公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元（含200万元付政府定金），由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：北京xx房地产开发有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约13.5万平方米。建设内容为townhous低密度住宅和配套设施。“该项目”由北京当代投资集团有限公司投入全部建设资金。

四、可行性研究报告编制

1、编制单位： 由北京xx古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。

2、编制依据： 2．

1、北京市政府文件：京政办发（1994）7号。2．

2、北京市政府文件：京政办发（1996）55号。2．

3、北京市政府文件：京政办发（2000）12号。2．

4、北京市政府文件：京政办发（2000）20号。2．

5、北京市政府文件：京政办发（2001）31号。2．

6、温榆河流域住宅项目市场调查资料。

第二章 项目名称和选址

一、项目名称：北京顺义后沙峪 ————————项目。

二、地理位置：“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北

三、项目占地面积：占地面积约22公顷（22万平方米）。

四、项目用地现状：项目用地范围内为瓜田。

第三章 项目规划建设方案

一、项目建设内容：

“该项目”建设内容为低密度townhouse项目及配套设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积： 22万平方米。

2、总建筑面积： 15.5万平方米。

3、居住建筑面积： 13.5万平方米。

4、配套公建建筑面积： 1.5万平方米。

5、非配套公建建筑面积：0.5万平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以内。

7、居住总人口： 约1000人。

8、居住总户数： 约 300 户

9、建筑层数： 地上三层，地下一层。

10、绿化率： 60％。

三、项目规划设计特色。

1、规划设计：

在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合北京总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

2、设施、设备、材料：

“该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。

3、绿化： “该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住townhouse的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。

第四章 项目建设条件

一、地理条件：

“该项目”位于顺义区后沙峪镇（马头村）。其北邻机场联络高速；东邻后沙峪村；南邻马头村，占地面积约22公顷。地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批townhouse和别墅项目，特别随着北京市加快绿化隔离地区建设，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。

第五章 物料消耗与供应

一、建筑材料

“该项目”建筑内容为townhouse及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 8000 吨 水泥： 20000吨 木材： 300 立方米

二、主要设备

“该项目”的建设内容为townhouse及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应 根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米／日。

3、热力量：按80大卡／小时·平方米计算，则预测用热量为16 百万大卡／小时。

第六章 环境保护

按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为townhouse是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和北京市的环境保护法规。

环境保护措施如下：

1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

第七章 项目建设周期与日程安排

一、建设方式

“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排 “该项目”总建筑面积约为15万平方米，预计建设周期为3 年，即从2004年到2007年为建设期，项目建设实施进度为： 1、2004年6 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2004年7 月至2007年7月为施工工期，竣工验收。

第八章 经营管理方式

一、经营设想

1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。

2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。

第九章 投资估算

一、成本构成

宗地占地338亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用

宗地因历史原因，需投入补偿清算费用2000万元 土地方拆迁等补偿费用：3.5万/亩×338=1183万元 小城镇建设费用：1万/亩×338=338万元

农民与乡镇补偿费用：300元/m× *338 =6760万元 其中包含已付土地方费用200万元

总计：投入土地成本10081万元

2、土地出让金

3、其它投入

二、项目设计

方案a：以0.6容积率做中高档townhouse项目预计 ×1000×0.6=13.5万m2 销售按6500元/ m2计，13.5×6500=8.78亿元

方案b：以0.8容积率做中低档 townhouse项目预计 ×1000×0.8=18万m2 销售按5500元/ m2计，18×5500=9.9亿元 方案c：以1.3容积率做多层带电梯计

×1000×1.3=29.3万m2 销售按4000元/ m2计，4000×29.3=11.72亿元

三、成本测算： a、以收入最低的方案a设计

项目 总额（万元）标准

1、土地费用

2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计

3、建安费用 33750 按建安平米造价2500元/m2

4、勘测费

5、设计费

6、可研方案咨询

7、执照费

8、规划方案咨询 1***

9、基础设施

10、临时水电路 405076 300元/m2

11、监理费

12、质量监督费

13、标底招标费

14、绿化建设费

15、公共配套费

16、市政公用设施费

17、不可预见费 ***501890 合计 58580 固定成本合计58580万元

2、经营成本篇二：房地产开发项目建议书20140711 贺州市星泰华园一期房地产开发

项

目

建

议

书

贺州市旅游实业有限公司

2014年7月9日

目 录

第一章 项目概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

第七章

第八章

第九章

第十章

第十一章

第十二章

项目名称和选址„„„„„„„„„„„„„„„3 项目规划建设方案„„„„„„„„„„„„„„3 项目建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„4 物料消耗与供应„„„„„„„„„„„„„„„5 环境保护„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 项目建设周期与日程安排„„„„„„„„„„„7 经营管理方式„„„„„„„„„„„„„„„„7 投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 项目经营策划„„„„„„„„„„„„„„„ 11 效益评价„„„„„„„„„„„„„„„„„ 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 19 第一章 项目概述

一．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路，东临明主巷，地理位臵优越，交通便利。规划用地性质为城镇住宅用地、其他商服用地，使用权类型：出让,宗地面积为87.8亩，可用来开发商、住综合型居住性建筑。

2、项目概况

根据自治区人民政府《研究贺达纸业有限公司改制重组有关问题的纪要》（桂政阅?2012?217号）、自治区国资委《关于无偿划转持有的广西贺达纸业有限公司股权有关问题的批复》（桂国资复?2012?198号）和《贺州市人民政府国有资产监督管理委员会关于贺州旅游投资开发有限公司承接广西贺达纸业有限公司股东的股权的通知》（贺国资发?2012?27号）文件，广西投资集团贺州大地物业有限责任公司作为贺州市旅游实业有限公司（原名为贺州旅游投资开发有限公司）的全资子公司。为做好承接管理工作，已将广西投资集团贺州大地物业有限责任公司更名为贺州市星泰物业有限公司，贺州市星泰物业有限公司于2013年4月24日经贺州市人民政府“贺州国用（2013）第220082号”批准取得位于贺州市八达中路190号（贺纸小区）的土地使用权（面积55621.93平方米，用途：商服、城镇住宅用地，使用权类型：出让。

3、开发方式

该宗地块分两期建设，一期为1#楼、2#楼及附属的裙房，总建筑面积36504.40平方，其中地上面积32811.32平方，地下面积3693.08平方。1#楼为17+1的商业及写字综合楼，2#楼为29+1的商、住综合楼组成。二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积259363.43平方。由3栋17+1的住宅楼和4栋29+1的住宅楼组成。整个小区住宅楼为4栋17+1的住宅楼和5栋29+1的住宅楼组成，框剪结构。由贺州市旅游实业有限公司的全资子公司贺州市星泰物业有限公司投入全部建设资金开发建设。目前实施项目为一期工程。

二、项目建设单位

1、项目公司名称：贺州市星泰物业有限公司

2、公司经营范围：

在规划范围内从事项目的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容: 该宗地块分两期建设，一期为1#楼、2#楼及附属的裙房，总建筑面积36504.40平方，其中地上面积32811.32平方，地下面积3693.08平方，二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积259363.43平方。规划整个小区住宅楼为4栋17+1的住宅楼和5栋29+1的住宅楼组成，框剪结构。

三、可行性研究报告编制

编制单位：由广西中盛建筑设计有限公司编制贺州市星泰华园项目方案设计报告。

第二章 项目名称和地址

一、项目名称：贺州市星泰华园一期项目。

二、地理位臵：位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路，东临明主巷。

三、项目占地面积：占地面积约87.8 亩（58562.6平方米）。

四、项目用地现状：项目规划用地性质为城镇住宅用地、其他商服用地，使用权类型：出让

第三章 项目规划建设方案

一、项目建设内容

“该项目”建设内容为高层商、住、写字综合楼项目及配套设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积： 56774平方米。

2、总建筑面积： 295867.83平方米。

3、居住建筑面积： 21783.01平方米。

4、建筑高度：高度控制在 105 米以内。

5、居住总人口： 约 9000 人。

6、居住总户数： 约 2016 户。篇三：房地产开发项目建议书

房地产开发项目建议书(案例模板)(1)目录

第一章、项目概述

第二章、项目名称和选址

第三章、项目规划建设方案

第四章、项目建设条件

第五章、物料消耗与供应

第六章、环境保护

第七章、项目建设周期与日程安排

第八章、经营管理方式

第九章、投资估算

第十章、项目经营策划

第十一章、效益评价

第十二章、结论

第一章 项目概述

一、项目背景

为落实《北京城市整体规划》，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入wto、北京2008奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。

由北京xx房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目（以下简称“该项目”）。

二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。

2、项目概况 宗地由后沙峪政府与北京xx经济开发公司于1993年签订合作协议，历经十年，北京xx公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。2000年10月13日，xx公司与北京xx房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由xx公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。

3、合作方式

由我方出面与xx公司签订协议，该公司负责解除与xx公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元（含200万元付政府定金），由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：北京xx房地产开发有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：

“该项目”开发建设总建筑面积约13.5万平方米。建设内容为townhous低密度住宅和配套设施。“该项目”由北京当代投资集团有限公司投入全部建设资金。

四、可行性研究报告编制

1、编制单位：

由北京xx古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。

2、编制依据：

2．1、北京市政府文件：京政办发（1994）7号。2．

2、北京市政府文件：京政办发（1996）55号。2．

3、北京市政府文件：京政办发（2000）12号。2．

4、北京市政府文件：京政办发（2000）20号。2．

5、北京市政府文件：京政办发（2001）31号。2．

6、温榆河流域住宅项目市场调查资料。

第二章 项目名称和选址

一、项目名称：北京顺义后沙峪 ————————项目。

二、地理位置：“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北

三、项目占地面积：占地面积约22公顷（22万平方米）。

四、项目用地现状：项目用地范围内为瓜田。

第三章 项目规划建设方案

一、项目建设内容：

“该项目”建设内容为低密度townhouse项目及配套设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积： 22万平方米。

2、总建筑面积： 15.5万平方米。

3、居住建筑面积： 13.5万平方米。

4、配套公建建筑面积： 1.5万平方米。

5、非配套公建建筑面积：0.5万平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以内。

7、居住总人口： 约1000人。

8、居住总户数： 约 300 户

9、建筑层数： 地上三层，地下一层。

10、绿化率： 60％。

三、项目规划设计特色。

1、规划设计：

在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合北京总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

2、设施、设备、材料：

“该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。

3、绿化：

“该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住townhouse的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。

第四章 项目建设条件

一、地理条件：

“该项目”位于顺义区后沙峪镇（马头村）。其北邻机场联络高速；东邻后沙峪村；南邻马头村，占地面积约22公顷。地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批townhouse和别墅项目，特别随着北京市加快绿化隔离地区建设，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。

第五章 物料消耗与供应

一、建筑材料

“该项目”建筑内容为townhouse及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为：

钢材： 8000 吨

水泥： 20000吨

木材： 300 立方米

二、主要设备

“该项目”的建设内容为townhouse及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米／日。

3、热力量：按80大卡／小时·平方米计算，则预测用热量为16 百万大卡／小时。

第六章 环境保护

按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为townhouse是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和北京市的环境保护法规。环境保护措施如下：

1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低

噪声的设备。

4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

第七章 项目建设周期与日程安排

一、建设方式

“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

“该项目”总建筑面积约为15万平方米，预计建设周期为3 年，即从2004年到2007年为建设期，项目建设实施进度为： 1、2004年6 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2004年7 月至2007年7月为施工工期，竣工验收。

第八章 经营管理方式

一、经营设想

1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。

2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。

第九章 投资估算

一、成本构成

宗地占地338亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用

宗地因历史原因，需投入补偿清算费用2000万元 土地方拆迁等补偿费用：3.5万/亩×338=1183万元

小城镇建设费用：1万/亩×338=338万元

农民与乡镇补偿费用：300元/m× *338 =6760万元

其中包含已付土地方费用200万元

总计：投入土地成本10081万元

2、土地出让金

3、其它投入

二、项目设计

方案a：以0.6容积率做中高档townhouse项目预计

×1000×0.6=13.5万m2 销售按6500元/ m2计，13.5×6500=8.78亿元

方案b：以0.8容积率做中低档 townhouse项目预计 ×1000×0.8=18万m2 销售按5500元/ m2计，18×5500=9.9亿元

方案c：以1.3容积率做多层带电梯计

×1000×1.3=29.3万m2 销售按4000元/ m2计，4000×29.3=11.72亿元

三、成本测算：

a、以收入最低的方案a设计

项目 总额（万元）标准

1、土地费用

2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计

3、建安费用 33750 按建安平米造价2500元/m2

4、勘测费

5、设计费

6、可研方案咨询

7、执照费

8、规划方案咨询 1***

9、基础设施

10、临时水电路 405076 300元/m2

11、监理费

12、质量监督费

13、标底招标费

14、绿化建设费

15、公共配套费

16、市政公用设施费

17、不可预见费 ***501890 合计 58580 固定成本合计58580万元

2、经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用 管理费用财务费用 ***6 销售额2%固定成本8% 合计 8198

3、毛利：销售额-固定成本-经营成本 =87800-58580-8198=21022万元 b、以方案b设计

1、因费用计算以建安费比率计，故分类为：

项目 总额（万元）标准

1、土地费用

2、土地出让金 100814507

3、建安费用 45000 建安单平米2500元

4、其它综合 2070 建安费4.6%

5、基础设施费

6、公共配套

7、市政设施费 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可预见费 2250 建安×5% 合计 71648

2、经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额2%固定成本8% 合计 9692

3、毛利：销售额-固定成本-经营成本 =9.9-7.2-1= 1.6亿元 c、以方案c计：

项目 总额（万元）标准

3、土地费用

4、土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计

3、建安费用 43950 1500元/m2计

4、其它综合 2332 建安费4.6%

5、基础设施费

6、公共配套

7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可预见费 2535 建安×5% 小计 77942

9、销售费用

10、管理费用

11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8% 合计 10935 第十章 项目经营策划篇四：房地产开发项目建议书

金 域 西 城 开 发 项 目 建 议 书

目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应

第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论

第一章、项目概述

一、项目背景

为了响应政府号召，实施工业集中生产，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。南充市嘉陵区拆迁原嘉美印染厂，新建商业集中区。随着南充市金域西城工程的建设，嘉陵区金域西城的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点.金域西城位于嘉陵城区中心，地理位置优越，商机无限。二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于嘉陵区中心，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层低密度居住性建筑和商业。宗地面积为46.7亩。宗地位于陈寿大道，与交警三大队为邻，距市核心商业区直线距离800米，四周为成熟住宅区，且位居入城主通道，交通便捷。

2、项目概况

1、拟建项目概况： 项目名称：金域西城

建设地点：陈寿路 建设规模： 10.2万㎡ 占地面积：46.7亩 容积率：2.12 绿地率：30% 建筑密度：35%

2、项目提出的理由和过程：

金域西城位于陈寿路，该位置为成熟生活区，且紧邻市中心核心商业区，工厂再此已显得格格不入，且现工厂设备陈旧，污染严重，土地总面积46.7亩，随着城市发展需要，治理环境的问题已日渐突出，且工业与生活区交混将给市民带来极大地危害，现本市已基本形成工业集中生产区，嘉美印染厂新址也基本建设完成。为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在嘉美印染厂原址新建一个以商业为主，住宅为辅的新商业分中心。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。

3、建筑设计指导思想和原则

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步

完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划中考虑居住区内各组团、单位乃至户室的采光、通风以及景观效果的均好性，尤其考虑市民购物的需要，树立“商业新中心”形象。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：南充联兴实业开发有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：

“金域西城”开发建设总建筑面积约10.2万平方米。建设内容为低密度住宅和商业配套设施。“金域西城”由南充联兴实业开发有限公司投入全部建设资金。

第二章、项目名称和选址

一、项目名称：金域西城。篇五：房地产开发项目建议书 房地产开发项目建议书

目 录

第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排 第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划 第十一章、效益评价 第十二章、结论

第一章 项目概述

一、项目背景

二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。

2、项目概况

宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：***，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。

3、合作方式

三、项目建设单位

1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司

2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理

3、项目建设规模和建设内容：

“该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。

四、可行性研究报告编制

1、编制单位：

由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。

2、编制依据：

第二章 项目名称和选址

一、项目名称：。

二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间

三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。

四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。

第三章 项目规划建设方案

一、项目建设内容： “该项目”建设内容为

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积：

2、总建筑面积：26877㎡。

3、配套公建建筑面积：

4、非配套公建建筑面积：

5、建筑高度：

6、建筑层数：

7、绿化率： 60％。

三、项目规划设计特色

1、规划设计：

2、设施、设备、材料：

3、绿化：

一、地理条件：

“该项目” 位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司，占地面积约26877㎡。地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“该项目”目前大市政条件不足，随着滁州市加快建设，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。

第四章 项目建设条件 第五章 物料消耗与供应

一、建筑材料 “该项目”建筑用途为商业用地，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 8000 吨 水泥： 20000吨 木材： 300 立方米

二、主要设备

“该项目”在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

第二篇：房地产开发项目建议书

东 宏 时 代 广 场 项 目 建 议 书

目录

第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应

第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论

第一章、项目概述

一、项目背景

为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点.东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。

二、项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。

2、项目概况 项目名称：时代广场

建设地点：铜梁区中兴东路788号

建设规模： 29.11万㎡

占地面积：100亩

容积率：3.0

绿地率：50%

建筑密度：60%

2、项目提出的理由和过程：

东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。

3、建筑设计指导思想和原则

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考

虑城市新形象及市民购物的需要，树立“城市商业新中心”的形象。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：重庆东宏地产（集团）有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：

“时代广场”开发建设总建筑面积约29.11万平方米。建设内容为五星级酒店、商业购物中心、高档公寓楼及写字楼。“该项目由重庆东宏地产（集团）有限公司投入全部建设资金。

第二章、项目名称和选址

一、项目名称：时代广场。

二、地理位置：铜梁区中兴东路788号。

三、项目占地面积：占地面积约100亩。

四、项目用地现状：项目用地范围内为商住建设用地。第三章、项目规划建设方案

一、项目建设内容：

“时代广场”建设内容为高层居住性建筑及商业设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积：100亩。

2、总建筑面积： 29.11 万平方米。

3、住宅建筑面积：4.4万平方米

4、写字楼建筑面积：1.4万平方米

5、五星级酒店建筑面积：7万平方米

6、商业建筑面积：11.61万平方米

7、地下室建筑面积：4.7万平方米

8、居住总人口： 约1280人。

9、居住总户数： 约 640 户

10、建筑层数： 地上23层。

11、绿化率：5％。

三、项目规划设计特色。

在规划设计上拟聘请重庆市设计院通过招、投标形式参与“时代广场”建筑、景观、人文等规划设计工作。“时代广场”力求吸收当今先进的建筑艺术，体现商业新风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化商业、酒店、住宅的各项使用要求，同时也必须适合铜梁区总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把城市风貌及环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的景观环境，形成独特的风格。

第四章、项目建设条件

一、地理条件：

“时代广场”位于铜梁新城核心区中兴东路788号。位于核心区商圈，地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“时代广场”位于中心路与金龙大道两条城市主干道交汇处，周围同时开建多个大型商业中心及已经建成多个住宅小区，占据城市主干道，所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。

第五章、物料消耗与供应

一、建筑材料

“时代广场”建筑内容为高层与多层居住性建筑及商业设施，建筑结构为框架结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“时代广场”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 7000吨 水泥： 6000吨

粘土空心砖：50000立方米

二、主要设备

“时代广场”的建设内容为高层居住性建筑及商业设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，“时代广场”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：100瓦/平方米，则预测项目用电量为29000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为582升/日。

3、热力量：按150大卡／小时·平方米计算，则预测用热量为44百万大卡／小时。

第六章、项目建设周期与日程安排

一、建设方式

“时代广场”建设按照铜梁区有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经

验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

“时代广场”总建筑面积约为29.11万平方米，预计建设周期为3 年，即从2013年到2016年为建设期，项目建设实施进度为： 1、2013年12 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计、三通一平、工程招投标等。2、2014年1月至2016年4月为施工工期，竣工验收。

第七章、投资估算及资金筹措

一、成本构成

宗地占地约100亩，为商住建设用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用

2000万元

2、规划设计成本

1000万元

3、建安成本

29110万元

4、基础设施投入

14500万元

5、其他投入

35000万元

二、成本测算：

1、土地费用总计100亩土地为2000万元。

2、规划设计费用按照35元/m2计，合计为1000万元。

3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算，共计需投入29110万元。

4、基础设施（含机电、外装、景观等）投入按500元/m2计，共计需投入14500万元。

5、其他投入（含配套、税费、装饰工程等）约为35000万元。

6、以上成本共计约81610万元。

三、资金筹措

资金是每一个建设项目的重要问题，工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价值。因此如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。本项目总投资为81610万元，一次性开发建设，资金来源为自筹。第八章、资源开发及综合利用分析

一、资源开发方案

为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》，做好固定资产投资项目的节能和审查工作，建筑节能是建筑业贯彻可

持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设，大批工程项目相继投入运营，既提高了城市品味，完善了城市基础建设，同时也占用了大量的土地资源。合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地，在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展，该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等，周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷，完全能够满足项目建设所需的全部材料供给，工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降能。

二、资源利用方案

拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为煤、水、电

等能源，拟建项目因采用集中供热，更利于建筑节能，供水管网合理布置，与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。

三、资源节约措施

建筑节能是能源节约的重点领域，该项目在规划设计中注重以下问题：

1、在施工过程中，应严格执行住宅建筑和公共建筑节能６５％的要求。

2、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。

3、采用双玻窗，增大供热保暖系统。

4、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。第九章、生态环境影响分析

该项目建成后，污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾，项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物，具体治理措施为：

一、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。

二、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专

设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

三、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

四、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

五、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。在设备和装置上采用减振和隔音措施，使噪声达到国家标准，产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围墙，从而避免了尘土飞扬，施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门统一清理。

第十章、经济影响分析

一、经济费用效益

该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全，项目建设资金全部由投资企业自筹解决，项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得，项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相冲突，项目建设主要产品为住宅和

商业，不属于非市场属性的公共产品。该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用，项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进南充市的经济和社会的发展，刺激社区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对铜梁区的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。

二、社会效益分析

该项目完工投入运营后将能满足1300人居住，部分居民的住房及生活条件有了较大的改善，重点是改变了整个铜梁新城核心区的城市风貌，紧跟新型城市化发展步伐，提高了城市的品味。第十一章、结论

综上所述，东宏时代广场项目建设条件具备，投资构成合理，符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发和利用资源，经济和社会效益显著，适应社会发展趋势。

重庆东宏地产（集团）有限公司

2013-3-28

第三篇：房地产开发项目建议书

金 域 西 城 开 发 项 目 建 议 书

目录

第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应

第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论

第一章、项目概述

一、项目背景

为了响应政府号召，实施工业集中生产，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。南充市嘉陵区拆迁原嘉美印染厂，新建商业集中区。随着南充市金域西城工程的建设，嘉陵区金域西城的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点.金域西城位于嘉陵城区中心，地理位置优越，商机无限。二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于嘉陵区中心，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层低密度居住性建筑和商业。宗地面积为46.7亩。宗地位于陈寿大道，与交警三大队为邻，距市核心商业区直线距离800米，四周为成熟住宅区，且位居入城主通道，交通便捷。

2、项目概况

1、拟建项目概况： 项目名称：金域西城

建设地点：陈寿路

建设规模： 10.2万㎡

占地面积：46.7亩

容积率：2.12 绿地率：30% 建筑密度：35%

2、项目提出的理由和过程：

金域西城位于陈寿路，该位置为成熟生活区，且紧邻市中心核心商业区，工厂再此已显得格格不入，且现工厂设备陈旧，污染严重，土地总面积46.7亩，随着城市发展需要，治理环境的问题已日渐突出，且工业与生活区交混将给市民带来极大地危害，现本市已基本形成工业集中生产区，嘉美印染厂新址也基本建设完成。为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在嘉美印染厂原址新建一个以商业为主，住宅为辅的新商业分中心。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。

3、建筑设计指导思想和原则

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步

完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划中考虑居住区内各组团、单位乃至户室的采光、通风以及景观效果的均好性，尤其考虑市民购物的需要，树立“商业新中心”形象。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：南充联兴实业开发有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：

“金域西城”开发建设总建筑面积约10.2万平方米。建设内容为低密度住宅和商业配套设施。“金域西城”由南充联兴实业开发有限公司投入全部建设资金。

第二章、项目名称和选址

一、项目名称：金域西城。

二、地理位置：“金域西城”位于陈寿路。

三、项目占地面积：占地面积约46.7亩。

四、项目用地现状：项目用地范围内为商住建设用地。第三章、项目规划建设方案

一、项目建设内容：

“金域西城”建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积：46.7亩。

2、总建筑面积： 10.2 万平方米。

3、住宅建筑面积：4万平方米

4、商业建筑面积：2.5万平方米

5、地下室建筑面积：3.7万平方米

3、居住总人口： 约1500人。

4、居住总户数： 约 500 户

5、建筑层数： 地上18层。

6、绿化率：30％。

三、项目规划设计特色。

1、规划设计：

在规划设计上拟聘请知名设计大师通过招、投标形式参与“金域

西城”建筑、景观、人文等规划设计工作。“金域西城”力求吸收当今先进的建筑艺术，体现商业新风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化商业、住宅的各项使用要求，同时也必须适合南充市总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的景观环境，形成独特的农村格局。

第四章、项目建设条件

一、地理条件：

“金域西城”位于嘉陵区陈寿路。巨南充市中心约800米，地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“金域西城”位于成熟生活区，周围已经建成多个住宅小区，且紧邻交警3大队，占据城市主干道，“金域西城”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。

第五章、物料消耗与供应

一、建筑材料

“金域西城”建筑内容为高层低密度居住性建筑及商业设施，建筑结构为框架结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“金域西城”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 2100吨 水泥： 2000吨 木材：60 立方米

粘土空心砖：16000立方米

二、主要设备

“金域西城”的建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，“金域西城”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：50瓦/平方米，则预测项目用电量为17000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米〃日，用水量为68万立方米／日。

3、热力量：按80大卡／小时〃平方米计算，则预测用热量为27 百万大卡／小时。

第六章、项目建设周期与日程安排

一、建设方式

“金域西城”建设按照南充市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

“金域西城”总建筑面积约为10.2万平方米，预计建设周期为3 年，即从2015年到2018年为建设期，项目建设实施进度为： 1、2014年12 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 三通一平、工程招投标等。2、2015年1月至2018年4月为施工工期，竣工验收。

第七章、投资估算及资金筹措

一、成本构成

宗地占地约46.7亩，为商住建设用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用 16800万元

2、规划设计成本 204万元

3、建安成本 10200万元

4、基础设施投入 3060万元

5、其他投入 3026万元

二、成本测算：

1、土地费用按照目前市值估算为 360万元/亩，总计46.7亩土地为16800万元。

2、规划设计费用按照20元/m2计，合计为204万元。

3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算，共计需投入10200万元。

4、基础设施投入按300元/m2计，共计需投入3060万元。

5、其他投入按照总投入的10%计算约为3026万元。

6、以上成本共计约33290万元。

三、资金筹措

资金是每一个建设项目的重要问题，工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价

值。因此如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。本项目总投资为33290万元，一次性开发建设，资金来源为自筹。第八章、资源开发及综合利用分析

（一）资源开发方案

为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》，做好固定资产投资项目的节能和审查工作，建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设，大批工程项目相继投入运营，既提高了城市品味，完善了城市基础建设，同时也占用了大量的土地资源。合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地，在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻

建筑物及后续开发项目的延续和发展，该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等，嘉陵区周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷，完全能够满足项目建设所需的全部材料供给，工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降能。

（二）资源利用方案

拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为煤、水、电等能源，拟建项目因采用集中供热，更利于建筑节能，供水管网合理布置，与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。资源节约措施

1、建筑节能是能源节约的重点领域，该项目在规划设计中注重以下问题：

a、在施工过程中，应严格执行住宅建筑和公共建筑节能６５％的要求。

b、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。c、采用双玻窗，增大供热保暖系统。d、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。第九章、生态环境影响分析

该项目建成后，污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾，项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物，具体治理措施为：

1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

5、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。在设备和装置上采用减振和隔音措施，使噪声达到国家标准，产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围墙，从而避免了尘土飞扬，施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门

统一清理。

第十章、经济影响分析

（一）经济费用效益

该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全，项目建设资金全部由投资企业自筹解决，项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得，项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相冲突，项目建设主要产品为住宅和商业，不属于非市场属性的公共产品。该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用，项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进南充市的经济和社会的发展，刺激社区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对南充市的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。

（二）社会效益分析

该项目完工投入运营后将能满足1500人居住，部分居民的住房及生活条件有了较大的改善，改变了小区周边街道一带城市风貌，提高了城市的品味。

第十一章、结论

综上所述，嘉美印染厂住宅小区项目建设条件具备，投资构成合理，符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发和利用资源，经济和社会效益显著，适应社会发展趋势。

南充联兴实业开发有限公司

2014-8-29

第四篇：房地产开发项目建议书(案例)

房地产开发项目建议书

目录

第一章、项目概述

第二章、项目名称和选址

第三章、项目规划建设方案

第四章、项目建设条件

第五章、物料消耗与供应

第六章、环境保护

第七章、项目建设周期与日程安排

第八章、经营管理方式

第九章、投资估算

第十章、项目经营策划

第十一章、效益评价

第十二章、结论

第一章 项目概述

一、项目背景

为落实《北京城市整体规划》，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入WTO、北京2008奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。

由北京XX房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目（以下简称“该项目”）。

二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。

2、项目概况

宗地由后沙峪政府与北京XX经济开发公司于1993年签订合作协议，历经十年，北京XX公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。2000年10月13日，XX公司与北京XX房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由XX公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。

3、合作方式

由我方出面与XX公司签订协议，该公司负责解除与XX公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元（含200万元付政府定金），由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：北京XX房地产开发有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约13.5万平方米。建设内容为TOWNHOUS低密度住宅和配套设施。“该项目”由北京当代投资集团有限公司投入全部建设资金。

四、可行性研究报告编制

1、编制单位：

由北京XX古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。

2、编制依据：

2．1、北京市政府文件：京政办发（1994）7号。2．

2、北京市政府文件：京政办发（1996）55号。2．

3、北京市政府文件：京政办发（2000）12号。2．

4、北京市政府文件：京政办发（2000）20号。2．

5、北京市政府文件：京政办发（2001）31号。

2．6、温榆河流域住宅项目市场调查资料。

第二章 项目名称和选址

一、项目名称：北京顺义后沙峪 ————————项目。

二、地理位置：“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北

三、项目占地面积：占地面积约22公顷（22万平方米）。

四、项目用地现状：项目用地范围内为瓜田。

第三章 项目规划建设方案

一、项目建设内容：

“该项目”建设内容为低密度TOWNHOUSE项目及配套设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积： 22万平方米。

2、总建筑面积： 15.5万平方米。

3、居住建筑面积： 13.5万平方米。

4、配套公建建筑面积： 1.5万平方米。

5、非配套公建建筑面积：0.5万平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以内。

7、居住总人口： 约1000人。

8、居住总户数： 约 300 户

9、建筑层数： 地上三层，地下一层。

10、绿化率： 60％。

三、项目规划设计特色。

1、规划设计：

在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合北京总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

2、设施、设备、材料：

“该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。

3、绿化： “该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住TOWNHOUSE的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。

第四章 项目建设条件

一、地理条件：

“该项目”位于顺义区后沙峪镇（马头村）。其北邻机场联络高速；东邻后沙峪村；南邻马头村，占地面积约22公顷。地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批TOWNHOUSE和别墅项目，特别随着北京市加快绿化隔离地区建设，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。

第五章 物料消耗与供应

一、建筑材料

“该项目”建筑内容为TOWNHOUSE及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 8000 吨 水泥： 20000吨 木材： 300 立方米

二、主要设备

“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应 根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米／日。

3、热力量：按80大卡／小时·平方米计算，则预测用热量为16 百万大卡／小时。

第六章 环境保护

按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和北京市的环境保护法规。

环境保护措施如下：

1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

第七章 项目建设周期与日程安排

一、建设方式

“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

“该项目”总建筑面积约为15万平方米，预计建设周期为3 年，即从2004年到2007年为建设期，项目建设实施进度为： 1、2004年6 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2004年7 月至2007年7月为施工工期，竣工验收。

第八章 经营管理方式

一、经营设想

1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。

2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。

第九章 投资估算

一、成本构成

宗地占地338亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用

宗地因历史原因，需投入补偿清算费用2000万元 土地方拆迁等补偿费用：3.5万/亩×338=1183万元 小城镇建设费用：1万/亩×338=338万元

农民与乡镇补偿费用：300元/m× *338 =6760万元 其中包含已付土地方费用200万元 总计：投入土地成本10081万元

2、土地出让金

3、其它投入

二、项目设计

方案A：以0.6容积率做中高档TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.6=13.5万m2 销售按6500元/ m2计，13.5×6500=8.78亿元

方案B：以0.8容积率做中低档 TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.8=18万m2 销售按5500元/ m2计，18×5500=9.9亿元 方案C：以1.3容积率做多层带电梯计

×1000×1.3=29.3万m2 销售按4000元/ m2计，4000×29.3=11.72亿元

三、成本测算：

A、以收入最低的方案A设计

项目 总额（万元）标准

1、土地费用

2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计

3、建安费用 33750 按建安平米造价2500元/m2

4、勘测费

5、设计费

6、可研方案咨询

7、执照费

8、规划方案咨询 1***

9、基础设施

10、临时水电路 405076 300元/m2

11、监理费

12、质量监督费

13、标底招标费

14、绿化建设费

15、公共配套费

16、市政公用设施费

17、不可预见费 ***501890 合计 58580 固定成本合计58580万元

2、经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用 管理费用财务费用 ***6 销售额2%固定成本8% 合计 8198

3、毛利：销售额-固定成本-经营成本 =87800-58580-8198=21022万元

B、以方案B设计

1、因费用计算以建安费比率计，故分类为： 项目 总额（万元）标准

1、土地费用

2、土地出让金 100814507

3、建安费用 45000 建安单平米2500元

4、其它综合 2070 建安费4.6%

5、基础设施费

6、公共配套

7、市政设施费 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可预见费 2250 建安×5% 合计 71648

2、经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额2%固定成本8% 合计 9692

3、毛利：销售额-固定成本-经营成本 =9.9-7.2-1= 1.6亿元 C、以方案C计：

项目 总额（万元）标准

3、土地费用

4、土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计

3、建安费用 43950 1500元/m2计

4、其它综合 2332 建安费4.6%

5、基础设施费

6、公共配套

7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可预见费 2535 建安×5% 小计 77942

9、销售费用

10、管理费用

11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8% 合计 10935

12、毛利： 28323

第十章 项目经营策划

一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述

本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。

二、TOWNHOUSE市场需求分析

中国正式加入WTO以后，世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体；北京2008奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50％的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次:

1、外籍购买群体

1．1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员 北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。1．

2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。

2、国内购买群体

2．1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英

这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才

这些人员构成城市的“中产阶级”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。

3、私营企业业主

国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。

三、项目市场走向

目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。

从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。

1、周边环境

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2 公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。

2、建筑设计

本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，根据不同的户型，设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。

3、环境设计

将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。

4、户型设计

多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

5、室内设施及功能

5．1、充分引入智能化概念。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。5．

2、分户供冷（暖），便于自主控制温度。5．

3、高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。

6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部

6．1、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6．

2、咖啡厅、餐厅。

6．3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。

7、物业管理

聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。

四、项目优势分析

1、绝佳地理位置

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。

2、便利的交通

地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2公里。

3、独特的生态旅游环境

北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。

五、项目价格优势

“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。

六、该项目经营策划

1、项目定位

1．1、项目定位依据

1．1．

1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程

北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点

1．1．

2、中国正式加入WTO对本地区的影响 据悉，全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。

1．1．

3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。

1．1．

4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才

这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1．1．

5、私营企业业主

随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1．

2、定位设计

1．2．

1、构思的原点：缔造“真豪宅”，展现高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“名家风范”。1．2．

3、本可研所应体现的价值

任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所（最基本的含义），而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。

2、本项目的卖点

卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点： 2．

1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”；

2．2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。

3、竞争对策

对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。

4、增加项目的附加值

如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑： 4．

1、丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括： 4．1．

1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4．1．

2、社区室外环境由境外设计公司设计。

4．1．

3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。4．1．

4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4．

2、使用高品质的建筑材料及设备包括：

4．2．

1、卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、厨房采用进口成套橱柜、灶具，例如德高丽（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4．2．

4、小型集中中央空调，实现24小时热水、制冷、采暖。

4．2．

5、综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆，建立社区局域网 4．2．

6、。家庭安全系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。

4．2．

7、公共安全系统：社区及大楼周界防范系统；小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统；公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。4．2．

8、卫生电线电视接收系统。

4．2．

9、智能化物业管理：三表远程计量，停车、门禁的IC卡系统。

4．3、采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括：咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此，本项目可增加卖点。4．3．

1、高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。

4．3．

2、与客户心理上的价值尺度象吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。4．3．

3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。

总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。

第十一章 效益评价

一、经济效益评价

1、评价方法说明： 1．

1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。1．

2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE，建成后全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。1．

3、效益评估贷币本位币为人民币。

2、“该项目”销售收入预算：

“该项目”可销售面积13。5万平方米，按6500元/平方米，销售收入总额为87750万元。

3、“该项目”总成本：

“该项目”的总成本，主要包括两部分：

3．1、固定成本：主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。

3．2、经营成本：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。

4、“本项目”利润：

4．1、利润：利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。

二、社会效益评价

“该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：

1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，对于繁荣首都经济，促进首都经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。

第十二章 结论

一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目，既加快了北京城市建设的发展，又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。

二、经测算“该项目”在经济上是可行的。从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。

第五篇：房地产开发项目建议书(案例)

房地产开发项目建议书

(案例模板)目录

第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护

第七章、项目建设周期与日程安排 第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划 第十一章、效益评价 第十二章、结论

第一章 项目概述

一、项目背景

为落实《北京城市整体规划》，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入WTO、北京2008奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。

由北京XX房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目（以下简称“该项目”）。二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。

2、项目概况

宗地由后沙峪政府与北京XX经济开发公司于1993年签订合作协议，历经十年，北京XX公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。2000年10月13日，XX公司与北京XX房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由XX公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。

3、合作方式

由我方出面与XX公司签订协议，该公司负责解除与XX公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元（含200万元付政府定金），由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：北京XX房地产开发有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：

“该项目”开发建设总建筑面积约13.5万平方米。建设内容为TOWNHOUS低密度住宅和配套设施。“该项目”由北京当代投资集团有限公司投入全部建设资金。

四、可行性研究报告编制

1、编制单位：

由北京XX古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。

2、编制依据：

2．1、北京市政府文件：京政办发（1994）7号。2．

2、北京市政府文件：京政办发（1996）55号。2．

3、北京市政府文件：京政办发（2000）12号。2．

4、北京市政府文件：京政办发（2000）20号。2．

5、北京市政府文件：京政办发（2001）31号。2．

6、温榆河流域住宅项目市场调查资料。

第二章 项目名称和选址

一、项目名称：北京顺义后沙峪 ————————项目。

二、地理位置：“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北

三、项目占地面积：占地面积约22公顷（22万平方米）。

四、项目用地现状：项目用地范围内为瓜田。第三章 项目规划建设方案

一、项目建设内容：

“该项目”建设内容为低密度TOWNHOUSE项目及配套设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积： 22万平方米。

2、总建筑面积： 15.5万平方米。

3、居住建筑面积： 13.5万平方米。

4、配套公建建筑面积： 1.5万平方米。

5、非配套公建建筑面积：0.5万平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以内。

7、居住总人口： 约1000人。

8、居住总户数： 约 300 户

9、建筑层数： 地上三层，地下一层。

10、绿化率： 60％。

三、项目规划设计特色。

1、规划设计：

在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合北京总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

2、设施、设备、材料：

“该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。

3、绿化：

“该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住TOWNHOUSE的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。第四章 项目建设条件

一、地理条件：

“该项目”位于顺义区后沙峪镇（马头村）。其北邻机场联络高速；东邻后沙峪村；南邻马头村，占地面积约22公顷。地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批TOWNHOUSE和别墅项目，特别随着北京市加快绿化隔离地区建设，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。第五章 物料消耗与供应

一、建筑材料

“该项目”建筑内容为TOWNHOUSE及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 8000 吨 水泥： 20000吨 木材： 300 立方米

二、主要设备

“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米／日。

3、热力量：按80大卡／小时·平方米计算，则预测用热量为16 百万大卡／小时。第六章 环境保护

按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和北京市的环境保护法规。环境保护措施如下：

1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。第七章 项目建设周期与日程安排

一、建设方式

“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

“该项目”总建筑面积约为15万平方米，预计建设周期为3 年，即从2004年到2007年为建设期，项目建设实施进度为： 1、2004年6 月之前完成前期准备工作。主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2004年7 月至2007年7月为施工工期，竣工验收。

第八章 经营管理方式

一、经营设想

1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。

2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。第九章 投资估算

一、成本构成

宗地占地338亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用

宗地因历史原因，需投入补偿清算费用2000万元 土地方拆迁等补偿费用：3.5万/亩×338=1183万元 小城镇建设费用：1万/亩×338=338万元

农民与乡镇补偿费用：300元/m× *338 =6760万元 其中包含已付土地方费用200万元 总计：投入土地成本10081万元

2、土地出让金

3、其它投入

二、项目设计

方案A：以0.6容积率做中高档TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.6=13.5万m2 销售按6500元/ m2计，13.5×6500=8.78亿元

方案B：以0.8容积率做中低档 TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.8=18万m2 销售按5500元/ m2计，18×5500=9.9亿元 方案C：以1.3容积率做多层带电梯计 ×1000×1.3=29.3万m2 销售按4000元/ m2计，4000×29.3=11.72亿元

三、成本测算：

A、以收入最低的方案A设计 项目 总额（万元）标准

1、土地费用

2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计

3、建安费用 33750 按建安平米造价2500元/m2

4、勘测费

5、设计费

6、可研方案咨询

7、执照费

8、规划方案咨询 1***

9、基础设施

10、临时水电路 405076 300元/m2

11、监理费

12、质量监督费

13、标底招标费

14、绿化建设费

15、公共配套费

16、市政公用设施费

17、不可预见费 ***501890 合计 58580

固定成本合计58580万元

2、经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用 管理费用财务费用 ***6 销售额2%固定成本8% 合计 8198

3、毛利：销售额-固定成本-经营成本 =87800-58580-8198=21022万元 B、以方案B设计

1、因费用计算以建安费比率计，故分类为： 项目 总额（万元）标准

1、土地费用

2、土地出让金 100814507

3、建安费用 45000 建安单平米2500元

4、其它综合 2070 建安费4.6%

5、基础设施费

6、公共配套

7、市政设施费 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可预见费 2250 建安×5% 合计 71648

2、经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额2%固定成本8% 合计 9692

3、毛利：销售额-固定成本-经营成本 =9.9-7.2-1= 1.6亿元 C、以方案C计： 项目 总额（万元）标准

3、土地费用

4、土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计

3、建安费用 43950 1500元/m2计

4、其它综合 2332 建安费4.6%

5、基础设施费

6、公共配套

7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可预见费 2535 建安×5% 小计 77942

9、销售费用

10、管理费用

11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8% 合计 10935

12、毛利： 28323

第十章 项目经营策划

一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述

本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。

二、TOWNHOUSE市场需求分析

中国正式加入WTO以后，世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体；北京2008奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50％的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次:

1、外籍购买群体

1．1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员

北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。

2、国内购买群体

2．1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英

这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才

这些人员构成城市的“中产阶级”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。

3、私营企业业主

国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。

三、项目市场走向

目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。

从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。

1、周边环境

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2 公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。

2、建筑设计

本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，根据不同的户型，设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。

3、环境设计

将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。

4、户型设计

多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

5、室内设施及功能

5．1、充分引入智能化概念。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。5．

2、分户供冷（暖），便于自主控制温度。5．

3、高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。

6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部

6．1、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6．

2、咖啡厅、餐厅。

6．3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。

7、物业管理

聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。

四、项目优势分析

1、绝佳地理位置

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。

2、便利的交通

地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2公里。

3、独特的生态旅游环境

北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。

五、项目价格优势

“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。

六、该项目经营策划

1、项目定位 1．

1、项目定位依据

1．1．

1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程

北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点

1．1．

2、中国正式加入WTO对本地区的影响

据悉，全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。

1．1．

3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。

1．1．

4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才 这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1．1．

5、私营企业业主

随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1．

2、定位设计

1．2．

1、构思的原点：缔造“真豪宅”，展现高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“名家风范”。

1．2．

3、本可研所应体现的价值

任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所（最基本的含义），而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。

2、本项目的卖点

卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点：

2．1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”；

2．2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。

卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。

好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。

3、竞争对策

对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。

4、增加项目的附加值

如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑： 4．

1、丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括： 4．1．

1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4．1．

2、社区室外环境由境外设计公司设计。

4．1．

3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。4．1．

4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4．

2、使用高品质的建筑材料及设备包括：

4．2．

1、卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、厨房采用进口成套橱柜、灶具，例如德高丽（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4．2．

4、小型集中中央空调，实现24小时热水、制冷、采暖。

4．2．

5、综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆，建立社区局域网

4．2．

6、。家庭安全系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。

4．2．

7、公共安全系统：社区及大楼周界防范系统；小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统；公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。4．2．

8、卫生电线电视接收系统。

4．2．

9、智能化物业管理：三表远程计量，停车、门禁的IC卡系统。

4．3、采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括：咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此，本项目可增加卖点。

4．3．

1、高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。

4．3．

2、与客户心理上的价值尺度象吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。4．3．

3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。

总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。

第十一章 效益评价

一、经济效益评价

1、评价方法说明：

1．1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。

1．2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE，建成后全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。1．

3、效益评估贷币本位币为人民币。

2、“该项目”销售收入预算：

“该项目”可销售面积13。5万平方米，按6500元/平方米，销售收入总额为87750万元。

3、“该项目”总成本：

“该项目”的总成本，主要包括两部分：

3．1、固定成本：主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。

3．2、经营成本：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。

4、“本项目”利润：

4．1、利润：利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。

二、社会效益评价

“该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：

1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，对于繁荣首都经济，促进首都经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。第十二章 结论

一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目，既加快了北京城市建设的发展，又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。

二、经测算“该项目”在经济上是可行的。

从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。

第十章 项目经营策划

一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述

本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。

二、TOWNHOUSE市场需求分析

中国正式加入WTO以后，世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体；北京2008奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50％的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次:

1、外籍购买群体

1．1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员

北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。1．

2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。

2、国内购买群体

2．1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英

这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才

这些人员构成城市的“中产阶级”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。

3、私营企业业主

国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。

三、项目市场走向

目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。

从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。

1、周边环境

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2 公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。

2、建筑设计

本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，根据不同的户型，设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。

3、环境设计

将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。

4、户型设计

多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

5、室内设施及功能

5．1、充分引入智能化概念。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。5．

2、分户供冷（暖），便于自主控制温度。5．

3、高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。

6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部

6．1、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6．

2、咖啡厅、餐厅。

6．3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。

7、物业管理

聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。

四、项目优势分析

1、绝佳地理位置

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。

2、便利的交通

地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2公里。

3、独特的生态旅游环境

北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。

五、项目价格优势

“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。

六、该项目经营策划

1、项目定位 1．

1、项目定位依据

1．1．

1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程

北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点 1．1．

2、中国正式加入WTO对本地区的影响

据悉，全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。

1．1．

3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。

1．1．

4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才

这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1．1．

5、私营企业业主

随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1．

2、定位设计

1．2．

1、构思的原点：缔造“真豪宅”，展现高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“名家风范”。

1．2．

3、本可研所应体现的价值

任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所（最基本的含义），而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。

2、本项目的卖点

卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点：

2．1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”；

2．2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。

卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。

好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。

3、竞争对策

对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。

4、增加项目的附加值

如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑： 4．

1、丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括： 4．1．

1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4．1．

2、社区室外环境由境外设计公司设计。

4．1．

3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。4．1．

4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4．

2、使用高品质的建筑材料及设备包括：

4．2．

1、卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、厨房采用进口成套橱柜、灶具，例如德高丽（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4．2．

4、小型集中中央空调，实现24小时热水、制冷、采暖。

4．2．

5、综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆，建立社区局域网

4．2．

6、。家庭安全系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。

4．2．

7、公共安全系统：社区及大楼周界防范系统；小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统；公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。4．2．

8、卫生电线电视接收系统。

4．2．

9、智能化物业管理：三表远程计量，停车、门禁的IC卡系统。

4．3、采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括：咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此，本项目可增加卖点。

4．3．

1、高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。

4．3．

2、与客户心理上的价值尺度象吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。4．3．

3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。

总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。

第十一章 效益评价

一、经济效益评价

1、评价方法说明：

1．1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。

1．2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE，建成后全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。1．

3、效益评估贷币本位币为人民币。

2、“该项目”销售收入预算：

“该项目”可销售面积13。5万平方米，按6500元/平方米，销售收入总额为87750万元。

3、“该项目”总成本：

“该项目”的总成本，主要包括两部分：

3．1、固定成本：主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。

3．2、经营成本：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。

4、“本项目”利润：

4．1、利润：利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。

二、社会效益评价

“该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：

1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，对于繁荣首都经济，促进首都经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。第十二章 结论

一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目，既加快了北京城市建设的发展，又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。

二、经测算“该项目”在经济上是可行的。

从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。

第五章 物料消耗与供应

一、建筑材料

“该项目”建筑内容为TOWNHOUSE及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 8000 吨 水泥： 20000吨 木材： 300 立方米

二、主要设备

“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米／日。

3、热力量：按80大卡／小时·平方米计算，则预测用热量为16 百万大卡／小时。第六章 环境保护

按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和北京市的环境保护法规。环境保护措施如下：

1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

第七章 项目建设周期与日程安排

一、建设方式

“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排 “该项目”总建筑面积约为15万平方米，预计建设周期为3 年，即从2004年到2007年为建设期，项目建设实施进度为： 1、2004年6 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2004年7 月至2007年7月为施工工期，竣工验收。

第八章 经营管理方式

一、经营设想

1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。

2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。第九章 投资估算

一、成本构成

宗地占地338亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用

宗地因历史原因，需投入补偿清算费用2000万元 土地方拆迁等补偿费用：3.5万/亩×338=1183万元 小城镇建设费用：1万/亩×338=338万元

农民与乡镇补偿费用：300元/m× *338 =6760万元 其中包含已付土地方费用200万元 总计：投入土地成本10081万元

2、土地出让金

3、其它投入

二、项目设计

方案A：以0.6容积率做中高档TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.6=13.5万m2 销售按6500元/ m2计，13.5×6500=8.78亿元

方案B：以0.8容积率做中低档 TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.8=18万m2 销售按5500元/ m2计，18×5500=9.9亿元 方案C：以1.3容积率做多层带电梯计 ×1000×1.3=29.3万m2 销售按4000元/ m2计，4000×29.3=11.72亿元

三、成本测算： A、以收入最低的方案A设计 项目 总额（万元）标准

1、土地费用

2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计

3、建安费用 33750 按建安平米造价2500元/m2

4、勘测费

5、设计费

6、可研方案咨询

7、执照费

8、规划方案咨询 1***

9、基础设施

10、临时水电路 405076 300元/m2

11、监理费

12、质量监督费

13、标底招标费

14、绿化建设费

15、公共配套费

16、市政公用设施费

17、不可预见费 ***501890 合计 58580

固定成本合计58580万元

2、经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用 管理费用财务费用 ***6 销售额2%固定成本8% 合计 8198

3、毛利：销售额-固定成本-经营成本 =87800-58580-8198=21022万元 B、以方案B设计

1、因费用计算以建安费比率计，故分类为： 项目 总额（万元）标准

1、土地费用

2、土地出让金 100814507

3、建安费用 45000 建安单平米2500元

4、其它综合 2070 建安费4.6%

5、基础设施费

6、公共配套

7、市政设施费 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可预见费 2250 建安×5% 合计 71648

2、经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额2%固定成本8% 合计 9692

3、毛利：销售额-固定成本-经营成本 =9.9-7.2-1= 1.6亿元 C、以方案C计： 项目 总额（万元）标准

3、土地费用

4、土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计

3、建安费用 43950 1500元/m2计

4、其它综合 2332 建安费4.6%

5、基础设施费

6、公共配套

7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可预见费 2535 建安×5% 小计 77942

9、销售费用

10、管理费用

11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8% 合计 10935

12、毛利： 28323

第十章 项目经营策划

一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述

本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。

二、TOWNHOUSE市场需求分析

中国正式加入WTO以后，世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体；北京2008奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50％的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次:

1、外籍购买群体

1．1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员

北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。

2、国内购买群体

2．1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英

这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才

这些人员构成城市的“中产阶级”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。

3、私营企业业主

国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。

三、项目市场走向

目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。

从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。

1、周边环境

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2 公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。

2、建筑设计

本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，根据不同的户型，设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。

3、环境设计

将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。

4、户型设计

多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

5、室内设施及功能

5．1、充分引入智能化概念。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。5．

2、分户供冷（暖），便于自主控制温度。5．

3、高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。

6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部

6．1、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6．

2、咖啡厅、餐厅。

6．3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。

7、物业管理

聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。

四、项目优势分析

1、绝佳地理位置

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。

2、便利的交通

地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2公里。

3、独特的生态旅游环境

北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。

五、项目价格优势

“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。

六、该项目经营策划

1、项目定位 1．

1、项目定位依据

1．1．

1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程

北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点

1．1．

2、中国正式加入WTO对本地区的影响

据悉，全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。

1．1．

3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。

1．1．

4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才

这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1．1．

5、私营企业业主

随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1．

2、定位设计

1．2．

1、构思的原点：缔造“真豪宅”，展现高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“名家风范”。

1．2．

3、本可研所应体现的价值

任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所（最基本的含义），而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。

2、本项目的卖点

卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点：

2．1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”；

2．2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。

卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。

好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。

3、竞争对策

对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。

4、增加项目的附加值

如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑： 4．

1、丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括： 4．1．

1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4．1．

2、社区室外环境由境外设计公司设计。

4．1．

3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。4．1．

4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4．

2、使用高品质的建筑材料及设备包括：

4．2．

1、卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、厨房采用进口成套橱柜、灶具，例如德高丽（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4．2．

4、小型集中中央空调，实现24小时热水、制冷、采暖。

4．2．

5、综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆，建立社区局域网

4．2．

6、。家庭安全系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。

4．2．

7、公共安全系统：社区及大楼周界防范系统；小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统；公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。4．2．

8、卫生电线电视接收系统。

4．2．

9、智能化物业管理：三表远程计量，停车、门禁的IC卡系统。

4．3、采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括：咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此，本项目可增加卖点。

4．3．

1、高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。

4．3．

2、与客户心理上的价值尺度象吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。4．3．

3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。

总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。

第十一章 效益评价

一、经济效益评价

1、评价方法说明：

1．1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。

1．2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE，建成后全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。1．

3、效益评估贷币本位币为人民币。

2、“该项目”销售收入预算： “该项目”可销售面积13。5万平方米，按6500元/平方米，销售收入总额为87750万元。

3、“该项目”总成本：

“该项目”的总成本，主要包括两部分：

3．1、固定成本：主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。

3．2、经营成本：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。

4、“本项目”利润：

4．1、利润：利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。

二、社会效益评价

“该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：

1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，对于繁荣首都经济，促进首都经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。第十二章 结论

一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目，既加快了北京城市建设的发展，又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。

二、经测算“该项目”在经济上是可行的。

从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。

第十章 项目经营策划

一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述

本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。

二、TOWNHOUSE市场需求分析

中国正式加入WTO以后，世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体；北京2008奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50％的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次:

1、外籍购买群体

1．1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员 北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。

2、国内购买群体

2．1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英

这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才

这些人员构成城市的“中产阶级”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。

3、私营企业业主

国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。

三、项目市场走向

目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。

从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。

1、周边环境

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2 公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。

2、建筑设计

本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，根据不同的户型，设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。

3、环境设计 将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。

4、户型设计

多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

5、室内设施及功能

5．1、充分引入智能化概念。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。5．

2、分户供冷（暖），便于自主控制温度。5．

3、高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。

6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部

6．1、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6．

2、咖啡厅、餐厅。

6．3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。

7、物业管理

聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。

四、项目优势分析

1、绝佳地理位置

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。

2、便利的交通

地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2公里。

3、独特的生态旅游环境

北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。

五、项目价格优势

“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。

六、该项目经营策划

1、项目定位 1．

1、项目定位依据

1．1．

1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程 北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点

1．1．

2、中国正式加入WTO对本地区的影响

据悉，全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。

1．1．

3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。

1．1．

4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才

这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1．1．

5、私营企业业主

随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1．

2、定位设计

1．2．

1、构思的原点：缔造“真豪宅”，展现高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“名家风范”。

1．2．

3、本可研所应体现的价值

任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所（最基本的含义），而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。

2、本项目的卖点

卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点：

2．1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”；

2．2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。

卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。

好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。

3、竞争对策

对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。

4、增加项目的附加值

如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑： 4．

1、丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括： 4．1．

1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4．1．

2、社区室外环境由境外设计公司设计。

4．1．

3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。4．1．

4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4．

2、使用高品质的建筑材料及设备包括：

4．2．

1、卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、厨房采用进口成套橱柜、灶具，例如德高丽（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4．2．

4、小型集中中央空调，实现24小时热水、制冷、采暖。

4．2．

5、综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆，建立社区局域网

4．2．

6、。家庭安全系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。

4．2．

7、公共安全系统：社区及大楼周界防范系统；小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统；公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。4．2．

8、卫生电线电视接收系统。

4．2．

9、智能化物业管理：三表远程计量，停车、门禁的IC卡系统。

4．3、采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括：咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此，本项目可增加卖点。

4．3．

1、高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。

4．3．

2、与客户心理上的价值尺度象吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。4．3．

3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。

总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。

第十一章 效益评价

一、经济效益评价

1、评价方法说明：

1．1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。

1．2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE，建成后全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。1．

3、效益评估贷币本位币为人民币。

2、“该项目”销售收入预算：

“该项目”可销售面积13。5万平方米，按6500元/平方米，销售收入总额为87750万元。

3、“该项目”总成本：

“该项目”的总成本，主要包括两部分：

3．1、固定成本：主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。

3．2、经营成本：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。

4、“本项目”利润：

4．1、利润：利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。

二、社会效益评价

“该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：

1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，对于繁荣首都经济，促进首都经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。第十二章 结论

一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目，既加快了北京城市建设的发展，又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。

二、经测算“该项目”在经济上是可行的。

从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。