房地产开发总结

第一篇：房地产开发总结

《房地产开发》课程设计总结

一、设计任务计划完成情况:周一、资料收集按时完成周二、资料收集按时完成周三、报告初步撰写按时完成周四、完成报告初稿按时完成周五、报告修改并定稿按时完成二、开展的研究工作和取得的成果:

通过一周的课程设计,对近年扬州房地产市场的房价走势和整体发展趋势有了一定的了解和认识,结合扬州市房地产市场现状,对课题所在区域的项目的宏观环境、项目优劣势、财务上的盈利能力、经济上的合理性、项目建设条件的可行性进行了分析,最后建议该项目是可行的，具有较强的抗风险能力、可观的盈利能力以及较强的竞争优势。

三、课程设计心得:

虽然一周的时间很短，自己搜集资料也有点无从下手，找到资料也不知道是否能用在报告里面，但是我知道了要想知道更多与自己专业相关的知识，只有不时地关注这个市场和新闻，逐渐地积累知识，才能对这个专业有一定实际的认识。这次课程设计让我了解到我国目前的市场状况以及我所在城市的房地产状况，不能说完全清楚，但至少当和别人谈论这些的时候，自己还有点底气。一周的课程设计结束了，在这次的课程设计中不仅检验了我所学习的知识，也培养了我如何去把握一件事情，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。此次

设计也让我明白了思路即出路，有什么不懂不明白的地方要及时请教或上网查询，只要认真钻研，动脑思考，就没有弄不懂的知识，收获颇丰。

第二篇：房地产开发经营认识实习总结

河南城建学院

《房地产开发经营》课程认识实习

实习报告

班级学号：姓名：专业：房地产开发与管理课程名称：房地产开发经营实习时间：第15周指导老师：郝凌云刘绍涛

管理工程学院

2013.1

2一，实习时间：实习时间为第15周；即：2013.12.16-----12.20

二，实习目的：房地产开发与经营是房地产开发与管理专业的必修专业课程，而该课程的认识实习是房地产开发与经营理论课程的实践教学环节，可以验证并且巩固和深化课堂所学知识，是培养学生实践能力的必要手段。通过到房地产企业或者相关单位进行房地产开发经营业务的参观实习，增强学生对房地产开发流程、房地产企业以及房地产经营管理工作的感性认识，锻炼学生独立从事房地产开发与经营相关业务的能力，并为今后从事房地产开发经营实践打下基础。

三，实习内容：

1、针对具体的房地产开发项目，了解其开发过程，即从项目论证、立项、规划设计、招投标、工程施工到竣工验收、销售策划与实施、物业管理等一系列的开发流程；

2、具体项目征地拆迁的工作内容和平顶山市有关的管理规定和实施情况；

3、了解开发项目管理的工作内容和方法。

4、调查了解平顶山市商品房的市场营销情况；

5、了解房地产公司的运营情况；

6、了解平顶山市房地产与物业管理市场的现状及发展趋势等。

四，实习过程：

（1）2013年，12月16日，周一，项目：西堤漫步

地点：长安大道与未来路交汇处往北300米西侧

早上九点半，我们来到位于长安大道与未来路交汇处往北不远处的西堤漫步项目售楼部。因为售楼处面积等原因，我们在郝老师的指导下六十三名同学点名集合并分为两组将先后进入售楼处进行学习参观。作为第二批参观人员的我们在第一批进入售楼处后我们在售楼处外稍微了解了一点关于西堤漫步的情况并熟悉周边交通环境。

中午十点左右，第一批进入售楼部的同学由西堤漫步售楼部的人员带领着前往项目实地考察学习而我们的学习也随之开始。进入售楼部以后，售楼部员工给我们讲解了关于西堤漫步的一些基本情况。

西堤漫步项目由一期西堤漫步和二期摩卡时光组成。西堤漫步的开发商为河南富浩置业有限公司，开盘时间为2012年03月23日，总占地面积2549.1平方米，总建筑面积12416㎡，容积率小于4.3。项目一期西堤漫步位于福佑路，未来路，琴台路之间，紧邻新城区未来龙头未来路和规划中的白龟湖干渠绿化生态公园。是一栋由地上十九层住宅和地下一层车库构成的蝶式建筑，除18、19层是141㎡和131㎡的复式外，平层都是98.8㎡、109.3㎡的两室两厅并全部赠送阳台，一期西堤漫步2011.7.9启动工程，2013上半年交房。小区共有两个出口，分为两个单元，每单元三户目前已经建成并进入清盘阶段。

项目二期摩卡时光目前尚未开工建设，二期仍为1栋楼，已开始预约排号，交房时间未定。项目为板式27层建筑构成，底层规划面向规划中的未来路和白龟湖干渠绿化景观带的商业街，小区依旧有地下停车场和两个出口。

十点半，我们在西堤漫步工作人员的带领下来到项目实地学习考察。在进入项目后，工作人员为我们进一步讲解了有关于户型的知识和有关于房地产建筑面积的计算问题。在我们参观的两室两厅两卫的户型中，其中一间客厅是附赠空中庭院的，而如果客户需要，空中庭院可以改造为一件阳光卧室。而在房屋面积上面积上售楼部工作人员解答了我们关于房屋建筑未有所宣称的面积的疑问。原

来，这里面涉及到房屋建筑公摊面积，这里面包括电梯井，楼层大厅，楼梯间等，并说为了让客户得到实惠，他们将每一扇窗户都设计成飘窗，这是不算面积的。而关于阳台由于阳台是半封闭的，只需要计算一半面积，这也是给顾客的一种优惠。

大约十一点的时候，我们离开项目并在楼下集合，郝老师解答了一些同学提出的问题并交代了周二上午实习的一些问题。最后，老师在为我们确定了自主实习调研项目的的安排后大家解散返回。

（2）2013年，12月16日，周二，项目：金玉花园（三期）地点：长安大道与崇文路交汇处

周二早上九点，我们提前来到位于平顶山市长安大道与宏图路交汇处的金玉花园（三期）项目部，等候老师到来集合安排今天实习的事宜。九点半，我们在老师和项目工作人员的带领下进入金玉花园三期的工地进行现场学习讲解。通过老师和工作人员的讲解结合我们实习开始前对项目的查找我们对项目有了一定的了解。

金玉花园（三期）的性质为商品房附带沿街商铺，由平顶山金玉堂置业有限公司开发建造，具体的地理位置是平顶山市长安大道与宏图路交汇处。项目总占地面积约84205.08m2，总建筑面积是 240455.41m2，建筑密度,约为19%，项目的容积率约为2.86。整个项目由上海同建强华建筑设计有限公司负责设计并通过了平顶山市规划局的批准，项目实行分包施工方为河南天桥建筑工程有限公司，河南青城建筑工程有限公司，河南金建建筑工程有限公司。

在大概十点半的时候，我们结束了金玉花园的实习来到刘老师所购买的位于学校西侧的常绿集团开发的常绿，九鼎的房屋。刘老师的房子位于九鼎的八层，在这里，刘老师和郝老师又为大家进一步回答了关于房屋户型的问题。九鼎是常绿九天庄园的二期项目，内部绿化率高，景观设计较多，物业管理严格认真是平顶山新城区一个高档次的小区。九鼎项目依托常绿九天庄园的完善的基础设施，先进的物业管理制度在开盘初期就赢得购房者的追捧在项目完工初便已经清盘。

十一点半，我们就结束了今天的实习，郝老师就接下来几天的自主实习做了一些安排并要求我们有问题就可以在群里面提出，有老师解决。

五，收获与体会

在仅仅两天的实习中，我们全班同学团结努力，一起学习，讨论相信每个人都会有很大的收获和体会。

首先，我觉得最大的收获应该是人际沟通方面的。关于与人沟通的能力，作为房地产经营与管理的三年级学生，未来极有可能从事房地产经营或者管理，无疑，与人沟通能力至关重要。在周一的实习时，由于我和另外几个同学到达项目较早我们便先进入了售楼部，再打过招呼说明来意后售楼部工作人员招呼我们现在他们的休息处休息等待，几个人都在那里安安静静的十分尴尬。后来，我们主动与售楼部人员交谈，也赢得他们热情的回应。而我们也从与他们的交谈中学习了很多课本上学不到的知识，比如从购房者说话的语气和谈吐观察怎样的价格，户型适合他们。

第二，作为学生，熟练掌握书本知识很重要但是更应该亲自实践，努力将书本知识与实际相结合。诚然，我们都是房地产专业的接受本科教育的学生，但是在与售楼处工作人员的交流中我们显得稍有无知。在实地参观西堤漫步项目时，我们遇到了一个问题，就是售楼人员问我们房子的厨房应该设置在哪里的时候我们都没有回答出来。当工作人员告诉我们正确答案后我们的第一反应是这不可以，这跟规定的标准不符。后来想想，放在那个位置确实是最集约利用空间而又对整个建筑影响最小的选择。

第三，团结就是力量。很古老的一句话，很重要的一句话。相信，老师这一次让我们分组进行调研的原因除了分工之外还有合作，而我确切理解了这句话。我的小组共有六个人，全部是我们宿舍的，由于是转专业过来的，关系还行，也只能是还行。而在这几天的实习和自主调研过程中大家一起找资料，一起熬夜整理，一起冒着大雾和寒冷到项目部去调研。大家都没有谁喊累说苦发牢骚，在我们的工作完成时，大家过去留下来的曾经的阴影也变成的阳光灿烂。我们的工作很顺利的完成感谢你们，我的组员，我的室友。

第三篇：房地产开发办公室总结

永盛和置业办公室管理文件YSH—BGS—20120113

办公室工作小结

非常感谢公司领导的关怀，让我有幸参与我所喜欢的房开工作。记得一位我所尊敬的世界知名学着讲过“与喜欢的人在一起，从事着你所喜欢的事，容易发福”，抱着这个想法前两天我在扎佐街采购办公用品时，恰好经过药店门口，好奇去称了几下，心想都半年按以往增长速度，应该会超越预期，结果很惊奇，居然少两斤，可能是物极必反的缘故。不过，事实与领导和同事一起工作让我收获良多，不仅我负责办公室工作的知识水平增长了，而且对房地产开发初步工作也有较深的认识。

办公室工作主要分两大部分，一部分对外，一部分对内。对外的工作是负责对政府相关职能部门，相关合作公司、人员招待安排等工作的衔接；对内的工作是负责公司上上下下，大大小小的事情，其中我是执行办公室的部分对内的事务性工作和落实领导安排其他任务，其他主要工作由罗总负责。现我把负责的工作部分情况简单小结如下：

主要分六大方面：

一、公司办公条件的完善：

四办公桶装矿泉水的预订、统计和结算，报刊订阅、呈送、整理收集；第五妥善处理部门各种公司设备的问题。以上主要五大工作内容，工作繁杂，却关系到员工正常工作和生活的方方面面，它们的落实都有效保证员工办公和生活的顺利进行。

二、执行公司人事制度的实施：

第一考勤管理制度的具体执行，负责每月考勤情况的统计，没打卡、加班等情况的登记，考勤现已初步规范；第二食堂管理制度的实施已经逐步取得成效，餐费控制在相对合理的状态，菜品质量、卫生等不定期抽检，每餐出品菜式能基本满足大部分员工口味。第三人力资源管理相对到位，及时办理员工入职手续，合同的签订，社保办理和每月费用票据的开、收、送，员工生活工作有保障，下来工作更安心、更放心。第四文件档案资料归档管理日趋完善，文件的归档存放，已分门类别整齐有序的存放，工作条理，抽取、查找方便，提高了工作和办事效率。

三、物品采购及出入库管理制度逐步落实：

第一公司物品采购基本遵循该制度执行，采取每月初先申请再采购，或采购后补填采购申请表的管理制度，确保物品购买合理，入库有所依据。第二严格执行物品入库检查无误后凭票登记和出库管理。保障出库物品正常，合理使用。第三保管入库物品，确保安全不遗漏。

四、做领导的助手，同事的保姆，工作任劳任怨：

1、关于会议

第一部分会议的记录，如每周的全体员工大会，或临时的全体员

工大会。会议记录的整理编辑，打印成电子文档，由领导修改审批。完善后呈送相关领导、部门同事，然后整理归档。全体员工大会的会议记录保存相对完整。第二会议形成的文件、决定和制度等的具体落实，传达会议精神；第三会议前后的后勤工作，如清洁卫生、摆放桌椅、茶水饮用等，其他会议的拍照摄像等工作。

2、保管印鉴

负责公司两枚印鉴分别是“行政章”和“合同专用章”的保管和代理行使使用权。印鉴的使用已形成一套相对严谨的保管和使用管理流程。印鉴使用采取审批制，责任落实到个人，用印文件配副本存档，查找方便，登记完整。

3、关于文件

第一草拟部分管理制度的文件：每月考勤表格、就餐记录本、餐费统计表，印鉴登记表等，将公司人事管理制度的表格化、制度化，提高了工作办事效率。第二文件的发放，呈送有关领导和部门，及时公告文件的重要指示，保持上级对下级信息沟通的顺畅。第三部分合同的保管，对公司与员工签订的合同文件进行归档保管，部分对外合同的保管，该部分工作管理有序。

4、根据实际工作情况，及时反映和处理员工的工作和生活需要 及时处理员工在工作中遇到的各种实际办公问题，如办公设备（网络、电话、复印、传真、灯管、门锁、厕所、管道等）问题，以及生活工作需求和各种办公用品的及时采购，保障员工工作顺利开展。

5、对外公司业务的联系和咨询

第一网站建设公司的咨询，实地考察走访，方案的修改等，经过不间断的前期工作，网站准备工作就绪，从省内外挑选的10多家公司中经过仔细沟通和方案的对比，并结合实际情况，已预定3家网络公司进行下一步方案与合同的商定，具体情况将会在年后回来深入具体展开这方面工作；第二上海物流咨询公司和广州律师事务所的部分工作接洽和联系，保障了工作的如期进行；第三财、税务、会计事务所和贵阳律师事务的咨询，编写走访和方案意见，供领导参考提供了一定的依据；第四执行上级领导安排工作要求，向开发区及政府相关部门呈送有关的文件，为对外工作顺利展开增加了方便。

五、加强业务学习，提升业务水平：

第一加强房地产开发办公室管理知识的学习，明确工作职责，转变思想观念，提高办事效率，努力当好领导的助手，员工的保姆。经过半年时间的历练，对自己负责的办公室工作要求基本掌握，落实的内容已初显成效，对办公室主任负责的工作有较初步的了解；第二虚心请教领导和同事，专心听取意见，认真分析问题，找出源头努力解决，提升处事水平；第三积极学习房地产开发经营管理知识和招商知识等，努力将理论转化成实际，提高自己业务水平。

六、今后需要努力的方向

第一加强管理能力和实践的锻炼，落实和完善公司相关的规章制度；第二一方面当好领导的助手，另一方面做好员工的保姆，两手都要抓，两手都要硬；第三解放思想、转变观念，大胆工作，切实把工

作安排好、落实好、做好。

以上是我负责办公室工作的小结，工作有些地方不尽人意，但在坐的各位领导以及同事的支持和关心下，工作定会一天比一天好，一个月比一个月好，一年好上加好。

谢谢大家，最后预祝各位在即将到来新的一年里，身体健康，家庭幸福，事业更上一层楼！

第四篇：房地产开发与管理北京大学出版社内容总结

1房地产：又称不动产，用real esate和real property表示。前者指其物质实体，即土地以及与之相连的建筑物、构筑物、和基础设施；后者则是在此基础上，强调附带的各种权益。

2房地产开发：是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要的，满足用户要求的房屋建筑，配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用价值的社会经济效益的活动。

3房地产开发的特点：a、开发成本高，投资量大；b、开发建设期长，投资周转慢；c、市场具有地区性和分散性，两者由固定性决定；d、需求具有稳定性；e、涉及面广，综合性强。

房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。

4房产：是建设在土地上的各种房屋，他们具有各自的使用性质和功能，共同发挥作用。5地产：是土地包括供水、供热、供电、供气、排水等地下管线以及地面道路等基础设施的总称。

6房地产开发分类：（1）根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。城市新区：是在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。特点：拆迁量小，配套建设投资大。旧城区房开：是在原有的城市建成区内，发挥具有各项设施的潜力，根据城市的实际情况和存在的主要矛盾，有计划、有步骤、有重点地对旧城区进行充实和更新。特点：低价高、拆迁量大、开发难度大。（2）根据开发规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。零星地段的房开：指在旧城区内的某地段上所进行的单一功能的房开。特点：只涉及单一用地功能，因而在较小面积的独立地段便可进行土地开发强度不能超过其环境容量。成片小区房开：指在城市新区域或旧城区的较大面积的土地上，围绕主要用地功能建设较为系统的综合配套设施的开发活动。特点：涉及多种用地功能，必须在较大面积的小区内进行用地平衡。（3）据开发项目的使用功能，分为居住房地产、工业、商业、办公用、旅馆用、餐饮用、娱乐用、特殊用途的房地产等。（4）根据开发深度，可分为土地开发和房屋开发。土地开发：是将生地变为三通一平（水电路通，场地平）或七通一平（给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的熟地开发。房屋开发：在土地开发的基础上进行房屋建设的综合开发活动。（5）据开发方式，可分为定向开发：面向企事业单位或拆迁户，为其代建，收取一定管理费（无风险）；联合开发：共同出资、共担风险、共享收益；合作开发：一方出地，一方出资；单独开发：独资。7房地产开发可分为可行性研究、前期工作、建设实施、房屋营销和服务。

8可行性研究阶段是投资决策前，在此阶段要进行市场调查和分析，寻求投资机会；对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否赢利等。

9前期：具体落实开发方案，未开发项目建设实施做准备。1,开发项目立项，提交可行性研究报告和项目建议书2，申请《建设用地规划许可证》3，申请土地开发使用权，土地使用权出让的方式有协议、招标、拍卖挂牌等出让方式。4，领取《房地产开放项目手册》，到房地产开发主管部门备案领取。5，拆迁安置, 6，筹集开发资金 7，项目规划设计与报建

一旦开发企业取得了城市规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》，便可办理开工手续。

10实施：主要控制计价。1，办理开工审批手续2，选择施工企业3，开发项目工程管理与控制4，项目的竣工验收 11房屋营销和服务阶段：可研，销售计划——实施，广告宣传——进行到一定程度，预售——竣工，房屋登记。12房地产开发模式：据房开企业核心业务过程的不同分为多元化和专业化。

多元化开发模式：a混合开发（开发企业跨行业的互动）b综合项目开发（指诸如集居住、商业、旅游观光于一体的主题社区；具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合商业经营地产项目等一类开发项目）c纵向一体化开发（开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式）。

专业化开发模式：a特定物业类型开发（开发企业根据对自身资源的评估以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业作为企业相对专一的开发对象，实施专业化开发）b特定业务领域开发（是一种非一体化的、非全能的、围绕某一业务。核心业务领域）c服务集成式开发（指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目。1房屋个性化定制与服务2房地产开发项目管理与服务）。第二章

1房开项目可行性研究作用：a作为投资决策的依据b作为资金筹措的依据c作为编制设计的依据d作为有关部门签订协议合同的依据e作为申请建设执照的依据

2房开项目可行性研究的内容：a总论b市场调查和需求分析c开发项目场地的现状与建设条件分析d规划设计方案e项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排f投资估算g资源供应h经济分析和财务评价i社会经济评价j结论 房开项目可行性研究的阶段划分：a机会研究（投资估算的误差一般要求在30%以内）b初步可行性研究（非必须阶段，误差要求在20%左右）c详细可行性研究（10%内精度）d项目评价（确定是否可行，没有绝对的）。

3房地产市场的类型：据组成分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产技术信息市场。

4房地产市场需求的含义：微观(是指人们在某一特定时间内，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的房地产商品数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求）宏观（指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量）。需求的特点：a多样性b普遍性和增长性c连续性和间断性d多层次性e通常是一种引致需求。

影响因素：消费者收人变化、其它商品价格变化、消费者预期、政府政策变化。

a消费者收入变化。一般来说，收入增加会导致消费者对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。

b其他商品价格变化。在表示某种产品的需求曲线中，通常假设其他商品的价格保持不变，单实际的市场情形不一定是这样。例如，某地的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升，使居民对高层住宅需求增加，进而导致高层住宅价格攀升，是高层需求曲线向右平移。所以，某些商品的替代品价格变化会影响产品需求。

c消费者预期。消费者对未来收入、利率水平和产品价格涨跌的预期也会影响某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或者在某一区域的房地产产品价格可能上升，就会引起需求的增加，是当前需求曲线向右平移。

d政府政策变化。房地产税收政策、住房政策、金融政策的变化或城市规划的变更，也会影响对当前房地产的需求。例如，降低交易税费、降低信贷门槛，将推动住房需求的增加。

5房地产的供给含义：宏观（指某一时期内，在某一价格水平的情况下，全社会房地产供给的总量，有房地产1、2、3级市场的供给量之和构成）微观（指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量）。这里的房地产的供给主要是指特定地区或特定种类的市场供给。

特点：a缺乏弹性b长期性和滞后性c规划性d异质性。影响因素：房地产开发成本、政府政策变化、对未来的预期。非价格因素的影响：1，房地产开发成本2，政府政策变化3，对未来的预期。6房开项目总投资构成：

1）土地费用：划拨（无限期）土地的征用和拆迁补偿；出让（有限期）土地使用权出让金。a土地征用及拆迁费（农村用地：土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、拆迁安置、某地建设基金、征地管理费、耕地占用税、其它补偿费。城镇用地：地上建、构筑物、附着物补偿、搬家费、临时搬迁费、周转房摊销、停业补偿、拆迁管理）b土地出让价款c土地转让费d土地租用费e土地使用权作价：投资折价。

2）前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘和三通一平所发生的费用。3）建安工程费4）基础设施费：建筑物的两米以外、红线以内的所有管线、道路基础设施费用 5）公共配套设施费：居住小区内为居民服务的非营利设施发生的费用(按规划指标与实际工程量计算）

6）开发间接费用：开发企业所属独立核算企业在开发现场管理的费用。不设常驻现场，不定期派驻管理为企业管理费。7）管理费用：房开企业总部管理费用 ∑（1~5）×3%，多个项目同时开发，应分摊。8）财务费用：筹资过程中发生的各项利息以及金融机构的手续费、汇总净损失及其它费。a长期借款利息：年初借款 按全年计息 本年新增借款按半年计息

b流动资金借款利息：全年利息 利息照付 期末一次还本 100万 2年（105+200|20)x10% 9)销售费用（销售收入4%~6%）：（1）广告及市场推广（销售收入的2%~3%）（2）销售代理费（1.5%~2%）（3）其它销售费（0.5%~1%）10)其它费用（按投资部门规费率估算，占总投资的2%~3%）：有临时用地费、临时建设费、工程咨询、监理、总承包服务、施工执照、工程保险、质量监督、竣工图编制。

11)开发期间的税费（按当地法规进行估算）：有固定资产调节税、土地使用费、市政管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政设施建设费、绿化费用、电话初装费

12)不可预见费（1~11的3%~7%）：出租和自营项目还应估算。13)运营费用：运营期的管理费、销售费用。14)修理费：运营期的物料损耗、维修。7房地产开发项目总投资 1)不同于一般建设项目总投资 建设项目总投资 固定资产投资+流动资金

房开 租售 固定资产一般很少或为零 总投资=总成本费用

2)房开项目总投资=房开建设投资+经营资金=开发产品成本+固定资产投资+经营资金

完成开发各项成本费用（12项）：土地费用，前期工程费用，基础设施，公共配套设施，建安工程费用以及间接费，管理费，财务费，其他费用，税费（房地产开发税费）以及不可预见费，销售费

3)开发产品成本。开发所发生的各项费用过程中 直接费用（前五项）间接费用（后五项）财务：土地开发成本，房屋开发成本以及配套设施开发成本（土地，房屋，配套）核算：开发直接费用以及开发间接费 8借款还本付息计算 还款资金来源 1)利润 未分配利润

利润总额=经营收入－经营成本－管理费用－财务费用－销售费用－经营税金及附加 经营收入=销售收入+出租+自营

销售收入=土地转让收入+商品房销售+配套设施销售 租金收入=房租+地租 经营税金及附加=2税1费 2)折旧 固定资产 自营 3)摊销 无形、递延、资产 4)其他 减免税收 5)预售 预租收入 利息计算

1)还款方式：等额还本付息 P（现值）A（年值）等额本金偿还（付息照付）F=P(1+i)*n 2)计算：年还本付息额A=P×i(1+i)*n／(1+i)*n－1 n还款年限 P年初债款累计 A年还本付息

9财务评价指标：静态（投资利润率、静态投资回收期、借款偿还期）动态（净现值、内部收益率、动态投资回收期）10财务评价方法

单一方案 所有评价结果 结果一致

（1）投资回收期 ≤基准（2）借款偿还期≤行业基本（3）NPV≥0（4）IRR≥ic 互斥方案

（一）计算期相同

（1）NPV法

NPV≥0且NPV最大为优

若各方案的收益基本相同且收益无法用货币来直接衡量，可用费用现值法（2）增量内部收益率法 △IRR NPV相等时的收益率 两方案各年净现金流向的差额的NPV=0时的收益率 NPV1=NPV2 △IRR＞ic选择投资大的方案（3）净年值法 NAV 等效NPV法 NAV≥0且最大为优

（二）计算期不同（1）净年值法

假设：一个方案在寿命期终止时均可按原方案重复而一个不论重复多少次其经年值不变 NAV≥0（2）净现值法

①最小公倍数法（方案重复法）以备选方案计算期的最小公倍数为共同计算期 ②研究期法 以互斥方案最大或最小的计算期为共同的计算期（3）增量内部收益率 △IRR NAV相等时的收益率 ①计算各方案的IRR，分别于ic比较 IRR≥ic ②按投资额由大到小排序，两两比较，计算△IRR △IRR＞ic 选投资额额大的方案为最优 △IRR＜ic 选投资额较小的方案为最优 第三章

1房开用地来源：a城区中需再开发的土地b城市规划区内的建设备用地c各种开发区内的土地 房地产开发可接受地价的测算 2影响地价的两大因素

（1）土地的用途。,不同用途的土地所建起来的楼宇会带来不同的收益，从而形成高低不同的地价。一般来说，土地作商业用途是地价最高。

（2）土地的容积率。容积率=总建筑面积／总用地面积 容积率不同的土地有不同的可建面积，也就有了不同的土地价格。3地价测算方法（成本法）

开发完成后的房地产价值=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费 开发成本：勘察设计费，前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费，公共配套设施建设费以及开发过程的税费 管理费用：房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活而发生的费用 投资利息：建设期内的贷款利息，包括取得土地时的利息费用和建造房屋时的利息费用

销售税费：房地产销售过程中发生的销售费用，开发经营活动过程中向有关部门缴纳的税费，包括营业税，城市维护建设税，教育费附加以及其他销售税费

开发商购买的土地的税费：开发商在获得土地使用权的过程中，应负担的税费，是假定一旦购买了待开发的土地，在交易时作为对方应负担的税费，如契税、交易手续费等，该项税费通常是根据当地的规定，按待开发土地价值的一定比率进行估算 开发利润：开发企业自行制定的目标利润，一般以土地取得费用与开发成本之和为基础来确定。第八章

房地产开发项目工程建设进度控制

1进度控制的概念：对开发项目工程建设阶段的工作内容，工作程序，持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工，交付使用。2极度控制的计划系统：开发项目前期工作计划、工程建设总进度计划、计划 3进度计划的表示方法：横道图和网络图 4进度计划实施中的监测与调整 1）工程进度监测与调整的过程

2）实际进度与计划进度的图形比较方法（1）横道图比较法，检查实际进度数据 ①匀速施工横道图比较法

步骤：1，横刀进度计划图2，标出检查日期3，检查数据加工整理后在图上进度计划下方用黑粗线表示4，对比分析实际进度与计划进度

黑粗线在检查日期左侧，拖后；右侧，提前；重合，一致。②非匀速双比例单侧横道图比较法

步骤：1，横道图进度计划2，横道线上方标出主要时间工作的计划完成累计百分比3，下方是实际4，黑粗线表示实际进度，从开始之目标起5，比较检查期

上方计划累计完成百分比＞下方实际累计完成百分比，拖后；上方＜下方，提前；上方=下方，一致。注：横道图只表示任务开始、持续、结束活动，不表示计划实际完成的工作量。③双比例双侧横道图比较法。长度表示任务量。

优点：直观，比较简单。缺点：不能反映工作之间的逻辑关系，只能反映起始时间，分析偏差，没有办法得出影响以及影响程度。检查期完成的累计任务百分比交替绘于计划横道线的上下方。

步骤：1，绘进度横道计划2，在横道图上方标出主要时间完成计划任务累计百分比3，在横道图下方标出主要时间完成实际完成任务累计百分比4，用黑粗线在横道图的上下方胶体绘制检查实际完成累计百分比5，比较实际进度与计划 同一时刻，上方计划累计完成百分比＞下方实际累计完成百分比，进度拖后；上计划＜下实际，提前进度；=，一致。（2）S型曲线比较法

在S型曲线中，横坐标表示时间，纵坐标表示累计完成工作量百分比（R）。

步骤：1，确定工程进展速度曲线，根据单位时间完成任务量（工作量，劳动量，费用）计划单位时间的计划量值2，确定规定时间累计完成任务量3，绘制S曲线

比较：1，实际工程进展速度。如果按实际工程进展描出的点落在原计划的S型曲线左侧，则表示此刻实际进度比计划进度超前；反之，表示滞后。2，进度超前或拖延的时间。3，工作量完成情况。4，后期工程进度预测。（3）香蕉曲线比较法 两条S曲线闭合组成 Es和Ls 步骤：1，根据网络计划确定数目和检查次数2，确定每项工作在不同时间完成的计划任务量分别按早（迟）时标网络图确定，各计划工作单位时间完成任务量。3，计算施工项目的总任务量，所有工作单位时间完成计划任务量累计求和4，分别按Es和Ls计算各项工作同一时间累计完成任务总量5，分别按Es和Ls计算各项工作不同时间累计完成任务总量6，绘制香蕉曲线 比较：若落在Es曲线上方（左侧），说明实际工程进度超前了；

若落在Ls曲线下方（右侧），说明实际工程进度托后来，预定的工期目标会完不成； 若落在这两条曲线所包的区域内，并尽可能靠近优化曲线，工程进度在控制范围内。3）工程进度计划实施中的调整方法

（1）改变工作间的逻辑关系。搭接，平行工作（2）改变工作的持续时间。压缩关键工作的时间 房地产开发项目工程建设投资控制

5投资控制的概念：在开发项目工程建设的全过程，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各项因素而采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资的发生额控制在合同规定的限额内。

6项目投资失控的原因：项目可行性研究的深度不够、在各设计阶段所做的投资计算突破投资计划目标、在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨、项目的设计变更引起费用增加、项目实施过程中不可预见因素的发生、项目施工不能顺利进行引起费用增加、其他原因。7工程建设投资控制的方法与步骤

1，编制投资控制规划——按时间进度编资金使用计划

主要方法：横道图、时标网络、S曲线（时间—累计投资曲线）、香蕉图

2，费用比较 拟完工程计划投资（资金使用计划）、已完工程计划投资（检查实际完成计划）、已完工程实际投资（实际完成）投资偏差=已完工程实际投资－已完工程计划投资 进度偏差=拟完工程计划投资－已完工程计划投资 3，偏差分析

1）投资偏差的概念：费用比较的结果总会显示出投资计划值与实际值之间存在的差异 ①局部偏差和累计偏差

局部偏差：一是相对于总项目的投资偏差而言；二是相对于项目已经实施的时间而言

累计偏差：是一个动态的概念，第一个累计偏差在数值上等于局部偏差，最终的累计偏差就是整个项目投资的偏差。②绝对偏差和相对偏差

绝对偏差：投资计划值与实际值比较所得到的差额

相对偏差：投资偏差的相对数或比例数，通常用绝对偏差的与投资计划值的比较来表示 相对偏差=绝对偏差／投资计划值=（投资实际值－投资计划值）／投资计划值 ③偏差程度：指投资实际值对计划值的偏离程度 投资偏差程度=投资实际值／投资计划值

2）偏差分析的方法：横道图法，时标网络图，曲线法, 4，未完工程投资预测

5，纠偏：1）组织预测2）经济措施（投资目标分解，进度保障，资金保障）3）技术措施，技术方案比选4）合同措施，索赔进行管理 8工程价款的结算方式：月结算（月支付进度款，竣工后估算）；分阶段结算（形象进度）9工程价款计量支付 1，工程付款及计算备料款 动员款 ①签订合同一个月内或开工前7天 ②预付款在10~30%（支付额度）③预付款的扣回，在进度款里

1）尚未施工的工程所需主材价值等于预付款时起扣，从每次支付的工程进度数中按主材比重扣除 起扣点：开始扣预付款时的已完工程价值=合同价－预付款／主材比重% 扣款方式：计算扣点指已完工程价值（开始扣预付款时的）

预付款=尚未施工的工程价值x主材比重% 2，进度数支付 ①已完工程量计量 ②已完工程量复核

承包方提交已完工程量报告 7天内进行核对，核对前24h需通知承包方 ③提交进度支付申请

④提交进度支付复核 发包方应在14天内完成复核 3，质量保证 5%合同约定 从进度款扣留 缺限责任期

10工程价款动态结算：调制公式，造价指数=结算时／偏投标报价；价差法 11工程变更的控制原则：尽量减少变更，建造完成变更

12索赔的概念：指当事人一方由于另一方未履行合同所未定的义务而遭受损失时，通过合法的途径和正常的程序，向对方提出补偿损失或额外消耗的行为。

索赔具有必然性，合理性，客观性和合法性特征。

第五篇：房地产开发流程图

房地产开发流程图

房地产项目开发流程

签署地块合作开发合同

（政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证）

设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）（拿地与设立置业公司及项目公司同步进行）

项目选址意见

建设用地规划许可证

（总图：规划设计条件）

取得国土证房地产企业资质申报（暂定级）

（控制性详细规划）

签署地块合作开发合同设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）项目选址意见建设用地规划许可证取得国土证房地产企业资质申报（暂定级）立项申请：发改委审核批准做环评和环保审批报修建性详规消防审核意见书建设工程规划许可证准招标/议标防雷、人防、施工图审查、办理地名质量监督/安全监督施工许可证办理预售规划验收消防、环保验收工程竣工资料审查竣工验收备案

立项申请及批复

（预备和正式）

做环评和环保审批

（编制《环境影响评价报告书或登记表》及取得批复意见）

报修建性详细规规划

（地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。）

消防审核意见书

（1．公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2。人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3。防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书）

建设工程规划许可证

（建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证）

招标/议标

防雷、人防、施工图审查、办理地名

质量监督/安全监督

（填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）

施工许可证

一、施工图准备阶段：

1． 地质勘察报告（详细勘察报告）

2． 建筑施工图及节能设计表及计算书

3． 结构施工图及计算书

4． 防雷、消防、人防、水电施工图

二、施工图审查阶段

1． 施工图审查申请

2． 建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办）

3． 审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书

三、招标投标阶段

a)施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。

b)监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。

c)白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。

四、其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请）

办理预售

（网上备案/路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图）

规划验收

（现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证）

消防、环保验收（各专业主管部门验收）

一、1．公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2。环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3。人防验收：《人防意见书》 4。防雷验收：《防雷验收合格证》

二、单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

三、永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。

工程竣工资料审查

（城建档案馆备案---竣工档案接收证明书）

竣工验收备案