房地产开发考试

第一篇：房地产开发考试

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用这项政府支付土地使用权出让金的行为。

房地产是一种稀缺的资源、重要的生产要素（如土地、厂房）和基本的生活资料（如住宅），是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居住环境的一种活动。

房地产区域结构是分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

房地产信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构核专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。

房地产资产管理是指为了满足物业所有者的短期和长期目标，对物业进行的贯穿于物业整个寿命周期的专业资产管理服务，其目标是在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的资本价值以及未来的发展潜力。容积率是指居住建筑面积密度。容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积 居住建筑密度是指居住建筑对居住用地的覆盖率。居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。

熟地指政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地

毛地是指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地。

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用这支持而持续上涨的过程及状态。

简答：

房地产市场的特征：市场供给的特点，市场需求的特点，市场交易的特点，市场价格的特点。

请分析房地产泡沫的产生原因：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。

简述房地产形式的投资有哪些：房地产直接投资：房地产开发投资、房地产置业投资。房地产间接投资：购买住房抵押贷款证券、购买房地产开发企业的债券。

开发商获取土地的途径有哪些：土地使用权出让（招标出让国有土地使用权、拍卖出让国有土地使用权、挂牌出让国有土地使用权、协议出让国有土地使用权）、土地使用权转让、其他方式（土地使用权划拨、原有划拨土地上存量房地产土地使用权）

投资估算的开发项目的费用有哪些：土地费用估算（土地征用拆迁费、土地出让地价款、土地转让费、土地租用费、土地投资折价）、前期工程费、房屋开发费（建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费）、管理费、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费。

地产信托资金有哪几种类型，有什么区别：按REITs经营的物业类型划分，可以分成商业、工业或者住宅等类型的房地产投资信托。按照REITsk采用的投资策略划分，可将REITs分成权益型、抵押型、混合型三类。按发展股票的原则划分可分为开放式的REITs、封闭式REITs两类。按组织形态的不同划分可分成契约型REITs、公司型REITs两类。

在开发前提和预售阶段需获取五证，是哪五证，分别在哪个阶段：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

简述房地产项目管理中合同管理的作用：确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据。规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任，利益和权益，是调节合同双方责权利关系的主要手段。履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同已经签订，则成为一个法律文件，具有法律约束力。一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制。是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。房地产周期循环中每一个阶段的特征：

论述题：

房地产投资的系统风险和个别风险：系统风险（通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策性风险、政治风险、或然损失风险）、个别风险（收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险）

请说明房地产开发可行性研究内容有哪些：项目概况、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（土地调查、人口调查、建筑物调查、单位调查、管线调查、其他地下地上物的调查、制定拆迁计划、制定安置方案）、市场分析和建设规模的确定、规划设计方案的选择、资源供给条件分析、环境影响评价、项目开发组织机构的管理费用研究、开发建设计划的编制、项目经济及社会效益分析、结论及建议。

请说明房地产市场分析报告一般包括哪些内容：宏观因素分析、市场供求分析（供给分析（调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用状况，交通、基本建设投资等计划。分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异）、需求分析（需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求）、竞争分析（列出与竞争有关项目的功能和特点、市场细分，明确拟建项目的目标使用者）、市场占有率分析）、相关因素分析。

（选作）房地产项目定价的方法和技巧有哪些：价格折扣与折让（期房折扣、现金折扣、数量折扣、职能折扣、季节折扣、折让）、心理定价（声望定价、尾数定价、吉祥数字定价、招徕定价）、差别定价（顾客差别定价，及开发商按不同的价格把同一物业租售给不同客户。形式差别定价，及开发商对不同形式的物业或单元制定不同的价格，但并不和他们各自的成本成比例。形象差别定价，及开发商对不同形象的物业制定不同的价格。地点差别定价，及开发商根据地点或位置的不同来制定不同的价格。时间差别定价，及开发商定价随年份、季节、月份或日期的变化而变化。）、产品组合定价（产品线定价、选择品定价、补充品定价，又叫附属品定价、产品束定价）

第二篇：房地产开发考试简答

投资性房地产：为赚取租金或资本增值或者兼有而持的房地产。特点：按期收租、不用计提折旧和摊销、不存在减值问题、资产负债表中按投资性房地产的公允价值调整其账面价值。企业销售商品销售收入确认的条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制、与交易相关的经济利益能够流入企业、相关的收入和成本能够可靠计量。开发性间接费用：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接计入各项开发产品成本的各项费用。为何开发间接费对有些开发产品不进行分配？为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的日用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本均不分配开发间接费用。工程备料款金额=建安工程量×主要材料比重÷360×储备天数额度=工程备料款金额÷建安工作量（百分比）起扣点=全年工程总价值×（1-额度÷主要材料比重）配率=350000/(4000000 +2600000+400000)=5% 借：开—配—501 40000—502 6000 —503 50000 贷：银 96000 借：开—配—501 20000—502 24000 —503 30000 贷：银 74000 借：开—配—501 50000—502 40000 —503 50000 贷：应付票据 140000 借：开—配—501 245000—502 250000 贷：银 495000 借：开—配—501 20000 贷：开—配—水塔 20000 借：开—配—501 28000 贷：开发间接费用 28000201:4000000*5%=200000 215:2600000*5%=130000 501:400000*5%=20000 借：开—配—501 20000—房—201 200000 —215 130000 贷：其应付—预提配350000借：开发产品—501 423000 贷：开—配—501 423000借：开—配—503 225000 贷：应付账款—应付工225000开发成本=50000+30000+50000 +225000=3550000 借：开品—房—215 5000其应付—预提配350000贷：开品—配—503 355000投资性房地产：为赚取租金或资本增值或者兼有而持的房地产。特点：按期收租、不用计提折旧和摊销、不存在减值问题、资产负债表中按投资性房地产的公允价值调整其账面价值。企业销售商品销售收入确认的条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制、与交易相关的经济利益能够流入企业、相关的收入和成本能够可靠计量。开发性间接费用：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接计入各项开发产品成本的各项费用。为何开发间接费对有些开发产品不进行分配？为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的日用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本均不分配开发间接费用。工程备料款金额=建安工程量×主要材料比重÷360×储备天数额度=工程备料款金额÷建安工作量（百分比）起扣点=全年工程总价值×（1-额度÷主要材料比重）配率=350000/(4000000 +2600000+400000)=5% 借：开—配—501 40000—502 6000 —503 50000 贷：银 96000 借：开—配—501 20000—502 24000 —503 30000 贷：银 74000 借：开—配—501 50000—502 40000 —503 50000 贷：应付票据 140000 借：开—配—501 245000—502 250000 贷：银 495000 借：开—配—501 20000 贷：开—配—水塔 20000 借：开—配—501 28000 贷：开发间接费用 28000201:4000000*5%=200000 215:2600000*5%=130000 501:400000*5%=20000 借：开—配—501 20000—房—201 200000 —215 130000 贷：其应付—预提配350000借：开发产品—501 423000 贷：开—配—501 423000借：开—配—503 225000 贷：应付账款—应付工225000开发成本=50000+30000+50000 +225000=3550000 借：开品—房—215 5000其应付—预提配350000贷：开品—配—503 355000

投资性房地产：为赚取租金或资本增值或者兼有而持的房地产。特点：按期收租、不用计提折旧和摊销、不存在减值问题、资产负债表中按投资性房地产的公允价值调整其账面价值。企业销售商品销售收入确认的条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制、与交易相关的经济利益能够流入企业、相关的收入和成本能够可靠计量。开发性间接费用：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接计入各项开发产品成本的各项费用。为何开发间接费对有些开发产品不进行分配？为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的日用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本均不分配开发间接费用。工程备料款金额=建安工程量×主要材料比重÷360×储备天数额度=工程备料款金额÷建安工作量（百分比）起扣点=全年工程总价值×（1-额度÷主要材料比重）配率=350000/(4000000 +2600000+400000)=5% 借：开—配—501 40000—502 6000 —503 50000 贷：银 96000 借：开—配—501 20000—502 24000 —503 30000 贷：银 74000 借：开—配—501 50000—502 40000 —503 50000 贷：应付票据 140000 借：开—配—501 245000—502 250000 贷：银 495000 借：开—配—501 20000 贷：开—配—水塔 20000 借：开—配—501 28000 贷：开发间接费用 28000201:4000000*5%=200000 215:2600000*5%=130000 501:400000*5%=20000 借：开—配—501 20000—房—201 200000 —215 130000 贷：其应付—预提配350000借：开发产品—501 423000 贷：开—配—501 423000借：开—配—503 225000 贷：应付账款—应付工225000开发成本=50000+30000+50000 +225000=3550000 借：开品—房—215 5000其应付—预提配350000贷：开品—配—503 355000投资性房地产：为赚取租金或资本增值或者兼有而持的房地产。特点：按期收租、不用计提折旧和摊销、不存在减值问题、资产负债表中按投资性房地产的公允价值调整其账面价值。

企业销售商品销售收入确认的条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制、与交易相关的经济利益能够流入企业、相关的收入和成本能够可靠计量。开发性间接费用：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接计入各项开发产品成本的各项费用。为何开发间接费对有些开发产品不进行分配？为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的日用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本均不分配开发间接费用。工程备料款金额=建安工程量×主要材料比重÷360×储备天数额度=工程备料款金额÷建安工作量（百分比）起扣点=全年工程总价值×（1-额度÷主要材料比重）配率=350000/(4000000 +2600000+400000)=5% 借：开—配—501 40000—502 6000

—503 50000

贷：银 96000 借：开—配—501 20000—502 24000

—503 30000

贷：银 74000 借：开—配—501 50000—502 40000

—503 50000

贷：应付票据 140000 借：开—配—501 245000—502 250000 贷：银 495000 借：开—配—501 20000 贷：开—配—水塔 20000 借：开—配—501 28000 贷：开发间接费用 28000201:4000000*5%=200000 215:2600000*5%=130000 501:400000*5%=20000 借：开—配—501 20000—房—201 200000

—215 130000

贷：其应付—预提配350000借：开发产品—501 423000 贷：开—配—501 423000借：开—配—503 225000 贷：应付账款—应付工225000开发成本=50000+30000+50000 +225000=3550000 借：开品—房—215 5000其应付—预提配350000贷：开品—配—503 355000

第三篇：房地产开发2014（范文模版）

《规划房地产开发》任务书

本任务要求正对目标地块完成房地产的策划案。

题目：***项目开发方案（或***可行性研究报告）

项目地点：武汉市洪山区，具体见大范围和小范围位置图。

面积约为：0.5平方公里（没有准确地形图）

要求：每个人完成一份。

一、作业内容

摘要

第一部分 项目初始创意及调研计划

第二部分 项目概况

第三部分 市场分析

第四部分 开发计划与资金计划

第五部分 投资收益分析

第六部分 结论与建议

后记

二、作业内容具体要求

摘要：报告内容、工作安排及报告结果。

第一部分 创意（调研计划）

一、初始创意

要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。

二、调研计划

此部分相当于工作计划，也可放在附录中。

第二部分 项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如

市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发

有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工

状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等

因素分割土地；

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第三部分：市场分析

一、当地经济环境分析

收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，分析人口、就业以及产业结构。

二、区域房地产市场分析

（一）市场区域界定

1、确定物业用途，初步确定产品特征

2、界定市场区域

3、可能的市场机会分析

（二）需求分析

（三）供给分析

（四）吸纳与缺口分析

（五）区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）





 开工量/竣工量 销售量/供需比平均售价

（六）区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

三、地块分析

（一）场地分析

（二）位置分析

四、竞争性项目调查与分析

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图

片。

附表：周边同类项目调查表

4、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点

5、结论：







 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题

五、区域市场目标客层研究和市场定位

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

3、确定目标客户

4、市场定位

六、整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

七、产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

第四部分：开发计划

一、里程碑事件及时间。

二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市

场的占有率。（按季列示）

三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投资收益分析

一、成本预测

附表：投资估算表

二、收入测算及税务分析

1、收入测算

2、营业税及附加

3、所得税

4、土地增值税

附表：收入及税金测算表

三、项目资金预测

1、资金投入计划

2、资金回款计划

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。

附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）

四、经济效益分析

1、现金流量表

2、主要经济指标

3、敏感性分析

4、盈亏平衡点分析

运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。

计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。

附表（图）： 现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。

第六部分：综合分析与建议

一、优势：

二、劣势：

三、机会：

四、结论和建议

第四篇：房地产开发经营与管理考试试题及答案

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析

2009年房地产开发经营与管理试题

一、单

项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A．设计寿命 B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。A．房地产市场需求的广泛性 B．房地产市场供给的异质性 C．土地所有权的排他性 D．土地的有限性 8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．横道图法用于项目建设阶段的（）。A．质量控制 B．进度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A．开发商 B．承包商 C．监理工程师

D．使用单位 11．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法 D．成本加成定价法 12．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A．市场需求上限

B．市场有效需求

C．市场现实需求

D．市场最低需求 13．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A．形象差异化 B．人员差别化

C．服务差别化

D．产品差别化 15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A．替代性

B．发展性 C．地区性 D．复杂性 16．认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。A．马克思的利率决定理论

B．可贷资金利率理论 C．Ｉs—1M曲线模型利率理论

D．流动性偏好利率理论 17．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法 D．等额年费用法 25．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A．等额年值法

B．差额投资内部收益率法 C．净现值法

D．等额年费用法 26．下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A．空置率与有效毛收入呈反向变动 B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 27．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A．净现值 B．净现值期望值

C．净现值标准差

D．净现值标准差系数 28．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率

D．财务杠杆比率 29．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表 C．借款还本付息估算表 D．投资计划与资金筹措表 31．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A．置业投资 B．设备租赁 C．售后回租 D．权益融资 32．商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。A．开发商违法预售

B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡 33．在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A．业主 B．承租人 C．物业服务企业 D．业主、承租人和物业服务企业共同 35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险 2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。A．价格结构 B．总量结构

C．档次结构 D．投资结构 E．租买结构 3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不对称性 4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。A．工程质量保修书

B．可行性研究报告 C．竣工图 D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表 5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A．开发商处于市场领导者地位 B．开发商难以估算成本 C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D．开发商打算与同行和平共处 E．开发商具有向市场领导者挑战的实力 6．房地产市场分析可以帮助开发商（）。A．选择合适的项目位置 B．寻找投资合作伙伴 C．确定满足市场需求的产品类型

D．判断租买时机 E．进行土地使用权出让决策 7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A．供需分析

B．竞争分析 C．市场占有率分析 D．投资收益分析 E．宏观因素分析 8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售 C．购买一更新改造—出租—出售

D．开发—销售 E．开发—持有—出租—出售 9．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A．物业增值收益

B．所得税

C．还本付息额

D．投资者权益增加值 E．权益投资 10．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 11．下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A．风险产生的原因分析

B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验 D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析 12．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A．可预测性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可弯更性 13．编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A．现金流量表

B．损益表

C．资金使用计划 D．资金筹措计划 E．资金来源与运用表 14．按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。

A．权益型

B．抵押型

C．伞型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物业服务企业的工作内容包括（）。A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案 D．提出预算 E．确定物业服务费的收费标准

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（）2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）3．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（）4．开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。（）5．一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）6．个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（）8．房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。（）9．借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）10．不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（）11．最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（）12．基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）13．预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（）14．无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）15．收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（）2009

年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析 T 来源：考试大 2010/10/11 【考试大：中国教育考试第一门户】 模拟考场 视频课程 字号: T

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

（一）王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7．5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5．5%的销售税金、0．3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月•㎡）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）自有资金现金流量表（单位：万元）自有资金现金流量表（单位：万元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 现金流入 年毛租金收入 净转售收入 现金流出 购房、办证及装 修投入 年还本付息 年运营成本 净现金流量

（二）某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。（10分

第五篇：土地估价师考试2014相关知识第六部分：房地产开发

土地估价师考试《相关知识》第六部分：房地产开发（5）

建设工程招标投标

1、建设工程招标方法

公开招标：招标单位通过报刊、电视等途径公开发表招标广告，吸引具备条件并愿意的投标单位

参与竞争。体现全面、公开、平等的竞争原则——工作繁杂、开支大

邀请招标：非公开方式。发包商向有能力的单位发出招标通知书进行招标的方式。一般可选3-10家单位。——有针对性，彼此信任，节省人力、物力，目前广泛采用

协议招标：简称议标，适用于保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位协商，确定工程造价和工期。单位不少于，2家适用范围小

2、建设工程招标步骤：准备阶段—组织招标—开标、评标、定标

3、建设工程投标，工程承包单位根据招标文件的要标编制标书，参加承包工程的投标竞争活动

程序：投送投标申请书 并向招标单位提供本企业财务、资信等基本情况的介绍书填写标书

合理报价、提交标书、参与投标，投标关键在于报价。提交标书时，也委托担保银行支付一笔违约保证金。由银行出具保证书，担保中标后，能履行合同建设任务

建设工程监理

为制止工程建设活动的随意性、加强项目建设全过程控制，必须实行工程建设监理体制

1、工程监理内容：投资控制、进度控制、质量控制、合同管理和信息管理

2、工程监理的工作步骤：①取得监理任务，方式：建设单位点名委托、竞标择优委托、建设单位自行监理、商议委托

②与委托方签订监理合同

③制定监理计划。编制项目组织机构方案，制定投资、进度、质量控制办法，组织合同管理，信息管理和协调工作

④编写监理工作总结报告。