房地产开发题库

第一篇：房地产开发题库

（一）单项选择

1．房地产是一种特殊的商品，（）是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。

A．专业性B．各异性

C．不可移动性D．适应性

2．以下属于房地产市场的运行环境的是（）

①社会环境 ②区域环境 ③经济环境 ④资源环境 ⑤技术环境⑥软环境 ⑦法律制度环境 ⑧金融环境 ⑨政治环境 ⑩国际环境

A．①③⑦⑩B．②④⑤⑥⑩

C．①③④⑤⑦⑧⑨⑩D．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

3．以下不属于房地产市场专业顾问的有（）

A．建筑师B．精算师

C．工程师D．律师

4．（）通常协助买卖双方办理出租出售手续，同时还协助委托方制定与实施租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格。

A．物业代理B．律师

C．会计师D．房地产估价师

5．房地产市场的参与者包括（）

①土地所有者或当前的使用者 ②开发商 ③政府 ④金融机构 ⑤建筑承包商 ⑥ 专业顾问 ⑦ 房地产消费者或买家

A．②③④⑤⑥⑦B．②⑤⑥⑦

C．①②③④⑤⑥⑦D．②③④⑤⑥⑦

6．（）指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。

A．空置量B．空置率

C．存量D．流量

7．工业用地使用权年限为（）。

A．70B．60

C．50D．40

8．房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。

A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理

B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理

C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售

D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售

9．新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。

A．一级市场B．二级市场

C．三级市场D．存量市场

10．以下关于房地产市场指标的叙述，错误的是（）

A．在中国，空置量是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可

按物业类型分别统计。

B．中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要

求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

C．平均建设周期指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用

所占用的时间长度。

D．可供租售量指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积

或套数。

11．政府对房地产市场进行宏观调控的手段包括（）。

①土地供给计划 ②城市规划 ③地价的杠杆作用 ④税收功能 ⑤租金的控制 ⑥房地产价格的干预 ⑦金融杠杆的作用 ⑧住房政策的影响

A．①②④⑦⑧B．①④⑦⑧

C．③⑤⑥D．①②③④⑤⑦⑧

12．根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式B．房地产交易顺序

C．购买房地产目的D．房地产类型

13．将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等子市场的划分方式是（）。

A．按照房地产的用途和等级划分B．按照房地产的交易形式划分

C．按照地域范围划分D．按照房地产购买者的目的划

分

14．在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

15．以下关于房地产市场特性的描述，错误的是（）。

A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系

极大。

B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转

及其再界定。

C．由于人口的不断增长和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈

向上波动的趋势。

D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说，还

是比较低的。

16．（）制度导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

A．土地出让制度B．土地转让制度

C．房地产登记制度D．土地储备制度

17．在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的（）来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。

A．土地供应计划B．城市规划

C．国民经济发展计划D．土地需求计划

18（）是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A．房地产泡沫B．房地产市场中的过度开发

C．房地产适度经营D．房地产过剩

1．（）是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。

A．房地产经营B．房地产管理

C．房地产开发D．房地产运作

2．房地产开发是一个复杂的过程，需要各种资源，主要包括（）。①土地 ②劳动力 ③资金 ④建筑材料 ⑤城市基础设施 ⑥城市公用配套设施 ⑦专业人员的经验

A．①②③④B．①②③④⑦

C．①②③④⑤⑥⑦D．①②③④⑤⑦

3．一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一下程序排列正确的是（）。

①规划设计与方案报批 ②投资机会找寻 ③可行性研究 ④获取土地使用权证 ⑤投资机会筛选 ⑥施工建设与竣工验收 ⑦市场营销和物业管理 ⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥⑧⑦B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦D．②③⑤④①⑧⑥⑦

4．投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的（）。

A．前期工作。B．初期工作。

C．前提工作。D．项目可行性研究。

5．根据开发项目的特点，开发商在主要通过（）方式获得土地使用权的同时，也可以通过（）方式，获得公益性或部分公益性项目的土地使用权。

A．有偿出让；有偿转让B．行政划拨；有偿出让

C．有偿出让；行政划拨D．行政划拨；有偿转让

6．为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。

A．固定单价合同B．成本加酬金合同

C．分包合同D．固定总价合同

7．以下不属于经营性用地的有（）。

A．工商业用地B．旅游用地

C．娱乐用地D．商品住宅用地

8．房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商（）。

A．减少风险B．增加销售收入

C．降低销售成本D．减少税收负担

9．经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。

A．协议出让B．招拍挂出让

C．行政划拨D．行政划拨兼协议出让

10．获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（）阶段的主要工作。

A．投资机会选择与决策分析B．前期工作

C．建设阶段D．租售阶段

11．邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加投标的承包商通常在（）之间。

A．2-8B．3-5

C．3-10D．4-10

12．为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用（）发包。

A．专业工程B．建筑工程全过程

C．分部工程D．分阶段

13．在承包方式和内容上，房地产开发商通常选择（）。

A．全部包工包料总价合同方式B．全部包工包料成本加酬金合同

C．专业工程发包的总价合同D．部分包工包料的单价合同

14．房地产开发项目建筑工程招标程序，排列正确的是（）。

①编制招标文件 ②确定招标方式 ③招标工程交底及答疑 ④签订合同 ⑤申请招标⑥编制招标工程标底 ⑦开标、评标和决标 ⑧投标人资格审查

A．⑤①⑥②⑧③⑦④B．⑤⑥①②⑧③⑦④

C．⑤①⑥②⑧⑦③④D．⑤⑥①②⑧⑦③④

15．（）是招标工程的预期价格，是审核投标、评价、决标的重要依据。

A．标价B．标底

C．报价D．竞价

16．（）是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动。

A．安全管理B．进度控制

C．质量控制D．成本控制

17．（）是指一项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。

A．时间控制B．安全管理

C．质量控制D．进度控制

18．编织工程进度计划的方法有横道图法和（）。

A．网络图法B．表格法

C．竣工图法D．坐标图法

1．（）是市场营销活动的出发点。

A．市场分析B．市场调查

C．市场研究D．市场定位

2．以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是：（）。

①收集信息 ②分析信息 ③报告结果 ④确定问题和调查目标 ⑤制定调查计划

A．④⑤①②③B．①②③④⑤

C．⑤④①②③D．④⑤②①③

3．在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，（）是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查B．描述性调查

C．因果性调查D．假设性调查

4．在房地产市场调查的过程中，（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A．座谈B．问卷

C．观察D．实验

5．对房地产市场规模的估计，实际上是（）。

A．预测市场容量B．预测市场供给

C．预测潜在供给D．预测市场需求

6．选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。

A．选择专业化B．单一市场集中化

C．市场专业化D．产品专业化

7．在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于（）。

A．选择专业化B．单一市场集中化

C．市场专业化D．产品专业化

15．影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和（）。

A．经济因素B．心理因素

C．环境因素D．政治因素

第二篇：房地产开发2014（范文模版）

《规划房地产开发》任务书

本任务要求正对目标地块完成房地产的策划案。

题目：***项目开发方案（或***可行性研究报告）

项目地点：武汉市洪山区，具体见大范围和小范围位置图。

面积约为：0.5平方公里（没有准确地形图）

要求：每个人完成一份。

一、作业内容

摘要

第一部分 项目初始创意及调研计划

第二部分 项目概况

第三部分 市场分析

第四部分 开发计划与资金计划

第五部分 投资收益分析

第六部分 结论与建议

后记

二、作业内容具体要求

摘要：报告内容、工作安排及报告结果。

第一部分 创意（调研计划）

一、初始创意

要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。

二、调研计划

此部分相当于工作计划，也可放在附录中。

第二部分 项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如

市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发

有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工

状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等

因素分割土地；

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第三部分：市场分析

一、当地经济环境分析

收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，分析人口、就业以及产业结构。

二、区域房地产市场分析

（一）市场区域界定

1、确定物业用途，初步确定产品特征

2、界定市场区域

3、可能的市场机会分析

（二）需求分析

（三）供给分析

（四）吸纳与缺口分析

（五）区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）





 开工量/竣工量 销售量/供需比平均售价

（六）区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

三、地块分析

（一）场地分析

（二）位置分析

四、竞争性项目调查与分析

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图

片。

附表：周边同类项目调查表

4、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点

5、结论：







 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题

五、区域市场目标客层研究和市场定位

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

3、确定目标客户

4、市场定位

六、整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

七、产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

第四部分：开发计划

一、里程碑事件及时间。

二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市

场的占有率。（按季列示）

三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投资收益分析

一、成本预测

附表：投资估算表

二、收入测算及税务分析

1、收入测算

2、营业税及附加

3、所得税

4、土地增值税

附表：收入及税金测算表

三、项目资金预测

1、资金投入计划

2、资金回款计划

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。

附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）

四、经济效益分析

1、现金流量表

2、主要经济指标

3、敏感性分析

4、盈亏平衡点分析

运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。

计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。

附表（图）： 现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。

第六部分：综合分析与建议

一、优势：

二、劣势：

三、机会：

四、结论和建议

第三篇：房地产开发公司章程范本

公 司 章 程

第一章 总 则

第一条 为完善企业经营机制、促进企业发展、保障本公司股东、职工和债权人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》和有关法律、法规、制定本章程。

第二条 公司名称：××房地产开发有限公司

公司住所：××省××市××区××路××号

第三条 本公司是经××市工商行政管理局核准注册、依法设立后为独立的企业法人，其生产经营活动与合法权益受中国法律保护，其行为受中国法律约束，接受国家机关监督。

第四条 公司的组织形式为有限责任公司，即股东以其出资额对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

第五条 公司要保护职工的合法权益，加强劳动保护，实现安全生产。

第六条 公司经营期限为二十年，从营业执照核发之日算起。第二章 公司经营范围

第七条 公司经营范围：房地产开发与经营；房地产销售；物业管理，对房地产业的投资。

第八条 分公司不具备企业法人资格，不能超出公司的经营范围，其民事责任由公司承担。

第三章 公司的注册资本与实收资本

第九条 本公司的注册资本为人民币1000万元（壹仟万元）。第十条 公司实收资本：人民币500万元。

公司注册资本分二期于公司成立之日起二年内缴足。

股东首期出资人民币500万元，于公司设立登记前到位，第二期出资人民币500万元，由股东自公司成立之日起二年内缴足。

第四章 股东的名称和住所

第十一条 本公司由四名自然人股东组成，自然人情况如下： 1．姓名： 身份证号码： 住址： 2．姓名： 身份证号码: 住址： 3．姓名： 身份证号码: 住址：

4、姓名： 身份证号码： 住址： 第十二条 股东的权利

2.股东享有参加公司股东会和行使表决的权利;3．股东有选举和被选举为公司执行董事、监事的权利;4．股东有参与公司重大决策和选择管理者的权利;5．股东有查阅公司会议记录和财务会计和财务会计报告权;6．股东有新增资本优先认购权;7.转让出资权和转让出资优先认购权。第十三条 股东的义务

1.股东有执行公司章程和股东会决议的义务;2.股东有按章程规定的出资额、出资方式、出资时限出资的义务;3.公司登记注册后，股东不得抽回出资的义务;4.出资差额补偿的义务;5.依法转让出资的义务。

第六章 股东的出资方式、出资额和出资时间 第十四条 股东的出资方式：货币出资。第十五条 股东的出资额和出资时间

股东××：认缴出资额为340万元，占公司注册资本的34％，分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资170万元，占认缴出资额的百分之五十，于公司设立登记前缴纳；第二期货币出资170万元，自公司成立之日起二年内缴纳。

股东××：认缴出资额为320万元，占公司注册资本的32％，分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资160万元，占认缴出资额的百分之五十，于公司设立登记前缴纳；第二期货币出资160万元，自公司成立之日起二年内缴纳。

股东××：认缴出资额为170万元，占公司注册资本的17％，分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资85万元，占认缴出资额的百分之五十，于公司设立登记前缴纳；第二期货币出 1．股东享有投资受益权，即红利分配权和剩余财产权;资85万元，自公司成立之日起二年内缴纳。

股东××：认缴出资额为170万元，占公司注册资本的17％，分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资85万元，占认缴出资额的百分之五十，于公司设立登记前缴纳；第二期货币出资85万元，自公司成立之日起二年内缴纳。

第七章 股东转让出资的条件

第十六条 公司股东之间可以转让部分出资或全部。

第十七条 股东向股东以外的人转让出资时，须经半数以上的股东同意;不同意转让的股东应购买转让的出资，如不购买转让的出资视为同意转让；经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。

第八章 公司财务、会计

第十八条 公司依照有关法律、法规和国务院主管部门的规定建立财务、会计制度。

第十九条 公司在第一会计终了时制作财务会计报告，并依法接受股东、监督机关审查验证。

第二十条 公司利润分配按照《公司法》及有关法律、行政法规及国务院财政主管部门的规定执行。

第二十一条 劳动用工制度按照国家法律、行政法规及国务院劳动部门有关规定执行。

第九章 公司组织机构及其生产办法、职权、议事规则 第二十二条 股东会是公司的最高权力机构，由全体股东组成。依照《公司法》行使下列职权：

（一）决定公司的经营方针和投资计划；

（二）选举和更换公司的执行董事，决定有关执行董事的报酬事项；

（三）选举和更换由股东代表出任的监事、决定有关监事的报酬事项；

（四）审议批准执行董事的报告；

（五）审议批准监事会或者监事的报告；

（六）审议批准公司的财务预算方案、决算方案；

（七）审议批准公司的利润分配方案和弥补方案；

（八）对公司增加或减少注册资本作出决议；

（九）对发行公司债券作出决议；

（十）对股东向股东以外的人转让出资作出决议；

（十一）公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议。

（十二）修改公司章程。

第二十三条 股东会有执行董事召集并主持。执行董事因特殊原因不能履行职务时，由执行董事指定的股东召集和主持。

第二十四条 股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。一般决议由代表二分之一以上表决权的股东通过。

第二十五条 股东会对公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式作出决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

第二十六条 公司修改章程的决议必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

第二十七条 股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持。第二十八条 股东会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议应每半年召开一次，临时会议由代表四分之一表决权的股东、三分之一以上股东或者监事可以提议召开临时会议。

第二十九条 召开股东会会议，应于会议召开五日前通知全体股东，股东会应当对所议事项的决定做出会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。

第三十条 公司不设董事会，公司设执行董事一名，任期三年。第三十一条 执行董事对股东会负责，行使下列职权：

（一）负责召集股东会，并向股东会报告工作;

（二）执行股东会的决议;

（三）决定公司的经营计划和投资方案;

（四）制定公司的财务预算方案和决算方案;

（五）制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案;

（六）制定公司增加或者减少注册资本的方案;

（七）拟定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;

（八）决定公司内部管理机构的设置;

（九）聘任或者解聘公司经理。根据经理的提名、聘任或者解聘公司的副经理、财务负责人，决定其报酬事项;

（十）制定公司的基本管理事项;第三十二条 公司经理由执行董事聘任或解聘，经理对执行董事负责，行使下列下职权，经理任期三年;

（一）主持公司的生产经营管理工作，组织实施执行董事决议;

（二）实施公司经营经营计划和投资方案;

（三）拟定公司内部管理机构设置;

（四）拟定公司的基本管理制度;

（五）制定公司的具体规章;

（六）提请出任或解聘公司副经理、财务负责人;

（七）出任或解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的负责管理人员。

第三十三条 公司不设监事会，只设一名监事，任期三年。第三十四条 监事行使下列职权：

（一）检查公司财务;

（二）对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者 公司章程的行为进行监督;

（三）当执行董事和经理的行为损害公司利益时，要求执行董 事和经理予以纠正;

（四）提议召开临时股东会;第三十五条 下列人员不得担任公司的董事、监事、经理：

（一）国家公务员;

（二）无民事行为能力或者限制民事行为能力的人;

（三）因犯有贪污、受贿、侵占财产、挪用财产罪或者破坏经济秩序罪被判处刑法，执行期满未逾五年的人;

（四）担任因经营不善破产清算的公司、企业的法定代表人，自破产清算完结之日起未逾三年的人;

（五）担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人，并负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年的人;

（六）个人所负数额较大的债务到期未清偿的人;

（七）国家法律、法规和政策规定不能担任企业领导职务的。

第十章 公司法定代表人

第三十六条 本公司的执行董事为公司的法定代表人;执行董事由股东会选举产生。

第三十七条 公司法定代表人必须符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力;

（二）有所在地正式户口或临时户口;

（三）具有管理公司的能力和相关的专业知识;

（四）从事公司的经营管理活动;

（五）产生的程序符合国家法律和本章程的规定;

（六）符合其他有关规定条件。第三十八条 法定代表人职权：

（一）负责公司业务活动的指挥与管理;

（二）对外代表公司对各项业务事项做出决策并组织实施;

（三）负责召集、主持股东会会议;

（四）检查股东会决议实施情况;

（五）股东会决议授予其他职权;第十一章 公司的终止

第三十九条 公司因不能清偿到期债务，被宣告破产的，由人民法院依法组织对公司破产清算。

第四十条 公司有下列情形的，可以解散：

（一）公司章程规定的营业期限届满的;

（二）股东会决议解散;

（三）公司被依法责令关闭;

（四）公司因合并、分立而解散的。

第四十一条 公司解散的，应当在十五日内由股东组成清算组，进行清算。

第四十二条 清算组在清算期间行使下列职权：

（一）清理公司的财产，分别编制资产负债表和财产清单。

（二）通知或公告债权人;

（三）处理为清算有关公司未了结的业务;

（四）清缴所欠税款;

（五）清理债权、债务;

（六）处理公司清偿债务后的剩余财产;

（七）代表公司参加民事诉讼活动。

第四十三条 清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上至少公告三次公司解散清算事宜。

第四十四条 清算组在清理公司财产，编制资产负债表和财产清单后，制定具体的清算方案，并报股东会或者有关主管机关确认。公司财产能够清偿公司债务的，分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款、清偿公司债务，剩余财产按股东出资比例进行分配。

第四十五条 公司清算结束后，清算组应当制作清算总结报告，报股东会或者有关主管机关确认后报送山东省工商行政管理局申请注销登记并予以公告。第十二章 章程修改程序

第四十六条 修改公司章程应当由执行董事提出修改方案，经股东会表决通过，报淄博市工商行政管理局备案。

公司全体股东签字（盖章）：

年 月 日

第四篇：最新房地产开发合同范本

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房地产开发合同

立合同单位：

________（以下简称甲方）________（以下简称乙方）

为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。项目内容及规模： ________ 总投资及资金筹措：

总投资________万元（其中：征地费________万元，开发费________万元，建筑安装费________万元。）投入资金规模________万元，甲方出资________万元，分________次出资，每次出资________万元，预收款________万元；乙方出资________万元，分________次出资，每次出资________万元。合作方式： ________ 各方负责： 甲方：________ 乙方：________ 经营方式： ________ 资金偿还及占用费：

资金占用费按月利率________‰计付，并于每季末的前________天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行________，最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。财务管理：

1.成本核算范围：________ 2.决算编制：________ 3.财产清偿：________

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利润分配：________ 违约责任：________ 其他：

1.该项目资金在________行开户管理。

2.________方经济责任由________担保。保证方有劝检查监督________方履行合同，保证方同意当________方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。3.________方愿以________作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。________方不履行合同时，________方对抵押品享有处分权和优先受偿权。本合同正本一式________份。甲方执________份，乙方________份。合同副本

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________份，报送________等有关单位各存1份，双方代表签字后生效。本合同附件________，与本合同有同等效力。

本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部分。

甲方：（公章）乙方：（公章）地址： 地址：

法人代表：（签章）法人代表：（签章）开户银行及账号： 保证方：（公章）地址：

法人代表：（签章）开户银行及账号：

签约日期： 年 月 日 签约地点：

文档来源：律师365（http://www.xiexiebang.com/）合同栏目，找律师就上律师365

第五篇：房地产开发流程图

房地产开发工作流程图

房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率

（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额

三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7% 教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。

（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。

应纳税额=应纳税所得额×25% 房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴 每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22% 备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。

四、当有完工楼盘，则完工进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。每应纳企业所得税额=应纳税所得额×25% 应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年弥补亏损

五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。

（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。

（二）、应纳税额的计算

1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额

2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额

3、依据增值率确定适用税率。

4、依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 备注：实行四级累进税率

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%