房地产开发论文

第一篇：房地产开发论文

要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。

关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目

英文摘要

At present our country real estate development enterprise widespread “small, scattered, poor”, the characteristics of real estate development project

development and not only pay attention to value management, more do not pay attention to risk management and risk management consciousness, risk management institutions loss, risk management means of a single, the real estate project many of the risk factors are not effectively control, lead to the failure of the real estate projects.In order to avoid and reduce risk factors on the influence of the project, take seriously the real estate development project of the relevant contents of

comprehensive risk management, so as to be able to effectively solve the operation of the real estate development project risk provides some references.英文关键词

Comprehensive risk management;Real estate;Development; project。

基本步骤简述：

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

具体流程：

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

2.1 房地产开发项目风险识别

房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。

2.2 房地产开发项目风险评估

房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。

2.3 房地产开发项目风险监控

房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。房地产开发项目全面风险应对中注意的问题

4.1 制定风险应对计划应具有针对性

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。

4.2 注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进

行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

4.3 注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更

经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。

参考文献

〔1〕陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考〔J〕.中国城市经济，2007，（8）.

〔2〕陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理〔J〕.西南科技大学学报，2006，（3）.

〔3〕陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.

〔4〕邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探〔J〕.企业技术开发，2006，（11）

第二篇：房地产开发流程论文

房地产开发流程 摘要：随着我国城市的进步和发展，房地产开发最近几年迅猛发展起来，正引起各方面的重视。文章依据我国现行房地产开发的主要流程,概括了房地产开发过程中相关环节的主要 工作,对房地产健康发展具有较强的现实指导意义。

关键词：房地产项目 工程 销售

Abstract: With the progress and development of our cities, rapid development of real estate is causing all the attention in recent years.Based on the current real estate development process, the article summarizes the main work of the relevant aspects of real estate development process, which has a strong practical guiding significance on healthy development of the real estate.Keywords: real estateprojectengineeringSell

一、土地获得

国家让开发商获取土地使用权，那么国家以什么形式出让土地呢？有三种出让方式，分别是：协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。拍卖受让土地使用权申请程序。属于招标拍卖出让国有土地使用权方式的要依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

土地使用权出让根据土地的多少有不同的部门进行办理。房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。

二、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。

1、招标投标的管理

①、施工企业资质管理

建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建

设部统一制定、发布。

②、工程建设管理。

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

2、申办《施工许可证》

①、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

②、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。

③、办理施工许可证

三、工程建设阶段

工程建设阶段的基本流程及工程建设阶段的工期控制分析

1、施工准备阶段；

施工准备阶段需要完成的工作有：

⑴ 工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要；

⑵施工场地平整，达到施工条件；

⑶施工通道疏通，满足施工运输条件；

⑷施工图纸及施工资料准备；

⑸施工材料和施工设备的准备变更后的土地使用证；

⑹临时用地或临时占道手续办理；

⑺施工许可批文及办理开工手续；

⑻确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

⑼组织图纸会审、设计交底；

⑽编制工程进度计划；

2、地基处理

地基处理可分为有地下室和无地下室两种情况：

⑴无地下室情况，根据建筑物不同和设计方案不同桩基有钻孔灌注桩、预应力混凝土管桩或方桩、水泥搅拌桩等形式，各种形式其施工周期不同，根据场地条件、施工机械、劳动力情况进行合理施工安排。

⑵有地下室情况则会出现降水和基槽边坡支护问题；基槽边坡支护，施工场地较为宽阔时可以采用放坡同时对边坡土进行固化的方式进行支护，而在市区及周边郊县地区施工场地多为狭小空间，基槽边坡支护则会通过专业设计及专家论证采用SW工法、地下连续墙等边

坡支护形式进行支护，支护方案不同其工期将会不同。

3、基础及地下室施工；

⑴无地下室时施工顺序为：先基础施工，后进行基础部分回填土，然后进行给排水、暖气、煤气、强弱电沟、消防等管线地下部分预留预埋，最后进行零层结构施工。

⑵有地下室施工时施工顺序为：先进行垫层及底板防水施工，然后进行基础结构及地下室底板施工，其次进行地下室墙体及零层板结构施工，最后进行地下室外墙防水及回填土施工。

4、主体施工（含砌筑工程）；

主体施工阶段工序较为简单，一般混凝土结构施工至4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。主体结构施工别墅（含洋房）和裙房结构施工每层为12天。多层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。季节施工影响（含冬施、雨季、跨春节）：北京、天津、青岛、西安、大连、太原和烟台按照60天。建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。砌筑工程可在主体结构施工4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。

5、初装修施工

初装修阶段是工程施工中最为复杂、多工种并行施工、交叉作业最多的阶段，此阶段的施工工序的控制好坏直接影响到工程建设阶段的整体工期。初装修阶段主要包括：抹灰工程、防水工程、门窗工程、屋面工程、内檐涂饰、金属构件安装、保温工程、外檐涂饰、给排水系统、供暖系统、燃气管线、消防系统、强电系统、弱电系统、室外附属工程等。各种建筑物不同，其各工序先后顺序也不尽相同，其基本排序原则为：先湿后干、先内后外、先隐蔽后面层。

6、配套工程施工

室外配套工程一般顺序为，先深后浅、先主管后支管、先起点后末端的顺序进行施工。从主体落完外架即可插入进行外配套管网施工，从外配套管网沟开挖到全部回填土完成按照60天考虑，如施工周期跨雨季，可酌情考虑增加10%-15%的工期。

7、园建工程施工

园建工程一般顺序为，先硬后软的顺序施工。外配套管网回填土完成后即可插入园林景观施工，视其复杂程度，按照30-60天考虑。

8、精装修施工

精装修的基本工序编排原则为：先大后小、先上后下、先里后外、先复杂后简单、先手工作业后工厂化安装。室内精装修施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前60天考虑。

9、销售案场及展示区施工

销售案场及展示区多为临时性建筑，从设计完成全套施工图并通过施工图审查后即可安排实施，多为短平快的工程，在销售产品公开展示前完成即可。

四、项目销售阶段

1、申办《销售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产开发经营项目交付使用证》。商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。商品房现售实行现售

备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。

2、商品房销售及按揭办理

2.1销售前期准备工作

第一阶段：基础市场调研

第二阶段：物业卖点与利益点转换分析

第三阶段：推广主题的制定

第四阶段：各销售期的广告具体创意

2.2销售合同的签订。

2.3按揭办理。

2.4抵押登记

房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科办理。属第一、二种类型抵押的，应提交国有土地使用权证或房产证、土地估价报告或房地产估价报告、抵押合同、借款合同、抵押申请表、抵押登记双方法人代表证明或个人身份证明、土地登记委托书。属在建工程或期房抵押的，还应提交《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。

五、交付使用阶段

1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》；

2、申办建设工程规划验收；

3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》；

4、物业移交。

总结房地产开发的是一项资金投入大,开发建设周期长,风险高的行业,它涉及面广,流程复杂。对于从事房地产开发者要解放思想，加强创新，把理论和实践相结合起来，在实践中发展，在发展中不断的前进，推进房地产行业的与时俱进！

参考文献 ：

[1]杨家学《房地产开发流程》

[2]王凡，刘春花《房地产开发流程与最新报批手册》

[3]丁烈云《房地产开发》

第三篇：我国房地产开发融资分析论文

摘要：房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密。



关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。 我国房地产融资现状

（1）从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

（2）从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

（3）从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。 我国房地产业融资面临的问题

（1）政策上——国家宏观调控，增大融资难度。

近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”—— 完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行 121 号文件” 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

（2）结构上——融资渠道单一，风险集中。

目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：

①对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

②对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

③对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。

④从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。

（3）环境上——房地产金融市场尚待完善。

总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有： 

①房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

②房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

③政策性房地产金融缺失。

住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。

参考文献

［1］王希迎等.房地产企业融资新解［M］.北京：中国经济出版社，2005，(2).

第四篇：房地产开发与经营结课论文

结课论文

班级：工管10-1班

学号：1070148120

姓名：思 治 保

房地产开发与经营

论房地产开发项目可行性研究

摘要:近年来随着中国经济的发展和生产力水平的不断提高，人类对工程建设产品和质量要求也越来越高，同时又希望工程建设周期尽可能短，投资尽可能减少，效益近可能好。房地产开发是一项综合经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，最后提出结论，使开发商决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。本文主要从房地产可行性的步骤及作用和存在的问题及对策等方面作出分析。

关键词：房地产 可行性研究 存在问题 对策分析 正文：

一、房地产可行性研究的概念

房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体的讲就是在工程项目投资决策前，对于项目有关的社会、经济和技术等方面进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证。对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。为决策部门最终决策提供可靠的，科学的依据并作为下一步工作的基础。

二、房地产项目可行性研究遵循的原则

房地产开发项目可行性研究遵循科学性、客观性与独立性的原则。房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性，确定了开发商投资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中，必须遵循科学性、客观性与独立性的原则，不主观臆断，不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束，遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事，在调查研究的基础上，实事求是地进行技术经济比较与论证。这是确保可行性研究成果客观、公证、可信的重要条件。

三、可行性研究的工作阶段

可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。1.投资机会研究

投资机会研究主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作主要依靠笼统的估计，而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的

0.2%~0.8%，所需时间1~2个月左右。2.初步可行性研究

房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目，或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算的精度稍高于机会研究成果，误差范围大致在20%左右，所需费用占投资总额的0.25%~1.50%，时间在2~4 个月左右。3.详细可行性研究

在房地产可行性研究中的市场分析，投资与收入估算，财务评价和风险分析是必须进行详细论证的。市场分析使我们在房地产项目开发经营中清楚整个宏观市场的经济、人文信息；了解行业市场状况，掌握各类社会资源的供给和分配情况，对市场未来的状态和趋势作出分析和判断。这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%。

4.项目的评估和决策

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经建设的评估的项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是由决策部门组织授权或授予建设银行，投资银行，咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和在评估阶段。

四、可行性研究的具体步骤

1．接受委托

在项目建议被批准后，开发商即可委托咨询公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围，目标意图，进度安排，费用支付办法及协作方式等内容。2.调查研究；主要从市场调查和资源两面进行。3.方案的选择和优化

根据项目建议书的要求，综合市场调查和资源调查，在收集到的资料数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济的分析方法，评出合理的方案。4.财务评价和国民经济评价

对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资，成本，价格收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和国民经济评价。5．编制可行性研究报告

五、房地产可行性研究的主要内容

由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别，其主要内容包括以下几个方面： 1.项目基本情况

包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物现状，需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。2.市场分析

主要是做好宏观环境分析、市场情况分析以及目标客户分析，并通过细分目标市场确定项目的定位。3.项目开发方案

项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分

区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4.经济分析和财务评价

确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。5.社会经济评价

一般规模较大的投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。一般而言，当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价产生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。

6.项目开发组织机构管理费用的研究 7.结论及建议

结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

六、房地产可行性研究的必要性

1.是项目投资决策的依据。2.是筹集建设资金的依据。

3是开发商与有关部门签订协议、合同的依据。4.是编制下一阶段规划设计方案的依据。

七、房地产可行性研究存在的问题分析

1.可行性研究过程不规范

由于房地产可行性研究报告是政府有关部门审批开发项目的重要依据，也是房地产开发企业筹集资金和向银行贷款的重要依据，因而一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发、实事求是，而是千方百计地拼凑事实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。这就使得房地产开发项目可行性研究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。2.忽视定性分析工作

房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。3.财务评价方法及指标参数不够合理和科学

房地产开发项目财务评价是房地产项目可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目决策的重要手段。目前我国房地产企业的开发项目可行性研究报告是依据《房地产开发项目经济评价方法》一书编制的，而建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》很

大程度上是在《建设项目经济评价方法与参数》一书的指导下编制的，虽然评价方法上更贴近房地产经济评价的实际，但还是没有建立起以市场经济为指导的评价方法与参数体系。

八、房地产可行性研究的改进对策

1.提高人员素质，建立投资责任追究制度

要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识；另外，可行性研究人员还应具有职业道德，保持中立态度，不以决策者意志为转移。

2.加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重

房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。因此，在房地产可行性分析中切实做到实事求是，一切从实际出发，定量分析与定性分析并重。

3.健全房地产财务评价指标参数标准，建立可行性研究数据库

由于房地产开发项目具有很强的区域性，不同城市的房地产开发项目衡量项目可行性的标准不同。并且由于衡量的方法的误差，也会影响到可行性研究的准确程度，所以在对房地产开发项目进行可行性分析的时候应该注意到这些问题。并应用最新数据，建立健全房地产财务评价指标参数标准。

九、结束语

为了促进房地产业健康发展，我们必须做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的技术经济分析，为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果，获得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地产项目可行性研究的定量评价指标体系，指标体系及权重是动态的，须根据外部环境及实际情况不断调整。同时也要不断提高从事房地产职业人员的道德素质和技术水平，为房地产可行性研究做出正确的决策，以取得良好的投资效果,获得良好的效益。

十、参考文献

[1]孔凡文、何红.房地产开发与经营（第二版）.大连理工大学出版社.2008年8月

[2]李清立.房地产开发与经营.北京：清华大学出版社.2004年 [3]俞明轩，房地产投资分析，首都经济贸易大学出版社，2004年 [4] http://chinacir.com.cn/ywzx/2008411101354.shtm [5]汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998年

第五篇：对房地产开发软环境建设的建议论文

作为国民经济重要支柱产业的房地产业在遭受全球金融危机,世界实体经济下滑的重创后,经过国家一系列宏观政策调控和各级政府一些积极措施的实施,整个行业迅速出现了复苏的良好势头,房地产业的春天已经到来。

区域发展的竞争,产业的竞争,从根本上说是环境的竞争,哪里环境好,哪里就成为生产要素的聚集地,房地产业的发展也与环境的好坏有重大的关系,在区位优势相近的前提下,环境建设是房地产业发展的助推器,而软环境建设又是该助推器中的核心。结合长春市房地产业的发展情况和我们鹏和房屋开发有限公司十几年的工作经历,谈一下房地产开发的软环境建设问题。

软环境是相对硬环境的一个概念,它是物质条件以外如政策、文化、制度、法律、思想观念等外部因素条件的总和,它有多个层次,包括政策环境、人文环境、法制环境、治安环境。对不同的地区、不同的行业和经济发展的不同阶段,优化软环境的侧重点也有所不同,就长春市房地产行业的软环境建设提出如下意见和建议:

一、保持政策的延续性,把目前的良好势头发展下去

在国家4万亿经济刺激计划出台后,长春市政府先后出台了《关于加强保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》和《关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展的实施意见》(二十二条)等政策,给处于低谷的长春市房地产业打了一针强心剂,给行业带来了重大利好,在此推动下,今年三月开始,我市的房地产业开始出现复苏迹象,此后一路飘红,具体表现是房屋销售量价齐升,房屋开发量不断加大,市场供应日益丰富,市民的刚性需求集中释放。这一局面的出现,政策环境的改善和支持功不可没,为此我期望,相关的产业政策要延续下去,使其发挥更大的效能。同时针对目前和以后该行业中存在的问题和困难,根据科学发展观的要求,适时制定新的促进行业发展的政策和措施,以确保房地产业更快、更好地发展。

二、提高管理水平,为产业发展保驾护航

政府作为房地产业的管理者,一定要通过不断提高管理服务水平给行业中的企业、单位和消费者创造工作上的便利,在保证产业规范发展的同时,努力打造规范、便捷、高效、诚信、热情的管理服务环境。具体要做到以下三点:

一是坚持公平、公正、公开的工作原则。对房屋开发中的土地出让、规费收取、项目招投标、办事流程等方面要明确公示,做到完全透明,努力创造公平公正的竞争环境和办事环境,提高政府的公信力,这样还可以杜绝暗箱操作和幕后交易等违法事件的发生,铲除滋生腐败的温床。

二是“政府提速”,提高效能。常规情况下,一个房地产开发项目从规划、立项、选址、修建到竣工、验收、卖房要经过近20个部门、60多个审批环节,加盖印章70～80枚,审批时间漫长,少则2～3个月,多则一年,为此开发建设企业有众多抱怨,也影响了产业的健康发展。鉴于此,作为政府的相关职能部门要想企业之所想,为企业之所为,努力探索创新工作和审批机制,全力打造优秀高效的服务平台,重点在职能整合、流程再造上下功夫,坚持简便手续,减少环节,向简约要效益,同时还可通过开辟绿色通道,一站式服务,推行联批机制,构建电子商务平台,推进网上并联审批等方式,提高工作效能。

三是强化服务理念,提高人员素质。针对当前软环境建设中存在的发展意识不强、思想观念陈旧、社会形象欠佳、法制水平不高、服务意识落后、办事效率低下的弊端,要在政府和管理部门全面开展软环境建设的教育活动。要使各岗位的工作人员深知软环境建设的重要性,加强这方面的学习和修养,建立健全相应的工作制度,进一步加强社会舆论监督,凝聚全社会的关注。要加强社会评议活动,努力完善评价体系,通过采取各种措施提高人的素质和服务水平,全方位打造软环境。

三、法制环境建设要与时俱进

房地产行业在我国属于新兴行业,在改革开放后才得到一定发展,尚属发育成长期,这个过程中所形成的相关政策、规范和要求等还不够完善,这制约了产业的顺利发展,也因此产生了很多问题,法律法规的制定和实施需要进一步加强,应做到:

一是立法部门要进一步建立健全行业法律法规,并根据经济和社会的发展,不断进行修正和创新,积极推动行业发展的法制化进程。

二是强化执法力度,营造有利于行业发展的法制环境。政府或执法部门对行业的违法违规行为要坚决予以打击,决不手软;行业或企业部门要严格遵规守法,自觉按行业的规范和要求发展自己的事业,做到合法开发建设,合法经营销售,合法交纳税费。

三是执法行为的规范、法制化要常抓不懈。政府和社会对执法部门和企业要双向监控,及时发现和纠正执法过程中的违规行为。

四是法制的宣传教育工作自始至终要贯彻到产业发展的各环节、全过程,为产业的健康发展创造良好的氛围。

四、打造房地产业发展诚信软环境

企业的社会责任是指企业在创造利润、对股东负责的同时,还要承担对员工、消费者、社会和环境的责任。现在行业中存在的不诚信问题影响了企业的成长,作为房地产企业的领导者,我深感建设行业发展诚信软环境的重要性。我认为诚信地产必须做到:一是提供合格的产品给消费者。二是说真话,做实事,不欺诈,在产品宣传、服务承诺和项目介绍等活动中绝不虚言。三是遵守诺言,诚实守信,在房屋的开发建设、产品销售和售后服务中严格按合同协议办事,不得违约和欺骗消费者。四是遵守商业道德,确保安全生产,保护环境,保护劳动者的合法权益。五是按照法律法规办事,认真缴纳相关的税费。六是关注民生,积极参与公益活动和慈善事业。

五、共同打造房地产业发展的文化软环境

随着社会的发展,文化已成为房地产行业发展的重要主题,建筑文化已根植于政府和从业者的心中。政府作为管理者在房地产的规划、立项、审批和管理过程中,要努力把城市文化、建筑文化、地域文化和人文思想融入其中,把文化建设、社会建设、经济建设、生态建设一并考虑,建设美丽城市,构筑和谐社会;开发企业和建设者要视建筑业为文化产业的一隅,努力为城市提供有思想有灵魂的产品,努力把健康环保、生态科技领域中的精华内容引入行业,在建筑房屋、建设城市的同时,积极建设城市文化,并使之成为推动行业发展的重要动力。

作为从事房地产行业的人大代表,我深感软环境建设对这个行业发展的重要意义,上述分析和建议只是个人在多年工作实践中的所思所想,我将带领我的企业和团队在不断发展和前行的房地产业中努力拼搏,创造佳绩。写论文ｗｗｗ．zgldjy.com