别墅区物业管理方案1

第一篇：别墅区物业管理方案1

别墅区物业管理方案

第一部分 项目概况

一、地理位置及占地面积：

二、区内环境：

三、房屋特点：

四、配套设施：

五、交通条件：

六、物业管理：

第二部分 物业管理服务内容 服务项目 服务内容 服务标准

（一）工程服务 园区内房屋小、中、大维修服务 1.小修：

1）完成日常小修任务指标；

2）房屋小修、急修、及时率100%；接到维修单10分钟赶到现场；零修及时（24小时）完成，急修不过夜； 3）小修合格率达100%；

4）水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

2.中修：保持房屋完好率100%；房屋外观：保持完好，无破坏立面，整洁，无涂污处，无违反规定私搭乱建现象；

3.维修工程质量合格率达100%；分项检查、结合部位，严格把关；按照工序一步到位，杜绝二次返工现象； 4.住户满意率达到98%以上；

（二）设备设施管理 园区内公共设备设施管理

1.公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整率100% 2.设备设施维护良好，运转正常，安全无事故隐患达100% 3.设备设施保养、检修制度完备率达99%； 4.消防系统设备完好无损坏，可随时启用；

5.道路畅通，路面平坦，无积水，无塌陷；完好使用率99%以上，无随意占道，无改变使用功能；

6.排水管、沟完好率99%；排水通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残缺，定期检查一次/月；

7.路灯、庭院灯灯具完好率100%，无损坏，定期维护保养、清洁，每月一次。8.公共文化娱乐、休闲设施完好率100%，确保设施的使用功能，定期维护，每月检查一次；

9.供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏；

（三）装修管理 监督业主和住户遵照有关规定进行装修 1.审查装修单位相关资质、证件合格率达到100%；

2.检查业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是否合理并符合要求；

3.监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无改变用途及不可更改项目进行装修施工监督率100%；

4.建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接；

5.装修时间固定，不影响他人，不超时施工；

6.每日三次做到巡视装修现场，监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符； 7.检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。

（四）保洁服务 园区道路环境的日常清洁保养 1.24小时卫生保洁制；

2.园区内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合格率100%； 3.园区内清洁卫生、空气清新，环境无污染，保洁率99.6% 4.垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次； 5.垃圾箱每日清洁一次，每周清洗二次；

6.地面部分无垃圾杂物、无泥砂、无积水，自行车棚整洁无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放，清洁率99%以上； 7.所有公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上； 8.园区内少蚊、少蝇、少虫，鼠密度1%以下。

（五）绿化管理 园区内花草树木绿地日常养护和管理

1）绿化完好率100%；植物配置基本合理，乔灌花草齐全，园区内绿化布置优美，花草树木与建筑协调一致，基本无裸露土地；绿地覆盖率超过40%； 2）有多种树种，有一定数量的耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪，有一定的立体绿化，衬托美化环境；

3）花草树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈，及病虫侵害现象； 4）树木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下； 5）树木无钉拴捆绑现象；

6）绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。

（六）保安服务 维持园区公共秩序及住户安全

1）园区实行封闭管理，24小时巡逻值班制度，与派出所配合，维护园区治安有权对园区内可疑人员进行查问；

2）巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，及时处理并上报相关部门；

3）被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1‰以下，年度无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；

4）遇突发案件，保安人员2分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施；危险处设有明显标记和防范措施；

5）保安人员着装有明显标志和工作规范，按巡检路线认真巡检； 6）违章发生率1‰以下，处理及回访率100%。

（七）消防管理 园区的日常消防管理

1）园区消防设施完好率100%，消防供水率100%；系统设施完好，定期定人检查维护，对消防供水系统定期试水试压；

2）火灾发生率1‰以下，有防范措施，定期进行安全教育、培训，保证工作人员掌握基本消防技能，合格率达到100%；

3）制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡视检查，使之合格有效。

（八）车辆交通管理 园区内提供车辆管理

1）提供车辆停车泊位、车辆发牌、登记率100%，认真检查进出车辆及车辆凭证；

2）车辆按规定路线及速度行驶，有明显交通提示标记； 3）车辆无鸣笛叫人，违章率低于1‰以下；

4）人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗。

（九）档案资料管理 建立园区公共档案资料

1）建立计算机资料库，档案齐全，档案建立与完好率100%，有物业管理费用的收缴和使用记录，工作日记整洁真实；

2）房屋有总平面图、地下管网图规划批准文件、竣工接管验收档案，（验收证明、竣工验收单、土建、水暖、电气人防、设备竣工图纸）、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符；

3）有1/10001比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网规划图、绿地规划图以及园区的详细规划说明书和环境预评价书；

4）有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住园区情况表、房屋安全普查统计表；

5）有历年房屋完损等级评定记录，房屋及设备大、中、小修和检查记录，设备设施运行记录；

6）公共维修基金的提存和使用记录。

（十）代收代缴服务 代收、缴费服务

1）熟悉收缴公共设施费。卫生清洁费、杀虫费、管理费、水电气费的收费标准、计算方法；

2）熟悉抄看水电气表，正确读表，计量准确（准确率100%）并提供凭证； 3）管理费收缴率98%以上；按规定收取，不擅自提高收费。

（十一）服务规范用语 与客户进行日常业务交往时使用礼貌用语

1）好，谢谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打扰了，请留步，您走好，再见

2）节日快乐，祝贺您工作愉快，祝您好运，新年好，圣诞快乐 3）小姐，先生，女士，夫人

4）让您久等了，给您添麻烦了，希望您满意，有什么可以帮您？我再给您想想办法

5）请问您有什么事？请问您找谁？有什么需要我帮忙？请您登记，欢迎光临本园区

6）很乐意为您服务，这是我应该做的，请随时与我们联系，请您多提宝贵意见

7）请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门，请您按指定位置停车，请交停车费，谢谢光临 第三部分 管理方式 驻场管理

第四部分 管理原则

服务宗旨业主和住户至上服务第一 依法管理 企业服务精神热诚 奉献 求实 创新 职业道德

热爱工作 忠于职守 廉洁奉公 遵守纪律 艰苦奋斗 勤俭节约 钻研业务 科学管理 文明礼貌 优质服务

第五部分 管理目标

 以人为本，为业主/住户服务，通过对别墅园区的管理，对业主/住户的服务，保持和提高物业的完好程度，使物业保值增值，以维护业主/住户的整体利益为出发点，为业主/住户带来最大限度的利益。

 以业主/住户为中心，为业主/住户提供完善的服务，创造安全、舒适、温暖、快捷、方便、清洁的生活环境。

 管理处对别墅园区实施专业化、规范化管理，使我们的管理融入业主/住户的居住生活之中，用优质的管理服务，为业主/住户营造一个高品质的生活空间。 通过我们的管理服务，树立物业的优质品牌形象；通过营造高品质的生活空间，树立别墅园区的良好社会形象；通过别墅园区的良好形象使开发商获得更大的经济效益和社会效益；通过我们的努力使管理处成为业主/住户的朋友和别墅园区的长期管理者，使管理处在竞争中得到发展。第六部分 总目标和分项指标 总体目标：

我们将尽力确保别墅园区物业管理按本方案标准实施及达到良好效果。 通过我们的物业管理服务，树立物业管理的品牌形象，确保开发商今年在别墅园区项目上销售/出租任务的完成。

 2002年10月开展ISO9002质量体系认证，并在一年内获得ISO9002质量体系认证证书。

 争创“优秀物业管理示范园区”。分项指标：

第七部分 实现目标的保证措施 管理体制和人员配备 ▲管理机构设置

根据《管理原则》、《管理方式》及别墅园区的具体情况，管理处全面负责日常管理运作，统管整个园区的内外事务。管理处按管理内容设置机构，保证管理区域安全、设备正常运转、业主/住户正常居住。▲人员配备

按ISO9002质量标准和别墅园区管理内容，科学、合理地设置机构和人员，本着“精干、高效、节约”的原则确定人员编制。▲管理处职责

 贯彻执行物业管理公司的工作方针、决策、计划和各项指令。 执行公司统一的财务管理规定。 执行公司统一的人事管理规定。

 负责管理处的全面管理工作，并根据公司的整体计划，制订管理处的工作目标、工作计划并组织实施。

 制定管理方案报公司批准并组织实施。

 根据公司批准的年度财务计划，合理、有效的控制成本，收取物业管理费、供暖费等各种费用，提高各种费用的收缴率，并积极开展项目内的多种经营，为公司经济发展，寻找新的经济增长点。

 负责别墅园区项目管理处各种文档的收发、传递、存档及信息管理、反馈等工作。负责别墅园区项目管理处办公用品、工程所需维修材料及固定资产的采买。

 负责别墅园区项目工程设备、设施的日常检查、维修、保养工作。负责别墅园区项目内装修管理工作。负责别墅园区项目内保安、保洁、绿化、车辆管理等工作。

 根据权限和内容负责处理和配合业主、开发商对管理处工作或人员的有关投诉。

 自觉接受业主和开发商的监督，并协调好与业主和开发商的关系。 负责与各项目所在地政府及有关部门建立良好的协作关系。

 配合协调与项目部、销售公司等公司内相关部门的关系，配合供暖、收视等专业部门的工作，配合相关的外包公司的工作，为专业公司及外包公司提供必要的条件。▲入住

入住流程具体说明：

1、验房

2、填写返修单

3、返修

4、验收

5、领取资料、签协议

 发给业主签订并填写的文件资料

 签订《物业管理合同》、《供暖协议书》，业主、管理处各保留一份。 业主领取《房屋使用、管理、维修公约》并签订《承诺书》，三方各保留一份。

6、领取《住户手册》、《装修手册》、《工程质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程保修卡》。

 业主填写《业主基本情况登记表》、《紧急情况联络登记表》。

7、收取费用

在签订协议后，向业主收取物业管理费、供暖费等，如办理装修再向装修公司收取装修管理费，垃圾清运费、保证金等。

8、锁匙发放

 验房合格并签署法律文件后，办理钥匙交接手续。 填写《钥匙交接单》。 业主/住户、管理处签章。

▲装修

一、房屋装修程序

业主办理入住手续后，可以依照以下程序进行装修工作。装修流程如下图： 装修流程具体说明：

（1）业主/住户需要装修时，应提前到公司物业部提出申请，领取《住宅园区装修管理规定》和《别墅园区装修手册》，并如实填写《业主（住户）装修施工申请表》，办理装修申报手续。

（2）业主/住户将《装修方案》、设计图纸以及装修施工单位的营业执照（副本）复印件、《资质证书》复印件等有效证件交到物业部，由工程部审批方案。合格后，签协议。

（3）若装修项目不符合规定，须变更装修内容，交工程部再审，直至通过。（4）《装修方案》审批合格后，管理处、业主/住户、装修施工单位三方共同签定《房屋装修协议书》。

（5）协议签定后，业主/住户和装修施工单位需交纳装修押金、装修管理费及垃圾清运费。

（6）装修单位执《交费单据》、施工人员身份证、免冠近照二张到管理处物业部填写《装修施工人员登记表》，领取出入证及《施工许可证》。（7）进场装修

为确保装修期间一切正常，管理处根据建设部、市、区有关文件，指定了《别墅园区装修手册》，对施工时间、施工人员、施工期间的安全、消防、施工用电，清洁卫生等做出规定，所有施工人员必须遵守。在装修期间如需变更转内容，需到物业部备案，办理复审，得到许可后，方可按变更后的内容进行整修。（8）管理处在装修期间要监督装修过程，不定期对其进行检查，并将检查情况做好记录。

管理处各职能部门根据各自职责，监督装修单位有无违反装修协议及装修规定的行为发生。若施工中有违反协议内容的，通知施工单位及时进行整改后，方可继续施工，如拒不服从，则由物业部签发《违章处理单》，立即停工，另做处理。

（9）管理处保安保洁部在装修期间负责检查监督装修垃圾和生活垃圾的清运工作。

二、装修期间治安的管理

1．施工人员进入园区，都应办理出入证。出入园区时，保安负责查验，无证者不准进入园区。出入证仅供本人使用不得转借；持证人要自觉接受和配合保安查验；出入证到期或有遗失，须及时到发证部门办理延期或补办手续。2．装修期间为加强对施工人员的管理，进行以下主要工作：  保持各施工别墅公共区域的公共卫生及公共秩序。

 监督施工人员在运进、运出装修材料等物品时，是否有遗洒等情况出现，如发现，要及时制止。

 防止施工人员破坏公共区域的设备及设施。 不准施工人员将施工材料堆放在公共区域内。

 检查消防设备的完好，发现违反消防规定的人或行为立即制止并上报。 防止施工人员在施工区域内打架斗殴。

3．装修公司在进入施工现场装修前，应与管理处签订《施工防火安全协议书》，如需动用明火应先到工程部办理《动火证》，特种作业人员需持证上岗作业。

4、所有装修人员在施工期间必须遵守《装修手册》及保安保洁部制定的《特别通告》，保安员在日常巡视当中，将对施工人员进行管理，并有权对违反《装修手册》及《特别通告》行为的人员进行制止，情节严重者将通知物业部对其进行处罚，直至停止施工。

三、装修期间装修垃圾的清运

装修期间，施工单位须将装修垃圾装袋放在户门以内，装修垃圾不得散放；生活垃圾不得与装修垃圾混放；如违反规定，物业人员有权制止并令其清理，拒不服从者，管理处有权令其停工，清场。

装修垃圾由施工单位日产日清，如遇特殊情况，及时与物业部取得联系，另行安排人员清运。保洁人员在清运垃圾时要保证密封，不遗洒，不丢落，将垃圾运至指定地点。上门收取垃圾的原因：

 保证园区室外环境卫生处于良好的保洁状态。 保证别墅园区的设施设备不受损坏。▲返修、保修

返修是指业主/住户房屋自用部分仍在保修期内的维修.维修工作由施工单位负责。

返修流程具体说明：

 业主/住户在保修期内向物业部提出返修申请。

 物业部通知工程技术人员到现场核实情况，确认是否是质量问题。 情况属实由物业部填写《返修单》（单中应写明预约时间、联系电话、维修项目等），转交给施工单位。

 施工单位根据《返修单》内容，在约定时间内派人员进行维修，如在约定时间内不能安排，由施工单位自行与业主/住户另行商定时间。

 维修完毕，由工程部进行初验，初验合格后，通知业主/住户确认。 物业部对业主/住户的报修项目进行回访。 保修期满前一个月，物业部公告业主/住户。

 保修到期后，由开发商、管理处及施工单位共同进行验收，对曾经提出返修要求的项目，根据实际情况重点查验。▲维修

维修是指业主/住户房屋自用部分已过保修期的维修.费用由业主/住户负担。维修流程图： 维修流程具体说明：

 物业部接到业主/住户报修电话或书面申请，核实该户是否欠交费用（如欠交催缴）后填写《维修工单》，《维修工单》中应写明报修预约时间、联系电话、维修项目及费用(包括材料费及人工费)。

 物业部将《工单》转工程部值班人员，由工程部委派人及时进行维修。 工程部值班人员根据《维修工单》内容，在约定时间内派维修人员进行维修，维修工作完成在维修单上填写完成时间，如住户原因，在约定时间内不能进行维修，应及时通知物业部，另行约定维修时间。

 业主/住户验收合格，签字确认工程质量及费用。维修人员将《维修工单》转物业部存档。

 物业部定期对业主/住户进行回访。 维修费由物业部计入当月应收，定时收费。▲投诉的处理

管理处各部门日常管理运作

原则：全面推行国际、国内质量认证机构认证的ISO9002质量管理体系，园区内日常机电运行、房管事务、治安消防、车辆、清洁绿化、园区文化、设施维修保养等统一规范管理，注重每一个管理服务人员的培训、考评、进行日检、周检、月检、年终评审工作。管理处管理规章制度分为公众制度和内部管理制度两大类，总体实施原则为：  建立专项工作领导小组。 设立总值班制度。

 执行物业管理公司的各项管理制度。▲ 管理制度目录： 公众制度

 别墅园区物业管理公约  别墅园区物业管理住户手册  别墅园区精神文明建设公约  别墅园区别墅使用与维护管理规定  房屋二次装修管理规定  交通车辆、停车场管理规定  别墅园区治安管理规定  别墅园区消防管理规定  别墅园区清洁卫生管理规定  别墅园区园林绿化管理规定  别墅园区环境保护管理规定  别墅园区饲养宠物管理规定  别墅园区安全用水、用电管理规定  别墅园区娱乐场所管理规定  别墅园区暂住人口管理规定  别墅园区房屋出租管理规定  别墅园区路灯管理办法  别墅园区配电室管理制度  别墅园区水泵管理制度 内部岗位职责

 管理处经理岗位职责  物业部经理岗位职责  客服中心主管岗位职责  客服中心职员岗位职责  行政主管岗位职责  行政职员岗位职责  财务主管岗位职责  出纳员岗位职责  收费员岗位职责  保安保洁部经理岗位职责  保安主管岗位职责  保安员固定岗岗位职责  保安员巡逻岗岗位职责  车辆管理员岗位职责  中控值班员岗位职责  保安保洁部保安主管岗位职责  保安保洁部保洁主管岗位职责  保洁员岗位职责  绿化工岗位职责  工程部经理岗位职责  电气主管岗位职责  电工岗位职责  维修主管岗位职责  维修工岗位职责  水暖工岗位职责 内部管理运作制度  员工手册

 员工行为语言规范  员工职业道德规范  员工培训管理制度  员工培训大纲  档案资料管理制度  财务管理制度  管理处值班制度  回访制度  投诉处理制度  园区文化工作制度  公共钥匙管理规定  库房管理制度

 公用设施及设备维护、保养管理规定  有偿服务收费制度  防火管理制度

 防火安全“三级”检查制度  消防应急方案  房屋维修管理规定  维修服务工作标准  安全服务工作标准  保洁服务工作标准 工作流程

 管理处整体运作流程  业主投诉处理流程  园区文化活动实施流程  业主入住流程  二次装修管理流程  档案建立与管理流程

 服务质量评价及不合格服务控制流程  物料使用控制流程  设备设施维修养护工作流程  固定资产购置控制流程  服务分包控制流程  业主室内维修工作流程  治安事件处理工作流程  环境管理工作流程  消防应急处理流程  员工培训工作流程 工作质量考核制度  员工服务质量考核办法  员工奖惩条例  部门月考核表  员工月考核表 ▲内部管理

一、培训

员工是第一线的工作人员，直接为业主/住户服务，工作质量的好坏，水平高低直接影响到服务质量、公司声誉和形象。因此，对员工的培训十分重要。 入职培训：由物业管理公司人力部负责对新入职员工进行岗前培训。 岗位培训：各部门根据实际需要及具体工作要求，分别对员工分专业再培训。 知识即应知。根据不同工种和岗位，应该掌握专业知识、岗位规范、工作程序和工作标准。此外，还应该对别墅园区概况，及与服务有关的各种知识有一定的了解，以随时满足业主/住户的需要。

 能力即应会。不仅要熟练本岗位的技能技巧，要有应变能力,以满足不同业主/住户的要求。

 态度。指仪容仪表及待人接物的态度。不同岗位有不同的要求，仪容仪表要规范得体、干净大方、笑容可掬、态度诚恳、礼貌自然、讲究高效率，要求服务始终处于最佳状态。为业主/住户营造一个清新舒适、环境优美、整洁自在的生活空间。培训的组织方式

1、培训职责：

物业公司人力资源部负责全公司员工日常培训计划、、协调、组织、考核等工作。

2、培训实施流程：

我们对员工的培训分为“入职培训 —— 岗位转正培训 —— 日常管理培训”

3、培训时间：

4、培训方法： 培训内容及目标

1、新员工公共培训科目（由人力资源部安排）序号 公共科目名称及具体内容 课时 由人力资源统一进行军训（包括军事训练和体能训练）3天 2 礼仪知识：

1、常用礼仪知识；

2、形体训练；

3、行为语言规范 6课时 3 服务意识：

1、职业道德教育；

2、如何处理投诉；

3、沟通技巧 3课时 4 企业文化：

1、企业发展史及基本情况介绍；

2、企业理念；

3、《员工手册》；

4、劳动及人事方面的管理规章制度 3课时 5 园区基本情况介绍及二次装修管理要点 4课时 6 行业法规：

建设部及物业管理方面的法规条理 4课时 7 物业管理基础知识 2课时 8 安全知识及消防知识 2课时 质量管理及ISO9002质量保证体系知识 2课时 10 实习5天

2、保安员及车管员培训科目 序号 培 训 内 容 培训频率 培训目标

1、单兵队列训练和体能训练 每周一至五 每天一小时 培养组织纪律性 练就扎实基本功 擒拿格斗基本功、捕俘拳和防卫术 每周六、日 熟练掌握擒敌及防卫技能 3 内务管理 每周评比检查一次 保持宿舍干净整洁 例会（政治思想及职业道德教育、工作讲评及分析）每周一次 提高思想自觉性，总结自身存在不足 《保安服务工作手册》 每月培训考核 熟悉保安岗位职责 操作规程工作标准 保安服务的规章制度和相关法规政策 每月培训考核 熟悉相关法律厂常识，提高理论水平《消防管理工作手册》 每月培训考核 了解消防基本知识、基本程序职责 8 突发事件的应急处理紧急集合演练 每季度一次 提高突发事件的处理能力 9 消防实战演习和伤员救护知识 每半年一次 提高消防实战能力

3、保洁员培训科目

序号 培 训 内 容 培训频率 培训目标 例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次 提高思想觉悟、总结自身存在不足 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整洁 3 《清洁服务工作手册》 每月培训考核 熟悉岗位职责、操作规程和工作标准 4 清洁设备操作和保养 每季培训考核 提高工作技能、保持工作效率 5 清洁方面的管理规定 每季培训考核 提高理论水平6 四害消杀和防治 每季度一次 熟练掌握消杀程序 7 消防实战演习每半年一次 提高消防实战能力

4、园艺工培训科目

序号 培 训 内 容 培训频率 培训目标 例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次 提高思想觉悟 总结自身存在不足 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整洁 《园艺服务工作手册》 每月培训考核 熟悉岗位职责、操作规程和工作标准 4 园艺机械、设备操作和保养 每季培训考核 提高工作技能、保持工作效率 5 园艺洁方面的管理规定 每季培训考核 提高理论水平6 北方植物生长常识

绿化管理规划要求 每季度一次 熟练掌握园林知识 7 消防实战演习每半年一次 提高消防实战能力

5、维修技工培训科目

序号 培 训 内 容 培训频率 培训目标 例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次 提高思想觉悟 总结自身存在不足 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整洁 3 《维修服务工作手册》 《设备管理工作手册》

《消防管理工作手册》 每月培训考核 熟悉岗位职责、操作规程和工作标准 4 房屋修缮标准 每季培训考核 熟悉相关法规、提高理论水平园区内水、电、消防管道的走向及设备设施特点 每季培训考核 熟悉园区状况 提高工作效率 土建、机电、暖通等相关专业的基础管理知识 每季培训考核 提高综合能力发素质 7 设备及机具的操作演练和保养 每半年一次 培训考核 检验实际操作能力 寻找差距 消防实战演习每半年一次 提高消防实战能力

二、物业部日常管理运作 物业部主要工作：  人事、行政管理：

 负责制定人员定岗定编及培训计划，各种会议纪要的编写，员工福利待遇、工资、考勤，各种文件的收发及传阅，员工档案的管理  负责本管理处各项规章制度的建立健全工作  负责本管理处制度执行的监督检查工作  负责办公物品采购工作

 负责库房的日常管理，对出入库的物品进行验收和登记。 负责员工宿舍、就餐、班车等后勤服务的管理工作。 负责内部各种信息的传递、追办工作。 客服中心

 接待业主提出的服务要求  接待业主投诉、报修

 代收、代转物品（贵重物品除外） 报刊、信件收发

 电话回访、上门走访（定期、不定期） 解答业主提出的问题  传递物业管理服务信息

 特约服务分为自营部分（保洁，工程维修），与合作部分。合作部分与家政公司商议提供服务项目给业主，费用按项目标准向业主/住户收取。特约服务流程图： 特约服务项目明细：

1、自营部分：工程维修服务包括：为业主换灯泡、水龙头、修马桶等业主居室内设备设施的有偿维修服务，及装修前的审图、装修后的隐蔽工程验收、装修过程中的质量控制检查等。

2、合作部分：保洁服务包括：地面清洗、木地板打蜡、大理石清洗打蜡、抛光、翻新、大理石防渗、大理石墙面清洗、上光、地毯清洗、玻璃清洗、厨房、卫生间清洁、清洗轿车、杀虫灭害、房间开荒、清洁及日常清洁等项服务。为业主联系家政公司，提供代订牛奶、代订报刊、代请保姆、代订礼品、代订鲜花、代请搬家公司、代订出租汽车、代请家教、送水服务、代请婚庆服务、代请摄像、照相服务、代请清洗油烟机、代请小时工等工作。 档案管理：建立客户档案 △ 预售契约复印件 △ 物业管理合同 △ 供暖协议

△ 业主基本情况登记表 △ 紧急情况联络表 △ 公约承诺书

△ 业主及家人身份证复印件及照片

 财务收费管理：每月1～2日向业主发送《缴费通知单》，；20日向未按期缴费业主发送《催缴通知单》如仍不能履行义务的向业主发函。建立费用统收台帐，及时登记费用收缴情况

三、工程部日常管理运作 设置说明：

 电气专业：负责对园区内的变（配）电系统、消防自控系统、保安监控系统及各种水泵、风机电机的日常运行管理、计划检修及突发事故处理等工作。 维修专业：负责对园区内的给排水系统、消防喷淋系统、会所机电设备及其它通用设施设备的运行管理、计划检修、年终保养、突发事故处理等工作。 运转值班：负责对园区内的变（配）电、中央空调等系统的值班运行，对公共区域的设施设备进行巡视，保证园区内各类设备的安全运行，为园区内的重要活动提供保障。人员安排: 工程部根据别墅园区项目的具体情况编制、安排如下： 根据园区的实际情况，将工程维修人员分为二个部分，即日常维修和运转值班，日常维修部分包括电气、水暖二个专业，主要负责日常维修、设备日常保养等工作；完成业主/住户提出的各种维修安装要求，为业主/住户提供有偿服务，解决弱电系统、保安监控系统故障，及强电系统、空调系统、给排水系统的日常管理和紧急抢修工作，完成运转班未能解决的遗留问题。

另一部分为运转值班维修，每班1人，要求每个员工都具有多种技能。工程部经理指导和带领员工进行工作，在日常工作中给员工进行培训和示范，协助管理处经理做好工程组织管理工作。工程部的主要工作

项目工程部在公司工程部的直接领导下，负责对别墅园区内的共用部位、共用设施设备（配电、照明、给排水、通风、消防）进行日常维修管理。具体内容如下：

 全面负责所管辖项目，按技术管理指令的规定，有效地制定维修工作计划。 负责编制执行项目设备的预防性维修工作计划。 处理紧急事故和突发事件。

 做好交接验收工作，协商遗留问题的处理方案，配合施工单位返修及未完成项目的施工。

 负责别墅园区配电系统所有设备维护保养工作，严格执行供电局、劳动局的有关规程、规定，确保变（配）电系统安全可靠运行。

 定期巡视检查本专业系统设备运行状态，发现问题及时组织人员抢修。 制定设备的中、小修及保养计划。

 编制各类设备的技术档案，登记系统设备的运行状况、维修记录，使设备处于良好的工作状态。

 工程维修物品的采购配合工作。

 负责打印各类工程文件，复印、收发及档案的存放。

建立整理工程部技术档案，按月将各系统设备的有关故障情况、维修项目、更换零件及更新内容填入设备技术档案。主要工作程序

 建立重大设备事故处理程序，统一指挥各部门通力合作，保证参与抢修的各级工作人员，快捷有序的工作。

 如园区内发生重大设备事故，现场人员要冷静快速切断电源、煤气，并立即通知工程部值班室，并保护好现场。

 工程部值班室接到报告后，立即通知有关专业主管、技工赶到事故现场，同时通知工程部经理、保安保洁部经理、管理处总经理。

 事故现场级别最高的负责人统一指挥，工程部经理负责组织工程技术人员对设备进行抢修，尽快排除故障，恢复正常运行。

 设备事故排除后，由工程部经理负责组织事故分析，查明事故发生原因，并对责任者提出处理意见，上报管理处总经理，审批后执行，同时对有关操作、使用设备的人员进行现场教育和培训，以防类似事故发生。

 建立职工安全守则，加强遵纪守法及安全生产教育制度和技术培训，要求员工严格遵守各项规章制度。

 建立安全生产教育制度，加强技术培训，各级主管人员加强对所管理下属的各项培训工作，督导检查执行情况，定期培训考核。

 建立设备管理制度，加强员工责任心，延长设备使用寿命。

 为保证园区内设施、设备处于最佳状态，园区内各相关设备必须按系统建立、健全设备技术档案，特别是各系统主机。

 各专业系统，各类设备的运行检修，应指定专业人员负责，并定期由工程部专业主管进行检查。

 为保证工程部的技术素质，工程部经理、主管应定期对下属进行培训，使管理和维修水平不断提高，使设备处于最佳工作状态。

 工程部的上岗人员均应持有关部门考核、签发的上岗安全操作证。 各重要岗位的值班人员严禁擅离职守，认真执行机房重地闲人免进制度，严格执行交接班制度，交班时设备发生故障，交班人员必须协同下一班排除故障。 为保证园区设备的正常运行，工程部值班室实行24小时值班制度，夜班工程值班代班人员，有权调动指挥工程部所有当班人员。

 园区内如有重要活动，工程部实行经理负责制，指定专人定时、定点、按时完成前期准备工作，并在活动中跟进保驾。

 工程部的各种机械设备和小型电动工具，由专人负责保管，未经工程部经理批准同意，不得私自外借他人或带出园区外使用。

 特殊原因需全部或局部停水、停电时必须提前请示最高领导批准，同意后方可进行工作，工程部无权擅自做主。

 建立设备维修规范，设备维修必须责任到人，各专业维修技术工人必须按规定时间完成本职工作。

 工程部运转主管，负责园区内设备设施的运行管理工作及日常运行工作，负责各部门及业主/住户设备日常维修、派工管理工作，各部门设备报修，必须填写报修单，运转主管根据工作性质，分派专业维修人员工作并在《报修单》上注明接单时间。

 对影响业主/住户需要和园区观瞻的设施设备维修，执行限时抢修制度，维修技工接到抢修或紧急修理任务，必须按工程部要求，限时修好或更换设备，必要时由运转主管通知各专业主管增派力量，进行抢修。

 设备正常维修执行各专业系统包干，责任到人管理，各专业，各级维修保养人员必须按规定的时间和工作内容检查本专业负责的责任区域各种设备运行状况，发现故障及时排除，重要故障及时上报主管或工程部经理。

 设备运行要严格执行值班制度，各重要部门，重要设备每天运行情况必须按规定的时间，内容填写好运行记录，设备巡视记录，认真执行交接班制度。设备运行记录不全或故障未及时解决，而引起设备损坏或造成不良后果的，要追究责任。

 中央空调及热力系统，变（配）电室等重要设备，根据劳动局的有关规定、规程进行季节维修，集中人员逐项检查维修，并通过试运行，测试有关数据，记录，归档。

 工程部维修所需要的备品备件，工具实行统一管理，各员工根据本专业工作计划和日常维修用量，每月20日前做出维修材料计划上报公司工程部审批，经核准后，由公司统一购买，工程部负责材料的质量、验收。特殊的和急用材料经请示公司工程部可以另行购买。每日消耗的维修材料，由工程部经理签字，到库房领取，重要备品备件执行以旧换新领取。

 建立设备、设施日常维修派工程序，明确工程部运行维修的派工程序和有关人员责任，使维修的项目得以尽快完成，提高工作效率。 工程部设运转值班室，实行24小时值班，负责设备运行及设施维修派工，分派维修任务。

 园区各使用部门发现设备、设施损坏需及时报修，填写工程报修单，部门主管签字，如业主报修，需有物业部签收的工单送工程值班室。

 工程部对业主户内设施设备维修时，如维修项目仍在保修期，由物业部联系施工单位负责保修，并填写返工单，维修工作完成后由保修单位、业主分别在返工单上签字；已过保修期的项目，工程部提供有偿服务。

 运转主管收到工单后，检查填写报修日期、时间、内容，分专业工种在运行登记表上详细记录，并迅速通知维修技工。

 维修技工接到维修任务后迅速前去修理，小修项目及时处理，经检查不能快速完成的项目立即报告工程部，增派力量解决。

 若维修工作需延长加时工作，由运转主管通知有关部门，共同向业主说明原因，需要延长的时间，征得业主同意，采取应急措施，增加维修力量，减少对业主的影响。

 业主户内设施、设备维修时，需有业主在场，维修完成后，双方检查签字；若业主不同意马上修理时，维修技工应查明故障原因，无危险后，征求业主意见，约定维修时间，不可打扰业主，如业主不在家中，需要紧急抢修时需有物业部、保安保洁部同时在场。

 维修工作进行中如因配件或特殊原因造成不能马上修复时，应及时通知运转主管，并向业主（或使用部门）说明原因，运转主管做专项登记，并签字，将工单收入维修栏或搁置栏中，交班时移交下班完成，重要设备急修和个别不能处理的维修项目报工程部经理。

 值班室设派工板，详列各专业名称、待修、未修、搁置、完成的栏目。 建立预防性维修程序，避免设备损坏而造成园区的正常生活；采取预防性维修，避免设施、设备不能正常运行，对业主造成不便。 对如下设备应做到预防性维修：

消防报警系统、保安监控系统、泳池系统、配电系统、水泵等。

 建立预防性维修计划，各专业主管每月上旬向工程部经理呈报本月计划检修计划，及上月计划检修完成情况。 工程部每月组织各专业主管检查园区各设施设备的运行，保养状况，对重要设备建立计划检修卡。

 在执行计划检修过程中，如有碍物业正常运行时，工程部经理或其代表应提前通知有关部门。

 当一些维修工作需在夜间进行时，工程部经理应提供足够的有关维修事项告之维修工及通知有关部门。

 建立优先维修工作程序，督导员工快速反应，提高工作效率，优先解决影响业主正常使用的工程问题，妥善安排因特殊情况受影响的其它工作。 园区内重要设备发生故障和影响业主正常使用的设施损坏时，各部门工作负责人，可直接打电话通知工程部值班室。

 电话申请人需说明设备故障现象、地点并报出姓名、职务。

 工程部经理、运转主管立即组织力量进行抢修，专业维修技工接到通知后10分钟之内赶到故障现场，迅速排队故障，恢复设备正常运行。 由申请维修部门补填工作单，并双方签字认可。

 若故障不能迅速排除，需停机检修，影响正常运行时，汇报总经理。 设备故障排除后，由专业主管写出书面报告，说明设备发生故障原因，提出预防措施，报工程部经理。

 如因操作人员违反操作规程造成的责任事故，由专业主管根据情节轻重，提出对直接责任者的处理意见，报工程部经理审批后给予处罚。

 建立重要活动运行程序，高效快捷的完成各项工作，维护公司形象，执行经理指示，各有关部门协调落实具体工作，保证重要活动顺利进行。

 接到经理指示，各有关部门经理负责组织实施，现场检查落实提出具体建议。 工程部负责重要活动接待的前期设备设施的安装布置和活动期间的设备保驾工作。

 运转主管负责协调各专业工作的执行。 专业主管负责所需设备设施的安装布置。

 工程部经理负责督导检查工作质量，发现问题及时解决。 活动期间工程部派专人负责设备保驾。

 建立特殊工种管理制度，确保人员生命安全及园区内设备设施的安全运行，制定特殊工种的管理制度，加强培训。 特种工种的范围：  电气、高低压运行维修电工  弱电、监控系统维修技工  电、气焊工

 受压容器：指压力在0.7kg/cm2的压力容器  保管员：易燃、易爆、剧毒等保管员

 如有以下工种做操作人员按特殊工种对待：木工机械操作，易燃、易爆、剧毒品的使用人员。

 对从事特殊工种并在要害部门工作者，应进行必要的审查，工作责任心等各方面表现较好的，才能分配到特殊工种。

 从事特殊工种工作，应事先由医务部门作体检。

 担任特殊工种工作，经过专门技术培训、考核合格并取得本工种操作合格证者方准许独立工作，新员工和其他工种调入到特殊工种的要经专业主管考核鉴定，在试用期间必须在专业主管指导下工作。

 严禁非特殊工种人员从事特殊工种工作，由于个人随意作业而发生事故的由个人负全责。

 特殊工种人员必须加强技术学习，不断提高专业技术水平和专业知识，要做到四懂三会。

四懂：懂原理、构造、性能、用途 三会：会使用、保养、排除故障

 严格执行岗位责任制，遵守安全操作规程，对违反制度规程的要进行批评教育，直到给予必要的纪律处分。

 加强设备的检查和维护，要有定期检查，保养制度各设备专责制度，保证安全装置齐全、完好、灵敏、有效。

 协助物业部共同编制《装修手册》，保证园区设施设备的安全运行，为业主提供安全、舒适、优美的生活环境。

四、保安保洁部日常管理运作 保安保洁部主要工作及程序  园区治安管理：

通过监控系统对园区、会所进行24小时监控。加强园区、会所巡视，防止事故的发生，加强与治安部门的联系，确保其对我们工作的支持。 园区消防管理：

建立消防责任制，建立义务消防队，对消防设施进行巡检，并组织必要的消防演习。

 机动车和非机动车的管理：

对机动车停车场进行24小时巡视。对非机动车场进行不定时巡视。 意外情况处置

如发生车辆相互碰撞，做好现场情况记录，如车主不在现场，及时通知车主到现场处理。原则不为双方划分责任，由双方自行协商解决；

如发生业主失窃，经业主同意，可以协助报案并保护现场，等待公安人员到达，提供相关资料；

如车辆行驶或停放过程中损坏车场设施，及时通报物业部，如实做好《事故调查表》，得到业主认可，待物业部人员到场与业主协商赔偿方案。 保安员的岗位培训：

针对岗位，经常性地对保安员进行各种能力训练，使其能胜任本岗位工作。 对装修单位和施工人管理：  配合保驾返修工作：

在返修期间，配专人在施工现场监督施工。确保户内设备、设施完好。 会所保卫工作：

按会所要求设岗，维护会所秩序，保证正常经营。 负责样板间设备设施的保卫工作：

对样板间进行12小时的安全保卫工作。满足项目组工作要求。 生活垃圾清运。每天及时清运，保洁及时进行消杀。 绿化养护工作：  养护工作的内容及要求 △ 植物修剪整形： 目的：促进植株良性生长，减少伤害、变形；使植株美观，适宜欣赏。时间：乔木类一般在春天进行主要修剪作业。

花灌木在春、夏、初秋时均可进行修剪整形。修剪顺序：熟悉各种植物的修剪要领和观赏姿态。

仔细观察，因地制宜，合理修剪。

工作结束后进行清场。

高大乔木类应该用架杆进行支撑，防止倒扶。其它苗木根据实际情况进行防风、防寒，诸如立支柱、立风障等措施。△ 植物的施肥、浇水管理

合理施肥，促进植物的旺盛生长，增加植株的观赏性。

操作过程：根据植株在不同季节不同的生长状态，选用生物型肥料进行施肥。

施肥时多用撒施、环施。

施肥后应立即后浇水，使肥料颗粒化开、粉碎，迅速溶入土壤。植物施肥要领：植物生长期可多施。

植物在花期、孕蕾期少施、不施。

遵循溥肥勤施的原则。

合理浇水：春季和秋季在浇水时可采用“大水”方法。

盛夏浇水宜在早、晚进行。△ 草坪养护

排水坡度：不管地形如何起伏变化，草坪场地一定不能有积水出现，雨季尤其注意排水。

草坪修剪：为使草坪保持平整美观和尽快达到郁蔽度，应经常进行修剪，修剪后应立即进行肥、水管理。

除杂草：机器修剪可抑制杂草的生长和繁殖。

人工拔除杂草应及时进行，雨季尤为重要。△ 肥、水管理：

根据目前北方草坪特点，多为冷季型草，因此它的快速成坪生长季节一般在每年的2月中下旬～6月中旬；9月中下旬～11月上旬。在此期间施肥、浇水的次数和数量应加大一些。每20天施肥一次，浇水为7天一次。6月中下旬～9月中旬为北方盛夏季节和雨季，气候湿热，冷季型草坪在此期间多为休眠期。一般情况下不进行施肥；在连续干旱情况下，进行浇水作业。每年的11月中下旬开始对植株进行浇灌冻水作业。△ 补种苗木、草坪更新：

最佳季节：春季（指花、灌、乔木类、冷季型草坪）。△ 病虫害防治：遵循预防为主的原则。

△ 修剪机具的使用：《使用说明书》和实际操作经验相结合。△ 植物租摆的日常巡视工作： 植物租摆采用外委承包租摆形式。

别墅园区的绿化人员负责日常的巡视工作。

遇到节假日或庆典日，协调植物租摆公司进行植物摆放、调配工作。遇到问题时及时向上级领导汇报并通知植物租摆公司采取措施进行处理。绿化工作质量检查： 根据别墅园区的绿化养护工作具体内容制定检验标准和方法。

 突发事件、紧急抢险工作：  恶劣天气的紧急清扫、缮后工作。 房间内跑、漏、滴水的紧急吸水工作。 工程紧急维修后的清洁打扫工作。第八部分 物业管理费收支管理 ▲收费标准明细单

一、管理费用：

1、物业管理费

2、特约服务费

3、空房管理费

二、代收费用：

三、公众代办性费用： 第九部分 分承包方服务管理

为了给业主/住户提供专业化优质服务，别墅园区管理处在供暖系统运行维护、保安、保洁、电视收视系统维护等服务项目中将采用分承包的方式，选用专业技术力量相对较强的运行维护队伍实行服务分包。并在日常管理中采取有效手段对分承包方服务质量实行控制，以保证其服务质量满足物业管理要求。第十部分 VI企业视觉识别系统

导入VI企业视觉识别系统，建立统一的VI标识标牌系列

塑造别墅园区高尚、文明的文化氛围避免盲目散乱和视觉污染。在别墅园区管理处我们将引入统一的VI视觉识别系统，该系统以VI系统为基础，将对园区的标志系统、办公系统、制服系统、公共公共设施系统、车体外观系统等进行全面、整体的统一设计，既突出了“大品牌”的概念，又使园区内环境得到高度的“和谐与统一”。

第二篇：冬季施工安全方案 别墅区

一.编制依据

1.1、国家、地方规范、图集

《建筑工程冬期施工规程》JGJT104-2011 《中华人民共和国消防法》 《建筑施工手册》第五版

《武汉市建设工程施工现场消防安全管理规定》 《施工现场临时用电安全技术规范》

《手持电动工具管理、使用、检查和维修安全技术规程》 GB3787-2006 《建设工程施工现场安全防护、场容卫生、环境保护及保卫消防标准》 《消防安全疏散标志设置标准》

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2010 企业标准文件。二.工程概况

工程名称：碧桂园天玺湾货量区一期一标段工程 工程地点：湖北省武汉市江夏区江夏大道明泽街6号 建设单位：武汉东湖科技创业农庄有限公司 设计单位：广东博意建筑设计院有限公司 监理单位：武汉江城建设咨询有限公司 施工单位：广东腾越建筑工程有限公司 三.编制目的及适用范围

本工程为群体别墅（3层），总建筑面积33993.09㎡。结构设计为钢筋混凝土框剪结构，抗震等级为框架四级、剪力墙四级，抗震设防烈度为6度，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。

本工程对范围内可能出现的火灾安全事故采取预防和控制措施，一旦发生火灾、爆炸安全事故，作出应急快速反应，实施抢救措施，尽力将损失降低到最低限度，减少对环境造成的污染、对人员造成的伤害和对财产造成的损失。最大限度地控制局面，减少国家和企业的经济损失和人员的伤亡，保证人员和物品的安全。

本地区冬季天气干燥寒冷，针对这些实际情况，我项目部认真做好防寒、防毒、防滑、防冻、防火、防爆的“六防”工作和防坍塌、防 高坠、防机械伤害、防交通事故、防触电的“五防”工作，加强油库、宿舍、食堂、营区、办公场所、施工现场的安全检查监督管理工作，加强对渠道高边坡开挖、起重吊装、高空作业、临时用电、危险性工程等重点部位和重点环节的监控管理，做好一线操作人员的冬季施工安全技术措施交底，预防各类事故的发生，确保冬季 施工的安全。

1、成立冬季施工安全领导小组

项目部根据工程实际情况及“六防”、“五防”工作要求成立了冬季施工安全领导小组，明确职责和分工，组织开展冬季施工安全管理工作。做好冬季施工安全隐患排查治理整改工作。组 长：李建中 副组长：王威

组 员：吴军强

张广平

黎非

黄坤

曹庭猛

2、加强领导、明确目标、强化责任

项目部成立了以项目经理李东森为组长、项目副经理苗延欣副组长，各部门负责人为成员的冬季施工安全领导小组，具体负责冬季施工安全各阶段的安排、检查、整 改总结工作。制止违章指挥和违章作业行为，严禁“三违”现象发生，加大重大危险源监管力度，落实项目部、班组安全施工主体责任为重点，以强化施工现场安全 管理责任和落实防范措施为手段，以遏制本项目冬季安全事故为目标，集中整治，重点突出，解决本项目工程施工安全生产的突出问题和薄弱环节，遏止重特大事 故，保证本项目冬季施工安全的工作目标。

安全部、经理部每周对施工现场进行一次周检查，现场安全员每日对施工现场的重点部位，特别易发生“六防”“五防”事故的部位进行监控、巡查，全面排查工程 施工中的安全隐患、对排查中发现的安全隐患和问题，要求施工班组限期整改，现场安全员跟踪落实。对整改工作不力的班组进行批评教育，罚款处罚；对涉及重大 安全隐患的停工整改，组织专项整改结果验收，并实行重大隐患问责制；对造成安全事故的相关人员进行严肃处理，追究相关班组和人员的责任。

3、冬季“六防”具体安全措施 3.1、冬季防寒、防冻、防滑措施

1.项目部的全体人员及班组作业人员注意做好防寒工作，在寒冷冬季要穿防寒服装、戴防寒手套、盖防寒棉被等防寒劳保用品，保证作业人员吃上热饭热菜，保护好自己的身体。

2、重视施工机械设备的防冻防凝安全工作，所有在用的施工机械设备应结合例行保养进行一次换季保养，换用适合寒冷季节气温的燃油、润滑油、液压油、防冻液 和蓄电池液等。对于长期停用的机械设备，应放净设备和容器内的存水，并逐台检查做好记录；对于正常使用的机械设备，工作结束停机后要求将设备内存水放净。加强冬季机械设备的维修保养、安全检查工作，保证车辆行驶运行的安全。

3、工地临时水管应埋入冻土层以下或用草包等材料保温。水箱及其它所有容器的存水下班前应放尽。

4、所有使用的建筑材料、电缆电线、机械设备等各种物件要防止冻结在冰雪之中。

5、防止施工场地、运输道路积水、积雪和结冰，造成安全隐患；脚手架，脚手板、模板等有冰雪积留时，施工前应清除干净。3.2、冬季防火、防爆措施

1、加强防火、防爆安全教育，尤其是存在易燃易爆物质的区域，应对作业人员加强禁止烟火的教育，各营区要加强易燃易爆物品的管理，建立防火、防爆安全责任制度；

2、消防设施及器材应做到齐全、完好和能用。在入冬前进行一次全面检查。

3、易燃材料（如油料及木料）等材料堆放区，要设专人监护和管理，禁止烟火，照明线路、照明灯具等要远离易燃材料。

4、营区厨房燃气灶与液化气瓶的安装和摆放要符合安全规定，液化气瓶及柴油炉使用完毕后要拧紧阀门，防止漏气和漏油引起火灾爆炸事故。

5、加强冬季取暖的统一管理，宿舍的公用取暖设施应设专人管理, 严禁私拉乱扯，严禁私自使用电炉等大功率电器设备或明火取暖。

6、宿舍、办公室、库房严禁接拉电热毯、电炉子等取暖设施；更不准用碘钨灯在室内、现场进行取暖。

3.3、冬季防煤气中毒措施

1、冬季宿舍内采用燃煤取暖应防止住宿施工人员一氧化碳中毒，宿舍应保证足够的通风条件；设置排烟管道，及时把一氧化碳排出，每日熄灯前设专人封火，燃煤采暖设施严禁敞口，应将炉盘、炉盖扣严；如炉盘、炉盖不能完全扣盖严密的,应用黄土泥将其抹严，以防煤气渗漏。

2、排烟管道上面不得烘晾衣物等易燃物品，取暖设施附近不得堆放易燃、易爆、易挥发的有毒物质。

4、冬季“五防”具体安全措施 4.1、冬季防坍塌

1、土方开挖应从上而下施工，禁止采用挖空底角的方法，开挖槽、坑、沟深度超过1.5米，应根据土质和深度情况，按规定放坡或加可靠支撑，基坑边1米内不得堆土、堆料摆放施工机具等。冬季土质比较松散，防止发生坍塌事故。

2、各种模板支撑，必须按照模板支撑设计方案要求，立杆、横杆间距必须满足要求，不得减少，防止模板砼浇筑施工时发生坍塌。

3、拆除工程必须编制施工方案和安全技术措施，经审批具有可操作性后方可进行施工。较简单的拆除作业，也应制定有效、可行的安全措施。

4、脚手架上严禁集中堆放模板、钢管、扣件或其他施工材料，以防止坍塌。

5、脚手架、模板拆除作业时，应自上而下，逐层进行，严禁数层同时拆除。当拆除某一部分时，应防止其他部分发生坍塌。

6、施工现场严禁搭建各种临时的防护棚、帐篷、宿舍等仓库或住所，防止因大雪大风压倒、刮倒，造成人员伤害，财产损失。4.2、冬季防高坠

1、登高作业人员必须佩戴防滑鞋、防护手套等防滑措施，并按要求正确戴好安全帽、系好安全带。

2、冬季各种安全防护设施必须按规范要求设置到位，高边坡、临边设置防护土埂、人员上下坡道或爬梯、警戒线、安全网、防护栏杆，并设置明显的警示标牌，施 工现场脚手架、安全网等防护设施的拆除，要经主管领导批准，否则不得随意拆除。加强对“四口五临边”等各处的安全防护设施的设置。

3、遇到雨雪等恶劣天气时，要及时清除施工现场的积水、积雪，严禁雨雪和大风天气强行组织施工作业，防止发生高空坠落。

4、霜、雪过后要及时清扫作业面，对使用的临时操作架和临边防护设施必须清扫，检查安全后再继续使用，防止因霜、雪和场地太滑而引起高处坠落事故。4.3、冬季防机械（车辆）伤害事故

1、现场机械做到转动、传动部位有符合规定要求的安全防护罩。

2、对各类机械设备操作人员加强现场机械常识、安全操作知识的教育培训，提高安全生产技能和安全自我防护意识。

3、对各类机械设备操作人员，特别是特种作业操作人员，必须持证上岗。

4、定期对现场机械设备进行维修保养，完善各类安全部件，从本质上消除机械设备安全隐患。

5、做好机械设备专项检查，重点检查设备安全部件、监测情况，设备完好状况，清除不符合安全要求而使用的的设备，对查出设备安全隐患立即进行维修、整改、保障各类机械设备处于安全运行状态。

6、加强施工现场机械设备使用的监督检查，对发现机械设备事故隐患，按照定人定责定机的原则督促进行整改，消除一切机械设备安全隐患。

7、严禁非机械设备人员进行机械设备操作，一经发现，严肃处理。4.4、防交通事故

1、落实防冻、防滑、防雾和防火等具体措施，进一步提高驾驶员的冬季行车安全意识。

2、加强车辆的维护、保养，杜绝由于车辆故障而引发事故。按照规定及时安排对车辆进行维修和保养，做到定期检查、计划维修、合理使用，使车辆始终保持良好的状况。

3、认真贯彻落实车辆的各项管理制度，做好车辆的换季保养工作，要采用符合冬季使用的防冻液、润滑油和制动液，尤其是刹车系统、转向系统、灯光系统必须完好可靠，确保车辆处于良好的技术状况。

4、教育司机遵守交通规则和职业道德，严禁酒后开车、无证驾驶、疲劳驾驶、不强超抢会，做到礼让“三先”确保行车安全。

5、遇冰雪路面时车辆行进中应保持行车距离，并适当拉长车距降低车速，防止尾追事故的发生。4.5、防触电事故

1、电源线不得使用裸导线和护套线，电缆线破皮三处以上不得投入使用，电缆线破皮处必须用防水绝缘胶布处理，电缆线铺设要防砸、防碾压、不得沿地面敷设，采取架空或埋设措施。

2、配电箱必须有防雨雪措施，并按照规定规范布置。电器元件不破损、不带电外漏。

3、配电箱、机电设备必须采取可靠的接零和接地保护措施。

4、现场用电严格执行“一机、一闸、一箱、一漏”规定，使用手持电动工具，必须安装漏电保护装置。

5、从事电气工作的人员必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套。

6、应由专业电工负责安装，维护和管理用电设备电路电线，严禁其它人员随意拆、改装用电设备及线路。

7、冬季防止电缆线冻结在冰雪之中，大风雪后应对用电线路进行检查排查，防止电缆线断线和破损造成触电事故。人员名单责任划分表

防寒、防冻、防滑 张广平

张永军

防火、防爆 乐合元

刘亮生 防煤气中毒

邱固贤

张乐 防坍塌

黄坤

刘文义 防高坠 李国华

王晓远

防机械（车辆）伤害 刘亮生

黄奕超 防交通事故 陈光明

谢正伟 防触电事故

李涛

第三篇：别墅区规划设计说明

企业家交流中心及教学实训基地项目规划设计说明 规划设计说明：

一、项目背景

本案位于福建省福州市晋安区福飞北路390号,原为“福建省粮食干部学校”, 主要经营承担粮食系统干部培训、岗位培训、成人中专学历教育和继续教育等任务，该校于2014年撤销停办，并入“福建工贸学校”。为了更有效地利用闲置资源, “福建省企业与企业家联合会”和“福建工贸学校”委托我司进行规划设计。项目性质：改造。

规划范围：基地内所有的建、构筑物及景观，道路。

规划目标：将本案改造成集中酒店、会议中心、商务接待、就业实训

二、项目概况：

项目位置：本案位于福州市晋安区福飞北路390号。

项目规模：规划用地面积：9347.43㎡。

工程概况：项目占地面积：3372.49㎡。建筑层数1F~6F。建筑面积约16023.35㎡，容积率 1.71 土地使用性质：教育用地

三、规划依据与原则

1、规划依据

《建筑设计防火规范》GB50016-2014 《民用建筑设计通则》GB50352-2005 《福建省城市规划管理技术规定（试行）》 《福州市城市规划管理技术规定（暂行）》 《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》

GB50067-97 《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001

其他国家、省、市有关的法律、法规、政策、条例、技术标准、相关规划等

甲方提供的设计委托书及基地1:1000地形图等其他相关资料。

2、规划原则

协同发展原则、社会性、文化性原则、可持续发展原则

三、项目定位：企业商务休闲文化+旅游酒店产业+教学实训基地

打造现代商务交流休闲文化平台

构建特色旅游文化产业

搭建就业、创业的商贸实训基地

四、区位分析：

本案位于福州市晋安区福飞北路390号。

晋安区地处福州市城区四周，内环从北到南分别与福州市的鼓楼、台江、仓山3个城区交错；外环东临东海，东南与长乐市隔江相望，南部、西部与闽侯县交界，北与罗源县接壤，东北与连江县相邻。是一个城乡结合、山区平原结合的城区。

晋安区属亚热带海洋性气候,雨量充沛,气候温和，四季常青。年平均气温度16.9°C，年均降雨量1342毫米,无霜期312天，适宜亚热带、温带农作物生长。地大物博的晋安区，矿产资源丰饶，500平方公里广袤的青山丛林构成了福州市的绿色屏障和经济发展腹地。

福飞路分为福飞北路与福飞南路。位于福建省福州市晋安区，整体呈南北走向。南起铜盘路、福飞南路交叉口（福建省公安厅大门口）；北至福州国家森林公园、195县道（新东线）、193县道（新霍线）相接壤，全长约6.1公里。

五、现状分析：

六、功能定位：

七、功能分区分析：

八、交通流线分析：

九、景观绿化分析：

十、景观绿化意向图：

十一、主要经济技术指标

第四篇：物业管理方案

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物业管理投标文件格式、内容

投标文件一

投标综合说明书

业主：_____________

1．根据己收到的招标编号为物招审字(__)第(__)号的______ 物业的招标文件，遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。

2．一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。

3．一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。

4．一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。

5．我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。

6.我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3％交纳保证金**万元(大写)。若我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。

7．除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

投标单位：______(印鉴)

法定代表人或委托代理人：_______(盖章、签字)

日期：______年___月___日

投标文件二

企业法人地位及法定代表人证明

一、法定代表人证明

法定代表人资格证明书

单位名称：**物业管理公司

地址：**省**市**街**号

姓名： 性别：

年龄： 民族：

职务： 技术职称：

身份证号码

**系**物业管理公司的法定代表人。负责为**物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

特此证明

投标单位(盖章)

日期：___年__月__日

上级主管部门(盖章)日期：___年__月__日

二、营业执照

三、资质证书

四、法人代码证书

投标文件三

**物业管理公司简介

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投标文件四

物业管理专案组配备

一、本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子。董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

董事，专责处理该项发展计划的物业管理服务工作。此先生在香港及台湾前后共有十年的专业物业管理经验，而对物业管理顾问的经历计有香港新界**发展计划、香港**大厦、台湾台北市**集团超高层大楼、台北市**集团总部大楼、上海外滩**广场、上海**百货公司、武汉**广场、北京**大厦及珠海**广场等。

投标文件五

对合同意向的承诺

一、承包方式：物业设计图纸预算。

二、服务价款的计算方式：

1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；

2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；

3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动，予以确定；

4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；

5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策调整规定执行。

二、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。

四、服务款项收取方式。

物业峻工接管时，由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1％的管理基金。物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(或者固定或者轮流)收取并交至物业管理处。收取时间为每月一次，下月15日以前交至物业管理处。

五、材料设备供应方式

管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外，其他的应由甲方供应到现场，乙方提供材料和堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理合同有关规定执行。

六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。

在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求行为的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。

七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。

八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。

物业管理投标书样本

投标文件六

1、企业信誊

2、企业资质(证书样本见第四章附表)

3、企业荣誉证书(略)

4、企业安全生产证明资料

5、企业物业管理服务质量证明资料(格式同上)

6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表：

投标文件七

物业管理要点

物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。**物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：

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一、工贸大厦管理

工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。

二、停车塌管理

现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。

服务内容

依据**物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。

一、物业管理顾问服务

●建筑期间管理顾问服务

※提供大楼图则专业意见

※提供大楼设施专业意见

※提供大楼建材专业意见

※预估大楼管理运作成本

※大楼管理进度检讨、停车场管理建议

●大楼竣工验收证核发前的管理服务工作

※建议制定租约条款

※订定管理守则

※员工培训计划

※财务预算

※用户搬进及装修期间的管理服务工作

※移交大楼单位与租户程序

※装修工程及物料运送控制程序

※保安控制

※进入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顾问服务

1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：

●在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；

●节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；

●在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

2、服务内容

1)提供大楼图则专业意见

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就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。

2)提供大楼设施专业意见

就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。

※大楼设施包括：

※电梯

※消防设备

※电气设备

※照明设备

※给/排水系统大楼自动化系统

※垃圾处理设备洗窗机设备

※后备发电机设备大楼广播系统

※停车场管理系统等

3)提供大楼建材专业意见

就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。

4)预估大楼管理运作成本

就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。

5)大楼管理进度检讨

本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：

※分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：

※当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；

就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够，维修保养服务是否满意(可以引进外国安全)，以及该项设计对管理者是否容易处理等，并以此作为业主及建筑师参考。

6)停车场管理建议

依据现在的停车场规划作出管理顾问意见，内容包括：

※订定停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。

※停车塌车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及货运车日常运作模式的评估。

※就选定的停车场设备从管理者角度出发作出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。(二)、物业竣工验证发放前的管理顾问服务工作

1、订定租约条款及管理守则

就租约条款部份，本公司将提供标准租约样本给业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，并参照业主意见，在条例中订定特定租约内容及细则；

物业的管理守则将作为租约条款的一部份，本公司将依据外国的专业管理规范配合特定环境，订定一套符合所设定的管理规章；

除附加于租约条款的管理守则外，本公司将与各承租户制定租用户手册，使租用户在使用及搬进大楼前对管理运作能作出充分了解，从而配合管理公司的服务。

2、员工培训计划

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本公司将物业管理确认为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练，这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并行，半配合适当的演习，保证员工能熟习并实际体会突发事故的应变措施及程序。

1)员工训练课程

就物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练项目，建议管理员工的课程主要包括下列各项：

●业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)

●管理员工职责

●管理员工在物业管理中扮演的角色

●员工守则、行为及纪律

●物业专门名词介绍

●物业保安措施及辅助巡逻设备

●物业设施的定义及应用

●管理服务的目的及重要性

●移交及回收单位的程序

●防火知识及消防装置

●无线电通话机的应用

●物业管理的基准

●紧急事件处理程序

V水管爆破

V火警应变

V电力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及台风

V盗窃或抢劫

V处理租用户投诉

V处理可疑物体及恐吓电话

V偷车

V拾获财物

v发现租用户受伤或意外

v物业内违例或遗弃车辆

v急救学常识

V领导才能，组织能力及责任感等

对于物业维修技工而言，其训练课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程：

V机电维护的措施及程序

V物业空调运作流程

V维修工具维护及保管

v物业设施的操作流程等

对于上述培训计划，本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。

3、财务预算

现今的专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整栋建筑物的财务管理，更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，也能确保并增加不动产价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制定出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性

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保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。

本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的预算模式为基准所作的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。

对于该项财务预算应包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用的基准：

1)、管理员工薪律

V薪津及年终资金

V加班费

V劳工保险费

v制服及洗衣费

V员工训练

2)、维修及保养费

V升降机

V排水设备

V电器装置

V保安系统

V消防设备

V后备发电机设备

V给水设备

V楼宇维修

v大楼标志及指示牌

V电讯及广播

v大楼自动化系统

V垃圾处理设备

v清洗储水池

V卫生设备

V洗窗机

V停车场设备等

3)、公共事业支出费

V电力

V自来水

V电话

V杂项支出

V园艺保养

V节日布置

V大楼清洁

V管理行政

V会计稽核大楼账目

V大楼保险

V预留修缮基金

V管理经理人酬金

(三)、用户搬运期及装修期及装修期的管理顾问服务工作

从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等均会构成极大影响。本公

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司将提供有系统的搬运期及装修期的运作顾问服务。该项运作服务包括下列各点：

1．移交大楼单位与用户程序

管理服务工作内容包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工与租户作移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。单位内工程问题亦需要用户于一定时间内告知管理公司作适当修葺。此外，本公司将负责批阅用户提供的单位装修图则，并限定用户在审批通过后才核准其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。

2．装修工程及物料运送控制程序

为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运情况，要求各用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常操作，确保业主及用户的权益。本行将要求用户提供以下资料及相关费用：

●装修楼层／单位的证明

●二十四小时的联络人、电话、传呼机、手提电话号码

●承包商综合保险单资料

●公共第三者保险单资料

●估计装修工程日数

●装修物料运送时间表

●每日工作人数

●驻场主管联络电话、手提电话、传呼机

●装修期的临时水电供应与保证金及费用等

3．保安控制

此期间的保安顾问工作，将包括大楼内全部公共地方、走廊、机械室、空调室及楼梯等的保安评估。驻大楼管理处将严格执行由上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。

4．运作控制

为防止大楼楼板承重超过建筑法规，公司应告知各用户有关资料，同时也要求用户向其提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期的电梯安排及运送方法等，管理处将制定适当程序及运作模式以配合用户的迁入搬运安排。

5．安全控制

本公司特别强调安全第一，无论管理人员，装修承包商及用户，必须遵守大楼订定的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处将制定特定条规进行监管，以策安全。

二、物业管理运作服务

本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，各项服务如下：

(一)物业管理运作服务

v大楼保险事宜

v大楼管理入力资源

V保安服务

V清洁服务

v维护保养服务

V财务管理

V租务管理

V停车场管理

V处理租户投诉

v园艺保养及节日布置

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V公共关系

v租户联系及管理报告

1、大楼保险事宜

本公司有专业人士提供认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值参考。该项服务将于大楼正式营运前提供资料与业主参考。

2、大楼管理人力资料

●配合大楼所需，聘请及培训合适员工负责日常管理，保安及维修等工作以确保高品质服务素质；

●制定员工编制表，当值时间表，员工手册及各项运作报告等；

●在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。

(二)管理运作组织表

就**物业的规划，本公司建议物业管理组织的运作如下：

管理员工编制

职位 日班 夜班 工作时间

物业主管(1)1 —— 0800-1700

物业管理员(5)2 3 0800-2000(日)

2000-0800(夜)

维修保养员(1)1 0700-1700(日)

停车场管理员(1)1 0800-2000(日)(1)管理运作进程

①业主与**物业管理公司

物业管理的运作由业主委任**物业管理公司指定管理经理人，负责本物业的一切物业管理事宜，本行则直接向业主负责并需定期或每月提交管理报告和物业财务资料。

②**物业管理公司与驻物业现场主管／其他管理人员

本公司在被委任为管理经理人后，将委派资深物业经理进驻大厦统筹及处理日常管理事宜。而其他管理人员也将配合大厦运作需要设置适当人员。本公司总公司物业管理部专责人员将会同驻物业主管定期与业主沟通及检讨有关各项管理运作事务。

②**物业管理公司与基层管理员工

各基层管理员工将依据其资历及经验在物业正式营运前接受调配及训练，该级别的管理员工将着重选择有实质经验的管理人员，务求能配合日常管理事务运作。本公司将负责督导及培训各管理员工的专业管理知识，使其能在理论中实践实质管理工作。(2)管理员工的工作细则

①物业主管

●技其职权所属，紧密监管其辖下各员工的日常工作；

●编制员工轮值表，作出精细安排，需要时调派适量员工当值，避免出现人手不足，或冗员过多的情况；

●每日呈交工作报告给公司物业管理部；

●主持每周工作会议，检讨工作表现，并籍此沟通各阶层工作人员；

●巡检其职责范围内的运作，以确保完成下列各项工作：

v清洁情况满意

v保安系统操作正常

V排水系统正常

V空调供应正常

V园艺摆设满意

v走火通路无障碍物阻塞

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V后备系统正常

●第一时间处理投诉，并确保事件已圆满解决为止；

●协助安排物业管理部负责人员探访广场承租户；

●遇有事件发生时，第一时间赶赴现场，指挥员工并控制场面；

●熟悉所有紧急情况处理步骤，台风预防措施、放火设施、紧急出路位置等。

②物业管理员

●按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安路线；

●随时保持最佳工作状态，处理意外时必须保持镇定；

●绝对服从合理的工作指示：

●驻守岗位、巡视或监察物业范围，如发现任有可疑之处，立即按工作指示处理，并通知值勤主管；

●尽量避免使用武力，有需要时应召唤其他值勤人士支援；

●下班时如接班同事因任何理由未能准时到达，不可离开岗位，并通知主管代安排接班。

②维修保养员

●按照主管指示执行修缮程序或其他应急职务；

●负责广场内一切维修工程，如经由上级认定要由指定承包商保养的例外：

●维修工程进行时，应尽量避免对用户造成不便；

●倘若工程进行时，涉及停电、停水、停空调时，需由上级决定，并发出书面通告预先通知；

●每日做好并提交工作记录以及各修缮纪录：

●领取工具时应填写申请表，及妥为使用，完工后应立即交回并及时记录；

●进行任何工作时，应以保证安全为原则：

●按时检查紧急系统，如抽水机、后备电力系统等。

④停车场管理员

●控制停车场管理系统及有关设施；

●记录日常进出大楼车辆资料及协调货运车辆上启运装卸货物工作；

●上／下班时协助疏导通道车辆流量：

●停车场内如发生意外，应知悉处理步骤；

●如发现有可疑人士在停车场内徘徊时，应立即呼唤其他管理员工到场协助；

●对停车场停放的车辆，如有警号长鸣时，应立即前往查看，并于事后记录一切，包括误鸣在内；

●未经主管同意，切勿代客停车；

●工作时必须穿上反光背心制服，以确保安全。

⑤清洁员工／承包商

●打扫及清洁所有公共地方，包括公共走廊、楼梯、电梯大堂、管理处、洗手间及天台等；

●清洗所有公共设施设备及装置，包括电梯、电扶梯、各类喉管、木器、金属品、窗户、玻璃门、灭火器、照明设备、垃圾设备及烟灰缸等；

●所有公共地板打蜡；

●将废弃的用品收集及处置妥当：

●清洁及清除排水系统，以防堵塞：

●按照大楼经理／主管／组长的指示执行其他清洁职务或特别服务；

●所有在高空外墙工作之清洁员，必须配带安全设备，违者一律处以纪律处分：

●所有清洁工具、用品，均为大楼财物，如有不正当使用者，可能被视为盗窃论，外包厂商工具器材例外。

3、保安服务

●聘请适合员工并辅以专业训练，依本公司以往经验，直接聘任管理售货员可免却因外包承包商产生的管理问题，如员工流动性，缺乏归属感及对大楼的认知等。

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●本行将配合业主代表意见，拟定保安人员岗位，设立特定并适合**物业的保安制度及编制各相关巡逻路线图表等。

●为确保**物业的保安服务能达到预定的效果，本公司将定期与业主代表举行会议商讨大楼保安问题。

●在大楼正式营运前，本公司将依据业主的特定要求制定一套能符合大楼需要的保安计划草本供业主批核及确认。4．清洁服务

●本公司将拟定大楼清洁服务标准，如建材的类别、位置、清洁次数及所需员工等；

●公司还将拟定清洁服务条款，以便进行招标所承包的清洁及垃圾清运服务；本公司凭借以往经验及曾经处理的大楼，定必能获得具有竞争价格的清洁服务合约，使业主能以合理费用而达成理想成效。

●本公司将备有适当报表监督清洁承包商日常运作，如查核清洁员工资历，监察清洁服务品质等。本公司将设有罚则以规眼厂商的服务人数及清洁品质，罚则记录将定期审核以确定清洁费用的标准。

●本公司建议租用户的单位内清洁委任相同的承包商处理，从而减少大楼内保安及管理运作问题。由同一厂商承包大楼清洁服务还可节省大楼营运支出，使公共地方的清洁费用更有竞争能力。本公司将协助拟定租用户内的清洁服务细则及条款以期达到统一标准。

5．维护保养服务

●本公司将全权负责大楼内所有机电设备的运作及保养服务。各驻大楼技工：将在高级技师督导下处理各项操作、维护及定期保养工序。

●本公司将编制短期及长期修缮计划，建立机电维护的标准及品质定位，并备有各类保养报表以达到特定效果：

●选择适合的保养承包商处理定期及大型维修保养计划，该项计划将由本公司准备工程细则并通过核查程序，由业主核准后选定合适厂商。

●本公司将在被委任为物业管理代理后，为大楼制定一套五年的长期修缮计划书，并由业主审核后开始施行。

6．财务管理

1)大楼管理预算案

●管理预算案主要针对大楼日常运作支出，作出评估并制定。经业主核准后，本公司将预算案作为大楼财务预算管理基准，由业主授权全责处理；

●依据预算案，本公司将建议管理处制订空调费及保证金金额。

2)处理支出帐目

●所有大楼内的管理运作帐目将由驻大楼经理审核后交由总公司作最后核准，一切支出项目将依据先前通过的大楼管理预算案所订定的预估费用予以批核。

3)收支损益表

●本公司将每月提交大楼收支损益报告于业主批核，报告内容包括大楼所有支出明细项目及预估支出，并提供管理费收支帐目与应收帐款相对照，以供业主了解大楼财务状况；

●大楼收支损益帐寄每年由认可会计师稽核并存档作记录。

4)管理帐户

●本公司将在业主指定的银行开设大楼管理帐户，以备业主审核各项开支；

●除有支出需要外，所有大楼管理金额将存放于专有帐户，管理金额所获得的利息将归入大楼管理帐户，并特定专供使用于大楼的管理营运：

●本公司每日将提供管理帐户的银行收支记录及结存给业主以审核。

5)代收租金及管理费

●本公司将每月代业主发出租金通知单给承租户，所有收到的租金将立即存入业主指定银行帐户，并按时提交书面报告有关租金资料，同时本公司还将向欠租的租户发出催收通知书，以确保业主能依期收到租金款项；

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●除发出租金通知单外，本公司还将于每月发出管理费通知单给各承租户，并将所有收到的费用存入前述管理帐户，并依据预算标准将其用于大楼管理营运。

7．租务管理

●为保障业主权益，本公司在被为委任为物业管理经理人后，除前述协助业主订定的租约条款及细则外，还将在租用户租约期内，向他们提供有关执行租约条文的服务；

●在租约有效期内，确保租户遵从租约上所定理的条款，并作定期查核工作；

●如租户有欠租或不履行租务契约条款的行为时，迅速报告业主以便尽快采取适当行动，以保障业主权益：

●在原租户租约期满前，代表业主与租户洽谈并订定新租约，提供市场的现值租金水平与业主参考及批核；

●当租户租约期满后，本公司将代表业主收回有关单位，并建议进行适当修葺，使之能尽快租出。

8。停车场管理

●订定停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等；

●规划停车场的日常管理程序，制定停车场守则及车辆进出动线流程。

9．处理租户投诉

●驻大楼管理处将记录所有租用户的建议或投诉，并在最短时间内处理；

●本公司物业管理部主管级人员将连同驻物业现场主管定期友善拜访各承租户，做适当沟通：

●将所有租户的建议及投诉记录提供给以备业主查核及检讨。

10．园艺保养及节日布置

●安排大楼园艺保养员工及园艺保养承包商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选厂商供应适时的盆栽以改善大楼环境；

●在特定节日，如中秋节、春节等期间安排大楼布置，所有计划将在经业主核准后方才施行。

11．公共关系

●定期与大楼各业户沟通并搜集意见，维持双方友好关系，促使大厦管理运作更畅顺；

●与区内政府机关及有关团体保持联络，遏有特别时间或状况时能即时发挥作用。

12．租户联系及管理报告

●大楼管理处将定期发出通告，报导有关部门大楼内咨讯及其他事项，并将最新或经修改的管理规章告知租户；

●本公司物业管理部主管将定期拜访主要用户，以收集有关改善管理运作的意见及建议；

●本公司将于每月与业主举行例会检讨及报告管理进度，另有需要时还可举行特别会议，商讨其他有关管理问题；

●本公司将每月提交详尽的管理报告与业主审核，内容将包括大楼人力资源状况、租用户的投诉、租约将期满的租用户名单，大楼维修事项、管理费用及租金收支表等。服务形式及费用

一、服务形式

(一)、顾问服务

本公司将在被委任为物业管理顾问期间，定期与业主、建筑师、承建商及各有关单位举行会议，报告工作进度及检讨有关问题并提供专业意见。本公司建议服务期限由公司被委任开始至楼宇使用执照发放为止。

(二)、实质管理服务

本公司在楼宇使用执照发放后开始进行实质管理服务并直接与业主负责，派出管理人员进驻大楼提供建议书所确定的服务，并定期与业主举行会议，提交管理运作报告。本公司建议服务期限自楼宇发放使用执照开始，为期二年，开始二年合约完结则自动续约或变动方以三个月通知期终止合约。

二、服务费用

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(一)、管理顾问服务

为确立业主对本公司专业服务的信心，此阶段服务本公司将不收取顾问费用。本公司确信该项费用对整项发展计划的物业管理有积极的作用及帮助。

(二)、物业管理服务

依据建议书所提供的全面物业管理服务，(包括大楼管理、保安管理、财务管理、维护管理等项目)自发出入伙纸委任期开始，公司将于每月在管理帐户内收取人民币一万二千元整作为服务费，每十二个月再行检讨费用。

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第五篇：物业管理方案

物业管理方案

物业管理方案书写要求：

1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务的项目内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

4、对本项目前期介入工作方案。

（1）前期物业管理工作计划方案和各项工作流程；（2）提出可行的前期介入服务方案。（3）物业承接验收方案；（4）前期介入实施方案。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案；（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；

（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；（8）公共、公建物业及物业服务行为公开方案；（9）其他专项方案；

6、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、断气的应急措施；（2）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；（3）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（4）电梯故障的应急措施；（5）消防应急措施；

（6）发生火灾的应急预案；（7）发生公共事件的应急预案。

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、前期物业管理服务经费预算方案。

（1）按照本项目的物业使用性质、特点所拟定收取的物业服务费，分项计算出混合式住宅项目物业服务费的收支预案，以及各项服务费用支出计划与数额预算方案；

（2）前期物业管理每一阶段的收入、支出项目测算及各种风险的预测；

（3）针对物业项目列出盈亏情况；（4）项目增收节支措施

9、智能化设施的管理与维修方案。

10、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

11、提供《临时管理规约》（《管理规约》）的建议稿。

12、；

13、。