《不动产登记暂行条例》之解读（最终版）

第一篇：《不动产登记暂行条例》之解读（最终版）

《不动产登记暂行条例》之解读

2014年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。

本文就《不动产登记暂行条例》的重要内容进行解读。

第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

解读：该条规定明确对不动产进行定义，这是我国首次在不动产登记实施层面对不动产给出国家定义。

第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

解读：依照条例，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，以及建设用地、宅基地和海域的使用权等都将纳入登记范围，这是我国首次确立了不动产统一登记的范围。

第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

解读：以上内容明确规定了哪些不动产权利需要登记，不动产登记簿是不动产权利的载体，登记内容、登记形式、介质保管等与权利人密切相关，条例规定：一是明确登记内容，要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载。二是规范登记形式，要求登记簿原则上要采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质，登记机构要明确唯

一、合法的介质形式。三是细化保管责任，要求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿；纸质登记簿要配备防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施；电子登记簿要配备专门的存储设施，采取信息网络安全防护措施，并定期进行异地备份；任何人不得损毁登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项；登记簿损毁、灭失的，要依据原有登记资料予以重建。

第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

解读：以上主要是规定了登记的程序，明确了要提交的材料、且办理的时间给出了明确的界定，30个工作日内。方便群众申请登记，保护权利人合法权益，是条例的立法目的，为此，条例第18、19条对稳定申请人预期，对申请人、申请材料、初审受理、查验要求、实地查看、办理期限等均作出明确规定。第15条规定要尊重申请人意思自治，登记机构将申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请。第17条简化了申请程序，强调当场审查的原则，要求登记机构受理后书面告知申请人，对不符合法定条件不予受理的，以及不属于本机构登记范围的，也要书面告知申请人，并一次性告知需补正内容或者申请途径；未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理；登记机构原则上要自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，完成登记后依法核发权属证书或登记证明。第24条明确规定了减轻申请负担，规定登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。

第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

解读：第23条、25条主要规定了哪些职能部门负责不动产登记。国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享。二是国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。解读：第26、27、28条规定了哪些权利人可以查询不动产登记资料，明确权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。

第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

解读：条例规定了严格的法律责任：第29条规定了登记错误责任，规定登记机构登记错误给他人造成损害，要依法承担赔偿责任。第30条、31条是=规定了不当履职责任，规定登记人员有虚假登记，损毁、伪造登记簿，擅自修改登记事项等滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第32条规定了安全保密责任，规定登记机构、信息共享单位及其工作人员要对登记信息保密，涉及国家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，违反规定泄露登记资料、信息，或者利用登记资料、信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

综上，不动产登记的是权利，保护的是权利，目的是登记、确认、保护公民和法人合法的不动产权利。《不动产登记暂行条例》的实施极大地方便了不动产权利所有人，方便群众申请登记，简化企业登记手续，同时也保持了不动产登记工作稳定性和连续性。

(文章由中银律师事务所合伙人吴迎西律师和律师助理文倩倩共同编著)

第二篇：解读不动产登记暂行条例实施细则

新法速递：解读《不动产登记暂行条例实施细则》

日前，国土资源部网站正式发布了 《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）。该细则从不动产登记簿、登记程序、各类不动产权利登记、资料查询、保护和利用以及法律责任等方面，细化了不动产统一登记制度，共计108条，使不动产登记更具可操作性。该《实施细则》于今年1月1日起开始实施。

针对该《实施细则》对我们生活的影响及大家普遍关心的问题，本所律师进行解读如下：

问题一：《实施细则》所指不动产登记如何界定以及不动产具体包括哪些？

根据2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》第二条规定，本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。其中条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。即集体土地所有权，房屋等建筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权和抵押权等均纳入不动产登记范围内。

问题二：不动产登记后，之前的房产证等证书是否依然有效？是否需要立即申请更换呢？

《实施细则》第105条明确规定：“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。也就是说，细则施行前（2016年1月1日）已取得的不动产权属证书继续有效，在产权未变更、转移的情况下可不用换新证。如不动产如有前述变更或者转移时则需更换不动产权属证书。

问题三：《实施细则》对共有不动产的处分、无民事行为能力人等如何申请不动产登记有哪些具体规定？

城市中，共同拥有不动产的并非少数，同时，无民事行为能力人也可能拥有不动产，《实施细则》对共有不动产的处分、无民事行为能力人等如何申请不动产登记均做出了明确规定。

《实施细则》第10条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。同时，按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，《实施细则》第11条规定，应当由其监护人代为申请。“监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证”。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

问题四：如何进行不动产统一登记？

《实施细则》第9条规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

问题五：当事人提交了不动产登记申请后，不动产登记机构怎样办理登记? 《实施细则》规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，除了进行资料审查，包括申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;完税或者缴费凭证是否齐全等外，不动产登记机构还将对不动产所在地进行实地查看。

如果是首次登记，主要是查看房屋坐落及其建造完成等情况;如果是在建建筑物抵押权登记，则要查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;因不动产灭失导致的注销登记，要查看不动产灭失等情况等。

《实施细则》提出，政府组织的集体土地所有权登记;宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记等5种情形在不涉及国家秘密的情况下，还要进行不少于15个工作日的公告。

问题六：小区内道路绿地如何办理登记？

建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产，业主在进行不动产登记时，能否也对此进行登记呢？《实施细则》提出，包括道路、绿地以及公用设施和物业服务用房等可一并申请登记为业主共有。

在去年3月份发布的《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》中，相关条款要求办理房屋所有权首次登记时，当事人应当对建筑区划内依法应属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，但并未明确具体的登记方式。小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等该登记在谁的名下？

该《实施细则》第36条对此做出了明确的规定，即办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

问题七：哪些主体可以查询不动产登记资料？如何办理查询手续？

1.关于不动产登记资料查询问题，《实施细则》明确提出，国家实行不动产登记资料依法查询制度，并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关，而这三类主体具体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。

根据《实施细则》第97条规定，权利人可以查询、复制其不动产登记资料（换言之，权利人只能查询自己的不动产登记资料）。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。

《实施细则》将查询主体限制在权利人、利害关系人、有关国家机关，这意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料。

2.根据《实施细则》第98条规定，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书；查询目的的说明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。

权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。

问题八：登记机构工作人员违反规定如何处罚？

《实施细则》第七章第103条、第104条对违反实施细则的法律责任进行了规范。

《实施细则》规定，不动产登记机构工作人员违反实施细则规定，除依法给予处分外，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

不动产登记机构工作人员违反实施细则的情形包括，对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记;擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿;泄露不动产登记资料、登记信息;无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料;强制要求权利人更换新的权属证书。

如当事人采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记;采用欺骗手段申请查询、复制登记资料;违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息;查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的;擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。

《实施细则》规定，出现上述一种行为，则可认定当事人构成违反治安管理行为的，应依法给予治安管理处罚;如给他人造成损失的，还要依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三篇：不动产统一登记影响解读

不动产统一登记影响解读：商品房70年后怎么办？

2015年02月27日

来源：新华网

新华社制图新华社制图

原标题：专家:不动产统一登记实施意味房地产税征收临近

新华社北京2月26日电、题：登记了，将会影响我们什么？——统一不动产登记簿证引出的话题

新华社记者王立彬、杜宇、何雨欣

统一的不动产登记簿证26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。围绕这件事儿，一系列原生衍生的不动产登记话题再难回避。

要换新证吗，对我们的本本影响几何？

对大多数人来说，各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何？

“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书；以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”

作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，良好秩序才能得 以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”

消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持„不变不换‟和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。

会出现抛售吗，对楼市影响几何？

“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。

蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。

事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”

中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”

目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。

尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。

中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。

不动产登记落地了，房地产税那只靴子呢？

针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。

作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。

不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。

中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”

当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。

众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。

一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。

产权话题难止，“小产权房”怎么办？商品房70年后怎么办？

针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以„小产权房‟不可能予以登记，更不可能通过合法登记„漂白‟。”

“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关„小产权房‟问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。

国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。”

随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光说，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确。”

第四篇：不动产登记有关问题解读(无锡市)

不动产登记有关问题解读（无锡市）

1、什么是不动产?

答：不动产是与动产相对而言的，都属于“物”的范畴，两者之间的区别主要是能否人为地移动，能够移动的被称为动产，不能移动的被称为不动产。《不动产登记暂行条例》第2条第2款规定，不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。最核心的不动产就是土地。

2、可以依法登记的不动产有哪些?

答：不动产登记对象包括集体土地所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，房屋等建筑物、构筑物所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，森林、林木所有权，海域使用权，地役权以及抵押权等。

3、不动产登记能给大家带来什么便利？

不动产登记最大的特点就是方便企业，方便群众，便民利民。市区从12月28日起，进入不动产登记时代，权利人只需准备一次材料、前往一个窗口、填写一次表格，在规定的时间内就可以一次性申领到不动产权证书，减少了办事群众在不同部门、不同窗口之间周折往返的劳顿。同时，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不再要求申请人重复提交，切实减轻申请负担。此外在登记的收费上，预计也会进一步降低，减轻权利人的支出。

其次，不动产登记有利于提高交易效率。分散登记时，权利人进行不动产登记要花费不少的时间和精力。具体而言，如果权利人同时拥有多个不动产权利，需要搞清楚每种不动产权利归哪个部门管理，具体有哪些登记程序，然后要到不同的部门分别办理，重复交纳登记费用，在增加不便的同时，耗费了权利人的时间成本和费用，也给行政机关造成很大的资源浪费，统一登记后，这一问题将会得到很好地解决。

最后，不动产登记能更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全。以前的分散登记很容易导致各种不动产权利的重登、漏登现象，造成登记错误，还会出现房地分别抵押、分别转让等不利于交易安全的问题。统一登记后，就可以减少甚至杜绝类似问题

发生，更好地理清当事人之间的不动产权利界限，更有效地实现土地和房屋权利的协调，更好地维护当事人的不动产物权。同时，统一登记后，建立不动产登记信息公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。

此外，不动产登记也将维护农户宅基地用益物权，将农村住房和宅基地统一登记，为显化农民财产权、推动宅基地使用制度改革奠定产权基础等起到积极作用。

4、不动产登记怎么办理？

答：办理程序与原来的房屋登记或土地登记程序基本一致，具体办理步骤是这样的：申请人提出申请并提交材料→登记机构审查材料及书面出具受理通知单→申请人按规定时间领取不动产权证书。一个窗口进，一个窗口出，一站式服务，最大程度便民利民。5、12月28日起，我市哪些地方可以开展不动产登记？

6、如果市民对不动产登记还有不清楚的地方，请问有哪些咨询方式？

答：市民朋友如需了解更为详细的不动产统一登记方面的信息，我们将提供现场咨询、电话咨询以及网络咨询3种不同咨询方式。我们会在16个服务网点放置服务指南，并有专业的引导人员帮助大家选择合适的办理方式。

也欢迎拨打咨询电话：市不动产登记中心

0510-82715396（不动产登记窗口）

同时，市国土资源局网站上公开了申请登记的材料目录，欢迎广大市民朋友上网查询，网址：www.xiexiebang.com(公共服务类)。

7、不动产登记的类型主要有哪些?

答：根据《不动产登记暂行条例》第3条规定，不动产登记的类型包括：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记;其他特殊登记类型包括：更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

8、统一登记在登记程序方面如何体现便民？

答：一是依申请原则，尊重申请人自己的意愿，不动产登记机构在将申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请；二是简化申请程序，强调当场审查的原则，要求统一登记窗口受理后以书面告知申请人受理状态；三是减轻申请负担，能够通过实时互通共享取得的信息，不再要求申请人重复提交。

9、不动产统一登记后，市民手中原有的证书是否有效，是否需要换证？

答：不动产统一登记不会影响权利人手中现有的各类产权证书的效力。条例实施前，原来各登记部门已经依法发放的证书继续有效；条例实施后，无论是继续颁发的旧版证书，还是依法颁发的新版证书，都同时有效。新版和旧版证书在一段时间内并行使用。新版证书启用后，新旧证书的交替遵循两大原则，一是“不变不换”原则，权利不变动，证书不更换；二是“自愿申请”原则，不会强制权利人更换证书，不会增加企业和群众的负担。

10、不动产统一登记后对房价有什么影响？

答：不动产登记有两个功能，一是权利的公示，二是为政府的不动产管理和税收提供基础信息。《条例》不是单纯针对房地产行业制定的，要解决的也不是现在房地产市场上的问题，登记本身不会对市场的供求关系产生影响。房价的走势取决于房地产市场供应与需求的平衡关系。

11、不动产登记是否意味着开征房产税？

答： 不动产登记制度的建立只是为征收房产税打下了信息基础，但不成为开征房产税的理由。不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。

不动产登记的范围不只是房屋，也包括农地、耕地、河流、海域。何时出台房产税目前还没有时间表。目前，房产税的征收全国范围内仅在上海和重庆试点。例如：上海市开展对部分个人住房征收房产税试点，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。重庆版房产税的三个征收主体为:对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无人员“在重庆所购房产，购买两套以上住房的，从第二套开始要征收房产税。如此一来，大家基本上可以了解未来的房地产税将是怎么样。从目前情况来看，未来的房地产税应该是大多数人都能交得起的。也正是因为有房地产税的存在，未来不住人的房子会变得越来越少。

12、对大部分购房者而言是否会面临高额的税费？

答：目前房产市场交易税费有明确的规定，税费政策暂时没有变动，对于购房者而言，负担不会增加。今后房产税的征收与交易税费的改革有待政策的明朗。

13、手上有数套房产的业主该如何取舍？

答：目前国家房产税政策尚未出台，对于坐拥房产几套的业主，如何取舍主要取决于业主对市场的判断和对投资的偏好，建议按照市场供求关系规划权衡收益。

14、不动产统一登记制度能否反腐败？

答：不动产登记制度本身设立的目的、意义，并不直接指向反腐败，但它可以和反腐败形成良好的对接。只有顺利完成不动产统一登记的基础性工作，配以其他领域的改革，才能为反腐败这一不动产登记衍生功能的实现提供可能。

15、请问不动产统一登记后，小产权房怎么处理？

答：小产权房不登记也不发证。因为要登记必须合法，小产权房不合法。不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。所以“小产权房”不予以登记，更不能通过合法登记“漂白”。

国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为。严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是指在集体土地上建设的，用地、规划、建设、消防等手续不完善的房屋。其产权证不是有权机关颁发，而是乡政府或村委会颁发的。

16、不动产登记是否公开？

答：不动产登记是对产权的一种保护，登记的信息是否向社会公开，尊重公众意愿，不愿公开就不公开，不动产登记资料公开查询的制度建设，是同时满足保护财产权和公民隐私权的需要的，有合理确定查询的范围，根据查询主体和查询目的设置合理的界限。

17、不动产登记推行难点在哪里？

答：此前，与不动产登记工作相关的职能，散落于十多个部门。要整合好过去分散在多部门的不动产登记工作，还需要一段磨合时间和各项整合工作的同步开展。

18、我国本来有一套不动产登记体制，为什么要强调“统一登记”？

答：随着经济社会的快速发展，原有的不动产分散登记体制，已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。分散登记直接导致资源资产利用效益和社会管理效益低，不动产多头管理、职能重叠、重复登记的问题，不利于权利人合法权益的保护。

19、不动产统一登记制度如何体现方便群众、方便企业？

答：分散登记时，在农村，当事人就要分别到4个不同的部门办理不同证件：住房要到建设部门办理《房屋所有权证》，宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》，承包的土地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》，栽种的树木要到林业部门办理 《林权证》。

在城市，当事人最少也要办两个证：到房管部门办理《房屋所有权证》，到国土资源部门办理《国有土地使用证》。各种证书繁多，不仅增加了群众办证的不便，而且增加了其时间、金钱成本。统一登记之后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

20、不动产统一登记将给我们生活带来哪些深远影响？

答：一个人在全国共有几套房，能否实现便捷联网查询？对不起，目前还办不到。转让房屋，能否不用土地、住房部门两头跑，一下就办好？不好意思，现在大多数地方还实现不了。同一块地，国土部门认定是园地，林业部门认定是林地，征地补偿时发生纠纷怎么办？很遗憾，眼下只能各说各的理，最终裁决只能上法庭。急着用钱，到银行办理房地产抵押，银行能否迅速了解你的房、地状态？真抱歉，房、地当下是分别登记，两个部门管理，只能分头查询，必须等上很长时间才能有结果。类似场景，几乎每天都在我们的生活中上演着，而造成这一局面的根源就在于不动产登记方式不合理。

综合上述，不动产统一登记的开展正是为了解决这一系列的问题。

21、不动产登记发的证和目前的和房产证有啥区别？

答：国家公布了不动产登记簿证样式（试行），与《条例》正式同步启用。从名称就可以看出，不动产权证书和之前的房产证是截然不同的，房产证仅仅是权利人享有房屋权利的证明，而权利人享有的其他不动产权利，例如土地使用权、林地权、承包经营权等不动产权利是需要另行申请登记的。也就是说，不动产的概念广泛，我们可以将房产，或者说房地产，都认为是不动产的一种，而不动产则是包含了土地、海域以及房屋、林木等诸多定着物的。不动产权证书不但可以取代并覆盖房产证，而且上面还会根据申请来记载权利人的土地、林地、农村承包土地经营权、渔业养殖、海域等 其他不动产登记信息。实行统一的不动产权证书可以有效解决以往分散发证导致的多头管理、效率底下、重复登记等问题，能够更好的保护权利人的合法权益。

22、百姓担心的信息泄露问题，有什么保障措施？哪些单位有权查询？

不动产登记信息公开查询并非指无限制的随意查询，更非将个人登记信息毫无遮拦地向社会公开。对可能涉及个人隐私、商业秘密，甚至是国家秘密的不动产登记信息，我们会进行必要的安全技术处理，并通过建立一系列登记信息保密制度对登记机构、登记人员、登记信息共享单位及其工作人员进行约束，明确各单位及工作人员的信息保密义务和责任。百姓不必担心所登记的信息泄露，我们登记机关原来在发放土地证、房产证所收集的信息，是有严格的保密规定，在以后颁发不动产权证书，我们将始终对登记信息严格管理，严防泄露。

此外，依据有关法律，我们对登记信息的查询主体和信息使用范围也有明确地规定和限制，查询主体主要为两类：一是不动产权利人、利害关系人，二是有关国家机关，包括国家安全机关、公安机关、检查机关、审判机关和纪检监察部门等；查询主体申请查询必须说明查询目的，且只能将获得的登记信息用于查询目的，具体的查询目的包括遗失补证、诉讼取证、公证仲裁、房产调查等，申请人应当按照查询目的对获取的登记资料进行利用，不得用于其他目的，不得滥用，不得随意泄露，否则将承担相应的法律责任。

对信息使用范围，《条例》规定“查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资 料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。”另外，《条例》还规定“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及

其工作人员应当对不动产登记信息保密。”

第五篇：解读不动产登记暂行条例实施细则

内部资料，妥善保管

解读不动产登记暂行条例实施细则

第一章总则

2.不动产登记：第1款申请登记原则。第2款主物、定着物一并登记原则。也可称为权利主体一致原则。

3.跨区域不动产登记，管辖机关登记结果告知义务原则。

第二章不动产登记簿

5.什么是不动产单元，简单说就是权利单元。权属界线封闭、可以独立使用。也就是划分的最小标准是独立使用，单独一套房屋里的个别房间，是不能作为不动产单元的。6.宗地登簿原则，即登记簿以宗地为单位。5.6.的关系是：同一宗地的所有不动产单元全部编入同一登记簿。7.对应不动产登记暂行条例第9条提出电子登记簿管理要求（登记机构要明确登记簿唯

一、合法介质形式，也就是以电子还是纸质为唯

一、合法登记簿，这是个问题。历史的登记簿肯定是纸质，现在的登记簿要作出选择）。不足：没有物化登记簿的组成要件。

第三章登记程序

9.申请资料要求：一是点明填写登记申请书、提交身份证明。二是提供申请材料原件原则。

10.共有登记原则：一是按份共有登记申请，2/3以上份额共有人（举例拥有70%份额的1个人，也可以申请），二是共同 共有登记申请，全体共有人。例外是约定。引申36.建筑区登记，即房屋登记，全体业主共有登记，房屋、宗地全部登记原则。

11.无民事、限制民事行为能力人登记，监护人代为申请原则（是否为代理，应该是）。什么是无民事、限制民事行为能力人，举例未成年人、智障人、老年痴呆患者。要求：提供关系证明材料。处分特别保护原则：提出为被监护人利益书面保证，即处分有利被监护人原则。

12.代理申请登记规定：对应不动产登记暂行条例第15条到场申请登记原则，特别规定自然人处分不动产，到场签订授权委托书，公证除外。

13.撤回申请，退还材料原则，时间：登记事项记载于登记簿之前。

14.继承、遗赠不动产登记规定。单方申请，因此，提供死亡、继承、受遗赠的相关材料。

15.登记审查事项*：登记主体、权利、权籍、税费。16.实地查看规定；房屋所有权首次登记、在建工程（建筑物）抵押登记，查看坐落、建造情况；不动产灭失注销登记（征收拆迁），查看灭失。

17.登记公告规定：5类，一是集体土地所有权登记；二是农村房地一体、土地承包经营权首次登记；三是依职权更正登记；四是依职权注销登记；五是法定其他情形。涉及国家秘 密除外。网站、指定场所公告，公告期不少于15个工作日。19.单方申请登记规定：依据法律文件，3类法院、仲裁委法律文书、政府决定。不执行的，应提出审查建议。20.核发证书、证明：抵押权、地役权登记（权利登记），预告登记、异议登记（保护登记或限制登记），核发证明。其他登记，核发证书。盖章：不动产登记局为内设机构的，国土资源局是不动产登记机构。章是国土资源局不动产登记专用章。局挂局的，不动产登记局可以是登记机构。不动产登记中心不是登记机构，是经办机构。

21.共有登记：合并发一本，申请分别持证的，可以分发。23.不动产权利灭失，收回证书、证明，记载登记簿。无法收回的，网站或报刊公告作废。

第四章不动产权利登记

第一节一般规定

24.不动产首次登记原则：也可以叫作不动产权利设立原则，不设立不动产权利，也就没有权利的变更、转移、灭失。还可以看成是主权利登记在先原则，即主权利登记是从权利登记的基础，没有土地使用权、房屋所有权等权利的首次登记，不得办理其他类型登记，如抵押登记、地役权登记。26.变更登记：9类，1身份2地籍3期限来源4分割合并56抵押担保变化7地役权变化8共有性质变化？9其他变更。（与原土地登记的变更登记包括转移登记不同，这里的变更 登记是不发生转移的登记事项）

27..转移登记：10类。最多发生的登记事项。法人或其他组织合并或分立，不动产转移登记。认定的标准是独立法人，独立承担民事责任。

28.注销登记：5类灭失、放弃、没收征收收回、法律文书消灭权利、其他。设立抵押权、地役权、预告登记的，注销应提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第三节国有建设用地使用权及房屋所有权登记 33.获得国有建设用地使用权的，可以单独申请登记。建造房屋的，可以申请两权登记。

34—

35、37—38.首次登记、变更登记、转移登记应提交的材料。首次登记申请材料还是规定得比较原则，没有很具体。36.需要解读是房地产开发商对宗地的小区房屋土地的首次登记。

需要注意的是车库等地面、地下使用空间，没有具体的规定。各地要认真探索，加以规范。

第四节宅基使用权及房屋所有权登记

43.地上建筑物区分所有权登记的，参照第三节规定办理。

第六节土地承包经营权登记

47.53.林地、地上森林、林木，适用本节规定。

第九节抵押权登记

65.适用抵押的不动产：6类，建设用地使用权、建筑物和其 他地上附着物、海域使用权、招拍公开协商取得的荒地承包经营权、在建建筑物（工程）、法律行政法规（没有授权地方人大立法）未禁止抵押的其他不动产。土地、建筑物一并抵押原则。

66.抵押登记主要申请材料：不动产权证书、抵押合同、主债权合同。

比较遗憾的是没有界定哪些主债权合同是可以签订抵押合同，办理抵押登记的。因为现实工作中，并不是所有主债权合同都可以签订抵押合同同、办理抵押登记的。

67.抵押登记办理顺序：依受理时间排序，当事人约定抵押顺位的，依约定办理。

68.72.抵押变更登记的重要原则：变更对其他抵押权人产生不利影响，书面同意原则。抵押权顺位变更最明显。75.在建建筑物抵押登记：一并申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和预售备案的商品房。

78.预购商品房抵押登记申请材料：抵押合同、主债权合同、预告登记材料、其他。

第五章其他登记 第一节更正登记

79-81.权利人、利害关系人认为登记簿有错，登记机构发现登记簿有错，进行的纠错登记。

第二节异议登记

82.利害关系人认为登记簿有错，权利人不同意更正的，申请异议登记。

83.异议登记只生效15日，以备利害关系人提出诉讼、仲裁。84.异议登记的风险提示作用。

第三节预告登记

85.申请预告登记的情形：4类，商品房预售、不动产买卖抵押、以预购商品房设定抵押权、法律行政法规其他。预告登记的作用：生效期间，未经权利人书面同意，处分不动产的登记申请，不予办理。

86.预购商品房预告登记中的单方申请情形：订立商品房买卖合同后，预售人未按约定申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。

第六章不动产登记资料的查询、保护和利用

97.不动产登记查询制度：权利人、利害关系人到场查询、复制不动产登记资料。权利人查询本人登记资料。利害关系人范围是：交易、继承、诉讼，查询现状、权利人、查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。98.查询目的

99.不予查询：5类不管辖、申请材料不合规、主体或事项不合规、目的不合法、法律行政法规其他。

100.当场提供查询原则。特殊不能，5个工作日内提供。101.到场查询、原始资料不得带离。102.出具查询结果证明。