第一篇：《不动产登记暂行条例》解读要点
《不动产登记暂行条例》条文解读
刘文荣
近日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。
《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。
第一章 总
则
第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
（整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”）
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
（通过不动产统一登记，会进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，有利于不动产的查询，也有利于保障不动产交易安全，有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民）
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
（不动产权利登记内容）
第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
（明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督）
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
（将分散的登记职责整合到一个部门，使原来不动产多头管理问题得到进一步解决）
第二章 不动产登记簿
第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
（不动产登记簿是不动产权利的载体，该条要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载）
第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯
一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯
一、确定的纸质转化形式。
（该条规范了登记形式，要求登记簿原则上要采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质，登记机构要明确唯
一、合法的介质形式）
第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。（不动产登记簿的登记事项是否准确、完整，直接关系到权利人的利益，该条明确了对登记事项的要求，并对什么情况下可以修改登记事项做出明确规定）
第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
（建立严格、周密的不动产登记簿保管制度是完全必要的，该条要求纸质登记簿要配备防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施；电子登记簿要配备专门的存储设施，采取信息网络安全防护措施，例如电子登记薄要定期进行异地备份）
第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
（该条明确了不动产登记簿的保管责任，要求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿；任何人不得损毁登记簿登记簿损毁、灭失的，要依据原有登记资料予以重建）
第三章 登记程序
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
（明确了申请不动产登记必须由当事人双方共同申请的情况并列举了单方单独可以申请的情况）
第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
（该条体现了充分尊重申请人意思自治的原则，规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请）
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
（该条明确了提交申请材料的范围，并明确申请人要对材料的真实性负责）
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。（为方便群众申请登记，减轻申请负担，简化了申请程序）
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；
（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
（对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查）
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
（严格受理期限，体现了简化程序、方便群众的原则）
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
（一）违反法律、行政法规规定的；
（二）存在尚未解决的权属争议的；
（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
（第二十三、二十四、二十五、二十六条明确了统一的不动产登记信息管理基础平台建设及不动产登记信息共享方面的有关问题）
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
（规范了权利人、利害关系人、有关单位对查询获得的不动产登记信息、资料的使用问题）
第五章 法律责任
第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（该章规定了违反《不动产登记暂行条例》所应承担的法律责任。首先对登记机构规定了严格的法律责任：一是登记错误责任，规定登记机构登记错误给他人造成损害，要依法承担赔偿责任。二是不当履职责任，规定登记人员有虚假登记，损毁、伪造登记簿，擅自修改登记事项等滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。三是安全保密责任，规定登记机构、信息共享单位及其工作人员要对登记信息保密，涉及国家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，违反规定泄露登记资料、信息，或者利用登记资料、信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
其次，对登记当事人、相关单位和个人的义务与法律责任也进行了规定。一是明确强调申请人应当对申请材料的真实性负责。对于提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的当事人，应当承担赔偿责任。二是为了维护不动产权属证书、不动产登记证明的权威性，避免登记错误，对于伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的行为，规定了收缴、没收违法所得等行政处罚，并可依法追究民事赔偿责任以及刑事责任。
再次，对于不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，也明确了其保密义务。如果其违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附
则
第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
（为维护物权稳定，保护不动产权利人合法权益所做的明确规定）
第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
（该条明确提出了对《不动产登记暂行条例》要制定实施细则。例如，不动产权籍调查的相关政策和标准，登记类型、登记程序、各类不动产物权登记的要求、登记机构和人员职责等都需要进一步细化，才具有可操作性）
第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
第二篇：解读不动产登记暂行条例实施细则
内部资料，妥善保管
解读不动产登记暂行条例实施细则
第一章总则
2.不动产登记：第1款申请登记原则。第2款主物、定着物一并登记原则。也可称为权利主体一致原则。
3.跨区域不动产登记，管辖机关登记结果告知义务原则。
第二章不动产登记簿
5.什么是不动产单元，简单说就是权利单元。权属界线封闭、可以独立使用。也就是划分的最小标准是独立使用，单独一套房屋里的个别房间，是不能作为不动产单元的。6.宗地登簿原则，即登记簿以宗地为单位。5.6.的关系是：同一宗地的所有不动产单元全部编入同一登记簿。7.对应不动产登记暂行条例第9条提出电子登记簿管理要求（登记机构要明确登记簿唯
一、合法介质形式，也就是以电子还是纸质为唯
一、合法登记簿，这是个问题。历史的登记簿肯定是纸质，现在的登记簿要作出选择）。不足：没有物化登记簿的组成要件。
第三章登记程序
9.申请资料要求：一是点明填写登记申请书、提交身份证明。二是提供申请材料原件原则。
10.共有登记原则：一是按份共有登记申请，2/3以上份额共有人（举例拥有70%份额的1个人，也可以申请），二是共同 共有登记申请，全体共有人。例外是约定。引申36.建筑区登记，即房屋登记，全体业主共有登记，房屋、宗地全部登记原则。
11.无民事、限制民事行为能力人登记，监护人代为申请原则（是否为代理，应该是）。什么是无民事、限制民事行为能力人，举例未成年人、智障人、老年痴呆患者。要求：提供关系证明材料。处分特别保护原则：提出为被监护人利益书面保证，即处分有利被监护人原则。
12.代理申请登记规定：对应不动产登记暂行条例第15条到场申请登记原则，特别规定自然人处分不动产，到场签订授权委托书，公证除外。
13.撤回申请，退还材料原则，时间：登记事项记载于登记簿之前。
14.继承、遗赠不动产登记规定。单方申请，因此，提供死亡、继承、受遗赠的相关材料。
15.登记审查事项*：登记主体、权利、权籍、税费。16.实地查看规定；房屋所有权首次登记、在建工程（建筑物）抵押登记，查看坐落、建造情况；不动产灭失注销登记（征收拆迁），查看灭失。
17.登记公告规定：5类，一是集体土地所有权登记；二是农村房地一体、土地承包经营权首次登记；三是依职权更正登记；四是依职权注销登记；五是法定其他情形。涉及国家秘 密除外。网站、指定场所公告，公告期不少于15个工作日。19.单方申请登记规定：依据法律文件，3类法院、仲裁委法律文书、政府决定。不执行的，应提出审查建议。20.核发证书、证明：抵押权、地役权登记（权利登记），预告登记、异议登记（保护登记或限制登记），核发证明。其他登记，核发证书。盖章：不动产登记局为内设机构的，国土资源局是不动产登记机构。章是国土资源局不动产登记专用章。局挂局的，不动产登记局可以是登记机构。不动产登记中心不是登记机构，是经办机构。
21.共有登记：合并发一本，申请分别持证的，可以分发。23.不动产权利灭失，收回证书、证明，记载登记簿。无法收回的，网站或报刊公告作废。
第四章不动产权利登记
第一节一般规定
24.不动产首次登记原则：也可以叫作不动产权利设立原则，不设立不动产权利，也就没有权利的变更、转移、灭失。还可以看成是主权利登记在先原则，即主权利登记是从权利登记的基础，没有土地使用权、房屋所有权等权利的首次登记，不得办理其他类型登记，如抵押登记、地役权登记。26.变更登记：9类，1身份2地籍3期限来源4分割合并56抵押担保变化7地役权变化8共有性质变化？9其他变更。（与原土地登记的变更登记包括转移登记不同，这里的变更 登记是不发生转移的登记事项）
27..转移登记：10类。最多发生的登记事项。法人或其他组织合并或分立，不动产转移登记。认定的标准是独立法人，独立承担民事责任。
28.注销登记：5类灭失、放弃、没收征收收回、法律文书消灭权利、其他。设立抵押权、地役权、预告登记的，注销应提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
第三节国有建设用地使用权及房屋所有权登记 33.获得国有建设用地使用权的，可以单独申请登记。建造房屋的，可以申请两权登记。
34—
35、37—38.首次登记、变更登记、转移登记应提交的材料。首次登记申请材料还是规定得比较原则，没有很具体。36.需要解读是房地产开发商对宗地的小区房屋土地的首次登记。
需要注意的是车库等地面、地下使用空间，没有具体的规定。各地要认真探索，加以规范。
第四节宅基使用权及房屋所有权登记
43.地上建筑物区分所有权登记的，参照第三节规定办理。
第六节土地承包经营权登记
47.53.林地、地上森林、林木，适用本节规定。
第九节抵押权登记
65.适用抵押的不动产：6类，建设用地使用权、建筑物和其 他地上附着物、海域使用权、招拍公开协商取得的荒地承包经营权、在建建筑物（工程）、法律行政法规（没有授权地方人大立法）未禁止抵押的其他不动产。土地、建筑物一并抵押原则。
66.抵押登记主要申请材料：不动产权证书、抵押合同、主债权合同。
比较遗憾的是没有界定哪些主债权合同是可以签订抵押合同，办理抵押登记的。因为现实工作中，并不是所有主债权合同都可以签订抵押合同同、办理抵押登记的。
67.抵押登记办理顺序：依受理时间排序，当事人约定抵押顺位的，依约定办理。
68.72.抵押变更登记的重要原则：变更对其他抵押权人产生不利影响，书面同意原则。抵押权顺位变更最明显。75.在建建筑物抵押登记：一并申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和预售备案的商品房。
78.预购商品房抵押登记申请材料：抵押合同、主债权合同、预告登记材料、其他。
第五章其他登记 第一节更正登记
79-81.权利人、利害关系人认为登记簿有错，登记机构发现登记簿有错，进行的纠错登记。
第二节异议登记
82.利害关系人认为登记簿有错，权利人不同意更正的，申请异议登记。
83.异议登记只生效15日，以备利害关系人提出诉讼、仲裁。84.异议登记的风险提示作用。
第三节预告登记
85.申请预告登记的情形：4类，商品房预售、不动产买卖抵押、以预购商品房设定抵押权、法律行政法规其他。预告登记的作用：生效期间，未经权利人书面同意，处分不动产的登记申请，不予办理。
86.预购商品房预告登记中的单方申请情形：订立商品房买卖合同后，预售人未按约定申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。
第六章不动产登记资料的查询、保护和利用
97.不动产登记查询制度：权利人、利害关系人到场查询、复制不动产登记资料。权利人查询本人登记资料。利害关系人范围是：交易、继承、诉讼，查询现状、权利人、查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。98.查询目的
99.不予查询：5类不管辖、申请材料不合规、主体或事项不合规、目的不合法、法律行政法规其他。
100.当场提供查询原则。特殊不能，5个工作日内提供。101.到场查询、原始资料不得带离。102.出具查询结果证明。
第三篇：解读不动产登记暂行条例实施细则
新法速递：解读《不动产登记暂行条例实施细则》
日前，国土资源部网站正式发布了 《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）。该细则从不动产登记簿、登记程序、各类不动产权利登记、资料查询、保护和利用以及法律责任等方面，细化了不动产统一登记制度，共计108条，使不动产登记更具可操作性。该《实施细则》于今年1月1日起开始实施。
针对该《实施细则》对我们生活的影响及大家普遍关心的问题，本所律师进行解读如下：
问题一：《实施细则》所指不动产登记如何界定以及不动产具体包括哪些？
根据2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》第二条规定，本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。其中条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。即集体土地所有权，房屋等建筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权和抵押权等均纳入不动产登记范围内。
问题二：不动产登记后，之前的房产证等证书是否依然有效？是否需要立即申请更换呢？
《实施细则》第105条明确规定：“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。也就是说，细则施行前（2016年1月1日）已取得的不动产权属证书继续有效，在产权未变更、转移的情况下可不用换新证。如不动产如有前述变更或者转移时则需更换不动产权属证书。
问题三：《实施细则》对共有不动产的处分、无民事行为能力人等如何申请不动产登记有哪些具体规定？
城市中，共同拥有不动产的并非少数，同时，无民事行为能力人也可能拥有不动产，《实施细则》对共有不动产的处分、无民事行为能力人等如何申请不动产登记均做出了明确规定。
《实施细则》第10条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。同时，按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，《实施细则》第11条规定，应当由其监护人代为申请。“监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证”。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
问题四：如何进行不动产统一登记？
《实施细则》第9条规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
问题五：当事人提交了不动产登记申请后，不动产登记机构怎样办理登记? 《实施细则》规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，除了进行资料审查，包括申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;完税或者缴费凭证是否齐全等外，不动产登记机构还将对不动产所在地进行实地查看。
如果是首次登记，主要是查看房屋坐落及其建造完成等情况;如果是在建建筑物抵押权登记，则要查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;因不动产灭失导致的注销登记，要查看不动产灭失等情况等。
《实施细则》提出，政府组织的集体土地所有权登记;宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记等5种情形在不涉及国家秘密的情况下，还要进行不少于15个工作日的公告。
问题六：小区内道路绿地如何办理登记？
建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产，业主在进行不动产登记时，能否也对此进行登记呢？《实施细则》提出，包括道路、绿地以及公用设施和物业服务用房等可一并申请登记为业主共有。
在去年3月份发布的《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》中，相关条款要求办理房屋所有权首次登记时，当事人应当对建筑区划内依法应属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，但并未明确具体的登记方式。小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等该登记在谁的名下？
该《实施细则》第36条对此做出了明确的规定，即办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
问题七：哪些主体可以查询不动产登记资料？如何办理查询手续？
1.关于不动产登记资料查询问题，《实施细则》明确提出，国家实行不动产登记资料依法查询制度，并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关，而这三类主体具体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。
根据《实施细则》第97条规定，权利人可以查询、复制其不动产登记资料（换言之，权利人只能查询自己的不动产登记资料）。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。
《实施细则》将查询主体限制在权利人、利害关系人、有关国家机关，这意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料。
2.根据《实施细则》第98条规定，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书；查询目的的说明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
问题八：登记机构工作人员违反规定如何处罚？
《实施细则》第七章第103条、第104条对违反实施细则的法律责任进行了规范。
《实施细则》规定，不动产登记机构工作人员违反实施细则规定，除依法给予处分外，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
不动产登记机构工作人员违反实施细则的情形包括，对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记;擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿;泄露不动产登记资料、登记信息;无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料;强制要求权利人更换新的权属证书。
如当事人采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记;采用欺骗手段申请查询、复制登记资料;违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息;查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的;擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。
《实施细则》规定，出现上述一种行为，则可认定当事人构成违反治安管理行为的，应依法给予治安管理处罚;如给他人造成损失的，还要依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四篇：不动产统一登记影响解读
不动产统一登记影响解读：商品房70年后怎么办？
2015年02月27日
来源：新华网
新华社制图新华社制图
原标题：专家:不动产统一登记实施意味房地产税征收临近
新华社北京2月26日电、题：登记了，将会影响我们什么？——统一不动产登记簿证引出的话题
新华社记者王立彬、杜宇、何雨欣
统一的不动产登记簿证26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。围绕这件事儿，一系列原生衍生的不动产登记话题再难回避。
要换新证吗，对我们的本本影响几何？
对大多数人来说，各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何？
“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书；以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”
作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，良好秩序才能得 以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”
消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持„不变不换‟和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。
会出现抛售吗，对楼市影响几何？
“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。
蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。
事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”
中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”
目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。
尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。
中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。
不动产登记落地了，房地产税那只靴子呢？
针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。
作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。
不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。
中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”
当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。
众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
产权话题难止，“小产权房”怎么办？商品房70年后怎么办？
针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以„小产权房‟不可能予以登记，更不可能通过合法登记„漂白‟。”
“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关„小产权房‟问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。
国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。”
随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光说，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确。”
第五篇：常德市不动产登记档案查询办法(暂行)
常德市不动产登记档案查询办法（暂行）
为规范常德市不动产登记档案查询利用工作，保护不动产权利人及相关当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国档案法》、《不动产登记暂行条例》及有关不动产登记档案查询的规定，结合工作实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于常德市本级（武陵区、柳叶湖旅游度假管理区）内各类已记载于不动产登记簿的不动产登记档案查询。
第三条 常德市国土资源局负责常德市本级（武陵区、柳叶湖旅游度假管理区）内不动产登记资料查询的管理工作，常德市不动产登记中心承办常德市本级（武陵区、柳叶湖旅游度假管理区）范围内不动产登记资料查询的具体工作。因不动产抵押贷款、不动产交易纳税、协助司法机关调查、中小学学生入学、户口迁移等情形，需要查询本市范围内不动产登记情况的，均可办理。
第四条 本办法所称不动产登记档案，包括不动产登记簿记载信息和不动产登记原始资料。
（一）登记簿记载信息包括不动产基本状况（自然状况）、不动产权利状况以及其他依法应当登记的事项；
（二）登记原始资料包括登记申请材料、登记审核材料和其他登记材料。登记申请材料是指登记申请人向不动产登记机构提交的相关证明材料。登记审核材料是指不动产登记机构审核中形成的过程及结论性材料。其他登记材料是指除上述材料之外的相关证明材料。
第五条 下列主体可以申请查询、复制部分或全部不动产登记资料：
（一）权利人可以查询、复制不动产登记簿中相关信息和登记申请材料；
（二）利害关系人可以查询、复制有利害关系的不动产登记簿中相关信息；
利害关系人包括：
1．不动产交易的受让方、受赠人、抵押权人、承租人； 2．仲裁事项、诉讼案件申请人或起诉人； 3．登记异议人； 4．继承人或受遗赠人：
5．其他证明有利害关系的当事人。
（三）人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关工作人员可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
（四）公证机构、仲裁机构可以依法查询、复制与公证、仲裁事项相关的登记簿信息和登记申请材料；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。第六条 申请人可以委托代理人查询、复制不动产登记资料：
（一）律师受当事人委托查询、复制登记资料的，提供授权委托书、律师事务所介绍信和律师执业资格证；律师受法院委托查询、复制登记资料的，提供律师执业资格证和法院调查令；
（二）不动产登记代理机构受当事人委托查询、复制登记资料的，提供授权委托书、代理机构资质证明、代理人资格证、申请人和代理人的身份证明；
（三）无民事行为能力人、限制民事行为能力人查询、复制登记资料的，由其监护人代理申请，提供监护人、被监护人的身份证明和监护关系证明；
（四）查询申请人委托其他代理人进行查询的，提供经公证的授权委托书、申请人和代理人的身份证明。授权委托书应明确记载委托事项和查询内容。授权委托书未经公证的，查询申请人应当在申请时，与代理人共同到登记机构现场签订授权委托书。境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证。
查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的并提供申请文件，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。
第七条 申请查询、复制不动产登记资料所需提供的材料:
（一）权利人提供身份证明；
（二）利害关系人提供身份证明、与查询不动产有利害关系的证明；
与查询不动产有利害关系的证明包括：
1．因不动产买卖、赠与、抵押、租赁涉及利害关系的，证明材料为：买卖合同、赠与合同、抵押合同、租赁合同；
2．因仲裁事项、诉讼案件涉及利害关系的，证明材料为：应裁通知书、受理案件通知书；
3．对登记结果有异议涉及利害关系的，证明材料为：主张不动产权利的证明材料；
4．因继承、受遗赠不动产涉及利害关系的，证明材料为：注明被继承人已经死亡的户口簿或被继承人（遗赠人）的死亡证明和继承人（受遗赠人）与被继承人（遗赠人）之间亲属关系的证明（包括户口簿、婚姻证明、当地公安机关或村委会、居委会出具的亲属关系证明等）或遗赠抚养协议；
5．因不动产抵押贷款、不动产交易纳税、中小学学生入学、户口迁移4种情形涉及利害关系的，证明材料为：不动产买卖合同、户口挂靠同意意见以及结婚证或由法定机构出具婚姻证明和户口簿或其他利害关系证明。
（三）人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关查询的，提供协助查询通知书或单位介绍信、工作证或执行公务的证明；
（四）公证机构、仲裁机构查询的，提供单位介绍信、工作证和已申请公证或仲裁的证明。
第八条 法律、法规、规章及有关规定不宜公开的不动产登记资料，其查询范围和方式按法律、法规、规章及有关规定办理。
第九条 查询不动产登记资料应按下列程序办理：
（一）申请
查询申请人填写《不动产登记资料查询申请表》，提供申请人身份证、户口簿、结婚证或其他身份证明材料，提出查询申请。
（二）受理审核
登记机构工作人员对查询申请人对申请材料进行核实。符合查询条件的，受理查询申请，出具受理通知书。
（三）提供查询服务
登记机构及时提供查询服务，并在规定的查询时限内完成。查询人请求出具查询结果证明的，登记机构经审核后可以出具查询结果证明。查询复制材料和查询结果证明应依据有关规定加盖查询专用章，并注明查询时间。查询时间标注年、月、日、时、分、秒。
第十条 有下列情形之一的，不予查询，登记机构出具不予查询告知书，并告知申请人理由：
（一）查询申请人的主体或查询事项不符合规定的；
（二）查询申请人提交的申请材料不符合规定的；
（三）申请查询事项存在法律、法规、规章规定不予查询情形的。
第十一条 有下列情形之一的，登记机构可以出具无查询结果告知书，并告知申请人理由：
（一）按查询申请人提供的身份证明、不动产坐落或不动产权证查询无结果的；
（二）要求查询的不动产尚未进行登记的；
（三）要求查询的单位或个人没有进行不动产登记的；
（四）要求查询的事项、资料不存在的。
第十二条 对符合本办法规定的查询申请，查询机关应当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。法律、法规、规章对查询时限另有规定的，按相关规定办理。
第十三条 查询不动产登记资料，应当在登记机构指定场所内进行。
查询申请人不得直接接触不动产登记资料，任何单位和个人不得将不动产登记资料带离查询指定场所。不得损坏不动产登记资料的载体，不得损坏查询设备。
第十四条 应建立查询窗口，配备检索工具和设备，完善查询系统功能，为查询申请人提供优质便捷查询服务。
第十五条 登记机构应指定专人负责查询，做好查询登记，将《不动产登记档案查询申请表》、查询申请人身份证明、其他申请材料和查询结果等查询资料及时归档，单独保存。
第十七条 有关国家机关因公需要需提供不动产登记资料电子数据的，应按《常德市不动产登记档案管理办法》（暂行）的规定执行。
第十八条 查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 登记机构的工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
附件：
1、不动产登记档案查询申请书
2、不动产登记档案查询结果证明
附件1：
不动产登记档案查询申请书
编号：
查询申请人 姓名
（名称）证件类型及号码 联系电话
代理人 证件类别及号码 联系电话
类别 □不动产权利人□人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关、监察机关等国家机关□利害关系人
提交的申请材料 □查询人身份证明 □工作证或执行公务的证明文件（仅适用国家机关）□授权委托书及代理人身份证明（委托查询的需提交）□存在利害关系的证明材料（查询人为利害关系人的需提交）□协助查询文件（仅适用国家机关）□其他
查询目的或用途
需查询的不动产及查询内容 不动产坐落： 不动产权证书或不动产登记证明号：
□不动产自然状况 □不动产权利人 □不动产权利内容□不动产查封登记 □不动产抵押登记 □不动产预告登记 □不动产异议登记□其他
查询结果要求 □查阅 □抄录 □复制 □出具查询结果证明 承诺：本表填写内容以及提交的申请材料真实、合法、有效，并严格按照有关要求查阅、利用不动产登记资料，严格按照查询目的使用查询结果。如有虚假或违反，由本人（单位）承担相关法律责任。
查询申请人：
年 月 日
附件2：
不动产登记资料查询结果证明
编号：
_______年_______月_______日，你（单位）提出不动产登记资料查询申请，受理编号为_______。
经查询，结果如下：
登记机构：（印 章）
年 月 日 领取人： 领取日期：
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