房地产评估报告常见错误类型75例1834315309

第一篇：房地产评估报告常见错误类型75例1834315309

房地产评估报告常见错误类型75例

（一）报告书结构方面的错误

●报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）、●报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。

●估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。

●报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。●如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。●如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

●估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）

⑴缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）；

⑵土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；

⑶建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；

⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

⑸租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。

●选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等）。●未说明每种估价方法的定义、步骤。

●如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。●保险评估不能将土地价值记入。

●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

●投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）。

●拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（《理论方法》第97页）。

●未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）。●拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。●法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。●对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。

（二）各种评估方法中的错误： ⑴比较法

1、可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内，装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长。如：超过1年）；可比实例数量要3个以上。

2、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。

3、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）。

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。

5、日期修正计算错误。

6、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。

7、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正。

8、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。

9、修正幅度过大，单项修正超过20%。

10、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》）P131。

⑵收益法

1、收益是通过租赁收入计算，如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。

2、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。

3、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）。

4、如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。

5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。

7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。

8、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。

9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。

10、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。

11、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》）P206。

12、某些计费基数未说明基数数值的来源。

13、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

14、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。

15、资本化率的选取未说明求取方法和来源。

16、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险补偿等，见书216页）。

17、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。（见《理论方法》213页）。

18、计算公式错误，或计算过程错误。

19、最终综合确定估价结果时没说明理由。20、评估结论没有大写。

21、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）。

22、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

⑶假设开发法

一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。

房地产价值＝开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。

1、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价，一般通过市场法、长期趋势法、收益。

2、开发的明确要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。

3、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。

4、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）。

5、利息计算时，销售税费不能计算。

6、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。

7、销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。

8、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

⑷成本法

旧房、房地产价格＝重新购建价格-折旧 新建房地产（或者新开发土地）。房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费+开发利润

1、费用构成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。

2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本）。

3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用。

4、成本法计算贷款利息时计算期有错。

5、计算公式有错（积算价格＝重新购建价格-折旧）。

6、要根据市场供求分析为来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）。

直接成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本）

投资利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）

成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售税费）销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值）

8、折旧年限确定错误。

9、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。

计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 ⑴建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。⑵建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）。

第二篇：房地产评估报告常见错误类型88例

房地产评估报告常见错误类型88例

（一）报告书结构方面的错误

1、报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）。

2、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。

3、估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。

4、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算（即：从报告出具之日起计算），或者有效的时间段。

5、如果考题中出现“估价师声明”的具体内容，要特别注意是否有2位估价师签字（抵押报告及拆迁评估报告），则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

6、如果考题中出现“假设和限制条件”的具体内容，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

7、估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）⑴缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）；

⑵土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；

⑶建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；

⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

⑸租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。

8、缺市场背景分析。

9、缺最高最佳使用分析。

10选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：一般情况下优先选用市场法（在市场活跃，成交案例较多情况下）；有收益的商业房地产应当优先选用收益法；在建工程常选用假设开发法、成本法；单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法；抵押目的评估优先成本法，拆迁评估首选市场法，不能用市场法的必须说明理由等。）。

11、未说明每种估价方法的定义、步骤。

12、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

13、抵押价值的定义不是公开市场价值。应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。

14、保险评估不能将土地价值记入（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值）。

15、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

16、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款（未拖欠的，要在报告的附件中提供未拖欠工程款的证明）。

17、再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。3

18、投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）。评估投资价值时，要扣除所得税。

19、拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（《理论方法》第97页）。

20、未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）。

21、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

22、法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

23、对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。

（二）各种评估方法中的错误： ⑴比较法

24、可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内，装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长。如：超过1年）；可比实例数量要3个以上。

25、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。

26、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）。

27、非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。

28、日期修正计算错误。

29、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。

30、区域（或个别）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。

31、区域（或个别）因素修正时，漏项。如土地未作年期修正，比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。

32、修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。

33、修正幅度过大，单项修正超过20%。

34、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

35、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》）P131。⑵收益法

36、收益是通过租赁收入计算，如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。

37、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。

38、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）。

39、如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。

40、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

41、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。

42、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。

43、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。

44、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。

45、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。

46、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》）P206。

47、某些计费基数未说明基数数值的来源。

48、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

49、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。50、资本化率的选取未说明求取方法和来源。

51、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿，减去投资带来的优惠等，见书216页或采用市场提取法计算）。

52、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。（见《理论方法》213页）。

53、计算公式错误或计算过程错误。

54、最终综合确定估价结果时没说明理由。

55、评估结论没有大写。或无单价。

56、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）。

57、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。⑶假设开发法

一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。

房地产价值＝开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。

58、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来楼价，一般通过市场法、长期趋势法、收益法。注意一定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或者比较案例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。

59、在对未来的楼价计算中，要注意采用总建筑面积计算，而不是采用可销售面积计算。

60、开发期的确定要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出，或按**市造价管理站的定额规定查得。

61、续建成本和管理费用是采用类似市场法的方法来求取，并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。

62、续建成本应包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道路管网及绿化等工程费等，不仅仅是建安工程费。

63、注意计算续建费中的建安工程时，不能满打满算，必须扣减已完工部分的价格，即要与实际完工进度相符。

64、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。

65、不能遗漏应扣除项（如：开发利润、投资利息、销售费用、投资者购买待开发房地产应负担的税费。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）。66、利息计算时，销售费用和销售税费不能计算。

67、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。而待开发房地产价值计息起点是估价时点。

68、销售费用和销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。

69、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。利润计算的基数要完整。按直接成本利润率计算时，直接成本应包括土地及建筑物两部分的成本。注意不能遗漏土地部分的利润（或称作“未计算购买估价对象的投资利润”）。70、利润率选取错误。开发利润估算时，利润率不应当选取建造估价对象的**开发商的实际利润率，而就当选取行业的平均利润率。

71、投资者购买待开发房地产应负担的税费是按待开发房地产价值的一定比率测算的。⑷成本法

A、旧房、房地产价格＝重新购建价格-折旧

B、新建房地产（或者新开发土地）。房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费+开发利润

72、费用构成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。73、成本计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本）。土地成本一般可运用基准地价修正法求取。

74、开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费等。注意不要漏项。

75、计算各种费用（如管理费、投资利息、利润计算）时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。

76、计算各种费用（如管理费、投资利息、利润计算）时，如果计算基数是开发成本，应包括土地和建筑物两部分的开发成本，而不仅仅是建筑物的开发成本。77、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用。

78、成本法计算贷款利息时计算期有错（均匀投入的计息在期中，即：要将时间段除以2，而待开发房地产价值计息起点是估价时点。）。79、计算公式有错（积算价格＝重新购建价格-折旧）。

80、要根据市场供求分析为来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。81、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）。

直接成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本）投资利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）

成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售税费）销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值）82、折旧年限确定错误。

83、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。

计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 ⑴建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。

⑵建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）。

第三篇：产地证审核常见错误类型

产地证审核常见错误类型

0101 第一栏不能留空或显示“ROC”等字样

0102 第一栏未打国名或国名拼写有误

0103 第一栏未打公司名称或地址

0104 第一栏未打地址或地址不够详细或拼写有误

0106 第一栏未打城市名称或拼写有误，请核查

0109 第一栏公司地址中不应出现中国以外国家或地区城市名称

0201 第二栏不能留空或显示“ROC”等字样

0202 第二栏进口商如无法确定，可打TO ORDER

0203 第二栏未打进口商国名或国名拼写有误

0204 第二栏进口商如无法确定，可打TO ORDER

0207 第二栏为何出现两个以上不同国家或地区名称,请核查

0300 第三栏如有出运日期，应与申请书出运日期一致

0301 第三栏不能留空或显示“ROC”等字样

0302 第三栏运输细节描述与申请书或发票、提单不一致

0303 第三栏运输方式未打或拼写有误

0304 第三栏到货目的地与第四栏进口国不符

0305 第三栏港口名称、国名或其它单词拼写有误

0306 第三栏去除与栏目无关的内容

0307 第三栏如需显示出运日期等内容，应在申请书中备注原因（并提供相关依据）0308 第三栏打法(“FROM...TO...”)不规范或拼写有误

0309 第三栏运输路线中始发港应为中国最后一道离境地，是否拼写有误，请核查0310 申请书中转国与第三栏中转港（地）是否一致，请核查

0311 申请书目的国与第三栏目的港（地）是否一致或拼写有误，请核查0312 第三栏运输路线打法不规范，请核查

0313 第三栏运输路线有违常理，请在申请书备注栏加以说明

0401 第四栏不能留空或显示“ROC”等字样

0402 第四栏目的国应与第三栏目的港所在国一致

0403 第四栏目的国拼写有误或与申请书不一致

0404 第四栏应打目的国的国家全称

0600 第六、七、八、九栏内容应一一对应

0601 第六栏不能留空，若运输包装上无唛头请打“N/M”或“NO MARK”0602 第六栏唛头与发票不符

0603 第六栏唛头不得出现R.O.C.等字样

0604 第六栏唛头不得出现其它国家、地区生产等字样

0605 第六栏多个唛头，每个唛头之间请空行

0606 第六栏唛头是否有误？请核查

0607 在无唛头情况下，对于多种商品第六栏只需打一个“N/M”或“NO MARK”0608 第六栏唛头格式是否有误?请核查

0609 第六栏如有图形等特殊情况，应标注SEE ATTACHMENT,并提交附件。0610 第六栏唛头不得出现HONGKONG或R.O.C.等字样

0701 第七栏不能留空或显示“ROC”等字样

0702 第七包装栏数量不准确。

0703 第七栏数字英文拼写有误，注意格式：英文大写（阿拉伯数字）

0704 第七栏未打运输包装种类或包装种类拼写不正确

0705 产品如为裸装的请在申请书中说明情况

0706 第七栏包装种类的单、复数拼写是否有误，请核查

0707 第七栏包装数量或种类与发票、申请书不一致

0708 第七栏包装数量或种类重复

0709 第七栏包装种类后漏打OF

0711 第七栏品名漏打或格式不规范

0712 第七栏品名拼写有误

0713 第七栏品名应以英文或法文表示（请加注英文品名）

0714 第七栏品名不正确或与发票、申请书不一致

0715 第七栏品名出现其它国家（或地区），请去除

0716 第七栏品名不能太笼统，应具体到能与4位HS编码对应。

0717 第七栏品名笼统，请加注材料（针对按原材料进行HS编码归类的商品）

0718 第七栏品名应打具体，请勿打‘etc’等

0719 第七栏请去除与品名无关的内容

071A 第七栏请去除与品名无关的备注内容

0720 第七栏请去除与品名无关的内容，如必需，应打在备注栏里。

0721 第七栏截止线下（证书特殊条款中）加打内容前应打上‘REMARKS：’

0722 第七栏品名重复

0723 第七栏不同种类的商品分列，应分别列出包装数量

0724 第七栏品名或备注中有否不真实内容？请核查

0726 第七栏格式不规范

0727 第七栏内容换行位置不合适，请核查

0728 第七栏备注内容太多需提供续页，应在最后一行打上“(TO BE CONTINUED)”

0729 请检查第七栏品名格式：总品名后应加“：”，分品名之间应用“，”间隔

0731 第七栏中出现与产地无关的证词，请去除

0732 第七栏中出现与产地无关的证词，请在申请书中备注原因并提供相关依据

0734 第七栏多种商品若对应的HS编码不同，应分项列明，与8栏HS编码一一对应

0741 第七栏截止线由系统自动产生，请勿重复录入

0801 第八栏不能留空

0802 第八栏格式错误

0803 第八栏漏打HS税目号或与申请书不一致

0804 第八栏HS税目号应为HS编码的前四位，填写格式为：XXXX

0805 第八栏HS税目号与七栏对应的品名不符

0901 第九栏不能留空

0902 第九栏漏打数量或数量与发票、提单、申请书、第七栏不符

0903 第九栏漏打计量单位或计量单位不正确

0904 第九栏如为一件，不用加复数

0905 第九栏CO证书显示重量应注明“G.W.”或“N.W.”

0906 第九栏数量重复

0907 第九栏请勿打重复填打第七栏运输包装数量

0908 第九栏格式有误，请核查

0909 第九栏单位是否有误（若单位为米的，请打成“METER”或“M”），请核查

0910 第九栏单位不应打运输包装种类，请核查

0911 第九栏注明“G.W.”或“N.W.”,但单位名称不匹配

1003 第十栏发票日期不能迟于出运日期

1004 第十栏发票日期不能迟于申报日期

1005 第十栏发票号是否有误，请核查

1006 第十栏发票号后不得加点

1007 第十一栏申请日期与实际申报日期不符合1101 第十一栏不能留空

1102 第十一栏未打进口国名称

1103 第十一栏进口国名称拼写有误或不规范

1104 第十一栏申请日期不能早于发票日期

1105 第十一栏申请日期请勿打法定休息日

1106 第十一栏申请日期不能迟于出运日期

1107 第十一栏申请日期与实际申报日期不符合1110 第十一栏更改证书日期应与原证书相同

1111 第十一栏重发证书的申请日期应打当前日期

2201 申请书中FOB总值是否有误？请核查

2202 生产单位应填写“生产单位全称/联系人电话

2203 请在企业端默认信息中完整填写申请人及电话等信息

2204 申请书上预定出口日期是否有误？请核查

2205 申请书的预定出口日期与证书三栏所列不一致

2206 申请书中的中文品名不正确、不齐全

2207 申请书商品名称栏目空间不够，可续到备注栏

2208 若有多种商品，申请书中第一个中文品名应填写总价值最高的那种商品

2209 申请书HS编码有误或与申请书中第一个商品名称不符

220A 申请书中的企业性质是否有误，请核查

220B 申请书中生产企业不全或漏打，请核查

220C 申请书中生产企业请注明所在省市、联系电话区号

2210 申请书中的贸易方式是否有误？

2211 申请书中的进口国代码有误或与证书不一致或未填写具体国家

2212 申请书中转口国代码未填或有误（应与证书第三栏运输路线相符）

2213 申请书中填报的生产企业是否真实、齐全？请核查

2214 申请书中的数量是否有误？请核查

2215 企业端“维护”--“设置默认数据”中的企业名称一栏只需要输入企业名称，不需要输入地址等内容2216 申请书中的包装种类有误或数量与证书不符

2217 该产品是完全国产吗?

2218 非完全原产商品产品进口成分不应为0%

2219 申请书中更改原因不够明确

2220 证书内容没有按照更改申请书作相应变更

2221 更改证书的内容不应与原证一致，请检查

2222 申请书中更改内容不全或格式有误（请注明更改栏目）

2223 重发证，除申请日期改为当前日期外，其它内容均不变

2224 请核实是否后发，申请后发证书应在申请书备注栏注明“申请后发”。

2225 申请书备注信息是否有误，请核查

2226 申请书备注信息中缺少有关“成本明细单”的说明或说明不规范

2227 申请书备注信息缺少有关异地调查结果单的说明或说明不规范

2228 申请书备注信息中请列明异地调查结果单的编号

2229 请勿重复发送错误单证！！

2233 完全国产商品申请CO证书不需要异地调查结果单，申请书中无需说明！

2234 申请书备注栏提及的书面依据无需提供，请修改申请书的备注内容！

2237 申请书备注栏有关异地调查结果单的说明是否真实，请核查！

2281 申请书中转口国代码不应与目的国代码重复，请核查

88K2 应申请人要求退回

第四篇：练习病句常见错误类型

病句常见错误类型：

(一)语序不当

不同的语序可能表达不同的意义。语序如果不当将会使表意不明等。语序不当主要有以下种情况：句子成分顺序不当、定语状语词序不当、主客体颠倒、分句位置不当。1．定语、中心语位置颠倒：

例：这个国家石油的生产，长期不能自给。（“石油的生产”应为“生产的石油”）2．把定语错放在状语的位置上：

例：如何进行人事制度改革的问题在全校教工中热烈地引起了讨论。（“热烈地”应放在“讨论”之前。）

例：历史学家和考古学家对两千年前在长沙马王堆汉墓出土的文物进行了研究。定语用作了状语，“两千年前”是修饰“文物”的定语，所以应该将其放在“文物”之前，而用作状语则表示两千年前已经出土，显然是错误的。例：我们的代表团刚一到达，就热烈地受到当地人民的欢迎。

定语用作了状语，“热烈”是修饰“欢迎”的定语，所以应该将其放在“欢迎”之前。3．把状语错放在定语的位置上：

例：教师应该激发学生学习的充分的主观能动性。（将“充分”调至“激发”前，并删掉一个“的”）。例：我们的报纸、电视、杂志和一切出版物，更有责任做出表率，杜绝用字不规范现象，增强使用语言文字的规范意识。

状语用作了定语，“规范”是修饰“使用”的，而不是修饰“意识”的，所以应将其提前至“使用”之前．应该是“增强规范使用语言文字的意识”。此外该句还有句子成分多余的语病，“报纸、电视、杂志和一切出版物”中“一切出版物”包含了前三个概念。4．多层定语语序不当：多项定语的排列顺序为：①表示领属或时间处所的定语；②表示名称或数量的短语；③动词或动词短语；④形容词或形容词短语；⑤名词或名词短语(带“的”的定语要放在不带“的”的定语之前)。通过背诵以下例句可以更牢固地记忆上述知识点：

他是家乡学校的(表领属)一位(数量)有30多年教学经验的(动词短语)优秀的(形容词)数学(名词)男(名词)老师。

例：北京故宫博物院最近展出的这件金缕玉衣是两千多年前新出土的文物。（将“新出土 的”移至“展出了”之后，并在“文物”前加“的”。）

例：千姿百态、精美绝伦的各种服饰是各民族人民互相学习和共同创造的结果。例属于多项定语次序不当，应该是“各种千姿百态、精美绝伦的服饰”。其中“各种”表示范围，应该置前确定表述对象的范围，“千姿百态、精美绝伦”表示性质应该置后，靠近所修饰的主体。

5．多层状语语序不当。其正确的顺序应为：①表示目的或原因的介宾短语；②表示时间的名词或介宾短语；③表示处所的名词或介宾短语；④表示范围或频率的副词；⑤表示情态的形容词或动词；⑥表示对象的介宾短语。通过背诵以下例句可以帮助考生更牢固地记忆上述知识点：

那位失主为了表达谢意(表目的)昨天(时间)在电视台(表地点)又(副词)诚挚地(形容词)为

他(表对象)点了一首歌。

例：在休息室里许多代表昨天都与他热情的交谈。（应改为“热情的与他交谈”）例：每一个立志成才的青年将来都希望自己成为一个对祖国建设事业有贡献的人。状语顺序不当，应该将“将来”放在“成为一个对祖国建设事业有贡献的人”之前。6．关联词语位置不当： 用关联词的格式是:(1)关联词+主语..., 关联词+主语....[两个主语是不一样的](2)主语+关联词..., 关联词.......[后面的关联词前实际上有主语,就是前面单句的主语,在这里是省略不写]

例：他不能严格要求自己，能力即使再强，也不能委以重任。（“即使”应移到“能力”的前面）7．主客颠倒：

例：罗贯中的《三国演义》对于许多日本企业家是不陌生的。（应改为：“许多日本企业家对罗贯中的《三国演义》是不陌生的”。）

例：焦裕禄这个名字对青年人可能还有些陌生，可对四十岁以上的人却是很熟悉的。

（“有些陌生”的主体应该是“青年人”而不是“焦裕禄”，所以应该改成“青年人可能对焦裕禄这个名字还有些陌生，可四十岁以上的人却很熟悉”。考生要分清“对”和“对于”之间 的关系，“焦裕禄这个名字对于年青人”一“年青人对焦裕禄这个名字”。）

例：文章对环境污染问题作了比较具体的分析，同时也概括地介绍了关于环境科学的基本知识，人们对环境科学引起了重视。

（“环境科学”不是“引起”的客体而是主体，“人们”才是“引起”的客体，所以要去掉“对”字，改为“环境科学引起了人们的重视”。）

8．分句位置不当：句子有一定的逻辑关系，句序不当就会造成表达混乱。存在先后顺序、轻重缓急、大小因果等关系，如果不能呈现这样的顺序，就会使人理解时产生偏差，不知想表达的重点意义是什么，也就产生了语序不当的语病。

例：为支援灾区人民，村里的人宁愿献出大米，也要自己吃玉米面。（正确的说法应该是“„„宁愿自己吃玉米面，也要献出大米。”）例①由于国文刚的罪行，致使部分群众不敢搭乘地铁列车，引起他们的恐慌。

例②由于使用了新的结算办法，取消了托收承付结算方式，大力推广使用，促进了企业加强资金管理，取得了比较好的效果。

例③她不但能够用马克思主义的有关理论来指导自己的工作，而且能够领会这些理论的精神实质。

【解析】①属于分句中心语语序不当，“恐慌”应在“不敢搭乘”之前，应改为“由于国文刚的罪行，引起部分群众的恐慌，致使他们不敢搭乘地铁列车。”②属于分句中心语语序不当，其中“取消”应该在“推行”之前，句子可以修改为“由于取消了托收承付结算方式，使用了新的结算办法，大力推广使用，促进了企业加强资金管理，取得了比较好的效果”。③属于分句中心语语序不当．“不但„„而且”表示递进关系，按照正常逻辑应该是先领会精神实质，再指导实际工作，因此句子应该改成“她不但能够领会这些理论的精神实质，而且能够用马克思主义的有关理论来指导自己的工作。”

（二）搭配不当

搭配不当一般包括主语和谓语搭配不当、动词和宾语搭配不当、附加成分与中心语搭配不当、主语和宾语意义上搭配不当以及前后照应错误。1．主语和谓语搭配不当

例：我觉得这个答复，和对这些问题的调查处理，都是一种不负责任的态度。（“答复”和“调查处理”并不是态度，这属于主谓搭配不当，可把“是”改做“表现出”。）2．动词和宾语搭配不当 例：《三国演义》这部小说出色地塑造了汉末刘备、关羽、张飞等人的英雄事迹。动词“塑造"”与宾语中心语“事迹”不能构成动宾关系,可将“事迹”改为“形象”。）①他例：①多么渴望一个学习机会呀！（“渴望”后缺少动词“有”。）

②解放前，爸爸和哥哥两人挣来的钱还不够养活一家人的生活。

③但也存在着几个缺点需要我们努力。

④纪念三八节的到来。

纪念”的只能是“三八节”，不能是“到来”。）3． 修饰语与中心语搭配不当

例：我们班干部严肃地研究了同学们对班委工作的建议，又虚心地征求了老师们的意见。(“严肃”作状语,不能修饰限制“研究”,可改为“认真”、“慎重”等。）例：这次大会上，对工资问题交换了广泛的意见。（并不是意见广泛而是交换的范围广泛，应改做“广泛地交换了意见”。）*这一类搭配不当常和语序不当有交叉的地方。4．主语和宾语意义上搭配不当

例：本世纪初，是我国实现进入wto的目标。（这是典型的主宾搭配不当。）5．一面与两面搭配不当

例：①学习态度的正确与否是成绩优良的先决条件之一。（“正确与否”是两方面，而“优良”只是一方面，前后搭配错误。）②做好生产救灾工作，决定于干部作风是否深入。（“做好”是一面性的，“是否深入”是两面性的。此外，“作风是否深入”也讲不通，应该是“干部是否深入群众”。这句话有两种改法：把第一个分句改为两面性的“生产救灾工作做得好不好，决定于干部是不是深入群众”。或第二分句改成一面性的，不过句子结构要调整为“干部深入群众是做好救灾工作的决定条件”。）

③艺人们过去一贯遭白眼，如今却受到人们的热切的青睐，就在这白眼和青睐之间，他们体味着人间的温暖。

6、否定与肯定搭配不当

①我想这应该是不必叙述的，没有谁不会想象不出的。

（“没有谁不会想象不出”等于说“谁都想象不出”，推测原意应是“谁也想象得出”。）

②我们并不完全否认这首诗没有透露出希望，而是说这希望是非常渺茫的。

③会员家属除凭发出的入场券外，并须有家属徽章，无二者之一即不能入场。

（“无二者之一即不能入场”从字面意思上推，可有“有二者之一即可入场”的意思。跟原意不符，应该说“二者缺一即不能入场”。）

（三）成分残缺或赘余

所谓成分残缺或赘余，指句子的主、谓、宾等主要成分或应该有的修饰成分、关联词语等遗漏或者出现重复多余，使语意表述不清楚或者罗嗦。

常见的成分残缺或赘余主要有如下几种情况：

①残缺：缺主、谓、宾语；缺必要的修饰成分、附加成分。

②赘余：主、谓、宾语多余；修饰成分，附加成分多余。

1、缺少主语

①由于她这样好的成绩，得到了老师和同学们的赞扬。

②十月十四日，抱着向航空系学习的想法，我们的黑板报也创刊了。

③通过这次学习，使我受到深刻的教育。

④经过志主任再三解释，才使他的怒气逐渐平息，最后脸上勉强露出一丝笑容。（主语残缺。这是1992年全国高考题第4题的D项，因为多用了一个介词“经过”，使得原句主语变成了状语，造成主语残缺。）

2、缺少谓语

①可见对工人阶级的关心负责的态度到何等的薄弱程度。

②最近又发动了全面的质量大检查运动，要在这个运动中建立与加强技术管理制度等一系列的工作。（在“建立”前少了个谓语“完成”。）

③南堡人民经过苦战，一道大坝巍然屹立在天目溪边。（该句缺谓语，句中主语“南堡人民”和状语“经过”，而没有谓语，若把“经过”一词前置句首，“经过南堡人民”便成为状语，“一道大坝”便成为主语，“屹立”成为谓语，这样的句子成分就不残缺。）

3、缺少宾语

①虽然每天工作很忙，但还是抓紧和同学研究或自己看书。（“抓紧”什么？“时间”不能省。）

②我们要尽一切力量使我国农业走上机械化、集体化。

③为了全面推广利用菜籽饼或棉籽饼喂猪，加速发展养猪事业，这个县举办了三期饲养员技术培训班。

（宾语残缺，句中“推广”的宾语应该是“经验”，而不应是“喂猪”；在“喂猪”后面加上“的经验”句子就通了。）

4、缺少修饰成分

① 要想作出杰出的成就，就必须付出劳动。

5、关联词语残缺

①他虽然没有上过学，爱学习，现在已经 能写文章了。

②只有我们的干部自身思想作风过硬，群众团结在周围。

6、介词残缺

介宾短语在句中做状语，由于忽视或句子长，往往会出现介词缺失的问题，尤其是需要两个介词连用的时候，以及介词与连词连用，该介词与连词又同形时。

例

1、科学工作者需要开阔的心胸，就是和自己学术观点不一样的同行也应坦诚相待，精

诚合作。（浙江卷）

（“和”字后存在两个宾语，本需要两个介词，一个介进比较对象，一个介进对待的对象，可是由于连用又可同形而被遗漏了一个，造成缺少介词结构中的介词的问题，应在“和”前加介词“对”，与“同行”构成介宾短语。）

例

2、他今天特别高兴，和自己一同出国学习的好朋友见了面。

• “和”字后再加一个“与”字。

例

3、联合国设立“国际家庭日”的目的，是为了促使各国政府和民众更加关注家庭问题，提高家庭问题的警觉性，促进家庭的和睦与幸福。（2007年高考四川卷）

• 此句缺失介词“对”，“提高家庭问题的警觉性”应为“提高对家庭问题的警觉性”。另外，此句还犯了句式杂糅的毛病，应去掉“为了”。

7、缺助词“的”

例

1、一位海洋生物学家说，大量泄漏石油步步逼近墨西哥湾海岸线，会对当地渔业产生巨大影响

步步逼近”和“产生”的主语本来应该是“石油”，但从前边句子看“石油”作了“泄漏”的宾语，造成了后面两句的主语不明，所以在“泄漏”后加上助词“的”，让“石油”作主语，句子的语意才会明确。

例

2、从云龙山北望，不远处有一个高耸的土山，这便是被项羽尊称为亚父的范增墓。

“范增”后缺少助词“的”

成分赘余主要有下列类型：

１、堆砌

①要考虑我国政治与文化环境的需要，发展我们的出版业。

②现在渔民自己选出了行政组长，负责掌握渔民的生活及生产的管理。

２、重复

①一年来，妇女工作已打下了相当的工作基础，获得了一定的工作经验。

②其实这是过虑的想法。（“虑”就是想，应删去“的想法”。）

③全运会结束后，运动健儿们凯旋而归。

（谓语重复。“旋”就是“归”的意思，可改为“胜利归来”。）④我这次考不好的原因是因为我没有按老师的要求仔细审题。

（“原因”与后“因为”重复，应去掉“的原因”或“因为”。）３、可有可无

①不知不觉就走了十里路左右的距离。②父亲逝世离现在已整整九年了。４、应删去“的”字

①出人意料的，今年三月，物价的下跌，后来慢慢地稳定了。②由于历代**和气候潮湿，几乎所有当时的绘画遭受毁灭。

（“历代”和“**”中间也中加“的”而没有加，为句子整齐，“气候”和“潮湿”中间也就不必加“的”。）

5．介词多余

例：经过广泛的讨论，反复的修改，新的奖酬金制度终于付诸于实施了。

（介词多余。“诸”在这里本来就有“之于”的意思，再加上介词“于”，就重复了。）

长期教学中整理的常见累赘词语，对此考点作简要分析。

1.报刊杂志。刊意即杂志，删去杂志两字。

2.互相厮打。厮已含有互相的意思，删去互相。3.这其中.这其间。其即这，删去这。

4.见诸于.付诸于。诸是文言中的一个兼词，是之于的合音，应删去于字。5.否则不这样。否则就有不这样之意，删去不这样。6.大好良机。良即很好，故应删去大好。

7.十分万恶。万恶就是极端恶毒，删去十分。8.亲眼目睹。目睹即亲眼看到，故应删去亲眼。

9.共同协商。协意思是共同合作，因此，应删去共同。10.非常嗜好。嗜好即极度爱好，故删去非常。

11.十分炎热。炎热指天气十分热，再用十分修饰，纯属蛇足。

12.过度酗酒。酗已包含无节制之意，删去过度。

13.一致公认。公即共同的，一致意思为相同无分歧，两者重复，删一致。

14.前来光顾。顾就是到来的意思，删去前来。

15.到此光临。临也是到来。故删到此。

16.开始启动。启动指（仪器仪表等）开始工作，所以不必再用开始修饰。

17.十分优异。优异就是不一般．很好，故删去十分。

18.十分罕见。罕意为十分，故直说罕见即可。

19.无故旷课。旷课即无故缺课，再以无故限制，实属多余。

20.热切渴望。渴望就是迫切地希望，删去热切。21.悬殊很大。悬殊即相差很大，故删去很大。

22.国际间。际就是彼此之间，因此，应删去间或将际改为家。

23.多余的废话。废就是无用多余的，删去多余。

24.多年的夙愿。夙的意思是一向有的，旧有的，删多年。

25.初开先河。先河已包含了初开的意思，再用初开修饰，纯属蛇足。

26.过高的奢望。奢即过分的，与过高的意思一样，语意重复。

27.无数莘莘学子。莘莘即众多，用无数修饰多余。

28.葱绿的大葱。葱绿就是像葱那样绿，与大葱重复，应将葱绿改为碧绿。

29.值得可歌可泣，值得可歌可泣。可在此词中的意思为值得，故值得一词就是多余。

30.胜利凯旋归来。凯即胜利；旋即归来，胜利凯旋归来岂不是叠床架屋？只保留凯旋即可。

31.可堪称。堪已有可以，能够之意，删去可。

32.致信给。致 已有给之意，删去给。

33.更加至关重要。更加与至关重复，保留其中一个即可。

34.使人民生灵涂炭。生灵涂炭的意思是使百姓陷入泥沼。形容人民处于极端困苦的境地。已含使人民的意思，故删去使人民。

35.留下的遗毒。遗毒中的遗已有留下之意，连用累赘。

36.至少„„以上。至少含有最底的意思，后面搭配的应是确数，无须再用以上。

37.万一若。万一表示可能性极小的假设，与若重复。

38.切忌不要贪睡。切忌不要均表示否定，修饰贪睡不当，删去其中一个。

39.迷人的魅力。魅力就是迷人的，此词在课文《米洛斯的维纳斯》中出现过，亦当是累赘。

40.涉及到。涉及中的及就是到的意思，删去及。41.被„„所接受。文言句式为„„所'即相当于现代汉语中的被。句中用了被字后，再用所字，多余。

42.年轻的小伙子。小伙子岂不是年轻人？用年轻修饰小伙子，纯属多此一举。

43.并非是。非是文言色彩较浓的一个词，不是的意思，因此，其后不必再加是。

44.从心里由衷感谢。由衷就是从心里，故该词累赘。

45.您的令尊。令尊是敬辞，用于称别人的父亲。因此，您的一词多余。

46.没想到受到不虞之誉。不虞 就是 没有想到，与没想到重复。

47.全身被打的遍体鳞伤。遍体与全身重复。

48.将近40‟以上。将近与以上两个模糊量词重复，保留一个即可。

49.卫生洁具。洁就是卫生，只说洁具即可。

50.酒水和饮料。酒水包含饮料，删去饮料

51、邂逅相遇。邂逅里已包含相遇，故该句赘余。

52、囊括全部。囊括已含全部的意思。

53、先进楷模。楷模本身就是先进的。删去先进。

54、俩个。俩就是两个的意思。删去个。

55．突然恍然大悟。恍然指突然清醒的样子，故应删去突然。

56．第一次破天荒。破天荒这个熟语是指从来未曾有过或者是第一次，故该句赘余。

57．相互分手。分手岂能是一方的行为？故相互多余。

58．这个中原因。个中的意思是这其中的意思，已含这，故应删去这。

59.许许多多的群众。群众是集体名词，前面不必再加许许多多。

60．刻骨铭心的难忘的教训。刻骨铭心已包含难忘之意，应删去难忘。

总之，通过以上60个典型例句可以看出，句子成分赘余无外乎以下几种：一是修饰语叠床架屋；二是词语的同义反复；三是结构上出现不该有的成分；四是修饰语与中心词重复。因此，学生只有经常注意整理一些典型例句，多积累一些感性材料，培养自己对语言的敏锐的感受力，才是做好此类题的有效方法巩固训练。

（四）结构混乱 结构混乱，又叫句式杂糅，主要有以下类型：

1、举棋不定

2、藕断丝连

3、中途易辙

4、反客为主

5、结构含混

１、举棋不定

作者时而用这种结构，时而用那种结构，结果两种结构都用了。

例1．这部学术著作的作者是由北京大学的两位年轻教授写成的。

（典型的句式杂糅。这是将“著作的作者是两位年轻教授”和“著作是由两位年轻教授写成的”两句杂糅而成，可删去“的作者”或“写成的”。）

例2．不难看出，这起明显的错案迟迟得不到公正的判决，其根本原因是党风不正在作怪。（句式杂糅，可去掉“在作怪”。）

例3．作为一个共产党员、党的领导干部，办事、想问题都要从党和人民的根本利益为出发点。（后半截是“从„„出发”和“以„„为出发点”两句式的杂糅。可去掉“从”改为“以”。）例4．多年来曾被计划经济思想束缚下的人们也觉悟起来。（应该在“曾被......束缚......”和“在......束缚下的......”两种格式中选用一个。）

例5．这种慷慨悲歌的壮举的背后，还是自信心不够的表现。（应该在“......的背后还是自信心不够”和“......壮举还是自信心不够的表现”里选用一个。）下面再列举几种常见的杂糅格式：

本着……为原则—— 本着……原则； 以……为原则 以……即可—— 以……为宜； ……即可

是为了……为目的的—— 是为了……； 以……为目的的； 对于……问题上—— 对于……问题； 在……问题上 由于……下—— 由于……； 在……下

原因是……造成的—— 原因是……； 是由……造成的 经过……下—— 经过……； 在……下

是出于……决定的—— 是出于……； 是由……决定的 借口……为名—— 借口……； 以……为名 是因为……的原因—— 是因为……； ……是原因 有……组成—— 有……； 由……组成 靠的是……取得的—— 靠的是……； 是……取得的

关键在于……是十分重要的—— 关键在于……； ……是十分重要的 围绕以……为中心—— 围绕……中心； 以……为中心 大多以……为主—— 大多是……； 以……为主

成分是……配制而成的—— 成分是……； 由……配置而成的 是由于……的结果—— 是由于……； 是……的结果

２、藕断丝连 把结构完整的一句话的最后一部分用做另一句的开头硬凑起来。

①我们向政府提意见是人民的责任。

②你可知道，要出版一本译作是要经过多少人的努力以后，才能与读者见面的。

3、中途易辙

一句话说了一半，忽然另起炉灶，重来一句。

①例如杜重远以《闲话天皇》这篇文章，认为是冒犯了日本皇帝，置之于狱，就是例子。

②中国人民自从接受了马列主义思想之后，中国的革命就在毛泽东同志领导下大大改了样子。

３、反客为主

把上半句主语以外的成分用来做下半句的主语，因此而纠缠。

①因此，当匪徒们偷袭游击队的时候，被游击队反包围了，歼灭了无数匪军。

②恐怖分子的阴谋活动是应当加以揭露，而且能够把它揭露的。

４、结构含混

这样的句子可以有两种意思。

①真人真事的创作方法，近几年来曾提倡过，而且产生了许多写真人真事的作品。

（句中的“产生”可以算无主句，也要以拿“创作方法”做主语，作者的意思也许是第一种，那么上半句应该改做“近几年来曾倡导过真人真事的创作方法”。）

②在旧社会，他利用开当铺进行残酷的高利贷剥削人民。

（这句的错误是把“利用开当铺进行残酷的高利贷剥削”和“利用开当铺残酷地剥削人民”两种说法糅在一起，修改只留一种说法。）

（五）表意不明

表意不明的类型主要有语意不明、指代不明、歧义等。１、语意不明

① 到北京参观奥运村及新改造后的“地铁”是我这次旅行的归途。

②从六十岁到九十九岁的老太太被特许坐着车子参加游行。

③会上，对如何疏通产品销售渠道的问题，大家谈了各自的看法，但是，建议很不成熟。（“看法”和“建议”没有必然的联系，造成语意不明。）

④地对于人类、特别是农业生产的重要性是不容忽视的，而黄土对于原始社会极其落后的初级农业尤为重要。（“黄土”究竟是什么，句子并未说清，语意不明。）

２、歧义

词义两可

修饰两可

停顿两可

模棱两可等

例

1、独联体国家看不上2002年世界杯足球赛。（03全国卷）例

2、我看我们单位保管就很好。

——词义两可 例

3、数百位死难者的亲属出席了隆重的葬礼。（04全国卷Ⅰ）

例

4、李幼斌扮演的马超的弟弟马良为了能与未婚妻张苇琴过上宽裕的生活，铤而走险，贪污了10万元公款。

——修饰两可 例

5、山上的水宝贵，我们把它留给晚上来的人喝。（05天津卷）

例

6、这一桩发生在普通家庭中的杀人悲剧在亲戚当中也有着不解和议论，要说小利的妈妈不爱她家里人谁也不相信。（04全国卷Ⅱ）

——停顿两可

例

7、近日新区法院审结了这起案件，违约经营的小张被判令赔偿原告好路缘商贸公司经

济损失和诉讼费三千多余元。（04全国)

例

8、据全国打假办对假冒严重的60家企业进行发函调查，其共耗费年打假费用1．57亿元 „„

——模棱两可

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(1)两种解释一正一误。

①一辆乳黄和深红色的电车飞驰过去。

（容易使人误会为两辆颜色不同的电车。应该把“和”字改为“夹”字，或者在“一辆”后面加“漆了”二字。）

②在几天时里，我们的身体和精神都有很大的收获，体重逐日增加（最高的达五公斤），精神非常愉快。

（很可能使人误会是逐日增加的量最高有5公斤，这当然不是事实。应该把“逐日”改作“都有”。）

(2)两各解释都可能。

例1．现全渠已勘测完毕144华里。

（没说全渠有多长，如果全长144华里，那么该说“全渠144华里，现已勘测完毕”；如果144华里只是全渠的一部分，那么不能说“完毕”，该说“现全渠已勘测了144华里。”）

例2．介绍菲律宾的一种权威著作。

（可以解释为“介绍──菲律宾的一种权威著作”，也可以解释为“介绍菲律宾的── 一种权威著作”。）

例3．局长嘱咐几个学校的领导，新学期的工作一定要有新的起色。（歧义。“几个”放在“学校”之前，既可理解为是几个学校的领导，又可理解为一个学校的领导。）例4．大家对护林员揭发林业局带头偷运木料的问题，普遍感到非常气愤。

（歧义。大家“气愤”的是什么？是护林员揭发问题这件事还是护林员揭发出来的问题？如果在“揭发”后面加上一个“的”字，歧义就消除了。）

例5．县里通知他10月5日前去报到。（歧义。由于“前”在此处界定模糊，以致产生误解，是10月5日前的任意一天，还是10月5日这一天去报到？）

(3)把读者引入歧途。

这种错误在于字面上并无歧义，但是作者的本意跟字面上的意思不同。如果按照字面讲，就是误入歧途。

①中华民人共和国成立了，共同纲领颁布了，妇女在法律上是平等了。

②制造郑州花园口决口，直接淹没豫皖两省13个县619 万多人口。

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3、指代不明

例1．学习写作是否一定要多读多写呢？从前人的写作经验来看，这是一条必由之路。（“这”指代的内容未说明。）

例2．我认为，应该尽可能使用简化字，不要滥用繁体字，这样会给汉字规范和青少年学习增加困难。（“这样”指代不明。）

（六）不合逻辑

所谓不合逻辑，指的是由于概念使用、分类、判断失误造成的语病。常见的不合逻辑的语病有前后矛盾、分类列举不当、否定失当、不符合常理等。１、前后矛盾

①过了一会儿，汽车突然渐渐地停下来了。②这增强了中国人民与侵略斗争的无比力量。

③他是多少个死难者中幸免的一个。④我国有世界上没有的万里长城。（“有”与“没有”矛盾，改“没有”为“唯一”）

例5．当你伫立岸边，放眼无边的大海,眼前会涌现出一幅我们的祖先日出而作、日落而归的壮丽图画。（既然“放眼大海” ,后面所呈现的图画应是大海上的情景,此句表述所看到的是土地上的情景,前后矛盾。可将“大海”改为“辽阔的大地”等。）

２、范围不清

①从事业的发展上看，还缺乏各项科学专家与各项人才。

②他们一面拚命地向上爬，一面又不免跌落深渊。

③今天下午，我们班的任务是扫地、拔草、垫道和搞校园卫生。

（分类列举不当。扫地、拔草、垫道都是“搞校园卫生”的具体内容，不能用表并列关系的“和”来连接。）３、强加因素

①最近我这位朋友去了一趟南方回来，结果他的思想依然如故。

②因为他来自北方，思想根本上还是旧的一套。

４、主客倒置

①在那个时候，报纸与我接触的机会是很少的。

②去年的学习情绪和今年比较起来大不相同。（我们比较一先一后两件事，一般总是以后者为主体，应是“今年的学习成绩和去年......”。）

5、否定失当

例1．为了防止今后不再发生类似的事件，有关部门进一步完善了安全生产措施。

（“防止”和“不再”不合逻辑。）例2．有人说他的落选与个人恩怨有关，但他反驳时非常肯定地否认不是与人人恩怨有关。（双重否定失当，句意正好相反。可删去“不是”。）

6、不符常理

例：两三百人，上千只眼睛，盯着落水者，居然没人下河救人！

（两三百人怎么会有上千只眼睛呢？不合事理。）（七、）用词不当 1．实词用词不当

(1)成语用词不当

例1．他意识到，在这个年轻人身上迸发的火花，终将有一天会如燃烧的烈火，一泻千里。

例2．那是一张两人的合影，左边是一位英武的海军战士，右边是一位莘莘学子。

【解析】“一泻千里”是形容水势的凶猛，不能用来形容火势．在这里可以改为“火焰冲天”。“莘莘学子”指的是众多的学生，是一个集体性名词，不能与“一位”搭配。

例3．现在，我们的城市到处可见摩天大楼，从远处看和国外的大都市没什么两样，但近看就差强人意了，在许多细节设计和创意上差距非常大。

例4．去年冬天，市场上的保暖内衣销售火爆，但西安市质量技术监督局元旦期间组织的一次抽检结果显示：西安市场保暖内衣质量良莠不齐。（2)其他用词不当

其他用词不当包括：名词用词不当、动词用词不当、形容词用诃不当．、代词用词不当、数量词用词不当等。这些实诃产生误用通常都是由于不能精确地把握词语的意义造成的，因此考生平时要多多积累词汇表达的准确含义，避免模样两可，从而在考试中应用自如，-迅速判别。真题点击

例

1、第五条，„„生了一个孩子，保证不再生两个孩子的，由区、县计划生育办公室发给《独生子女证》。

例

2、明天我会专程拜访你，请你在家恭候。

例

3、精装本与普及本的定价悬殊一半多。

【解析】例1中“两个”是一个基数词，表示一共两个的意义，那么生三个或者四个是不在此列的。因此在这里应该使用的是序数词“第二个”。

例2中的“恭候”是一个谦辞，只能用于自己对别人的等候，而不能表示别人等候自己。

例3中“悬殊”是一个形容词，表示相差很远，不能带“一半多”做宾语，而应该改成“相差”。

2．虚词用词不当

(1)关联词语使用不当

关联词语是病句中经常考查的内容，题量一直较多，因此考生需要作为重点学习。关联词语

使用不当的情况可以分为两类：一类是关联词语的选择和使用错误，包括错误选择了关联词和关

联词的搭配不当；第二类是关联词语使用的位置不当，有时不能将所统摄的对象全部置于关联词后。

例

1、只有坚持改革开放的方针，我们国家就会富强起来。

例

2、如果说他们已真正学好了理论，可以在培训班毕业了，不如说他们只学会了搞形象工程的空头理论而已。

例

3、我不仅信任他，而且以前反对过他的人现在也信任他了。

例

4、他们不光保质超额完成了任务，我们也没有落后很出色地完成了预定目标。例

5、前几年他尽管遇到了许多挫折，但他一点也不灰心。【解析】例1中关联词使用错误，“只有„„才”和“只要„„就”是两组关联词的固定搭配，此句中使用的“只有„„就”明显是错误混用了两组词语。例2中关联词语使用错误，“如果„„那么”和“与其„„不如”是两组关联词的固定搭配，此句中使用的“如果„„不如”明显混用了两组词语。例3中关联词语位置不当，“我”只是第一个分句的主语，第二个分句有自己的主语“以前反对过他的人”，因此，不仅”应该放在“我”之前。例4中关联词语位置不当，“他们”只是第一个分句的主语，第二个分句有自己的主语“我们”，因此“他们”应该放在“不光”之后。例5中关联词语位置不当，“尽管”放在“他”之后，表示“他”是“尽管„„但”这一组关联词连接的两个分句的共同主语，其中第二个分句不再需要主语。因此要么将“第二个“他”删除，要么将“尽管”放在第一个“他”前面。(2)其他虚词用词不当

其他虚词用词不当包括：介词用词不当、连词用词不当等。出现错误一般存在两种情况：一是

选词错误，不能表达句子所需要表达的意义；二是位置不当，不能将所统摄的内容全部置于其后。

例

1、我们应该把马列主义的理论来武装自己。

例

2、迄今为止，我国最大的中美合资项目上海通用汽车有限公司于6月12日在上海召开了成立大会的暨奠基仪式。

【解析】例1中存在其他虚词用词不当的语病。“把”字使用错误，应该改为“用”，“用„„来”才能够搭配。例2中“暨”字表示“和、与”的意思，“召开”不能同时搭配“大会”和“仪式”，因此“暨”字在句中没有自己的位置，应删去。

第五篇：房地产估价报告修改思路及报告常见错误

房地产估价报告修改思路及报告常见错误

一、快速浏览报告。查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。

二、详细检查报告。

1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》；⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素。⑴估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）；⑵影响因素描述。①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。

三、分析测算过程。⑴价格内涵及技术路线是否正确；⑵基础数据是否准确。⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等；⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。

四、估价结果的确定。估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

评估报告常见错误



1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。

2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）

（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；

（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；（4）区域及个别因素描述不具体；

（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）



3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）

各种评估方法中的错误

一、比较法：



1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；



2、可比实例的币种未说明；



3、建立价格可比基础时，汇率选择错误； 

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正； 

5、日期修正计算错误；      

6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；

7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；

8、修正幅度过大，单项修正超过20%；

9、计算结果有错；

10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；

11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；

二、收益法



1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）； 

2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；



3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；



4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；              

5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；

6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；

7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；

8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；

9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）；

10、某些计费基数未说明基数数值的来源；

11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；

12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；

13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；

14、计算错误；

15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写；

17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；

18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

三、成本法

房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润



1、费用构成不完整，漏项（如：缺销售税费、开发利润）；



2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；



3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用+销售费用）；



4、成本法计算贷款利息时计息期有错；



5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；



6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数）；

A.直接成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本）

B.投资利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）C.成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）D.销售利润率对应的基数:（开发完成后的房地产价值）

8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计算建筑物折旧；

（2）建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，未约定不可续期的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧；约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。



9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。

四、假设开发法

传统方法：房地产价值=开发完成后房地产价值-投资者购买待开发房地产应交税费-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润 现金流量折现法：房地产价值=开发完成后房地产现值-投资者购买待开发房地产应交税费-后续开发成本的现值-后续管理费用的现值-后续销售费用的现值-后续销售税费的现值



1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；



2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；

 

3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；

4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；



5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

五、其它方面



1、收益法中宾馆办公用房、大堂在计算时考虑，不能再计算其价值；



2、不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视、等其它设备，不能再单独计算价值； 

3、结论不能少大写金额；



4、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题，划拨土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；



5、物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数。

房地产估价报告书常见错误

1、估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期。

2、税费通常为“二税一费”等而不包括所得税和土地增值税等。

3、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误，另外注意建筑费是否折现到估价时点。专业费通常取建筑费的系数，如再折现则有误。

4、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时，不再单独计算利息和利润。

5、计算土地单价时，计算的步骤和采用的土地面积。

6、在估价报告和技术报告中委托方和估价方是否是同一单位以及估价结果前后是否一致。

7、注意成本法估价中的技术路线是否有误。

8、市场比较法中，房地产状况修正中单项因素不能超过节20%，综合修正不能超过30%。在修正表中各因素的比较中，是否漏掉交易情况和交易日期的说明。

9、估价报告的有效期不应超过一年，应用的有效期为自完成估价报告之日起原则上为一年，但在市场状况变化很大的情况下，估价报告的有效期不能超过半年。

10、注意估价结果报告中，金额大写是否和前面小写及估价技术报告中的一致，且大写金额不能有误。

11、估价结果报告中通常漏掉价值定义、估价作业日期、估价时点等到项，而要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价，而时点在现在是不对的，另外，还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。

12、价值定义的说明，如评估的是拍卖价格、抵押价格等，还要说明与市场价格的调整幅度。

13、从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。

14、收益法中，收益年限确定，净收益求取中不应扣除的项目（如在多数情况下，不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等），收益年限没有采用尚可使用年限，资本化率的确定中没有说明确定的理由。

15、成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。

16、在采用收益法估价时，采用的净收益应为客观收益，成本应为客观成本，各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等。

17、市场比较法中选取的可比实例如超过一年，又没有说明价格是否稳定是不对的，在一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。

18、市场比较法中修正系数的位置是否有误，例本应该在分子上修正的，而在分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越（+2%），则价格应向下修正为100/102，而修正成100/98是不的。

19、在市场比较法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种化币单位上涨或下跌，另外，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等。20、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。

21、成本法计算利息时，费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半，另外还要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息。

22、在各种方法计算中，参数的确定要有依据，特别是估价结果的确定的理由要充分，参数确定是否有误，如前面提到10%，后面却用了8%，土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率的关系以及计算时资本化率的应用是否正确，选用的公式是否正确。

23、重复计算问题，如在收益法计算某宾馆的收益时又用别的方法计算了大堂、技术层、设备层的价值等等。

24、收益法评估中还应考虑出租率，入住率，酒店还要考虑上座率，则对应的吧台、大堂也不能再计算价值。

25、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金计算期的确定，扣除项目的确定，销售锐费不计利息、利润，另外注意利息、利润的计算基数。在现金流量法中，楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定，在扣除销售锐费时，就不能再折现了；建筑费的求取时也同样存在这方面的问题，专业费通常取建筑费的系数，也不能再折现了，此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值。

26、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限（出让土地）。地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算。