解读建筑业营业税纳税义务的发生时间

第一篇：解读建筑业营业税纳税义务的发生时间

解读建筑业营业税纳税义务的发生时间

发布时间：2010年12月10日

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信息来源：如东县地税局

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建筑安装企业的营业税纳税义务发生时间一向是营业税税收征管的难点，部分建筑安装企业由于对建筑营业税的纳税义务发生时间掌握不准确，往往给建筑安装企业带来一些不必要的涉税风险。尤其是新的营业税暂行条例颁布实施以后，建筑业营业税纳税义务发生时间又发生了新的变化，现从政策与实际操作方面入手，作如下解读：

一、建筑业营业税纳税义务发生时间政策规定

《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第十二条，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

《营业税暂行条例实施细则》第二十四条，条例所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条，纳税义务发生时间的规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

二、根据以上规定，纳税人应从以下方面确认建筑业营业税纳税义务发生时间

1、纳税人提供建筑业应税劳务的，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。此项规定是从原则上改变了财税 [2006]177号文中的“对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。”因此，不论纳税人在收到预收款的当天是否已经开具发票，都必须确认纳税义务已经实际发生。这项政策的改变与原规定相比，在实践操作中征纳双方更容易理解和执行。

2、纳税人提供建筑业应税劳务过程中，书面合同规定了付款日期的，则不论届时是否收到款项，均以应付款的日期确定纳税义务发生时间。这项规定对征纳双方都是巨大的涉税风险点，目前据了解，部分纳税人仍保留着“收多少钱、开多少票、纳多少税”的思想，尤其是当书面合同已经到了规定的付款日期，但因对方原因未能及时付款或只付了部分款项时，对达到收款日期仍未取得款项的未能按期申报纳税。

3、纳税人提供建筑业应税劳务，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。这里值得注意的是，工程完工前实际收到的款项应按照实际收到的款项当天确定其纳税义务发生时间，工程完工后按照办理竣工验收手续的当天确定纳税义务发生时间，按照结算总价减除实际已收到款项确定计税营业额。

4、对于纳税人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为建筑业纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。即自建营业税的纳税义务时间与销售不动产营业税纳税义务时间一致，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，销售合同签订后为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，如果不签订合同，则为建筑物所有权转移的当天。纳税人在计算营业税时，要分别按照“销售不动产”和“建筑业”确定计税营业额，这里需要特别注意这两个税目的计税基础是不一致的，前者为销售价，后者为成本组成计税价。

5、对于自建建筑物无偿赠送的建筑业营业税的纳税义务时间，虽然条例和实施细则没有提及，但无偿赠送的销售不动产营业税纳税义务时间为不动产所有权转移的当天。原财税 [2006]177号文中的“纳税人自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天”的规定不再适用，但我们作可以理解为“纳税人自建建筑物对外赠与”其建筑业、销售不动产纳税义务发生时间均应当为不动产所有权转移的当天。

6、建设单位提供原材料、动力和其他物资（俗称甲供材）时，建筑方的纳税义务发生时间营业税条例及细则没有提及，但是可以理解为甲方供料（除装饰劳务外）一定程度上等同于甲方付款，也应当按照甲方供料的日期确定其纳税义务发生时间，即如果合同约定供料日期的，按照合同约定日期确定；合同未明确供料日期或在未签订合同的情形下，其纳税义务发生时间为实际收到甲供材的日期。

7、工程分包人纳税义务时间确定

总承包人将其承包的工程项目中的单项或单项工程中的单位工程、分部分项工程分包给分包单位进行施工时，分包单位所承包的那部分单项工程或单位工程、分部分项工程，即为分包工程。分包工程是总体工程的一部分，分包工程的工作量也是其总体工程的工作量，在工程结算时，发包方连同分包人提供的建筑劳务一并与总承包人进行的结算，分包人就其提供的建筑劳务与总承包人进行结算，所以分包人纳税义务发生时间与总承包人的确定原则是一致的，均应当为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，采取预收款方式的，为收到预收款的当天。

8、在确认建筑业营业税纳税义务时间时要注意与企业所得税纳税义务发生时间的差异。

根据《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）中对于提供劳务的收入确认规定，企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。这样会计处理中根据收入确认金额据以提取的营业税金及附加与根据建筑业营业税纳税义务时间缴纳的营业税金产生时间差异，这是税收征纳双方都需要注意的方面。

第二篇：案例分析 -- 营业税税收筹划――营业税纳税义务发生时间也可筹划

案例分析--营业税税收筹划――营业税纳税义务发生时间也可筹划

作者：佚名文章来源：中国税收在线点击数：253更新时间：2009-07-07

案例：

四川省成都市某甲单位采用预收款方式转让土地使用权给乙单位，合计转让收入100万元。1999年7月12日，甲单位收到乙单位支付的预收款40万元。1999年10月18日，甲单位又收到乙单位支付的预收款20万元。1999年11月21日，甲单位与乙单位结算，甲单位开具销售发票，共计价款100万元，但乙单位由于特殊情况尚有20万元尚未支付给甲单位。但由于甲单位是采用预收款方式转让土地使用权的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，第一笔收入的纳税义务发生时间为第一次收到预收款的当天，即为1999年7月12日；第二笔收入的纳税义务发生时间为1999年10月18日。

由于税法中还规定了营税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款凭据的当天，因此第三笔收入的纳税义务发生时间为1999年11月21日。7月份应纳营业税为40×5％＝2万元

10月份应纳营业税为20×5％＝1万元

11月份应纳营业税为（100-40-20）×5％＝2万元

1999年11月份甲乙双方结算后，尽管甲单位尚有20万元价款未收到，但由于此项收入已经结算，取得了索取营业收入的凭证，因此计税时并未将此20万元从甲方营业额中扣除。甲方不得不在尚未收到价款时，就先行缴纳2万元的营业税，增加了甲方的税收负担。从纳税筹划角度来讲，甲方在尚未收到全部价款时，不应与乙单位进行结算。这样只有在乙单位支付20万预收款后，甲方在收到预收款的当天，才发生纳税义务，避免了提前负担税赋的不利情况。

分析：

《中华人民共和国营业税暂行条例》中规定。营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。对一些具体项目有明确的规定，其中包括规定转让土地使用权或者销售不动产时采用的预收款方式，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

这样规定是因为纳税人采用预收款（含定金）方式转让土地使用权。在我国，这些年来房地产热、房地产买卖活跃的情况下，是经常采用的一种经营方式。为了保证税收及时足额人库，加强税收征管，在1994年税改中，把转让土地使用权的纳税义务发生时间作了特殊规定，从目前的实践来看，的确堵塞了房地产业中的税收漏洞，保证了国家财政收入。对于采用预收款方式转让土地使用权的单位，当纳税人发生纳税义务后，是以纳税人收到的与转让土地使用权有关的款项（如预收款、结算时收到的价款等）作为营业税计算缴纳营业税，而不一定是只要纳税义务一发生，就要全额计税。但对转让方结算时应收的，而受托方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的基本规定，应在转让方结算时纳税。因此，当甲乙企业结算后，在甲单位尚未收到乙单位支付的价款时，甲单位就必须承担纳税

义务，只要甲单位采取筹划措施，在收到乙单位支付的价款之前，不进行结算，就可避免过早承担纳税义务。

点评：

纳税义务发生时间，是指纳税人发生纳税行为、应履行纳税义务的时间。它不同于纳税期限，后者是指税收法律、法规税收征收机关依照法律、法规的规定所确定的纳税人发生纳税义务后计算应纳税款的期限。

营业税暂行条例明确规定了纳税人应在何时发生纳税义务，即只要具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：一是纳税人收讫营业收入款项的当天；二是纳税人取得索取营业收入款项的凭据的当天。

根据实际工作的需要，营业税暂行条例实施细则还制定了一些特殊规定，如上述案例中所涉及到的对转让无形资产的纳税义务发生时间的特殊规定。因此纳税人在对营业税进行筹划时，不仅可以从营业额方面进行考虑，也可以从纳税义务发生时间方面进行考虑，在税法允许的范围之内，尽量推迟纳税义务的发生时间，通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。

第三篇：纳税地点纳税期限纳税义务发生时间总结

纳税地点

1．增值税：①固定业户：机构所在地。②总分支机构不在同一县（市）：分别向所在地纳税。经批准也可由总机构汇总纳税。到外县销售，持外出经营活动税收管理证明，向其机构所在地纳税；未持证明，向销售地纳税。③非固定业户：销售地。未纳税，由其机构所在地或居住地税务机关补征。

2．消费税：①销售及自产自用： 核算地。②委托加工-> 受托方向所在地。③到外县销售或委托外县销售：纳税人核算地或所在地。④总分支机构不在同一县（市）：生产应税消费品的分支机构所在地。经批准也可由总机构汇总在总机构所在地纳税。总分支不在一省的，由国家税务总局批准；在一省不在一县的，由省级国家税局批准。

3．营业税：①应税劳务：劳务发生地；未申报，由机构所在地或居住地补征。②运输业：机构所在地。③转让土地使用权：土地所在地。④销售不动产：不动产所在地。⑤跨省承包工程：机构所在地。⑥扣缴义务人：机构所在地。⑦建安工程总承包人扣缴分包或者转包的非跨省 工程的营业税款，应向分包或转包工程的劳务发生地解缴。

4．企业所得税：①向其所在地纳税。注册地与实际经营管理地不一致的，向实际经营管理地纳税。②联营企业：就地缴税，然后分配。

5．外商投资企业和外国企业所得税：①当地税务机关。②外国企业设两个以上营业机构：选择一个对其他营机构有监督管理责任、会计资料完整准确的营业机构合并纳税。在同一省的，由省审批；不在同一省的，由国税总局批。③合并申报纳税的营业机构不能合理分别计算各机构税额：由税务机关按合理比例分配。④既有人民币收入又有外币收入：可用其生产经营所得的人民币收入纳税，但不得用借入、股东投入或调剂取得的人民币纳税。不足部分，应将其外币收入按纳税凭证日的外汇牌价，通过中国银行兑换成人民币纳税。⑤退税：按交税时的外汇牌价折合成外币，再按退税凭证当日的牌价折合成人民币退税。⑥补税：按补税凭证日牌价折成人民币补税。

6．个人所得税：①两处工资：固定选择一处纳税。②个人独资企业：实际经营管理所在地。③办两个以上企业：分别向企业实际经营管理地预缴税款。④全部是个人独资企业：依所有企业经营所得确定税率，分别向各企业实际经营管理所在地办理纳税申报。以本企业所得为基础，汇算清缴。⑤含有合伙企业：向经常居住地纳税。居住地与各企业经营管理所在地均不一致，选一个合伙企业经营管理地纳税且5年不许变更。

7．资源税：①应税产品开采地或生产地。②核算地与开采地不在一省：一律在开采地纳税，由核算单位计算划拨。③扣缴义务人代扣代缴的资源税：收购地。

8．城建税：①缴纳“三税”的地点。②代征代扣“三税”单位和个人：其城建税的纳税地点在代征代扣地。③跨省开采油田，核算地与开采地不在一省：一律在油井地纳税，城建税同增值税一并由核算单位计算划拨。

9．城镇土地使用税：土地所在地的地方税务机关征收。

10．车船使用税：纳税人所在地。！本企业的车船上了外省的车船牌照仍在企业经营所在地纳税，外省市来的车船不再查补税款。

11．房产税：房产所在地。

12．印花税： —> 自行贴花、汇贴或汇缴、委托代征。

13．土地增值税：①法人：房地产所在地。②自然人：住所与房地产一致时，住所所在地；不一致时，办理过户手续所在地。

14．契税：土地、房屋所在地契税征收管理机关。

15．关税：海关。

二．纳税期限

1．增值税：1、3、5、10、15日或1个月。①1个月为纳税期的，期满之日起10内申报纳税。②1、3、5、10、15日，期满日起5日内预缴，次月10日内结清。

2．消费税：同上。

3．资源税：同上。

4．营业税：5、10、15日或1个月。①1个月为纳税期的，期满之日起10内申报纳税。②5、10、15日，期满日起5日内预缴，次月10日内结清。！金融业（不包括典当业）为一个季度，期满10日内纳税；保险业纳税期限为1个月。

5．企业所得税：月或季度终了15日内预缴，年终后4个月汇算清缴。！企业合并、分立、终止时，停止经营起60日内汇算清缴所得税。

6．外商投资企业和外国企业所得税：①按年计算、分季预缴。季终15日内预缴，年终5个月内汇算清缴（4个月内报报表）。②扣缴义务人：每次扣缴的税款, 应于5日内缴入国库。

7．个人所得税：①个体工商户：次月7日内预缴年终3个月内汇算清缴。②年终一次取得承包承租所得：取得收入日起30日内申报纳税。③分次取得承包承租经营所得：每次取得收入后7日内预缴，年终3个月内汇算清缴。④境外所得：以计税的，在来源国终了、结清税款后30日内申报纳税；取得所得时已结清税款或免税的，次年30日内申报纳税。⑤个人独资企业：月或季度终了7日内预缴，年终3个月内汇算清缴。！企业合并、分立、终止时，停止经营起60日内汇算清缴所得税。

8．城建税：与“三税”一致。

9．城镇土地使用税：按年计算、分期缴纳。具体由省级政府制定。

10．车船使用税：同上。

11．房产税：同上。

12．印花税：发生纳税义务时贴花。

13．土地增值税：转让房地产合同签订后7日内申报纳税。

14．契税：纳税义务发生之日起10日内。

15．关税：海关填发缴款书之日起15日内纳税。代征的两税要在海关填发缴款书之日起7日内纳税。

小结：增值税、消费税、营业税以及契税，10日内纳税；土地增值税7日内；关税15日内。企业所得税（月或季）、外商所得税（季）15日内预缴，内资年终后4个月、外资5个月内汇算清缴，个体工商户及个人独资企业次月7日内预缴年终3个月内汇算清缴。由省级税务机关确定期限的有房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

三、纳税义务发生时间

1．增值税：①直接收款：收到货款或凭据，并将提货单交买方当天（交款提货，收到款项当开票）；②托收承付和委托收款：发出货物并办妥托收手续当天（发出货物当天开票）；③预收货款：发出货物当天（当天开票）；④赊销和分期收款：合同约定的收款日期当天（当天开票）⑤销售应税劳务：提供应税劳务并收到销售额或凭据的当天

2．消费税：①托收承付和委托收款：发出货物并办妥托收手续当天；②预收货款：发出货物当天；③赊销和分期收款：合同约定的收款日期当天④其它方式：收到款或凭据的当天。⑤自产自用：移送使用当天；⑥委托加工：提货的当天；⑦进口：报送进口的当天。

3．营业税：①转让土地使用权或销售不动产：收到款项（包括预收款项）当天；②自建后销售：自建行为纳税义务发生时间为收到营业额或凭据的当天；③不动产赠他人：所有权转移当天；④会员费、席位费、资格保证金：收讫款项或凭据的当天；⑤建筑业：与发包单位结算工程价款的当天（包括合同完成后一次性结算、旬末或月中预支月末结算以及按形象进度月末结算）；⑥金融机构贷款末超过180天的，取得利息收权利的当天；逾期超过180天而新发生的应收未收利息，实际收到利息的当天。

第四篇：政策解析：“建筑业”营业税纳税义务时间

政策解析：“建筑业”营业税纳税义务时间

在税收实践中，税务人员由于对建筑行业的营业税纳税义务时间把握不准从而出现执法偏差的现象尤为普遍。笔者结合有关税收政策，谈谈“建筑业”营业税纳税义务发生时间的问题。

一、预收工程款是否形成纳税义务

预收工程款是双方协议商定，在工程未动工或未进行结算前而由建设方预先支付一部分工程款给施工单位的一项负债，这项负债需要企业在收款后，以提供劳务来加以偿还，预收款单位若到期无法履行合同，则必须如数退还预收的工程款，在会计上并不确认收入。根据财税[2003]16号文关于纳税义务发生时间的规定：“单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”。

而施工企业预收性质的价款是否与会计确认收入有关？作分析如下：

根据新的企业会计制度，对跨工程确认收入的时间规定如下：

1、如果建造合同的结果能够可靠地估计，企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入（需要指出一点的是，跨期工程在资产负债表日前竣工结算的，在办理竣工结算时确认收入）。当期确认的合同收入=合同总收入×合同完工进度-以前会计累计已确认的收入。

2、如果建造合同的结果不能可靠地估计，企业不能采用完工百分比法确认合同收入，应区别以下两种情况进行确认收入：1）合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认。2）合同成本不能收回的，不确认收入。合同成本能否收回，取决于客户与建造承包商双方能够正常履行合同。如客户破产或死亡、客户的财务支付出现严重困难、或非常原因造成客户的生产或生存环境严重恶化等情况；建造承包商不能保质、保量、按期完成建造合同等，则意味着双方不能正常履行合同，合同成本不能收回。

再从企业的会计处理上看，施工单位预收工程款时，按企业会计制度应作的会计分录为借：银行存款，贷：预收账款;对已完工程进行结算时作会计分录为借：预收账款，贷：工程结算;收到工程款时作会计分录为借：银行存款，贷：预收账款。跨期工程在资产负债表日按合同完工进度或合同成本作会计分录为借：工程施工―毛利、主营业务成本，贷：主营业务收入。

所以说，预收工程款与施工企业确认收入的时间是没有任何的关系。

二、会计在资产负债表日确认的收入是否应当作为营业税应税收入的实现？

新的企业会计制度对跨期工程建造合同收入的确认时间为资产负债表日即公历12月31日，而对施工单位来说，在确认收入时并未取得营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据。而营业税的纳税义务发生时间，仍然是以纳税人收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天为原则。税法所规定的收入确认的时间与会计制度的规定存在着差异：会计制度对收入实现的规定是从会计核算主体利益的角度出发的，会计制度体现出实质重于形式的原则；而税收则是从保障国家税收出发的，税法更注重收入形式的规定，讲究证据的可操作性，只要相关手续符合税法要件的规定，就标志着纳税义务发生。所以，虽然会计上确认收入，但税务机关并不能就依据其反映的营业收入征收营业税。

一般来讲，纳税人提供应税劳务而取得营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天为营业税的纳税义务发生时间。索取营业收入款项凭据一般是指经发包方确认的工程价款结算清单。

由于建筑行业的特殊性，国家税务总局对建筑行业的纳税时间制定了四种具体规定：

（一）实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天。

（二）实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完成工程价款结算的当天；

（三）实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

（四）实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当

天。总之，只有发包方与施工方就已完工程进行了结算才确认纳税义务的发生，反之双方未进行结算就不发生纳税义务。已完工程结算的实质也就是发包方对施工方已提供的建筑劳务的认可。

三、分包人纳税义务的时间

总承包商将其承包的工程项目中的单项或单项工程中的单位工程、分部分项工程分包给另一个承包商（即分包单位）进行施工时，分包单位所承包的那部分单项工程或单位工程、分部分项工程，既为分包工程。对总承包商来说，分包工程是其承建的总体工程的一部分，分包工程的工作量也是其总体工程的工作量，在工程结算时，发包方连同分包人提供的建安劳务一并与总承包商进行的结算，总承包商就整体工程取得了营业收入款项或取得了索取营业收入款项凭据。在分包工程中的工作量完成之前预付给分包单位的款项，虽然是总承包商的一项资金支出，但该项支出并没有形成相应的工作量。但分包工程按完工进度应支付的工程款已包含在总承包人结算的价款之中。也就相当于总承包商代替分包人取得了营业收入款项或取得了索取营业收入款项凭据。所以，根据财税字[1995]045号文规定：“营业税的扣缴义务发生时间，为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者索取营业收入款项依据的当天。”。

四、“自建行为”的纳税义务发生时间

根据营业税政策规定，纳税人自己新建建筑物于销售时应补征建筑业营业税，其纳税义务发生时间为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。

问：本单位向银行贷款200万元后，将此款转借给其他单位，该单位付给本单位5万元利息，请问该利息是否要缴纳营业税？

答：根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税发[1995]156号）第十条“问：非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，行政机关或企业主管部门将资金提供给所属单位或企业而收取资金占用费，农村合作基金会将资金提供给农民而收取资金占用费等，应如何征收营业税？

答：《营业税税目注释》规定，贷款属于„金融保险业‟税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按„金融保险业‟税目征收营业税”之规定，任何单位，只将资金借贷给他人使用的，均应视为发生贷款行为，并按“金融保险业”税目征收营业税。

当然，根据《财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》（财税字[2000]7号）第一条“为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税”之规定，若你单位的上述借款符合这一条件，则所取得的利息无须缴纳营业税。

第五篇：房产税和城镇土地使用税纳税义务发生时间分析

房产税和城镇土地使用税纳税义务发生时间分析

在实际工作中，无论是纳税人还是税务机关，在判定房产税和城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间时，经常会出现观点不

一致的情况，下面结合相关文件进行解析。

房产税纳税义务发生时间判定常见问题

根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）的相关规定，对相关问题进行说明。

1.自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。这里“建成”的概念应理解为通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目，或者实际投入使用。

2.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。

所谓“验收手续”，应当是房屋质量监督部门出具的手续，也就是常说的“质检站”。

3.凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。

4.企业停产后对原有的房产闲置不用的，由各省、自治区、直辖市税务局确定征免。企业撤销后，对原有的房产闲置不用的，可暂不征收房产税。对撤销后，如果这些房产转给其他征税单位使用的，应从使用次月起征收房产税。

5.委托施工企业建设的房屋或者房地产开发企业自建的房屋，在办理验收手续前或未出售前出租的，自签订出租合同支付租金时间或实际取得租金之日起发生房产税纳税义务；出借的，自出借之次月起由使用人代缴纳房产税。房地产开发企业自用的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税。对此，国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号），财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）均有相关规定。

6.根据国税发〔2003〕89号文件规定，纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。在实际工作中，如何判定“交付使用”或者“权属转移”或者取得“权属证书”，成为纳税义务发生时间的焦点。如果在没取得“权属证书”前进行装修的，或者房地产开发企业（以下简称“开发商”）已将房屋（钥匙）交给购买人，购买人并未使用的，是否属于“交付使用”呢？对此，应该从以下三个方面加以分析。

A.从开发商的角度而言，签订了购买合同，将房屋的使用权（钥匙）交给购买者时即为交付使用。无论购买人是否使用、是否装修、是否办理“权属证书”，都应从开发商交付使用之次月起纳税。

B.如果购买人与开发商签订合同中约定了交付使用时间，应以合同约定时间为准。但由于开发商原因未能如期履行的，应以实际交付使用权（钥匙）的时间为准。

C.如果购买人在确定购买房屋时委托开发商进行装修，并统一结算价款，这时对购置人未发生纳税义务，待装修完成交付使用时确定纳税义务发生。

城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：A.如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化。B.权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。C.状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，对于纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该土地的实际经营管理权属于被划拨者所有，尽管没到土地部门办理手续，也应判定发生纳税义务。

房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关判定的焦点。如果从合同约定的交房时间判定，当开发商未能履约时，则应从实际交付时判定终止缴纳。如果合同没有约定交房时间，就不能以签订商品房销售合同的签订时间判定终止纳税了，而要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。