一文告诉你实现财务自由的秘密

第一篇：一文告诉你实现财务自由的秘密

实现财务自由的秘密

试想，早上一醒来，窗外清爽的空气铺面而来。这时，你喝着自己最喜欢的茶，或者咖啡，打开电脑，然后看见账户里又有一笔现金入账。这已经是你本月第三笔进账了

一笔接一笔，金钱持续不断入账。但这些钱并不是来自你的工作收入。

无论你是在办公室、家里、还是在全球旅行、度假时，都能定期获得收入。

如果：

你再也不用担心账单问题；

你再也不必为钱而发愁；

那么，你会选择怎样过自己的生活？

这听起来好像太好了，都不像是真的了。不过，在实现了财务自由后，你完全可以享受这样舒适理想的生活。而且你要相信，你一定能实现财务自由。

你好，我叫徐文龙。我在41岁时实现了财务自由。如果我能做到这一点，你也一定能做到。

我出生的家庭并不富有，没有特殊的关系人脉，也从未赢过彩票。很偶然的一次机会，我学到了实现财务自由的秘密。

大学毕业后，经过竞争就业，我获得了一份工作，不久后就结婚了。紧接着就加入了月光族。

我工作很努力，按月领取工资，然后用工资来支付每月的开支，各种账单。到了下个月，同样的循环又开始了。那时，我真的不知道有其他的生活方式，因为周围的人都在做同样的事。

结婚一年后，我和妻子决定把我们那笔可怜的积蓄全用完，到海边去度个假，庆祝我们新婚一周年。很偶然，我们在度假时遇到了乔治。乔治人很特别，也过着特别的生活。我们在海边的餐厅坐了下来，一边吃饭，一边聊天。

这家餐厅的生意很好，只有角落里有一个空桌，我们（我、妻子，还有乔治）与一位身材苗条、穿着讲究的外国人坐在一起，共用一张桌子。

乔治把自己介绍给我们。他是那种信心十足，活力充沛的人。他已经遍及世界各地，现在正赶往澳大利亚看海龟迁移。我对乔治如此美妙的生活感到惊讶，我问他是什么样的工作给他开这么多工资，使他可以全世界旅游？

乔治回答说，他没有工作。他曾经是希腊商船队的一名水手，但是最近10年来，他没有做任何工作。他告诉我说他已经实现了“财务自由”。而且，他现在把所有的时间用在旅行，6 交朋友，娱乐上。

这是我第一次听到“财务自由”。在此之前，我从未想过有能改变月光族的生活方式。真的可以获得财务上的自由吗？

幸运的是，乔治很耐心，愿意花时间跟我解释。他用了一下午的时间告诉我们关于他实现财务自由的故事。

乔治没有高中毕业，但是他曾经工作很努力，并且遵循了一个经过时间验证的计划，这个计划已经帮助了很多人实现了财务自由。

乔治花了很长的时间向我解释他是如何一步一步实现财务自由的。听了他的故事，我觉得很惭愧，因为我没有像乔治一样把计划付诸行动。

回家后，我又回到了工作岗位上，立刻就被平日的繁忙占据了，工作、支付各种账单，没完没了„„

我在工作中表现得很好，得到了晋升，但是从来没感觉手里的钱够用过。工资越高，开销越大，而且，交的税也越多，生活支出也跟着越来越高。

在与乔治偶遇的三年后，我又有了第二次了解财务自由的机会。

我和妻子正好从北京飞往巴黎度假。飞机上，我们与一对中年法国夫妇坐在一起，他们正巧刚在北京度完假回巴黎。说也巧，一周后我们又见面了。

在巴黎旅行的最后一个晚上，我们去了一家法国有名的餐厅，这里供应地中海式的海鲜。餐厅特小，人却很多，特别热闹。坐下时，看到那对法国夫妇正巧坐在我们旁边，便立刻认出了对方。我们谈得越多，我越觉得自己的生活与他们的不同。

雅克和安妮与我们之前见过的人不同。春天和夏天时，他们住在巴黎。秋天冬天时住在香港。他们只专注于让他们觉得享受的事情——参观世界各地的博物馆。或者在餐厅里享受美食。

我问：你们不工作，怎么能过上这么好的生活？继承了一大笔遗产？或者赢了彩票？

雅克说：我们之所以能享受现在的生活，是因为我们有一个梦想，我们努力的工作，并且一直在坚持“终生收入计划”。因为我们遵循了“终生收入计划”，所以我们获得了财务自由。

当我听见“财务自由”这个词时，令我想起了三年前与乔治的谈话。我连忙向雅克询问，请他告诉我更多关于财务自由的事情。

雅克和安妮告诉我们说，当时他们是对穷鸳鸯，但是生活充满活力，对未来满怀信心。他们把对生活的乐观用到了一个经过验证的、积累财富的计划。

整个晚上，气氛很愉悦。我们享受着新鲜的海鲜，喝着葡萄酒，听着雅克和安妮讲述他们一步步建立财务自由的方法。6

他告诉我们，最重要的是，如果有人真的想要财务自由，就能拥有它。世界上大多数人都没有实现财务自由。这并不是因为太复杂或者很困难。只是因为大多数人从未试过。他们甚至不知道有另一种生活的方式。

第二天，财务自由这个词一直在我和妻子的脑力转悠。我们不想与周围的人一样生活，我们想过雅克和安妮的生活。我们也想到世界各地旅游。

财务自由之路

“终生收入计划”不是一个“快速致富”的计划。需要勤劳的工作、计划、和纪律。

要实现财务自由，最困难的一步就是：你所做的事要与周围的人与众不同。你不能随大流。

你不能跟你的朋友和同事做同样的事。如果想与你周围的人不同，就不要跟随他们。要跟随“终生收入计划”。

当我们告诉一些朋友关于实现财务计划的目标是，他们嘲笑我们。但是他们现在不笑了。

假如你愿意努力工作，坚持计划，并且与周围的人做着不同的事，你就能实现财务自由。

迈向财务自由最重要的一步

你一定要明白，时间是一种有限的资源。你最大的工作年限也就40年，在这期间，你通过工作挣取工资，40年后大多数人就失去了工作的能力。在你有能力工作时安排好优先级，这会影响你将怎样度过晚年的生活。

优先级是一切！

你靠什么生活？财务自由是你的人生目标之一吗？许多人认为只有高薪的工作，或者继承一大批财产，才能可实现财务自由。当然，工资高或者继承遗产都有很大的帮助，但这些都不是财务自由的条件。

要实现财务自由最重要的一步就是你必须真的想得到它，把它当成一个追求的目标，优先考虑，充满激情的去追求。

你需要做以下决定：

你想要自由，是因为你想让工作成为一种选择，而不是必须；

你想要自由，你就可以选择自己想过的生活；

付最高的税收；

一旦工作停止，你的收入就会停止；-

不能传给后代；

另一种可选择的收入来源是投资收益。投资收益就是金钱收入，你通过持有可产生收入的资产获得金钱。投资收益的美妙之处是你不必要用时间作为交换，就能获得收益。你享受的是企业的利润。这就是员工与企业之间的差别。

要实现财务自由，你或许以为必须得自己开公司，这是一个常见的误解。媒体热衷于公布成功企业家的故事。

但是我们不会从媒体口里听见那些失败的企业。创业的风险很大。事实上，十个新企业有八个失败，只有两个成功。

要实现财务自由，有一个简单的方式，你不但能定期获得收入，而且不需要冒险自己开公司。

明智的是，你要把钱投在那些已经有历史成功记录，并且按时支付盈利款项的企业里。

沃伦巴菲特并不是通过自己开公司才变富的。他变得有钱是因为他做了成功的投资，这些企业都是些很成功的企业，并且已有很长时间的盈利史。

现在就开始！

越早开始，你就会越早获得不断增长的盈利，享受有利于你的雪球效应。重要的是要开始行动！

一旦你开始，你就会看到实实在在的现金、持续不断地流进你的账户里。那时你肯定会想，为什么我没有早点开始。

你想要财务自由吗？ 6 为了实现财务自由而投资，其终极目标就是建立多重收入渠道，你获得的投资收入将轻易覆盖你所有的开支。

假如你想要财务自由，你就要与你的朋友和同事做不同的事情。你不能随大流。你不能像其他人一样把钱放在股市。

假如你想要财务自由，你希望获得多重收入流，你就得与周围的人做不同的事。

委托理财计划，也就是上面说过的终生收入计划

我已经为你准备好了一系列投资报告，这些报告将一步步指导你如何建立持续终生的收入流。

一旦加入我们的委托理财计划，以后的事就无需你再费心。你将会定期收得到可观的现金入账，而且你想让它持续多长时间都可以。

这些钱完全属于你，任你支配。你可以拿出一半留作急用，然后将另一半用于按揭贷款；或者你可以拿出一部分休闲娱乐；或者做你最应该做的事情——把钱重新投入“委托理财计划“。

现在就加入“委托理财计划”：http://t.cn/R5Goagy

问题：我一年能挣多少钱呢？

回答：这要看你投入多少。收益多少取决于您投了什么产品、以及投了多少，而这些完全由您自由决定。

问题：这个项目容易管理吗？ 回答：非常容易。“委托理财计划”公司就会定期自动向你的账户汇钱。加入后你就可以完全把它抛到脑后，而你的财富却在自动增长。

问题：我必须要等到退休后才能兑现所得收入吗？回答：当然不是。你随时都可以兑现收入。另外，你想赚多少年都由你自己说了算。而且，参与“委托理财计划”项目没有年龄限制。最重要的是，你可以随时支配自己账户里的资金。

问题：我的家人能获得什么好处？回答：委托理财计划，就等于给自己与家人建立了一股稳定的收入流，这股收入流不但每时每刻在增长，不但将持续你的一生，而且你可以把它传给子孙后代，让他们继续享受“委托理财计划”带来的幸福生活。

问题：“委托理财计划”会过期吗？回答：不管你多大年纪，不管你何时开始参与“委托理财计划”，投资回报的数目、获得收入的次数、和时限，全由你来决定。你可以在本金不受影响的情况下，不停地兑现收入。

第二篇：如何实现财务自由

把妹的前提--金钱（财务自由）---如何实现财务自由? 纪念我毕业一年，希望你有感悟 我是一个有这七情六欲的人，每天都有充足的激情得不到释放。五月份，偶然间来到了泡 学。在泡学学到了很多东西，一个月内，我每天都会出现在泡学上面，疯狂的学习泡学的精 华。我学以致用，四处搭讪，曾经一天内 TD 一位香格里拉酒店的 9 分人力资源 MM。在这 段时间，我搭讪了很多女生，了解到她们的想法。总结下：“这个世界很现实，很残酷。女 人无所谓正派，正派是因为受到的引诱不够”。无论是你展示你的 DHV 去诱惑女生，还是 你通过其他手段去解除你看上的 MM 的护花使者的绊脚石。其实都离不开一个东西---金钱。看到泡学里有篇文章是“泡学的核心价值-------自信”。我不否认自信是很重要，但是要追 其根源，作为一个男人如果你不能做到最基本的财务自由（有一定的经济基础）的话，你的 自信都是虚无缥缈。男人的自信是建立在经济基础上的。如果你连请女孩子吃饭、开房、男人的自信是建立在经济基础上的。女孩子吃饭 男人的自信是建立在经济基础上的 如果你连请女孩子吃饭、开房、买些必要的装备都要三思一下或者在用父母的钱，敬请你把所有的心思先都放在赚钱方面，买些必要的装备都要三思一下或者在用父母的钱，敬请你把所有的心思先都放在赚钱方面，让自己达到财务自由。让自己达到财务自由。我去年从大学毕业，因为迷信一位老师的话。他说保证我去银行部门。但是，最后事与愿违，他最后没有帮我进入银行。弄得毕业时我是班上唯一一个没有工作的人而且我错过了最好的 找工作时间。但是，我要生存，而且要好好生存。我把踏踏实实的准备了一个月。我找准几 家公司做了三件事情。(一)整理自己想去公司的职位和相关公司同类职位的资料 A.把所有我感兴趣的公司和职位要求等资料整理成册 B.针对公司职位的需求，准备相应的资料 C.写简历

（二）编写行业报告——着重对行业全面性的把握，我学电子，我选择了一个我自己敢兴趣 的方向，进行深入的分析，具体过程如下： A.通过上网查询和图书馆的书籍收集不少于三十万字的行业、重点企业的有效资料，在电 脑中进行资料分析、分类、汇总。B.参考同类行业书籍，确定写作提纲，确定文章结构和逻辑方向，培养文字表达能力和逻 辑能力，以及熟练的电脑使用技能。C.将三十万字资料浓缩成十至十五万字，写成一本符合出版行文格式要求的行业报告。D.行业报告要把握可行性，可操作性的原则。我选择的电子行业的贸易方向，我自己在一

个月内实际做成功了两个外贸单子。（关于如何让你的报告更实用，以后专门写帖子细谈）

（三）编写讲座报告——着重对专业系统性的把握。A.根据我希望从事的专业岗位，从报告中选择两到三个重点，将报告压缩成两万字的讲座 稿（按每分钟 150 字的演讲速度，即两个小时）。B.将演讲稿再浓缩成两千字的提纲和重要内容，使用 PPT 软件编成演讲用演示文件，并根 据相关内容配以精彩图片。C.培养职业化的公众表达能力和表达方式，练习普通话，使用讲座稿进行互动讲座和演讲 练习，直到到脱口而出。然后我去找想去的公司进行面试，他们都对我很感兴趣。但是我没有选择，在我理论联系实

际做报告的过程中，我遇到了一家外国公司。（我签了两个外贸单一个就是和他们签的）。他 们刚好要开拓中国市场，想自己在中国采购电子产品。我把我的做的市场分析资料稍加整理，再针对他们公司的实际情况精心准备了一份由实用价值的报告，然后我找他们的董事长 SKYPE 面谈。我打败了很多很有资历的对手，顺利的获得这份工作----XX 公司中国分公司 总经理。一年来，我从建立分公司，招兵买马一路走到现在。现在我已经基本达到财务自由。五月份在泡学中迷失了自己，一味追求 TD,虽然成功了几个，但是蓦然回首，发现自己的心 灵已经偏离了航向，我需要到了校正心态的时候了。在泡学里，看到很多年龄很小的小弟弟 们都在饱受感情，TD 的困扰，很是忧虑。我把我自己的一段时间的经历简单的总结下，希 望可以给有的人一些借鉴。记住泡学的前提--金钱（财务自由）。希望我的这个经历，能够 起到抛砖引玉的作用，能够对你的人生有所感悟和帮助。

第三篇：悄悄告诉你10个职场秘密

悄悄告诉你10个职场秘密

导读：职场奋斗，谨慎行事。在公司，老老实实做个“好员工”可不行，看看下面这些，公司是绝对不告诉你的„„

1.入职时的工资高低不重要，只要你努力工作你会得到相应待遇的

我估计几乎找过工作的人都听过这句话，当我们确定被聘用跟公司谈工资时，他们都会说“如果以后你业绩突出、努力工作，你的报酬也会相应增加的”，特别是当第一次找工作的时候大多数人会相信这些话，但是千万别相信。

刚入职时，你的工资就是你的全部(当然有一些岗位，比如销售或弹性工资的岗位除外)，而且你入职以后大部分待遇都会跟着你的工资而浮动，工资调整也是按你目前的工资乘于一定的百分比，保险、公积金也跟工资有关系，当你的基本工资低的时候你今后的报酬增长空间也不大。

所以，找工作时千万不要心软，多争取一些基本工资，因为这是你的所有。2.人事部不是你的倾谈对象

我在公司看过很多员工找人事部经理谈话，而且人事部员工可能会定期找员工谈话，问员工在工作中有没有遇到什么问题？有没有人事部需要帮员工解决的事情？

但是请你记住，公司人事部并不是你的倾谈对象，人事部的首要任务不是去帮助雇员，而是保护公司利益不受雇员损害，这才是最为重要的。可能很多人认为人事部门是自己的朋友，有时甚至连对公司、对老板的真实态度都会告知于人事部门。如果你经常这样的话，我可以肯定的说，你会跌得很惨，而且不会有人告知你原因的。

3.你的能力并不能确保你的安全

很多公司在招聘员工或对外宣传时说我们公司注重员工的能力，提倡员工能发挥自己的主观能动性（确实有一些公司是提倡创新的，但是极少数，大部分都只是打打口号而已）。对于刚入职的员工来说可能都会有一种心理，那就是向同事或领导展示你的才华、展示你的能力，但是请注意：公司或你的领导倒希望先看到你的忠诚，而不是显摆自己的能力。不管你的目的是什么，这个并不重要，如果你一贯展示你的能力，很有可能上司觉得你卖弄小聪明、是一个不值得信赖的人，或他会感受到威胁，如果他认为你在威胁他的位置，他才不管你有多聪明，他宁愿要一个愚笨但对自己忠诚的人。

所以，当你刚入职或刚调到一个新部门的时候，千万不能先自作聪明，你首先要做的是熟悉环境熟悉上司同事的性格，即使你是一个专家也要先摆低姿态，当然必要的是关键时刻也需要显示自己的能力，让别人觉得你是深藏不露。

4.报销单是公司测试你的一个工具

看到这个题目或许你会纳闷？报销单也能测试员工？是的，我们平时不以为常的报销单也是公司或领导测试你的一个工具。

大部分公司都会有月底报销（餐费、交通费、电话费等）或出差报销吧？

你让你的领导在你的报销单上签字的时候，他有没有说过什么？或他有没有做过什么表情？请注意，其实大部分情况下领导们都会看你报销的金额，而且如果他们愿意的话财务部门可以随时提供每个人的报销明细。

以前看过一些在公司里面贪小便宜的人，餐费、交通费里总是放着一些自己私人用的(而不是为了公司业务)费用，或许这些费用只有100元，但正是这些小钱会坏了你的前程。

5.在工作场合中透露私事很危险

现在我们大部分人有太多时间跟同事一起过，我们跟同事在一起的时间有时甚至超过跟家人在一起的时间，这种情况使我们有时分不清公事和私事，有时候觉得跟同事的关系像亲人一样，跟同事分享自己的私事，孩子养育问题，个人健康问题，经济上遇到的一些困难等，但是请记住，职场就是职场，你这样做很危险。

6.如果你与老板作对，必然会被逐出公司大门

在公司里有一个对你产生很大影响的人，如果没有他的支持你不能得到公司的认可，晋升也很难甚至有可能丢掉你的工作，他就是你的顶头上司。

或许你的上司没有你聪明、没有你能干，你或许对他并不服气，但是请记住，他就像是一个守门人一样，你想绕开守门人，但最终的结果是你也失去了给你敞开的一扇机会门。或许你觉得如果你自己足够有能力，公司领导层会让你绕开你的上司直接让你晋升或给你另外的机会，但是不要做白日梦了，公司往往会站在你上司的角度想一个组织的稳定性，跟自己的上司斗99%受伤的都是你自己。

或许你的上司能力没有你强，但是既然他能上升到那个位置就说明他必然有一些其他方面的能力，领导力或组织管理能力或对公司的忠诚，当上司和你产生冲突时公司会站在你上司这一边，请你记住这一点。

所以，不管碰到什么样的上司，如果你还想呆在这个部门，呆在这个公司，你需要配合你的上司，这样他会帮你打开一扇机会的门。7.想要脱颖而出？让领导感到150%满足感

在职场成功的一个秘诀，不要只干领导让你做的事情。如果你只是按照领导说的话100% 执行，那你永远也无法脱颖而出。在公司做领导给你分配的任务的时候，一定要多长一个心眼，除了他布置的任务以外，你可以提出你的建议或者是一些改善意见，而且完成度不能是100%，而是要达到150%。

“做女人要像希拉里一样”中，希拉里用的战略中一个很重要的战略就是：“让雇佣我的人或者是接受我提供的服务的人感到200%的满足感”，这样看希拉里的目标更高。

很多人都觉得你只要做好领导分配的任务让你的领导满足100%，做好自己分内的事情就可以了，但是如果这样做，你在职场永远不能混好。

8.加薪必须要求，那晋升呢？NO，千万要管好自己的嘴巴

既然说加薪必须要求，那晋升呢？这个千万不能要求，一旦你申请或要求晋升机会，它就会与你失之交臂，晋升不是要求的，而是上司通过认真考虑之后给予你的。

上司还没有确信你能不能成为管理人员之前你先要求，这就像是你不从大门进，而是要跳过墙进到内部。因为如果上司还没有确信你是一个当领导的料，但你先提出来，他会觉得你还没有成熟或认为你比起公司的利益更在意自己的私利。

领导们在决定晋升人选时除了业绩、工作能力之外，还会考察很多其他能力，比如领导能力，组织能力，对公司的忠诚度等，而且作为管理人员应该要沉得住气、该谦虚的时候需要谦虚，你事先提出来会破坏你的形象的。

难道要坐等吗？当然不是，你可以主动负责一些重要的项目、要提出帮助其他部门面临的棘手的项目等，一定要抓住机会让上司看到你的能力，看到你的热情。

9.如果遇到新上司要积极配合他

现在的公司经常会发生人事变动，一般来说遇到新上司属下的员工都会有一点被别人侵入的感觉，特别是当你和前任上司关系非常好的时候这种感觉更强烈。但是如果你想在公司继续混下去，你要尽快配合新上司，熟悉他的工作作风。

很多时候新上司赴任以后下属员工都期望新来的上司适应部门原来的工作方式，但是这种事情不会发生的，大部分新上司都会对目前的工作方式进行变更，这种时候千万不要带头抵触或提意见，所谓新官上任三把火，这时候你要做的是积极配合他，如果别的员工有不满情绪，你应该要中间周旋一下，这样新上司会觉得你是站在他这一边的，这个第一印象特别重要。同时，新上司刚来时，你觉得新上司还不懂部门的情况，所以就出面给他一些忠告或建议，就算你是为了新上司好，千万不要提忠告或建议，这是一个禁忌。如果他主动问你，你可以说，但是，这种时候也尽量说事实，不要涉及到你个人的意见或负面的信息，你要让你的上司根据这些事实自己做出决定。况且新上司问你的意见或建议，是想测试你们的忠诚，想知道你们对公司或同事的真实想法，这很有可能是一个圈套。

在这里你要记住一点的是，新上司来了熟悉业务的时候对你来说是一个很好的表现自己的机会，记住，少说，默默配合新上司的工作，他会把这些都会记在心里的。

10.赢才是硬道理

说了这么多，或许给一些即将进入社会或刚进入社会的师弟师妹们一种恐惧的心理，想着公司怎么都这样啊。或许这个不是适用于所有的公司，因为我也碰到过好的公司，好的上司。

但是不怕一万就怕万一，我希望大家都提前准备能保护自己的武器，可以绕过这些陷阱。如果你有才能，你必须要充分发挥出来并让别人知道，并让他们给你打开一扇机会之门。

我们的人生就像是一场赌博，职场更是一场赌博，你可以选择你出的牌，从而决定自己的输赢。

在职场无望的等待天上掉馅饼不是明智之举，你应该积极地占据主动位置，学会“赌博”，学会扭转局势，因为赢才是硬道理。

第四篇：银行不告诉你的十个秘密

银行个贷中心不告诉你的10件事

银行喜欢你贷款买房，不仅风险小，而且它们能因此积累有购买能力的客户。

贷款，直白点说就是向钱庄付息借钱。对于大部分个人而言，银行几乎是现在唯一可选择的合法钱庄。这位“债主”的特点是，拒绝风险。

它们最喜欢买房子的贷款者

银行个人贷款大致包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人经营类贷款三类业务。由于对公贷款的风险把控越来越严、国家对两高一资(高耗能、高污染、资源性)行业贷款压缩，银行个贷业务份额因而渐长。而这其中，个人房贷因业务量大、不良率低成为个贷业务中的绝对“大头”。“一是可以累积客户，很多贷款的客户同时也具备存款、购买理财产品的能力；二则实际房贷业务稳定且持续期限长，资产质量高、还款风险小，累积起来的收益更高。”某国有商业银行个贷部员工说。

不过房贷受政策调控影响较大，“前段时间一个月才三四笔业务，而购房回暖的时候一天就有五六笔。”北京某商业银行个贷员说。

地产商是它们的好搭档

“我们总行与地产商有合作关系，每年会给它们一笔‘融资顾问费’作为回报。”一位银行信贷员说。因为房贷的需求源是购房者，这些资源掌握在地产商手里，“房屋销售中介也很重要，一些市场份额大的中介，都与好几家银行有合作协议。”

因此，个贷经理更要注意与房产销售拉近距离，“我们至多能看到客户在本行内的资产情况和征信记录，而其他信息房产销售人员当然更清楚，有的还会直接教客户怎么应对银行人员。”任何一个楼盘开盘后，为了保证客户顺利贷款，开发商都会引入多家银行驻场，“开发商会要求我们必须让客户贷到款，一旦有一位客户因贷不到款而买不了房，你就从这个楼盘出去了。”也就是说，在买房者资质不够的情况下，个贷经理也会尽量想办法。

它们对贷款后的真正用途监管不严

针对消费贷款，现在新兴一种方式叫做“循环信贷”，也就是说根据客户抵押资质和还款能力，在一个年限内审批一个固定的放贷额度。客户可在此额度内随时支取和归还资金。但此后，商业银行一般都懒得去对贷款用途做监督。

按规定，对于个人贷款资金，银行原则上是受托直接向借款人的交易对象支付，比如房贷直接汇到开发商账户，装修贷款直接进入装修公司账户。但对借款人难以事先确定具体交易对象且额度不超30万元人民币的贷款资金，借款人可自主支付。一些人将这些消费贷款用来支付房贷，银行也睁只眼闭只眼。有的中介机构会专门帮人操作，支付一定的“通道费”，将其他用途的贷款从对方账户支出，打入客户账户。这样的后续故事，银行很少理会。

它们觉得二套房贷风险大、收益大

这其中有个关键影响因素—风险权重。风险权重简言之就相当于对贷款资金的预留比例，例如目前每放出100万元的首套房贷，要预留45%也就是45万元的风险准备金，而二套房要预留60%即60万元的准备金。“以北京地区为例，大部分银行首套房贷款利率采取优惠能达到8.5折、9折；而二套房贷款利率，银行仍普遍执行上浮1.1倍，甚至更高。目前银行做二套房贷只比做首套房贷多赚27%左右，但却要占用更多的风险准备金。”某商业银行个贷部员工说。

银监会最近推出新规定，从2013年元旦起首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%。“风险权重统一之后，二套房贷能赚到的利息要比放首套房贷多出约六成，这将刺激银行多做二套房贷。”

年底申请房贷不容易

银行作为金融机构，在银监会监管下会有一个存贷比要求。根据政策和资金量，“一般是总行有一个总的房贷额度，再根据具体情况分配任务到分行。”由此，分行就有一个固定额度的任务量，这也是个贷经理的“指标”。

所以一般在年底如果放贷任务已经完成，精明的信贷员就会“攒客”，把业务成绩拖延到明年。加上年终扎帐清算，年底月份申请房贷的人可能就会等更久的所谓审核，“一般年底结算完是到1月4日以后开始新一年的业务。”所以着急年底申请的人还是先问好情况，还没完成任务的银行是你更好的选择。

它们承诺的口头利率优惠可能会反悔

贷款当然也存在营销行为。比如在房地产调控政策背景下，有的经理会口头承诺“房贷利率打8.5折”先吸引客户，或称先成为优质客户(达到一定量的存款)就能获得优惠。有的则有捆绑销售嫌疑，“购买20万元理财产品或者10万元贵金属，即有折扣并可迅速放款。”一位银行员工说。

而口头承诺总有不被兑现的风险。到申请过程中，银行业人士又会告诉你“优惠不了”。最有利的理由就是政策变化。事实上，虽然房产政策易变，但目前来看监管层从未叫停过首

套房利率7折优惠政策。央行多次调整房贷政策，但都指向首付比例，并未取消利率政策。实际房贷利率一直是由各家银行根据自身风险和市场情况自主定价的。

你收入高，它们也不见得认为你有信用

有一种消费贷款形式是无抵押、无担保的纯信用贷款。“审查主要是三个方面：一是月收入情况证明，主要看工资卡记录。二是工作证明，稳定的单位让还款更有保障，所以一般如公务员、医生、事业单位职工、上市公司或企业职工的申请更容易受理，自雇人士就比较麻烦了。即使收入很高，如果不是每月固定支付，也可能被拒绝。第三个是信用记录。有的还需要提供住房证明，同等条件下，已婚人士要比未婚人士更容易贷到款。”一位客户经理表示。

外资银行在无抵押贷款方面看上去比国内银行“通情达理”，但实际暗藏玄机。“准入条件很宽松，但没有好的工资证明，也贷不出多少钱来。”而且外资银行手续费和管理费也要更高一些。

它们轻易不会让你的房屋被拍卖

贷款后，个贷经理还有一个重要任务就是催缴贷款。如果他们经手贷款的房屋最终被拍卖，对他们的职业生涯来说，将是个重大污点。所以他们轻易不会让这样的事情发生。他们除了打电话，还会亲自上门贴催缴单，尽力给房主施加压力。

连续逾期还款超过三次，他们便会认为你存在恶意不还款的行为，房屋也有被收回的风险，但这种情况并不多见，因为对房主来说，自己把房子卖掉其实更赚钱。

如果客户在还贷方面实在有困难，但又想保留房产，个贷经理往往会帮你延长按揭还款期限，但因为银行面临坏账风险，所以会用较长时间和复杂手续，来对借款人的收入与支付能力进行评估。“根据个人工作等实际情况，最多能获得展期三年。”

它们会暗示你如何达到贷款条件

某房贷代办中介公司的总经理说：“在竞争的条件下，个贷经理很容易放松审查，发放贷款。开发贷产品时，银行也会在贷款审批上比较松一点，因为它们的回款压力大，急于放贷并回收之前的资金。”

大部分个贷经理乐意暗示你如何达到贷款条件。在目前的房价水平下，房屋按揭贷款的条件一般是月收入达到月还款的2倍，或有其他资产作为补充。如果你的条件不够，他们会直接告诉你该怎么做，“最好的办法就是在按揭行增加个人资产，现在个贷经理不能开口

让客户存钱了，于是改由销售来暗示客户。能够体现个人还款能力的，还是现金类资产。银行最喜欢的是让客户买该银行的保险和理财产品。”前述代办中介说。

未到期的定期存款可以做抵押贷款

除了房产，其实还有其他抵押物，常见的如存单和理财产品—具有现金价值的保单、外汇理财产品、凭证式国债。它们根据价值和贷款用途可以获得不同的抵押率和贷款期限。如此，在急需资金时可以比较一下，兑现存款和抵押贷款哪种方式更划算。比如一张未到期的定期储蓄存单，提前支取会造成较大的利息损失，通过计算之后，你可能会发现提前支取的利率成本不如拿来直接办理质押贷款划算。

市场上一些小额信贷公司算是银行个贷部业务的竞争者，但向它们贷款成本更高，有的利率高达20%，只是审批相对容易。目前还有一些银行开始设立消费金融公司，更专注于消费信贷，形式上与信用卡分期付款类似，成本与银行差不多。

第五篇：一文告诉你家居建材行业结构及4大审查要点!

一文告诉你家居建材行业结构及4大审查要点！

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一、前言改革开放以来，随之城镇化步伐加快，特别是近十年来我国家居建材行业得到了迅速发展，取得了不小的成绩，无论是规模、影响力还是品牌张力来看，建材家居行业的发展突飞猛进，新渠道的融入带来更多活力，各种个性化需求也越来越多。接下来，本文将从家居建材行业范围、家居建材行业的产品、审查要点进行简要阐述，旨在帮助大家对家居建材行业产生初步认识。2家居建材行业范围

根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）标准，广义的家居建材行业可以包含家居和建材两个子行业，家居家装行业分布比较分散，主要涉及各种板材、家具、部分装修用工艺品、厨卫用具以及灯具等室内外家居装修材料等的制造以及批发零售行业，建材行业主要包括水泥、玻璃、陶瓷石材、建材批发等子行业，其中家居行业主要包括C20中涉及家装用品制造的子行业：C2021胶合板制造、C2022纤维板制造、C2023刨花板制造、C2029其他人造板制造、C2032木门窗楼梯制造、C2033地板制造、C2034木制容器制造、C2039软木制品及其他木制品制造、C2041竹制品制造、C2042藤制品制造、C2043棕制品制造、C2049草及其他制品制造、C2110木质家具制造、C2120竹藤家具制造、C2130金属家具制造、C2140塑料家具制造、C2190其他家具制造、C2431雕塑工艺品制造、C2432金属工艺品制造、C2433漆器工艺品制造、C2434花画工艺品制造、C2435天然植物纤维编织工艺品制造、C2436抽纱刺绣工艺品制造、C2437地毯挂毯制造、C2439其他工艺美术品制造、C3054日用玻璃制品制造、C3071卫生陶瓷制品制造、C3073日用陶瓷制品制造、C3351建筑家具用金属配件制造、C3352建筑装饰及水暖管道零件制造、C3353安全消防用金属制品制造、C3359其他建筑、安全用金属制品制造、C3372建筑装饰搪瓷制品制造、C3373搪瓷卫生洁具制造、F5135厨房卫生间用具及日用杂货批发、F5136灯具装饰物品批发、F5237厨房用具及日用杂品零售、F5282灯具零售、F5283家具零售、F5285卫生洁具零售、F5286木质装饰材料零售、F5287陶瓷石材装饰材料零售、F5289其他室内装饰材料零售；建材行业主要包括包括B10非金属矿采选业，C201木材加工，C2031建筑用木料及木材组件加工,C30非金属矿物制品业（剔除家居家装行业中的C3054日用玻璃制品制造、C3071卫生陶瓷制品制造、C3073日用陶瓷制品制造），C331结构性金属制品制造,C3515建筑材料生产专用机械制造，C3546玻璃、陶瓷和搪瓷制品生产专用设备制造，F5163非金属矿及制品批发，F5165建材批发。3产品分析 根据中国产业调研网发布的中国家居建材市场现状调研与发展前景分析报告（2016-2022年）认为，组成建材家居行业的主要产品领域对这个行业的贡献都很大。在2015年4万亿亿元产值中，建筑装饰部品及材料将近3万亿元，家具、人造板和智能家居分别为6800亿元、4953.2亿元、100亿元。在建筑装饰部品及材料中，陶瓷4322亿元、卫浴2550亿元（包含厨卫电器、卫浴）、石材3477亿元、地板700亿元、门窗3640亿元、家居五金2710.3亿元、建筑涂料1280亿元、建筑幕墙2500亿元、电气照明2078.2亿元、天花吊顶347.5亿元、塑料管材925.2亿元、辅料（建筑粘合剂及特种砂浆等）1050亿元、家居饰品586亿元（包括装饰画、窗帘、软艺、创意家居摆件）。4审查要点

1、关注企业产业服务升级新增长点

针对家居建材行业，最大的痛点不是销路，不是利润点，而应该是智能化服务升级。传统企业压货经销商，经销商再大量备货模式已经一去不复还，取而代之的是消费者根据需要下单，通过现代技术和电商交易模式，通过快速反应，再由企业根据需要生产、快速出货，“以销定产”成为主流，订货制模式开始大行其道。

自2014年1月Google收购Nest之后，智能家居这片市场被激活，国际巨头们纷纷开始着手布局，其中以Intel、Apple、Google Nest以及Communal（高通）为首。国内企业，如阿里物联平台、Bailiff Inside、京东智能云、中国电信悦me、海尔U+、苏宁私享家、小米WI-Fi模块，以及QQ物联智能硬件开放平台，居然在线、金螳螂电商等。

因此，审查时应该关注企业的智能化服务升级情况，重点分析在定制产品需求快速增长的市场环境下，企业多方布局以求市场占有率，品牌价值和管理体系成为决胜的关键因素。

2、关注家居建材企业环保风险

绿色建材是可持续发展的必由之路。房地产、建筑装饰企业、建材生产企业逐步意识到绿色建材的重要性，越来越多的企业加入到研发、生产、设计、应用绿色建材的队伍中。家居建材企业环保要求相对更为严格，排污许可证为企业“基础生命线”，一旦环评不过关，企业就面临关停风险，因此审查时要关注企业排污许可证取得情况（可登录环境保护局官方网站查询），是否在有效期限内，是否涉及污染被罚款等负面信息，授信期限应该与排污许可证有效期间相对应。

3、关注电商对传统商家的冲击

对于家居建材经销商而言，要跟上电商的步伐，大胆迎接o2o时代，建材家居和普通的消费品不一样，需要线下的服务。业内专家表示，家居卖场仍将是强者恒强，弱者更弱的状态，不会再是一好百好的局面，企业转型升级已势在必行，特别是新兴卖场借助现代电商平台开始转型升级，传统店面体验、服务与现代电商平台融合成为大势。例如，居然之家在巩固卖场品牌优势、提升设计理念的同时，全力打造中国最大的线上线下一体化020家居服务平台，这个平台主要包括两部分，一是设计服务平台，让设计简单化、装修透明化、施工标准化；二是网上销售平台，为经销商和品牌商提供宣传、销售、交易支付、结算等线上线下无缝衔接一体化服务。因此，在审查家居建材企业时需要关注电商对企业的实际冲击影响。

4、其他重点关注事项

一、在贷前调查过程中，除按统一审查审批要点对企业情况进行调查外，还应重点关注借款人他行融资情况、是否涉及民间借贷以及对外担保规模等风险因素。

二、应强化授信后管理，建立组合监控体系，加强对客户系统性风险的组合监控。

三、应强化风险预警机制，通过多种渠道加强对企业经营状况及贷款实际用途的了解和掌握，及时化解风险。

四、防范产能过剩风险。目前水泥制造、平板玻璃制造行业的产能过剩问题突出，国家先后出台政策控制其新增产能。各行应密切关注国家对于水泥制造、平板玻璃制造产业的政策出台及变化情况，严格执行相关规定，切实防范产能过剩引发的信贷风险。

五、关注区域内恶性价格竞争风险。建材特别是水泥产品的同质化较强，市场竞争主要表现为价格竞争。在产能过剩情况下，对行业集中度低、恶性价格竞争严重地区的企业应审慎把握。

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