第一篇：业主大会指导规则京建发〔2010〕739 号
市住房城乡建设委、市民政局、市社会办关于印发《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的通知
京建发〔2010〕739 号
各区县建委、房管局，各区县民政局、社会办，各有关单位：
为贯彻实施《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号），进一步规范住宅区业主大会和业主委员会的成立及活动，市住房城乡建设委、市民政局、市社会办等部门研究制订了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号），现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
附件：《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》
北京市住房和城乡建设委员会 北京市民政局
北京市社会建设工作办公室
二〇一〇年十二月三十日
附件：
北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则
（市住房城乡建设委 市民政局 市社会办 二〇一〇年十二月三十日）
第一章 总则
第一条 为了规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保护业主、业主大会和业主委员会的合法权益，协助、指导全体业主正确行使共同管理权利，进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业主自我治理机制，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》（市政府令第219号）及有关规定，制定本规则。
第二条 本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、选举和活动，适用本规则。
第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责任。
第四条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责。业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。
业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过公共决策平台进行决策。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，本着依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一、政务公开的原则对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。
街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规和规章的决定，应当及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六条 业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监督。
第二章 业主大会成立
第七条 本规则所称业主，包括：
（一）依法登记取得房屋所有权的人；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；
（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；
（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。
第八条 业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）对物业管理区域内共用部分实施共同管理；
（二）对共同管理的有关事项提出建议；
（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；
（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；
（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；
（六）监督业主大会和业主委员会的工作；
（七）监督物业服务合同的履行；
（八）监督专项维修资金的管理和使用；
（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有知情权和监督权。
（十）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。
第九条 业主在物业管理活动中履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的责任；
（四）履行物业服务合同约定的义务；
（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。
第十条 物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。
占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
第十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组组长在筹备组中没有表决权。街道办事处、乡镇人民政府指定业主担任筹备组组长的，该业主不得参选业主委员会委员。
本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任筹备组组长。
第十二条 筹备组组长应当履行以下职责：
（一）召集和主持筹备组会议；
（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；
（三）签发筹备组公告；
（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；
（五）筹备组自动解散的，由筹备组组长将建设单位提供的相关资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管；
（六）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。
筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中具有表决权的三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请另行指定组长，街道办事处、乡镇人民政府应当及时指定。
第十三条 筹备组中的业主代表，可以由业主自荐或者联名推荐产生。业主自荐或者联名推荐人数不足的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。业主自荐或者被推荐人数较多的，由街道办事处、乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生，业主代表最终名单按照推荐票数顺序确定。
业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间。
筹备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票表决权，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
第十四条 街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。
第十五条 建设单位在筹备活动中应当履行以下义务：
（一）自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密，不得将本项相关资料用于与筹备无关的活动。
（二）根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台；
（三）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用义务的，筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况，不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可先由业主垫付。
第十六条 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：
（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等；
（二）拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；
（四）首次业主大会会议的其他筹备工作。
上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。
公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，确定拟提交表决的内容。
首次业主大会会议召开前，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会，公告期不少于15日。
第十七条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
（一）管理规约（草案）；
（二）业主大会议事规则（草案）；
（三）选举业主委员会委员。
《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目，首次业主大会会议除完成前款事项表决外，还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。但是未表决该事项的，不影响业主大会的成立和备案。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项依法作出约定：
（一）物业的基本情况；
（二）物业管理方式；
（三）业主共同管理的权利和责任；
（四）物业共用部分的经营和收益分配；
（五）物业的使用、维护和管理；
（六）物业管理区域内的应急预案；
（七）违约责任；
（八）争议解决方式；
（九）其他应当依法约定的事项。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。
管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼。
第十九条 业主大会议事规则应当规定以下事项：
（一）业主大会会议种类；
（二）业主大会会议召开的形式、程序；
（三）业主大会议事和表决方式；
（四）关于业主小组、业主代表、业主的代理及业主大会
解散的规定；
（五）业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补
充办法；
（六）业主委员会议事规则；
（七）业主大会和业主委员会等执行机构经费的筹集以及、使用和管理制度；
（八）业主大会、业主委员会设置的财务、秘书等专职人员的聘任程序以及职责；
（九）业主大会、业主委员会印章、档案等管理制度等。
第二十条 业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时缴纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定，业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。
管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。
第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售 6 和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
第二十二条 筹备组应当遵守以下工作原则：
（一）筹备组组长召集和主持筹备组会议；
（二）筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。
（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议记录签字确认；
（四）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；
（五）筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；
（六）业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。
因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散，符合第十条规定的，业主可以重新申请成立业主大会。
第二十三条 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。
第二十四条 管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举事项全部通过的，业主委员会自首次业主大会决议作出之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。
材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，出具书面备案证明，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
第二十五条 业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明，向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章。
第二十六条 本市试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成业主委员会备案的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。
第三章 业主大会活动
第二十七条 业主大会是物业管理权利和管理责任主体，履行以下职责：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
（五）筹集、管理和使用专项维修资金；
（六）决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益；
（七）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（八）申请分立或者合并物业管理区域；
（九）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（十）督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；组织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；
（十一）对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，可以向人民法院提起诉讼；
（十二）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
第二十八条 业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。
业主大会表决时，提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平台进行。
第二十九条 业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中明确规定。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。
第三十条 业主大会会议提议事项应当符合本规则第二十七条的规定和业主大会议事规则。
业主委员会应当自提议确定之日起，将业主大会拟表决事项在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会，公告期间不少于15日。
公告期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。拟表决事项经修改后应重新公告，公告期间不少于15日。
公告期满后，业主委员会应当确定拟表决事项，可以启动公共决策平台进行决策。
第三十一条 业主大会会议投票期限由首次业主大会会议筹备组或者业主委员会根据具体情况决定。因故无法按期完成会议投票的，筹备组或者业主委员会应当按照首次业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定，在物业管理区域内公告相关情况及延长期限，但延长期限最长不得超过15日。
第三十二条 业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
第三十三条 业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：
（一）上一年度物业管理情况报告；
（二）上一年度业主委员会工作情况报告；
（三）上一年度业主大会收支情况报告；
（四）物业管理的其他有关事项。
业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：
（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划；
（二）选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；
（三）决议下一年度物业管理有关事项；
（四）决议下一年度业主大会收支预算；
（五）决议物业管理其他的有关事项。
第三十四条 发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）专有部分占建筑物总面积20%以上的业主或者占总人数20%以上的业主向业主委员会提议召开业主大会临时会议的；
（二）出现管理规约中约定的需要召开业主大会临时会议的其他情形。
第三十五条 业主委员会对提议业主人数有异议的，应当自收到业主提议之日起30日内自行核查或者向街道办事处、乡镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查，并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告。
业主对业主委员会自行核查的结果有异议的，业主可以于自行核查结果公示后3日内向街道办事处、乡镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。
第三十六条 业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议，但经公共决策平台核查后业主提议符合第三十四条规定的情形的，业主大会设立监事会的，应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督；业主委员会不接受业主大会监事会监督，或者未设立监事会但相关业主提出申请的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当于10日内责令其限期履行职责，业主委员会逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当协助业主组织召开业主大会临时会议并对相关事宜进行表决。
第三十七条 业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分。业主在决定自行管理之前，应当对拟定的详细的自行管理方案以及应急保障措施进行表决，并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
第三十八条 物业服务合同期限届满前，业主大会应当就是否变更物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项召开业主大会会议进行表决。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满3个月前告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同并按照《北京市物业管理办法》第二十五条第二款的规定履行了告知义务的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准等。
第三十九条 业主大会设立业主委员会，可以设立监事会，可以聘用财务人员和秘书等工作人员。相关工作经费具体筹集和使用办法由业主大会决定。
业主大会设立监事会、聘用财务人员和秘书的，应当在业主大会议事规则中约定。
业主委员会委员、监事会监事、应当由业主大会选举产生；财务人员和秘书的聘用方式应当由业主大会议事规则约定。
第四章 业主委员会
第四十条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会一般由5人以上单数组成，具体数额、选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。
业主委员会委员每次选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，推选主任委员、副主任委员等。
主任委员、副主任委员应当由业主委员会委员推选，不经业主委员会委员推选不得连任，具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。
第四十一条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）未被业主大会依约限制被选举权；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。
除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：
（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。
业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或者其他组织。
第四十二条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会定期会议和临时会议；
（二）定期向业主大会报告物业管理情况；
（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；
（五）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；
（六）监督物业共用部分的经营及经营收益的管理和使用；
（七）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用；
（八）建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产；
（十一）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；
（十二）业主大会赋予的其他职责，但《北京市物业管理办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。
第四十三条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则约定的业主委员会议事规则召开。会议由主任委员召集和主持；主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由副主任委员召集和主持；副主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。业主委员会会议不得以书面形式召开。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会作出的决定自公告之日起对业主具有约束力。
业主委员会召开会议时，业主大会设立监事会的，监事会监事应当列席会议，并可以同时邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的代表或者相关的社区居民委员会参加。涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。重要事项的范围由业主大会议事规则约定。
业主委员会会议应当制作书面记录，由参会委员签字后存档。
第四十四条 业主委员会应当建立工作档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：
（一）业主大会、业主委员会会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决议和决定；
（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务合同等；
（四）业主委员会委员选举及备案材料；
（五）专项维修资金账目和物业共用部分经营收益账目；
（六）业主的意见和建议；
（七）业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录；
（八）业主委员会工作中产生的其他书面材料和音像资料等。
管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起30日内到原备案机关办理变更备案。
业主可以对以上工作档案进行查询、抄录和复制，但涉及业主个人隐私的，应当征得相关业主本人同意。
第四十五条 业主委员会委员实行任期制，委员每届任期不得超过六年，连选可以连任。业主委员会每两年定期改选部分委员，在召开第一次全体委员会议时，应当按照委员在业主大会选举中得票的多少，将全部委员尽量平均分为三组：得票较少的一组委员应当在第2年任满后的业主大会定期会议上改选，得票居中的一组委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的一组委员应当在第6年任满后的业主大会定期会议上改选。
第四十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：
（一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
第四十七条 《北京市物业管理办法》规定的业主共有的相关财物及本规则第四十四条规定的材料属于业主共有，任何组织或者个人不得侵占。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府10日内应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四十八条 业主委员会委员任期内，委员出现空缺时，应当按照业主大会议事规则约定的候补制度自动递补并办理变更备案，递补的委员任期为缺额委员余下的任期。
候补委员递补后人数仍不足的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第五章 指导监督
第四十九条 建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正；违反法律、法规、规章的，可以依法处罚，并将处理、处罚结果抄送区县房屋行政主管部门。
第五十条 业主委员会不履行职责，业主大会设立监事会的，应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督；业主委员会不接受业主大会监事会监督，或者未设立监事会但经相关业主提出申请的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当于10日内责令其限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当协助业主组织召开业主大会会议，共同决定有关事项。
第五十一条 业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。
业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由监事会指定的人员保管；未设立监事会的，交由业主大会秘书或者其他档案保管人员保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。业主大会设立监事会的，监事会应当及时组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会；未设立监事会或者监事会不履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会。
业主委员会不移交其保管的档案资料、印章及其他财务账目的，街道办事处、乡镇人民政府10日内应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
新的业主委员会产生后，档案保管人员应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。
业主委员会委员离任时，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定是否对离任委员进行财务审计。
第五十二条 业主委员会委员和业主大会其他工作人员应当忠于职守，依法履行职责。业主委员会委员和业主大会其他工作人员违反管理规约、业主大会议事规则的，其委员资格和工作人员资格是否终止，由业主大会共同决定。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第五十三条 物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关的社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。社区居民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府指导、监督社区内的业主委员会开展工作，维护居民的合法权益。
物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取其意见。
第五十四条 街道办事处、乡镇人民政府可以组织召开物业管理联席会议。由区县房屋行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加，共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。
第五十五条 对街道办事处、乡镇人民政府作出的撤销业主大会、业主委员会违反法律、法规和规章的决定有异议的，业主大会、业主委员会可以依据《行政复议法》提出行政复议申请，或者依据《行政诉讼法》提起行政诉讼。
第六章 附则
第五十六条 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主行使共同管理的权利。
第五十七条 《北京市物业管理办法》实施前已经办理商品房预售许可或者现房销售住宅物业项目，建设单位应当向业主大会筹备组提供业主清册以及业主变动信息，并根据有关规定将相关信息录入公共决策平台；建设单位注销的，前期物业服务企业应当履行以上义务。
第五十八条 非住宅区业主大会和业主委员会的成立和活动，参照本规则。
第五十九条 本规则自2011年1月1日起实施。
第二篇：京旅发〔2008〕号 - 北京市旅游发展委员会
附件
第十四届“首都旅游紫禁杯”表彰名单
旅游行业最佳集体奖：20家 住宿业6家
北京市北京饭店
中国国际贸易中心有限公司中国大饭店 北京昆仑饭店
西藏鑫珠实业有限责任公司北京西藏大厦 北京友谊宾馆 北京育新苑宾馆 旅行社5家
中青旅控股股份有限公司
中信旅游集团有限公司 中国妇女旅行社
北京凯撒国际旅行社有限责任公司 中国旅行社总社（北京）有限公司 景区5家
北京市天坛公园管理处 文化部恭王府管理中心 北京市颐和园管理处 延庆县八达岭特区办事处 中国人民抗日战争纪念馆 京郊旅游1家 延庆县井庄镇柳沟旅游民俗村 旅游媒体1家
中央电视台北京记者站 旅游餐饮1家
中国全聚德（集团）股份有限公司北京全聚德前门店 旅游交通1家
中国国际航空股份有限公司销售部
旅游行业先进集体奖：80家 住宿业29家
北京东方广场有限公司东方君悦大酒店分公司 北京国际饭店
北京贵宾楼饭店有限公司 首都大酒店
港澳中心有限公司瑞士酒店 北京汉华国际饭店有限公司
北京金融街国际酒店有限公司金融街洲际酒店 北京嘉里大酒店有限公司 兆龙饭店有限公司
北京京都信苑饭店有限公司 北京西国贸大酒店管理有限公司 北京龙熙温泉度假酒店有限公司 瑞海姆田园度假村有限公司 北京和平宾馆有限公司
北京鑫海大厦管理有限公司鑫海锦江大酒店 北京广州大厦有限公司 北京河南大厦 北京广西大厦
北京亮马河大厦有限公司
丽都饭店有限公司北京丽都维景酒店 北京北辰实业集团公司元辰鑫国际酒店 梅地亚电视中心有限公司
北京金龙潭大饭店管理有限责任公司 北京龙泉宾馆有限公司
北京亚太花园酒店有限责任公司 北京国都大饭店有限公司
北京金隅八达岭温泉度假村有限责任公司 北京东四福苑宾馆
北京行宫国际酒店管理有限责任公司 旅行社12家
北京春秋旅行社有限公司 环境国际旅行社有限公司
北京众信国际旅行社股份有限公司 北京嘉和国际旅行社有限责任公司 北京欣欣翼翔国际旅行社有限公司 北京环球世纪国际旅行社有限公司 北京五洲行国际旅行社有限责任公司 北京汉唐经典国际商务旅行社有限公司 北京欧亚友好国际旅行社
北京新世界国际旅行社有限责任公司 北京世纪崇光国际旅行社有限公司 北京市嘉华国际旅行社 景区11家
国家体育场有限责任公司 北京市昌平区十三陵特区办事处 北京市慕田峪长城旅游服务公司 北京市海淀区圆明园管理处 北京市北海公园管理处
北京市丰台区北宫国家森林公园管理处 房山云居寺文物管理处 北京绿野晴川动物园有限公司
北京渔阳国际滑雪有限公司青龙山旅游区 北京红螺寺旅游开发有限公司
北京新城基业资产运营有限公司通州运河公司 京郊旅游4家
北京市房山区南窖乡水峪民俗村 北京金福艺农农业科技集团有限公司 北京市大兴区庞各庄镇梨花名俗村 北京市怀柔区琉璃庙镇双文铺民俗村 旅游教育咨询规划设计5家
西城区旅游发展委员会旅游咨询中心 北京联合大学旅游学院《旅游学刊》编辑部 北京世纪唐人旅游发展有限公司 北京市劲松职业高中
延庆县旅游发展委员会咨询服务中心 旅游媒体3家
北京电视台新闻中心 北京日报社《北京•畅游》 北京旅游网 旅游文化2家
国家大剧院品牌推广中心 北京首钢源景文化发展有限公司 旅游购物4家
北京华流文化发展有限公司 北京天坛工美文化发展有限公司
北京华江东方工艺美术品有限公司北京礼物鸟巢店 北京新燕莎商业有限公司 旅游餐饮2家
北京市颐和园听鹂馆饭庄
眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司 旅游高端业态2家
北京北辰实业股份有限公司国家会议中心 中国康辉旅行社集团有限责任公司 旅游交通2家
北京铁路局客运处
北京新月联合汽车有限公司 旅游新业态4家
北京金泰宏达商贸有限责任公司煦园宾馆 北京波菲特旅游礼品有限责任公司 北京市鼓楼中医医院京城名医馆 鼎盛陶琦（北京）艺术品有限公司
旅游行业最佳个人：30名 住宿业8名
张 超 北京贵宾楼饭店有限公司餐饮部总监
罗永杰王 铮刘跃东安晏海冯燕京于 丽丁海涛旅行社7名李 涛夏 静杨 洋钟 晖玉 竹王 昆李志广景区5名
王志杰白首同李 婵 北京广州大厦有限公司总经理办公室副总经理
名人国际大酒店有限公司礼宾部经理 北京香江财富酒店有限公司保安部总监
北京皇家大饭店有限公司前厅部门童 北京京都信苑饭店有限公司总经理
北京友谊宾馆客务管理部主管
北京神农庄园饮食管理有限公司副总兼行政总厨 北京目的地国际旅游有限公司计调运营部导游员
中国旅行社总社（北京）有限公司国内总部导游员 北京春秋旅行社有限公司总经理 环境国际旅行社有限公司总社总裁 北京众信国际旅行社股份有限公司澳新操作部澳新
操作中心经理
北京京旅导游服务中心接待部导游员
北京青年旅行社股份有限公司亚大部导游员 北京市天坛公园管理处神乐署雅乐中心讲解员
北京市颐和园管理处管理部主任
中国人民抗日战争纪念馆接待管理中心讲解员
王立华 北京京西风光旅游开发股份有限公司潭柘景区分公司导游讲解班班长
赵兰菊 北京渔阳国际滑雪有限公司青龙山旅游区副总裁 京郊旅游3名
孙小军 北京市门头沟区潭柘寺镇赵家台村民委员会民俗旅游协会会长
单淑芝 北京市怀柔区雁栖镇人民政府民俗接待户001号 宋立滨 北京市密云县古北口镇古北口村民委员会支部书记兼主任
旅游教育咨询规划设计2名
马 天 北京市朝阳区旅游发展委员会旅游咨询服务中心朝
阳服务站主任
张云龙 北京市海淀区旅游咨询服务中心圆明园咨询站咨询员 旅游媒体1名
余荣华 人民日报社北京分社记者 旅游文化1名
尹智君 北京老舍茶馆有限公司董事长
旅游餐饮1名
朱 虹 中国全聚德（集团）股份有限公司北京全聚德王府井店总经理助理
旅游高端业态1名
王 欣 中旅国际会议展览有限公司总经理
旅游交通1名
刘长江 北京新月联合汽车有限公司党委副书记、总经理 旅游行业先进个人：170名 住宿业53名
邓文超 北京亚洲大酒店锦江府餐厅餐厅经理
孙 伟 首都大酒店餐饮部高级主管 张卫东 北京京报新闻大厦酒店餐饮部总监
赵子栋罗 峰刘振强孙 丹王 祥谭金强王福生韩 琦刘宝来杨明娟杨劲松云冬梅汪丽媛刘永坚赵 汀 北京汉华国际饭店有限公司总经理
北京汉华国际饭店有限公司督导部经理
东方艺术大厦有限公司北京希尔顿酒店保卫部警卫主管
北京丽景湾国际酒店人力资源总监
中国国际贸易中心股份有限公司北京国贸大酒店分公司餐饮部主管
北京昆仑饭店餐饮部中餐行政总厨
北京西国贸大酒店管理有限公司总经理 瑞海姆田园度假村有限公司总经理
北京市京伦饭店有限责任公司行政部员工餐厅经理兼厨师长
保利大厦有限公司餐饮部主管
北京鑫海大厦管理有限公司鑫海锦江大酒店餐饮部西餐面点厨师长
北京国宏宾馆有限公司前厅部前台接待员 北京北辰实业股份有限公司北京五洲大酒店餐饮部主管
中国国际贸易中心有限公司国贸饭店总经理
北京福建大厦有限公司福建大厦餐饮部行政总厨
张永生 北京中农大地科技发展有限公司金码大酒店总经
陈学志 北京永兴花园饭店工程部经理
张雪君 中苑宾馆有限公司餐饮部四季厅餐厅经理
钱莉英 北京大方饭店有限责任公司大方饭店法人代表、执陈 慧 毕 伟 贾书刚 杨君利 何 勇 张晓娜 王文敬 王莉莉 张 亚 高砚明 安九军 何根生 宋奇良 侯福君 肖军梅 郭世伟 王顺刚刘 新 刘信生 行董事、总经理
北京龙泉宾馆有限公司前厅部经理
北京亚太花园酒店有限责任公司总经理
北京顺鑫绿色度假村有限责任公司工程部经理
北京市京林空港培训中心（京林大厦）总经理
北京斯博瑞饭店有限公司行政办公室副总经理
北京圣世苑温泉大酒店有限公司副总经理
北京中奥华美达大酒店总经理
北京裕龙大酒店营业部前厅主管
北京万年青宾馆总经理 北京京燕饭店有限公司党委书记
北京京西晨光饭店总经理
北京龙锐旅游度假山庄有限责任公司总经理
北京顺义宾馆总经理
北京育新苑宾馆总经理
北京中影大酒店有限公司客房部经理
北京金地来商务会馆有限责任公司总经理
北京金隅八达岭温泉度假村有限责任公司总经理及党总支书记
北京东四福苑宾馆前厅部主管经理
北京护国寺宾馆有限公司办公室副总经理 果春梅 北京功德福餐饮有限公司长红酒店店经理
肖 爽 北京周口店天毓山庄总经理
岳文娟 北京首府饭店前厅部经理
周伟群 北京西西友谊商城有限公司西西友谊酒店总经理
张洪滨 丽都饭店有限公司北京丽都维景酒店总经理
周兰兰 王 晶 于秋立 田国强 胡休明 刘炜宇 周玉星 旅行社29名季若荔 刘延祥 张 卫 赵玉萍 夏 斌 孟 玮 张 洋 杨寅立 葛 磊 侯爱萍 北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司执行总监北京紫玉饭店餐饮部副总经理 紫光集团有限公司北京国际科技交流中心总经理 中国科学院高能物理研究所专家招待所副总经理 北京德宝会议服务有限公司副总经理
北京金隅凤山温泉度假村有限公司总经理
中石化百川经济贸易公司北京会议中心总经理 中信旅游集团有限公司党委书记、副董事长兼总经理 北京欣欣翼翔国际旅行社有限公司总经理
中国国际旅行社总社有限公司出境旅游部总经理 中国国际旅行社总社有限公司公民旅游销售部总经理 中国国际旅行社总社有限公司入境旅游部副总经理
兼日语区总经理
中国国际旅行社总社有限公司入境旅游部英国区总
经理
中青旅控股股份有限公司国际旅游公司导游员
中青旅控股股份有限公司信息技术中心总监
中青旅控股股份有限公司市场推广部总经理
中信旅游集团有限公司业务五部部门经理 孙 宁 中国妇女旅行社家庭旅游部计调员
轩 妍 中国妇女旅行社国内部计调员
纪小龙 中国妇女旅行社出境部日本处经理
魏 灵 北京凯撒国际旅行社有限责任公司总经理 宋 飏 中国旅行社总社（北京）有限公司入境美大部导游员 贾 寅 中国旅行社总社（北京）有限公司出境旅游总部中东非部经理
李建忠 中国铁道旅行社总经理兼党委副书记
张 博 环境国际旅行社有限公司入境及接待中心西葡语市场部经理
周 华 中国和平国际旅游有限责任公司商务会奖中心总经理 田立梅 北京众信国际旅行社股份有限公司电子商务部网络营销经理
郭金平北京嘉和国际旅行社有限责任公司国际部副经理 魏新民 北京枫华艾蒂克国际旅行社有限责任公司董事长 郭振海 北京新世界国际旅行社有限责任公司国际二部高级经理
赵 巍 银建国际旅行社有限公司经理办公室市场总监
杨建英 北京永安国际旅行社有限公司总经理
曹进贵 北京市首都旅行社有限公司总经理办公室总经理 李戈舟 北京中兴旅运国际旅游有限公司美大部领队
郝建生 北京市嘉华国际旅行社总经理
金道鑫鑫 北京市燕都假日国际旅行社有限公司业务部导游员景区41名
唐启全 北京市天坛公园管理处管理科科长 师 政 国家体育场有限责任公司旅游服务部副经理
杨奇勇 北京国家游泳中心有限责任公司副总经理
李 江 北京市慕田峪长城旅游服务公司总经理助理、市场科科长
郭春倩 孔庙和国子监博物馆社教部讲解主管
刘耀忠 胡艺莎 钱进朝 张崇增 赵小兵 袁胜彬 吴丹丹 王晓东 谭 佳 冯琬清 李建庆 高宝云 董翠平张旭东 赵海燕 王晓东 陶春凤于振祥卢振宇 郭宝发 北京市北海公园管理处园长
北京市规划展览馆接待服务部讲解员
北京动物园机关副园长
北京朝阳公园开发经营公司公园管理部主任
北京世纪华侨城实业有限公司欢乐谷分公司总经理 北京市植物园经营科科长
北京市海淀区圆明园管理处展览馆科员
北京市海淀区圆明园管理处管理科副科长
北京凤凰岭自然风景公园党支部副书记
北京市丰台区南宫旅游景区管理委员会委员
北京市丰台区北宫国家森林公园管理处主任
北京市八大处公园管理处咨询中心职工
周口店北京人遗址管理处副主任
北京拒马娱乐有限公司总经理
北京市通州区大运河森林公园管理处主任
北京京东石林峡景区服务管理有限公司总经理
北京红螺寺旅游开发有限公司副总经理兼后勤部经理北京市青龙峡旅游度假有限责任公司董事长兼总经理北京雁栖湖旅游区开发总公司总经理
北京密云桃源仙谷旅游管理处董事长、总经理
田力民 北京龙庆峡旅游发展有限公司冰灯办公室主任、支部书记
宋媚丽 西城区文物管理所（北京宣南文化博物馆）宣传教
育部助理馆员
李 京 北京大观园管理委员会行政办公室副主任
邓高松 北京鹫峰国家森林公园副主任
王 葛 北京百花山国家级自然保护区管理处旅游管理科科员
刘雁琳 北京市西周燕都遗址博物馆社教部讲解员
梁志辉 北京市房山区上方山管理处主任
张美玉 北京市房山世界地质公园博物馆社会教育部咨询员崔玉和 北京新城基业资产运营有限公司资源管理部部长 田席珍 北京韩美林艺术馆馆长办公室馆长助理兼导视策划部部长
李在东 北京鲜花港投资发展中心总经理
徐小光 北京黄花城长城旅游开发有限责任公司总经理
赫首君 北京圣泉山旅游开发有限公司办公室总经理
朱继录 北京清凉谷风景区办公室总经理
刘维君 北京市云蒙山森林公园管理处总经理 徐官运 北京华旅欢乐水魔方嬉水乐园有限公司办公室副总
经理
京郊旅游15名
宋有敏 北京仙栖谷柴鸡生态养殖专业合作社董事长
王学纪 北京俣宸兴业观光农业有限公司总经理
佟建新 北京青龙湖双新垂钓园负责人
金镇锡 北京金福艺农农业科技集团有限公司董事长 巴恩凯 北京市大兴区北臧村镇巴园子村村民委员会党支部
书记兼主任
张俊臣 北京市大兴区庞各庄镇梨花村村民委员会村支部书
记兼主任
韩士永 北京市大兴区庞各庄镇梨花村村民委员会北京老憨
采摘园负责人
刘文华 北京市平谷区熊儿寨乡老泉口村民委员会党支部书
记、主任
李新春 北京市平谷区刘家店镇行宫村民委员会党支部书记刘宝柱 北京市平谷区金海湖镇海子村村民委员会书记兼主任 邢凤栓 北京市平谷区黄松峪乡刁窝村民委员会党支部书记常俊英 北京市怀柔区雁栖镇人民政府劳模山庄经理
张立忠 延庆县珍珠泉乡双金草村民委员会村民 杨维强 北京望山居农家餐厅经理
王啓财 信诚之家民俗饭庄经理
旅游教育咨询规划设计11名
白玉新 北京市朝阳区沃来职业技能培训学校校长 王永华 北京市石景山区旅游发展委员会旅游咨询服务中心
副主任
宋铁鑫 北京市门头沟区旅游咨询服务中心科员
辛 睿 北京中坤灵川旅游开发有限公司常务副总经理 沈建松 北京水岸花田旅游开发有限责任公司房山区长沟咨
询站站长
孙 倩 北京市通州区旅游咨询服务中心副主任
朱晓峰 北京市大兴区采育镇特色旅游服务指导中心旅游咨 询站站长
岳长武 北京市平谷区熊儿寨乡人民政府副乡长
宋海清 北京市怀柔区渤海镇人民政府旅游服务中心科长 王 慧 密云县旅游发展委员会旅游信息咨询服务中心科员郭 华 延庆县八达岭特区办事处游客服务中心主任
旅游媒体7名
杨 汛 北京日报社经济新闻部记者
毕轩语 北京电视台新闻中心社会新闻采访部记者 赵婷婷 北京青年报社都市版组记者
李 玲 中国旅游报社行业编辑部副主任
田 虎 京华时报财经中心、旅游周刊记者
傅 洋 北京晚报经济部记者
吴婷婷 北京晨报都市新闻部记者
旅游文化1名
张世明 北京首钢源景文化发展有限公司副经理
旅游购物3名
郑康淳 北京华流文化发展有限公司董事长
邵 婵 北京天坛工美文化发展有限公司总经理
焦 锐 北京华江文化发展有限公司北京礼物市场拓展经理旅游餐饮3名
高 波 北京市四川饭店有限责任公司副经理
韩玉兰 北京市颐和园听鹂馆饭庄总经理
李广莲 北京洪福环宇餐饮有限公司总经理
旅游高端业态3名
郭俊华 中青旅（北京)国际会议展览有限公司高级副总裁 许 骁 中青旅（北京)国际会议展览有限公司医药事业部副
总经理
孙忠琪 国旅国际会议展览有限公司旅游二部业务一处总监旅游交通2名
王 争 中青旅控股股份有限公司旅服分公司驾驶员 范英书 北京铁路局客运处处长
旅游新业态2名
关京秀 北京金泰宏达商贸有限责任公司总经理 谭守培 鼎盛陶琦（北京）艺术品有限公司经理
第三篇：南昌市业主大会指导规程
南昌市业主大会指导规程
第一章 总则
第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》的有关规定,结合本市实际,制定本规程。
第二条 本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规程。第三条 业主为物业所有人，以不动产登记簿或房产权属证为准。两个以上所有权人，应自行确定并书面委托一名投票人。
暂未办理产权登记，但物业所有人实际已占有使用的，享有同样已获房产权属登记业主的权利，并承担其相应义务。
业主大会是由同一物业管理区域的全体业主组成，代表全体业主的合法权利，履行义务；
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，为非法人组织。第四条 业主大会和业主委员会活动的指导、监督工作遵循行政区划和属地管理原则。
各区、县房产行政主管部门（以下简称区、县房管部门）指导、协助辖区内业主大会、业主委员会的组建、换届以及备案工作，负责业主大会和业主委员会日常活动的具体业务指导和监督。
街道办事处、乡镇人民政府在区、县房管部门的业务指导下，负责组织本辖区内业主大会的成立和业主委员会的组建及换届工作，对辖区内业主大会、业主委员会的活动进行指导、监督，协调处理物业管理与社区管理的关系。
社区居(家)委会(以下简称居委会)指派专人负责对辖区内业主大会、业主委员会的指导、协调和监督，负责派员参加业主大会筹备组及参与业主大会会议全过程的指导监督。
第五条 建立住宅小区物业管理联席会议制度。
联席会议负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协调、处理业主委员会（或业主）与物业服务企业（或房地产开发企业）、业主委员会与业主之间的纠纷投诉。
联席会议由所在街道办事处、乡镇人民政府牵头，区、县房管、城管执法、公安派出所、居委会、业主委员会和物业服务企业组成。
第六条 居委会应当将住宅小区业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入考核。
第七条 市、区、县房管部门应当建立培训制度，组织居委会、业主委员会相关人员进行物业管理业务和有关法规政策培训。
第八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居委会和物业服务企业，共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。
业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，接受居委会的指导、监督。
第九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二章 业主大会
第十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
只有一个业主，或者业主人数少于10人且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会应当设立业主委员会作为常设执行机构。第十一条 区、县房管部门负责划分物业管理区域。
物业管理区域划分的范围，原则上按物业建设的宗地红线图或者用地批准的范围确定。老城旧住宅区实行封闭式管理的，按封闭区域划分；分散建设未实施物业管理的区域划分，则应当充分尊重业主意见，综合考虑城市规划、物业共用设施设备、物业规模、物业性质、社区建设等因素。分期开发的物业，按分期开发的区域临时划分。
鼓励多个规模较小的物业管理区域合并成为一个物业管理区域。
第十二条 下列事项由业主共同决定：
（一）选举业主委员会或更换业主委员会成员；
（二）制订和修改《管理规约》和《业主大会议事规则》；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）决定对物业管理区域内共有部位共有设施的维修、设备更新等费用的分摊；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十三条 业主大会决定本规程第十一条第（五）项和第（六）项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本规程第十一条的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条 在一个物业管理区域中，物业入住率和出售率达到百分之五十以上，或者首套房屋交付使用满2年的，经百分之十以上业主和建设单位书面提议，可以成立业主委员会，建设单位和业主代表应向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县房管部门提出成立业主大会筹备组的申请（建设单位不存在的，由所在地居委会代表），同时提交以下资料：
（一）成立业主大会的登记申请书；
（二）小区概况（含出售率和入住率）；
（三）商品房楼层备案登记表，或房改房计算底册。
第十五条 街道办事处、乡镇人民政府在收到书面申请后10日内，负责指导、协助成立首届业主大会筹备组。
筹备组一般由五至七名成员组成，其中居委会、建设单位各一名，业主代表三至五名，组长由居委会选派人员担任，业主代表由居委会推荐产生。
区、县房管部门指导筹备组开展工作，物业服务企业配合筹备组开展工作。筹备组成员名单应以书面形式在物业管理区域内公告15日。第十六条 筹备组的主要职责：
（一）确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）确定业主身份及其在首届业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会候选人产生办法及候选人人数和名单（一般不少于5人，最高不超过15人）；
（五）其它会务准备工作。
（一）至
（四）项应在大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。同时附上候选人简历及会议议程。业主对上述公示事项有异议的，应该在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。
第十七条 首届业主大会投票权数由业主大会筹备组确定，但单个业主的投票权数最高不超过总投票权数的30%。业主大会成立后业主的投票权数由物业管理区域内全体业主通过的《业主大会议事规则》确定。
第十八条 筹备组在确定业主身份后，印制和发放表决票（选票）。表决票（选票）应写明业主姓名、性别、楼栋门号、联系方式及拥有的专有部分建筑面积。
第十九条 业主委员会应当采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。业主委员会委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以联名在筹备组规定的时间内推荐一名候选人。筹备组应审查候选人资格并确定候选人名单。推荐候选人应考虑小区楼栋、单元分布的代表性。
第二十条 业主大会会议召开15日前，筹备组应将开会的书面通知以下列方式送达全体业主：
（一）当面递交；
（二）放入业主信报箱内或业主物业的专有部分内；
（三）邮寄。
此外，会议通知还应在小区公告栏或其它显著位置公告。会议通知应写明时间、地点、内容、形式、候选人名单（含简历、房号、建筑面积）等。
第二十一条 同一物业管理区域内业主超过两百户（含非住宅）的，可按栋（单元）为单位推选或委托一名业主代表参加业主大会会议。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体意见须经本人签名，由业主代表在大会投票时如实反映。
第二十二条 首届业主大会会议内容：
（一）表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》；
（二）选举产生业主委员会委员。
第二十三条 首届业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：
（一）发放表决票（选票）。
筹备组在居委会的配合下，将表决票（选票）送达每户业主，业主应当在签收单上签名确认。
业主不在本物业管理区域居住的，可以采用邮寄方式发放表决票（选票），无法联系的应在大会上说明。
（二）组织投票。
投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。
采取流动投票箱，业主收到表决票（选票）后可以立即投票的，应当将表决票（选票）填好投入投票箱内。表决票（选票）投放结束后，流动投票箱应当立即封存交由居委会集中保管。
设置固定投票箱的，业主应当在规定时间内（一般不超过两个月）将表决票（选票）填好投入固定投票箱内。筹备组与居委会应共同核实业主投票的真实性，并对投票人数及专有部分建筑面积进行登记。
业主不在本地的可以采用邮寄表决票（选票）方式进行投票。
（三）组织计票。
投票结束后，区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导、监督业主大会筹备组成立由业主代表组成的监票组、计票组，并进行验票、计票。计票结束后，按预设委员人数、得票数依次当选，计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。
（四）公告业主大会会议结果。
筹备组应当将业主大会会议结果在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于15日。公告应当由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府加盖公章确认，并公布监督电话，由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府受理投诉。第二十四条 规定回收票期限届满后，与会业主应当达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数。否则，由筹备组告知全体业主，顺延投票时间，直至达到前款比例。
与会是指发放和回收票期限届满后收到业主的表决票（选票）；
第二十五条 业主委员会自选举产生30日内，应向物业所在地的区、县房管部门备案。
第二十六条 业主委员会产生之日起30日内组织召开首届业主委员会会议，选举产生主任一名，副主任一至两名，会议结束后，筹备组自行解散。
第二十七条 业主大会定期会议由业主委员会按《管理规约》的规定召集，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应依法召开业主大会临时会议。
第二十八条 业主委员会逾期不召开业主大会临时会议的，区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应责令业主委员会限期召开。在规定期限内仍未召开的，业主可以提请该物业管理区域所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召开。第二十九条 定期会议和临时会议的准备、召开、表决程序均参照首届业主大会的相关规定执行。会议应当邀请所在地街道办事处、乡镇人民政府、居委会派员参加。
第三十条 除业主委员会和街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人不得擅自召开业主大会临时会议。
第三章
业主委员会
第三十一条 业主委员会备案应提交以下材料：
（一）业主委员会备案登记表（会议时间、地点、到会人数、业主委员会选举产生基本情况、业主委员会成员得票数）；
（二）选举和表决结果统计表，会议记录（复印件）；
（三）业主委员会委员分工情况，成员情况（身份证、房屋所有权证复印件）；
（四）《管理规约》和《业主大会议事规则》。
区、县房管部门在收到上述材料后10日内通报所在地街道办事处、乡镇人民政府、居委会、公安派出所、物业建设单位、物业服务企业。
第三十二条 备案事项发生变更，业主委员会应当在30日内将变更情况报区、县房管部门备案。
（一）区、县房管部门收齐材料后，应在5个工作日内办理完毕备案手续；
（二）登记备案后，到区、县房管部门领取登记备案表和印章刻制申请表；
（三）提交物业服务合同，或小区实行业主自治的物业维修管理办法，以备建立维修资金帐户。
（四）业主委员会成立后15日内依法刻制业主委员会印章，并报区、县房管部门备案。
第三十三条 物业管理区域业主较少或单栋物业可组建业主管理小组，有关要求与业主委员会相同。
第三十四条 业主委员会职责：
（一）宣传物业管理法律、法规及相关政策；
（二）召开业主大会，报告物业管理实施情况；
（三）组织换届选举；
（四）代表业主大会签订物业服务合同；
（五）监督《管理规约》的实施，禁止违反《管理规约》的行为；
（六）按规范程序组织小区物业管理招标工作；
（七）协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系；
（八）配合街道办事处、乡镇人民政府和居委会开展社区管理工作；
（九）对物业服务企业不符合物业管理相关法律法规规定和物业服务合同约定的行为进行监督；协助物业服务企业督促业主和物业使用人按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；对业主和物业使用人违反业管理相关法律法规和物业服务合同的行为进行监督。
第三十五条 业主委员会委员应符合下列条件：
（一）具备完全民事行为能力；
（二）遵守《管理规约》，未欠交物业服务费；
（三）热心公益事业，具有社会公信力和组织能力，有相应工作时间；
（四）未在本小区选聘的物业服务企业任职。
第三十六条 业主委员会成员应积极参加由市、区、县房管部门组织的业务培训。第三十七条 业主委员会活动应建立活动档案并指定专人保管，档案内容包括：
（一）会议纪要；
（二）各届业主委员会备案材料；
（三）物业管理服务合同；
（四）业务往来文件；
（五）维修资金的收支情况。
第三十八条 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。经业主委员会主任或三分之一以上委员提议，可以召开业主委员会会议，全体委员半数以上同意的决定为有效决定。
第三十九条 业主委员会日常办公经费标准根据业主大会议事规则 经业主大会确定后，由全体业主共同承担，使用情况应每年在物业管理区域以书面形式公布一次，并接受业主监督。
第四十条 业主委员会任期三年。届满前两个月内应报区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府提出换届申请，同时按照业主委员会选举的程序开展换届选举工作。如果因业主未能达到法定人数参加会议而不能如期进行换届，业主委员会继续履行职责，直至新一届业主委员会成立为止。
第四十一条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会进行换届选举。业主委员会拒不履行职责，逾期仍不组织的，由居委会组织换届选举。
第四十二条 业主委员会成员缺额超过40%，应在3个月内书面报区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府召开业主大会增补成员。业主委员会不得擅自组织增补工作。逾期不组织的，区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开，仍不组织的，由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府以及居委会组织增补。
第四十三条 分期开发的物业居住小区，经本期入住过半数的业主申请，可以按照规范程序成立临时业主委员会，并报区、县房管部门备案。下一期物业的业主入住后，应以增补的形式增加委员，其数量按新增专有部分占建筑物总面积的比例和新增业主占总业主人数的比例计算，但委员总人数最高不超过15人。分期开发的物业项目全面竣工投入使用后，临时业主委员会应按程序重新申请成立业主委员会，报区、县房管部门备案后，临时业主委员会自行中止。临时业主委员会职责：
（一）组织选举业主委员会；
（二）监督临时管理规约的实施，监督、协助物业服务企业履行物业服务合同；
（三）配合街道办事处、乡镇人民政府和居委会开展社区管理工作。
第四十四条 物业小区内有下列情形之一的，应当召开物业管理联席会议：
（一）研究贯彻执行新的物业管理政策法规的；
（二）经由20%以上业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会拒绝组织召开的；
（三）物业管理纠纷影响小区稳定或者发生较重大事件的。
第四十五条 业主委员会的决定和行为有下列情况之一的，区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应责令其限期改正或撤消其决定：
（一）违反有关政策规定，不履行物业管理规范程序的；
（二）业主委员会无理干涉物业服务企业的依法经营，影响小区物业管理正常秩序的；
（三）业主委员会改选或增补委员，不按规定报区、县房管部门备案的；
（四）未经业主大会通过，擅自改建、重建公共设施的，或擅自使用、截留物业共有部位、共有设施设备收益的；
（五）未经业主大会通过，擅自修改《业主大会议事规则》，或随意修改物业服务合同的条款，严重侵害合同主体平等权利的；
（六）违反维修资金的管理和使用规定，擅自挪用、截留的。
第四十六条 业主委员会的决定和行为有下列情形之一的，区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应及时停止业主委员会行使职责，情节严重的应当解散业主委员会：
（一）业主委员会拒不履行职责或超越权限范围，侵害业主权益，造成严重后果的；
（二）业主委员会的违法违规行为，严重影响社会稳定、和谐的；
业主委员会停止或解散程序由区、县房管部门制定和执行，并将有关情况书面通报物业小区联席会议相关单位和市房管部门。
新业主委员会由街道办事处、乡镇人民政府和居委会依法组织召开业主大会选举产生。
第四十七条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：
（一）违反《管理规约》，存在违规装修、搭建，擅自改变物业使用功能以及占用公共设施、设备、场地等行为的；
（二）连续3个月以上或者累计6个月以上拖欠物业服务费或未交纳专项维修资金的；
（三）近三年内曾在本居住小区聘请的物业服务企业工作，以及直系亲属在本居住小区聘请的物业服务企业工作的；
（四）存在其他违反有关法律、法规规定行为的。
第四十八条 业主委员会委员有下列情况之一，经主任提议或区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府建议，业主委员会会议通过，终止其委员资格：
（一）不再是本物业区域业主的；
（二）拒不履行业主义务的；
（三）提出书面辞职或连续三次缺席会议的；
（四）违法犯罪、疾病或长期不在本辖区居住等情况不能履行委员职责的；
（五）本人或直系亲属在本物业管理区域内从事物业服务或相关利益的经营活动的；
（六）以各种形式收受或索取物业服务企业的好处，如免交物业服务费、领取加班费或岗位津贴、报销个人开支费用的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
委员被终止资格后，应在3日内向业主委员会移交所有保管的档案资料、印章。拒不移交的，业主委员会或居委会可以请求辖区民警协助移交或向人民法院提起诉讼。
第四十九条 业主委员会会议应当作出书面记录，由委员签字加盖印章存档。业主委员会的决定应以书面形式在小区内及时公告，有下列情况之一应送达每一位相关业主：
（一）关于调整物业服务费的建议；
（二）关于专项维修资金使用和续筹的建议；
（三）关于解聘、选聘物业服务企业的建议；
（四）关于罢免委员的建议；
（五）关于物业服务计划提交业主大会表决的建议；
（六）关于召开临时业主大会的决议；
（七）涉及部分或全体业主利益的重大决议。
第五十条 业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第五十一条 业主委员会应该依法制定印章使用、管理的规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或不良社会影响的，由责任人承担相应责任。第五十二条 业主委员会向有关部门投诉、申请行政复议、诉讼的决议，以及在小区内公告的发布，须经超过半数的委员同意。
第五十三条 业主大会、业主委员会解散的，应将所有档案资料、印章移交区、县房管部门，并在区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府以及居委会的监督下，做好业主共同财产清算工作。
第四章 附则
第五十四条 业主委员会的名称须与物业小区的名称相一致。
第五十五条 《业主大会议事规则》相关文件、表格样本等附件，供参照使用。第五十六条 开发区、新区房管部门受委托履行相关管理职责。
第五十七条 本规程自颁布之日起施行。原《南昌市居住小区业主委员会选举实施办法（洪房发［2001］10号）同时废止。
第四篇：京工商发〔2007〕195号
京工商发〔2007〕195号
发布: 2008-12-05 13:
52北京市工商行政管理局关于解决无证无证照经营照经营场所以及其他经营住所若干问题的意见
各区县分局、专业分局，市局机关各处室、执法大队：
为了遏止无证照生产经营行为，维护市场经济秩序，消除安全生产特别是食品安全生产隐患，保障人民群众生命财产安全，根据国务院产品质量和食品安全专项整治行动方案的要求、国家工商总局《关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》（工商企字〔2007〕［2007］236号，以下简称《住所登记问题的通知》）以及北京市人民政府办公厅《关于进一步加强食品安全专项整治的若干意见》（京政办发〔2007〕［2007］79号）等相关规定，针对无证照经营的突出成因，现就解决无证照经营场地所以及其他住所经营场地（经营场所，下同住所）问题提出以下意见：
一、关于将住宅楼内的房屋作为住所登记注册的规定
为加强企业、个体工商户住所（经营场所）的登记管理，根据国家工商总局《关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》（工商企字［2007］236号）的规定，申请人在申请登记注册时，将住宅楼改变为经营性用房作为住所（经营场所，下同）的，应当符合国家法律法规的规定，除按照国家工商总局《住所登记问题的通知》的规定提交相关材料外，住宅楼及住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动。并应当符合管理规约，依法提交住所使用证明、申请人签署的承诺书及住所所在地居委会业主委员会出具的有利害关系的业主同意证明。其申请从事前款所列经营项目以外的经营活动的，应当提交下列文件、证件：
（一）住所使用证明。
1、.已经取得《房屋所有权证》的，提交由产权人签字的房屋所有权证复印件。
2、.购买的商品房未取得《房屋所有权证》的，提交由购房人签字或购房单位盖章的购房合同复印件及加盖房地产开发商公章的商品房预售许可证复印件。
3、.租赁商品房或开发商以所开发的商品房自用作为住所，尚未取得《房屋所有权证》的，可提交开发商的房屋预售许可证及营业执照的复印件。
4、.取得《再就业优惠证》的下岗失业人员以其租赁的公有住房作为住所的，应当提交公有住房租赁合同复印件，并由本人在登记申请表“住所使用证明”页“产权人签字”处签字，但该签字不具有证明产权归签字人所有的效力。以其购买单位房改房作为经营住所的，应提交购买单位房改房合同及购房发票的复印件。
（二）《住所登记表》（见附件1）。
《住所登记表》作为申请人将住宅改变为经营性用房而做作出的承诺，其承诺内容，应当是：知悉并遵守法律、法规及管理规约的规定；已经有利害关系的业主同意；遇有拆迁服从配合，不索取拆迁补偿费用。企业（公司）设立登记时，《住所登记表》由股东（出资人）签字盖章。股东是法人的，由股东盖章，股东是自然人的，由自然人签字；个体工商户开业登记时，《住所登记表》由自然人签字。
企业（公司）变更登记时，《住所登记表》由企业（公司）盖章，个体工商户变更登记时，《住所登记表》由个体工商户盖章或签字。
（三）将住宅改变为经营性用房的证明文件。
申请人将住宅改变为经营性用房的，其《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》（见附件2）应当是由住所所在地居民委员会或业主委员会出具的，并包含有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
使用立项为住宅，但实际建设为办公用房屋或者写字楼作为住所的，由其住所所在地居民委员会或业主委员会出具包含有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
二、关于使用临时住所证明登记注册的规定
为有效解决无证照经营问题，对因住所未取得房屋主管部门颁发的合法有效产权证明而申请从事经营活
动的，经区县政府批准，授权当地乡镇政府、街道办事处或村民委员出具《临时住所（经营场所）使用证明》（参考范本见附件3）的，申请人可持《临时住所使用证明》申请登记注册。
（一）临时经营场住所使用证明的基本要求。
1、.《临时住所（经营场所）使用证明》应当是由区县政府批准或授权乡、镇政府、其他政府部门或、街道办事处或村委会颁发的。
2、.《临时住所（经营场所）使用证明》的有效期不超过1年。
3、.《临时住所（经营场所）使用证明》可暂时用于作为生产经营的备案证明材料。但不作为对建筑物合法性的确认、房地产权属证明和房屋、土地拆迁补偿的依据。
4、.《临时住所（经营场所）使用证明》的主要内容。
（1）房屋的使用人、房屋地址、场住所证明的使用期限、编号等。
（2）临时经营场住所证明使用的用途、注意事项及失效事由等。
（3）由生产经营场住所的使用人与场所提供人签署不索取拆迁补偿费用的承诺书（参考范本见附件4）。《临时住所（经营场所）使用证明》有效期届满，该住所需继续作为生产经营场所使用的，应在有效期届满20日前，按规定办理《临时住所（经营场所）使用证明》和有关经营证照续期手续。续期后的经营证照有效期与《临时住所（经营场所）使用证明》有效期相同。
（二）临时住所使用证明的适用范围。
1、.城镇地区未取得规划、建设等政府部门批准建设的建筑物。
2、.已被区县政府或有关部门列入拆迁范围但并未实施拆迁的建筑物。
3、.农村地区的建筑物。
4、.房屋所有权证明文件上用途一栏空项，或商住用途位置无法识别的，且无规划批准未明确用途的建筑物。
5、.临时建设的商亭、摊点。但邮政报刊亭、社区便民菜站应当按照本通知第三条第十四项、十五项的规定办理。
（三）《临时住所（经营场所）使用证明》的登记注册。
以属于临时住所使用证明适用范围的建筑物为住所的，申请人办理登记注册时，可持《临时住所（经营场所）使用证明》申请登记注册。工商行政管理机关在《临时住所（经营场所）使用证明》的有效期内核发营业执照，并在营业执照上予以注明。
申请人提交的住所证明文件包括：
（1）.《临时住所（经营场所）使用证明》；
（2）.生产经营场住所的使用人与产权人签署的不索取拆迁补偿费用的承诺书。
经营范围涉及许可事项的，申请人提交行政许可部门的批准文件，或许可部门在申请人向工商行政管理机关提交的材料上明确同意意见的，即予以办理登记注册。
三、关于其他住所（经营场所）的登记注册问题
为解决因其他住所作为经营性场所，且房屋所有权证的出具单位不同的问题，现就申请人将下列房产作为住所作为经营场所的，应当提交下列相应的住所证明，工商行政管理机关予以办理登记注册。
（一）使用自建房作为住所但尚未取得《房屋所有权证》的，可提交建设单位出具的施工许可证、建设许可证复印件作为住所使用证明。
（二）使用原属区县原属房屋管理局直管公房作为住所，但因房屋管理局机构调整无法再由其出具权属证明的，可根据由区县政府明确的部门出具的产权证明。
（三）使用国有企业尚未取得《房屋所有权证》的房产作为住所尚未取得《房屋所有权证》的，可由主管该单位的国有资产管理部门或其上级单位出具产权证明。
（四）使用位于科技园区（开发区）内尚未取得《房屋所有权证》的房屋产作为住所尚未取得《房屋所有权证》的，由所在区县政府或其授权的部门出具房屋权属证明文件。
（五）房屋提供者系经工商行政管理机关核准的具有出租房屋经营项目的，即经营范围含有“出租商业用房”、“出租办公用房”、“出租商业设施”等项目的，由该企业提交加盖公章的营业执照复印件及房屋产权证明复印件作为住所使用证明。
（六）利用宾馆、饭店(酒店)作为住所的，提交加盖公章的宾馆、饭店（酒店）的营业执照复印件作为住所（经营场所）使用证明。
（七）利用人防工程作为住所的，提交人防行政主管部门审查同意的《使用人防工程申报表》以及消防部门同意使用的证明文件的复印件。
（八）(八)利用中央各直属机构的房屋作为住所办理登记注册的，由中央各直属机构的房屋管理部门出具房屋使用证明。
（九）(九)利用国务院各部委的房屋作为住所办理登记注册的，由国务院机关事务管理局的房屋管理部门出具房屋使用证明。
（十）利用中央所属企业的房屋作为住所办理登记注册的，由该企业的房屋管理部门出具房屋使用证明。
（十一）利用铁路系统的房屋作为住所的，由北京铁路局的房屋管理部门出具其房屋权属证明。
（十二）使用军队房产作为住所的，提交加盖中国人民解放军房地产管理局专用章的“军队房地产租赁许可证”复印件。
（十三）使用中、小学校的非教学用房作为住所的，由所在区县教委出具同意经营的意见。
（十四）对经市商务局确认申请登记为社区便民菜店的，按照《关于社区便民菜店登记注册有关问题的通知》（京商规字〔2004〕33号）的规定，由所在街道办事处或社区综合服务中心出具同意使用该场所作为住所从事经营的证明。
（十五）申请从事报刊零售亭经营的，按照《关于加强全市报刊零售亭建设的意见》（京邮联〔2001〕[2001]16号）的规定，由市政管委出具住所证明。
（十六）在已经登记注册的商品交易市场作为住所设立企业或个体工商户的，其住所证明由市场服务管理机构出具，并提交加盖该市场服务管理机构公章的营业执照复印件。
（十七）其他依法出具的有关住所证明。
四、抓住机遇，采取积极措施，建立协调机制，协调相关委办局研究解决疏导无证照经营的相关问题
根据市政府办公厅《关于进一步加强食品安全专项整治的若干意见》第三条的规定，各分局要紧抓机遇，积极协调争取区县政府支持，协调和相关委办局，针对辖区内无证照经营的特点，研究解决本辖区内的无证照经营疏导问题。
（一）对由于无法按照环保审批条件进行审批的民俗旅游户餐饮经营、小餐饮店的经营以及现场加工制售食品等食品经营者，以及不愿缴纳环境评价费用而不能办理证照审批的，要会同环保局、质量技术监督局、卫生局等部门根据经营户的规模大小和对环境的影响程度，对环境评价标准的前置审批手续提出解决的意见和措施，妥善解决环境评价以及许可问题。对区县政府以及有关部门规定不再要求提交许可意见的，可直接予以办理登记注册。
（二）认真研究无证照食品等生产小作坊的登记注册条件，积极协调卫生、质量技术监督等部门在落实国家相关标准，保障食品安全的前提下，适当调整对生产经营设施、面积等硬件条件的限制，对带有地域特征的食品加工作坊进行统一规范。对于未纳入监控范围或者在认定上存在分歧的小加工作坊，可以借鉴外省市以及本市有关区县的相关经验，按照“一地一策”的模式，研究和制定相关办法。
（三）研究解决早市和农村集期市场存在的无证照经营问题。各分局对本地区存在的无证照经营聚集区，应当采取疏堵结合的方法。一是对于解决社区就业、方便居民生活消费的经营行为，提出经营标准和规范进行统一管理，引导其在规定的经营时间、地点从事经营活动，力争规范使一批确属社会需求大的无证照经营的聚集区依法办理营业执照，引导其合法经营。二是要在区县政府的牵头领导下，与城管、公安交通、商务等相关部门建立协调工作机制，明确分工、强化责任。坚决取缔控制一批扰民、占路，严重影响首都经济发展及社会环境的无证照经营聚集区。对难点问题以及责任主体不清等个案结合实际情况分析研究，协调解决。
（四）深入研究解决个人无证照经营问题，引导其办理个体工商户营业执照。针对目前出现的无证照经营中多以个人经营形式为主的情况,各分局应在积极引导其完善产权证明,督促其办理个体工商户登记,以合法的形式开展经营活动.。
二〇〇七年十二月十三日
第五篇：业主大会和业主委员会指导规则
业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章 业主大会
第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会
第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十五条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议。
第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四章 指导和监督
第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。
第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第五章 附 则
第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。
第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。
第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。
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