社区居委会与业主委员会的关系探究（共5篇）

第一篇：社区居委会与业主委员会的关系探究

社区居委会与业主委员会的关系探究

摘要：社区委员会和业主委员会从概念入手可能没有丝毫联系，但它们以物业管理为纽带连接起来，从而使两者能够进行对比和关系探究。通过对两者的性质和职能分析入手，总结社区居委会和业主委员会的区别和联系，虽然都是自治性的民间组织，但权利、性质、工作内容都存在着明显差异，然而差异并不影响两者间的指导监督合作中产生的关联。以此为基础，展开对社区委员会与业主委员会的关系探究，通过对两者现实关系进行分析，发现两者关系存在沟通交流较少，多头管理，权力较量等问题，由此入手探究社区居员会与业主委员会的关系—相互指导、相互监督、相互合作，只有这样，才能更好的促进社区的发展。

关键词：社区居委会

业主委员会

一、对社区居委会和业主委员会的认识

社区是社会的细胞，社区居委会（即社区居民委员会）为社区的一个主要社会组织机构，以居民的居住权为基础形成的居民自治组织，是广义上社区全体居民的利益代言组织，它的主要功能在于处理公共事务，调解社区内居民纠纷，开展文体活动，向政府反映民众诉求，协助维护社会治安，宣传法律、法规、政策等。业主委员会是通过业主大会选举产生，以房产物业的所有权为基础形成的业主自治管理组织，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，是实施物业管理的主体。1.社区居委会的性质和职责

《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。” 居民委员会不是一级（市）政权组织和行政组织，它是具有一套组织系统的群众性自治组织。具有基层行、服务性和自治性三个特点。它的职责可以概括为：宣传法律法规政策，教育社区居民遵纪守法；召集、主持社区居民代表大会，向社区居民代表大会负责并报告工作； 管理本社区的公共事务和公益事业，开展多种形式的社区服务及活动；依法调解民间纠纷，协助维护社会治安，促进社会稳定； 实现社区资源共有、共享，培育社区意识，营造共驻、共建社区的良好氛围等。

2.业主委员会的性质和职责

业主委员会，简称“业委会”，是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的执行机构。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。

二、社区居委会与业主委员会的区别和联系

也许，单从概念上来看，社区居委会与业主委员会并不存在着联

系，一个是社区的自治组织，另一个是物业管理区域内的自治组织。通常情况下，要探究两个事物之间的联系，都会引入一个媒介，这个媒介与被研究的两个事物都存在这关系，那么，要探究的问题也就显而易见了。根据上段对社区居委会和业主委员会的基本阐述，可以发现，物业公司就等同于一个媒介，联系着两者。从法律角度来看，街道管辖的范围比社区大，社区居委会是最低层的一级政府管理部门。物业是受雇佣的用来管理社区的企业。业主委员会是雇主代表，用来监督管理物业的。

1.社区居委会与业主委员会的区别

（1）两者的权利基础不同：社区委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。业主委员会自治的基础是物业所有权，业主委员会的委员由业主大会选举产生，业主委员会的设立撤消等由业主大会决定，并报有关部门备案。

（2）基本性质的定位不同：社区居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织，具有法人资格，目前定位于“基层政权建设”；业主委员会在法律上地位不明确，无法人资格，是一种特殊的基层自治组织。

（3）工作内容和职能不同：业主委员会是由业主大会选举产生的一个常设的执行机构，执行业主大会的各项决议或业主大会的授权事项。业主委员会是业主自治管理的组织。业主委员会的日常工限于物业使用和管理等方面的内容，其职权限制在业主大会所授权的范围以内，并接受所在地区街道和居委会的指导。居委会是居民自治管理的

基层组织，接受街道一级政府机构的领导。其主要职能是宣传政府的各项政策，上传下达，并开展各项社区服务、劳动就业、治安管理、调解纠纷、精神文明建设等一系列工作。

（4）经费来源和对组织成员的要求不同：社区居委会的经费由国家财政拨款，居委会的办公用房，有当地人民政府统筹解决；业主委员会的经费由业主大会决定，并由业主自行解决和分配； 另外，居委会的人员多数算专职的，可以说是固定的工作，对居民负责。而业委会的成员大部分是兼职，对业主负责，是否领取工资由业主大会决定。

2.社区居委会与业主委员会的联系

（1）维护权益相宜。社区居委会和业主委员会都是基层的自治组织，在社区管理的范畴内。在社区组织中，居委会和委员会是居民和业主的自治组织，和业主的利益是一致的，维护居民和业主的合法权益。（2）在居民委员会与业主委员会之间 ,存在着监督与被监督，指导与被指导的关系。根据《物业管理条例》第二十条规定：业主大会、业主委员会应当配合共安机关，与社区委员会相互协调，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时，社区委员会应当帮助小区业主成立业主委员会，为业主委员会的日常工作提供监督和指导。

（3）由于业主委员会委员本人 ,既是物业的“业主” ,又是小区的“居民”,因此在业主委员会与居民委员会之间 ,难免出现职能交叉的情形使得居委会和委员会的工作虽然各有侧重，但也有相互重叠的地方，两者在很多领域有着共同合作空间，况且，两者的服务对象相同的很多。所以，有利于两者之间广泛的交流与合作。

三、社区居委会与业主委员会的关系 1.社区居委会与业主委员会的关系现状

业主委员会代表全体业主的利益，但其法律地位的不明确直接影响了业主委员会的运作与业主维权的开展。业主委员会还经常受到房管部门的行政干预，这些部门本该行使对业主委员会的辅助工作，但由于业主委员会法律地位不清，这种行政辅助行为就往往演变成一种行政确认行为；反过来政府的行政干预又更加模糊了业主委员会的法律地位。业主委员会一方面依赖居委会，另一方面又不断挑战居委会，而居委会角色的错位使其不可能避免地卷入小区内部业主委员会与物业管理公司以及房地产开发商之间的利益纷争，其“裁判员”身份受到业主质疑，甚至最后成了业主攻击的对象。

网易新闻广州1443个居委会举行换届选举，然而居民却大多对此表示冷淡，甚至有居民表示，有了业委会，无需居委会。有调查指出，居民们的“政治冷淡症”源于居委会功能日渐弱化和新型住宅小区划地而分的现状。由此，可以看出社区居委会与业主委员会关系现实与想象的差距，两者之间出现断层，相互成员不了解，理解出现偏差致使二者存在着相互掣肘、多头管理、职能交叉等问题。（1）居民委员会与业主委员会关系出现断层，沟通联系少。这其中包括居委会承担了大量的政府工作，而这些工作本该由受薪的专职社

区工作人员来做。实际上，大部分居委会委员都兼了专职社区工作人员，使得居民委员会的工作出现与基层脱离。另外，在业主委员会建设中，业主的参与意识不强，致使交流过少，没有形成有效的沟通，合作少形成了对居委会的误解。

（2）职能分工不明确，出现无人管理或多头管理的情况。由于业主委员会委员本人，既是物业的业主，又是社区的居民，在居民委员会与业主委员会会之间难免出现职能混乱的状况。对于一些棘手的问题相互掣肘推诿，分工不明确。而在管理方面，像秩序维护、清洁卫生、停车管理、收费项目等，出现重叠，影响了社区居民的统一性协调性，不利于社区管理的进程。

（3）因在社区治理中的地位而产生的问题。从居委会的角度来说，理所当然地把社区治理归为自己的份内事，认为自己是社区治理的主体，理应在社区治理中占据主导地位，业主委员会应听命于居委会或直接成为居委会的附属机构。而业主委员会则认为居委会代表政府对社区行政事务进行管理，社区依靠居委会达不到有效的自治，自己才是居民的真正代表，而不是居委会的附属机构。居委会要求把业主委员会纳入其管理框架内，而业主委员会则要求有独立活动的保证，由于权力冲突而产生一系列问题。

2.社区居委会与业主委员会的关系探究

上述社区居委会和业主委员会的性质职能区别联系，可以看出虽然二者在权利来源、管理边界、职责功能、代表主体等方面都有明

显差异，但居委会与业主委员会有部分功能的重合，如公共卫生和社区安全管理方面，并且二者在功能方面是互补的。因此，二者虽不能相互替代，但可以充分的合作交流，相互监督指导，以缓和社区矛盾，畅通利益表达渠道，构建和谐社区。

（1）社区居委会与业主委员会之间相互监督、相互合作。

由于两者在组织性质、管理范围、服务对象、工作内容和工作目标上具有密切的联系，两者之间需要相互配合同时，根据《物业管理条例》的规定“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会工作，并接受其指导和监督。”因此，两者既要是一种团结协作的关系，又存在着监督与被监督的关系。在处理社区居委会与业主委员会的关系上，要注意避免以社区居委会取代业主委员会，或者重视业主委员会而轻视居委会的两种极端。也就是说，在尊重业主委员会自治管理的同时，要充分发挥社区居委会的监督协调作用。（2）社区居委会与业主委员会相互独立、避免多头管理。

四、小结

不论是公共部门还是私人部门，没有一个个体行动者能够拥有解决综合、动态、多样性问题所需的全部知识与信息，也没有一个个体行动者有足够的知识和能力去应用有效的工具。

第二篇：社区居委会与社区工作站的关系

社区居委会与社区工作站的关系

居委会的职责：

根据居民委员会组织法的有关规定，居民委员会的基本职能和任务是：

①宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；

②办理本居住区居民的公共事务和公益事业；

③调解民间纠纷；

④协助维护社会治安；

⑤协助人民政府或者其它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；

⑥向人民政府或者其它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议

社区工作站的职责：

社区工作站的主要职责有三项：

1、行政性服务。主要是协助政府及有关职能部门开展好下列工作：办理失业卡、待业卡；失业人员就业安置；残疾证和残疾人家属农转非的申办；社区内失业人员及离退休人员管理与服务；居民收养证明；居民身份证和老年卡申领；直系亲属公房卡过户申办；外来人员暂住证申办；规划杂项工程申办；居民占绿手续申办及宠物类管理申办；事业人员独生子女父母奖励申办；《失业人员独生子女父母光荣证》申办、生育审批及《生殖健康服务证》申领；流动和失业人员计生申请等。做好社区公益性资产管理工作，完成其它由街道办事处（镇政府）确定需要进入社区的工作事项。

2、福利性服务。主要是协助政府及有关职能部门开展好下列工作：居民最低生活保障、社会救济金申办、失业人员失业金救济金申办；民政对象、退休人员房租减免申办；特困对象家庭子女就读学杂费减免申办；社会救济对象的送养申办以及其它需要提供福利性服务的工作。

3、社会化服务。主要是老年休养院、老年活动室、托幼服务、社区卫生服务、社区物业服务、社区志愿者服务以及辖区内各类中介服务组织的协调管理；社区服务信息网络协调管理；开展其它便民利民服务工作。居委会的产生：

1982年宪法规定：城市和农村按居民居住地区设立居民委员会或者村民委员会。它们同基层政权的相互关系由法律规定。居民委员会、村民委员会的主任、副主任和委员由居民、村民选举。居民委员会、村民委员会的任务是办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映人民群众的意见、要求和提出建议。

可见，居委会的产生，是通过居民民主选举产生的。社区工作站的产生：

一般，社区工作站的成员是： 1。专业社工 2。政府派出人员。

第三篇：国家职业资格统一鉴定(试论社区党组织、居委会与业主委员会、物业管理企业的关系)

国家职业资格统一鉴定

物业管理师论文

（国家职业资格二级）

论文题目：试论社区党组织、居委会与业主委员会、物业管理企业的关系

姓

名：

准考证号：

所在省市：江西省宜春市 所在单位：国营先锋机械厂

试论社区党组织、居委会与业主委员会、物业管理企业的关系

摘要：2003年8月31日，胡锦涛总书记在视察南昌市西湖区建设桥社区时，曾经提出一个问题：社区（居委会）与物业公司之间是什么关系？通过几年来社区建设的实践，我们逐步形成了小区型社区内党组织、居委会和业主委员会、物业管理公司相互关系的初步认识，并在实际工作中充分运用这些关系，形成合力，取得了较为明显的成效。本文意在试图揭示四者关系，为类似社区的建设发展提供借鉴和帮助。党的十六大提出了“完善居民自治，建设管理有序，文明祥和的新型社区”的要求，并在《党章》中增加了“社区党组织”发挥领导核心作用的重要规定。目前，全国各地城市中商品房住宅小区如雨后春笋般开发出来，逐步形成了特征鲜明的“小区型”社会。小区型社会一般存在社区党组织、居委会、业主委员会和物业管理企业四主主要组织机构，如何明确并处理好四者之关系，直接影响到居民自治水平和社区建设管理好坏。

关键词：社区

小区

社区党组织

社区居民委员会

业主委员会

物业管理公司

一、相关定义

1、社区。社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。目前城市社区的范围，一般是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区。[1]

2、小区。小区即是一个物业管理区域。其划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。[2]

3、社区党组织。社区党组织领导本地区的工作，支持和保证行政组织、经济组织和群众自治组织充分行使职权，[3]是党在城市社区的基层组织。

4、社区居民委员会。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基础群众性自治组织。[4]

5、业主委员会。业主委员会（以下简称业委会）是业主大会的执行机构，[5]是由同一个物业管理区域内的业主选举产生，维护业主合法利益、反映业主意愿和要求，协助和监督物业管理公司工作的自治管理组织。

6、物业管理公司。物业管理公司（以下简称物业）是接受业主或业委会的委托，根据物业服务合同约定进行专业管理服务的企业，[6]是依法自主经营、自负盈亏的经济组织。

二、两组容易混淆的概念 目前，“社区”和“社区建设”在我国相对而言仍属新生事物，由于城市居民的社区意识、社区归属感和社区认同感还很低，造成很多居民对社区及其组织的认识存在着混淆和偏差。从本文需要出发，笔者就以下两组概念进行分析：

1、社区与小区的区别。在“小区型”社区中，社区组织、社区功能等大多集中在小区中，往往造成小区居民和社区单位认识的偏差，认为“小区就是社区”，这是非常片面的。社区与小区的区别主要体现在以下几个方面：

（1）面积大小的不同。目前社区往往由几个小区和社区单位组成，个体的小区只是整个社区的一个组成部分或者说是构成单位，小区的面积要远小于社区的面积。

（2）人口数量的不同。小区的居民是社区居民的重要组成部分，但是社区内其他小区或单位家属区的居民同样是社区居民的组成部分。如果扩大到社区成员层面，单位中的职工和居民一样都是社区工作、服务的对象，那么人数还要增加。

（3）工作范围的不同。小区一般是社区党组织、居委会办公和服务的所在地。小区虽然是开展各种社区活动和服务，完成各项工作和任务的主要场所，但是社区党组织、居委会与其他小区和社区单位之间还存在许多共建工作。所以，针对某一小区的工作只是社区工作的部分，而非全部。

所以，小区并不等同于社区，它总是隶属或者从属于社区，总的来说，小区与社区的关系就是点与面的关系。

2、社区居委会与小区业委会的区别。对于居委会是基层群众性自治组织，大家的认识基本上是统一的。而对于小区业委会究竟属何种性质组织却说法不一：一种认为它是“自下而上形成的中介组织”，“常常带有非正式组织的特征”；[7]一种认为它是“依一定的利益而组建起来的自治组织”[8]。本文认为业委会是依法仅限于进行物业管理方面的功能单一型自治组织。

（1）居委会是社区中最重要的自治组织。“最重要”体现在：居委会是社区自治事务中公共利益的代表，只有居委会才能超越业委会这一物质利益与财产关系特征突出的自治组织的局限性，超越物业的利益狭隘性，并且能够整合业委会与物业的矛盾关系；居委会是基层政权在社区中最重要、最可靠的组织依托，其组织化程度最高、制度化运作最严密。

（2）居委会是社区中综合性最强的自治组织。小区业委会作为本物业管理区域业主的自治组织，只能“依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。[9]它实际上的功能是非常单一和局限的。社区居委会则在法律和政策许可的范围内，对本社区的公共事务和公益事业拥有自治权，而综治、计生、文体、科教、卫生、法律等大量的工作和活动，只能通过社区居委会组织完成。

所以，小区业委会只能在本小区物业管理活动中发挥一定的自治管理功能，相对居委会广泛的代表性和工作的综合性而言，小区业委会和社区居委会的关系也是点与面的关系。

三、社区党组织与业主委员会、物业管理企业的关系

十六大党章明确规定社区党组织发挥领导核心作用，使社区党组织在社区各种组织和各项工作中处于一个总揽全局的位置。社区党组织只有通过对业委会、物业进行领导、协调、监督，才能更好地实现服务居民这一根本宗旨。

1、组织与领导的关系。社区党组织通过实施政治领导、思想领导和组织领导，可以有效地调动包括业委会、物业在内的各方面力量参与社区建设的积极性，形成资源共享、利益均沾、优势互补、社区共建的工作机制；可以有效地把社区党建工作和社区精神文明建设结合起来，加强和改进社区思想政治工作；可以有 效地做好物业企业这种社区内“无主管经济组织”的党建工作，切实把“两新”组织中党员的教育管理统一起来，避免出现党组织无上级领导、党员无党组织管理的现象。目前，物业党组织的组建和工作开展，离不开社区党组织的组织和领导，这点与党章中对社区党组织的明确规定是完全符合的。

2、协调与指导的关系。社区党组织要发挥领导核心作用，就必须综合组织协调各方面力量承担各自的社会职能，协调指导社区单位（包括物业）党组织和社区广大党员（包括物业职工党员）带领群众把社区的各项工作任务落到实处；协调利用物业的资源，兴办符合社区居民利益和需求的各种服务实体，开展丰富多彩、健康有益的各类社区活动；协调处理社区居委会与业委会、物业的关系，更好地推进社区社会主义民主政治建设，完善社区居民自治。当前，社区党组织牵头组建的社区党建工作联席会、社区党员活动指导委员会等协调机构或协商议事机构，吸收物业党组织参加，就是这种关系的重要形式和很好体现。

3、监督与引导的关系。社区党组织要领导本地区的工作，支持和保证业委会和物业充分行使职权，就必须加强对它们的监督与引导。作为自治管理组织的业委会和作为经济组织的物业，其决策、行为不可避免会带有浓厚的自身利益的色彩，极有可能违反党和政府的有关政策和规定，或不利于整个社区协调发展，或侵害到其他社区居民正当权益等等，比如业委会一方面可以维护业主切身利益，另一方面又可能为了自己的单一利益而忽视甚至损害社区的公共利益。这就需要社区党组织从全局考虑出发，对业委会和物业的行为进行及时有效地监督，并通过对其党组织和党员的领导管理，进一步加强引导工作，使其作出正确的、有利于最广大群众利益的决策和行为。

社区党组织只有切实加强对业委会和物业领导、协调与监督，才能走出一条多方联建、社区共建的新路；才能做好关心群众、服务群众的工作；才能增强凝聚力，密切与社区居民的联系，打牢党在城市工作的基础。

四、社区居委会与业主委会、物业管理企业的关系

“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合 相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”[10]。社区居委会只有认真把握与小区业委会、物业之间指导、合作和监督等主要关系，充分发挥各自优势和功能作用，社区的稳定和发展才能很好地得以实现，居民群众当家作主的民主权利才能很好地得以保证。

1、支持与指导的关系。目前，居委会作为基层群众自治组织与党和政府的关系最为紧密，在居民群众心目中的地位、威望很高。正是基于居委会的这种传统优势和实际工作的无法替代性，使居委会在小区物业管理中起着举足轻重的重要作用。只有居委会才可能与业委会、物业做到信息的上传下达。由于居委会代表整个社区的公共利益，所以可以对小区业委会筹建或换届工作给予公正的支持和正确的指导，还可以对小区物业管理中的重大事项的决策施加影响，如选聘、解聘物业管理公司等。《物业管理条例》第14条和第20条明确规定“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”和“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”一般讲，业主大会、业委会都必须事先征求居民会的有关指导性意见后才能对本物业管理区域内的重大物业管理事项作最后的定夺。

2、协调与合作的关系。居委会和业委会、物业在同一物业区域内的服务对象基本相同（在称呼上不同，对于居委会来说称“居民”，对于业委会、物业来说称“业主”），必然形成相到协调、相互合作、相互促进的关系，比如在维护社会治安、环境卫生和开展社区服务等方面，以及在创建“文明社区”、“文明小区”等活动中，居委会就需要对业委会、物业进行指导、开展合作。《物业管理条例》第20条也明确规定了“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。”此外，由居委会牵头，由业委会、物业、社区民警等组成的社区共建联席会议，成为协调各方关系、不断取得共识、形成工作合力的重要平台。居委会还有责任做好业委会与物业之间的协调工作，及时化解矛盾，推动物业管理工作顺利展开。

3、评议与监督的关系。社区居委会的根本性质是党领导下的社区居民实行自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织。这一根本性质决定了居委会通过采取多种措施，加强对物业管理的评议，比如通过牵头召开民主评议会、列席参与业主大会等形式，加强对业委会人员的评议和监督，通过举办听证会、座谈会等形式，对物业的管理、服务、收费水平等诸多方面进行评议，从而达到监督、促进物业管理的目的。

居委会只有不断加强对业委会、物业的指导、合作和监督，才能促使它们更好地进行物业的管理与服务，使小区居民能够安居乐业；优质的物业管理和服务反过来又能有力地支持、配合居委会的工作，使居委会能更和谐地推进社区建设和发展。

以上是本人对小区型社区内社区党组织、居委会和业主委员会、物业管理企业四者之间关系所作的一些思考和认识。目前，各地城市社区建设的组织层次，其内部的组织结构系统多种多样，各不相同，差异很大。主要涉及社区党组织、居委会与社区牧业管理，业主委员会以及其他社区组织的相互关系，这些关系的法律依据等，需要我们在深入调研的基础上逐步加以规范。

参考文献

[1]《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》（2000年11月3日）。[2]《物业管理条例》（2003年6月8日）。[3]《中国共产党党章》（2002年11月14日）。[4]《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（1989年12月26日）。[5]《物业管理条例》（2003年6月8日）。[6]陶婷芳主编：《新编物业管理实用手册》，华东理工大学出版社，2001年版。

[7]周文建，宁丰主编：《城市社区建设概论》，中国社会出版社，2002年版。

[8]徐永详著：《社会发展论》，华东理工大学出版社，2000年版。[9]《物业管理条例》（2003年6月8日）。[10]《物业管理条例》（2003年6月8日）。

2006年4月18日

第四篇：论文定稿(对社区居委会与街道办事处关系的思考)

对社区居委会与街道办事处关系的思考

【摘要】提到居委会大家不难想到另一个名词：街道办事处，没有深入接触过这两个部门的朋友大体上会简单的认为街道办事处是居委会的上级领导部门，但事实上真的是如此的简单吗，经过我深入的调查和研究发现了社区居委会与街道办事处之间存在着微妙的关系。此文重点讲述了：在社区建设中，居委会行政负担过重，自治权被极度挤压，街道办事处与社区居委会法律上的指导与被指导的关系已扭曲为事实上的领导与被领导的关系。因此，要改变目前社区居委会和街道办事处的不合理关系，我们需要思考和付出行动的方面还有很多，以下就为大家一一解说。

【关键词】社区居委会；街道办事处；社区工作站；社区居民代表大会

一、社区居委会与街道办事处目前矛盾的现状

从理论和法律上讲，街道办事处与社区居委会是指导与被指导关系，但在实践中，社区居委会只向政府负责，而不向居民负责。街道办事处与社区居委会已变成了事实上的领导与被领导的关系。其具体表现在：

（一）街道办事处越位，对社区居委会自治事务的过多干预

1、对社区居委会选举的包办

《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定“居民委员会主任、副主任和委员，由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生；根据居民意见，也可以由每个居民小组选举代表2至3人选举产生。居民委员会每届任期三年，其成员可以连选连任。”①但实际情况显示，许多社区居委会的民主选举的“形式化”现象严重。采取全体居民或户代表进行选举的比例极少，绝大多数采用的是居民小组代表选举，民主选举成了“做秀”。在候选人的确定上，受街道办事处的影响极大，导致了居委会班子成员的选举、任用由街道“包办”的局面。

2、对社区居委会财权的控制

街道办事处财政拨款是社区服务的主要来源，社区居委会开展各项事业的经费在很大程度上也依靠街道办事处筹集得来。社区居委会的固定办公经费由街道办事处按统一拨付，但在使用上一般是“街管居用”，社区居委会使用任何一笔经费都必须向街道办事处申报。然而，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定：“居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯

②居民委员会的财产所有权。”但实际情况显示，社区居委会普遍缺乏财务管理自主权，其财务由街道办事处的会计站进行管理，实行严格的审批制度。因此，社区居委会的活动只能以街道办事处的指示为主，而不能按照居民的意愿来履行自治职能。

（二）街道办事处缺位，把社区行政事务下沉给社区居委会

1、对社区居委会的宏观指导不足

由于街道办事处把更多的注意力放在对社区居委会人事和财权的管理和控制上，甚至直接干涉社区居委会的其他自治事务。因此，弱化甚至缺失本应承担的帮助社区居委会制定社区建设的宏观发展规划、培训社区干部、建立多元化的社区资金投入体系、协调区域各群体的利益关系、促使社区目标的实行等等的职能，以至于对社区居委会的宏观指导不足。由于职能“错位”直接导致对社区管理的缺位。

2、把本该由街道完成的行政管理任务交给社区居委会完成伴随着城市管理重心的下移，政府愈来愈多的行政管理事务都通过街道办事处下沉到社区居委会。因此，导致街道办事处与社区居委会形成了实际上的领导与被领导的关系，居民也把社区居委会看成是政府组织而非居民自治组织，把社区居委会看作是政府向基层的延伸。于是，就造成事实上的社区居委会行政化，社区居委会自治事务被严重挤压。

（三）街道办事处领导社区居委会

从目前情况看，社区居委会仍隶属于街道办事处，街道办事处领导社区居委会。社区居委会在自身发展过程中逐渐演变成一种具有双重身份的社会组织，一方面它是居民自治组织，承担居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众自治功能；另一方面又在一定程度上承担了许多行政职能，与街道办事处的关系日益密切，成了街道办事处的下辖机构。街道办事处与社区居委会的这种

行政领导关系，对社区居委会工作的开展造成不利。

二、目前应从四个方面来给社区居委会的工作减负

俗话说“社区是个筐，什么都往里装。”这句话，形象地道出了当今社区工作繁重的一面。社区居委会主任的工作量，可以说已经是超负荷运作。所以我认为应从以下四个方面来给居委会提供帮助:

（一）给社区居委会减负要落到实处。现在，从市里到区里再到街道，各种各样的检查评比太多。综合治理、计划生育、民政低保、就业和社会保障等方方面面都是所要检查评比的内容。例如社区参加区和市里举办的某项活动时，必须要按要求，到专业店里按统一尺寸制作展板，一块展板最低价都在120元左右。社区办公经费本来就紧张，经常是捉襟见肘，可为了应付各种各样的检查评比及达标活动，不得不把有限的资金都用在这方面。有的展板制作好后送去参展，只展出两个小时左右就撤展，实在是有些浪费。

（二）不要随意从社区居委会抽调人。社区工作本来就忙，人手很紧，像计划生育、综合治理、民政低保、就业和社会保障这四大块，都是政府开发的公益性岗位，服务人员中很多人政治素质好、业务能力强，使用后又无需付工资。正是看中了这一点，上面的街道、区机关科室乃至辖区派出所，都以工作需要为名从社区抽调人。社区居民要到社区来办事，遇到办事人不在，他们往往要跑上好几趟才能办成一件事，居民对此很有意见。

（三）社区的办公环境能够得到改善。有的社区10多人挤在一大间办公室里办公，每天来办各种事的居民很多。若是工作人员讲话声音小一点，对方都难以听清楚。有的社区想办个“老年之家”，让退休人员打牌下棋、读书看报，但由于受条件限制，这个想法也只能是纸上谈兵。

（四）居委会能够得到上级领导的关心、理解和支持。社区居委会主任白天在社区忙了一整天后，晚上还要到马路上参加城市卫生管理执勤，制止经营者的占道经营行为。有时早上4点半就起床，配合公安、工商等部门参加打击传销活动。可以说，社区居委会主任每天都是两眼一睁，忙到熄灯。工作中受到极少数居民的误会，他们并不往心里去，只是期盼上级领导能够在工作、生活等方面给予更多的关心、理解和支持。

三、正在实施中的社区居委会与街道办事处关系的处理方法

现行的“两级政府、三级管理③”的管理模式存在着管理层级重叠、条块交叉、功能紊乱的缺陷。为了减轻社区居委会过重的行政任务，也为了社区更好地实现自治，许多地方一直在探索，社区工作站便是这种探索的成果。根据社区工作站与社区居委会、街道办事处及政府职能部门的关系，将其归纳为：分设模式、下属模式、条属模式、专干模式四种④。以下逐一介绍：

（一）在分设模式下

社区工作站成为街道办事处的派出机构，完全独立于社区居委会，社区工作站与社区居委会是并行的两个组织，分别担负不同的职能。社区工作站的主要职能是：在街道党工委和街道办事处的领导下，承办政府职能部门在社区开展的工作，以及其他由区政府确定需要进入社区的工作事项。分设模式，能减轻当前社区居委会的工作负担，较好的应对社区面临的愈来愈多的工作任务；还能让社区居委会专心做社区自治工作。但是，在社区设置行政化的工作站，一是给行政权力无限下沉到社区找到借口；二是由于履行政府职能的行政化的社区工作站和履

行社区自治职能的社区居委会之间是并行的关系，怎样处理二者的关系还是个问题。

（二）在下属模式下

社区工作站成为社区居委会的执行机构，在社区推行“两会一站（即社区成员代表大会、社区居委会和社区工作站）”的管理体制和运行模式。社区工作站接受街道办事处的工作指导，在社区党组织和社区居委会的领导下从事社区管理和服务。社区工作站隶属于社区居委会，完成原来由社区居委会担负的工作任务。下属模式表面看确实减轻了社区居委会的负担，但原先不堪重负的社区居委会的任务并没有减少，而是全盘转嫁给了新成立的下属机构社区工作站。同时社区居委会不从事具体事务，其联系群众的功能将逐步被抽空，有被边缘化的危险。

（三）在条属模式下

全国基本做到了一社区一警务站、一社区一卫生站。近年来，不少部门纷纷要求到社区设站挂牌。在此模式下，社区工作站就是政府职能部门在社区的办事机构，其工作人员由职能部门派出。同时，社区工作站接受社区居委会的指导和监督。条属模式虽然对于帮助社区居委会完成协助政府的行政任务有作用，但是，行政权力无限制地下沉到社区，将架空居民自治。如此多的工作站到社区，各工作站在社区的协调就变得很困难，各工作站与社区居委会的关系也很难理顺。

（四）在专干模式下

社区居委会成员从本社区居民中差额直选产生，社区居委会下设办公室，工作人员由专职社区工作者组成。目前，社区专干由基层人民政府或街道办事处出钱、监督，统一分派，与经居民选举产生的社区居委会成员一起办公。社区专干主要承担社区居委会交办的自治性工作以及政府下达的相关公共管理和服务工作。具体的事务由社区专干承担，社区居委会似乎减轻了负担，但原来的任务并没有减少，只不过由社区居委会负担过重变成了社区专干负担过重而已。

社区工作站的出现，折射出社区负担过重、社区居委会不堪重负的现实。社区居委会在社区工作站出现后，要么被边缘化了，缺乏处理社区事务的自主权；要么被行政化了，行政负担依然很重。

四、重塑社区居委会与街道办事处的关系

要改变街道办事处与社区居委会事实上的领导与被领导的关系，切实减轻社区居委会行政事务过多的问题，不是增加一个社区工作站就能解决问题的，应从以下三个方面去努力：

（一）理清政府、街道办事处和社区居委会的职责 政府、街道办事处和社区居委会职责不清是一个不争的事实。首先要把社区事务区分为社区行政事务、社区专业性服务事务和社区自治事务；其次，不同的社区事务应当由不同的组织来承担和提供。社区行政管理事务由街道办事处协助政府职能部门完成；社区专业性服务事务可由社区中介组织承担与提供，但目前我国的这一类组织尚处于缺位状态，待社区各类中介组织发育成熟时，由政府通过购买服务，委托社区中介组织来完成；社区居委会自主地完成社区自治事务。

（二）街道办事处应支持成立社区居民代表大会 社区居民代表大会是社区自治的最高决策机构，是社区自治程度高低的试金石。目前，在社会组织发育不够成熟、社区居民参与率低的情况下，成立社区居民代表大会还有困难，但有必要成立社区居民代表大会，以使社区居委会真正成为由社区居民选出的代表居民利益的群众性自治组织。目前，街道办事处包办社

区居委会选举将不利于甚至推迟社区居民代表大会成立。为了实现真正的居民自治，同时也为了减轻政府管理社会的负担，街道办事处应支持社区居民代表大会的成立⑤。

（三）属于居民自治的事务，留给社区居委会

要实现这一目标依赖于街道办事处和社区居委会观念的改变。首先街道办事处要变“领导”为“指导”。具体来讲：一是不再将社区居委会视为基层政权组织形式，不再包办社区居委会的选举；二是要清楚政府或街道对社区居委会的拨款体现的是国家管理社会的责任，不能成为政府或街道干涉社区居委会的理由。另外，要实现自治，还需居民观念的转变：一是从“单位人”到“社区人”的转变；二是从社区建设与己无关到有关，被动参与到主动参与的转变。只有当社区居委会将主要精力用于居民权利的表达和维护时，社区居委会才会真正成为一个自治组织。

五、在和谐社区建设中寻找居委会的新定位

按照《居委会组织法》，居委会应该是一个居民自治的执行机构，不是权力 机构，也不是一个直接提供服务的机构。现在各地反映居委会负担重，主要讲的还是居委会干部直接操办的事务多。真正的出路只能是居委会干部从直接提供服务转为通过运作各类社区组织，动员更多居民，共同做好自我管理、自我服务。如何在和谐的社区建设中寻找居委会的新定位呢，我想应该从以下三个方面着手：

（一）切实转变政府职能，恢复社区居委会自治组织的地位

在向社会主义市场经济体制转变的过程中，要深化政治体制改革，切实转变政府职能。结合政府机构改革，要合理界定政府权力与社区权力的边界，将涉及行政执法、行政管理等方面的工作内容从社区居委会中清理出去；把属于社区自治权限和范围的权力还给社区；对确需社区居委会协助的政府职能部门的工作，经有关部门批准，并征得社区组织同意后，按规定的程序和手续将工作任务与工作职权委托给社区居委会办理。政府部门要树立服务社区的理念，让社区居委会承担社会管理和服务职能，还社区居委会自治组织的地位。

（二）积极培育社区中介组织

为了减轻社区居委会过重的行政负担，同时也为了政府能高效行政，减轻政府行政成本过高问题，有必要利用政府在政策、法规和制度等方面的优势，给社区中介组织的建立和发展提供宽松有利的环境。社区中介组织的发育与成熟起来的好处在于：一是可以使政府、街道办事处从从事具体的社区专业性服务事务中解脱出来；二是可以使社区居委会剥离政府、街道办事处压在其肩上的不合理的负担，专事社区自治职能；三是可以优化基层社会管理，使政府、街道办事处和社区居委会、社区中介组织各司其职，同时也有利于社区居委会实现自治。

（三）拓展居委会干部的发展空间 居民自治离不开社区领袖，一个合格的居委会干部应该同时具有居民领袖和政府伙伴的双重身份。这必然要求居委会干部要长期坚持在社区活动，通过高质量的服务，赢得居民的认可和信任。为了让他们能够安心工作，实现自身价值，在保证合理收入之外，要积极为他们提供更大的发展空间。比如，允许社区居委会下设民间组织或非营利性机构，让工作出色的居委会干部在更大的空间中实现自身价值。给居委会干部更多的自主权，是居民自治的内在要求，由此激发的居委会干部积极性，能够极大地推动居民自治的真正落实。

综上所述，我们不难看出，要真正解决社区居委会和街道办事处的复杂关系还有很长的路要走，并且，只有不断根据社区工作的新要求加强居委会自身建设，才能提高居委会应对复杂局面的能力，提高居委会的办事效率，避免大量事务的积压，这同样可以减轻居委会负担。更需要广大居民的集思广益，只有这样才能更好的建设我们的幸福社区家园。

参考文献

[1] 杨秀丽.以民生为本 建和谐社区[J].新长征，2010年03期

[2] 龙涛.论和谐社区建设中的政府主导与居民自治[J].知识经济，2010年03期

[3] 邓焕彦.小社区也有大作为[J].先锋队，2010年03期

[4] 陈捷.从社区行政化到社区自治——社区居委会功能角色的重新定位[J].鹭江职业大学学报，2010年02期

[5] 何潇.居委会组织法大家谈[J].社区，2010年8期 [6] 唐忠新.什么是社区[J].中国妇运，2010年01期

[7] 林尚立.基层群众自治 中国民主政治建设的实践[J].政治学研究，2009年04期

注释

① 《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第8条，1989年12月26日颁布。② 《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第4条，1989年12月26日颁布。③ 浦兴祖：特大城市城区管理体制的改革走向—兼谈“两级政府、三级管理”之提法，《政治学研究》，2008年第3期，第52－57页。④ 李雷鸣：街道办事处机构改革探讨，《特区理论与实践》，2010年第1期，第51页。⑤ 何海兵：中国的城市管理体制改革与社区发展，《当代中国研究》，2009年第1期，第86－96页。

第五篇：社区、业主委员会讲稿

居委会

定义：

社区居委会，简称“居委会”、“社区居委会”，“社区居民委员会”为中国大陆地区城市街道、行政建制镇的分区即“社区”的一个主要社会组织机构，属于城镇居民的自治组织，地位相当于农业区的村民委员会，管辖对象为城市、镇非农业居民为主。根据居民委员会组织法的规定，社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居委会因为不是行政部门,所以书记的作用只在支部内部发挥.一般工作有居委会主任主持.职能范围：

1.宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动 2.办理本居住地区居民的公共事务和公益事业 3.调解民间纠纷 4.协助维护社会治安

5.协助人民政府或它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青年少教育等项工作

6.向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议

（扩充内容： 隶属关系：

社区定位与社区组织复位后，街道办事处就不用再承担社区建设的直接主体组织的角色重任了，它就可以专心履行其政府职责而将组织开展社区服务、进行社区建设的任务交给居委会为主导的社区组织，但街道办事处仍是社区建设的一个主体，社区建设上负有的职责主要是监管、支持和催化社区自治组织开展社区自治和社区建设，要为社区内居民提供政府应当提供的公共产品和公共服务。而居委会回复了自己的角色地位后就可以从政府行政事务中撤离出来，专注于组织开展社区建设。

沈阳地区发展状况：

1999年,沈阳市在城市基层管理体制上进行了一项大改革:“撤消”了2753个居委会,重新组建了1277个社区;在所有社区实行自治,建立居民代表大会制,成立社区议事会、管委会、党组织,确立了决策、执行、监督、制约的机制,成为全国社区建设中敢于从体制上开刀的第一个“吃螃蟹”的城市,引起了国内外人士的广泛关注

沈阳地区目前为止有近千个居委会，相关政策法规：

《城市居民委员会组织法》，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。居民委员会协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作。）

组织构架：

居民委员会按照居民的居住状况和便于居民自治的原则设立。一般以100～700户居民设立一个居民委员会。居民委员会由主任、副主任和委员5～9人组成。主任、副主任和委员，由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生；根据居民意见也可以由每个居民小组选举的2～3名代表中选举产生。居民委员会根据需要设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会。居民委员会同城市基层政权的关系是：居民委员会在市辖区人民政府、不设区的市人民政府或者它的派出机关-街道办事处的指导下进行工作，市、市辖区人民政府的有关部门也可以对居民委员会有关的下属委员会进行业务指导。这些单位如需要居民委员会或其下属委员会协助工作，应当经市、市辖区人民政府或其派出机关同意并统一安排。

居委会主 居委会副主任 社区福利委员 居委会副主任 人员调解委员 综治理员委员 公共卫生委员 人口计生委员 文化共建委员

社区

定义：

通常是集中在固定地域内的家庭间相互作用所形成的社会网络.社区是我们生活中不可缺少的一个综合基础的群众基础机构.他为我们居住在一个固定区域的居民群体范围内的居民,起着一种媒介桥梁作用.在为我们广大居民群众做着一些日常生活中所需与社会团体旋节沟通连贯的作用.是我们信任的一个基础机构,与居民群众生活有着息息相关的关联基层组织.又指网络板块

职能范围：

一、向居民群众宣传党和国家的方针、政策和法律，认真贯彻执行上级有关部门提供的指示和任务。

二、为群众提供办理身份证、婚姻、住房、计划生育、出境申请、户口死亡等有关证明。

三、向群众提供有关户口申报，计划生育办证程序。

四、对社区内暂住的流动人口查验“四证”包括（身份证、暂住证、务工证、流动人口计划生育）；对常住育龄妇女建立信息卡，开展计划生育优质服务和五期教育

五、协助做好拥军优属，帮困救济，扶残助寡及殡葬，统战，改革等工作。

六、协助城管部门整治社区脏、乱、差及堵塞等工作。

七、协助派出所维护社会治安、调解民间纠纷，帮教“归正”回籍人员，防火防盗等工作。

八、积极开展社区服务，搞好社区建设工作。

九、组织群众集体文化活动，做好寒、暑假期青少年思想文化教育工作。

隶属关系：

社区属于街道，社区党支部是街道办事处党委的支部！社区相当于村

（扩充内容：

沈阳地区发展状况：

沈阳市现有街道办事处111个。其中和平等市内五区62个，于洪等四个郊区37个，经济技术开发区等三个开发区7个，新民市5个，辽中、康平、法没有设置街道办事处。沈阳市是从1997年开始探索新型社区管理体制的。本着规模适度，有利于社区自治、有利于社区功能发挥、有利于社区内资源共享、有利于管理的原则，以居民小区为依托，以主要街巷为界限，重新划定了社区的规模和范围。每个社区平均1500多户，大的社区平均在3000-5000户。沈阳分布

大东区：14东陵：5和平：13皇姑：12沈北：14沈河：16 苏家屯：17铁西：20于洪：15）

组织构架：

社区党组织—社区成员代表大会—（社区议事委员会、社区事务督察委员会、社区事务评鉴委员会）—社区居民委员会—（社区志愿者、社区服务中心、社区服务中介）

街道办事处

定义：

中国大陆无市辖区的县级市、或较大城市市辖区之下的行政区划。其行政地位相当于乡或镇政府，但理论上属于政府派出机构。街道办事处的法律依据是《地方政府组织法》第68条之规定，市辖区、不设（市辖）区的市的政府，经上一级政府批准，可以设立若干街道办事处，作为它的派出机关

职能范围：

1、在区委、区政府的领导下，贯彻执行党路线、方针、政策和国家的各项法律、法规；负责街辖区内的地区性、群众性、公益性、社会性工作。

2、负责精神文明建设工作，积极组织以提高市民质素为目的的活动，树立文明新风。

3、按照职责范围，负责街辖区内的城市建设和管理、市容环境卫生、园林绿化、环境保护、市政、房地产等监督、管理、服务工作。

4、负责街辖区内的维护稳定及社会治安综合治理工作，依照有关规定做好出租屋和外来暂住人员的管理工作；负责民事调解，法律服务工作，维护居民的合法权益。

5、负责社区建设和管理，积极开展社区服务工作，大力兴办社区福利事业，发动和组织社区成员开展各类社区公益活动；负责拥军优属、优抚安置、社会救济、社会福利、社区文化、科普、体育、教育等工作。

6、发展街道经济，管理街道自有国有资产和集体资产，为街道经济组织提供人才、科技、信息和各种服务，以经济、法律和必要的行政手段推动街道经济发展和维护市场经济秩序。

7、负责计划生育、劳动就业、安全生产管理、初级卫生保健、民兵、兵役、侨务等工作；尊重少数民族的风俗习惯，保障少数民族的权益。

8、指导和帮助居民委员会搞好组织建设和制度建设，发挥居委会的群众自治组织作用。

9、配合有关部门做好防汛、防风、防火、防震等防灾和抢险工作。

10、向区人民政府反映居民群众的意见和要求，办理人民群众来信来访事项。

11、承办区委、区政府和上级部门交办的其他事项。隶属关系：

社区属于街道，社区党支部是街道办事处党委的支部！社区相当于村，街道相当于乡镇！街道办事处相当于乡镇政府

组织结构：

办事处设有九个职能科室，包括综合办公室、居民办公室、民政办公室、劳动与社会保障办公室、城管监察办公室、综合治理办公室、计划生育办公室、社会保障事务所和住房保障办公室

政府>街道办事处>社区>居委会

业主委员会

定义：

业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。一般情况下，业主委员会有两种产生方式：

1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；

2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。

（扩充内容：业主委员会的恰当人数，可以按照如下规则估算：最接近“小区总户数*2%”的单数。由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。比如，对于1000户的小区，1000*2%=20，较好的委员数量为19或21.）

业主委员会成立详细流程

一、成立首次“业主大会筹备组”。(一)关于筹备组成员的条件。

首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于10名业主（不包括被推荐的业主）推荐。

(二)联名业主报送资料。

小区内热心公益的业主应当互相联络，有5名以上业主成为发起倡议的联名业主，联名业主将组建首次业主大会筹备组的函、《关于组建首次业主大会筹备组的建议》、《推荐支持的业主签名表》，以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，送区房管局。(三)区国土房管局对联名业主保送的资料进行审查，对符合法律法规规定的，区国土房管局指导联名业主，将拟订的《关于组建首次业主大会筹备组的建议》(以下简称《建议》)和《筹备组成员自荐表》(以下简称《自荐表》)在物业管理小区(大厦)内明显位置张贴公示10日，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。

(四)公示期内业主自荐增补。

《建议》公示期间，业主可以自荐参与筹备组成员(下称：自荐业主)，自荐业主填写《自荐表》，并提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐其本人参加筹备组成员的业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，以上资料一式两份，一份送区国土房管局，另一份送联名业主。

(五)产生筹备组。

《建议》公示期满后，在区房管局的指导下，在联名业主和自荐业主范围内(综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积)产生5～15人为筹备组成员。

(六)建设单位应该参与筹备组。

建设单位须授权委托一名代表参加筹备组工作，填写《建设单位，公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》，提交规划部门批准的《建设工程报建审核书》复印件，送区国土房管局。

(七)筹备组确立。

区国土房管局向筹备组发出《关于成立首次业主大会筹备组的复函》、《首次业主大会筹备组成员名单》，由筹备组在区国土房管局的指导下，将复函和名单在物业管理小区(大厦)内明显位置张贴公告。

二、召开首次业主大会，制订和通过《业主大会议事规则》、《业主公约》。(一)草拟、公示文件。筹备组拟订《业主大会议事规则》(征求意见稿)、《业主公约》(征求意见稿)、国土房管局《业主大会议事规则》(示范文本)及其通知，并在物业管理小区(大厦)内明显位置公示5日；同时，向全体业主征求意见。经征求意见，筹备组将修改后的《业主大会议事规则》和《业主公约》在小区(大厦)内明显位置再次公示5日。

(二)确认业主投票权。

筹备组向物业管理公司、发展商索取资料，确认些业主人数和身份，确定每户业主在首次业主大会上的投票权数。正在建设尚未竣工交付的房屋（未移交物业公司接管的房屋）的购房者不作为首次业主大会的参加业主。

(三)发出大会通知、发放表决票。在首次业主大会召开15日前，筹备组将选《关于召开首次业主大会的通知》和票格式《〈业主大会议事规则〉、《业主公约》表决票》样本，在物业管理小区(大厦)内明显位置张贴不少于5日，召开首次业主大会的通知中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。

届时无法出席业主大会的业主，可以提前领取表决票，并于大会前交付给筹备组。

筹备组应将召开首次业主大会的通知同时通知区国土房管局和当地居民委员会。

(四)投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》。

筹备组按照召开首次业主大会通知的要求，组织对《业主大会议事规则》和《业主公约》进行投票表决，并将表决结果及业主大会决定在小区(大厦)内明显位置张贴公告不少于5日。

(五)刻章。

筹备组到公安部门办理刻制“**小区（大厦）业主大会”公章手续，公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处(区人民政府)备案。

三、依据《业主大会议事规则》，召开第2次业主大会，选举产生首届业主委员会。

(一)发出业主委员会委员候选人推荐通知。

业主委员会根据物业管理小区(大厦)的规模由5～15名委员单数组成。符合业主委员会委员候选人资格条件的业主(住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主)填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件(核对后退还)及其复印件，按照《业主大会议事规则》的要求，在通知指定的期限内交给筹备组核实。

若业主大会是由住宅和非住宅业主组成的。业主委员会由住宅级和非住宅组组成，其业主委员会委员侯选人也应分为住宅组侯选人和非住宅组侯选人。

（二）发出业主大会通知。

在选举产生业主委员会的业主大会召开15日前，筹备组将《关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知》、业主委员会委员候选人简历表、业主委员会委员选票格式样本，在物业管理小区(大厦)内明显位置张贴不少于5日，同时通知相关的居民委员会。

（三）印发选票、发放选票。

筹备组按照《业主大会议事规则》的规定，做好业主投票权、议事方式、表决程序和约定的其他工作，设置投票箱。

(四)通知区国土房管局。

筹备组将召开业主大会前的筹备工作和设置投票箱的情况，函告区国土房管局，并于召开业主大会时，由区国土房管局到场对开箱投票活动进行监督。

(五)召开业主大会，投票选举首届业主委员会委员。筹备组按照《业主大会议事规则》的规定组织投票选举产生首届业主委员会委员，并在区国土房管局的配合下将选举结果，及业主大会决定在小区(大厦)内明显位置张贴公告不少于5日。

(六)备案。

业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送区国土房管局：

1、业主大会成立情况；

2、业主大会决定(一)、(二)。

各区国土房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出《收件回执》。

(七)刻章。

业主委员会到公安部门办理刻制“**小区（大厦）业主委员会”公章手续。公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处(镇人们政府)备案。

使用专项维修资金申请资料

1.物业专项维修资金申请表。2.物业专项维修资金使用方案。（公示5日，业主委员会或街道办事处、镇人民政府盖章）

3.与施工方的维修合同。（公示5日）

4.施工单位编制的工程结算报告及维修清单。（公示5日）5.物业专项维修资金使用情况业主表决表（需达到三分之二以上业主签字同意）。（公示5日）

6.发票。（公示5日）7．维修前、后照片。

8.物业专项维修工程竣工验收合格证明。（公示5日）9.公示证明。（街道办事处或乡镇人民政府盖章）10.开户银行及账号。11.收款人身份证明。

职能范围：

一、管理职能

1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

4.监督管理规约的实施；

5.业主大会赋予的其他职责。

二、方案拟定职能

1.拟订选聘物业服务企业的方案；

2.拟订业主委员会的财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； 3.拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；

4.拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；

5.拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；

6.拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

7.拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； 8.对违反管理规约的行为进行处理；

相关政策法规： 《物权法》有关规定

《物业管理条例》有关规定

组织构架：

主任—（副主任兼秘书、维权副主任、物业监督副主任）—（宣传委员、财务委员、工程委员、绿化委员、保洁委员）

隶属关系：

物业管理公司和业主委员会都属于物业管理机构，二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，他们共同管理一定范围内的物业。

所不同的是，物业管理公司收业主委员会的委托来管理一定范围内的物业，而业主委员会则代表业主的利益来管理物业。这客观上决定了他们之间的特定关系。

社区、物业与业主委员会的关系

（扩充内容：

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。业主委员会委员必须符合下列条件 1．是本物业管理区域内业主；

2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程； 3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责； 4．品行端正无劣迹； 5．热心公益事业。

专项维修基金使用流程

市住房保障房产管理局答复：因落水管属于相关业主共有，在业主交纳了住宅专项维修资金，保修期满后可以使用住宅专项维修资金进行维修。按照《威海市区住宅专项维修资金管理办法》第21条之规定，具体的申请程序是：（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。提出的使用建议应当在所涉及业主的公共活动区域予以公示。（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。（4）物业服务企业或者相关业主向市住房保障房产管理部门提出申请，经审核符合条件的，按工程进度定向分期划转住宅专项维修资金。（5）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主到市住房保障房产管理部门办理住宅专项维修资金结算手续。

如何组织换届选举业主委员会？

答：业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，具体由《业主大会议事规则》约定。业主委员会任期届满之日起资格自动终止。业主委员会委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。

业主委员会任期届满前3个月，将业主委员会需换届的情况书面报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。本届业主委员会应当在街道办事处的指导和监督下，按首次业主大会会议召开的有关规定组织开展换届选举工作。）