业主委员会及其与物业管理公司的关系

第一篇：业主委员会及其与物业管理公司的关系

业主委员会及其与物业管理公司的关系

社会学院 08（3）班

朱雪莲 26号

【摘要】一个物业价值的成功实现，业主、发展商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件，很难想象如果三方谁跟谁都过不去，结果会是什么样子，在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象，那么，这种情况能不能避免呢？我认为是可以的，这就要充分发挥业主委员会的调停和平衡的作用。

【关键词】业主委员会 权利 义务 物业管理公司 关系

一．业主委员会概述

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50％。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过400户才行。当首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50%也可以成立业主委员会。

足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。

1．前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。

2．成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。

3．起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。

4．筹备组验票收回选票后，筹备组应公开验票工作，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过。在人数范围内，得反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

5．召开业主大会业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。6。业主委员会备案将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

二．业主委员会的权利和义务

业主委员会的权利，业主委员会代表着该物业区域内的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。因此，业主委员会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。业主委员会的权利有：

1．召集和主持业主大会；

2．修订业主公约、业主委员会章程；

3．决定聘请物业管理公司；

4．审议物业管理服务费有关收取标准及使用办法；

5．审议年度管理工作计划、年度费用概预算；

6．检查、监督物业管理公司的物业管理工作；

7．监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；

8．业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会的义务

1．筹备并向业主大会报告工作；

2．执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；

3．贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；

4．严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；

5．接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；6．本会作出决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

三．业主委员会与物业管理公司的关系

物业管理公司和业主委员会都是物业管理的机构，它们共同管理着一定范围的物业。所不同的是，业主委员会管理的是其所代表的业主们的物业，物业管理公司是受委托管理业主们的物业。这样，在客观上就决定了它们之间的特定关系。

1．完全市场条件下的相互关系。在完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）决策人是业主委员会，物业管理公司是雇员。业主委员会根据物业的情况和多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。（2）业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择。业主委员会愿意出多少钱以购买什么样的服务，物业管理提供何种服务要按什么标准收费，完全是一种交易谈判，而不是行政分配。（3）物业管理公司和业主委员会都是独立运作的，互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。

2．非完全市场条件下的相互关系。在非完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）物业的委托人是一个公司或一个机构，不是一个由许多业主依法组织起来的群众自治组织。（2）物业管理公司作为子公司是在母公司的支持下，直接组织产生出来的，其日常的经营活动多受到母公司的监督和制约。（3）物业管理权的取得是通过单方授权产生的，不是市场竞争。

3．地位上的平等关系。物业管理公司和业主委员会之间是受委托人和被委托人、服务者和被服务者之间的关系，没有隶属关系，双方在地位上是平等的。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。

4．工作上的合作关系。物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生它们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务，如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作，等等。

随着房地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越来越多的业主也积极地投入到了筹建业主委员会的工作之中。这是一个非常可喜的现象，它说明了广大业主的权利自我保护意识在增强，说明了业主委员会这一新生事物正在逐渐深入人心！

参考文献：

1．《物业管理：理论与实务》主编：李斌 复旦大学出版社2006

2．《物业管理学》作者：李士和 蔡庆兵 浙江大学出版社2007

3．《物业管理》主编：朱兆荧 中国水利水电出版社2006

4．《物业管理》编著：方芳 吕萍 中国建材工业出版社2005

5．《物业管理》主编：陈友铭 高等教育出版社2003

6．《物业管理学》编著：李福平复旦大学出版社2002

第二篇：评析业主委员会与物业公司的制衡关系

评析业主委员会与物业公司的制衡关系

倪斌鹭

厦门市集美区人民法院

案情 原告：厦门鹏来物业公司

被告：厦门东悦庭业主委员会

厦门市东悦庭小区从2005年底起相继有13名业主擅自在楼顶平台上搭建轻体房、在公用楼道安装防盗门、超出外墙体安装防盗窗等等，引起绝大多数业主的不满。2006年初东悦庭成立业主委员会后，业主委员会曾就此事与物业公司沟通未果。

2006年10月，鹏来物业公司收到东悦庭业主委员会的“函件”，要求：鹏来物业公司于一星期内向13名违规业主发出警告函，限定违规业主一个月内拆除违规安装和及时纠正违规行为，否则物业公司将以诉讼手段解决问题。然而一个月过去了，鹏来物业公司未予理睬，也未及时解决矛盾。业主委员会认为物业公司工作不力，2006年11月再次向鹏来物业公司下发“通知书”，要求：物业公司于收到该“通知书”之日起20天内对13名违规业主提起诉讼；如果物业公司不起诉违规业主，业主委员会将对物业公司采取一定的措施，并有可能解聘物业公司，另聘新的物业公司对东悦庭进行物业管理。

鹏来物业公司不满业主委员会的做法，双方产生争执。2006年12月中旬，东悦庭业主委员会在厦门某报上刊登广告，准备于2007年2月1日起要为东悦庭选聘新物业管理公司。2007年初，厦门鹏来物业公司一纸诉状将厦门东悦庭业主委员会告上法庭，要求：

1、东悦庭业主委员会应当停止对鹏来物业公司的侵权行为；

2、东悦庭业主委员会应在厦门某报上登致歉声明，消除影响。原告鹏来物业公司诉称，东悦庭近阶段经常出现部分业主破坏东悦庭环境的恶性事件属实，原告已经根据管理职责进行了调查和劝阻，并会适时采取相应的处理措施。但是，东悦庭业主委员会经常给原告施加压力，并以领导的身份向原告发函、发通知书，责令原告按照业主委员会的处理意见处理违规业主。而且在合同期内，业委会不得登广告另行选聘新物业公司。原告认为业主委员会的行为已经严重干扰了原告履行管理职责，给原告的管理工作带来了压力和影响，其行为已经构成侵权。

被告东悦庭业主委员会辩称，部分业主出现违规行为，给东悦庭其他业主的生活环境带来了严重影响，鹏来物业公司对此种现象置之不理、视而不见，其失职行为已经违反双方签订的物业管理服务合同。被告代表东悦庭全体业主向鹏来物业公司发函、发通知书，只是希望鹏来物业公司引起重视，并及时处理部分业主的违规行为，是为了保护业主的公共利益。被告行为并没有构成侵权，而报纸广告是业主委员会的选聘意向，与原告无关。因此，请求法院依法判决驳回鹏来物业公司的诉讼请求。

裁判 一审法院经审理认为，鹏来物业公司在管理东悦庭期间，拥有自主经营权，不受业主委员会的领导和安排。在本案中，东悦庭部分业主破坏东悦庭环境，东悦庭业主委员会发现此种情况后，要求鹏来物业公司及时处理，但鹏来物业公司怠于处理。鉴于此，业主委员会向鹏来物业公司发函、发通知书，要求鹏来物业公司在30日内向法院提起诉讼，否则解聘鹏来物业公司。

一审法院认为，被告业主委员会的行为已经干扰了鹏来物业公司的自主经营管理权，其强制要求鹏来物业公司按照其提出的处理意见处理违规业主，其行为已经构成侵权，理应承担停止侵害行为的责任。另在双方合同期间，业委会的登报广告违反正常选聘程序，应予停止。据此，一审法院于2007年1月12日依法作出如下判决： 被告厦门东悦庭业主委员会自本判决生效之日起停止对鹏来物业公司的强制行为；驳回原告厦门鹏来物业公司的其他诉讼请求。一审判决后，被告厦门东悦庭业主委员会提起上诉，不久撤诉。

法律评析

一、为什么被告厦门东悦庭业主委员会的行为构成侵权？ 原被告双方的正确定位应该是平等的合作关系，通过物业管理合同确立管理或服务的关系，属于合同关系。具体表现为：二者通过签订物业管理服务合同形成聘任关系，鹏来物业公司向东悦庭业主提供物业管理服务，东悦庭业主支付相应的服务费用，而业主委员会则负责对鹏来物业公司的管理工作进行监督并提出建议。对任何一方的违约行为，另一方都有权要求其承担违约责任，权利的享有、义务的承担在双方协商的范围内发生效力。本案中，业主委员会对于自己与物业公司之间的关系定位发生了错误，同时也没有认清自己的权利范围，将平等的合作关系扭曲为上下级领导与被领导关系，从而导致要求物业公司按照自己的要求进行工作，明显忽视了鹏来物业公司作为独立的经营实体所依法享有的自主经营管理权。就业主违规搭建问题，业主委员会可以与鹏来物业公司协商处理，向物业公司提出合理的工作建议，但绝不能强制要求鹏来物业公司按照自己的要求进行工

作。对于鹏来物业公司来说，物业公司有权从专业管理的角度出发，对业主委员会的建议进行处理，采纳或不采纳该建议，都应当由鹏来物业公司自主决定。在管理小区的过程中，根据双方《物业管理服务合同》的约定，物业公司享有自主经营管理权和处理违规业主破坏小区行为的权利，即物业公司在管理小区时，不受小区业主委员会的领导。因此，东悦庭业主委员会的强制物业公司工作的行为构成侵权。

二、如何从本案理解业主委员会与物业公司的制衡关系？ 目前业主维权难的直接原因之一，就是业委会的工作不能与物业公司相制衡。一方面，业主委员会的“监督乏力”。在很多小区里，业委会大多由一些稍为热心的闲暇或退休居民组成，专业水平与参与度低。业委会基本上只能利用闲暇时间开会，消极履行自己的物业管理活动监督职责，许多业委会形同虚设。即便业委会通过了一些决议，但执行时只能靠自觉。而这些“软肋”恰恰为物业公司所熟知，业主委员会与物业公司各干各的，物业公司高收费却提供低标准服务，对业主委员会的存在及建议视若无物。另一方面，业主委员会的“越位监督”。一些业主委员会常常以业主代表的身份，以“一切为了全体业主”来维护业主利益为依据，要求物业公司听从自己的安排。业主委员会插手于物业管理的方方面面，通过直接下发通知的方式对物业公司提出服从性的强制要求。物业公司方面只能完全听从业主委员会的安排、建议，经常丧失了自己的经营自主性。业主委员会与物业公司的制衡关系是指双方相互制约、平衡的关系。不论是缺乏对物业公司工作的有效监督，还是使物业公司的工作处处受制于业主委员会的监督之下，都是错误的，都不利于物业公司工作的正常开展，都不能保证物业管理的质量。没有监督，必然导致物业公司的服务在短期盈利思想的支配下，无法以业主的利益为重；而过度的监督，则使物业公司的经营自主性受到损害，使其专业性服务的特点无法得到有效发挥。本案法院驳回原告的其他诉求，也可以视为对双方关系的一种“制衡”。其一，东悦庭业主委员会在强制行为前，曾通过正常渠道要求鹏来物业公司及时处理，但鹏来物业公司怠于处理。由此可以认定鹏来物业公司存在管理不力的不当行为，东悦庭业主委员会强制行为事出有因。

其二，本案中东悦庭业主委员会的行为给现任物业公司带来了一定的影响，但其内容并没有诋毁和诽谤物业公司的意图，东悦庭业主委员会在报纸上登报准备选聘是一种意向，并未正式开始履行。因此，鹏来物业公司提出要求业委会致歉的请求，法院不予支持。

三、业主委员会应采取何种措施防止业主权益受损？ 对于本案情况，笔者认为业主委员会可分两种情况处理： 其一，针对违规业主，在物业公司处理不力的情况下，建议受损的其他业主直接起诉违规业主；或经三分之二以上业主授权，由业主委员会起诉违规业主。其二，如果物业公司没有及时采取处理措施，造成东悦庭其他业主权益受损，必须判断物业公司违约侵犯的只是部分业主的权益，还是侵犯了全体业主的公共权益。如果物业公司的行为损害了全体业主的公共权益，业主委员会可以以鹏来物业公司没有按约履行职责为由，向法院提起诉讼；如果物业公司的行为侵害的权益只涉及单个业主或部分业主，业主委员会可以建议受损的业主以鹏来物业公司违约为由，向法院提起诉讼，或由受损业主对侵权业主提起诉讼。但是，无论在哪种情况下，业主委员会都不能仅以物业公司没有接受自己的强制建议为由，要求物业公司承担责任。因此，如果物业公司只是一味地主张自己的经营自主权，而拒绝业主委员会提出的合理建议及监督，也是不对的，业主委员会在必要的时候可以向有关行政部门反映问题，在物业公司的行为构成违约或侵权的时候，也可以按照相关法律规定，以自己的名义或建议业主向法院提起诉讼。

第三篇：业主委员会与建设公司讨论会会议纪要

业主委员会与建设公司讨论会会议纪要

日期：2015年8月2日星期六 时间：140:00-16:00 地点：桃李园对面平桥宾馆二楼

出席：业主委员会主任委员李物权、唐申科、宁左数、陈忠

一、简德普、热心业主、蒲世益、小周 业主总经理胡小恋、康庄建设公司经理王、主持：小周

记录：陈忠一（秘书）

内容：建设公司、业主单位相关人员逐一讨论其提供的有关开发商前期遗留的诸多问题，理清问题的责任人、分析制定解决问题的办法、提出切实可行的工作计划。要求物业公司出具自其接手小区物业管理后的全部财务资料，自10月中旬时开始对前期财务进行全面审核。敦促物业配合做出业主大会经费的预算计划。业委会成员总结小区接入自来水的工作进展和下一步工作方案。本着尊重广大业主的知情权和鼓励业主参与共建和谐小区的宗旨，会议还制定小区文宣工作计划。

一，同物业讨论其提供的开发商前期遗留问题。

1，请物业将所有的开发商遗留问题再次经确认，列好清单；及开发商移交的文件整理出来，列出清单，包括前期与仲量联行物业公司的全部交接资料。1.1关于园区电视信号差的问题，物业强调是由于我们原设备老化造成，物业现正在订购新的设备，来加强电视信号，同时拟向相关部门申请报批正规的电视频道。

2，公共区域存在的问题。

2.1园区消防因地埋线路施工、管井内接线老化短路问题，造成消防主机误报，点位不准。建筑施工时管线入户因周边回填土地基松软下沉，造成地埋管破坏、断裂，从而影响周边设备工作状态。这些均属施工质量问题。属施工过程中工人没按施工规范操作，究其责任在开发商，其必须对施工方的问题负责。值得关注的是：据物业公司称今年已发现5区、6区3条主电缆外缆有破损问题，造成主电缆短路涉及10余户无电使用，正常情况下物业公司解决的办法为换线，每根要15万，一般的维修费为1-2万，显然重新换缆要耗费巨资，物业公司经过综合考虑，从本着一要保障业主正常生活，二要节省费用的目的，制定了将其中2条破损严重的电缆采用将破损点断开重新对接并加接头，另一条暂时不予修缮的方案，共投入费用近4万元暂时解决了问题，但令人担忧的是以后是否还有此类问题出现无法预测。

2.2小区路灯照明电缆为直埋，电缆的绝缘保护不够出现漏电。遇阴雨天气，局部地区控制电源无法合闸，路灯照明无法保障，这些同样属施工质量问题。物业关于路灯照明电缆直埋解决的办法是换线，工期要3-4天一根电缆2000元。2.3环湖水系问题。

2.3.1属原施工单位施工质量问题，目前开发商已投资30万经过20 年 个多月的修缮，使严重渗漏问题得到一定程度的控制，但还需在环湖水放净后经历一个冬季的观察后，才能确定是否最终解决环湖渗漏问题。3，业主户内存在问题。

3.1地下水水质的检验情况：物业在去年7月份和今年9月份分别将水处理泵末端水样提交卫生防疫部门检验，并已得到相关的检测报告。业委会要求物业提供复印的检测报告，并择期向全体业主进行公示。

3.2物业公司称门禁对讲系统已全部入户解决（除业主提出拒绝的），已实现业主同中控室对话的需求。业委会要求由物业提供入户修复门禁对讲的入户记录。3.3入户动力电源电线为隐蔽工程，电源线线管内多因积水造成电线绝缘阻值较低，经常发生住户室内不得不大面积换线的工程。这属原施工质量问题，目前在进行维修时有开发商出资的情况也有业主自己出资的情况。经过讨论大家认为：在业主家出现需大面积换线工作时，业主并未加建改建、破坏现场的，修复费用应由开发商负责。业委会提出希望物业在帮组业主进行维修的时候能够留下影像资料（最好为录像）以便同开发商协商。3.4有部分业主因发展商遗留问题拒绝缴纳物业费。

3.4.1希望物业公司能同欠费业主主动协商，在遗留问题存续期间的物业费可以暂时搁置，问题基本解决之后的物业费应继续支付。

3.4.2业委会将帮助业主同开发商协商解决遗留问题，如已过维保期的质量问题，尽量说服业主告知其缴纳物业费是每个业主必须履行的义务，将物业公司与开发商的各自责任分清楚，保证物业公司的正常运作和服务，有利于前期遗留问题的解决。

4，前期园区规划设计缺陷。

4.1原规划西南大门因道路不够宽及存在安全隐患、道路噪音扰民等原因停用，虽然临时借用东郊农场待征地建设了现在的南门用于业主出行，但一旦农场要开发该地，强行封路，园区业主将面临非常不便的出行问题。大家讨论认为解决办法有两条。

4.1.1改造道路，搬迁游乐区，重新开放西南大门，求得长治久安。但居住道路近处的业主会受到噪音影响。4.1.2在园区集资买下东郊农场用地。

4.2南大门刷卡系统落后问题：由于前期配置设备落后、廉价，目前已经不能满足业主远距离停车刷卡抬杆放行的需要，还时常出现故障，物业已在寻求性价比更好的新设备近期更换。二，审查财务状况。

1，业委会要求物业公司配合提供20 年 月份以后的财务资料。如：财务预算、财务明细、收入、支出分析报告、资产负债表、损益表、季度管理报告。2，业委会要求物业公司提供前期与其它服务公司签订的合同原件复印件。如：前期与会所签订的合同、与保安公司、保洁公司、园林绿化公司及其它服务公司的合同、与开发商签订的物业服务合同。3，还请物业公司协助展开以下工作。

3.1.1统计一下园区业主入住的时间，推算开发商前期售楼时部分房子没有卖出时，开发商应该承担的未售房产的物业费。查证在此期间开发商物业费的缴纳及补足情况，为未来的追缴工作提供证据。

3.1.2根据《小区业主大会议事规则》第20.2款条例 业主大会活动经费来源采用下列两个途径筹集的规定：

2.1从物业管理费中列支，其额度在现有物业收费标准情况下，为物业管理费应收总额的3%；

2.2从小区共用部位、设施、设备经营收益中列支。业委会敦请物业公司做出预算及计划。

3.1.3业委会要求物业做出自备井和水管的维护费用明细。

三，物业人员离席，业主委员会成员讨论接水的进展和下一步工作方案，制定小区文宣工作计划。

1，由负责接水的委员朱利文向大家介绍接水的进程，目前是在等自来水公司对园区平面图管线图的分析结果，和与开发商协商出资的问题。2，文宣工作。由热心业主、协助负责。2.1.在园区大力宣传业委会网址。2.2.增加一个公告栏。

2.3.在业委会进行完一阶段的工作后做季的汇总简报，栏头用彩色大字。3，在每次有会议召开后在园区将会议纪要公示，并且注明欢迎广大业主旁听。

第四篇：物业管理公司与业主委员会的关系

物业管理公司与业主委员会的关系

物业管理公司和业主委员会都属于物业管理机构，二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，他们共同管理一定范围内的物业。所不同的是，物业管理公司收业主委员会的委托来管理一定范围内的物业，而业主委员会则代表业主的利益来管理物业。这客观上决定了他们之间的特定关系。

1、法律上的平等关系

业主委员会与物业刮泥公司是委托与受托、聘用与受用的关系。在法律上，业委会有委托或不委托、聘用或不聘用某个物业管理公司的权利，物业管理公司也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的权利。两者五隶属关系，不存在领导与被领导、管理与被管理关系，在法律地位上平等。

2、经济上的交换关系

物业管理公司提供有偿的物业管理服务，在提供服务时应获得相应报酬。同样，业主享受这些管理服务时也必须支付相应的费用。二者这种经济关系是通过物业管理委托合同确立的。合同签订后，双方分别承担相应的权利和义务。物业管理公司应按合同规定的要求提供相应的管理服务向业委会及广大业主负责，并在日常生活中接受其监督；业委会及广大业主应协助物业管理公司开展工作。并暗示缴纳合同规定的各项费用。双方在经济上是平等且具有交换关系。

3、工作上的合作关系

物业管理公司再管理物业的过程中要经常也业主委员发生联系，业主委员会为了业主的利益也要和物业管理公司打交道。一般说来，委托合同规定了物业管理公司和业委会的权利义务，如物业管理公司有权要求业委会协助管理，有义务把重大管理措施提交业委会评议；业委会有权审议物业管理公司制定的管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作。这都是双方之间合作关系的表现。

此外，二者关系在完全市场条件先和非完全市场条件下有所不同。

第五篇：如何正确处理居委会、物业管理公司、业主委员会的关系改

有效协调社区、物业与业委会的关系，促进社区和谐发展 水木花都社区成立于2007年9月，地处长兴县城西，辖区面积约80万平方米，目前共有住宅楼166幢，住户2772余户，人口7856人，社区有居民小组25个,工作人员7名，社区志愿者近200人。在街道党委及有关部门指导下，本社区坚持以人为本，在不断提高社区居民的生活水平和生活质量的同时，强力推进社区服务和社区建设，努力建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区。

这两年，本社区在各方面工作上都取得了一定的成绩，目前已获得：“省级绿色社区”、“省级文化示范社区”、“省级社区体育俱乐部”、“省级社区示范档案室”、“市和谐社区”、“市文明社区”、“市民主法治社区”、“市科普示范社区”、“市节能减排示范社区”、“市婚育新风示范社区”、“市平安创建示范单位”等荣誉称号。这些荣誉的取得，不仅是社区工作者和广大居民的共同努力，同时也得力于物业管理公司、业主委员会的大力支持。下面结合实际，就如何处理好社区与这两者之间的关系作一简单介绍：

一、合理定位三者职能，正确认识三者关系。

社区居委会其根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，负责社区日常事务的管理，以管人为主。主要职能是抓好社区内居民群众的宣传教育、社会治安、计划生育、户籍管理、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、劳动保障、老龄工作等工作。此外，还要监督、指导业主委员会做好居民服务工作，及督促、协助物业管理公司做好小区管理工作。

物业公司是受聘服务于住宅小区，依法经营，依照业主委员会委托合同的约定为居民提供服务，主要负责“保洁、保安、保绿、保养、保序，并按小区业主的要求提供多层次、全方位综合性的有偿服务。物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为，接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。

业主委员会是在行业管理部门的指导下，在所在街道办事处、社区居委会的监督下组建的。主要负责选聘或解聘物业公司，监督并协助物业管理公司搞好物业管理工作；听取和反映业主的意见和建议，协调业主与物业管理公司的关系；支持社区居委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督。

因此，从职能的划分上看三者具有相对的独立性，作为居委会一定要把握好自身的职能范围，履行好自己的职责，不能出于自身利益的考虑而多管、少管或不管。但创建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区是大家共同的任务，所以三者之间又是相互联系、相互影响的。居委会要加强与他们的沟通，做到相互协调、相互配合，相互补台，形成建设社区的强大力量，携手把小区管理好、服务好、建设好。

二、强化共建机制，提高居民生活质量

社区积极整合各方面的物力资源，并团结依靠广大居民、物业管理公司、业主委员会等多方面的人力资源，建立了环境卫生联管，文化活动联办, 安全防范联抓的共建共享运作机制。

(一)、环境卫生联管

在社区环境卫生方面，社区居委会除了做好对物业管理公司日常保洁、养绿、护绿的监督工作外，同时每月与物业公司共同对小区内种菜、养鸡等不文明行为上门劝说和制止。针对涉及居民切身利益问题方面的热点难点问题，我们采取三方共同协商解决问题的办法，如：小区车辆无序停放问题，严重影响了整个小区的风容风貌，为解决这个难题，我们三方在上半年多次开会商量，并按照业主委员会《水木花都小区停车管理暂行办法》的相关规定，逐步推进车辆管理问题。在车辆管理推进过程中，由物业公司向每家住户发放公开信，告知业主们关于地面泊车位有偿使用费的收支情况；社区居委会和业主委员会共同向居民发放有序停车的温馨告示，通过发放有关资料来宣传停车问题，让广大居民能理解和支持。在遇到一些不理解的居民阻扰时，我们三方共同上门做思想工作，同时我们也以我县创建省文明城市为契机，与县创建办联系并得到县创建办的支持，目前小区车辆管理工作正在按计划推进。

（二）、文化活动联办 水木花都是一个全新的纯住宅小区，而且大部分住户都是年轻人，平时都忙于上班，大家因缺少沟通而非常陌生，甚至连自己的邻居是谁都不知道。为了让居民们走出家门，融入到小区这个大家中来，建立一种平等友爱、和睦共处、诚实守信的良好关系，本社区充分利用辖区内人力物力资源，结合重大节日、庆典，广泛开展文艺汇演、体育竞技、朗诵演讲、知识抢答、书画展览、老年健身表演等群众喜闻乐见的大型特色文化活动，全年开展活动不少于10次，居民参与率达80％以上。如：每年一届的抓鱼大赛、中秋大型文艺晚会，今年5月开展的为期一个半月的青少年传统文化节系列活动，7月开展的为期一个月水木花都电影文化节、8月8日开展的全民健身青少年游泳比赛等，但每次大型文艺活动的举办都需要大量的人力物力，而社区工作人员少，所以每次活动的顺利开展都离不开物业管理公司、业主委员会等多方面的大力支

持，包括活动宣传、卫生保洁、活动现场布置、活动现场安全秩序的维护等工作，保证了活动的顺利开展。

（三）、安全防范联抓

社区充分发挥小区内离退休党员、干部的先锋模范作用，组建了一支义务巡逻队。该巡逻队和小区物业管理公司的保安队联合建立了小区治安检查防范体系，保安24小时巡逻，义务巡逻队白天巡逻，形成了一张高效的“群防、群治”网络，为整个小区居民的正常生活提供了安全保障。

今年社区设立了消防工作站，向广大居民宣传消防安全知识，增强居民的消防安全意识，同时，社区还建立了一支义务消防队，消防人员大部分是经过专门消防训练的物业管理公司的保安。此外，社区还定期督促并协助物业管理公司对辖区内的消防栓、消防通道、灭火器等进行检查，并做好检查记录，确保小区消防安全设施完好无损，决不让这些安全隐患威胁到社区居民的正常生活和安全。

在社区建设过程中，我们深刻地领会到：社区的工作离不开上级的关心和重视，离不开社区一班人的苦干实干，离不开广大居民群众、单位的积极参与。在今后的工作中，我们将继续充分发挥共驻共建的优势，整合各方面的资源，团结业主委员会、物业管理公司等多方面的力量，围绕上级党委、政府的工作部署，坚持以人为本，为全面推进新型社区建设和全面构建新型社会贡献出我们的一份力量。

水木花都社区

二0一0年九月