如何发挥业主委员会在物业管理中的作用[推荐]

第一篇：如何发挥业主委员会在物业管理中的作用[推荐]

如何发挥业主委员会在物业管理中的作用

随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，全国物业管理领域的投诉和纠纷正在不断上升，矛盾的激化已经影响到社区业主的生活环境。业主委员会作为连接业主与物业管理公司之间的纽带，它的良好运作将关系到一个小区的安定和团结。

业主作为物业的所有权人和物业管理服务消费的主体，享有业主大会召开的提议权和物业管理事项的提案权、业主公约和业主大会章程的修改权、业主委员会成员的选举权和被选举权、对物业管理企业和业主委员会工作的监督权、对物业管理执行情况的知情权、对住房专项维修资金管理使用的监督权等。业主在享有以上权利的同时，也应当承担相应的义务，如遵守业主公约和业主大会章程、遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、按时交纳物业管理服务费用等。强调业主享有的权益，同时明确业主承担相应的义务、遵循权责一致的原则，是业主大会、业主委员会规范运作的关键。

一、业主委员会和物业管理公司的关系

业主委员会与物业管理公司是物业管理关系中互相依存、互相补充、缺一不可的两个方面，是具有工作目标一致性、各自职责差异性、双方地位平等性的两个部门，不能简单地定高定低、比上下。物业管理公司要自觉纳入监督机制之下，诚信自律，为业主服务；业主委员会要正确运用监督机制，而不是单一行使“至高无上”的监督权、否决权。这样才能够避免双方互相敌视、互相设防的紧张对抗局面。因此，业主委员会定位是否准确，是关系到业主能否参与民主自治的先决条件和重要保障。

（1）业主委员会根据业主大会的决议和物业的情况，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择，双方在地位上是平等的。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。

（2）物业管理公司和业主委员会都是独立运作的、互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致的条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。

（3）工作上的合作关系。物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生了他们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务，如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作，等等。

二、业主委员会运作中存在的问题

首先，业主参与决策的积极性不高。如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然。正是这种态度，导致选举产生的业主委员会成员不少是退休的老人，缺乏广泛的群众基础。业主委员会几乎成为一个“空中阁楼”式的组织，不能发挥其应有的作用。从北京市现有的成立业主委员会的小区来看，有效促进物业管理、使物业保值增值的小区屈指可数。

其次，业主委员会这个组织是由小区的业主组成，委员的自身素质、组织能力、社会公信力等十分有限，让这样一个看似整体、实际相对分散的组织承担着复杂的决议工作，有些强人所难。

第三，业主委员会的身份还有待明确。业主委员会既不是法人组织又不是社团组织，它究竟能够承担怎样的责任，能否作为诉讼主体？一旦形成授权范围内的工作失误，造成业主、物业管理企业利益受损，根据我国现有的相关法律法规很难让当事人承担相应的法律责任。

第四，业主委员会换届改选困难。由于现阶段各种利益交织在一起，真正能够热心公益事业的业主屈指可数，业主本身并不积极参与，使得业主委员会无法按照相关条例要求顺利延续下去。

第五，业主委员会印章难以控制。由于业主委员会掌管着印章，无形中使部分业主委员会成员自身存在的权利意识逐渐膨胀，受权利的驱使，逐渐把执行机构放在脑后，随意使用印章的情况时有发生。

第六，目前，在小区内积极公益的人首先是那些“维权人士”。这些人一旦当选业委会委员，便带领大家走上“维权之路”，实际就是跟物业管理公司和开发商斗。这些人一旦有私心，就会借机谋求私立，同时把小区闹得不成样子，日常生活受影响，房屋的价格也一落千丈。

三、正确发挥业主委员会的作用，维护全体业主的合法利益

为了让业主委员会既能行使权利，又能承担相应的责任和义务，同时还能享受到合法的报酬，力争实现业主委员会责、权、利的协调。

首先应清楚、正确、合理、科学地给业主委员会做出法律定位。在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理公司构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。根据我国《民法通则》第126条规定，建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其它设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。因此，应通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会区分所有权建筑物管理人的法律地位，赋予它一定的权利和权威，并规定其应承担的义务以及应为自身行为所承担的法律和社会责任。为保证业主委员会主任工作的公平性、专业性、及时性，应该建立业主委员会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会的权利、履行业主委员会的义务、承担业主委员会应尽的责任，具备一定专业知识的业主，就可以竞聘为业主委员会主任。业主委员会主任应与业主代表大会签订聘用协议。

其次，为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制。如果业主委员会工作突出，就应该给予奖励，否则就要给予处罚。另外，还要注意约束业主委员会的行为，保证业主委员会工作的公平性和及时性。

第三，针对上述“病因”，有关方面（政府主管部门、物业管理协会等）可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，多层次、多渠道、多角度、多方式对业主进行广泛的宣传教育，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业主委员会，自觉参与小区的物业管理。

最后，我们政府相关主管部门要在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用，真正帮助物业区域（小区）组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。物业管理协会要加强对业主委员会成员，尤其是要对主要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。

第二篇：发挥纪委委员作用

三、建立健全县纪委委员充分履职的有关制度

县纪委机关要充分发挥组织、协调作用，努力创新委员活动的内容和方式，为县纪委委员参加活动和发挥作用搭建平台，为县纪委委员知情出力创造条件。着重建立健全以下制度：

1、重大事项征求意见制度。凡涉及党风廉政建设全局性工作、重大事项决策等，事前要听取县纪委委员的意见。

2、重要情况通报制度。县纪委重大决策、重要部署和重要工作等，要及时向县纪委委员进行通报。

3、重大活动参与制度。县纪委视情组织县纪委委员参加全县反腐倡廉重大活动，县纪委委员可根据各自职能优势，参与县纪委全局性工作和专题调研等活动。

4、定期约谈制度。县纪委书记、副书记要定期与县纪委委员约谈，了解情况，听取意见建议。

5、学习例会制度。每半年组织县纪委委员集中学习一次。

6、意见建议办理制度。县纪委委员署名提出的有关意见和建议，由分管副书记牵头办理；需交常委会研究的由分管副书记提出。

7、监督机制。常委会要定期向全委会报告工作，并主动接受全委会的监督。

三、明确县纪委委员的主要职责

按照《党章》和《党内监督条例》相关规定，县纪委委员主要履行以下职责：

1、认真学习县委和上级纪委文件，贯彻纪检监察工作方针政策，落实党风廉政建设和反腐败斗争的工作部署，执行全委会决议和决定。

2、根据县纪委常委会安排，牵头或参与对相关部门、单位党组织和党员领导干部执行党的纪律和廉洁自律各项规定情况，对落实科学发展观情况，执行党风廉政建设责任制情况，执行《党政领导干部选拔任用工作条例》情况等进行专项检查。

3、对本部门、本单位党委（党组）执行党的纪律和党内法规、落实党风廉政建设责任制情况进行监督，督促党委（党组）其他成员认真履行“一岗双责”，及时发现和掌握突出问题，提出具体整改意见，并向县纪委作出书面报告。

4、对所在部门、单位党委（党组）主要负责人行使权力和执行廉洁自律各项规定情况进行监督，发现苗头性问题后，及时向县纪委汇报。

5、对本部门、本单位纪检监察组织协调党风廉政建设和反腐败工作的情况进行监督；对本部门、本单位纪检监察干部的配备，向县纪委提出建议。

6、对县纪委、县纪委派出机构及其干部的问题和意见，以书面形式或其他形式向县委、县纪委常委会提出或反映。

7、开展调查研究，听取本部门、本单位以及社会各界对党风廉政建设和反腐败工作的意见、建议，并及时梳理情况，积极向县纪委提出建设性意见；报送有关动态信息；承担县纪委布署的调研课题。

8、积极完成县纪委交办的其他工作。

四、建立健全工作机制

县纪委要充分发挥组织、协调作用，为县纪委委员参加活动和发挥作用搭建平台、创造条件。着重建立健全以下制度：

1、重大事项征求意见制度。凡涉及党风廉政建设全局性工作、重大事项决策等，事前要听取县纪委委员的意见。

2、重要情况通报制度。县纪委重大决策、重要部署和重要工作等，要及时向县纪委委员进行通报。

3、重大活动参与制度。县纪委视情况组织县纪委委员参加县反腐倡廉重大活动。

4、定期约谈制度。县纪委书记、副书记与县纪委委员每年进行一次约谈，了解情况，听取意见建议。

5、学习例会制度。定期组织县纪委委员学习政治理论、法律法规和纪检监察业务知识，交流学习经验体会，提高委员履职的能力和水平。

6、意见建议办理制度。县纪委委员署名提出的有关意见和建议，由分管常委牵头办理；需交常委会研究的，由分管常委提出，办理结果及时予以反馈。

三、强化制度建设，规范县纪委委员活动

7、重大事项参议制度。凡涉及党风廉政建设全局性工作、重大事项决策等，事先要听取县纪委委员的意见。

8、重要情况通报制度。县纪委重大决策、重要部署和重要工作等，要及时向县纪委委员进行通报。

9、重大活动参与制度。县纪委视情况组织县纪委委员参加全县反腐倡廉重大活动，县纪委委员可根据各自职能优势，参与县纪委全局性工作和专题调研、专项检查等活动。

10、定期参与巡查巡视制度。根据县纪委常委会的安排，对有关单位落实惩防体系及党风廉政建设责任制、县纪委全会情况及领导干部廉洁从政情况等开展专题巡查巡视，对发现的问题及时提出处理建议，并报告县纪委常委会。

11、党内询问质询制度。县纪委委员要对所在地、部门、单位反腐倡廉和干部人事、重大项目等重要问题及对县纪委全体会议决议、决定执行中存在的问题以口头或书面形式提出询问和质询；对县纪委、各级纪检监察组织及其干部的问题，可署名以书面形式或其它形式向县委、县纪委提出或反映，切实加强经常性的监督。

12、工作联系点制度。县纪委委员要根据各自的工作范围和工作性质确定联系点，配合县纪委常委做好调研指导、监督检查等工作。

13、定期约谈制度。县纪委书记、副书记定期与县纪委委员约谈，听取县纪委委员工作汇报，了解情况，倾听建议。

14、学习例会制度。县纪委每半年组织一次由全体县纪委委员参加的集中学习活动。

15、联系群众制度。县纪委委员要拓宽了解民意渠道，注意收集和听取广大群众对反腐倡廉建设的意见和建议，起好党在加强反腐倡廉建设工作方面联系群众的桥梁和纽带作用。

16、意见建议办理制度。县纪委委员署名提出的有关意见和建议，由县纪委分管常委牵头办理；需提交县纪委常委会研究的由分管常委提出，并负责将办理意见会后及时向委员反馈。

17、信息报告和反馈制度。县纪委委员要积极主动做好各类信息的收集和报告工作，对有利于反腐倡廉建设的好的经验和做法要及时报告，并做好宣传报道；发现苗头性问题或案件线索的，要及时向县纪委分管领导报告，县纪委应当将受理情况适时向县纪委委员反馈。

18、工作监督和报告制度。县纪委常委会定期向全委会报告工作，并主动接受全委会的监督；县纪委委员每年一次向县纪委常委会报告工作，并进行书面述职述学。

第三篇：浅谈工会在企事业单位人力资源管理中作用的发挥

浅谈工会在企事业单位人力资源管理中作用的发挥

论文关键词:人力资源;企事业单位;工会组织

论文摘要:当前企事业单位中工会组织与经营者职能分离的工作尚未全面展开,工会组织在调整劳动关系中的地位和职能也不明确。文章主要通过对现代企事业单位工会现状及特点,以及工会组织的地位作用进行分析,分析工会代表企事业单位广大职工利益,能参与企事业单位人力资源管理。在企事业单位人力资源管理中发挥积极作用,为企事业单位的发展做出贡献。

人力资源是企事业单位最重要的资源,是企事业单位核心竞争力的源泉。只有做好人力资源开发与管理工作,企事业单位才能做大做强,才会永远立于不败之地,反之,企事业单位就会停滞不前,甚至濒临倒闭和破产。社会主义和谐社会的构建为中国特色工会组织发展道路展示了广阔的前景,将在劳动关系领域发挥更重要的协调作用,从而对整个社会的和谐做出应有的贡献。因此,研究工会组织在企事业单位人力资源管理中的作用就显得尤为重要。

一、企事业单位中工会的地位

一般而言,在经济快速增长,劳动力相对短缺的情况下,劳动力市场对雇员是有利的。然而,在其他情况下,雇主通常具有控制雇用人数的优势,有抵挡来自个人压力的经济实力,对劳动力市场有较好的了解。因此,从讨价还价方面来说,雇主优于雇员。企事业单位在对它本身有利的情况下作雇用条件的调整。雇员用来抵消资方讨价还价的力量来自联合起来的产物——工会。在讨价还价中,工会的作用是代表劳动者的利益,平衡雇主的经济实力。为了维护劳动者的利益,工会还扮演更为复杂的角色,它在公众中,政府机构中和政党中寻求同情,因此工会具有一定的政治特性,然而工会作用的核心是联合起来与资方进行集体谈判。

二、现代企事业单位人力资源管理的现状

(一)对人力资源管理工作的认识有待提高

首先是重视财、物,忽视人。有些领导对物质资源的投资很慷慨,而对人力资源的投资却十分吝啬。虽然满口“以人为本”,但对如何实践“以人为本”却没有一个清醒的思路。在这部分领导的眼里,他真正看重的是资金,是厂房,是设备。对于人力资源开发与管理工作,他的一贯思路是“少花钱、多办事”,或“不花钱、也办事”。二是只重视高级人才,忽视一般人才,在一部分企事业单位领导的眼里,只有做出了重大科研成绩,取得重大科研成果的人才是企事业单位最需要的人才,而认为普通员工,既使态度再积极,工作再努力,对企事业单位发展也无足轻重。这种思想有时会下意识地流露在工作和言谈之中,严重影响了职工群众的生产、工作积极性。

(二)人力资源浪费严重

首先是由于受长期计划经济的影响,企事业单位缺乏适应市场经济和企事业单位特点的激励、约束机制,“干多干少一个样,干好干坏一个样,干与不干一个样”,严重挫伤了企事业单位员工的积极性。其次是相当一部分企事业单位在实施“下岗分流,减员增效”和企事业单位实行改组改造的过程中,为避免得罪人,实行“一刀切”的办法,划定年龄底线,使许多有用之才提前离岗退休,造成人力资源的无谓浪费。最后是有些领导,出于妒嫉,将本单位的人才紧紧控制在自己手里,不给其以施展才华的机会,人为造成人力资源的浪费。

三、企事业单位需要工会在人力资源管理中充分发挥作用

现代企事业单位的竞争实际上是人才的竞争,很多企事业单位中,一部分职工的技术、业务素质较低,管理水平和操作技能也不高,不适应企事业单位生产经营和长远发展的需要。因此,需要工会充分发挥教育职能作用。工会的教育职能,既是工会接受党领导的一个基本标志,也是工会的组织形式决定的。教育职能是无产阶级政党领导的工会诞生时就有的,工会也是担负此项职责的最好的组织形式,因为工会的组织对象包括了所有的工人群众,且工会组织的群众性使其在履行教育职能中又具独特优势。因此,在我国长期的民主革命和社会主义建设过程中,工会始终肩负着教育组织职工群众为实现党的任务而奋斗的职责。工会组织必须密切联系群众,广大工人都感到工会确实是工人自己的组织,是工人信得过的、能替工人说话、替工人办事的组织。

四、充分发挥工会在企事业单位人力资源管理中的作用措施

(一)工会代表职工能参与企事业单位人力资源管理

工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织。工会法规定工会应组织和教育职工依照宪法和法律的规定行使民主权利,发挥国家主人翁的作用,通过各种途径和形式,参与国家事务的管理,管理经济和文化事业,管理社会事务;协助人民政府开展工作,维护工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家政权。工会应该密切联系职工,听取和反映职工的意见和要求,关心职工的生活,帮助职工解决困难,全心全意为职工服务。维护职工的合法权益。同时,工会要动员和教育职工以主人的态度对待劳动、爱护国家和企事业单位的财产,遵守劳动纪律,发动和组织职工努力完成生产任务和工作任务。工会还应组织职工开展社会主义劳动竞赛,开展群众性的合理化建议、技术革新和技术协作的活动,提高职工的各方面素质,使职工成为有理想、有道德、有文化、有纪律的劳动者。因此不难发现,工会实际上能作为职工代表,参与企事业单位的民主管理、民主监督,维护广大职工的利益。二)坚持和发展职工代表大会制度

我国的职工代表大会制度,是体现职工主人翁地位,行使职工政治民主权利,维护职工切身利益的重要政治制度和手段,被多年的实践证明是行之有效的,适用于我国境内的一切企事业单位。协调劳动关系,调解劳动争议,维护职工群众的合法权益,成为民主管理工作的突出任务。要坚持运用多年来在实践中形成的、在民主管理工作中发挥重要作用的职工代表大会的成功做法和经验。应当坚持建立职代会的基本原则;坚持职工代表的权利、义务;坚持职工代表大会的组织制度。企事业单位要坚持落实好职代会关于重大问题的审议建议权,工资、奖金、劳动保护、规章制度的审议通过权,生活福利的审议决定权,对干部的民主评议监督权,对领导人员的民主推荐选举权等。同时要结合现代企事业单位制度的实际,本着与时俱进的思想理念,结合不同组织形式企事业单位的实际,体现多样性和差异性的特点,创造性地发展职工代表大会制度。在组织和工作制度上,可以实行一些单位创造的职工代表常任制;可以成立职代会领导下的民主管理监督小组、提案和决议落实情况检查小组、职工代表巡视小组;可以随时就重大问题召开专题职代会等。

(三)健全和完善职工董事监事制度

建立职工董事监事制度,是现代企事业单位制度的内在要求,是职工作为劳动者和所有者的主人翁地位、权利、利益的具体体现,反映了中国特色的企事业单位法人治理结构中包含着职工参与决策,实施民主管理、民主监督的特点。职工代表进入董事会、监事会,就是要代表国家和本企事业单位全体职工具体行使法律赋予的民主权利,完成职代会的委托事项,贯彻职代会的意志,履行代表职工的义务,为被代表者服务,对被代表者负责,并受被代表者监督。职代会制度与职工董事、监事制度同为职工民主管理形式,前者侧重于对职工权益的维护,对重大决策的参与、重要事项的审议,具有阶段性;后者侧重于对决策的参与和贯彻中的监督,具有直接性和经常性。职工董事、监事制度的确立,有利于源头参与决策及生产经营中的民主管理,有利于对深层次问题的监督,是对民主管理、民主监督体制的发展与延伸。职工代表进入董事会,是企事业单位调节内部关系机制的需要,是现代企事业单位制度性质决定的。职工代表参加董事会,完善了科学决策、民主决策机制,使决策层能够直接听取职工意见,又可以通过职工董事把决策传达、贯彻到职工当中,在实施中起到推动落实的作用。

(四)深化和拓展企事业单位业务公开制度

企事业单位业务公开是新时期进一步落实党的全心全意依靠工人阶级根本指导方针,依靠职工办好企事业单位的需要;是加强基层民主政治建设的有效途径;是搞好群众监督,促进党风廉政建设的有力手段;是建立健全现代企事业单位制度、现代产权制度的内在要求。当前落实好业务公开制度的主要任务,是不断推动业务公开的深化和拓展,加强业务公开机制建设,发挥其在完善现代企事业单位制度的管理机制,促进企事业单位发展中的重要作用。一是充实和规范业务公开的内容。凡是职代会职权规定的内容,都要实行公开,并交职代会讨论、审议、通过、决定。特别是在新形势下,无论何种经济形式的企事业单位,其重要改革、重大投资、发展规划、生产经营的重大决策必须向职工公开,充分听取职工群众的意见,在事关企事业单位前途命运的大事上,让职工真正有发言权。二是丰富业务公开的形式。职代会是业务公开的基本载体,凡是应由职代会讨论、审议、评议、通过、决定的事项,均要召开职代会实行公开;还要充分运用职工代表团(组)长联席会议、公开栏、厂情发布会、党政工联席会、企事业单位内部媒体等形式实施公开。三是完善和创新机制建设。要完善业务公开检查、考评、监督制度,促进工作落实:要建立业务公开的工作责任制和责任追究制度,确保工作实效;要争取业务公开立法,保证业务公开工作在法制的轨道上长久运行。

总之,人才资源是企事业单位最宝贵的资源,它决定着企事业单位的兴衰存亡,大力加强和改进企事业单位的人力资源开发与管理工作很有必要,也十分重要。

参考文献

[1]刘崇林.人力资源管理基础[M].电子工业出版社,2006.[2]葛红岩,蔡黎明.人力资源管理[M].上海财经大学出版社,2006.[3]吴芸.企业社会责任与构建和谐社会[J].学海,2005,(6).[4]赫翠荣.高校工会应注重代表和维护教职工合法权益[J].工会论坛,2005,10(1).

第四篇：业主委员会建设和作用发挥问题

关于发挥业主委员会

在构建和谐社区中的作用的建议

业主委员会，是由业主大会成员经过民主选举产生的业主大会的执行机构，是业主民主管理、民主监督、民主自治的群众性组织，是适应经济社会管理的新生事物，在社区建设乃至社会管理中都有重要的作用，加强业主委员会的建设，对于解决物业管理工作中的矛盾和投诉、提高社区

（小区）生活质量、化解矛盾纠纷、稳定社会秩序、维护业主合法权益、构建和谐社区等方面都具有十分重要的意义。对此，我们政协“社法组”带着如何发挥业主委员会在构建和谐社区中的作用、维护业主合法权益等问题，到县建设局房管处物业管理科、永福花园小区、城南等社区进行调研。通过调研感到，如何加强业主委员会建设，怎样发挥、规范业主委员会的作用，还存在一些问题，应引起各级政府（街道）及相关主管部门的重视。

一、城镇社区（小区）业主委员会建设的主要问题

据县建设局房管处物业管理科的资料表明，当前，我县小区近80余个，已建立业主委员会仅有24 个，我县业主委员会的建设相对滞后。同时也存在一些主要问题：一是业主委员会建设难、活动难、监督难。表现在办公用房难落实、业主参与热情不高，业主委员会积极性难调动。从业主来说，不是关系到自己切身利益的活动参加热情不高，态度漠然；从业主委员会人员来说，基本是尽义务，业主委员会一般为兼职，没报酬、也没考核制度等，造成业主委员会形同虚设，没有积极性，调研中发现富康、杜鹃小区业委会集体“辞职”，将业委会图章交社区了事；从业委会办公用房来看，已建立的业主委员会基本的办公用房很难落实，没有办公地点，基本的制度，如财务制度、服务承诺的公开基本是虚无。从服务企业看，不是独立的法人企业，基本属公司的项目部，大多停留在保安、保洁、绿化和收取物业管理费上，业委会对服务企业物业用房收入、车位收入的监督难，因为企业享有独立经营权。二是业主委员会的身份有待于进一步明确。国务院2003年公布的《物业管理条例》，对业主委员会的产生、职责进行了规定，但该条例并没明确业主委员会的身份，业委会既不是法人组织，又不是法人社团，它只是一个群众自治组织，在履行业主大会赋予的“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”时，能够承担怎样的责任、已签订的合同有多大的法律效力，都很难讲，如果一旦发生工作失误，造成业主与服务企业的利益损失，当事人很难承担相应的法律责任。

二、关于发挥业主委员会在和谐社区建设中作用的建议

一是要切实加大宣传力度，提高全社会对社区业主委员会建设重要意义的认识。政府主管部门要通过各类新闻媒体对物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等进行宣传，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业主委员会，自觉参与小区的物业管理，切实提高广大业主参与的积极性；

二是要把业主委员会建设纳入和谐社区建设统筹安排。其一，社区干部与业主委员会成员可以相互渗透，社区干部可以兼职业委会的领导，理清业主委员与社区居委会的指导与被指导、相互包容的关系，也就是说，业委会要在社区党组织的领导下，在社区居委会的指导帮助下开展工作;其二，社区居委会与业委会在职能上是相互包容的，都是为了和谐社区建设，因此，建议建立联席会议和议事等制度，定期召开由社区居委会、业委会、物业服务企业、基层房地产主管部门、街道办事处、派出所片警等参加的联席会议，整合资源，研究解决小区管理中的重大事项，把业主委员会建设和管理纳入社区建设。其

三、为调动业委会成员的积极性，由社区协调共建单位、企业、街道、业务主管部门对他们进行考核（评），主要是业主的满意度测评，并给予一定的奖励。其四，对一些没建立业委会和物业服务的老小区，要尽快组织建设，以减轻政府的管理压力。

三是要对业主委员会建设予以进一步规范。要规范业委会的选举程序，业委会成员尽量推选已离退休的老教师、老干部、热心公益事业的人员担任，要建立健全委员分工制度、小区事务公开制度、议事会议制度、财务管理、服务承诺公开等制度。要切实落实办公用房和必要的办公设施，并落实必要的办公经费。建议业主委员会在建设物业主管部门备案的同时，在民政局进行登记备案，纳入民间组织管理，逐步由群众自治组织向法人自治组织转变。

四是政府相关主管部门要发挥主管部门的权威作用，协调社区真正帮助物业区域（小区）组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。重视对业委会主要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。业务主管部门要协调落实好业委会的活动经费、办公场所和设施，确保基层自治组织在党组织的领导和居委会的指导下依法开展工作和正常运行，为构建和谐社区发挥应有的作用。

业主委员会建设和作用发挥问题

第五篇：浅析物业管理在业主房产保值增值中的作用

浅析物业管理在业主房产保值增值中的作用

过去，一套房产是否能够升值，其主要是看地段及位置，而现在，房产是否可以升值，除看新购房产地段位置外，小区的物业管理水平也成了该小区房产价值的一个重要参考值，成为购房者的关注点。

物业管理企业基本的服务内容和技术差别并不大，在实际的动作中，对服务细节的把握决定各物业服务企业品质的好坏，良好的硬件需要细致、完善、专业化的管理，一些知名的物管企业推出的港式物管服务，酒店式管理服务等都得到市场和行业的高度认可。比如，业主饲养宠物给小区环境造成不良影响是很多小区物业比较棘手的事，业主在遛狗时，小狗会在小区随地大小便，从而影响小区环境卫生，但又涌强制性地禁养。有一家物管企业采取了这样一个措施，在小区绿地中每隔一段距离就放置一些宠物方便袋，并通过宣传引导业主使用，取得了很好的效果。类似的措施还有：倡导凳保洁，即时保洁、隐性管理、零干忧服务等。都是把握了业主细节需求面提出的针对性服务措施。这些专业化、人性化、个性化、全天候、全方位、全过程的高品质物业管理服务，让小区业主体会到与众不同的尊崇感和自豪感，提升了小区的品质。

以上种种的举措，提升小区物管水平，提升物管公司品牌价值，也提升小区的整体品质，打造品牌，全力实现小区物业房产的保值增值。我们有理由相信，在未来的房地产市场，房产和保值增值物业是必然重要的。