如何正确处理居委会、物业管理公司、业主委员会的关系改

第一篇：如何正确处理居委会、物业管理公司、业主委员会的关系改

有效协调社区、物业与业委会的关系，促进社区和谐发展 水木花都社区成立于2007年9月，地处长兴县城西，辖区面积约80万平方米，目前共有住宅楼166幢，住户2772余户，人口7856人，社区有居民小组25个,工作人员7名，社区志愿者近200人。在街道党委及有关部门指导下，本社区坚持以人为本，在不断提高社区居民的生活水平和生活质量的同时，强力推进社区服务和社区建设，努力建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区。

这两年，本社区在各方面工作上都取得了一定的成绩，目前已获得：“省级绿色社区”、“省级文化示范社区”、“省级社区体育俱乐部”、“省级社区示范档案室”、“市和谐社区”、“市文明社区”、“市民主法治社区”、“市科普示范社区”、“市节能减排示范社区”、“市婚育新风示范社区”、“市平安创建示范单位”等荣誉称号。这些荣誉的取得，不仅是社区工作者和广大居民的共同努力，同时也得力于物业管理公司、业主委员会的大力支持。下面结合实际，就如何处理好社区与这两者之间的关系作一简单介绍：

一、合理定位三者职能，正确认识三者关系。

社区居委会其根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，负责社区日常事务的管理，以管人为主。主要职能是抓好社区内居民群众的宣传教育、社会治安、计划生育、户籍管理、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、劳动保障、老龄工作等工作。此外，还要监督、指导业主委员会做好居民服务工作，及督促、协助物业管理公司做好小区管理工作。

物业公司是受聘服务于住宅小区，依法经营，依照业主委员会委托合同的约定为居民提供服务，主要负责“保洁、保安、保绿、保养、保序，并按小区业主的要求提供多层次、全方位综合性的有偿服务。物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为，接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。

业主委员会是在行业管理部门的指导下，在所在街道办事处、社区居委会的监督下组建的。主要负责选聘或解聘物业公司，监督并协助物业管理公司搞好物业管理工作；听取和反映业主的意见和建议，协调业主与物业管理公司的关系；支持社区居委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督。

因此，从职能的划分上看三者具有相对的独立性，作为居委会一定要把握好自身的职能范围，履行好自己的职责，不能出于自身利益的考虑而多管、少管或不管。但创建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区是大家共同的任务，所以三者之间又是相互联系、相互影响的。居委会要加强与他们的沟通，做到相互协调、相互配合，相互补台，形成建设社区的强大力量，携手把小区管理好、服务好、建设好。

二、强化共建机制，提高居民生活质量

社区积极整合各方面的物力资源，并团结依靠广大居民、物业管理公司、业主委员会等多方面的人力资源，建立了环境卫生联管，文化活动联办, 安全防范联抓的共建共享运作机制。

(一)、环境卫生联管

在社区环境卫生方面，社区居委会除了做好对物业管理公司日常保洁、养绿、护绿的监督工作外，同时每月与物业公司共同对小区内种菜、养鸡等不文明行为上门劝说和制止。针对涉及居民切身利益问题方面的热点难点问题，我们采取三方共同协商解决问题的办法，如：小区车辆无序停放问题，严重影响了整个小区的风容风貌，为解决这个难题，我们三方在上半年多次开会商量，并按照业主委员会《水木花都小区停车管理暂行办法》的相关规定，逐步推进车辆管理问题。在车辆管理推进过程中，由物业公司向每家住户发放公开信，告知业主们关于地面泊车位有偿使用费的收支情况；社区居委会和业主委员会共同向居民发放有序停车的温馨告示，通过发放有关资料来宣传停车问题，让广大居民能理解和支持。在遇到一些不理解的居民阻扰时，我们三方共同上门做思想工作，同时我们也以我县创建省文明城市为契机，与县创建办联系并得到县创建办的支持，目前小区车辆管理工作正在按计划推进。

（二）、文化活动联办 水木花都是一个全新的纯住宅小区，而且大部分住户都是年轻人，平时都忙于上班，大家因缺少沟通而非常陌生，甚至连自己的邻居是谁都不知道。为了让居民们走出家门，融入到小区这个大家中来，建立一种平等友爱、和睦共处、诚实守信的良好关系，本社区充分利用辖区内人力物力资源，结合重大节日、庆典，广泛开展文艺汇演、体育竞技、朗诵演讲、知识抢答、书画展览、老年健身表演等群众喜闻乐见的大型特色文化活动，全年开展活动不少于10次，居民参与率达80％以上。如：每年一届的抓鱼大赛、中秋大型文艺晚会，今年5月开展的为期一个半月的青少年传统文化节系列活动，7月开展的为期一个月水木花都电影文化节、8月8日开展的全民健身青少年游泳比赛等，但每次大型文艺活动的举办都需要大量的人力物力，而社区工作人员少，所以每次活动的顺利开展都离不开物业管理公司、业主委员会等多方面的大力支

持，包括活动宣传、卫生保洁、活动现场布置、活动现场安全秩序的维护等工作，保证了活动的顺利开展。

（三）、安全防范联抓

社区充分发挥小区内离退休党员、干部的先锋模范作用，组建了一支义务巡逻队。该巡逻队和小区物业管理公司的保安队联合建立了小区治安检查防范体系，保安24小时巡逻，义务巡逻队白天巡逻，形成了一张高效的“群防、群治”网络，为整个小区居民的正常生活提供了安全保障。

今年社区设立了消防工作站，向广大居民宣传消防安全知识，增强居民的消防安全意识，同时，社区还建立了一支义务消防队，消防人员大部分是经过专门消防训练的物业管理公司的保安。此外，社区还定期督促并协助物业管理公司对辖区内的消防栓、消防通道、灭火器等进行检查，并做好检查记录，确保小区消防安全设施完好无损，决不让这些安全隐患威胁到社区居民的正常生活和安全。

在社区建设过程中，我们深刻地领会到：社区的工作离不开上级的关心和重视，离不开社区一班人的苦干实干，离不开广大居民群众、单位的积极参与。在今后的工作中，我们将继续充分发挥共驻共建的优势，整合各方面的资源，团结业主委员会、物业管理公司等多方面的力量，围绕上级党委、政府的工作部署，坚持以人为本，为全面推进新型社区建设和全面构建新型社会贡献出我们的一份力量。

水木花都社区

二0一0年九月

第二篇：解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系

我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。

《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。

我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

由于物业管理在我国是一个新兴的行业 ,是社区管理的重要组成部分 ,关系到千家万户的切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体 ,如何协调和理顺这几者之间的法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面 ,乃是摆在我们面前的重要课题。

然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间 ,职能交叉 ；物业公司与居民委员会之间 ,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此 ,有必要理顺物业管理法律关系 ,以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共创和谐的物业管理局面。

一、当前物业管理法律关系中存在的问题

应该说 ,当前物业管理的实际运作总体上是好的 ,一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加 ,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调的作用 ,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位 ,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然 ,毋庸讳言 ,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。

归纳起来 ,这些不良现象主要表现为以下几方面 :

(一)、在业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘。

首先 ,存在于业主与物业公司之间的法律关系 ,主要体现为业主直接享受物业公司所提供的服务上。有些业主抱怨 ,物业公司说话不算数 ,作出的承诺不兑现 ,环境差、噪音大、管理乱、报修难 ,投诉难 ；有的小区门口门卫形同虚设 ,小偷可以长驱直入 ,以至居户被撬 ,自行车、摩托车甚至是汽车被盗 ；有的小区雇佣退休工人看楼护院 ,臂缠袖章 ,坐在楼道前 ,实为聋子耳朵 ,无济于事 ；有的小区公用楼梯、庭院、道路、绿地无人清扫 ,下水道堵塞、污水横流、臭气熏天而又无人问津 ；但物业公司的代表则提出 ,部分业主素质差、不自觉、不遵守业主公约 ,不讲公共卫生 ,随地倒垃圾 ,随便破坏绿地 ,有的小区居民竟在草坪上种起了瓜果蔬菜 ,还有的业主毁坏建筑物的承重结构进行违法装修、违章搭建 ,严重影响房屋质量和其他居民的安全 ,而物业公司却缺乏相应的制约手段 ,往往是通知了、警告了 ,一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修 ,其结果也往往是违法装修、违章搭建一日 ,而要拆除则要耗费数月。可见 ,在业主与物业公司之间 ,矛盾突出。这种突出矛盾的反映 ,主要体现于收费问题上 ,许多业主不断抱怨物业公司收费没有什么依据和标准 ,价格高 ,乱收费 ；而物业公司则满腹委屈 ,因为现在最大的问题就是收费难 ,物业公司已经到“入不敷出”的艰难境地 ,倘让物业公司真正走向市场 ,靠收取管理费来维持生存 ,其后果是不堪设想的。业主代表强烈反映物业公司对业主委员会不重视、不信任 ,视业主委员会为物业公司的一大障碍 ,处处不合作 ；而物业公司则普遍抱怨，许多业主常拒交管理费与租金 ,直接威胁物业公司的生存。可见 ,在业主与物业公司、业主委员会与物管企业之间 ,矛盾较为突出 ,关系较为紧张 ,倘不理顺解决 ,不利于物业管理的良性发展与企业的健康运作。

(二)、在业主委员会与居民委员会之间 ,职能交叉。

由于业主委员会委员本人 ,既是物业的“业主” ,又是小区的“居民”,在业主委员会与居民委员会之间 ,难免出现职能交叉的情形 ,如何协调这二者之间的关系 ,是摆在我们面前的崭新课题。在多次业主委员会主任会议与居民委员会主任会议上 ,代表们普遍反映 ,在业主委员会与居民委员会之间 ,要么互不理睬 ,关系疏远 ；要么过于密切 ,融为一体 ,甚至居民委员会的主任直接兼任业委会的主任 ,导致二者职能混淆。有的代表甚至鲜明提出 ,业主委员会没有存在的必要 ,对于业委会的工作 ,应由居民委员会直接来处理。

(三)、在居民委员会与物业公司的关系上 ,多头管理。

对于一些设立了居民委员会的小区来说 ,有的小区居民委员会与物业公司关系处理得较好 ,基本上形成了业主委员会自治管理、物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制 ,通过物业公司抓硬件 ,居民委员会抓软件 ,互相支持 ,各司其职 ,使该小区成为本市物业管理的优秀住宅小区 ；而有的小区 ,在此关系的处理上 ,矛盾较为突出 ,这主要表现为 :一是有些居委会 ,对物业公司的管理工作不支持 ,不配合 ,甚至与物业公司作对 ,导致物业公司工作的开展非常困难;二是有些小区的物业公司对居民委员会不理睬 ,擅作主张 ,从而对整个社区的管理带来障碍。比如有的小区内存在超生现象，物业公司不向居委会报告，对居委会的检查也不配合;三是部分小区物业公司与居民委员会的“多头管理”现象严重。由于历史原因 ,老的居住小区普遍存在着物业公司与居委会管理职能交叉的现象 ,如小区绿化、治安、清洁卫生、停车管理等 ,影响了小区管理的统一性、协调性 ,不利于物业管理专业化的进程;四是居民委员会和物业公司对于小区内的一些收费项目、“创收措施”,争相管理;对于难点工作 ,相互推诿 ,这就导致了小区内的一些死角、乱角无人管理的局面。当然 ,对于一些新建商品房住宅小区 ,由于尚未成立居民委员会 ,故不存在“多头管理”、“职能交叉”问题。

综上所述 ,在物业公司、业主、业主委员会、居民委员会和行政主管部门之间 ,关系尚未完全理顺 ,职能交叉、职能混淆、相互掣肘、执法不力的情形大量存在 ,因此 ,有必要反思我国现行物业管理体制的弊端 ,克服可能发生的流弊 ,以期构筑我国新型的物业管理法律体系。

二、当前物业管理法律关系中存在问题的成因

通过上文的论述 ,我们知道 ,在业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘;居民委员会与业主委员会之间 ,职能混淆 ；物业公司与居民委员会之间 ,职能交叉。上述状况 ,严重影响了小区物业管理的良性运转 ,不利于现代物业管理法律关系的成功构建。

我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况 ,已有的相关规定散布于宪法、民法通则、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等文件中 ,尽管 1994年国务院建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》,作为指导我国物业管理的权威性文件 ,但是条文太粗 ,过于简单;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、厦门等地相继制定了相关地方性法规。

直到2003年6月8日国务院制定了《物业管理条例》，从根本上解决了立法上的不足，应该说，我们现行的这些法规总体上是好的 ,但在实施中也产生了一系列问题 ,产生这些问题的主要症结之一 ,就是由于实际操作上所致。我国的物业管理是舶来品，其基本原则是参照市场化机制高度发达的香港、欧美国家制定的，与我国市场经济的发展进程固然遥相呼应，但忽略了我国长期以来在城市基层依托社区居委会管理居民公共事务的基本国情，因此，在基层操作中，在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主（在居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主，在房改已接近尾声的历史背景下，“居民”与“业主”的身份重叠性越来越高）利益的自治组织，而且两个自治组织之间没有任何法律关系，在具体工作中发生矛盾冲突实属难免;比如《物业管理条例》第十四条规定：“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”。第二十条规定：“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。既然是“应当告知” ,那么倘若不告知呢 ?这样的“业主大会或者业主代表大会”所作出的决议是否有效 ?条例未有规定。可见 ,《物业管理条例》的有些措施不配套 ,也无相关的罚则保障 ,从而引发了现实中物业管理法律关系某种程度混乱的情况。综上所述 ,由于深受传统计划经济物业管理模式的影响 ,加之现行立法的先天不足 ,以及居民素质的影响 ,造成了我国目前物业管理法律关系不甚和谐的现状。

三、我国物业管理法律关系的构建

我国物业管理法律关系的构建 ,是一项系统工程 ,须全盘考虑 ,统一规划 ,照顾均衡 ,不可顾此失彼 ；其目标在于努力构建一套清晰、科学、温馨、和谐的物业管理法律关系。在实现此目标的过程中 ,应坚持以下指导思想与基本原则 :

第一 ,按照江泽民同志提出的“为创建安全团结、环境整洁、方便生活、服务四化的文明地区而努力”的要求和“社区建设大有可为”的精神 ,充分认识物业管理在小区管理中的重要性。由于“物业管理关系到千家万户 ,不仅是社区管理的基础 ,也是社区服务网络的重要组成部分” ,今后要继续“推进公房管理单位特别是房管所转制的物业公司深化改革 ,实行管、修分离 ,由物业公司建立房屋维修、绿化养护、保安保洁等专业队伍提供各种服务;引入市场竞争机制 ,推行业主委员会择优选用物业公司的做法 ,逐步改变一个小区多家物业公司各自为政管理或一家物业公司垄断经营的现象;理顺管理体制 ,理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道社区管理之间的相互关系 ,分清职责 ,形成合力 ,共同做好小区的整治和管理工作”。

第二 ,“要从有利于加强物业管理 ,更好地为居民服务为出发点” ,一切为了群众 ,一切依靠群众 ,一切从群众利益出发 ,整个物业管理要服从于有利于小区的安居乐业的总体目标。

第三 ,物业公司抓“硬件” ,居民委员会抓“软件”,正确处理物业管理与社区管理的关系 ,避免“多头管理”的现象。“重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间的相互关系”,形成业主委员会的自治管理、居民委员会的社区管理、物业公司的专业管理的行业管理相结合的局面。具体说来 ,“要充分发挥居民委员会在社区管理中的主导作用 ,协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。要加强房地行政部门的行业管理 ,发挥对物业管理的监督管理作用。要提高物业管理公司的服务质量和水平,加快培育和规范发展物业管理市场。要规范业主委员会的自治行为 ,对业主委员会的职责有明确的界定 ,要更好的发挥居委会综合协调、维护居民利益的作用 ,同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能 ,不能搞企业化经营活动”。三者之间 ,相互衔接、相互配合、各司其职 ,形成合力。

我国物业管理法律关系的构建 ,必须以上述基本原则为指导 ,妥善处理 ,慎重把握 ,具体说来 :

首先,在业主委员会与物业公司之间 ,是一种特殊的平等的新型民事合同关系。根据我国《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。

具体说来 ,这种“合同”的主体是物业公司、全体业主与业主委员会 ,合同的客体是物业公司提供的集管理与劳务于一体的综合性专业服务;合同双方当事人是平等的民事法律关系主体 ,他们在自愿、公平、诚实信用基础上建立平等的民事法律关系 ,业主按照自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择物业管理企业 ,物业管理企业作为独立的经济实体 ,也是自愿受托于业主提供有偿服务。这种合同具有特殊性 ,与民法中的委托合同、雇佣合同、承揽合同和行纪合同相区别 ,是一种新型的独立民事合同。而正确处理业主委员会与物业公司关系的前提 ,是应当明确各自的职责。

具体而言 ,在物业管理中 ,业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

而物业公司一般享有以下权利 :依照法律、法规、政策和合同的约定 ,制定物业管理制度 ；收取物业管理服务费用 ；制止、处理违反物业管理制度的行为 ；要求委托人协助管理 ；选聘专营公司承担专项经营服务业务等 ,同时履行下列义务 :履行物业管理合同 ,提供物业管理服务 ；接受业主、业主委员会的监督 ；定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目 ,接受质询和审计 ；接受有关行政主管部门的监督管理等。

可见 ,在物业管理合同中 ,业主委员会虽然作为一方主体 ,没有选任、解聘物业公司以及筹集、使用、管理物业维修基金的权力 ,它在进行此项活动时 ,必须经过业主大会或业主代表大会的批准。业主委员会作为一种有限当事人 ,其权利受到一定的限制 ,这样做的主要目的是为了防止业委会滥用此项权利。同时 ,在合同期限上 ,无论业主委员会的任期是多少年 ,物业管理服务合同的期限都没有必要与此对应 ,即使业委会换届选举时 ,原先的物业管理合同也无需重新签订 ,因为前业委会的行为对后一业委会自然具有约束力。业主委员会与物业管理公司之间 ,既然是一种平等的民事合同关系 ,双方当事人就应充分发挥合同的功能 ,对各自的职责在合同中进一步细化 ,以免将来纠纷的大量发生。当然 ,承认业委会与物业公司是一种平等的合同关系 ,合同未到期或未被依法宣布无效之前 ,业主委员会就不能随意解聘物业公司 ,物业公司也不能想“辞职”就辞职 ,只有在出现法定或约定的违约情形时 ,一方才能行使此项权利 ,否则 ,擅自解约 ,只能视为违约 ,应当承担相应的违约责任。所以 ,充分发挥物业管理服务合同的功能 ,把双方的权利与义务在合同中明确约定下来 ,只要双方能够恪守诺言 ,就能有效防止现实中业委会随意炒物业公司的“鱿鱼” ,物业公司与业委会相互掣肘等尴尬局面的发生。

第二 ,居民委员会与业主委员会之间的关系 ,是一种监督与协调的关系。

我国《城市居民委员会组织法》第二条的规定：“居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。应协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作”。它不是国家机关 ,也不是国家机关的派出机构 ,而是一个充分实行自治的群众性组织 ,它的主要功能在于宣传法律、法规 ,处理公共事业、调解民间纠纷、协助维护社会治安等等。具体说来 ,居民委员会在物业管理中 :(1)参与业主委员会的筹建工作 ；(2)监督业主、业主委员的工作 ；(3)参与业主委员会的换届选举 ；(4)监督物业公司的运营 ；(5)指导业主委员会的工作。通过这一系列活动 ,发挥居民委员会的主导作用。应当承认 ,在业主委员会与居民委员会之间 ,关系颇为微妙 ,二者之间存在一定的职能交叉 ,这表现为 :(1)“业主”是指物业的所有权人 ,“居民”是指所有在小区内居住的人 ,所以 ,“业主”就是“居民” ,但一户之中 ,“业主”只有一人 ,而“居民”则可能有数人 ,业委会与居委会在调整对象上存在交叉 ；(2)在调整范围上 ,业主委员会与居民委员会的功能都发生于整个居住小区 ,所以 ,二者调整的地域范围是一致的 ；(3)居民委员会的职能之一是“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业” ,这与物业管理的内容也有一定的重复 ；(4)业主委员会与居民委员会都是一种群众性自治组织 ,而非行政性机关 ,这是二者相同的地方。但是 ,我们不能因为居委会与业委会存在一定的相似或雷同之处 ,就此否认业委会存在的必要性 ,甚至主张直接由居委会来代行业委会的职权。居民委员会是基层群众性自治组织，而按照《物业管理条例》的规定 ,业主委员会是业主大会的执行机构 ,二者的性质显然不同。所以 ,在处理业主委员会与居民委员会的关系上 ,要注意避免以居委会取代业委会或者重视业委会而轻视居委会的两种极端 ,也就是说 ,在尊重业主委员会自治管理的同时 ,要充分发挥居民委员会的协调作用。这种协调作用 ,应贯穿于业主委员会的产生、变更、注销等各个环节中 ,具体而言 :(1)业主委员会的筹建过程中 ,第一次业主大会或业主代表大会筹备组 ,应当有居民委员会的成员参加 ；(2)召开业主大会或者业主代表大会 ,应当邀请居民委员会的人员列席 ；(3)业主大会在决定有关小区的重大事项时(如选聘物业公司、筹集维修基金等),应当听取居民委员会的意见 ；(4)业主委员会换届选举时 ,换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加 ；(5)居委会有权监督业委会的日常工作 ；(6)定期召开有业主委员会、居民委员会参加的联席会议 ,交流、通报情况 ,研究解决问题。通过以上措施 ,充分发挥居民委员会的协调、沟通作用。

第三 ,居民委员会与物业公司之间 ,应当相互协调。

针对当前物业管理中居委会与物业公司之间存在的问题 ,应当注意以下几点 :

(1)居民委员会是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织 ,在新建小区中 ,物业公司不能阻挠居民委员会的建立 ；

(2)物业公司进行房屋出租时 ,应当将出租情况告之居委会 ,以利于维护社会治安;物业公司应当配合居委会有关计划生育的检查工作；

(3)物业公司应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作 ；

(4)共同参加物业联席会议 ,交流沟通情况 ；

(5)物业公司应当成为小区专业管理的主体 ,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”性工作 ,居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”性工作 ,对不属于自己管理的事项 ,居委会应当主动退出。总之 ,物业公司与居委会之间应当相互谅解、相互协作、相互督促，避免“多头管理”,消除“无人管理”,在明确各自职责的基础上 ,形成合力 ,共创文明小区。

通过以上的论述 ,我们知道 ,业主委员会、居民委员会和物业公司 ,作为小区内的“三驾马车”,同驱并进。就是说 ,实现业主委员会的自治管理 ,物业公司的专业管理 ,居民委员会的社区管理相结合 ,各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,理顺法律关系 ,形成合力 ,只有如此 ,才能有助于物业管理的健康发展和文明小区的创建。

第三篇：业主委员会及其与物业管理公司的关系

业主委员会及其与物业管理公司的关系

社会学院 08（3）班

朱雪莲 26号

【摘要】一个物业价值的成功实现，业主、发展商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件，很难想象如果三方谁跟谁都过不去，结果会是什么样子，在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象，那么，这种情况能不能避免呢？我认为是可以的，这就要充分发挥业主委员会的调停和平衡的作用。

【关键词】业主委员会 权利 义务 物业管理公司 关系

一．业主委员会概述

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50％。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过400户才行。当首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50%也可以成立业主委员会。

足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。

1．前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。

2．成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。

3．起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。

4．筹备组验票收回选票后，筹备组应公开验票工作，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过。在人数范围内，得反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

5．召开业主大会业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。6。业主委员会备案将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

二．业主委员会的权利和义务

业主委员会的权利，业主委员会代表着该物业区域内的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。因此，业主委员会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。业主委员会的权利有：

1．召集和主持业主大会；

2．修订业主公约、业主委员会章程；

3．决定聘请物业管理公司；

4．审议物业管理服务费有关收取标准及使用办法；

5．审议管理工作计划、费用概预算；

6．检查、监督物业管理公司的物业管理工作；

7．监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；

8．业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会的义务

1．筹备并向业主大会报告工作；

2．执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；

3．贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；

4．严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；

5．接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；6．本会作出决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

三．业主委员会与物业管理公司的关系

物业管理公司和业主委员会都是物业管理的机构，它们共同管理着一定范围的物业。所不同的是，业主委员会管理的是其所代表的业主们的物业，物业管理公司是受委托管理业主们的物业。这样，在客观上就决定了它们之间的特定关系。

1．完全市场条件下的相互关系。在完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）决策人是业主委员会，物业管理公司是雇员。业主委员会根据物业的情况和多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。（2）业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择。业主委员会愿意出多少钱以购买什么样的服务，物业管理提供何种服务要按什么标准收费，完全是一种交易谈判，而不是行政分配。（3）物业管理公司和业主委员会都是独立运作的，互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。

2．非完全市场条件下的相互关系。在非完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）物业的委托人是一个公司或一个机构，不是一个由许多业主依法组织起来的群众自治组织。（2）物业管理公司作为子公司是在母公司的支持下，直接组织产生出来的，其日常的经营活动多受到母公司的监督和制约。（3）物业管理权的取得是通过单方授权产生的，不是市场竞争。

3．地位上的平等关系。物业管理公司和业主委员会之间是受委托人和被委托人、服务者和被服务者之间的关系，没有隶属关系，双方在地位上是平等的。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。

4．工作上的合作关系。物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生它们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务，如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制订的管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作，等等。

随着房地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越来越多的业主也积极地投入到了筹建业主委员会的工作之中。这是一个非常可喜的现象，它说明了广大业主的权利自我保护意识在增强，说明了业主委员会这一新生事物正在逐渐深入人心！

参考文献：

1．《物业管理：理论与实务》主编：李斌 复旦大学出版社2006

2．《物业管理学》作者：李士和 蔡庆兵 浙江大学出版社2007

3．《物业管理》主编：朱兆荧 中国水利水电出版社2006

4．《物业管理》编著：方芳 吕萍 中国建材工业出版社2005

5．《物业管理》主编：陈友铭 高等教育出版社2003

6．《物业管理学》编著：李福平复旦大学出版社2002

第四篇：物业管理公司与业主委员会的关系

物业管理公司与业主委员会的关系

物业管理公司和业主委员会都属于物业管理机构，二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，他们共同管理一定范围内的物业。所不同的是，物业管理公司收业主委员会的委托来管理一定范围内的物业，而业主委员会则代表业主的利益来管理物业。这客观上决定了他们之间的特定关系。

1、法律上的平等关系

业主委员会与物业刮泥公司是委托与受托、聘用与受用的关系。在法律上，业委会有委托或不委托、聘用或不聘用某个物业管理公司的权利，物业管理公司也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的权利。两者五隶属关系，不存在领导与被领导、管理与被管理关系，在法律地位上平等。

2、经济上的交换关系

物业管理公司提供有偿的物业管理服务，在提供服务时应获得相应报酬。同样，业主享受这些管理服务时也必须支付相应的费用。二者这种经济关系是通过物业管理委托合同确立的。合同签订后，双方分别承担相应的权利和义务。物业管理公司应按合同规定的要求提供相应的管理服务向业委会及广大业主负责，并在日常生活中接受其监督；业委会及广大业主应协助物业管理公司开展工作。并暗示缴纳合同规定的各项费用。双方在经济上是平等且具有交换关系。

3、工作上的合作关系

物业管理公司再管理物业的过程中要经常也业主委员发生联系，业主委员会为了业主的利益也要和物业管理公司打交道。一般说来，委托合同规定了物业管理公司和业委会的权利义务，如物业管理公司有权要求业委会协助管理，有义务把重大管理措施提交业委会评议；业委会有权审议物业管理公司制定的管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作。这都是双方之间合作关系的表现。

此外，二者关系在完全市场条件先和非完全市场条件下有所不同。

第五篇：青岛市物业管理业主委员会规则

青岛市物业管理业主委员会规则

第一章 目的一、为了进一步规范物业管理的业主委员会工作，明确业主委员会在物业管理工作中的权利与义务，根据《青岛市物业管理条例》，制定本规则。

二、本规则适用于本市行政管辖区域。

第二章 对业主委员会的管理三、一个物业区域内，有下列情况之一的，所在区、市的物业行政管理部门应当会同物业出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：

（一）新建商品物业出售建筑面积达到50％以上；

（二）新建商品物业首批业主正式入住物业已满18个月；

（三）原有居住物业区域公有住宅出售达到40％以上。

四、一个物业管理区域成立一个业主委员会。

物业区域的范围，由市、区物业行政管理部门按照物业的具体情况划定。

五、各区物业行政管理部门是各区业主委员会工作的主管部门（以下简称区主管部门），负责组织或协同房屋出售单位召集首次业主大会会议或业主代表大会会议，并对选举产生和改选的业主委员会进行登记批准：承担对辖区内各物业区域业主委员会的日常管理、指导、监督、检查与考核工作；协调业主委员会与物业管理企业的关系，提高业主委员会的运作水平。

六、各区主管部门应经常检查考核各业主委员会的运作情况，定期组织业主委员会人员学习物业管理法规政策和业务知识，及时派员出席或主持业主大会会议，业主代表大会会议及业主委员会的重要会议；纠正或撤销业主大会或业主委员会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运行管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的业主委员会，应当及时组织改组或重新组织选举。

七、业主委员会应主动向区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期组织学习，提高人员素质和工作水平。

第三章 业主委员会及其委员的生产

八、业主委员会须业主大会会议或业主代表大会会议投票选举生产。

九、一个物业区域内，业主人数超过一百人的，应当召开业主代表大会。业主代表由有关业主按幢或单元协商产生，一般不超过一百人。公房业主和开发建设单位按拥有的物业建筑面积比例生产业主代表大会成员数。业主代表大会成员需具有完全民事行为能力。业主代表大会成员缺额时，应在下次代表大会召开前予以补选或增补。

十、一个物业区域内，具备业主委员会成立条件之一的，房屋出售单位应将出售房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报物业所在区主管部门，区主管部门应在接到材料后的45日内，会同住宅出售单位组织业主做好召开第一次业主大会或业主代表大会的下列筹备工作：

（1）成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组。筹备组由区主管部门、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀请街道办事处、居委会人员参加；

（2）协商产生业主代表；

（3）协商推荐业主委员会候选人，一般采取差额选举，候选人数不超过应选业主委员会成员数额的一倍；

（4）起草或确定业主委员会章程和业主公约草案并向参加会议的成员征求意见，修改完善；

（5）确定会议的时间、地点、并做好各项会务准备工作。

十一、第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开：

（1）由大会筹备组介绍大会筹备情况；

（2）由筹备组介绍业主委员会候选人情况；

（3）业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生业主委员会成员；

（4）审议通过业主委员会章程和业主公约；

（5）审议决定物业管理其他重大事项。

十二、业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件到区主管部门办理登记：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）业主委员会章程。

成立业主委员会申请书应当包括下列内容：

（1）业主委员会的名称；

（2）业主委员会所在的物业区域范围；

（3）房屋建筑总面积和其中已出售面积、时间；

（4）出售房屋户数（套数）；

（5）第一次业主大会会议或业主代表大会会议记录（纪要），内容应包括会议应到人数和名册，实到人数和名册，投票选举结果及会议作出的决定等。业主委员会自区主管部门核准登记之日起成立。

十三、业主委员会每届任期三年，任期期满3个月前，应选举新一届业主委员会。新一届业主委员会成员名单报所在区主管部门备案。业主缺额需补选的，应在业主委员会章程中予以约定，业主委员会章程没有约定的，一般应在半年内召开业主大会或业主代表大会予以补选。业主委员会成员辞职或因长期外出、物业转让、疾病等不能履行职责的，需书面通知业主委员会。

十四、业主委员会成员按业主大会或业主代表大会中各方代表的比例选举产生。业主委员会成员须符合下列条件：

（1）能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；

（2）具有初中以上文化程度，主任具有高中以上文化程度，热心公益事业；

（3）身体健康，有较充足的时间履行业主委员会成员职责；（4）品行端正；（5）其他规定的条件。业主委员会成员不得兼任本区域物业管理企业的工作。

第四章 业主委员会工作要点

十五、业主委员会是代表全体业主对物业实施自治管理的组织，具有独立的民事行为能力，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守国家和物业管理的政策法规。

十六、业主委员会与所聘物业管理企业之间是平等的民事主体关系，其权利义务由聘用合同和有关物业管理法规政策确定。

十七、业主委员会应当建立健全各项工作和内部制度，并将所定制度报区主管部门备案。业主委员会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动；业主委员会人员工作属义务性质，不领取固定工资和津贴；业主委员会的办公费用由业主委员会年初提出计划，经与物业管理企业协商后由业主大会或业主代表大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布帐目，接受全体业主的监督。

十八、业主委员会不设专门的办公用房，工作和召开会议时由物业管理企业提供场地和条件。开发建设单位按《青岛市物业管理条例》及其配套文

件提供的商业用房和管理房不得以任何方式转让、抵押，不得出租借用给物业管理企业以外的任何单位或个人。业主委员会与物业管理企业因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门裁定。

十九、涉及到物业管理区域与区街综合管理、市政公用配套设施产权与管理责任、受益及广大业主利益的重大事项等，由业主委员会与物业管理企业共同出面，向有关方向交涉解决。

二十、业主委员会接管物业时，应当要求开发建设单位和原有物业管理企业对物业管理区域内的共用配套设施设备、业主共有资产、物业管理办公用房、商业网点用房、管理费节余、公共收益项目，有关图纸资料等，进行具体明确的划分和交割，并签订接管协议。

二十一、物业管理企业应根据物价行政管理部门发布的指导标准或批准文件标准收取物业管理公共性服务费和公共部位维修费并实际用于管理和支出，每年提出收支预算，交业主委员会审议后，提交业主大会或业主代表大会会议通过实施，业主委员会应当督促业主按时交费，业主委员会如不同意物业管理企业的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门对年终结算报告和帐目进行审计，所发生费用单独列入管理费帐目并向业主公布。

二十二、对于税务、工商等部门收取的有关税、费、以及物业管理企业所应提留的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。

二十三、业主委员会经区主管部门批准后可持有关批准文件到当地公安部门刻制印章。印章由业主委员会指定专人管理并按有关管理制度使用；涉及重要事项需使用印章时，应由多数委员会签字认可；凡违反制度使用印章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。

二十四、业主委员会成员的停任、任免、撤换、增减，须经业主委员会会议或市、区主管部门确认；业主委员会的以上决议、决定及其他有关物业管理事项的决议，决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主或非业主使用人公告；重要会议可以报请市、区主管部门出席并指导工作；

二十五、业主委员会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，尊重与物业管理企业签订的聘用合同，主动配合企业的正常管理和服务工作，按时缴纳公共生性服务费、房屋共用部位维修费等有关费用，维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施、设备及现象（如违法建筑、违章装修、乱搭乱占及妨碍他人的空调室外机、防盗网安装等），应及时督促整改。

二十六、广大业主和物业管理企业有权监督业主委员会的工作，对业主委员会及其人员的违法违规行为，应及时劝告和制止，并报市或区主管部门查处。

二十七、业主委员会委员或业主委员会主任不遵守物业管理法规政策和业主委员会章程、决议、制度、经教育拒不改正，或造成严重不良影响的，由业主委员会决定，或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主委员会或业主代表大会确认，造成经济损失的应承担经济责任。