业主委员会能自行进行物业管理招投标吗

第一篇：业主委员会能自行进行物业管理招投标吗

业主委员会能自行进行物业管理招投标吗？

回答：根据《招标投标法》规定，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

依据《上海市居住物业管理招投标暂行规定》第五条规定：“物业管理项目的招标人是指依照本暂行规定进行物业管理项目招标的新建住宅建设单位、业主委员会或者相关物业产权人。物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，新建住宅建设单位是物业管理项目的招标人。业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经过业主大会或业主代表大会讨论同意。”

根据市房地局《关于前期物业管理招投标的若干规定》（沪房地资物[2004]399号）规定，招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：

（1）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；

（2）与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50％以上；

（3）自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。

《上海市物业管理条例》三十六条：选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

我们认为，无论业主委员会还是业主大会，都没有独立民事主体的所应具有的构成要件，没有自己可以支配的财产，不能独立承担民事责任；同时业主和业主委员会一般也没有足够多的物业管理专业知识和招标专业知识。因此，业主委员会完全不具备自行招标的能力的，业主委员会不能自行进行物业管理招标。

我们建议，由业主大会决议，授权业主委员会委托物业招标代理机构采取公开招标方式选聘物业管理企业。

如果业主大会不愿意聘请招标代理机构的，业主委员会可以采取协议选聘方式，建议业主委员会从业主中组织更多专业人士参与选聘工作小组，以便降低自身风险。

第二篇：青岛市物业管理业主委员会规则

青岛市物业管理业主委员会规则

第一章 目的一、为了进一步规范物业管理的业主委员会工作，明确业主委员会在物业管理工作中的权利与义务，根据《青岛市物业管理条例》，制定本规则。

二、本规则适用于本市行政管辖区域。

第二章 对业主委员会的管理三、一个物业区域内，有下列情况之一的，所在区、市的物业行政管理部门应当会同物业出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：

（一）新建商品物业出售建筑面积达到50％以上；

（二）新建商品物业首批业主正式入住物业已满18个月；

（三）原有居住物业区域公有住宅出售达到40％以上。

四、一个物业管理区域成立一个业主委员会。

物业区域的范围，由市、区物业行政管理部门按照物业的具体情况划定。

五、各区物业行政管理部门是各区业主委员会工作的主管部门（以下简称区主管部门），负责组织或协同房屋出售单位召集首次业主大会会议或业主代表大会会议，并对选举产生和改选的业主委员会进行登记批准：承担对辖区内各物业区域业主委员会的日常管理、指导、监督、检查与考核工作；协调业主委员会与物业管理企业的关系，提高业主委员会的运作水平。

六、各区主管部门应经常检查考核各业主委员会的运作情况，定期组织业主委员会人员学习物业管理法规政策和业务知识，及时派员出席或主持业主大会会议，业主代表大会会议及业主委员会的重要会议；纠正或撤销业主大会或业主委员会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运行管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的业主委员会，应当及时组织改组或重新组织选举。

七、业主委员会应主动向区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期组织学习，提高人员素质和工作水平。

第三章 业主委员会及其委员的生产

八、业主委员会须业主大会会议或业主代表大会会议投票选举生产。

九、一个物业区域内，业主人数超过一百人的，应当召开业主代表大会。业主代表由有关业主按幢或单元协商产生，一般不超过一百人。公房业主和开发建设单位按拥有的物业建筑面积比例生产业主代表大会成员数。业主代表大会成员需具有完全民事行为能力。业主代表大会成员缺额时，应在下次代表大会召开前予以补选或增补。

十、一个物业区域内，具备业主委员会成立条件之一的，房屋出售单位应将出售房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报物业所在区主管部门，区主管部门应在接到材料后的45日内，会同住宅出售单位组织业主做好召开第一次业主大会或业主代表大会的下列筹备工作：

（1）成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组。筹备组由区主管部门、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀请街道办事处、居委会人员参加；

（2）协商产生业主代表；

（3）协商推荐业主委员会候选人，一般采取差额选举，候选人数不超过应选业主委员会成员数额的一倍；

（4）起草或确定业主委员会章程和业主公约草案并向参加会议的成员征求意见，修改完善；

（5）确定会议的时间、地点、并做好各项会务准备工作。

十一、第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开：

（1）由大会筹备组介绍大会筹备情况；

（2）由筹备组介绍业主委员会候选人情况；

（3）业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生业主委员会成员；

（4）审议通过业主委员会章程和业主公约；

（5）审议决定物业管理其他重大事项。

十二、业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件到区主管部门办理登记：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）业主委员会章程。

成立业主委员会申请书应当包括下列内容：

（1）业主委员会的名称；

（2）业主委员会所在的物业区域范围；

（3）房屋建筑总面积和其中已出售面积、时间；

（4）出售房屋户数（套数）；

（5）第一次业主大会会议或业主代表大会会议记录（纪要），内容应包括会议应到人数和名册，实到人数和名册，投票选举结果及会议作出的决定等。业主委员会自区主管部门核准登记之日起成立。

十三、业主委员会每届任期三年，任期期满3个月前，应选举新一届业主委员会。新一届业主委员会成员名单报所在区主管部门备案。业主缺额需补选的，应在业主委员会章程中予以约定，业主委员会章程没有约定的，一般应在半年内召开业主大会或业主代表大会予以补选。业主委员会成员辞职或因长期外出、物业转让、疾病等不能履行职责的，需书面通知业主委员会。

十四、业主委员会成员按业主大会或业主代表大会中各方代表的比例选举产生。业主委员会成员须符合下列条件：

（1）能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；

（2）具有初中以上文化程度，主任具有高中以上文化程度，热心公益事业；

（3）身体健康，有较充足的时间履行业主委员会成员职责；（4）品行端正；（5）其他规定的条件。业主委员会成员不得兼任本区域物业管理企业的工作。

第四章 业主委员会工作要点

十五、业主委员会是代表全体业主对物业实施自治管理的组织，具有独立的民事行为能力，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守国家和物业管理的政策法规。

十六、业主委员会与所聘物业管理企业之间是平等的民事主体关系，其权利义务由聘用合同和有关物业管理法规政策确定。

十七、业主委员会应当建立健全各项工作和内部制度，并将所定制度报区主管部门备案。业主委员会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动；业主委员会人员工作属义务性质，不领取固定工资和津贴；业主委员会的办公费用由业主委员会年初提出计划，经与物业管理企业协商后由业主大会或业主代表大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布帐目，接受全体业主的监督。

十八、业主委员会不设专门的办公用房，工作和召开会议时由物业管理企业提供场地和条件。开发建设单位按《青岛市物业管理条例》及其配套文

件提供的商业用房和管理房不得以任何方式转让、抵押，不得出租借用给物业管理企业以外的任何单位或个人。业主委员会与物业管理企业因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门裁定。

十九、涉及到物业管理区域与区街综合管理、市政公用配套设施产权与管理责任、受益及广大业主利益的重大事项等，由业主委员会与物业管理企业共同出面，向有关方向交涉解决。

二十、业主委员会接管物业时，应当要求开发建设单位和原有物业管理企业对物业管理区域内的共用配套设施设备、业主共有资产、物业管理办公用房、商业网点用房、管理费节余、公共收益项目，有关图纸资料等，进行具体明确的划分和交割，并签订接管协议。

二十一、物业管理企业应根据物价行政管理部门发布的指导标准或批准文件标准收取物业管理公共性服务费和公共部位维修费并实际用于管理和支出，每年提出收支预算，交业主委员会审议后，提交业主大会或业主代表大会会议通过实施，业主委员会应当督促业主按时交费，业主委员会如不同意物业管理企业的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门对年终结算报告和帐目进行审计，所发生费用单独列入管理费帐目并向业主公布。

二十二、对于税务、工商等部门收取的有关税、费、以及物业管理企业所应提留的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。

二十三、业主委员会经区主管部门批准后可持有关批准文件到当地公安部门刻制印章。印章由业主委员会指定专人管理并按有关管理制度使用；涉及重要事项需使用印章时，应由多数委员会签字认可；凡违反制度使用印章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。

二十四、业主委员会成员的停任、任免、撤换、增减，须经业主委员会会议或市、区主管部门确认；业主委员会的以上决议、决定及其他有关物业管理事项的决议，决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主或非业主使用人公告；重要会议可以报请市、区主管部门出席并指导工作；

二十五、业主委员会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，尊重与物业管理企业签订的聘用合同，主动配合企业的正常管理和服务工作，按时缴纳公共生性服务费、房屋共用部位维修费等有关费用，维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施、设备及现象（如违法建筑、违章装修、乱搭乱占及妨碍他人的空调室外机、防盗网安装等），应及时督促整改。

二十六、广大业主和物业管理企业有权监督业主委员会的工作，对业主委员会及其人员的违法违规行为，应及时劝告和制止，并报市或区主管部门查处。

二十七、业主委员会委员或业主委员会主任不遵守物业管理法规政策和业主委员会章程、决议、制度、经教育拒不改正，或造成严重不良影响的，由业主委员会决定，或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主委员会或业主代表大会确认，造成经济损失的应承担经济责任。

第三篇：物业管理招投标

物业管理招投标

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一、中国物业管理市场化产生的历史背景

1.谁建设谁主管阶段

1981年¡ª¡ª1993年

建设部提出¡°谁建设谁主管¡±的模

式，强制开发单位负责物业管理

2.萌芽阶段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“莲花北村住宅小区”物业管理公开招投标，深圳万厦居业物业中我国第一次采用招标方式确定物业管理权标

从产品经营到品牌经营的标志

1996年深圳鹿丹村住宅小区（10多年

旧小区）物业管理公开招标，深圳万科物业

中标

深圳甲级物业管理企业由几家发展到

40多家，企业规模由几十万平米发展到上百

万平米

全国物管企业发展到2万多家,员工200

余万

3.试验阶段

1999年¡ª¡ª2003年

1999.5.23-24日,全国物业管理工作会

议在深圳召开，提出打破地方保护，打破

垄断，把先进的物业管理理念、方法和机

制推向全国

会上南京周学柏副市长欢迎全国优秀

物业管理企业到南京投标

深圳会议上南京推出百家湖别墅、公寓花园小区项目公开招标。当场几十家

企业响应，22家企业报名，最后8家企业

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）参与

竟标

1999.6北京 “回龙观经济适用房住宅

小区”项目物业管理招标 , 几十家物管企业

响应，10多家企业入围，深圳长城物业和

北京天鸿物业中标

2000年元月深圳万科物业中标建设

部大院38万平米的物业管理

我国招投标的发展历程

1980 年以前无招投标

1980 年国务院颁布《 关于开展和保护

社会主义竞争暂行规定》

1981 年第一次使用世行扶贫贷款（大

学项目）2 亿美元，要求招投标，自此设备

采购采用招投标

九十年代建筑业逐步采用招投标

2000年1月1日《中华人民共和国招投

标法》实施

2003年7月1日建设部《前期物业管理

招投标管理暂行办法》实施

2004年7月1日重庆市《前期物业管理

招投标管理暂行办法》实施

二、物业管理招投标的基本概念

1.定义

物业管理招投标

———指物业所有权人或其法定代表

人根据物业管理服务的需求，制定符合其

管理服务要求和标准的招标文件，由多家

物业管理企业或专业服务公司竟投，从中

选择最符合招标条件的竟投者，并与之订

立物业管理服务合同的交易行为。

2.范围

根据《招投标法》判断一个项目是否应该公开招投标的原则：

（1）是否与社会公共利益密切相关

（2）是否关系到国家利益

（3）是否涉及国家机密

该原则也是国际惯例

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定以下项目必须招投标：

（1）住宅项目

（2）与住宅同一物业管理区域内的非住宅项目

例外：

a、同一物管区域内规模较小的；b、建设单位全部自用的；

c、法律另有规定的。

3、招标的类型

公开招标

———招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式

特点：招标人以公开的方式邀请不特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。

时间长、程序复杂、费用高

邀请招标¡ª¡ª¡ª不公开发布招标信息，而

直接邀请某些组织或法人参加投标的方式。

特点：招标人以邀请书的方式邀请特定的 投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序 启动后单方面改变。

省时、省力、省钱

4、原则

公开、公平、公正、合理

三、招标的基本程

准备阶段：建立招标机构制作招标文件招标项目备案

招标阶段：发布招标公告或投标邀请书（邀

标）接受投标人投标意向书投标人资格预对预审合格的投标人发出投

标邀请书发售招标文件组织投标人踏勘现场召开标前会，解释招标文

件，并以书面形式告知所有投标人

调查阶段：投标人调查（信誉、业绩、质量）开标评标阶段：组建评委会（5人以上单数，专家> 2/3）组织开标会（招标人主持）评标

投标书评分（权重50~60）

业绩质量评分（权重20~25）

现场答辩评分（权重20~25）编制评标报告（评委会）

定标阶段招标人定标发出中标或未中标通知书退还保证金评标和中标结果备案

合同签定阶段：完善服务方案招标人与中标人签定合同

四、物业管理投标程序

准备阶段：获取招标信息项目评估递交投标意向书购买或取得招标文件市场调研踏勘现场参加标前会

标书制作阶段：投标书制作

投标书包括：

投标函

投标报价书（价格标）

管理服务方案（技术标）

资格证明文件（商务标）

招标文件要求的其它文件

投标阶段：缴纳投标保证金送交投标文件接受招标方的资格审查参加开标会和现场答辩完善管理服务方案签定合同

五、物业管理项目投标书结构

（一）综合式投标书

1.标的物业管理服务的整体设想与策划

物业档次的定位

服务档次的定位

2.拟采取的管理服务模式与机制

3.管理服务的主要服务标准和承诺指

标及保障措施

4.人力资源的配置、培训与管理

5.物资装备计划与管理

6.规章制度建立和档案的管理

7.社区文化建设与社区服务

8.物业维修养护计划与实施

9.物业日常管理

10.费用测算与财务管理

11.报价及说明

12.商务资料

（二）三标式投标书

1.商务标(相当于综合式投标书第12项)投标人简介

业绩特色介绍

工商执照复印件

物管资质复印件

税务登记复印件

企业代码复印件

项目主要管理人员资质复印件

答辩人员委托书

其它

2.技术标

项目管理服务技术方案（相当于综合标书1-10项）

1、标书中不得出现任何能识别投标人的文 字、图案和标识，否则一律作废标处理

2、标书首尾页加盖投标人鲜章处，须由招 标机构开标后统一编号密封，交评委会评标，评标 完成后拆封

3.经济标（价格标）

（相当于综合标书的第11项）

报价函

报价说明

招标公告（邀请函）

招标书

主要协议条款

标书说明

投标须知

招标人简介

标的物业概况

招标范围、内容、要求

标书编制的方法与依据

评标、定标办法

投标人业绩资质要求

实地考察的时间、地点

解释招标文件的时间、地点

投标书递交的时间、地点

缴纳保证金的金额、时间、地点

开标、评标的时间、地点及要求

其他

开标会标准议程

1.主持人宣布开标会开始及会场

纪律

2.主持人介绍参加会议的招标方、监督方、代理方和评委会评委

及相关人员

3.招标方介绍招标项目情况

4.投标人和监督人（或公证

员)检查投标书密封情况，确认投标书密封完好并签字确认

5.主持人宣布评标办法

6.主持人确认并宣布开标人、唱标人、监标人、记录人

7.公布标底（有标底时）

8.按投标书送达的时间顺序编号，投标人抽签确定答辩顺序

9.开标并唱标（唱标内容：投标人、投标书份数、投标函、报价书等）

10.投标人确认开标内容并在开标记录上签字

11.公布对投标人的调查报告（有调查报告时）

12.评委会评审投标书

13.投标人现场答辩

14.评委会现场评分

15.评分统计汇总

16.评委会出具评标报告，评委和监督人在评标报告上签字

17.当场宣布评标结果和中标人

18.开标会议结束

谢谢!

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第四篇：业主委员会委托小区物业管理合同

小区物业管理委托合同

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：________________________________________ 受托方（以下简称乙方）：________________________________________ 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将____________________委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：____________________________________________ 座落位置：____________________市____________________区

建筑面积：____________________平方米；________________ 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。

第五条 道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。

第六条 公用绿地、花木等的养护和管理。

第七条 公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第八条 交通与车辆停放秩序的管理。

第九条 维持公共秩序，巡视、门岗执勤。

第十条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十一条 协助社区组织开展社区文化娱乐活动。第十二条 负责向业主和物业使用人收取下列费用； 1．物业管理综合服务费； 2．房屋共有部位和共用设施日常维修费； 3．停车费；

4．装璜垃圾清运费。

第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十四条 对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。

第三章 委托管理期限

第十五条 委托管理期限为________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。

第四章 双方权利义务

第十六条 甲方权利义务

1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2．制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约； 3．审议乙方拟定的物业管理制度；

4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5．审定乙方提出的物业管理服务计划、和房屋及设施维修计划；

6．按《_________市住宅小区物业管理条例》向乙方提供物业用房，其租金用于物业管理；

7．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 8．业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，甲方协助做好协调和思想工作，帮助乙方催交。第十七条 乙方权利义务

1．根据相关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3．按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理； 4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方；

5．负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化带的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

7．负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告；

8．每年第一季度底，向全体业主和物业使用人公布上相关管理经费的使用情况； 9．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

第五章 物业管理服务质量

第十八条 乙方按《_________市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“________级服务等级标准”实现目标管理，具体详见附件。

第六章 物业管理服务费用

第十九条 物业管理综合服务费 1．住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米________元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米________元向业主或物业使用人收取； 2．空置房屋的管理服务费，按全额收取；

3．业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：

从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。

第二十条 公共设施日常维修费

房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按多层住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担；大中修费用、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。

第二十一条 车位使用费由乙方按照《_________市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定，由乙方向车位使用人收取，收入用于弥补物业管理成本。

第二十二条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第七章 违约责任

第二十三条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。

第二十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。

第二十五条 乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清

退。

第八章 附则 第二十六条 本合同未尽事宜，可以甲、乙双方共同协商解决。可以用书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，业主、物业使用人反映良好，甲、乙双方可续订合同。

第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十九条 本合同正本连同附件共_________页，一式四份，甲乙双方及街道办事处、区物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请_________街道办事处、区物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院起诉。

第三十三条 合同期满自然终止，双方如续订合同，应在合同期满_________天前向对方提出书面意见。

第三十四条 本合同自签字之日起生效。

甲方签章：_____________ 乙方签章：____________ 代表人：_______________ 代表人：______________ _______年_____月_____日 ______年______月____日

/zhuanti/zhuzhaixiaoquwuyeguanli/hetong篇二：小区物业管理委托合同

物业管理服务合同

第一章 总则

第一条 本合同当事人及合同期限

委托方（以下简称甲方）：

名称：xx业主大会

被授权签约人：xx业主委员会

地址：

联系电话：

受委托方（以下简称乙方）：物业管理有限公司

名称：

资质等级： 证书编号：

法定代表人：

住所地：

联系电话：

甲方通过协议选聘方式将“xx小区”委托乙方实行物业服务。委托服务期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同一年一签，如双方无异议，3年委托期内合同自然延续。为保障本物业正常运行，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

第二条 物业基本情况

物业类型：多层、小高层、高层住宅、townhouse、别墅及商铺 座落位置：市 区 路（街道）

占地面积：平方米

建筑面积：平方米

物业构成见附件一（例如高层多少，小高层多少等），物业规划平面图

见附件二（规划红线图）。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的室外上下水管道、雨水管、烟道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、。

第六条 物业管理范围区域内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车库、停车场、。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品、木栈道等的养护、维修与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、。

第九条 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、非商业用房垃圾的收集、清运、。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、车辆及

行人进出刷卡管理。

第十二条 经业委会授权保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

１．物业管理公共服务费；

２．电梯使用费；

３．公共水电费； 4．停车管理服务费； 5．车位水电卫生管理费；

⒍ 其他特约委托服务费。

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方如条件许可，可接受委托并合理收费。第十六条 对业主和物业使用人违反《业主规约》的行为，针对具体

行为并根据情节轻重，在职权范围内采取批评、规劝、警告、制止、等措施。

第十七条 其它委托事项

１． ；

２． ；

３．。

第三章 双方权利义务

第十九条

ａ 甲方权利义务（适用于业主委员会）

１．代表和维护产权人、使用人的合法权益；

２．制定《业主规约》并监督业主和物业使用人遵守公约； ３．审定乙方拟定的物业服务方案； ４．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，根据合同约定可量化考核的服务标准，每进行服务满意度调查并及时通报乙方，考核结果作为签定下一年物业管理服务合同的依据。

５．审阅乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算； ６．按标准配置的 1358㎡ 物业管理用房（所有权属全体业主）由甲方无偿提供给乙方使用。物业服务用房不得买卖和抵押。（具体房屋情况见附件三：）

7．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责协助催交或以其它方式偿付； 8．协调、处理本合同生效前发生的遗留问题（需要大、中修）： 9．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

１0．。

第二十条 乙方权利义务

１．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理方案，应急预案及相关管理制度；应在合同签定前一个月内交业委会审定备案。

２．对业主和物业使用人违反法律、法规的行为，提请有关部门处理； ３．按本合同第十六条的约定，在职权范围内对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行相关处理；

４．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但应提交业主委员会备案，并不得将本物业的管理责任转让给第三方；

５．负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设施、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施（养护计划在每年一月提交，大中修方案和突发情况按相关法律法规执行）； ６．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督； ７．负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告；（包括公共水电费）

８．每 12 个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目； ９．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

１０．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部，管理用房及物业管理的全部档案资料；

１１． 负责制定小区公共区域经营创收的计划方案，经双方议定后由乙方组织实施。相关收入百分之七十归全体业主所有，使用按相关法律法篇三：西湖丽景居住小区物业管理委托合同

西湖丽景居住小区

物业管理委托合同 第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：西湖丽景小区业主委员会

受托方（以下简称乙方）：湖南高新物业有限公司

根据物业管理服务有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对西湖丽景小区实行专业化、一体化的物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

座落位臵：小区位于长沙市岳麓区咸嘉湖路，占地面积：平方米 物业类型及建筑面积：本小区为封闭式带电梯高尚住宅小区，总建筑面积67770平方米。其中住宅：65800平方米，地下车库约5000平方米，商铺：1970平方米。第二章 物业管理期限

第三条 本合同期限为 年，自 年 月 日起至自 年 月 日止。

第三章 委托管理事项 第四条 小区的房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括梁、柱、基础等承重结构部位、外墙体和墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、停车车位、化粪池、沟渠、池、井（排污）共有部位等。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的给排水系统、公共烟道、共用照明、电梯、供配电设备、消防设施设备、智能监控系统、路灯、文体设施等。

第六条 公用绿化地园艺的养护和管理。

第七条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。

第八条 公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运处理以及业主装修垃圾的有偿清运处理。

第九条 维护小区内公共秩序，包括安全监控，安全巡视，门卫执勤，车辆的进出管理、停泊管理，人员、物品的进出管理，火灾、火警预防与处臵等。

第十条 小区内道路交通管理。

第十一条 管理与物业相关的工程图纸、住户（用户）档案资料与竣工验收资料。

第十二条 物业标识的维护与管理。

第十三条 组织开展社区文化、娱乐活动

第十四条 开展联络、协调与物业服务公司相关单位，有关行政部门的工作。

第十五条 对业主和住户出现治安、环保、物业的装饰装修和使用等方面的违规违约行为，进行制止并及时向有关行政管理部门报告。

第十六条 各项费用的收取：

1、物业管理服务费（群分）；

2、装修管理服务费和装修垃圾清运费；

3、共用停车场地、停车位的合理收费；

4、小区内各类广告收费；

5、房屋租赁和其他特约服务收费。

第十七条 其他服务事项

1、业主和住户的临时特约服务；

2、应开发商要求，进行未售车位的代售、代租服务；

3、应业主要求，进行房屋的代租、代售服务；

4、乙方为满足管理需要和业主、物业使用人合理的服务需求，向甲方提出增建或完善配套设施设备、补充园艺绿化（如增设治安岗亭、安全设施、补种苗木、培植绿化等）的建议和方案，如甲方予以采纳的，应协调开发商或业主承担相应费用，乙方可接受委托承揽相应工程项目并保质保量地

完成；

5、利用小区内设立的宣传栏等设施，组织各种书画比赛和展览，营造浓厚的文化艺术氛围，提升小区内生活品位和档次；

6、利用“六一儿童节”和暑假，组织小区内少年儿童参加各种社会实践和少儿书画等活动，让小朋友们健康、快乐地成长；

7、每年1～2次组织开展各类文化、娱乐活动，增强广大住户的身体素质，融洽邻里关系，创造和谐的社区环境。第四章 双方的权利与义务

第十八条 甲方的权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2、制定业主规约和各项管理规约，并监督执行。

3、每年1～2次抽查物业管理服务费的使用情况及物业管理制度的实施情况。

4、自本合同生效之日起，向乙方提供平方米的管理用房，由乙方无偿使用。并提供必要的物业服务办公设施、家具（由原开发商提供的办公设施应留下）。

5、主导并协调处理在物业管理移交过程中的各种情况、问题和矛盾，协助乙方顺利做好移交工作，确保乙方顺利进驻并开展服务工作。

6、乙方对西湖丽景小区的房屋本体、共用配套设施设备进行承接查验和运行维护管理，验收使用中发现的质量问题或使用功能不完善，致使达不到安全、正常的使用状态，由甲方负责协调开发商、设施设备供应商对房屋本体、设施设备的保修、维修；在保质期后，如单项维修项目或单项维修材料、配件超过300元，由乙方制定出维修及预算方案，经甲方审批后实施，维修费用从维修资金或公共收入中支付。

7、负责协调处理本合同生效前发生的工程质量，配套设施、设备中的遗留问题。

8、负责向开发商、原物业公司收集、整理物业管理所需图纸、档案及资料，及时移交乙方使用。

9、按本合同有关规定，甲方应积极支持和配合乙方向业主与住户收取物业管理费及其它合理合法收费，对不按时和不按规定标准交付物业服务费、停车费等费用的业主、住户、甲方应协助乙方做好收缴工作，以确保物业管理工作正常开展。

10、支持和配合乙方开展各类社区文体活动和宣传教育活动。

11、按国家相关法律法规的规定，专项存储和审批使用小区物业维修资金。

12、法律法规、政策规定由甲方承担的其他责任。

第十九条 乙方的权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度和小区公共管理制度。

2、负责做好与现有物业公司、开展公司之间水电费设施设备、档案资料及其它

物业服务方面的移交工作。

3、按“物业服务”的内容、标准向业主及住户提供优质的服务。

4、对物业使用人违反法规、规章的行为，提请甲方协调处理。

5、乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方，但经甲方许可可以选聘专营公司承担本物业的专项服务业务。

6、负责编制房屋附属建筑物、构筑物、设施设备、园林绿化的维修养护计划，以及增设生活设施和标牌等，经甲方同意后，由乙方组织实施，费用由维修资金中支出或由甲方另行解决。

7、负责编制物业管理服务计划，资金使用计划及决算报告。

8、对本物业的共用设施不得擅自占用或改变其使用功能，如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意并报有关部门批准后方可实施。

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责检查监督。

10、按约定收费标准和方式向业主或住户收取物业管理服务费：如业主和住户拒不交纳物业管理服务费，甲方应协助乙方采取有效措施摧交。

11、乙方每半年向甲方通报一次管理费用收支情况。

12、本合同终止时，乙方须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

13、在甲方支持下，做好物业管理宣传教育及相关文体活动工作。

14、严格进行用水、用电管理并向业主和住户代售水、电。

15、由乙方按物价局审批的收费标准实行合理收费，公共部位的停车费收入、广告费收入及其他服务性收入由乙方收取，甲乙双方共同商议分配方案，按比例合理分配。

17、法律法规和政策规定由乙方承担的其他责任。

18、凡变更、修改小区内各项管理规定、制度，乙方须在执行前向甲方报告并征得甲方同意后方可实施。

第五章 物业管理费及其他费用的收费标准、付款方式与利益分配 第二十条 物业管理服务费收费标准

a：住宅：1.10元/㎡·月；

b、商业门面：2.00元/㎡·月；

c、业主自购车库：每个车位30元／月。

第二十一条 装修管理费及装修垃圾清运费由乙方向业主收取。第二十二条 其他费用收支

1、乙方接受委托代售水（按政府相应用途标准单价加收8%损耗费后为实收单价）、电（按政府相应用途标准单价加收6%损耗费后为实收单价）。水费按月向市水、电经营单位支付费用，自负盈亏；如遇政府价格调整，则乙方作相应调整；二次供水按实耗电费的50%分摊到每吨水中向有关用户收取能耗费。

2、乙方不向业主和住户收取电梯电费、电梯年检费等。

3、小区内其他费用（直饮水、有线电视费、电话、宽带使用费、燃气费等）由相关单位直接向用户收取，亦可委托乙方代收。

第五篇：业主委员会

今天，我们在这里召开社区成立业主委员会工作会议，会议的主要目的，就是要动员各社区进一步统一思想、明确目标，以积极的姿态、扎实有效推进该项工作。成立业主委员会现已是大势所趋，全市各区、街都在大力开展此项工作，我街东湖天下、东湖林语和行吟水榭小区已成立业主委员会，其他社区还需尽快组建。下面，我讲三点意见：

一、抓住重点，突破关键，加快提升和谐社区建设水平

社区是最基层的自治组织，也是街道工作最坚强的后盾。建设一个管理有序、服务完善、文明祥和的和谐社区，是我们社区管理体制调整的根本目的，也是加强社区建设的基本目标，我们要对照这一目标，把握工作重点，抓住关键核心，猛攻薄弱环节，以重点工作的有效突破，带动社区建设水平的整体提升。

1、突出资源整合，优化载体建设。要利用社区调整的契机，加大资源整合力度，让有限的社区资源，发挥出更大的效能。要加快完善硬件设施。把配备社区用房作为社区建设的基础性工程。近年来，通过整合、新建、租赁等途径，我们已经高标准解决了85%以上的社区服务用房，目前28个社区用房平均面积达800平方米左右，今后我们将继续加大调配力度，按照用房面积与居住人口规模相适应的原则，确保每个社区用房不少于1000平方米。要科学布局功能设置。根据“干部办公空间最小化、居民活动空间最大化、使用利用效益最优化”的要求，调整社区用房的布局结构，倡导“开放式办公、一站式服务”，真正体现社区用房公共服务的特质。要广泛搭建服务平台。因地制宜打造居家养老、医疗卫生、文体活动、社区警务等多功能为一体的社区综合服务平台，要注重功能的实效性，坚决杜绝讲排场的形式主义。

2、突出规范有序，理顺各种关系。社区是社会管理体系的细胞，只有协调好错综复杂的各种关系，才能有效发挥自身的职能和作用。要理顺上下关系。当前，社区工作行政化、“小马拉大车”的现象十分普遍。要严格落实社区准入制度，按照“权随责走、费随事转”的要求，明确社区工作重点，理清社区服务事项，不得将行政部门职责范围内的事项随意转嫁给社区。要理顺村社关系。当前，少数社区村居混为一谈、村社职责不清，严重影响了工作开展。要明确“股权分红跟人走、管理服务在社区”的原则，只要是居住在社区的村民，就是社区服务的对象。下一步，我们还将加大“村居合一”力度，从源头上解决村社职责交叉的矛盾。要理顺内部关系。进一步完善“一委一居一站一办”新型社区服务管理构架，突出社区党组织领导核心作用，充分发挥其在社区治理中的组织、领导、监督作用，居委会要指导和监督社区内社会组织、业主委员会开展工作。

3、突出服务为本，提升服务效能。服务是社区的天职。要进一步创新服务内容、提高服务质量，让居民在优质服务中感受社区的便利、体会社区的价值。要推进网格化服务。把社区网格化建设作为创新社区服务的总抓手。每个社区原则上以四百户左右为一个网格单元，每个网格配备1-2名网格员，承诺社区网格服务内容，发放市民联系卡，让每个社工(网格员)成为居民家庭的“贴心管家”，增强居民群众对社区的归属感和亲情感。要推进社会化服务。将社工、社区各类组织、同驻共建单位和商业网点等服务团队进行优化整合，按照有偿、无偿、志愿服务的形式，为社区居民提供更加便捷、更加人性化的服务。要推进互动化服务。社区居民往往来自不同的地方，即使同住一栋楼，彼此也不熟悉。陌生人社区对社区发展极为不利。要以社会组织重建为抓手，开展形式多样的互动性活动，密切邻里关系，增进互动交流，把陌生的、分散的社会元素有机整合起来，服务社区居民。

4、突出固本强基，加强社区党建。社区党组织是社区各种组织和各项工作的领导核心，要在构建社区大党建格局、提升社区党建水平上下功夫。要拓展党建平台。把党组织覆盖和社区网格化设置融合起来，使党的工作触角延伸到每个网格、每个门栋、每户家庭，实现党的组织和工作全覆盖。要把辖区内的非公有制经济组织、社会组织纳入党建、共建范围，让经济发展优势转化为和谐社区建设优势。要发挥党员作用。把社区党员推向社区活动和服务群众的前沿阵地，帮群众排忧解难，增强党员影响力和组织凝聚力。要实行街道机关党员干部到居住社区报到制度，参与社区志愿活动，督促他们在社区发挥作用。要打造党建品牌。以“群众得实惠、党建有活力”为龙头，努力创建社区党建特色。结合社区“一居一品”建设，赋予党建新内涵，打造一批功能型、服务型、文化型等特色党建品牌，放大品牌效应，使社区党建的出色成效，成为和谐社区建设的强大推力。

5、突出运转高效，强化社区保障。以强化基础保障为重点，努力为社区创造良好的发展条件。要加强队伍保障。社区工作者被称为“小巷总理”，工作好坏直接关系和谐社区建设的成效。要利用这次村、居“两委”换届选举的契机，选优配强社区“两委”班子。坚持教育培训和实践锻炼并重，不断提升社区工作者的综合能力，真正把我们的社区干部队伍打造成善做城市工作的行家里手。要落实经费保障。街道财政要向社区建设、民生事业倾斜，逐年递增预算，对“村居合一”的社区，按标准拨付社区经费，不占用村级集体资产资金，为社区的公益性、社会性、服务性支出提供基本保障。要规范社区经费管理，把有限的资金用在刀刃上。要完善制度保障。制定完善社区发展绩效考核机制，加大重点工作考核力度。实施社区工作人员等级评定、民主评议等考核制度，真正做到能上能下、能进能出，逐年提高社区工作者待遇，激励社区工作者干事创业的积极性。

三、齐抓共管，强攻薄弱，加快实现物业管理工作新突破

物业管理是涉及千家万户的一项民生工程，也是我们街道推进城市工作一项艰巨任务。社区管理体制调整以来，我们围绕加强物业管理，展开了一系列的基础性工作，设置了部门，调配了力量，完善了制度，并多次和房管、城管等部门研究磋商，明确了街道和相关管理各方的职责定位。下阶段，我们重点要在管理的实效上求突破，通过街道上下的共同努力，切实解决城区物业纠纷多、物管水平低的问题，让广大市民处处感受到城市形象的日益变新。

1、要完善机制，凝聚工作合力。物业管理是一项系统工程，需要各方协调，合力推进。要强化统筹协调。建立完善市职能部门、街道、社区、业主委员会、物业企业“五位一体”的物业管理新体制，各司其职、互相促进。街道物管中心作为物业管理主管部门，要组织指导、综合协调全街道物管工作开展，使各种管理手段、管理要素为工作所用，形成强大的管理合力。要强化主体责任。各社区要负责对辖区内物业管理企业、业主委员会日常工作的指导与监督，化解物业管理矛盾，解决居民诉求，真正把物业管理纳入社区工作范畴，融入社区综合管理，使社区成为物业管理工作的坚强“堡垒”。要强化部门配合。街道各职能部门要加强物管工作的联动配合，主动担当物管工作的相关职责，为全街道物业管理健康有序开展竭智尽力。要对接好城管、公安等管理服务职能向社区延伸，加快融入小区物业管理，发挥积极作用。

2、要标本兼治，提升管理水平。坚持市场手段和行政手段并举，加大推进力度，加快实现物管工作的提质增效。要推行分类管理。坚持市场化方向，在商品住宅小区推行市场化物业服务，完善招投标竞争制度，健全企业管理机制，加快提升管理水平。对老小区、拆迁安置小区，由街道提供准物业服务，并积极创造条件向市场化物业服务过渡，鼓励导向村、社区自发组建专业公司，承接安置小区物业管理业务。要严格市场监管。联合房管、工商等部门，大力整顿物业管理市场秩序，把物业服务企业的服务行为作为市场准入退出的重要依据，形成优胜劣汰机制，倒逼物业企业规范运作。要积极培育和引进品牌物业企业，发挥优秀物业企业的集聚、辐射效应，带动全街道物业企业健康发展。要化解物管矛盾。建立小区物业投诉和应急服务机制，及时回应居民诉求，帮助解决实际困难。要建立完善物管纠纷快速调解处理机制，有效解决影响小区稳定和谐的源头性问题。引导好、保护好群众物管自治组织的积极性，加快提升物业管理社会化、和谐化发展水平。

3、要多措并举，促进长效管理。物业管理工作关系复杂、任务艰巨，必须多管齐下，常抓不懈，促进良性循环。要狠抓薄弱环节。继续加大老小区和城中村改造力度，完善小区基础设施，提升宜居环境，为物业管理夯实基础。要结合“环境综合整治百日行动”，重拳整治小区内违法搭建、损绿毁绿、破墙开店等行为，集中解决一批群众反映强烈的环境脏乱差问题，严防死灰复燃。要加大考核力度。建立由市相关职能部门和街道、社区为成员单位的住宅小区物业管理督查考核小组，以群众满意度作为核心，对全街道小区物管企业服务行为进行日常监管和年终考核，及时发现问题、查找问题、整改问题，严格奖惩制度，通报考核结果，考核分值和服务费紧密挂钩，激励企业提高服务质量。要加强舆论导向。加大物业管理法规的宣传力度，增强社会各界对物业管理工作的认同感。倡导居民树立“花钱买服务”的消费理念，努力破解长期欠缴物业费的难题。要积极引导党员干部带头遵守业主公约和物业管理规章制度，自觉履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序，形成全民参与、齐抓共管的生动局面。

同志们，加强社区建设、物业管理，事关群众切身利益、事关社会和谐稳定，责任重大、使命光荣。让我们以更高的定位、更实的举措，开拓创新，不懈努力，奋力谱写城市工作的崭新篇章，为建设现代化滨江花园城市建设作出更大的贡献！