正确处理施工单位与项目业主、监理关系的做法和成功经验

第一篇：正确处理施工单位与项目业主、监理关系的做法和成功经验

正确处理施工单位与项目业主、监理关系的做法和成功经验

一个工程项目的实施，要管理的内容十分复杂，涉及的工作面很多。要想成功地完成项目，必定是业主、监理和施工单位按照一种项目伙伴关系，以协作的团队精神和“双赢”原则来共同努力完成项目。我们根据多年来同项目管理单位合作的经验，并结合工程项目的具体特点，为实现“确保安全、确保质量、确保工期、环保达标、节省投资”的项目管理目标，特从以下几个方面提出意见和建议。

一、业主与监理是委托与被委托关系

我国装饰监理规定，装饰单位委托监理单位承担监理业务，要与被委托单位签订监理委托合同。装饰监理的委托与被委托实质上是一种商业行为。需要以书面形式来明确双方在项目中的工作内容、责任、形式、权利、义务、酬金和争议的处理方式等。

依法成立的合同对委托与被委托双方都具有法律约束力，它将约束双方当事人对于承诺的合同内容必须全面地执行，否则视为违约行为，被视为违约行为时，当事人必须承担违约责任。

为此建设单位和监理单位为了明确在工程项目中各自的责、权、利，使其商定的内容具有法律约束力，很少有不采用书面合同的形式确定委托方与被委托方的协议内容的。

二、监理与施工单位是监督与被监督关系

监理单位与施工单位之间的关系是监督与被监督的关系，两者之间没有任

何合同关系。在工程建设中，监理人员根据施工单位与建设单位签订的工程承包合同，监督施工单位和管理施工单位严格按合同规定进行工作，即代表业主监督和管理施工单位严格履行合同。监理工程师必须在合同规定的极限范围内进行工作，对施工单位的要求也不应超出工程承包合同规定的条款。在监理过程中，监理人员在维护业主的合法利益前提下也不得损害施工单位的的合法利益，正确而公正地处理好工程设计变更，索赔和工程款的支付等。因此，施工单位从正确履行合同、优质高效完成施工任务等角度出发，应该积极支持监理工程师的工作并使管理工作适应这一要求，否则就不能算是合格的施工企业，在建筑市场竞争中就可能被形势发展所淘汰。

三、业主与施工单位是承发包关系

我们应当把工程实物看作是施工单位的产品（当然也包含设计单位的活劳动和材料设备生产者的活劳动和死劳动），而不应当把它看作是业主的“产品”。业主发包工程，实质是向施工单位购买建筑产品。业主与施工单位之间的关系是等价交换的关系，即施工单位要按时交付既定质量等级的工程实物，业主要按时支付等价的工程款。这种等价交换的关系，是以事先双方签订“平等条约”和双方履行“平等条约”(工程承包合同)的法律形式表现出来。业主与施工单位之间的关系是发包和承包的关系，并通过工程承包合同来确定，双方都应遵守合同中规定的权利与义务。所以，他们之间是一种经济法律关系。业主把工程发包给一个或多个施工单位承建，必须按合同规定完成任务，以合法的方式取得自己的利润。谁有违约行为，都有赔偿损失的责任；谁有违法行为，都将受到法律的制裁。

四、业主、监理、施工单位是三方平等的法人关系

在工程项目建设上，业主、监理单位与施工单位之间也是平等主体之间的关系，但相互之间没有单独的合同。监理单位之所以能够对施工单位进行协调约束，一是因为监理单位具有贯彻执行建设监理法规、建设管理法规、技术规范与标准以及国家建设计划的职责，二是因为监理单位具有业主所授予的必要的权力。同时，在施工合同中，不仅写明业主的权利，而且也写明业主授予监理单位的权限，并得到施工单位的确认。在这个意义上，也仅仅在这个意义上，我们可以说监理单位与施工单位之间的关系是监督与被监督的关系。

项目监理机构与施工单位的管理人员都是为了工程项目的建设共同工作，施工单位的任务是提供工程建设产品，它对它所生产或建设的产品（包括工程的质量、进度和合同造价）负责，监理单位提供的是针对工程项目建设的监理服务，它对自己所提供的监理服务水平和行为负责。双方只是分工不同而已，不存在地位等级高低或领导关系问题。双方都应遵守工程建设的有关法律、行政法规和工程技术标准或规范、工程建设的有关合同。在施工阶段，都应该按照经过审查批准的施工组织方案组织施工或提供监理服务。

五、创造和谐施工环境

项目管理总体思路的正确与否是保证工程各项目标顺利实现的最关键一环。以人为本，创造和谐施工环境项目管理就是对人的管理。在影响工程目标的“人”、“机”、“料”、“法”、“环”五大因素中，“人”的因素是核心。具体而言，将涉及到项目管理单位、监理单位、施工单位各级人员的素质及工作质量，这些人的质量意识、责任感、文化和技术水平，以及决策层、执行层管理人员的组织管理能力，都对工程目标的顺利实现有重要的影响。因此，在项目管理工作中，以人为核心就是十分关注各级各类人员的意识、素质及责

任感，狠抓施工过程中的管理，严格按制定的规章制度办事，以便规范、约束业主、监理、施工单位三方的行为。和谐的施工环境就是指业主、监理、施工单位三方融洽、和谐的处理工程施工过程中的各项事务。用一句伟人的话就是“我们来自五湖四海，为了一个共同的目标走到一起来的”。创造和谐施工环境要特别注意两点：（1）合作三方必须建立在充分信任的基础上；（2）明确在工程管理中业主和监理的权限、职责。

责权分明的三者之间的关系：工程项目通过合同形式和法律条文，对整个工程的全过程业主、监理、承包商三方各自规定了明确的责权，并相应以经济手段制约三方各自知道在整个工程中有什么样的责任和义务。

相互制约的独立体：业主、监理、施工单位均为独立法人，各自有它的人、财、物实体和法人代表，监理手托两家，当业主与施工单位发生争端或者一方利益受损，监理可以作出对业主和承包商有约束力的决定，并采取其他可能影响业主或承包商的权利或义务的行动，公正行使判断的权力。

在每个工程监理工作开始之前，积极配合业主做好工程报监、报建工作，并在工程开始前，组织承包商做好工程前期的管线调查、征地、拆迁等资料的收集，并报业主解决。组织项目监理处人员熟悉图纸、合同、规范，以及对新工艺施工的要求等工作。

在工程监理的过程中，积极和业主保持良好的联系，多和业主沟通，以了解业主对各个阶段的目标要求，并做好进度目标的调整，并报业主。在处理工程中的质量不合格品时，先和业主取得沟通，并告知处理方式，以积极态度，首先取得业主对监理工作的厂解和支持。对承包商进行监理交底，在承包商不熟悉各种工作程序时，采取热情服务的态度，保证承包商工程管理人员能很好

熟悉监理程序，确保监理工作顺利开展。在工程施工时，积极巡查工地，尽量做到事前控制，及时提醒承包商在施工过程中注意容易出现质量问题的工序。多巡查工地能保证及时发现问题，并督促承包商及时进行现场整改，尽量避免返工事件的发生。

在业主单位领导视察工地时，要积极讲解工程的情况，使其对进度、质量、存在的施工困难有所了解，并及时解决。

六、结语

通过对监理、业主与施工单位关系的分析，体会到正确处理好业主、监理与施工单位的关系的重要性，明确各自的权利和义务，充分发挥监理人员的积极性，形成互相尊重、互相支持、互相理解、互相制约、互相监督的机制，才能达到良好的监理效果。

第二篇：业主、监理、施工单位现场例会

业主、监理、施工单位现场列会 会议时间：2014.7.20上午：10:00 会议地点：三标段现场会议室

会议主持人：林安俊

出席会议人员：详见签到表

会议内容：D3挡墙垮塌问题解决

会议内容：

杨经理：

1、D3挡墙因前期下雨出现垮塌现象；在清运除垮塌土方时出现严重塌方，使得现场施工难度增加，学校操场也应D3挡墙垮塌出现了裂纹，希望各单位进行建议。

2、7#、6#、5#、4#、3#楼标高全都下降1米后，需尽快进场放线。

邓工：

1、施工中如出现施工难度，增加工程量控制成本的问题时，应先通知监理，再由监理通知业主处理。

2、降低标高与土石方有重大关系。

贺工：

1、图纸问题，基础无图使得工程无法施工。

2、D2挡墙图纸没有问题，D1挡墙熊工有蓝图。

3、D3挡墙是否可以先打桩后在施工。

邓工：

1、D1、D7、D3挡墙的专项方案希望施工单位尽快做出。答：处理方案，D3做出平台卸载方法来处理。

2、平常施工中机械设备和用电安全问题需引起重视，以免

出现安全事故。标志标牌要到位。

林安俊：

1、施工单位该出方案出方案，加强施工人员技术强度，现场施工完全由监理进行监督。

2、图纸由勘察设计科处理。

3、施工现场收方，监理全部参加，甲方由两人参加，收方前施工单位应先测量场地标高到底要求后在进行收方，现场施工应有序进行。方案做出后由监理把关。现场将准备打卡机，监理人员上班需进行打卡，项目部自行安排，现场问题多跟贺工进行沟通。

4、现场安全，安全责任不能放松，应做好安全措施，自已的问题自已做好不可推卸责任。

邓工：挡墙进行验坑前，需满足设计要求具备验收条件才通知业主和设计以及相关部门。

胡工：平场由什么为标准答：由现场收方为标准。

重庆建永监理咨询有限公司棚户区四期监理部2014年7月20日

第三篇：怎样正确处理物业服务企业与业主的关系

福建商业高等专科学校2015届毕业论文（设计、调查报告）

怎样正确处理物业服务企业与业主的关系

学生姓名：林华 学生学号：120101263 年 级：2012级 专 业：物业管理 指导老师：李冰 职 称：

2015 年 4 月

毕业论文（设计、调查报告）原创性声明

兹呈交的毕业论文（设计、调查报告），是本人在指导老师指导下独立完成的。本人在毕业论文（设计、调查报告）写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文（设计、调查报告）而产生的权利和责任。

声明人（签名）： 年 月

[内容摘要]处理物业管理公司之间的关系和业主在物业管理活动中是一个永恒的话题。物业管理是一种广泛、全面的活动, 物业管理过程中法律关系很复杂,在物业管理公司和业主之间的问题很多,冲突和纠纷是不可避免的。根据辩证的观点，物业管理公司和业主之间的矛盾的出现,不能完全归咎于一方，因此在“矛盾共生体”的物业管理活动中,出现的问题不能归咎于一方。本文从处理物业服务企业与业主的关系的重要性和作用入手，通过分析两者间存在的问题和问题出现的原因，有针对性的提出了解决问题的对策，以期对物业行业能有所启示。

[关键词]物业；业主；服务

一、正确处理物业服务企业与业主的关系的重要性

（一）业主是物业服务企业存在的价值和可能

业主是物业服务企业外部利益相关者和生存最重要的相关者,双方在知识和资源配置的概念上有所分歧,各种利益冲突层出不穷,不仅给企业经营管理带来很多问题,也引起了社会各界的物业服务企业、所有者和租户的冲突,成为影响社会和谐发展的负面因素。业主和物业服务企业的关系的基础是建立在合同上的,合同包括经济合同和心理契约。基于物业管理规定确定合同的平等权利,双方的义务和责任,为了达成物业管理活动顺利进行,经济合同地位很重要。物业服务企业应对业主之间的关系,不仅需要了解业主之间的经济合同和物业服务企业的权利义务,还必须了解业主合同内容的细致之处,并为业主提供满意的服务，所以说,“业主是物业服务企业存在的价值”可能并不是没有道理的。

（二）业主关系决定物业服务企业的发展

1965年,美国学者安索夫引入“利益相关者”的管理科学和经济学的概念, 斯坦福研究院的弗里曼和克拉克森对于物业企业及其相关问题是极为关心的,他们冒着风险,或已经付出了代价,或与企业经营活动直接相关,企业的管理决策必须考虑他们的利益,并给予相应的报酬和补偿”。根据物业的特点,行业内存在着重要性和紧迫性。物业管理行业特定的应用程序顺序来看,可分为核心利益相关者,包括员工、股东等和边缘利益相关者（行业协会、房屋中介机构与其他企业、社区）。物业经理似乎是物业服务企业是最重要的外部利益相关者, 业主通过选择物业服务企业并与其签署了一份合同,形成了一个相对与企业关系密切的结构,与一个特定的投资方向,他们承担企业的经营风险。在企业正常服务的条件下,业主是主导的一方。但是当他们的要求得不到满足或接收损害所有者的利益,就将从休眠状态变得活跃,并且可以非常强烈的产生反应,甚至直接找有关部门投诉和接触媒体,采取法律行动,集体联合请愿控诉物业服务企业等,直接影响到企业的生存和发展。

（三）业主关系决定业主生活质量

小区业委会，是代表全体业主利益的授权机构，虽然不领报酬，但权力却很大。业委会可以提出选聘或解聘物业公司、提高或降低物业管理费的动议，出台车位管理办法，在授权额度内动用物业维修基金等，业委会做出的每一项决策、提交业主表决的每一项动议，与每个业主的切身利益相关。

而一个小区业委会出台的决议，并不是时时处处都能得到全体业主支持的，有时甚至会遭遇利益冲突业主的激烈反对。比如，出台车位管理办法，有车无位者，车辆进小区要收费，他不出来反对才怪。如果业委会遇到些许的阻力，就撂挑子不干了，这样，出台的

规章制度很难执行下去，整个小区就会陷入混乱局面，到头来，最终受损的是全体业主的利益。一个小区的物业管理，是基层民主的最好实践。在依法治国的背景下，每位业主珍惜自己手中的权力，选好小区的业委会，关系到自己今后的生活品质。而依法依规成立的业委会，如何理性决策，处理好小区的诸项事务，也是对全体业主负责任的体现,所以,业主和业委会的关系直接影响到广大业主的生活质量。

二、物业服务企业与业主之间关系存在的问题

（一）业主观念守旧且缺乏正当维权途径

在与物业公司的矛盾冲突中，绝大多数业主维权意识淡薄。而对自己的正当权益受到侵犯时，他们无法运用法律的武器去进行维护，这使得房产商的所有者的权益一直是被忽略。所有者的权利的实现方式以及过程要如何把握，争吵、拉横幅、标语,甚至暴力和其他方法来解决这个问题已经成为一种约定成俗的做法。有些业主非常清楚地意识到自己的权利,但要用正确的方法来解决却办不到,这使得解决争端要经过很长一段时间,损害双方的利益。有部分业主不知道他们的权利,只是从自己的角度来看,行使了不应该属于自己的利益,激化自己与物业管理公司之间的矛盾。

（二）业主委员会无法充分发挥职能

业主委员会之所以无法充分发挥职能,重要原因是业主与物业公司之间的冲突。业主与物业公司之间的冲突是两个经济体之间的利益之争，物业公司要达到利润最大化必然要使业主原有利益受到一定损失,物业想省钱,居民想要良好的服务,这会导致物业公司将失去其预期的利润,这是双方的一个突出问题的举例。正确理解这两个利益冲突是我们的矛盾识别和解决问题的关键,物业公司和业主之间既是矛盾的双方同时也是相互联系、相互转化的关系。实现双方利益的最大化是有效解决问题的关键所在，互利共赢才是双方的共同目标，也是解决物业公司和业主间矛盾的一把金钥匙。

（三）物业从业人员服务意识淡薄

物业服务企业从业人员的整体素质不高,服务意识差，管理人员的素质参差不齐,导致管理水平较低,无法满足业务的需要。它直接影响着物业服务企业行业的发展服务的能力。目前普遍的情况是：物业服务企业从业人员年龄结构老化、文化水平较低,技术水平差。作为一个新兴的产业,物业服务企业本身也有一些缺点。一些物业管理企业忽视自身建设,不能经常开展职业道德教育和职业技术培训,各种各样的复杂人员没有建立严格的岗位职责和工作标准和评价标准,无法形成自己的服务理念。因此,在构建和谐社会的过程中,物业管理不能完全满足构建和谐社会的要求,导致了服务意识淡薄。

三、物业服务企业与业主的关系存在问题的原因

（一）业主观念落后

除了一些大中城市,城市的大多数公民特别是中西部城市，物业服务的商品消费观念相对薄弱,要么坚持物业服务应该是免费的,拒绝支付物业管理费用,或简单地认为物业服务成本非常低,而不愿意支付物业费。业主和物业互相之间缺乏理解,各种各样的优惠承诺很容易让人相信开发商,但却没有意识到这些承诺是需要支付费用的。随着现代市场经营性主体的有偿服务，物业服务企业的生存成本的必要条件是其专业的管理和服务的基础,即使前面的开发商来促进销售承诺一些有利条件,以后也很难兑现。此外,许多物业管理服务的所有者,所有者的权利和义务不明不白,物业服务企业作为对立面,不遵守规则,甚至故意不配合物业服务人员。

（二）物业公司自身定位不清晰

物业公司提供自己的物业服务效果是缺乏一个明确的法律上的定义的,也是导致物业与业主紧张的原因之一。物业公司认为我提供服务,业主应支付物业管理费用,但没想到开发商改变了小区的既定计划，导致服务未能达到大多数业主满意的水平,只是自我感觉良好,但忽略了主人的体验和满意度,也自然没有所有者的身份,基于意识形态的差异。又因为关注程度是不够的,许多社会群体无法面对业主和物业公司之间的纠纷,更不能客观的解决问题,而只是谈论一方的问题,没有提供一个相对公平和客观的了解和理解,这也将导致问题双方不能正确改变问题的想法。

（三）物业公司与业主存在利益冲突

物业公司属于服务和管理的经济实体,具有独立的企业法人资格。它属于服务企业, 所有者和用户是平等的主体关系,它接受该委员会的主人的邀约,到一个特定的区域进行专业的管理,获得相应的奖励。业主是一个房屋产权的所有人，有一定的民事权利的自然人、法人和其他组织，服务是物业公司提供的，物业也有权说“不”。

物业公司和业主属于两个不同的利益集团,“利益集团”相当于“利益群体”,根据提出的利益集团的定义：应抓住其固有的本质特征,即它的客观性,质量不平衡,目的,等。和“利益群体”的定义是:类似的社会地位,一个聚合与共同利益追求的人,在正常情况下,政府和其他利益团体之间,使集团的利益达到最大化。”的定义描述我国物业管理区域,利益冲突的现状与业主和物业公司是一致的。所有者是财产服务需求者,他们支付物业费，获得物业管理服务;物业公司是房产服务提供商,他们提供的物业服务,收取佣金。通过物业服务的链接在一起,形成了一个业务关系,贸易对象是物业服务。主人希望的前提下支付物

业管理费用降到最低,获得物业服务满意度的最大化;物业公司希望最小化的前提下物业服务,物业管理费用收入最大化。两者之间的对立利益集团的利益需求导致了一次又一次地发生冲突。

（四）行业监管有待完善

由于国家对于物业的法规和政策尚不完善,对于物业公司和业主之间的责任、权利、义务的划分和明确没有十分清晰的政策和统一的标准,致使业主与物业管理公司之间的纠纷缺乏明确的法律法规基础,所以它会导致沟通障碍,结合当前形势下双方之间的关系考虑, 其问题的根源是受到固有的意识形态和利益关系的影响。部分业主不知道物业公司和开发商之间的区别,物业的很多问题是开发商遗留的问题,将其并入物业公司是错误的,以没有满足要求为借口,拒绝支付应该支付的物业管理费用就更是错误的,这也使得物业公司不能获得利益，公司经营情况恶化。此外,一些开发商指定物业公司管理物业,不仅剥夺了业主选择物业公司的权利，导致物业公司没有完全按照市场规则操作,也很难获得规模经营的优势,不能形成的专业化、集团化管理系统。如何保障每个物业公司和业主权益,逐渐完善物业管理的监管机制至关重要。

四、正确处理物业服务企业与业主关系的建议

（一）摆正各自位置,换位思考

物业公司和业委会双方都应该把自己的工作准确定位，各自摆正位置。现在一些业委会委员，对自己的法律地位认识不清，对自身职责和权利义务也是一知半解，不能理解和理顺物业和业委会的关系，加之对物业管理专业知识了解不多，经常不知不觉中进入误区。有的业委会就认为他们是领导物业公司的，往往越权行事，直接干预物业内部管理工作，影响了物业公司的正常运行。

同样物业也要理顺彼此的关系。有的物业公司在遇到一些棘手问题难以处理时，往往把难题推给业委会，让业主直接找业委会处理。例如：某个小区单元电梯配件损坏，致使电梯无法运行，给该单元的业主生活造成不便，物业认为应该动用维修资金。但他们不去积极协调，而是让本单元业主直接找业委会，甚至于常常让业主深更半夜去敲业委会的门，影响业委会成员的正常生活。物业公司这种不规范的处理方法，加深业委会与物业之间的矛盾，使得两者之间无法很好地合作。其实物业和业委会在法律地位上是相互平等的，在工作中应该互相商量，有分有合，各司其职。双方均应严格按照物业服务合同的约定，共同遵照《物业管理条例》规定，认真履行各自的权利和义务。

（二）物业管理更加注重品牌化

物业管理的规模经济收益是非常重要的。没有一定规模经营的物业管理企业难以生存和发展。和物业管理的规模相关,使用品牌效应是企业参与市场竞争的利器。其次,物业管理的产品是“服务”,是一种无形的东西,测量无形的“服务”的标准中,最好的标准就是品牌。再次,房地产开发商或业主委员会通过选择物业管理企业招标物业管理公司,在选定的因素下,物业管理企业品牌是非常重要的。实施物业管理品牌发展战略、品牌发展道路,不仅是物业管理企业的发展的需要,也是物业管理行业的必然选择和最终结果。

（三）提高物业服务企业经营管理能力

发达、完善物业管理市场,取决于物业管理的专业人员培训。提高物业管理人员的专业技术水平,一方面,应特别注意培训,根据建设部实施物业管理企业经理、部门经理、管理员系统卡上岗在职培训的通知要求,合理规划,分批为各类人员进行专业培训,考试后颁发证书;另一方面要特别注意学历教育,高校应适应市场需求,培养大量的物业管理行业急需的高素质人才。也可以通过理论讨论和其他形式,提高物业管理的理论水平和服务质量,通过组织国内外物业管理人员检查,学习国外物业管理的经验,和其他省市,以长,填满自己。加快提高物业管理服务的水平和质量,努力为人们创造一个更加舒适,美观,安全生产、工作和生活环境。

物业公司提高服务质量和管理水平,努力提高品位的服务,最大限度地满足业主的需求。明确自己的职责,为业主提供舒适、满意的服务首先,以满足业主的合法服务需求为己任,在员工心目中建立所有者至上的想法，认为业主提供服务为前提,以取得业主的满意和信任为最终目标。

（四）促成交流沟通，完善法制

在物业公司与业主的交往中,委托方与受托方之间的信任关系之所以构建困难, 因为双方的利益冲突关系造成的,最重要的原因是,双方之间的不信任,不被信任的制度就没有意义。“信任是人性的一个方面和内在规律的游戏外部交互作用的结果,因此建立信任必须克服利己主义行为,抑制机会主义和利他主义主张,双方在互惠互利的交互实现希望和利益”。通过制度的完善构建物业公司与业主之间的信任关系,是需要较长时间并且是复杂的过程,而且还容易造成相应的损失。但是从目前看,也不得不为此付出大量的改革成本,而从长远看,好的制度措施能够减少许多不必要的矛盾,从而实现矛盾双方互惠共赢。

近年来,中国物业行业得到了快速发展,物业管理行业的发展速度一直名列前茅,建立和完善配套的物业管理方面的法律、法规是保障未来健康发展的基础。当前,我国物业管理行业的相关立法滞后,甚至不能跟上行业的发展速度,这将不可避免地阻碍物业管理行

业的进一步发展。尽管我国颁布了《物业管理规定》,但由于法规的制定,物业行业管理部门的指导与密集的多方利益因素的冲突,这使得内容的具体实施面临强大的制度障碍。现有的物业管理体系有待完美,需要加强。进一步起草、完善《物权法》规定清晰的产权、义务、标准,删除《物业管理条例》中过时的条纹，去掉行政部门在物业行业内部的影响,这可以有效地解决物业公司和业主之间的纠纷。由业主对物业管理收费的监督和对资金的下落的关注,有助于增加物业企业公司账户和资金账目的透明度,并改善业主委员会的工作状态,由业主委员会反映出的问题,会进一步得到物业公司的注意。物业管理企业需要通过业主团体来许可每一笔资金使用,才可以合法的使用资金、合规地控制物业管理费用,防止物业管理企业的财务报表不真实或凭据造假。

结论

物业公司与业主和谐关系构建,是现阶段我国建设和谐社区、构建和谐社会背景下的一个重要课题,它关系到物业管理行业进一步向规范化、产业化、市场化过渡的进程。本文以物业公司与业主矛盾纠纷的现状为切入点,深入探寻二者矛盾分歧背后的根本原因,从转变观念、平衡利益、规范监管三个方面展开充分论述,并整理出应对措施和解决途径。明确各自权利、义务,及时转换固有观念并换位思考,是缓解矛盾并逐步构建和谐关系的前提。不论是身为经济实体的物业公司也好,还是做为自然人的业主也好,既没有不尽义务的权利,也没有不享受权利的义务。业主和物业公司双方的行为应建立在理性的前提上,没有强制、没有抱怨,才会有构建二者和谐关系的基础。

未来,伴随着物业管理行业的不断发展,在构建物业公司与业主和谐关系问题的背后,还反映出许多深层次的问题。可以看出,物业纠纷不仅表现为物业管理服务问题,还体现出社会收益分配、居民素质建设、法制建设等诸多更深层次的课题。因此,二者和谐关系构建是一项系统工程,还需要我们在今后的实践中不断的探索与研究。

[参考文献] [1]毕文强.开创业主时代——美丽园重审案结束以后[J].法律与生活.2012(18)[2]陈映芳.行动力与制度限制:都市运动中的中产阶层[J].社会学研究.2012(04)[3]张耘.透析北京物业纠纷[J].中国改革.2012(05)[4]赵晓秋.政协委员会诊物业纠纷[J].法律与生活.2013(08)[5]张磊.业主维权运动:产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查[J].社会学研究.2013(06)[6]韩增辉,周珂.物业管理中的业主自治机构法律性质浅析[J].法学杂志.2013(03)[7]张磊,刘丽敏.物业运作:从国家中分离出来的新公共空间国家权力过度化与社会权利不足之间的张力[J].社会.2013(01)[8]张强,纳鹏杰.从制度化信任看日本供应链企业间的合作关系[J].企业经济.2013(12)[9]陈幽泓,刘洪霞.社区治理过程中的冲突分析[J].现代物业.2013(06)[10]梁幸枝,邢婷.人情的选择,还是制度的依赖——中外社会信任机制的概况研究[J].社会.2013(05)

第四篇：如何正确处理居委会、物业管理公司、业主委员会的关系改

有效协调社区、物业与业委会的关系，促进社区和谐发展 水木花都社区成立于2007年9月，地处长兴县城西，辖区面积约80万平方米，目前共有住宅楼166幢，住户2772余户，人口7856人，社区有居民小组25个,工作人员7名，社区志愿者近200人。在街道党委及有关部门指导下，本社区坚持以人为本，在不断提高社区居民的生活水平和生活质量的同时，强力推进社区服务和社区建设，努力建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区。

这两年，本社区在各方面工作上都取得了一定的成绩，目前已获得：“省级绿色社区”、“省级文化示范社区”、“省级社区体育俱乐部”、“省级社区示范档案室”、“市和谐社区”、“市文明社区”、“市民主法治社区”、“市科普示范社区”、“市节能减排示范社区”、“市婚育新风示范社区”、“市平安创建示范单位”等荣誉称号。这些荣誉的取得，不仅是社区工作者和广大居民的共同努力，同时也得力于物业管理公司、业主委员会的大力支持。下面结合实际，就如何处理好社区与这两者之间的关系作一简单介绍：

一、合理定位三者职能，正确认识三者关系。

社区居委会其根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，负责社区日常事务的管理，以管人为主。主要职能是抓好社区内居民群众的宣传教育、社会治安、计划生育、户籍管理、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、劳动保障、老龄工作等工作。此外，还要监督、指导业主委员会做好居民服务工作，及督促、协助物业管理公司做好小区管理工作。

物业公司是受聘服务于住宅小区，依法经营，依照业主委员会委托合同的约定为居民提供服务，主要负责“保洁、保安、保绿、保养、保序，并按小区业主的要求提供多层次、全方位综合性的有偿服务。物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为，接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。

业主委员会是在行业管理部门的指导下，在所在街道办事处、社区居委会的监督下组建的。主要负责选聘或解聘物业公司，监督并协助物业管理公司搞好物业管理工作；听取和反映业主的意见和建议，协调业主与物业管理公司的关系；支持社区居委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督。

因此，从职能的划分上看三者具有相对的独立性，作为居委会一定要把握好自身的职能范围，履行好自己的职责，不能出于自身利益的考虑而多管、少管或不管。但创建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区是大家共同的任务，所以三者之间又是相互联系、相互影响的。居委会要加强与他们的沟通，做到相互协调、相互配合，相互补台，形成建设社区的强大力量，携手把小区管理好、服务好、建设好。

二、强化共建机制，提高居民生活质量

社区积极整合各方面的物力资源，并团结依靠广大居民、物业管理公司、业主委员会等多方面的人力资源，建立了环境卫生联管，文化活动联办, 安全防范联抓的共建共享运作机制。

(一)、环境卫生联管

在社区环境卫生方面，社区居委会除了做好对物业管理公司日常保洁、养绿、护绿的监督工作外，同时每月与物业公司共同对小区内种菜、养鸡等不文明行为上门劝说和制止。针对涉及居民切身利益问题方面的热点难点问题，我们采取三方共同协商解决问题的办法，如：小区车辆无序停放问题，严重影响了整个小区的风容风貌，为解决这个难题，我们三方在上半年多次开会商量，并按照业主委员会《水木花都小区停车管理暂行办法》的相关规定，逐步推进车辆管理问题。在车辆管理推进过程中，由物业公司向每家住户发放公开信，告知业主们关于地面泊车位有偿使用费的收支情况；社区居委会和业主委员会共同向居民发放有序停车的温馨告示，通过发放有关资料来宣传停车问题，让广大居民能理解和支持。在遇到一些不理解的居民阻扰时，我们三方共同上门做思想工作，同时我们也以我县创建省文明城市为契机，与县创建办联系并得到县创建办的支持，目前小区车辆管理工作正在按计划推进。

（二）、文化活动联办 水木花都是一个全新的纯住宅小区，而且大部分住户都是年轻人，平时都忙于上班，大家因缺少沟通而非常陌生，甚至连自己的邻居是谁都不知道。为了让居民们走出家门，融入到小区这个大家中来，建立一种平等友爱、和睦共处、诚实守信的良好关系，本社区充分利用辖区内人力物力资源，结合重大节日、庆典，广泛开展文艺汇演、体育竞技、朗诵演讲、知识抢答、书画展览、老年健身表演等群众喜闻乐见的大型特色文化活动，全年开展活动不少于10次，居民参与率达80％以上。如：每年一届的抓鱼大赛、中秋大型文艺晚会，今年5月开展的为期一个半月的青少年传统文化节系列活动，7月开展的为期一个月水木花都电影文化节、8月8日开展的全民健身青少年游泳比赛等，但每次大型文艺活动的举办都需要大量的人力物力，而社区工作人员少，所以每次活动的顺利开展都离不开物业管理公司、业主委员会等多方面的大力支

持，包括活动宣传、卫生保洁、活动现场布置、活动现场安全秩序的维护等工作，保证了活动的顺利开展。

（三）、安全防范联抓

社区充分发挥小区内离退休党员、干部的先锋模范作用，组建了一支义务巡逻队。该巡逻队和小区物业管理公司的保安队联合建立了小区治安检查防范体系，保安24小时巡逻，义务巡逻队白天巡逻，形成了一张高效的“群防、群治”网络，为整个小区居民的正常生活提供了安全保障。

今年社区设立了消防工作站，向广大居民宣传消防安全知识，增强居民的消防安全意识，同时，社区还建立了一支义务消防队，消防人员大部分是经过专门消防训练的物业管理公司的保安。此外，社区还定期督促并协助物业管理公司对辖区内的消防栓、消防通道、灭火器等进行检查，并做好检查记录，确保小区消防安全设施完好无损，决不让这些安全隐患威胁到社区居民的正常生活和安全。

在社区建设过程中，我们深刻地领会到：社区的工作离不开上级的关心和重视，离不开社区一班人的苦干实干，离不开广大居民群众、单位的积极参与。在今后的工作中，我们将继续充分发挥共驻共建的优势，整合各方面的资源，团结业主委员会、物业管理公司等多方面的力量，围绕上级党委、政府的工作部署，坚持以人为本，为全面推进新型社区建设和全面构建新型社会贡献出我们的一份力量。

水木花都社区

二0一0年九月

第五篇：建设单位 施工单位及监理单位的关系

建设单位 施工单位及监理单位的关系

工程监理是一项工作难度很大的高技术性服务工作，正确处理三方关系，做好控制、管理和协调等工程监理工作是工程监理必须具备的基本要素质及工 程内容。它面对的是政府部门的严格管理与监督，建设单位的苛刻要求和施工 单位的种种不规范行为。这就要求监理不仅要努力做好控制、管理和协调工作，而且还要正确处理好与政府管理部门的关系、与建设单位的关系、与施工单位 三方关系，争取他们对监理工作的理解和支持，形成合力，保证监理工作的顺 利开展并取得良好的工作成果。

1、正确处理好与政府管理部门的关系是做好监 理工作的重要前提政府行政管理部门、质量管理部门、安全生产管理部门等与 监理工作的关系是管理与被管理，领导与被领导之间的关系，他们的行政为对 监理工作的影响很大，监理单位和监理人员必须有一个清醒的认识。在监理工 作中，如果能够得到他们的理解和支持，监理工作就能顺利开展并取得良好的 工作效果。所以，对政府部门的管理监督行为必须高度重视，充分尊重，认真 对待。正确处理好与他们的关系，是做好监理工作的重要前提。政府部门每年 对在建工程都要进行几次大检查，每一项工程从开工到竣工都要接受多次检查，监理工作往往首当期冲，是重点检查对象。这就要求监理工作者认真负起工作 责任，用工作的高质量、高水平，自觉接受检查。当然，由于工程建

设的复杂 性和监理的特殊性，监理工作很难做到十全十美，也难免存在一些问题。检查 中给监理工作挑出点毛病来是一件很容易的事，有时甚至小题大作整你一通，甚至罚款通报批评一下，理由也是充分的。即使由于检查人员素质低，工作方 法简单粗暴，执法违法，你也无可奈何。一次我们承担了一项住宅工程的监理，工程质量、安全生产、文明施工等做的都比较好，参建各方也比较满意，就是 因为没有与检查人员处理好关系，结果挨了通报批评，给我们单位和监理工作 造成很不好的影响。我们认真进行了反思，从自身找原因，提高了认识，统一 了思想，规范了行为，收到了很好的效果。2003 年我们承担了一项大型工程的 监理任务。质检部门现场检查对施工单位的工作不满意。在检查监理工作时火 气很大，态度生硬，表现出了要整你一下的势头。对此我们高度重视，认真地 接待了检查，详细地介绍了监理工作全面情况，虚心地听取了他们的批评和意 见，并按照他们的要求，立即行动，认真做了整改。复检工作时，对我们的工 作很满意。事后发了检查通报，唯独对我们的监理工作给予了充分肯定和表扬，有力地推动了监理工作的顺利开展。正确处理好与政府相关部门的关系，不仅 体现在检查监督工作上，大量的体现在日常工作的方方面面。我们公司连续七 年被评为黑龙江省和哈尔滨市“优秀监理单位”、“十佳监理单位”和“质量管理先 进单位”等，很重要的一个原因，就是因为公司上下齐心协力，真抓实干，在努 力做好监理工作的同时，同正确处理与政府相关部门的关系，得到他们的大力 支持分不开的。

2、正确处理好与建设单位的关系，是做好监理工作的关键建设 单位是工程建设投资的主体，承担着工程建设的全部风险，他们提出的任何要 求都是可以理解的。监理人员应该想他们之所想，急他们之所急，多做工作，主动承担一些困难，尽可能地支持和帮助他们。这是监理做好工作的关键所在。

事实上建设单位违法、违规、违纪开发建设中的问题处处可见，有时达到独断 专行的程度，给监理工作造成很大的困难。俗话说“干活不依东，累死也无功”。尽管监理单位与建设单位是合同意义上的平等主体，但工作中充分尊重建设单 位还是非常必要的。实践证明，处理不好与建设单位的关系，监理工作也是很 难做好的。我们曾监理一个住宅小区工程，施工单位在砌筑地下室外承重墙时，正巧建设单位的总经理和党委书记到现场检查工作。当他们检查砌体时，认真 地指出了砌筑砂浆标号达不到质量要求的问题，态度很严肃。其实砌筑砂浆的 标号完全按设计要求配制的，并且经过监理认定，只是因为砂浆用的砂子是黄 色的，水泥也是黄色的，合成的砂浆也是黄色的，给人的直观感觉似乎水泥用 量不足，标号有问题。面对这个比较严肃而尖锐的问题，我们的监理工程师未 作出详细说明，就一口否定了领导的意见。两位领导没有得到应有的尊重就发 火了，做出两条决定：一是已砌好的墙体推倒重来；二是顶撞的监理人员立即 调走，并通知监理公司的领导立即到施工现场来。我公司的领导

赶到现场，认 真地听取了两位领导的意见和要求，以礼相待，妥善地处理了这个问题，受到 了领导的称赞，进一步密切了双方的关系，增进了友谊。2003 年，我们监理一 处10 万平方米的住宅小区工程，工作中建设方的管理人员与我方总监发生了矛 盾并骂了总监，是非很明确。建设方的领导批评管理人员不但没有效果，反而 管理人员把领导也骂了一通。一气之下领导停止了他的工作。他不服，继续上 班工作，领导同志感到很难办，希望我们能帮助做点工作。我们非常理解建设 方领导的难处，主动承担了困难，调换了总监，问题得到了解决。建设方的领 导非常满意，一再表示感谢，并从多方面有力地支持了我们的工作。实践告诉 我们，在监理工作中，由于利益主体和所处的角度不同，发生矛盾是难免的，也是不可怕的，关键是正确处理好。由于我们上下都注意正确处理与建设方的 关系，我们也受到了尊重，得到了很多建设单位的大力支持，不仅有任务支持 我们干，还在监理费的支付与价格上给予优惠照顾，企业受益良多。

3、正确处 理好与施工单位的关系是做好监理工作的中心环节监理方受建设方的委托和授 权实施监理工作，与施工单位虽然是监理与被监理的关系，但也是相互支持、相互帮助的平等主体之间的关系。工程从开工到竣工始终在一起并肩工作，并 以工程建设为中心，共同对工程施工负责。能否正确处理好与施工方的关系，直接影响到工程建设的大局。作为监理人员既要坚持原则，依法办事，按图施 工、严格履行合同的约定，努力搞好自身的监理工作，又要大力支持施工

方采 用新技术、新工艺、新材料、新方法组织施工，支持和帮助他们解决施工中遇 到的困难和问题，齐心协力推进工程施工。一次，在冬季挖土工程中与施工方 发生了矛盾。施工方主张采取挖洞的方法掏挖基础大角处的土方，这样做省工、省钱还加快施工进度。监理方认为这样做违反安全生产的规定不同意这样做，主张开放式施工，把基础大角以上土方全部挖掉，这样才能保证施工的安全。否则一旦发生塌方事故，容易造成群体伤亡，后果不堪设想。再说这方面的教 训很深刻，决不能冒险作业。经过大量工作，施工方最终接受了监理的意见，既顺利的完成了任务，又确保了安全生产。在监理工作中，我们深深地感到，与施工方建立信任和友谊是十分重要的。正确处理好与施工方的关系，建设工 程就能安全有序地强力推进，监理工作也能顺利的开展。由于我们正确地处理 了相互之间的关系，因而也得到了施工方的大力支持，他们帮助我们承揽了多 项工程，在一些重要场合讲了不少我们的好话，进一步提高了企业的信誉。公 司多年来监理工程上取得的良好业绩，与正确处理双方的关系，争取施工方的 有力支持是分不开的。正确处理好以上“三个方面”的关系，有效地优化了企业 发展的外部环境，发展了企业的现实生产力。正确处理好“三个方面”关系的核 心是理解、信任、尊重和支持。你这样做了大家也会以礼相待你，企业才能办 好，监理工作才能做好，这也是做好监理方方面面工作的基本功