【广州】二手楼销售技巧与策略培训(6月5日)

第一篇：【广州】二手楼销售技巧与策略培训(6月5日)

【广州】二手楼销售技巧与策略培训(6月5日) 主

办：中房商学院

 时

间：2014年6月5-6日

 地

点：广

州 【课程说明】

【课程背景】

二十五年楼龄的二手楼，外墙很旧，天花板有一点渗水痕迹，这些都是这套房子的劣势，是阻碍顾客购买的重要因素。如何把外墙很旧、天花板渗水也当成这套的房子的优势来卖呢?经过优势售楼法培训的钟诚做到了!

现实售楼过程中，我们经常遇到业主对我们说：“没有50万就不要带人来看楼”、“我现在不急钱花，没有40万就不卖”等等诸如此类的情况，让我们陷入很被动的状态，让我处于劣势地位。如何把这些劣势也为优势呢?参加“优势售楼法”，优势你能!【2012年在广州、西安、福州、重庆等地举办6期】【2013年在广州、成都、福州、济南、西安、重庆、厦门举办9期】

假如你是新手，“优势”汗水会让你茁壮成长

假如你是旧将，“优势”手法能为你力克群雄

假如你是冠军，“优势”心得将使你冠军常青

【课程目标】

通过两天的培训，极大提高学员自信、激发潜能。系统、全面地掌握二手房销售过程中难点问题的解决方法，重点在于技能的训练，实战能力的提高。

【课程对象】

房地产中介业务总监/区域经理、分行经理、高级物业顾问、二手物业顾问

【专家导师】

邓老师，中国房地产培训网特邀培训师，北京师范大学珠海分校不动产研究所副所长，中大职业技术培训学院特邀高级讲师，多家国内知名教育机构特聘资深顾问。

邓先生作为资深门店管理顾问、销售训练专家、实战派地产专业人士，拥有地产从业经验10余年，著有地产畅销书《售罄》、《门店利器》，研究创立了“优势售楼法”。其常年辅导、顾问式服务过地产企业十余家。其精准的企业诊断技术，让这些企业迅速在市场中反败为胜。

邓先生讲授的课程有：房地产销售技巧、房地产销售团队管理、房地产中介运营管理、团队建设等。

【培训内容】

1、如何在30秒内吸引顾客注意力

2、电话中让买家不好说“不”的艺术

3、如何有效引爆顾客购买情绪

4、卖楼过程的“环境优势”法则

5、地产精英的五项必备心态

6、匪夷所思的第三人需求挖掘

7、“痛苦—快乐”的优势说服技巧

8、如何提高楼盘介绍时的穿透力

9、吸盘、吸客的强效步骤

10、二手楼开价原则及技巧

11、男、女购楼优势推介法则

12、如何利用生理、心理创造售楼优势

13、放价的原则及技巧分析

14、“逼定”的尺度

15、售楼谈价中如何利用数字优势

16、以柔克刚的同情心的优势原则

17、沉默的售楼力量

18、试探性成交的奥妙

19、善意诱导式成交的艺术

20、防范撬盘的强效法则

21、如何让你的售楼词语充满魅力

22、反败为胜的转介绍法则

23、有效突破置业者心理防线的谈价优势法则

等„„

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】2014年6月5日-6日 广州(详见报到通知)循环开课！

【培训费用】1980元/人(含培训费，资料费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

第二篇：广州小吃店销售技巧

广州小吃店销售技巧

以下是各类小吃店增加销量的一些方法：

1、生滚粥系列

艇仔粥是广州传统粥品之一，是一种统称，用预先煮好的白粥加新鲜肉料一锅锅滚熟而成。猪骨、大地鱼或江瑶柱熬制白粥作粥底；肉料有鱼片、猪肉片、猪肝、猪腰、牛肉片、鸡块等，先用油、盐、糖、酒、味精、酱油腌制，再加姜丝拌匀。用小砂锅再把白粥烧开，下肉料，滚后片刻即离火，放进切碎的生菜粒便可食用。食时佐以胡椒粉，味道更美。

二、牛杂系列

老广记牛杂是非常热门和带来人气的项目，这几年火遍了大江南北。牛杂和拉肠粉一样都是广州十大名小吃之一。老广记牛杂，秉承超过百年的传统牛杂制作工艺，坚持精选上好牛杂原料，调制最正宗的汤底、酱料。其特点是肉浸泡汤的鲜美，汤增肉的香浓，且有药材的自然清香，吃肉喝汤，越吃越香，欲罢不能，食后强身健体，滋阴补阳，属风味小吃的极品。

三、汤粉面

门店经营汤粉面，只需要购进现成的粉面，放入品牌配好的汤粉汤料中烫热即可。牛肚牛筋、牛腩、牛肉丸、牛筋丸、鱼蛋等等，搭配粉面，就可以发展出大量的主食。汤粉面现在已经成为了拉肠粉店发展的一个的方向。

四、油炸产品

目前广州市内很多拉肠粉店内都会增加油条和油炸甜圈等产品，这是因为油炸的油条和甜圈既可以和着粥一起吃，又可以吃得更饱。油条和甜圈的零售价1-3元，非常实惠，很多上班族因为等不及先做的拉肠粉和粥，就会购买。

五、饮料销售

美食店一般可以增添瓶装的汽水、豆奶等廉价的即饮产品，也可以增加矿泉水、可乐等普通的饮料。近两年来，由于人们对塑化剂的恐惧，糖水的生意在逐渐超越了奶茶的生意。糖水的制作相对比较复杂些，但是毛利相当不错。同时，糖水可以吸引力大量的人气

第三篇：琴行店面销售技巧与策略

美因乐器内部培训讲义案例分析【内部传阅，注意保密】

【店面销售技巧】

琴行销售技巧与策略

简介：A琴行的老板张三发现同一条街上新开了一家C琴行，从招牌风格、店面设计到主营项目、培训项目，都和自己店里的相关特点如出一辙。这下他可有点坐不住了，心想，这个同行他也太明目张胆了，这么点做生意的潜规则...A琴行的老板张三发现同一条街上新开了一家C琴行，从招牌风格、店面设计到主营项目、培训项目，都和自己店里的相关特点如出一辙。这下他可有点坐不住了，心想，这个同行他也太明目张胆了，这么点做生意的潜规则都不懂？这不是摆明着挑衅么？

张三开始施展一切手段打听对方的来历。首先是亲自登门拜访，他带了一点小礼物突然前去，嘴里说是恭贺开业，其实就是上门观测“敌情”。张三在店里店外转了个遍，从对方乐器的品牌、质量到价格、定位都做到了心中有数，然后又热情的和老板聊天，老板是个看上去很年轻的小胖子，自我介绍说自己只是个中专毕业的技工出身，张三心里不由得一阵鄙视——他自己是音乐学院毕业的，每每以此为豪。末了张三还抓住机会跟琴行里面代课的老师打了招呼，据他的观察，这些所谓的老师也不过是正在就学的大学生而已。张三心想，看来没什么好担心的，迟早要倒闭的小店。他放心的回去了。

出乎张三意料的是，C琴行不仅没有倒闭，生意还越来越好起来。钢琴一台台的搬出门，上门报名培训的学生也络绎不绝。张三站在自己家店门看着隔壁是羡慕嫉妒恨，他想，这家伙到底有什么底牌？真有心去打听一下，遗憾的是C琴行从老板到员工都是从相邻的J省来的，本地人一个也没有，想摸清楚都是老虎咬刺猬——无从下嘴。这样的情形维持了半年，A琴行的生意越来越冷淡，而C琴行的生意越来越红火。有一天，张三和音乐界的一帮朋友吃饭，一位来自J省的朋友听说这件事，一拍大腿说，“兄弟，你怎么和他竞争上了。你不知道他的来历，他本来是乐器厂销售出身，所有乐器都可以从厂里免费提货摆到店面，卖一台就提一台的分成，跟你的销售模式完全不一样；正因为如此，他还可以支持琴分期付款，还敢搞交学费送乐器，你行么？他爸爸是J省教育厅的，他来做这个之前，已经把我市的中小学音乐教师关系全部走通了„„”

张三这才懊悔为什么不早点利用这位J省的朋友,好好打听对方的底牌。白白浪费这半年不说，还引起了对方的警觉。

看不清竞争对方的底牌，本来就是生意场上常见的现象，否则也谈不上“商场如战场”了。然而，正是因为如此，通过侧面迂回的方式搞到对方的真实基础，才能作为自己调整销售政策的第一手资料。在学会这个方法之前，请读者先思考下面的问题：

1.对手和自己处在对立面，势必会将底牌看做秘密。为什么要看破其秘密，试探出其底线所在？（关注、锁定、研究、剖析竞争对手的流程和细节，发掘我们的优势和劣势！）

2.利用什么样的方式旁敲侧击，才既能达到目的又不被对方发现？

3.摸清楚对方底牌之后的下一步行动应该怎样做？（知己知彼，知难行易！）

【失单之因】

张三本来占据销售中比较有利的“先入为主”的时间段，因此还在行业内有着更好的地理位置，也必然有着更好的顾客群体和品牌形象。但是，由于他过于小看对手的实力，也没有从侧面去好好分析他的底牌，把他放到一个正确的高度来研究、揣测，用专门的方案来应对竞争对手的背景。因此，张三的失败其实是来自于必然。

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小视对手，认为不值得自己去看清楚他们的背景。

对手的表面实力可能来自于故意的示弱，而并非真实情况的表现。因此，你不应该只相信你对于对手的第一印象，应该透过事物的现象去看到其内在，拨开对手故意设置的迷雾错觉，而获得真实的第一手资料。更不能像案例中的张三一样，因为对手故意装出的弱小，而无视他们的努力，甚至骄傲自大，认为对手根本没有什么好担心和值得研究的。

过于直接的打听，引起对方的反感和警觉。

即使需要去了解对手，也不应该像张三那样直接上门打听。要知道，对于同行的拜访，任何企业或老板都有很大的戒心，即使只是小小的个体经营者之间，也会在表面客气的寒暄下藏有互相提防的藩篱。在你直接的打听之后，获得的结果并不是真实的情况，而只能是虚假的表象。更有可能让对方感到他已经引起你的注意，会对你加大反感情绪和警惕心，而你却并没有获得相应的好处，徒然打草惊蛇。

【制胜之计】

想要成为销售场上的王者，不害怕任何对手的竞争，关键的一点来自于你的思路。思路决定了你的方法，方法决定了你的出路，没有正确的思路，不会旁敲侧击，你的方法就显得拙劣可笑，甚至意识不到自己用方法的必要性，那么你的出路之狭窄也就可想而知了。

1.重视每个对手，无论其强弱和大小。

在发现对手介入自己的原有销售“领地”中之后，请保持好你的平常心。既不要因为对方的强大和感到惊慌失措，采取直接冲突或者背后谣言的方法进行无谓的攻击，更不能因为对方的“弱小”感到无所其谓，放任不管坐视其抢走你的销售业绩。正确的方法是用同样重视的程度去发掘每一个对手的优点，用端正的心态去尊重每一个市场中的销售人，用惺惺相惜的眼光去看待每一个为事业打拼的同行，一切用于竞争的行动，都应该尽量出自于这样良好心态，有这样的基础才能走向成功。

2.想尽一切方法去探听出对方的下一步行动，而不为他们所发现。

案例中的张三其实有J省的朋友，本来可以稍加利用就摸清楚C琴行的下一步行动。比如，针对他可以从厂家直接免费拿样品的优势，张三可以通过加大宣传力度、短期价格优势促销、树立自己独有的厂家品牌优势、发挥自己老牌店面的优点等等举措灵活应对；针对对方在教育界有强硬后台的背景，张三可以采取绕开学校，主要同少年宫、艺术培训基地等等开展业务的关系来应对。然而，这一切的可能都因为他没有想方设法探听对方行动而被扼杀。通过他惨痛的教训我们可以看出，销售人不应当只看自己眼前的路，应当在必要的时候留一只眼睛看同行脚下的路，然后选择你前进的方向。当然，尽可能不被他们发现你的行动，也是成功的关键之一。市场必然意味竞争，竞争必然有失败和成功者。如果你想避免失败的苦果，品尝成功的甜蜜，请先从摸清对手、学习对手做起！

市场五点：立项/模式、团队、资源、机会点、盈亏。

执行力六点+1点：（1）做什么；（2）做事情的目的和意义；（3）怎么做；

（4）做好了有什么好处；（5）做不好有什么坏处；

（6）做起来不顺畅如何应对；

◆时间节点！

第四篇：销售技巧与策略培训(地产营销顾问)

文件类别：销售技巧培训

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销售技巧与策略

第一 顾客让渡价值的概念

一：整体顾客价值

产品价值（固定的房屋、相关的结构物等）服务价值（合同的签定、付款的方式等）

人员价值（业务能力、知识水平、相关的理论知识、工作的效益）形象价值（企业的形象、品牌效应等一系列无形的感知效果）二：整体顾客成本

货币成本（单位平米的价格）

时间成本（购房的时间段）

体力成本（购房的体力耗费）

精力成本（购房的精力耗费）文件类别：销售技巧培训

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顾客让渡价值的定义：整体顾客价值与顾客整体成本的差额

第二 客户心理分析

一般而言，客户分类的依据不同，其分类的结果可能就会有很大的差别。例如依据客户的性格、职业、年龄、性别等等分类。但是通俗的分类就是按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。

就拿商品房或二手房的买卖业务而言，通常认为客户的购买行为具有以下的共同的心理特征：1、2、3、求实用（使用价值、实际效用、内在质量等，例如：采光、通风、使用面积、结构、防潮、隔音、隔热等）低价位（购房者最关心的问题之一）

求方便（房屋的使用过程中的最重要的问题之一，如：供水、电、气、电话、宽带网络、有线电视、交通、配套的商业设施的等）

4、5、求新颖、美观（主要就是房屋的建筑风格、与生活相关的区域环境、景观等）

追求建筑的文化品位（金科的中华坊体现中国的传统文化、同创奥韵则体现的是运动与时尚的完美结合的现代生活文化）文件类别：销售技巧培训

点击地产营销顾问 文件等级：机密级

联系邮箱：7376070@163.com6、7、求保值、增值（协信—黄金海岸等商业地产）投机、投资获利（世界贸易中心、帝景mall）

抓住了客户的心理需求，展开以客户消费需求为主的销售策略，我们便打开了销售行为的第一道门。

第三 客户分类

由于人的能力、气质和性格的不同，消费者呈现出各自的个性特征。我们把这些特征划分为12种类型。

（一）从容不迫型

这种购房者严肃冷静，遇事沉着，不易为外界事物和广告宣传所影响，他们对销售人员的建议认真聆听，有时还会提出问题和自己的看法，但不会轻易作出购买决定。从容不迫型的购房者对于第一印象恶劣的销售人员绝不会给予第二次见面机会，而总是与之保持距离。对此类购房者，销售人员必须从熟悉产品特点着手，谨慎地应用层层推进引导的办法，多方分析、比较、举证、提示，使购房者全面了解利益所在，以期获得对方理性的支持。对这类买家打交道时，销售建议只有经过对方理智的分析思考，才有被购房者接受的可能；反之，拿不出有力的事实依据和耐心的说服讲解，销售是不会成功的。

（二）优柔寡断型 文件类别：销售技巧培训

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这类购房者的一般表现是：对是否购买某一楼盘犹豫不决，即使决定购买，但对于位置、售价、户型、建筑风格、物业管理、企业品牌等又反复比较，难于取舍。他们外表温和，内心却总是瞻前顾后，举棋不定。对于这类购房者，销售人员首先要做到不受对方影响，商谈时切忌急于成交，要冷静地诱导购房者表达出所疑虑的问题，然后根据问题作出说明，并拿出有效例证，以消除购房者的犹豫心理。等到对方确已产生购买欲望后，销售人员不妨采取直接行动，促使对方作出决定。比如说：“好吧，现在交款吧！”

（三）自我吹嘘型

此类购房者喜欢自我夸张，虚荣心很强，总在别人面前炫耀自己见多识广，高谈阔论，不肯接受他人的劝告。例如，我跟你们经理很熟，我如何如何好。与这类购房者进行销售的要诀是，从他自己熟悉的事物中寻找话题，适当利用请求的语气。在这种人面前，销售人员最好是当一个“忠实的听众”，津津有味地为对方称好道是，且表现出一种羡慕钦佩的神情，彻底满足对方的虚荣心，这样一来，对方则较难拒绝销售人员的建议。

（四）豪爽干脆型

这类购房者多半乐观开朗，不喜欢婆婆妈妈式的拖泥带水的做法，决断力强，办事干脆豪放，说一不二，慷慨坦直，但往往缺乏耐心，容易感情用事，有时会轻率马虎。和这类购房者交往，销售人员必须掌握火候，使对方懂文件类别：销售技巧培训

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得攀亲交友胜于买卖，介绍时干净利落，简明扼要讲清你的销售建议，事先交待清楚买与不买一句话，不必绕弯子，对方基于其性格和所处场合，肯定会干脆爽快给予回复。

（五）喋喋不休型

这类购房者的主要特点是喜欢凭自己的经验和主观意志判断事物，不易接受别人的观点。他们一旦开口，便滔滔不绝，没完没了，虽口若悬河，但常常离题万里，销售人员如不及时加以控制，就会使对方的洽谈成为家常式的闲聊。应付这类购房者时，销售人员要有足够的耐心和控场能力，利用他叙述评论兴致正高时引入销售的话题，使之围绕销售建议而展开。当购房者情绪激昂，高谈阔论时要给予合理的时间，切不可在购房者谈兴高潮时贸然制止，否则会使对方产生怨恨，愈想急切地向对方说明，愈会带来逆反作用。一旦双方的销售协商进入正题，销售人员就可任其发挥，直至对方接受你的建议为止。

（六）沉默寡言型

这类购房者与喋喋不休型购房者正好相反，老成持重，稳健不迫，对销售人员的宣传劝说之词虽然认真倾听，但反应冷淡，不轻易谈出自己的想法，其内心感受和评价如何，外人难以揣测。一般来说，沉默寡言型的购房者比较理智，感情不易激动，销售人员应该避免讲得太多，尽量使对方有讲话的机会和体验的时间，要循循善诱，着重文件类别：销售技巧培训

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以逻辑启导的方式劝说购房者，详细说明楼盘的价值和销售利益所在，并提供相应的资料和证明文件，供对方分析思考、判断比较，加强购房者的购买信心，引起对方购买欲望。有时购房者沉没寡言是因为他讨厌销售人员，他们对销售人员的主观印象欠佳就闭口不理。对待这种购房者，销售人员要表现出诚实和稳重，特别注意谈话的态度、方式和表情，争取给对方良好的第一印象，提高自己在购房者心目中的美誉度，善于解答购房者心目中的疑虑，了解和把握对方的心理状态，才能确保双方面谈过程不致冷淡和中断破裂。

（七）吹毛求疵型

这类购房者怀疑心重，一向不信任销售人员，片面认为销售人员只会夸张地介绍楼宇的优点，而尽可能地掩饰缺点与不足，如果相信销售人员的甜言蜜语，可能会上当受骗。所以，这类购房者多半不易接受他人的意见，而是喜欢鸡蛋里面挑骨头，一味唱反调、抬杠，争强好胜，喜欢当面与销售人员辩论一番。与这类客户打交道时，销售员要采取迂回战术，先与他交锋几个回合，但必须适可而止，最后故作宣布“投降”，假装战败而退下阵来，心服口服地宣称对方高见，并佯赞对方独具慧眼、体察入微，不愧人杰高手，让其吹毛求疵的心态发泄之后，再转入销售的论题。身处这种场合，销售人员一定要注意满足对方争强好胜的习惯，请其批评指教，发表他的意见和看法。

（八）虚情假意型 文件类别：销售技巧培训

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这类购房者大部分在表面上十分和蔼友善，欢迎销售人员的介绍。销售人员有所问，他就肯定有所答；如你有所求，则他就或多或少会有所允，但他们唯独对购买缺少诚意。如果销售人员明确提出购买事宜，对方或顾左右而言他，或者装隆作哑，不做具体表示。应付这类购房者，销售人员首先要取得对方的完全信赖，“空口白牙”是无法使他们心悦诚服的，必须拿出有力的证据，如关于已购楼者的反馈、权威部门认可的鉴定证明等。在这类购房者面前，销售人员应有足够的耐心与之周旋，同时可提出一些优惠条件供对方选择考虑。这种类型的购房者总是认为，销售人员一定会抬高报价，所以一再要求打折扣，甚至怀疑到产品的质量。此时，销售人员正确的做法是不能轻易答应对方的这种过分要求，否则会进一步动摇他的购买决心和购买欲望。一般来说，这些购房者在适当的条件下，在他感到购买于有利的情况下洽谈成交也是可能的，所以销售人员不要轻易放弃说服工作，只要有1%的成功希望，就要投入100%的努力。

（九）冷淡傲慢型

此类购房者多半高傲自视，不通情理，轻视别人，不善与他人交往。这类购房者的最大特征就是具有坚持到底的精神，比较顽固，他们不易接受别人的建议，但一旦建立起业务关系，则能够持续较长时间。由于这种类型的购房者个性严肃而灵活不够，对销售商品和交易条件会逐项检查审阅，商谈时需要花费较长时间，销售人员在接近他文件类别：销售技巧培训

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们时最好先由熟人介绍。对这种购房者，有时候销售人员用尽各种宣传技巧之后，所得到的依然是一副冷淡、傲慢的态度，甚至是刻薄的拒绝。销售人员必须事先做好思想准备。碰到这种情况时，销售人员可以采取激将法，给予适当的反击，如说一句：“别人老是说你最好商量，今天你却让我大失所望，到底是咋回事儿？早知道你没有这个能力，我当初真不该来这里浪费时间和口舌！”如此这般以引起对方辩解表白，刺激对方的购买兴趣和欲望，有时反而更容易达成销售交易。

（十）情感冲动型

一般来说，情感冲动型的购房者或多或少带有神经质：第一，他们对于事物变化的反应敏感，一般人容易忽视的事情，这种人不但注意到了，而且还可能耿耿与怀；第二，他们过于自省，往往对自己所采取的态度与行为产生不必要的顾虑；第三，他们情绪表现不够稳定，容易偏激，即使在临近签约时，也可能忽然变卦。这些购房者往往感情用事，稍受外界刺激便为所欲为，至于后果如何则毫不顾忌。这类购房者反复无常，捉摸不定，在面谈中常常打断销售人员的宣传解释，妄下断言，而且对自己的原有主张和承诺，都可能因一时冲动而推翻，从而给销售制造难题。面对此类购房者，销售人员应当采取果断措施，切勿碍于情面，必要时提供有力的说服证据，强调给对方带来的利益与方便；支持销售建议，作出成交尝试，不断敦促对方尽快作出购买决定；言行谨慎周密，不给对方留下文件类别：销售技巧培训

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冲动的机会和变化的理由。这是一类不忠诚的顾客，必要时可收取手续费。

（十一）心怀怨恨型

这种类型的购房者对销售活动怀有不满和敌意，若见到销售人员的主动介绍，便不分青红皂白，不问清事实真相，满腹牢骚破口而出，对你的宣传介绍进行无理攻击，给销售人员造成难堪的局面。针对这种购房者的言行特点，销售人员应看到其一言一行虽然貌似无理取闹，但实际上有某种失望和愤激的情感掺杂在里面，认为销售人员都是油嘴滑舌的骗子。这些购房者的抱怨和牢骚中可能有一些是事实，但大部分情况还是由于不明事理或存在误解而产生的；而有些则是凭个人的想象力或妄断才对销售人员作出恶意的攻击。与这类购房者打交道时，销售人员应先查明购房者抱怨和牢骚产生的原因，并给予同情和宽慰。

（十二）圆滑难缠型

这种类型的购房者好强且顽固，在与销售人员面谈时，先是固守自己的阵地，并且不易改变初衷；然后向你索要楼书说明资料，继而找借口拖延，还会声称另找发展商购买，以观销售人员的反应。倘若销售人员经验不足，便容易中圈套，因担心失去主顾而主动降低售价或提出更优惠的成交条件。针对这类圆滑老练的购房者，销售人员要预先洞察他的真实意图和购买动机，在面谈时造成一种紧张气氛，如现货不多，不久要提价，已有人订购等，使对文件类别：销售技巧培训

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方认为只有当机立断作出购买决定才是明智举动。对方在如此“紧逼”的气氛中，销售人员再强调购买的利益与产品的优势，加以适当的“引诱”，如此双管齐下，购房者就没有了纠缠的机会，失去退让的余地。由于这类购房者对销售人员缺乏信任，不容易接近，他们又总是以自己的意志强加于人，往往为区区小事与你争执不下，因而销售人员事先要有受冷遇的心理准备。在洽谈时，他们会毫不客气地指出产品的缺点，且先入为主地评价楼宇质量与发展商实力，所以在面谈时，销售人员必须准备足够的资料和佐证。另外，这些购房者往往在达成交易时会提出较多的额外要求，如打折扣等，因此销售人员事先在价格及交易条件方面要有所准备，使得销售过程井然有序。

第四 销售人员的七项核心技能

一：专业知识

对一个既定的二手房来讲，作为销售人员应该注意以下几个方面的产品特征：价格、结构、配套（学校、酒店、银行、商场、医院、幼儿园、运动场、公园、酒吧、老年人活动中心）、物管的水平、建筑质量、建筑风格、交通条件、城市规划、楼盘的规模、朝向、外观、付款的方式、停车位、环境保护的情况、发展商的品牌效应、产权归属、建筑年代等因素。二：客户利益 文件类别：销售技巧培训

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既定的房屋产品都有其固有的特征，如何将这些特征中的优点适时的、准确的、甚至夸张的传递给客户，以此来给客户留下深刻的印象。做到“急客户之所急，想客户之所想”的程度。

准确理解客户需求，然后针对性的介绍产品的相关优点和特点（例如针对一些老年人居住的房屋应该选择楼层相对较低的1—3层的房屋以强调其方便性）理解客户需求的方法便是交流，从交流的过程中（言谈举止）一方面可获取客户的真正需求，另一方面应注重赢得客户的信任，建立一种可靠的、可信任的、可信赖的客户关系。确保既定房屋能给客户带来他所真正需要的利益的是一种销售技巧，也是赢得客户信任的一种有效方法。三：顾问形象

销售人员与客户交谈的过程中，应迅速而准确的让客户感觉到自己丰富的理论知识和相关的专业经验，赢得信赖，促使客户产生购买欲望、产生购买的行为，甚至成为我们的忠实客户（口碑、影响、持续一段时间的合作）。

在客户的心中形成一种顾问的形象，让客户感知我们在房地产理论知识、家居环境、价格预期、市场发展的展望、行业的整体运做情况等各个方面形成一种全面的知识体系，以追求一种“顾问”的形象，以确定客户的信心，增加其信任感。四：行业权威 文件类别：销售技巧培训

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无论潜在客户的素质、层次在什么水平上，都容易受到行业权威的影响。如果一个销售人员具备了行业权威的称号，那么这个销售人员在影响客户购买决策方面就容易的多。这也是西方国家在许多行业通常会授予优秀销售人员的称号的原因。中原顾问公司“高级物业顾问”的授予就是给客户一种信任和信心的增援，因为往往是许多客户对房屋的相关知识比较缺乏，但这些人都具有很大程度上的购买决策权。所以，这种高级物业顾问、经纪人等资格的认证是非常必要的，而作为销售人员必须树立这方面的意识，不断在工作过程中完善和提高自我。

五、沟通技巧

通是销售核心技能的过程中最重要的一个环节。

通最重要的不是察言观色，也不是善变的口才，而是学会倾听。比倾听更加重要的是，在沟通的过程中对人的赞扬。赞扬是销售沟通的一个非常重要的指标和技巧。

其实赞扬他人的本领一般人都会，但缺乏的是如何系统地运用在销售过程中，运用在与客户沟通的过程中。第一，在客户问到任何一个问题的时候，不要就其问题的实质性内容进行问答：首先要加一个沟通的契子。

例：客户：听说您这套房子当时的开盘价只有2000元？

销售人员：您的信息非常准确，您是从哪里看到的呢？ 文件类别：销售技巧培训

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（诚恳的问话，是想知道客户的消息来源）错：是啊，那又怎么样啊，房价现在涨了的嘛！

因此，首先应该知道，当你给客户的回答是赞扬性的时候，客户感知到的不是对立而是一致，这就基本上消除了客户在提问时的疑虑。而且为表示出关心信息的来源的时候，客户其实已经真正地关心他问题的答案了。

第二，承认客户的观点和看法，或者说学会理解客户。

如：如果我是您，我也会这样的。

许多人都这么问，这也是很多客户关心的问题。

您这一问，让我想起了一件事情„„转入其他话题。

第三，重视客户的问题。重视客户的问题可以增加对客户购买行动的理解和利于销售。

如：客户：这栋楼的颜色搭配不是很理想呀！

销售人员：您说的是这栋楼的颜色没有偏重深色，还是更看重浅色呢？这个问题重组了客户的问题，可以引导客户认为我们是为了更好地回答他们的问题而这样进一步追问的„„

以上三个方面可以在沟通及交流的过程中组合起来使用，但一定要注意沟通背后的目的和主题。否则会弄巧成拙，文件类别：销售技巧培训

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让客户反感，当赞扬客户时，一定要做到以下两点，一是要真诚，具体表现在：眼睛，用眼睛看着对方的眼睛。稳重、沉着的态度；二是要有准备地做一些“事实依据”。“度”的问题

六、客户关系

一般而言，维系与客户的关系对我们以销售为主的企业而言非常重要。维持与客户的良好关系可以不断提升客户的忠实诚度。这里的客户应该包括三个层次的客户：

一、客户的亲朋好友，二、客户周围的同事，三、客户的商业合作者，或者说客户业务上的上游和下游客户。

像这样涉及资金量大的产品，任何一个消费者都不可能单独决策。通常客户会请教已经买过房的人，然后再咨询家庭成员的意见。如果我们只是简单的将全部的销售技巧都用在客户本人的身上，实际上是忽略了客户身边的决策建议人。对客户来讲，客户更愿意听取他们的意见，而不是销售人员的意见。因此，如果成功地让决策者周围的人替我们的“房屋”说话的话，那我们的签约率就会大大提升了。

七、压力推销

所有专业销售技能的理论的发展是建立在对人性的透彻了解之上的，所有人最担心的事情是被拒绝，所有人最需要的是被接受。为有效管理他人，我们必须学会从能够保护或者强化其自尊的方式行事。任何人都喜欢讨论对他文件类别：销售技巧培训

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们自己非常重要的事情，人们只能听到和听从他们理解的话，人们喜欢和信任与他们自己一样的人，人们常常会按照一些并不显而易见的理由行事，哪怕是高素质的人，也可能而且经常心胸狭隘。人们都希望别人能够更多地承认自己的社会价值„„

这样，我们就要学会从客户的心理状态去分析客户，对症下药，以不变应万变。如按职业： 老师（八中的）、工程师、酒店管理人员

住这样的房子绝对体现您的高贵气质和脱俗的品位、追求等。

第五 接待客户的事例分析

一：接听电话

见于我们公司业务的特殊性---中介服务行业，故此，当我们在报纸、网站等相关的房屋信息刊登之后，往往就会有很多的个人大电话询问相关的业务内容和服务方式。电话接听的关键就是一定要说服客户到我们的连锁店来，注意的要点有：语调必须亲切，吐字清晰易懂；说明的速度要得当，简洁而不冗长；事先准备好界限少的顺序，抓住重点，有条不紊，简洁叙述：

例： 文件类别：销售技巧培训

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客户：请问是重庆顺驰房地产吗？ 销售：是的

客户：请问你们有房子买吗？ 销售：是的，请问您要买房子吗

客户：不一定，我先问一下，请问你们在南品东路有连锁点吗

销售：有啊，我们的连锁点在南平东路52号，先生是不是抽空来一下，那样的话沟通要方便一些 客户：好的，我有空一定来，再见 销售：好的，欢迎光临

缺点：被动而不积极，过于简单，随意让客户流失 一般应作到：积极、主动、有针对性、目的：吸引客户来我们的连锁点 二:接待

客户一旦到了连锁店,销售人员因该立即递上名片,并主动与客户交谈.客户有名片的,最好能拿到其名片,这样文件类别：销售技巧培训

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以便与我们掌握客户的基本情况,也 利于我们接近和客户联络感情.例:贵校在社会上的口碑良好,可是我们南岸最好的学校之一啊.能否向您请教一下贵校最好的专业是那些吗? 对一些客户全家来参观的,我们应该重视尊重和赞扬每一个人

例:赞扬老人长寿、少年儿童聪明等等

三：说明

说明就是解说的让客户明白

我们所说的每一句话都能打动消费着的心，使其思考、判断而引起共鸣，最终产生购买的欲望和决策。所以，我们每个销售人员应具备一定的演讲技巧； 如何作好一个完整的演讲呢：] 第一；结构—我要说什么？如何开头？结尾怎么说？中间部分如何展开论述和论证？第二：素材---讲话要有吩咐的材料，如何选择、安排、运用是非常重要的因素。第三：音调：讲话是的语气、语调的高低、长短等。第四：听众—如何把握场面，控制对话的节奏等。第五：修辞

例： 文件类别：销售技巧培训

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介绍区位：我们的房子位于学府大道与海峡路的交叉口，西面正对面是南平经济技术开发区，东面是茶员高新技术开发区。您工作单位到这里只需要五分钟的时间，从这里澄澈到解放也只需要10分钟的时间。我们的小曲紧邻榆钱、成渝高速公路，无论是开车旅行还是打车出差都非常便利。

环境：我们的这套房子距离南山公园只需要您二分钟的路程，空气新鲜，附近有好与多超市，只要走四分钟的路，您的日常生活用品和所许的鱼肉蔬菜就可以一次性买到，既便利又卫生

教育：我们的房子附近的交通学院就是重庆著名的高校，许多家长都千方百计的把自己的孩子送到这里读书。而110实验学校以师资优良、教学质量而文明与重庆，学校的高中上大学的升学率很高。如果您选择在这里职业的话，我乡您孩子的教育问题您就不用担心了 四：说服

说服的方法：由于够房对很多人来说是一件大事，许多人一生就只有这样一次机会，故他们会考虑的因素很多，往往会参考许多，有时须追踪说明数次后才能使其下定决心，附之与行动。第一：提供证据（详细的介绍房产的各项因素）第二：提供优质的服务（承诺我们的责任和义务）文件类别：销售技巧培训

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第三：理性判断：在充分的介绍之后，画龙点睛的提一两句话，以竟一步促使其决策

如：您一定知道，以后这里是重庆是的高新技术产业开发中心，也是重庆是的政治文化中心，加上高架轻轨的开通，将来一定很繁华，房价也会上涨，依您

的看法，3年后这样的房子要买多少钱呢

第五篇：销售培训技巧

做销售之前的准备

-心态: 千万不要把自己作为推销者的身份.你就是 一个帮助企业解决问题的人.你和客户的地位都是 一样的.站在客户的角度,看如何帮助客户解决企业 存在的问题,优化企业的管理.-仪表:注意你是职业人士,你的穿着,举止,仪态都应 该让客户感觉你的职业,亲和力,通过你的仪表先给 客户信心,建立对你的信任感.-素材:想清楚,客户可能会有什么问题,我们应该怎 么解决.(可以听有经验的人讲,可以自己的实践中 体检和总结)

所有的销售都是一样,你必须对你所销售的商 品有所了解.在成为销售专家之前,你要做的是先成 为一个产品专家.所以,在你从事销售之前,请你对 软件的优势,软件的客户对象,软件的功能有哪些, 每个具体功能在软件中是怎么实现的这些问题能 够解决.成功销售的绝招

1.一次成功的推销不是一个偶然的故事，它是学习、计划以及销售代表的知识和技巧运用的结果。

2.事前的充分准备与现场灵感所综合出来的力量，往往很容易瓦解坚强对手而获得成功。

3.获取订单的道路是从寻找客户开始的，培养客户比眼前的销量更重要，如果不发展新顾客，销售代表就不再有成功之源。

4.了解客户并满足他们的需要。不了解客户的需求，就好像在黑暗中走路，白费力气又看不到结果。

5.客户没有高低之分，却有等级之分。依客户等级确定拜访的次数、时间，可以使销售代表的时间发挥出最大的效能。

6.推销的黄金准则：你喜欢别人怎样对你，你就怎样对待别人；推销的白金准则：按人们喜欢的方式待人。

7.让客户谈论自己。让一个人谈论自己，可以给你大好的良机去挖掘共同点，建立好感并增加完成推销的机会。

8.为帮助客户而销售，而不是为了提成而销售。

9.对客户的异议自己无法回答时，绝不可敷衍、欺瞒或故意反驳。必须尽可能答复，若不得要领，就必须尽快请示领导，给客户最迅捷、满意、正确的答案。

10.当客户决定要购买时，通常会给你暗示，所以，倾听比说话更重要

销 售 制 胜 方 法

1.最基本的销售方法——卖文化、卖自己、卖 产品；

2.最有效的销售方法——事实与数据；

3.最持续的销售方法——客户价值；

4.最好的销售方法——感动客户；

5.最受欢迎的销售方法——成就客户；

6.最高明的销售方法—— 帮客户赚钱或者省钱

7.最难被抄袭的销售方法 ——让客户内心满意；

8.最神奇的销售方法—— 让客户上瘾或追随。

事例：【拒绝你是为什么】

甲去买烟，烟29元，但他没火柴，跟店员说： 顺便送一盒火柴吧。店员没给。乙去买烟烟29 元，他也没火柴，跟店员说：便宜一毛吧。最后，他用这一毛钱买了盒火柴

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启示：

对方拒绝的不是你的目的，而是拒绝你想达到目的所使用的错误方法和态度！