工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨

第一篇：工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨 工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。

一、资产证券化

传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：

1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；

2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估，将其未来可预期收入转让给专业金融机构,把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资；

3、A地块的融资贷款专项用于B道路建设，待建成后又可将B道路产权办至开发公司或管委会名下，再行融资贷款，以满足A地块建设需要；

4、A地块熟化出让后，其收入按一定比例经地方土储中 心返还开发公司，按约定还本付息，进行滚动开发。

这种融资方式的关键在于是否存在稳定的可预期的收入。但是,由于资产证券化方式隔断了开发公司自身的风险和项目资产未来现金收入的风险,使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关,加之在高等级证券市场发行的债券是由众多的投资者购买,从而分散了投资风险。工业园区拥有庞大的资产，拥有持续增长的土地收入及税收返还收入来源，完全具备了发行资产支持证券化的条件。

二、融资—建设一体化

工业园区由于建设周期长、投资大、难度高，往往以“先规划后建设”为核心理念，斥资邀请著名设计公司，对全区进行整体规划，量体裁衣、精心打造，以保证园区的均衡、持续发展。

尽管制定了科学合理的建设规划，但没有一个与之配套的完整的投融资体制和成熟的融资运营平台，园区的开发肯定会遇到阻碍。园区建设的通病就是，投融资与建设的兼容如何平衡。因此，我主张在规划确定之后，立即引进一家与园区生产方向配套的，兼顾政府政策与市场运行的金融机构

作为投资主体，如国家开发银行、农业发展银行，园区的所有投资均委托该机构运作。具体操作如下：

1、园区管委会委托A地块的土地开发权及出让收益权给开发公司，该公司作为贷款人向指定B银行贷款；

2、开发公司承诺将获得的土地出让收益权质押，同时承诺在有关部门办理质押登记；

3、建立土地定额回流还款机制，开发公司承诺根据土地出让进度动态还款；

4、管委会、开发公司、B银行共同设立专项资金账户，借款人承诺在贷款承诺到位后，开发公司将在B银行指定开立质押专户，并按照合同约定，将还贷资金及时划入质押专户，专项用于偿还贷款。B银行对专用账户实施监管；

5、园区承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市 场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会。

这样的话，现金流可以在前期投入很大的情况下，有稳定的银行贷款足额补充，后期通过土地收入、政府税收等进行平衡和弥补，该模式的成功关键在于具有完整的融资规划与融资操作平台，并找到了基于土地升值的现金流全程覆盖

信贷的风险控制方法。

三、公私合伙制

工业园区的征地拆迁是园区建设的一个必然问题，主要集中在以下几方面：

1、园区开发面积动辄十几、数十平方公里，即使划片区分期开发，一般也不低于上百公顷，动迁规模大，需要协调的关系十分庞杂；

2、园区开发多位于城乡结合部，或老城区，为人口聚集区，牵涉事务关系较多、地方维稳情况复杂，征拆标准意见难以统一，动员工作不易开展；

3、征地拆迁资金短缺，且大量征拆资金投入后要长期沉淀，在土地出让后才能逐步收回，还贷周期长、风险大、成本高。

综上，可以借助资产债券化的模式，将征地拆迁的对象（资产）权益化，以政府公信力为依托，以第三方金融机构为推手，把被征拆资产、市政基础设施打包成为一个金融产品，一个让被征拆方看到其资产可以在将来有更大收益的产品，政府运用政策及市场的推力将土地收益放大后，他们可以通过股权、分红、合营等多种方式获得更大利益。通过这种公私合作模式，各方可以得到比单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。这种模式就是公私合营：

1、园区管委会委托土地开发公司将A地块作为政府储备用地进行收储，开发公司引进B银行，与被征拆方C街道办事处合作成立A地块开发领导小组。开发公司代表管委会作为土地开发主体，B银行作为投融资主体，C街道办代表地方政府作为征地拆迁主体，对该地块进行合作开发；

2、领导小组委托第三方资产评估机构对A地块总资产进行评估，评估结果经管委会审计部门审计，结果由领导小组认可后，三方以合同形式对各自所占资产比例进行划分认定，如开发公司以“三通一平”建设资金及管委会未来财政收益，B银行以融资贷款本息，C街道办以被征拆的土地、房屋，分别入股认筹；

3、征拆工作启动后，管委会通过开发公司向B银行贷款，拨付C街道办一定安置费用，C街道办在管委会统筹下协调被征拆方自行解决安置问题，同时明确在约定时间内A地块必须建成回迁，回迁村民除安置房外，还可以享有其股份认定的分红；

4、B银行对A地块后续基础设施建设独家持续投资，形成一定规模可满足首批企业入驻后，管委会承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会；

5、园区建成后的所有有形资产，包括商品房、回迁房、商铺、厂房、道路、管线、学校、医院等，均由第三方评估机构再次评估，报管委会审计认定后，由领导小组协调进行股份分成，原则上基础设施的产权及权益必须归管委会所有。如B银行按约定无偿取得A地块某100亩土地产权，其开发权益全部归B银行所有，开发公司有A地块管线产权，则B银行需向开发公司支付一定管线使用租金，才能接水用电。

公司合伙制的特点是，政府与私人部门合作，政府赋予私人部门组成的特别目的项目组，将公共项目的特许开发权打包，由该项目组承担部分政府公共物品的生产或提供公共服务，政府购买项目组提供的产品或服务，或给予项目组以收费/经营特许权，或政府参与项目组以合伙方式共同营运等方式，来实现政府公共物品产出中的资源配置最优化，效率和产出的最大化。

本文谨对工业园区土地开发与融资提出一些建设性的想法，为拓宽园区建设投融资渠道提供参考，文中有诸多不足之处敬请指正批评。

第二篇：新农村建设暨土地一级开发

新农村建设暨土地一级开发、征地拆迁、城中村改造研讨（2011年9月24日郑州）中国房地产培训网

为了切实推进我国城乡建设一体化工作，加速中国城镇化建设的步伐，促进各地市城中村改造工作和谐有序地进行，落实中央政府近年来关于土地制度、土地政策有关精神。应有关单位的要求，中国房地产培训网与中国老科协农业分会中国新农村建设课题组合作举办“新农村建设开发创新暨土地一级开发、征地拆迁、城中村改造研讨”。届时将邀请国土资源部、国务院发展研究中心有关专家对国家的土地开发政策及相关问题进行研讨

【研讨目的】

此次研讨活动旨在为政府土地管理部门、土地开发和运营机构、城中村改造工作的组织和参与单位以及奋战在新农村建设一线的工作者提供政策、法律及实操方面沟通交流的平台，总结、分享、借鉴实际工作中有益的经验，推动中国土地一级开发、城中村改造和新农村建设工作的健康发展！

【组织机构】中国房地产培训网 http://.cn

【支持单位】中国老科协农业分会中国新农村建设课题组

【时间地点】2011年9月24-25日 郑州（详见报到通知）

【收费标准】2800元/人（含培训费，资料费，午餐费）

【咨询电话】010-68011791，62202006王老师，刘老师

在线报名：http://.cn/page/dcpxbmb.doc

【研讨收益】

官、产、学研讨，有利于为各级政府土地管理部门、住房和城乡建设主管部门以及相关研究机构提供政策执行、法律难题的解决提供新思路；

理解、运用土地开发、城中村改造和新农村建设的相关政策；

寻找利用国家土地开发政策，获得企业发展机会的具体方法与途径；

借鉴学习土地一级开发、城中村改造、新农村建设的成功案例。

【适合对象】

各地、市、县区土地、住房和城乡建设政府部门负责人；土地规划、土地整理等教学、研究机构；土地规划、土地整理、土地估价中介机构；村企合作组织、农村经济合作组织；房地产开发企业负责人

【研讨安排】

一、国家土地开发政策和土地调控政策解读

二、企业如何参与土地一级开发、项目管理及风险控制

三、土地开发融资渠道、方式和技巧

四、土地征（占）用与城乡拆迁政策解读

1、最新征地补偿标准测算的原则及基本方法；

2、征地实施过程的监管及具体要求；

3、办理临时用地的工作程序和操作要点；

4、部分省、市征地片区综合地价比较与标准；

5、集体建设用地流转对征地的影响；

6、集体土地拆迁补偿问题；

7、各类工程项目建设用地指标解析；

8、征收建设用地补偿标准低于耕地标准问题；

9、征收土地和城市房屋拆迁程序法律问题；

10、拆迁安置用地、耕地占补及用地协议签订方式

五、土地一级开发中涉及的重要土地制度问题解读

1、土地权利制度问题解读

2、土地利用规划制度问题解读

3、耕地保护制度问题解读

4、农用地转用问题解读

5、土地征用制度问题解读

6、土地用途管制和计划使用问题解

六、国有土地一级开发

1、土地储备制度

2、土地储备与国有土地一级开发的关系

3、国有土地一级开发模式解读

北京模式、杭州模式、上海模式、武汉模式、成都模式

七、城中村改造、旧城改造、新农村建设项目中重要问题解读

八、集体土地一级开发中的重要问题解读

1、城乡建设用地增减挂钩政策解读

2、土地指标（地票）的投资和使用模式

3、农用地整理——耕地占补平衡指标的取得模式

4、建设用地整理——建设用地指标的取得模式

九、集体土地一二级联动开发模式解读

1、集体土地上的民营工业园区投资开发模式

2、集体土地上旅游地产投资开发模式

3、镇域范围内集体土地集约利用的运营模式

4、地震灾区宅基地联建开发模式

5、国有、集体土地综合投资开发运营模式

6、农业产业化投资开发模式

十、土地一级开发中的法律风险问题解读

十一、土地一级开发中的投融资问题解

【拟邀专家】

俞明轩：国土资源部法律中心特邀专家，经济学博士、中国土地估价师协会副秘书长、中国人民大学

商学院资产评估项目主任，中国房地产培训网特约培训师，中国土地估价师协会规划与发展委员会副主任、中国土地估价师协会技术审裁委员会委员，多年来一直在不动产投资、不动产评估、不动产经济、土地政策、资产评估等领域开展教学和研究工作，承担主持过国家自然科学基金及教育部、国土资源部、住房与城乡建设部等多个政府部门、行业组织的研究项目，项目成果得到相关部门的肯定和应用。

朱道林：中国农业大学土地资源管理系主任、教授、博士生导师，中国房地产培训网特约培训师。兼任中国土地学会常务理事、中国土地估价师协会常务理事、中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事、北京市土地学会常务理事。从事土地经济、土地政策与土地价格评估方面研究工作，参与国土资源部相关政策与技术规范的研究与制订。主持完成沈阳市、拉萨市、天津市等20余城市的土地定级与基准地价评估、征地区片综合地价测算与调整等项目，主持完成呼伦贝尔市、赤峰市、德州市等十余市、县的土地利用总体规划修编项目。

伍波：国内资深城乡统筹和房地产法律实务专家，中国房地产培训网特约培训师。伍波先生对企业、政府法律顾问、建筑房地产、城乡统筹等专业领域都有深入的研究和较高的造诣，能娴熟的将原则的法律制度融合于灵活的实际运用之中，有效的预防和规避实践中的各种法律风险，增强相关主体的核心竞争力。相关领域，著有多篇论文。

【延伸阅读】

2011年房地产培训计划安排(含房地产投融资、营销策划、景观设计、商业地产、旅游地产、物业管理、养生养老地产、财务管理、人力资源、税务筹划、住宅精装修等）

下载此文档 http://.cn/page/px-jihua-2011.htm

第三篇：土地一级开发协议书

土地一级开发协议书

2007年09月08日 星期六 23:14 土地一级开发协议书（征地拆迁部分）北京市土地整理储备中心 二○○ 年 月 日 第一章 协议各方

第一条、协议各方当事人：

北京市土地整理储备中心（以下简称“甲方”）法定代表人：姓名： 史贤英，职务： 主任 办公地址： 北京市东城区和平里北街2号 邮政编码： 100013，联系电话： 64409518（以下简称“乙方”）

法定代表人：姓名：，职务： 办公地址：

邮政编码，联系电话： 开户银行： 银行帐号：

第二条、根据市政府关于建立土地储备制度、加强土地资产管理等有关文件规定，经市政府批准，土地纳入市政府土地储备，由甲方作为征地拆迁主体统一组织土地一级开发工作。甲乙双方本着自愿、互利的原则，协商一致，依法订立本协议，以兹信守。第三条、甲乙双方必须严格遵循国家有关法律、法规和相关政策，全面履行本协议约定的各项工作事宜。

第二章 征地拆迁的范围、费用及实施模式 第四条、征地拆迁范围

根据市规划委批准的《 控制性详细规划》，征用土地位于，土地面积约 公顷（约 亩），其中：规划建设用地面积约 公顷（约 亩），市政代征用地面积约 公顷（约 亩），规划地上建筑面积约 万平方米。征地拆迁范围为：（具体地块范围详见附件一）

征地拆迁准确用地范围、数据及标识以市规划委的钉桩测绘成果为准。

第五条、征地拆迁费用

根据评估报告测算结果，经双方协商，并分别报主管部门审定同意，常营大型居住区征用土地面积约 公顷（约 亩），对应的征地拆迁补偿总费用 元人民币，大写：。总费用中包含土地补偿费、安置补偿费(含转工、病残、超转人员安置费)、企事业单位和住宅房屋拆迁补偿费、其它地上地下青苗、林木、管线、构筑物等附属物补偿费及甲方预先支付乙方的 人民币拆迁费在本协议正式签署前发生的利息等。

在一级开发的实施过程中，如实测面积发生变化，征地拆迁补偿总费用将按平均分摊的原则做相应调整，甲乙双方依据本协议第九条，在最终结算时结清。第六条、实施模式

乙方在获得征地拆迁范围内农村集体经济组织授权委托的情况下（授权委托书详见附件二），代表被征地单位和房屋产权人与甲方签订征地拆迁补偿协议，并负责完成农村集体经济组织和企事业单位的安置补偿、征地范围内的拆迁等工作。甲方负责按本协议的约定向乙方支付征地拆迁补偿费。第三章 征地拆迁及付款进度

第七条、甲乙双方约定，在2004年 月底前完成规划范围内全部地块的征地拆迁工作。

第八条、乙方按以下进度实施拆迁工作，甲方按拆迁进度支付征地拆迁补偿费 元。1、2004年 月底前，乙方完成B1、B2、B3、B4、B5、B6六个地块的拆迁工作，实现拆迁地块自然平整（树木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等额的方式向乙方支付上述六个地块的征地拆迁补偿费，共计人民币 元（含甲方已预先支付乙方的 元人民币拆迁费），（即甲方前2个月每月向乙方支付人民币 万元，第三个月支付人民币 万元）。2、2004年 月底前，乙方完成C1、C2二个地块的拆迁工作，实现拆迁地块自然平整（树木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等额的方式向乙方支付上述二个地块的征地拆迁补偿费，征地拆迁补偿费共计人民币 元，（即甲方每月向乙方支付人民币 元）。3、2004年 月底前，乙方完成P1、P3、E1、E2、D五个地块的拆迁工作，实现拆迁地块自然平整（树木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等额的方式向乙方支付上述五个地块的征地拆迁补偿费，征地拆迁补偿费共计人民币 元，（即每月向乙方支付人民币 元）4、2004年 月底前，乙方完成P2、E3、E4三个地块的拆迁工作，实现拆迁地块自然平整（树木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等额的方式向乙方支付上述三个地块的征地拆迁补偿费，征地拆迁补偿费共计人民币 元。（每月向乙方支付人民币约 元）

第九条、在征用土地全部出让后，甲乙双方对征地拆迁补偿费进行结算。

1、依据 征用土地的实测面积，按平均分摊的原则对征地拆迁补偿费做相应调整，并最终确定征地拆迁补偿费及征地拆迁补偿费余款；

2、市场交易结果扣除土地一级开发成本、土地出让金，剩余部分不足上述确定的征地拆迁补偿费余款数额，甲方仅按照剩余部分数额结清征地拆迁补偿费余款，不足部分不再补齐。且甲方预先支付乙方的 元人民币拆迁费在本协议正式签署前发生的利息，由乙方承担。

3、市场交易结果扣除土地一级开发成本、土地出让金，剩余部分超出或等于上述确定的征地拆迁补偿费余款数额，甲方向乙方全额支付征地拆迁补偿费余款，其余收益部分按本市现行政策执行。第十条、乙方必须在每月初以书面的形式向甲方提交征地拆迁工作进展情况、资金使用情况和用款申请书。甲方在收到用款申请书之后，5日内向乙方支付当月征地拆迁补偿费。（如遇国家法定节假日则付款日期可相应顺延）。第四章 双方的权利与义务 第十一条、甲方的权利与义务

1、甲方负责完成征用土地的一级开发立项、规划意见书申报、土地勘测、征地拆迁报批手续及缴纳征地相关税费的工作。

2、甲方在乙方全面履行本协议的前提下，按本协议约定向乙方支付征地、拆迁补偿费用。

3、甲方有权监督并纠正乙方提供拆迁进度和资金使用进度及地块范围。

4、甲方按本协议约定的拆迁进度对乙方的拆迁工作进行验收。第十二条、乙方的权利与义务

1、乙方负责落实各村集体经济组织的征地拆迁补偿事宜，对所涉及的转居、转工、超转、病残人员进行妥善安置。

2、乙方根据本协议确定的拆迁计划完成拆迁工作，并按进度将自然平整的地块交甲方验收，因乙方原因导致土地征用不能按时实现，乙方应承担相应的责任，并赔偿经济损失。

3、乙方负责协调各村集体经济组织，做好征用土地范围内被拆迁企业、被拆迁村民的思想工作，对征地拆迁过程中具体的工作进行组织和协调，并承担与此有关的一切责任，确保征地拆迁工作的顺利完成。

4、乙方在未完成全部征用土地拆迁工作以前，负责对已拆迁的地块进行管理。

5、乙方应积极协助甲方办理与征地有关的相关手续。

6、乙方应向甲方提供常营大型居住区征地拆迁工作的必要相关文件、图纸等资料，并保证资料的真实性和合法性。

7、乙方在实施拆迁时需保证大市政建设的需要。

8、乙方保证自签署本协议之日起至进入北京市土地交易市场成交时，征用土地是合法的，不存在债务、抵押、租赁的事实，不存在诉讼（仲裁）或其他纠纷，也不存在任何第三人的权利或任何第三人（包括行政机关、司法机关）对征用土地的限制。

第十三条、协议双方都有权获得因一方违约而遭受的任何损失、支出和费用的赔偿。双方都有过错的，各自承担相应的责任。

第十四条、甲方若未在本协议规定的期限内支付各期征地、拆迁补偿费，且不是由于不可抗力或乙方违约造成的，则甲方必须承担违约责任，甲方除应按规定继续支付征地、拆迁补偿费外，还需支付违约金,每延期一日违约金按迟付款项的万分之三向乙方支付违约金，且乙方依约完成各期储备土地征地拆迁的时间可相应调整。

第十五条、乙方若未按本协议规定的期限和标准完成征地拆迁工作，且不是由于不可抗力或甲方违约造成的，造成甲方土地延期交易，则乙方必须承担违约责任，支付违约金，乙方每延期一日按甲方已支付的征地、拆迁补偿费的万分之三向甲方支付违约金，且甲方依约支付征地、拆迁补偿费的时间可相应调整。

第十六条、违约金、违约期内银行贷款利息（利息按建设银行同期贷款利率计算）应在明确责任后15日内偿付，否则按逾期付款处理，违约方需偿付逾期应支付的违约金利息。

第十七条、如遇国家相关政策调整或不可抗力因素的影响致使协议不能履行或不能完全履行，双方可协商解除或变更协议。第五章 其他事宜

第十八条、本协议书及附件在双方权限范围内的任何修改、补充或变更须经双方授权代表签署书面协议并盖章后方可生效。协议书的修改或变更须报主管部门备案或批准的，依政府有关规定办理。第十九条、双方就本协议未尽事宜，可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

第二十条、双方应在友好协商的基础上解决争议、分歧或索赔，如果争议、分歧或索赔在友好协商基础上无法解决，双方同意将争议事宜提交北京仲裁委员会仲裁。

第二十一条、在委托工作实施过程中，双方工作均以书面的形式予以落实，如有未尽事宜，经双方确认后即成为本协议的附件。第二十二条、本协议及其附件共 页，具有同样的法律效力。自双方法定代表人签字并加盖公章之日起生效。本协议正本一式两份，副本八份，甲乙双方各执正本一份，副本四份。甲方：（盖章）乙方：（盖章）北京市土地整理储备中心

法定代表人：（签字）法定代表人：（签字）年 月 日 年 月 日

第四篇：土地一级开发流程

土地一级开发流程

第一章土地一级开发流程

1、选地

由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。2、土地前期开发申请

原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。3、土地开发项目预审

市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。4、土地开发实施方案预审

通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

5、土地开发方案修改

编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。、确定土地开发单位

土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。

通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议 7、办理相关用地手续

土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市

发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施

单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、确定实施规划方案

开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。

9、办理拆迁安置及市政基础建设

在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续。（征用集体土地与征用划拨土地的程序不同，详见《征用集体土地及划拨土地的程序》）组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。、组织验收开发土地

建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 审核土地前期开发成本

组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 纳入市土地储备库

11、办理建设用地规划许可证 办理建设用地规划许可证申请材料： 用地申请报告 法人营业执照 立项批文

县以下建制镇应出具镇政府证明

经审查批准详细规划或总平面设计图纸（一式2 份）12、办理建设用地委托钉桩

建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。、办理国有土地使用权出让申请

国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请，申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件： 申请用地报告书；

国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件； 在地区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文

件、营业执照。未在 经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。在 省、市营业的银行存款的资信证明书； 大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规

划方案；法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。14、主管部门实地勘察 房地产项目用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、委托地价评估、办理核定地价手续

建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。

16、土地估价报告的预审

根据《国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案》，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先审查申请，由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报告进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国家土地管理局申请土地估价结果确认。

17、办理土地出让审批、举行土地出让活动（招、拍、挂）

土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。、签订国有土地使用权出让合同

国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面

积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。、交付土地出让金 21、领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证

按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

第二章 土地一级开发办理拆迁安置全流程

一、征用集体土地的拆迁安置 1、征用集体土地用地申请

房地产开发公司提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容： 申请单位名称

项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况

建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等

房地产开发公司提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：

用地单位有关资质证明

项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告 初步设计或者其他有关批准文件 建设项目总平面布置图

占用耕地的，必须提出补充耕地方案

建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告 2、到拟征地所在区（县）房地局立案

行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后，应自申请之日起30 日内拟定各项征地方面方案：拟定各项征地方案后逐级上报审批立案：农用地转用方案，报请市、县审查同意；市、州签署意见。、签订征地协议、签订补偿安置协议

征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民的利益。拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其

他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。4、确定补偿安置方案

区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。其一般操作过程如下：征地补偿、安置方案的公告→征地补偿、安置方案公告的实施→征地补

偿、安置方案的意见→征地补偿、安置方案的确定→征地补偿、安置方案的审批要求→征地补偿、安置费用的管理、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地

区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。、交纳各项税费

缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。、办理批地文件、批地图、办理冻结户口、调查户口核实劳动力

拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作 到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。

根据《土地管理条例》，国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。

10、地上物作价补偿工作

拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济

组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。根据《 城市房屋拆迁管理条例》，实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以130％结算。、征地结案、申请《建设用地批准书》

办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发公司需提供： “三表”原件 耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据 农转非办结证明原件 征地补偿协议（复印件）征地补偿款付清证明（由村出）

用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 办理《建设用地批准书》的申请;市政府批准征(占)地的批文;《建设用地规划许可征》附件和附图;与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4 份;钉桩坐标成果通知单;工程进度计划;计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。12、委托进行拆迁工作

当房地产开发公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。、办理拆迁申请

根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证： 拆迁申请书；

建设项目批准文件和资金证明； 规划部门选址意见或者规划批准文件； 建设用地批准文件附图；

拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过 渡期限和搬迁方式等）。

14、审批、领取拆迁许可证

市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30 日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。根据《城市房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。、签订房屋拆迁责任书

房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。、办理拆迁公告与通知 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出《房屋拆迁通知书》，并通知各有关行政主管部门协助；同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布；房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30 日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60 日。

17、办理户口冻结 18、暂停办理相关事项

房屋征收部门在应 “房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：

房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修； 改变房屋和土地用途； 租赁房屋。

19、确定拆迁安置方案

确定拆迁方案：拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。方案审批备案：拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管 局备案。、签订拆迁补偿书面协议

房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须 经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：

拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限； 安置用房面积、标准和地点；

产权调换房屋的差价支付方式和期限； 搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式； 违约责任和争议解决的方式； 当事人约定的其他条款。、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。、发放运作拆迁补偿款

发放运作拆迁补偿款一般程序：开立资金专户→出具存款证明→资金使用监督→开具领款凭证→支取补偿款项

23、拆迁施工现场防尘污染管理

拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。

24、移交拆迁档案资料

拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1 个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。

25、房屋拆迁纠纷的裁决

拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

26、强制拆迁

二、征用划拨土地拆迁安置 1、国有土地使用权划拨用地申请

用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》，计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》，属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复。

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知 书》及附图，建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议； 与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）；

建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。2、主管部门现场勘察

交表：用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门。勘察：用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、划拨用地申请的审核、报批

根据《土地管理条例》，国有土地使用权划拨应当坚持以项目带土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划。

国有土地使用权划拨用于非农业建设的： 县级（含县级市）人民政府１公顷以下，地级市人民政府２公顷以下。超过限额的，报省人民政府批准。

行政主管部门进行划拨用地申请的审查时，用地单位须提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》； 计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》； 属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书； 属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复；

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知 书》及附图；

建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议； 与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）； 建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。4、取得划拨用地批准

划拨用地申请的批准：行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发《城镇建设用地批准书》及拨地红线图。划拨用地申请的备案：区、县国土房管局核发《城镇建设用地批准书》后15 日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地批准书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。办理划拨用地批准手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：交纳税费证明； 区、县政府划拨建设用地批复；××市城镇建设用地批准书及附件、拨地红线图。

第三章 相关税费、地价款（土地出让金）

地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。根据《土地管理条例》，土地使用权受让人合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应当在90 日内付清。逾期未付清出让金的，从逾期之日起每日加收未付部分１‰的违约金，逾期达90 日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。、土地使用费

这里土地有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费。根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《关于天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题的通知》。、外商投资企业土地使用费

财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金，都作为土地资源的取得成本进行财务处理，同时应当依法缴纳城镇土地使用税。外商投资企业依法批准使用土地的，须与国土和房屋管理部门签定用地合同，合同中确定应纳费额。、防洪工程建设维护管理费

防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取：

对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。

对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。

对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。

5、土地闲置费

按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》(国土资源部第5 号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的知》

(国办发〔2006〕37 号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。、土地权属调查、地籍测绘费 7、城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》标准收取。经省人民政府批准，经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低，但最低额不得超过以上最低税额的30%。、地价评估费

根据国家计委国家土地局《关于土地价格评估收费标准的通知》（计价格〔1994〕2017 号）规定，一般宗地评估采取差额定率累进计费，按一般宗地地价评估收费标准”执行。一般宗地评估收费标准为最高限标准。

9、出让土地预订金

根据《土地管理条例》，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10 天内缴纳地价款总额10％作为定金，其余的在90 天内付清，所付定金可抵充地价款。

10、征地管理费、土地补偿费和安置补助费

土地补偿费+安置补助费=征地统一年产值

省范围内征收农民集体所有土地，均根据《 省征地统一年产值标准》中《ＸＸ市/县征地统一年产值标准表》标准收取。、青苗及树木补偿费

在 省范围内依法征收农民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的，均按《征地青苗及地上附着物补偿标准》执行。同一地块上间种或套种其他种类作物的，其套种或间种的青苗补偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人协商确定。《征地青苗及地上附着物补偿标准》中的青苗不包括花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。涉及特殊苗木补偿的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。

13、地上物补偿费 根据《征地青苗及地上附着物补偿标准》规定，地上附着物的补偿标准由各市、县政府按照各类建筑物、构筑物的市场重置价格制定并公布实施。涉及补偿被征收土地上的电力、通讯、水利、交通等设施的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准。、新菜田开发建设基金

新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时，有用地单位支付的，用于开发新菜地费用。15、耕地占用税

国有农场（含县、市、自治县管的农、林、牧、茶、渔、盐场）的适用税额按所在县、市、自治县税额标准执行。、耕地开垦费 区域因素修正系数：

其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用：

1、房屋拆迁补偿费

货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。、搬家补助费

根据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆除房屋使用人因拆迁而搬迁的，由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于5 元的标准，付给搬家补助费。3、提前搬家奖励费

提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。一般由拆迁人自行制定奖励标准。、临时安置补助费（周转费）

临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止，超过协议规定时间的，从逾期之月起，按原标准的200％付给。、停产停业综合补助费

对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》，因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18 个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。拆除被拆迁人的商业用房，因拆迁影响不能营业的，根据以税收为准的营业额给予补偿；补偿最高限额每月不超过停业前3 个月平均月营业额的8％。、房屋拆迁服务费

房屋拆迁服务费，由承担拆迁服务的单位按照一般不超过房屋拆迁补偿安置费用的15%向拆迁人收取。

开发商参与土地一级开发应注意的法律问题

1、项目合法性问题

对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查：（1）项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划

实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准，地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本，开发商将面临投入资金无法收回的风险。（2）立项文件的合法性

开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。（3）其他相关项目文件的合法性

开发商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。另外，开发商为外商投资企业的，须注意审查自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资的法律法规的规定。

2、签约程序问题

综合分析各地有关土地一级开发的规定，大多规定政府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序，而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致，开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然，由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。

3、开发商应把握的土地一级开发合同中的要点

开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同，能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险，比如拆迁难风险、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言，签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点：（1）约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担

对于开发商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担，开发商只负责承担相关费用。通常情况下，开发商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出，即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。（2）约定分期分块滚动开发、减轻资金压力

对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域地块，按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。（3）约定政策变化时由政府承担责任

政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险，比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入，则存在开发商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。（4）约定土地开发成本的组成

土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一，开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是，开发商计入的成本最终须经政府审核确认，若开发商的某项支出政府审核后不认可，且也未在合同中列明，开发商将不得不自行承担该等费用。同时，在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。

值得注意的是，各地政府规定的土地开发成本（主要包括征地拆迁补偿、市政基础设施建设费用等）虽然大致相同，但也有很多不同之处，开发商须根据各地规定灵活掌握。比如，对于融资成本（贷款利息）各地约定就不一致，北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息，而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本（利息）作为开发成本。（5）约定收益分配方式

对开发商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下，土地一级开发的收益分配方式有如下几种：

A．固定收益：开发商的投资收益=土地开发成本×固定收益率。也可约定每年固定收益率，按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言，开发商采用固定收益率方式，资金及收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价格风险，但通常收益率不会太高。

B．按比例分配收益：开发商的投资收益=（土地出让收入-土地开发成本）×开发商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高，而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开发。实践中，很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地，采取按比例分配收益方式，可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位，因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益，土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式，开发商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。

C．固定收益+按比例分配收益：开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点，开发商既保证了固定收益，又有参与分配的权利，但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。（6）约定成立项目公司

开发商就单个土地一级开发项目成立项目公司，可以有效地隔离和规避单个项目风险，避免连锁反应。而且由于土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要开发商专门设立公司在投资地进行长时间、持续性的具体操作。同时，成立项目公司也通常是政府对投资开发商的要求。（7）约定适当的融资方式

若开发商自有资金不足或有可能进行项目融资，可在合同中约定可供选择的融资方式。尤其是约定股权融资方式，即约定通过转让部分股权（或设立项目公司时引入合资方的方式）的方式进行融资，以便在必要时引入合作投资方或部分转让项目。

综上所述，开发商投资于土地一级开发项目时，首先应根据当地政府发布有关土地一级开发的相关规定，审核项目的合法性，并按照规定的合法程序与地方政府或其授权委托的机构签订土地一级开发合同。若是与政府授权委托的机构签约，开发商应注意要求签约单位提供有权政府部门的授权委托文件。由于目前土地一级开发相关法律法规的缺乏，开发商与政府之间签订的土地一级开发合同就成为双方之间的“法律”，开发商在签约时一定要把握住合同要点，将相关要点在合同中明确约定。

第五篇：土地一级开发流程

土地一级开发流程 土地一级开发成本和收益 成本构成：

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。

对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标檔中提出方案，作为评标参考。

一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其它成片开发，需六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案檔；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其它权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案檔；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准檔。

6、有效的规划意见书和其它规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其它可独立出让的

2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；

4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。程序二：确定一级开发单位 政府主管部门： 市国土局、市建委等部门 主要工作内容：

1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；

2、下达土地一级开发批复；

3、签订土地一级开发合同。

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。程序四：办理交通评价檔审批（根据联席会要求办理）下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；

市园林局监督检查处 审查标准：

1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；

3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。所需文件资料：

1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；

2、规划意见书及附图；

3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。办理时间： 20个工作日

——办理避让古树名木移植许可 政府主管部门： 市园林局城市绿化处 审查标准：

1、是否属于因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案是否符合要求；

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。审查标准：

1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；

2、符合国家产业政策；

3、符合城市功能区划和环境保护规划；

4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；

5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；

7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。

9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。

10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；

11、离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。

12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；

13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

报告书60日、报告表30日、登记表15日。程序八:办理规划意见书 政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）审查标准：

1、实体审查

（1）符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）。

（2）新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复檔原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复檔);自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。

2、形式审查

（1）环保部门批准的环境影响评价檔。

（2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；

（3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；

所需文件资料：

1、申请书；

2、用地说明书；

3、地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面设计图1份；

5、环评、交评审批意见；

5、地区布局合理；

6、主要产品未对国内市场形成垄断；

7、未影响我国经济安全；

8、合理开发并有效利用了资源；

9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；

11、房地产企业开发资质证明文件；

12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。所需文件资料：

1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位元情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

2、一级开发批复；

3、项目用地预审意见；

4、征地补偿安置初步协议；

5、法人资格证书（开发企业）；

6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；

7、环评、交评审批意见；

8、其它材料。办理时间：

区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日

15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。办理时间：

分局30个工作日，市局30个工作日 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科 所需文件资料：

1、申请书；

2、《规划意见书》及附图；

3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；

4、一级开发项目立项核准檔；

5、拆迁实施方案；

6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明檔；

7、其它材料。办理时间： 30个工作日

程序十二：编制市政基础设施实施方案 政府主管部门：

市国土局会同有关部门 主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：

1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；

3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。

按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。

直接确定开发企业的一级开发项目程序

当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下： 程序一：确定土地一级开发项目

5、授权委托书（原件2份）；

6、代理人身份证（复印件2份）；

7、该宗地的情况说明（包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、用途、地上物情况说明）（2份）；

8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）； 9、1：2000或1：500地形图（原件2份）；

10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明（原件盖章2份）；

11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；

12、原土地方同意进行一级开发的意见；

13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的意见；

14、演示文稿（电子版）；

15、其它数据。

程序三：签订土地一级开发合同

一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级开发批复，双方签订一级开发合同。程序四：办理建设项目用地预审 政府主管部门：

拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。审查标准：

1、选址符合总体规划（在总归图纸上没有，但是如果在文字中有体

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458号文的一级开发项目程序

根据市国土局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出2004）458号），对于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件：

（1）2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准檔,且到2004年8月31日至少有一个檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；

（3）2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段的项目用地。

这三类项目的一级开发程序如下：

程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见

所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458号文要求的檔。程序二：办理建设项目用地预审 与授权委托的一级开发项目相同

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

开发企业（以下简称开发企业）承担。这个规定为开发商参与土地一级开发提供了政策方面的合法身份，使得参与土地一级开发有了政策层面的保证。但政府主导、市场化运做的原则决定了开发商参与土地一级开发活动必须认真研究分析政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身的目标利益的实现。同时必须加强对当前发展形式的分析与评估，对房地产市场的发展趋势有所评判，对政策进一步完善的方向有所把握，毕竟开发商的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场正常运转的必须参与主体。

2、开发商参与土地一级开发的利益保障

房地产开发商参与土地的一级开发有两种形式：一种是受托管理，一种是受托实施。对于受托管理方式，文件第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。对于受托实施以及开发的，文件第十四条规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。开发商可以有两种方式进入一级开发市场，前一种主

发生时，就会出现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发可以实现的利益远远不能满足预期要求的被动局面。

5、对一级开发一些细节的建议

5.1、加强对一级开发成本范围的研究和掌握，在保证一级开发利润的基础上，为二级开发设置一个较为有利的特定便利条件。要做好对一级开发的成本的掌握与利用，就要认真理解土地储备开发成本构成各项目的内涵以及外延，充分利用这种范围上的模糊地带，更好的计划和安排开发总成本。比如收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用是否存在关联交易和补偿性交易等情形，市政基础设施建设有关费用分摊范围的变化等问题，经同级财政和土地主管部门核准的其它支出的具体内容等的界定问题等等。总是，必须以按照预期方向控制开发总成本来安排所有成本项目的支持方式、内容、时间、附加条件等，尽可能实现一级开发利润，同时也是保证了二级开发的取得。

5.2、加大在土地一级开发过程中额外收入的开发力度，争取更大的预期收益。如待开发土地在开发周期内短期使用的收益，开发贷款在开发周期内合理运转，待拆除房屋的短期利用，城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权的短期开发利用等。

5.3、采取有效、合理、灵活的挂牌策略，精心准备相关文件资料、后续事宜条件等文件，尽最大可能的提高外部公司进入的难度。主要表现在：相关挂牌文件对项目描述的灵活性、后续义务条款的可伸缩性、其他相关问题的可协商性等等。

5.4，开发贷款利息的计算周期，即起点和终点的确认问题。因为开

开发中的特定优势。

北京市一级开发实施步骤

一、土地一级开发地块确定

1、一级开发单位上报一级开发项目到市储备中心或各分中心，由市中心汇总初审后报市国土房管局（一级开发项目必须符合土地利用总体规划，具备区域总体规划、控制详细规划）

2、市国土局会同市计委、市规委、市建委、市财政局等部门联合会审，并报市政府批准

3、会审合格后，由市国土局授权一级开发单位进行一级开发

二、办理计划手续（向发改委申请办理计划手续）

1、编制一级开发可行性研究报告（代项目建议书）

2、征用农村集体土地的，申办计划手续时应签订征地补偿协议（或意向书）

3、国有土地涉及单位的，应签订单位拆迁意向书

4、具备控规的，附控规批准文件

三、办理规划手续（向规划部门申请办理规划意见书）

1、计划批准文件

2、控规批准文件

3、地形图（1：2000或1：500）

4、地块说明等材料