2016年土地估价师备考：相关法律之担保法12模拟试题

第一篇：2016年土地估价师备考：相关法律之担保法12模拟试题

2016年土地估价师备考：相关法律之担保法12模拟试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在下列区位关系中，是采矿企业地价评估时需要分析的重点。【2007年考试真题】

A：交通地理区位 B：经济地理区位 C：自然地理区位 D：商业地理区位 E：时间因素

2、在下列用地类别中，不得在土地利用总体规划和城市总体规划确定的城市建设用地范围外建设的是（）。A．变电站 B．高速公路 C．部队营房

D．高新产业开发区

3、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费应按求取。A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用之总和

D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：时间因素

4、根据《农用地分等规程》，农用地分等的技术路线为：依据全国统一制定的标准耕作制度，以指定作物的光温（气候）生产潜力为基础，通过对（）顺序逐级修正综合评定农用地等别。

A．土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平B．土地自然质量、土地经济水平、土地利用水平C．土地利用水平、土地经济水平、土地自然质量 D．土地利用水平、土地自然质量、土地经济水平

5、下列估价方法中，更适合于土地附着物的估价。【2007年考试真题】 A：残余法 B：剩余法 C：成本法

D：收益还原法 E：时间因素

6、在成本逼近法中计算利润时__。A．利息为计算利润的基数

B．利息的1/2为计算利润的基数 C．利息不作为计算利润的基数 D．以上都不对

7、某城市1994至1999年各年与上一年相比地价增长速度依次为1%、2%、5%、6%、5%、3%，则在此期间该市地价的年平均增长速度为__。A．3.65% B．3.11% C．3.00% D．3.67%

8、宗地估价报告中，必须有名以上土地估价师签名的报告才有效。A：1 B：2 C：3 D：4 E：时间因素

9、依照我国现行会计准则，企业若要将无偿划拨取得的土地使用权作价入股，其按规定补交的土地出让价款应予以本金化，并计入科目入账核算。A：固定资产 B：长期待摊费用 C：无形资产

D：长期股权投资 E：土地

10、__是决定城市土地利用价值的重要因素。A．区位

B．土地承载力 C．土地出让方式 D．土地开发成本

11、有一宗土地，土地使用年期无限，土地还原率为10%，地价为4000元/m2，纯收益逐年递增的比率为1%，那么该宗土地第一年的纯收益为__元/m2。A．300 B．350 C．360 D．400

12、__指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。A．产量 B．供给 C．需求

D．以上均不是 13、1982年5月14日发布了__，进一步规范了村镇建房用地管理和国家建设征用土地管理。

A．《农村人民公社工作条例》

B．《关于城镇土地国有化请示提纲的记录》 C．《村镇建房用地管理条例》 D．《国家建设征用土地条例》

14、住宅密度等于。

A：总建筑面积／建筑用地面积 B：建筑用地面积／总建筑面积 C：一定区域内住宅用地面积占总用地面积的百分比 D：一定区域内总用地面积占住宅用地面积的百分比 E：土地

15、__指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。A．公共建筑用地 B．住宅用地 C．商服用地

D．医卫慈善用地

16、某家庭为了在5年内通过储蓄得到3万元，假定存款发生在年初，年利率为4％，则该家庭每年应储蓄元．【2009年考试真题】 A：5539 B：5326 C：5322 D：5200 E：土地

17、某市一体育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用权，如果不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于（）年终结。A．2040 B．2050 C．2060 D．2070

18、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。

A．土地使用权抵押

B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满 C．土地灭失 D．提前收回

E．土地使用权租赁

19、在城镇土地定级中，市级商业服务中心的市级、区级、小区级商业服务功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为50、15、5，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商业服务功能影响，影响分值分别为20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为__。A．94 B．75 C．74 D．70 20、建设用地的主要特征不包括（）。A．承载力与非生态利用性 B．土地利用的可逆性 C．土地利用的永续性 D．区位选择的重要性

21、D省制定的D省耕地保护责任目标中，下列要求，不是《省级政府耕地保护责任目标考核办法》(国办发[2005]52号)所要求的。

A：D省行政区域内的重点项目建设面积不低于国务院下达的重点项目建设面积考核指标

B：D省行政区域内的耕地保有量不低于国务院下达的耕地保有量考核指标 C：D省行政区域内的基本农田保护面积不低于国务院下达的基本农田保护面积考核指标

D：D省行政区域内各类非农建设经依法批准占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田的面积与质量不低于已占用的面积与质量 E：35％～50％

22、采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为开发期．(2000年真题)A：1／4 B：1／2 C：1／3 D：整个 E：合法性

23、在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的（）。A.自然因素  B.经济因素  C.区域因素  D.个别因素

24、在下列影响宗地价格的因素中，__是个别因素。A．宗地形状

B．宗地所处地区的基础设施 C．宗地附近学校分布情况 D．当地商品房价格变动情况

25、建设单位管理的内容包括__。A．建设单位设施费 B．建设单位开办费 C．建设单位经费 D．建设单位监理费

E．建设单位勘察项目材料费

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、全部不动产对必须具有效用。A：承租人

B：承租型所有人 C：所有权人

D：投资型所有人 E：自用型所有人

2、国土资源部依照法律规定负责对各级部门的行政复议工作进行监督。A：土地行政主管部门 B：规划行政主管部门 C：建设行政主管部门 D：地质矿产主管部门 E：医疗费

3、按照《限制供地项目目录》限制提供建设用地的是。A：对须在全国范围内统筹规划布点的 B：涉及国防安全和国家利益的

C：危害国家安全或者损害社会公共利益的 D：需要低于国家规定地价出让土地的 E：需要低于国家规定地价出租土地的

4、居住区的用地组成包括。A：居住建筑用地 B：体育设施用地 C：道路及广场用地 D：绿地

E：公用设施用地

5、下列项目中，不属于房地产开发企业主营业务收入的是__。A．商品房销售收入

B．商品房出租的租金收入 C．商品房售后服务收入 D．配套设施销售收入

6、剩余法估价中为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的__。A．1%～2% B．2%～3% C．2%～4% D．2%～5%

7、城市和国有工矿棚户区改造的基本原则包括__等。A．以人为本，依法拆迁 B．科学规划，分步实施 C．因地制宜，区别对待 D．市场主导，政府运作 E．统筹兼顾，配套建设

8、城市布局主要有__两种基本形式。A．多中心布局和单中心布局 B．组团布局和星状布局 C．带状布局和环状布局 D．集中布局和分散布局

9、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的实地核查工作应当与__相结合。A．土地开发整理项目的准备运作 B．土地开发整理项目的竣工验收 C．地籍调查工作

D．土地变更调查工作 E．土地整理工作

10、非公开的市场价值包括__。A．不动产的租赁价格 B．不动产的抵押价值 C．征用拆迁补偿价格 D．不动产的征用价值 E．不动产的投资价值

11、依据有关规定，统一年产值标准应设定基准时点，一般年调整一次。A：2～3 B：3～4 C：3～5 D：4～5 E：35％～50％

12、下列选项中，关于“三通一平”的说法正确的有。A：水通、电通、路通和场地平整 B：水通、电通、通讯通和场地平整 C：水通、电通、煤气通和场地平整

D：是施工临时设施建设，其用材、施工、维护上具有临时性

E：是建设单位和施工单位针对现场施工需要，根据施工组织设计而进行的施工部署

13、下列选项属于应税消费品的是__。A．化妆品 B．酒及酒精 C．汽车轮胎 D．食用油 E．自来水

14、土地的生产性利用，是把土地作为主要，以生产生物产品或矿物产品为主要目的的利用。A：建筑物基地 B：劳动对象 C：生产场所 D：生产资料

E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元

15、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的的规划要求。

A：土地使用性质和使用强度的控制指标 B：道路和工程管线控制性位置 C：工程设施的设计 D：空间环境控制 E：自然环境控制

16、土地征用程序描述正确的是__。

A．用地者向市、区或县土地管理部门提出书面申请，并提交有关文件和证明资料

B．用地者填写建设项目征地申请、呈报表

C．用地者向有关部门或单位、农民缴纳或支付有关费用，领取有关批准文件或证明

D．用地者自行拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案

E．用地者会同市或者区县土地管理部门及被征地单位等有关部门共同拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案

17、按监察的对象，可将土地执法监察划分为。A：普遍监察 B：内部监察 C：外部监察 D：专门监察 E：事后监察

18、按所记载的对象，地籍可分为。A：城镇地籍 B：农村地籍 C：税收地籍 D：产权地籍 E：多用途地籍

19、下列费用中不属于土地取得费的是__费。A．拆迁 B．土地平整 C．征地

D．劳动力安置

20、房地产开发前期的规划管理工作内容包括。A：核发建设用地规划许可证 B：规划条件审批

C：核发建设用地批准书 D：规划设计方案审批

E：建设项目选址及定点审批

21、常用的资产评估方法有。A：重置成本法 B：现行市价法 C：收益现值法 D：清算价格法 E：定率环比法

22、影响土地区位的主要因素为__。A．社会经济因素 B．自然因素 C．行政因素

D．以上三种因素的综合

23、下列关于农用地分等的说法中正确的是（）。

A．基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准

B．在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比

C．农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地 D．土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高

24、制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的（）。A．基本农田保护区 B．建设用地范围内 C．建成范围内 D．农用地范围

25、住宅开发项目在进行市场分析时应重点分析等方面的内容。A：周围地区住宅的供求状况 B：周围地区商业设施状况 C：周围地区住宅的价格水平D：对零售业的特殊要求

E：居民对住房的满意程度和希望

第二篇：2017土地估价师备考：相关法律之担保法4试题

2017土地估价师备考：相关法律之担保法4试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某市2009年上半年，挂牌出让工业用地总面积35 ha，平均出让价格为900元／，以下两项统计指标依次为。A：质量指标和数量指标 B：总量指标和相对指标 C：数量指标和质量指标 D：客观指标和主观指标 E：土地

2、在城镇土地定级因子中，道路通达度是指。A：道路的宽度

B：道路对某特定土地区位的影响程度 C：道路车道数

D：道路在城镇交通中的地位和作用 E：时间因素

3、使用其他非土地资源时所支付的报酬称为。A：广义地租 B：狭义地租 C：准地租 D：经济地租 E：时间因素

4、按照统计工作的先后次序，统计活动的四个基本环节是．【2009年考试真题】 A：统计调查、统计整理、统计分析、统计汇总 B：统计设计、统计调查、统计整理、统计分析 C：统计调查、统计设计、统计整理、统计分析 D：统计设计、统计调查、统计整理、统计汇总 E：土地

5、根据《基本农田保护条例》的规定，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地应当__。A．不划入基本农田保护区

B．有选择地划入基本农田保护区 C．优先划入基本农田保护 D．全部划入基本农田保护区

6、我国目前的商业银行不包括。A：中国银行 B：城市银行

C：农村商业银行 D：中国进出口银行 E：土地

7、__是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。A．商品的销售价格 B．商品的成本费用

C．商品的交通费用加销售价格 D．商品的最低售价

8、路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而__。A．递减 B．递增 C．不变

D．视具体情况而定

9、土地估价需要根据确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。A：估价对象 B：现有资料 C：估价目的

D：市场发展状况

E：国家实行土地估价师资格认证制度

10、作为税收社会原则的体现，在个人所得税、遗产税、赠与税等税种上一般采用__税率。A．累进 B．实际 C．名义 D．比例

11、下列选项中，__不计人房屋建筑面积。A．层高小于2.20米的地下室和半地下室

B．楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道 C．穿过房屋的通道

D．未封闭的阳台、挑廊

12、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产应当向规定的部门如实申报成交价。A：乡镇人民政府 B：市、县人民政府 C：县级以上人民政府 D：省级以上人民政府 E：时间因素

13、税收的种类有很多，以课税对象的性质为标准，税收可分为__。A．流转税 B．所得税 C．行为税 D．其他税种 E．营业税 14、20日内不能作出行政许可决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长__日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。A．10 B．15 C．20 D．30

15、根据地租理论，最劣等的土地是。A：无级差地租Ⅱ和绝对地租 B：无级差地租I和绝对地租 C：无级差地租I，有绝对地租 D：有级差地租，无绝对地租 E：时间因素

16、企业作为市场经济条件下相对独立的经济实体应该具有__。A．生产经营决策权 B．产品劳务定价权 C．人事管理权

D．对职工的刑事处罚权

17、当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始（）。A.以递增的速度上升  B.以递减的速度上升  C.以递增的速度下降  D.以递减的速度下降

18、一个完善、正规化的货币制度，主要包括的要素有__。A．确定货币金属与规定货币单位

B．规定本位币和辅币的铸造，发行和流通 C．确定纸币发行和流通的程序 D．确定国家的货币准备制度 E．确定纸币的规模、类型

19、以现金为基础编制的财务状况变动表一般称为。A：资产负债表 B：利润分配表 C：现金流量表 D：损益 E：土地

20、根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30％，年贷款利率为6．84％．如投资者自有资金的投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为。A：8．70％ B：9．29％ C：9．54％ D：10．21％ E：时间因素

21、复议机关的法制工作机构具体负责行政复议申请的受理工作，复议机关的其他工作机构收到行政复议申请的，应当于__个工作日内转送本机关的复议机构。A．2 B．3 C．5 D．7

22、国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下__条件。A．住宅小区建筑容积率在1.0以上 B．单套建筑面积在120平方米以下 C．单套建筑面积在140平方米以下

D．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下 E．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格2倍以下

23、国土资源部依照法律规定负责对各级__部门的行政复议工作进行监督。A．土地行政主管部门 B．规划行政主管部门 C．建设行政主管部门 D．地质矿产主管部门

24、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计人企业应纳税所得额的是．【2006年考试真题】

A：上级主管部门下拨的住房基金 B：清产核资发生的固定资产评估增值 C：金融机构代发行国债取得的手续费收入

D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入 E：土地

25、对国有企业改革涉及的土地使用权，下列__经批准可以采取保留划拨方式处置。

A．国有企业破产

B．国有企业兼并国有企业 C．非国有企业兼并国有企业 D．外资企业兼并国有企业

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经批准。A：土地管理部门 B：规划管理部门 C：建设管理部门 D：房产管理部门 E：农业管理部门

2、我国现阶段地租的具体表现形式包括。A：土地出让金 B：青苗补偿费 C：土地承包费

D：房屋拆迁补偿费 E：耕地占用税

3、土地一级开发是政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调控手段，其主要内容包括等。A：市政基础设施建设 B：房地产项目开发建设 C：社会公共配套设施建设 D：对原有住户的补偿安置

E：地上建筑物拆除及土地平整

4、房产平面控制测量可选用等测量方法．【2007年考试真题】 A：三角测量 B：高程测量 C：导线测量

D：GPS定位测量 E：航空测量

5、影响建筑物重置价格的因素有。A：建筑结构 B：实际租金 C：建筑材料 D：物价水平E：建筑朝向

6、具有征收土地审批权的部门有。A：国务院

B：省级人民政府 C：国土资源部 D：市级人民政府 E：县级人民政府

7、影响地价的基础设施条件，主要包括。A：道路状况 B：公共交通状况 C：基础设施 D：公用设施 E：交通设施

8、关于非法占用土地行为的处罚方式，下列表述正确的是。【2008年考试真题】 A：针对非法占用土地行为的处罚方式中行政处分的对象是非法占地单位的直接负责的主管人员

B：如果非法占用的土地是公共用地或未确定给单位或个人使用的国有土地，要恢复到占用以前的原貌

C：非法占用耕地有可能构成刑事犯罪

D：针对违法占地行为，行使行政处分的机关是有关责任人员的所在单位或者上级机关

E：对于是否对违法占地行为给予罚款处罚，由土地行政主管部门根据违法情节而定

9、住宅开发项目在进行市场分析时应重点分析等方面的内容．【2007年考试真题】

A：周围地区住宅的供求状况 B：平面布置

C：地区流动人口和常住人口数量 D：对零售业的特殊要求 E：对住房的满意程度和希望

10、《基本农田保护条例》规定，国务院__部门按照国务院规定的职责分工，依照本条例负责全国的基本农田保护管理工作。A．土地行政主管部门 B．农业行政主管部门 C．建设行政主管部门 D．发展改革委员会 E．规划行政主管部门

11、固定资产计提折旧的方法有。A：平均年限法 B：工作量法 C：年数总和法

D：双倍余额递减法 E：重置成本法

12、地球表面积中，陆地面积约为1.49万km2，这个数量不受任何人为因素或社会经济因素的影响。因此，土地的自然供给是__。A．固定的 B．无法改变的 C．难以更改的 D．无弹性的

13、《协议出让国有土地使用权规定》明确其制定的法律、法规依据为__。A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市规划法》

D．《土地管理法实施条例》

E．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

14、根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷揿利率为6.84%。如投资者自有资金的投资回报率为15%，则该类房地产还原利率为__。A．8.70% B．9.29% C．9.54% D．10.21%

15、某土地评估公司根据法律规定，按年提取法定公益金，其用途应用于__。A．弥补公司亏损

B．扩大本公司的生产经营规模 C．转增公司资本

D．本公司职工的集体福利

16、承租人将承租土地转租给第三人，承租建设用地使用权归__所有。A．原承租人 B．第三人

C．原承租人和第三人共有 D．原承租人和第三人协商

17、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括等多项权利。A：土地所有权 B：土地抵押权

C：建设用地使用权 D：宅基地使用权 E：地役权

18、在我国，现阶段房地产的社会消费方面主要由__组成。A．企业、机关、团体组成的购买力 B．城镇居民所期望的消费需求 C．商家期望的城镇居民的消费需求 D．城镇居民有支付能力的消费需求 E．城镇居民无支付能力的消费需求

19、裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地;或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于__的土地。A．40% B．50% C．60% D．70%

20、土地利用规划的依据是经济社会发展需要和土地资源状况，其作用包括__。A．土地利用规划是经济社会可持续发展的重要保障

B．土地利用规划是促进城乡建设合理有序进行的重要手段 C．土地利用规划是发挥市场配置资源基础性作用的前提条件 D．土地利用规划是土地管理的“龙头”和依法行政的基本依据 E．土地利用规划是国家加强土地管理及立法的主要依据

21、土地使用权抵押具有以下特点。

A：用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且已经办理过土地使用权登记手续

B：土地使用权抵押权设定本身发生土地使用权转移

C：土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。即土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押

D：土地使用权抵押权不得违背土地使用权出让合同的规定

E：土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权，但转让土地使用权时，应告知抵押权人

22、《中华人民共和国土地管理法》第37条规定，承包经营耕地的单位或者个人连续__年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。A．2 B．3 C．4 D．5

23、下列属于闲置土地的范围的包括__。

A．按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的

B．按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的 C．建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的

D．建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的

E．已动工开发，但或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的

24、下列选项中，属于国有土地所有权范围的有。A：国家拨给农村集体和个人使用的国有土地 B：宅基地和自留山、自留地

C：名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)D：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

E：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有

25、假设外汇市场上仅有美元和欧元两种货币，那么将导致美元名义汇率贬值。A：美国货币供给水平的增加 B：欧洲货币供给增长率的提高 C：对欧洲产品需求的增加 D：对美国产品需求的减少 E：美国货币供给增长率的提高

第三篇：2015土地估价师备考：相关法律之担保法11

2015土地估价师备考：相关法律之担保法11

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、韦伯在进行工业区位的分析中，提出原料指数的概念，是用来论证__对工业区位的影响。A．距离 B．原料产地 C．运输费 D．原料费用

2、预期收益原则可以在__中得以运用。A．成本逼近法 B．市场比较法

C．成本法和剩余法

D．剩余法和收益还原法

3、在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成__关系。A．反比 B．正比 C．互补 D．不相关

4、城市规划的自然环境条件包括__。A．地质 B．水文 C．气候

D．地表构造 E．环境预测

5、关于土地价格的主要特征，下列说法不正确的是。A：土地价格具有明显的地区性 B：土地价格总体呈上升趋势 C：土地价格具有充分的竞争性

D：土地价格高低与社会经济水平相适应 E：时间因素

6、契税税率为。A：3％ B：5％

C：3％～5％ D：3％～10％ E：土地

7、中发[1997]11号文件规定，原有建设用地的土地收益__，专款用于城市基础设施建设和土地开发、中低产田改造。A．全部上缴中央 B．全部留给地方 C．上缴中央30%，留给地方70% D．上缴中央70%，留给地方30%

8、如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高9m，临街地深度指数见下表，里地线为18M,根据路线价计算得该宗地单价为元／㎡． A：1000 B：1200 C：1250 D：1300 E：时间因素

9、求房地纯收益的公式为。

A：房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费 B：房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金 C：房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费 D：房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金 E：合法性

10、土地统计不包括__。A．土地统计科学 B．土地统计调查 C．土地统计工作 D．土地统计资料

11、某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是（）。

A．宗地红线内土地开发达到“五通一平”(通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整)B．受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5% C．在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定

D．根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区

12、下列城市规划因素中，对地价影响最大的因素是。【2009年考试真题】 A：面积、形状、土地使用年限 B：防洪堤、供电容量、消防站 C：绿化、游憩设施、环境质量 D：用途、容积率、建筑密度 E：时间因素

13、是企业在一定期间内生产经营活动的最终成果。A：资产 B：收入

C：所有者权益 D：利润 E：土地

14、因为土地具有__优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。A．价值 B．使用价值 C．区位 D．成本

15、《建设项目用地预审管理办法》规定，建设项目用地预审文件有效期为__年，自批准之日起计算。A．1 B．2 C．3 D．4

16、采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了。A：预测原则和替代原则 B：供求原则和协调原则

C：预测原则和最有效使用原则 D：竞争原则和贡献原则 E：时间因素

17、工业区位理论的核心是通过对因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。A：劳动力 B：运输 C：集聚

D：以上都对 E：时间因素

18、在进行城镇土地定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心一个，年营业额2000万元；区级中心两个，年平均营业额800万元；小区级中心三个，年平均营业额200万元。则市级、区级和小区级中心的规模指数为（）。A．66.7、26.7、6.7 B．100、40、10 C．100、80、30 D．60、30、10

19、某商业企业拟改制上市，其用地面积为950㎡，属于划拨用地，现需补办出让手续．经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0％，当地政府收取出让金标准为地价的40％，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为万元。A：36 B：40 C：90 D：100 E：时间因素

20、税收法律关系中最实质的是。A：权利主体 B：权利客体

C：税收法律关系的内容 D：征税对象 E：土地

21、评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元／平方米，其中维修费、管理费等为租金的25％，该类房地产的还原率为8％，总建筑面积35000平方米，可出租率为80％，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为万元。【2006年考试真题】 A：94500 B：126000 C：7875 D：7000 E：时间因素

22、是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减到最低程度。A：交通地理区位 B：基础设施完备程度 C：繁华程度 D：通达程度 E：时间因素

23、在我国，决定供应的主要因素是__。A．自然供给 B．社会需求 C．价格

D．计划和规划

24、在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的路线往往以为主。A：租金剥离法 B：层次分析法 C：总分频率法

D：级差收益测算法 E：合法性

25、土地估价师接受继续教育时间5年累计不得少于学时。A：50 B：200 C：150 D：100 E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列属于申请工程招标代理机构资格的单位条件包括。A：是依法设立的中介组织

B：与行政机关和其他国家机关有行政隶属关系或者其他利益关系 C：有固定的营业场所和开展工程招标代理业务所需设施及办公条件 D：有健全的组织机构和内部管理的规章制度

E：具有可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库

2、国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件。A：住宅小区建筑容积率在1.0以上 B：单套建筑面积在140平方米以下 C：单套建筑面积在120平方米以下

D：实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下 E：实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.0倍以下

3、签订土地估价委托协议的重要性是。A：估价委托的法律依据

B：明确土地估价双方权利与义务 C：消除争议

D：降低估价收益风险 E：避免违约责任

4、在以下影响土地价格的因素中，当因素的指标值上升时，引起土地价格呈单纯上升趋势的有。A：人口密度

B：基础设施配套水平C：繁华程度 D：噪声 E：地形坡度

5、农用地中的广种薄收、基本不施肥、不浇水、不除草等利用方式，建设用地中的低建筑密度、低容积率、大院落、大广场等利用方式都属于__土地利用方式。A．集约型 B．粗放型 C．集中型 D．混合型

6、具有征收土地审批权的部门有。A：国务院

B：省级人民政府 C：国土资源部 D：市级人民政府 E：县级人民政府

7、常用机器设备评估中，实体性贬值的估算方法包括。A：线性折旧法 B：观察法 C：收益法 D：年限法

E：修复费用法

8、选择比较案例时，应符合的要求主要有。A：与待估土地用途相同 B：与待估土地交易类型相同 C：必须为正常交易

D：区域特性与个别条件要相近E：土地

9、下列选项中，属于土地的自然特性的有。A：土地的增值性 B：土地面积的有限性 C：土地位置的固定性

D：土地用途变更的困难性 E：土地质量的差异性

10、根据《土地登记办法》，土地他项权利登记包括__。A．土地使用权抵押登记 B．地役权登记 C．变更登记 D．土地总登记 E．初始登记

11、我国粮、棉、油及林业生产基地在我国的__。A．西部 B．东南部 C．中部 D．东北部

12、现场管理费的组成内容包括__。A．现场办公费 B．差旅交通费

C．特殊工程培训费 D．保险费

E．职工教育费

13、施工图预算可作为的依据。A：签订工程施工合同 B：选择最优设计方案

C：向建设单位办理工程结算 D：银行拨付工程价款 E：国家批准设计任务书

14、《农村土地承包法》所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的__以及__。A．耕地 B．林地 C．草地

D．其他依法用于农业的土地 E．建设用地

15、关于当前我国土地管理工作的特点，下列说法不正确的是。A：突出强调保护耕地

B：是进行宏观调控的手段之一

C：正在从重经济手段向重行政手段过渡 D：注重资源管理与资产管理 E：35％～50％

16、下列关于地籍管理的核心，正确的是。

A：地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地

B：在全国城乡土地实行统一管理的条件下，国家地籍管理的对象是全国土地资源 C：地籍管理的核心是土地的权属问题，但不包括土地的所有权和使用权的确认和变更

D：土地权属管理是地籍管理的核心 E：地籍调查是地籍管理的核心

17、不同地区地价存在差异，原因是__。A．一般因素不同 B．用途不同 C．个性差异 D．规划不同

18、在进行地籍调查时，勘丈绘制宗地草图应在__时完成。A．权属调查 B．准备工作 C．地籍测量 D．面积测量

19、按监察时间的不同，可将土地执法监察划分为。A：普遍监察 B：事前监察 C：事中监察 D：事后监察 E：专门监察

20、不同的土地利用环境不仅反映当前生产力发展水平以及对土地的改造能力和利用程度，而且要求土地利用必须遵循__原则。A．统筹安排 B．协调性 C．因地制宜 D．时序性

21、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)规定，下列表述正确的是__。

A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准 C．将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税

D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税 E．取消城市房地产税

22、房地产开发的特点是。A：流动性强 B：建设周期长 C：风险较大

D：对国家经济政策较敏感 E：投资额大

23、下列费用中，可计人土地取得费的有。A：新增建设用地有偿使用费 B：劳动力安置补助费 C：造地费

D：土地补偿费 E：土地

24、土地估价报告必须经过才能生效。A：当地土地行政主管部门审批确认 B：土地估价师签字

C：有土地估价资质的机构法人签字并加盖公章 D：当地土地行政主管部门备案 E：土地

25、根据国务院国发[2004]28号文件精神，征收土地补偿应做到“同地同价”。关于“同地同价”的下列表述最为准确的是__。

A．对不同区域内的所有被征收的土地，应给予相同水平的补偿 B．对相同地类的土地，应给予相同水平的补偿

C．对相同条件的土地，不因征地目的不同而给予不同水平的补偿 D．对规划用途相同的土地，应给予相同水平补偿

第四篇：2016年土地估价师备考：合同法(33)试题

2016年土地估价师备考：合同法（33）试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、地籍管理的对象必须是完整的土地区域空间，这体现了地籍资料的__。A．完整性和精确性 B．概括性和精确性 C．完整性和可靠性 D．概括性和完整性

2、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。A：23 B：47 C：50 D：70 E：35％～50％

3、剩余法是根据__来估算土地价格的一种估价方法。A．房地产开发的总收益 B．房地产的年租收入

C．房地产的建造总成本与总利润

D．房地产开发预期总价格与总支出的差额

4、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。A：肥沃程度 B：区位条件

C：自然和经济属性 D：质量 E：时间因素

5、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计人企业应纳税所得额的是．【2006年考试真题】

A：上级主管部门下拨的住房基金 B：清产核资发生的固定资产评估增值 C：金融机构代发行国债取得的手续费收入

D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入 E：土地

6、下列指标中，为数量指标．【2006年考试真题】 A：房地产投资额 B：建筑密度

C：人均住房面积 D：楼面地价 E：土地

7、某房地产公司修建一栋写字楼，某月同时售给甲、乙、丙三个单位，售价分别为1600万元、300万元和600万元。其中，甲单位在当月支付第一笔购楼款800万元，乙单位在当月全部付清购楼款，丙单位仅签订购房合同而未付款项。该房地产公司在销售写字楼的当月月底，应交纳万元营业税。(单选题)A：15 B：55 C：95 D：125 E：土地

8、对具有市场流动性的建筑物估价，应以为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。A：重建成本 B：重置成本 C：建筑成本 D：成新度 E：时间因素

9、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，投标人少于__人的，出让人应当终止招标活动。A．3 B．4 C．5 D．6

10、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑完全相同的新建筑物所需的成本，称之为。A：重置成本 B：重建成本 C：建造成本 D：建筑造价 E：时间因素

11、在下列固定资产中，是属于应征房产税的．【2007年考试真题】 A：水塔

B：菜窖(小型)C：玻璃暖房 D：锅炉房 E：土地

12、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物。A：原始价值的摊销 B：原始价值的回收 C：价值的减价修正 D：折余价值的差额 E：时间因素

13、对国有企业改革涉及的土地使用权，下列__经批准可以采取保留划拨方式处置。

A．国有企业破产 B．国有企业兼并国有企业 C．非国有企业兼并国有企业 D．外资企业兼并国有企业

14、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的获利率．(2000年真题)A：资本 B：土地 C：项目 D：房屋 E：合法性

15、地籍测量与普通地形测量都需重点测量的要素是．【2007年考试真题】 A：重要地物 B：等高线

C：土地权属界线 D：树木 E：土地

16、由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有（）。A.优先性和完整性  B.显著性和完整性  C.显著性和特殊性  D.优先性和特殊性

17、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与及产品与服务的种类密切相关。【2002年考试真题】 A：中心地规模和人口分布密度 B：居民收入水平和人口分布密度 C：中心地规模和居民收入水平

D：中心地规模、居民收入水平和人口分布密度 E：时间因素

18、正三角形(三角形的一边为临街线)的宗地，以其__为临街深度，按临街深度指数计算其单价。A．边长的1/2 B．边长的1/4 C．高度的1/2 D．高度的1/4

19、有一宗土地，土地使用年期无限，土地还原率为10%，地价为4000元/m2，纯收益逐年递增的比率为1%，那么该宗土地第一年的纯收益为__元/m2。A．300 B．350 C．360 D．400

20、关于当前我国土地管理工作的特点，下列说法不正确的是__。A．突出强调保护耕地

B．是进行宏观调控的手段之一

C．正在从重经济手段向重行政手段过渡 D．注重资源管理与资产管理

21、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1%，该不动产的还原率为8％，则该不动产的价格为万元。【2002年考试真题】 A：100 B：77 C：63 D：42 E：时间因素

22、在地籍管理工作中，土地条件调查包括__。A．土地自然要素调查和社会经济条件调查 B．土地利用现状调查和地籍调查 C．土地权属调查和地价调查

D．气候调查、地形调查和植被调查

23、《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于__日。A．3 B．5 C．7 D．10

24、《土地管理法实施条例》规定，土地利用计划应当包括下列__内容。A．农用地转用计划指标 B．耕地保有量计划指标 C．土地汁划指标

D．土地开发整理计划指标 E．土地统计指标

25、农村村民申请宅基地，且不涉及占用农用地的，应取得（）的批准。A．乡镇人民政府 B．县级人民政府 C．地市级人民政府 D．省级人民政府

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、成本逼近法不适用于。A：新开发土地估价

B：建成区域或已开发的土地估价 C：工业用地估价

D：商业及住宅用地的估价 E：农村社会经济发展水平

2、根据《国家赔偿法》的规定，我国国家赔偿的费用由__。A．各级政府财政列支 B．通过保险渠道支付

C．各赔偿义务机关使用的资金中支付 D．国家设立专项基金

3、《城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，分别是。

A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金

B：需办理出让手续，变出让土地使用权为划拨土地使用权，由受让方缴纳土地出让金

C：需办理出让手续，变出让土地使用权为划拨土地使用权，由出让方缴纳土地出让金

D：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 E：改变原有土地的划拨性质，不对转让方征收土地收益金

4、基准地价修正系数表是基准地价在__条件下修正为宗地地价的系数体系。A．相同因素 B．不同区域 C．相同区域 D．不同因素

5、股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件。A：股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行 B：公司股本总额不少于人民币六千万元

C：公开发行的股份达到公司股份总数的百分之二十五以上

D：公司股本总额超过人民币四亿元的，公开发行股份的比例为百分之十以上 E：公司最近三年无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载

6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为__。

A．每五年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案

B．每三年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案

C．每两年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案

D．每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案

7、社会经济活动的基础是__。A．劳动产品 B．生产者 C．土地 D．消费者

8、下列不属于砖红壤特点的包括。A：一般分布在低山、丘陵和阶地上 B：铁、铝残留在土中，颜色发白 C：肥力差，呈酸性至强酸性

D：土层深厚，质地粘重，肥力强 E：呈酸性至强酸性

9、一般来说，债券具有的基本特征．【2007年考试真题】 A：偿还性 B：高风险性 C：收益性 D：流动性 E：安全性

10、下列关于绝对地租的说法正确的有。【2007年考试真题】 A：实质是农业工人创造的剩余价值 B：平均利润的一部分

C：农产品市场价格高于生产价格的余额 D：源于土地所有权垄断

E：来自社会其他部门工人创造的价值

11、金融市场的组织形式主要有。A：交易所 B：柜台交易 C：现场交易 D：公开交易 E：信托交易

12、设备施工图包括。A：管道施工图 B：采暖施工图 C：结构构件图 D：电气施工图 E：排水施工图

13、土地估价方法可以分为__法。A．收益还原 B．基本估价 C．应用估价

D．基准地价系数修正 E．成本估价

14、不同地区地价存在差异，原因是__。A．一般因素不同 B．用途不同 C．个性差异 D．规划不同

15、地籍测绘的内容包括等。A：地籍平面控制测量 B：地籍要素调查 C：地籍要素测量 D：地籍图绘制 E：房产面积量算

16、选择比较案例时，应符合的要求主要有。A：与待估土地用途相同 B：与待估土地交易类型相同 C：必须为正常交易

D：区域特性与个别条件要相近E：土地

17、在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出（）作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。

A．已足额提取折旧的固定资产的改建支出 B．租入固定资产的改建支出 C．自创商誉

D．固定资产的大修理支出

E．其他应当作为长期待摊费用的支出

18、在建设项目工程的概预算中，施工定额是由以下的构成的．【2007年考试真题】

A：劳动定额 B：材料消耗定额 C：市政工程定额 D：间接费定额

E：机械台班使用定额

19、下列对土地估价中的替代原则描述正确的是__。

A．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定

B．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格

C．土地价格主要由购买者决定

D．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定 E．任何土地价格都可运用替代原则

20、房产税的征税范围是__的房产。A．农村 B．县城 C．建制镇

D．工矿区征收 E．城市

21、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的实地核查工作应当与__相结合。A．土地开发整理项目的准备运作 B．土地开发整理项目的竣工验收 C．地籍调查工作

D．土地变更调查工作 E．土地整理工作

22、下列关于注册土地估价师的说法中，正确的有。A：土地估价师实行登记制度

B：注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构中执业 C：土地估价师在估价工作中应坚持独立、客观、公正的原则

D：土地估价师可以以个人名义接受委托、承办正式的土地估价业务

E：土地估价师可以在非本人任职的土地评估机构出具的土地估价报告上签字

23、《关于加强土地税收管理的通知》(国税发[2005]111号)主要对__进行规范。A．企业所得税 B．城镇土地使用税 C．土地增值税 D．契税

E．耕地占用税

24、地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有。【2006年考试真题】 A：含义不同

B：计息与计利润项目不同 C：计算方法不同 D：计算参数不同 E：计算周期不同

25、《物权法》规定，物权的种类和内容，由__规定。A．宪法 B．法律 C．法规

D．部门规章

第五篇：《担保法》法律__试题(备份)

一、填空题

1、《中华人民共和国担保法》下列担保的方式：（保证）、（抵押）、（质押）、（留臵）和（定金）。

2、《担保法》所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以（拍卖）、（变卖）该财产的价款（优先受偿）。前款规定的债务人或者第三人为（抵押人），债权人为（抵押权人），提供担保的财产为（抵押物）。

3、根据我国《担保法》的规定，债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附（最高额抵押）合同。

4、我国《担保法》规定的质押权包括（动产质权）和（权利质权）。

5、根据我国担保法的规定，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的（所有权）移转为（债权人）所有，约定了的，该约定（无效）。

6、法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为(两年)，法律另有规定的除外。

7、依我国《担保法》的有关规定，抵押权的实现方式有：（折价）、（拍卖）、（变卖）。

8、根据我国担保法的规定，抵押担保的范围包括(主债权)及（利息）、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

9、抵押人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自（登记之日）起生效。

10、《担保法》规定，担保合同被确认无效后，（保证人）、（债务人）、（债权人）有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任。

11、《担保法》规定，具有代为清偿能力的（法人）、（公民）可以作保证人。

12、《担保法》规定，同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同（约定的保证份额）承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担（连带责任）。

13、《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系(不受)该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系(不得)对抗已登记的抵押权。

14、《物权法》规定，抵押期间，抵押人经（抵押权人同意）转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人（提前清偿债务）或者（提存）。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，（不得转让）抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

15、《担保法》规定，抵押合同应当包括抵押物的（名称）、（数量）、质量、状况、所在地、所有权权属或者（使用权权属）。

16、《担保法》规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权（出让金）的款额后，抵押权人才有受偿权。

17、《物权法》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物（不属于）抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人（无权）优先受偿。

18、票据的种类有（汇票）、（本票）、（支票）。

19、担保合同是主合同的（从合同），主合同无效的，担保合同（无效）。20、《物权法》规定，抵押权人应当在（主债权诉讼时效期间）行使抵押权；未行使的，人民法院（不予）保护。

二、判断题

1、担保法规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。（√）。

2、担保法规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。（√）

3、在一般保证中，保证期间债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不免除保证责任。（×）

4、一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起3个月。（×）

5、抵押贷款，系指按《担保法》规定的抵押方式以借款或第三人的动产或权利作为质押物发放的贷款。（×）

6、质押贷款，系指按《担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。（×）

7、具有代为清偿能力的法人，其他组织或者公民可以作保证人。（√）

8、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体均可作保证人。（×）

9、国家权力机关，军事机关和司法机关可以作保证人。（×）

10、企业法人的分支机构，职能部门不得为保证人。（√）

11、当事人以《担保法》第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。（×）

12、下列权利可以质押：汇票、支票、本票、债券、存款单。(√)

13、定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的百分之三十。（×）

14、担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。(√)

15、根据贷款通则，对实行整体股份制改造的借款人，应当明确其所欠贷款债务由改造后公司全部承担；对实行部分股份制改造的借款人，应当要求改造后的股份公司按占用借款人的资本金或资产的比例承担原借款人的贷款债务。（√）

16、保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。(√)

17、保证担保的范围仅包括主债权及利息。（×）

18、以出让方式取得的国有土地使用权可以单独抵押。(√)

19、判决或调解生效后，申请执行的期限为一年，而且申请执行的时效适用中止、中断的规定。（×）

20、根据《物权法》的规定，抵押权人应在诉讼时效期限届满后的两年内行使抵押物权。（×）

三、单项选择题

1、甲向乙借款，并约定将自己的奥迪车出质给乙，乙因自己不会开车，要求甲将该车开回。后甲向丙借款，又将该车出质给丙。丙对该车进行了占有。因甲无力还款而引起纠纷。乙丙均欲行使对该车的质权。下列表述正确的是(D)。

A．甲与丙之间的质押合同无效B．甲与乙之间的质押合同生效 C．乙可对依法对抗丙的质权D．乙对抗丙的质权人民法院不予支持

2、甲向乙借款20万元做生意，由丙提供价值15万元的房屋抵押，并订立了抵押合同。甲因办理登记手续费过高，经乙同意未办理登记手续。甲又以自己的一辆价值6万元的“夏利”车质押给乙，双方订立了质押合同。乙认为将车放在自家附近不安全，决定仍放在甲处。一年后，甲因亏损无力还债，乙诉至法院要求行使抵押权、质权。本案中抵押和质押的效力为：（B）。

A．抵押、质押均有效B．抵押、质押均无效 C．抵押有效、质押无效D．质押有效、抵押无效

3、甲将房屋一间作抵押向乙借款20000元，抵押期间，知情人丙向某甲表示愿以30000元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖，对此，下列哪一表述是正确的？（C）

A.甲有权将该房屋出卖，但须事先告知抵押权人乙 B.甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同意 C.甲可以将该房屋卖给丙，但应征得抵押权人乙的同意 D.甲无权将该房屋出卖，因为房屋上已设臵了抵押权

4、同一抵押财产上设定两个以上的抵押权的，下列关于拍卖、变卖抵押物所有的价款的清序，不正确是（A）。

A．抵押合同自签订之日起生效的，按合同生效时间的先后顺序受偿 B．抵押合同登记生效且登记顺序相同的，按债权比例清偿 C．抵押合同登记生效的，按抵押物登记的先后顺序清偿

D．抵押合同自签订之日起生效且有的登记，有的未登记的，已登记的优先于未登记的受偿

5、依法应办理抵押登记的，抵押权的生效时间为（B）。A抵押交付之日B登记之日C签订之日D当事人协商之日

6、下列有关质押权的表述中，错误的是（D）。

A.除质押合同另有约定外，质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用

B.质押担保中，质押物的所有人可以是债务人或者第三人 C.在质押法律关系中，质押物须移交债权人占有 D.质押物可以是动产、不动产和权利

7、担保活动应当遵循的原则是：（A）A、平等、自愿、公平、诚实信用 B、平等、公平、合法、诚实守法 C、自愿、公平、合法、诚实信用 D、公平、合法、平等、诚实守法

8、以无地上定着物的土地使用权抵押的，办理抵押物登记的部门是。（A）

A、土地管理部门 B、县级以上政府规定的房地产管理部门 C、林木主管部门 D、工商行政管理部门

9、以城市房地产或者乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，办理抵押物登记的部门是

。（B）

A、土地管理部门

B、县级以上政府规定的房地产管理部门 C、林木主管部门 D、工商行政管理部门

10、设立农村商业银行的注册资本最低限额为

元人民币。（C）A、一千万 B、三千万 C、五千万 D、一亿元

11、下列财产中，不得抵押的是(A)。A．土地所有权B．抵押人所有的房屋 C．抵押人所有的机器D．在建工程

12、下列关于抵押合同的形式，正确的是(B)。

A．抵押合同可以口头订立 B．抵押合同必须书面订立 C．抵押合同口头、书面订立均可

D．抵押合同可以采用书面合同以外的其他方式订立

13、按照担保法的规定，下列合同中，可以附最高额抵押合同的是(B)。

A．运输合同B．借款合同C．委托合同D．合伙合同

14、依照我国担保法的规定，下列财产中，可以抵押的是(A)。

A．某大学的小汽车B．自留山 C．某大学的教学楼

D．宅基地使用权

15、根据担保法的规定，质权分为(C)。

A．动产质权和不动产质权 B．不动产质权和权利质权

C．动产质权和权利质权 D．不动产质权、动产质权和权利质权

16、下列关于权利质权的表述，不正确的是(D)。

A．汇票可以质押 B．提单可以质押

C．依法可以转让的股票可以质押 D．公路渡口的收益权不可以质押

17、甲与乙签订借款合同，并与乙就自己的汽车出质给乙签订了字据，后甲未将该车按交付给乙，并将该车卖与了丙。后为此引起纠纷。下列选项正确的是(C)。

A．丙不能取得该车的所有权，因为该车已质押给了乙 B．丙能取得该车的所有权，但乙可依质权向丙进行追偿 C．丙能取得该车的所有权，乙不能向丙要求返还该车 D．甲与乙之间的质权合同生效

18、甲因向乙借款将自己的汽车抵押与乙，并办理了抵押登记，后甲因向丙借款，又将自己的汽车出质给丙。现甲无力还款，对该车，乙欲行使抵押权，丙欲行使质权，并引起纠纷。下列选项正确的是(A)。

A．乙的抵押权优于丙的质权受偿 B．丙的质权优于乙的抵押权受偿 C．乙的抵押权与丙的质权按比例同时受偿

D．乙的抵押权与丙的质权谁先受偿应由他们抓阄决定

19、甲向乙借款并将自己的房子抵押给乙，并办理了抵押登记。抵押后甲又将该房屋出租给丙，因甲无力还款，乙欲行使抵押权。下列表述正确的是(C)。

A．甲与丙之间的租赁合同不具有效力，因为该房已抵押给乙 B．甲与丙之间的租赁合同具有效力，抵押权行使后租赁合同对新的受让人具有效力

C．甲与丙之间的租赁合同具有效力，但抵押权行使后租赁合同对新的受让人不具有效力

D．甲与丙之间的租赁合同效力未定

20、甲向乙借款并将自己的房屋抵押给乙，双方在合同中约定，乙的债权在期满后未受清偿时，该房屋的所有权为乙所有。下列表述正确的是(D)。

A．抵押合同无效 B．抵押合同内容全部有效 C．抵押合同为可撤销的合同

D．抵押合同有效，但房屋所有权为乙所有的条款无效

四、多项选择题

1、根据《担保法》规定，可以质押的有（ABC）： A．商标专用权中的财产权 B．专利权中的财产权 C．著作权中的财产权 D．股东的共益权和自益权

2、关于留臵的规定，下列说法正确的有（AD）。

A.法律规定可以留臵的合同有保管合同、运输合同、加工承揽合同 B.留臵物可以的是动产，也可以是不动产

C.债权人留臵财产后，未与债务人约定履行债务的期限的，债权人应当确定1个月以上的期限，通知债务人在该期限内履行

D.债务人逾期仍不履行的，债权人可以与债务人协议以留臵物折价，也可以依法拍卖、变卖留臵物。3、2002年，某国有商业银行A支行与B公司签订一个合同，双方约定，B公司以一幢价值2000万的楼房为其从A支行借款提供抵押担保，自2002年1月2日至2004年1月1日期间，发生的借款都以该楼房抵押。签订合同后，双方办理了抵押登记。此后，约定期间内，B公司3次向A支行借款1500万。2005年，A支行与某资产管理公司签订债权转让协议，将上述借款合同债权与担保权利转让给C公司，并向B公司发出债权转让通知和担保权利转让通知。下列说法中正确的是：（AB）

A．A支行与B公司签订了最高额抵押合同 B．支行转让债权及抵押权的行为有效 C．支行转让债权及抵押权的行为无效 D．B有权拒绝在担保权利转让通知上签字

4、若担保合同中出现以下条款，该条款可能有效的是：（ABC）A．甲公司向乙银行贷款购买一设备，双方在抵押合同约定，甲公司以其未来1年内利用该设备生产出来的全部产品作为借款的担保

B．甲向乙借款100万元，甲以其价值50万元的房屋为该借款设定担保，乙表示同意

C．甲和乙的抵押合同中约定：抵押人甲必须对抵押物进行保险，否则抵押权人乙即可实现抵押权

D．甲以其房屋作为抵押向乙借款，双方约定：甲到期不还款，该房屋即归乙所有

5、下列哪些权利可以作为权利质权的标的：（ABD）A．汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单 B．依法可以转让的股份、股票、基金份额 C．商标专用权、专利权、著作权中的财产权 D．依法可以转让的债权

6、甲向乙借款，将自己所有的奥迪车出质于乙，乙又擅自将该车转质于丙，丙因违章驾驶该车造成该车灭失，为此引起纠纷。下列表述正确的有：（AC）A．乙无权将该车转质 B．乙有权将该车转质 C．对该车的损失应由乙承担

D．对该车的损失应由乙丙负连带责任

7、债的担保形式有（ABCDE）

A、保证B、定金C、抵押D、留臵E、质押

8、向法院起诉必须符合下列哪些条件（ABCD）。

A、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； B、有明确的被告；

C、有具体的诉讼请求和事实、理由；

D、属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。9、1998年3月10日，甲公司向银行贷款600万元，应于同年9月10日向银行还款，乙公司以公司财产为该贷款提供了抵押并办理了登记。贷款到期后，甲公司只偿还了300万元。银行考虑到甲公司经营不善，一直没有向甲公司催要欠款。2002年1月20日，银行要求甲公司还款，甲以超过诉讼时效为由，拒绝还款，银行要求乙公司承担担保责任。按《物权法》规定，则下列说法不正确的是：（BCD）

A．银行对甲公司的诉讼时效已过，所以，无权要求乙公司承担担保责任

B．银行对甲公司的诉讼时效已过，但仍有权行使担保物权

C．银行在2002年1月20日提出还款请求，故在此之后的2年内可以向乙公司主张行使抵押权

D．银行在2000年9月10日之后的2年内可以向乙公司主张行使抵押权

10、甲企业持有乙企业为支付货款给其开具的面额为200万元的本票，付款期限到2005年5月18日。2005年4月12日，甲企业向丙银行借款，将该本票质押给丙银行，并在本票上进行了背书，标明质押字样。甲企业在以前的业务往来中，还欠乙企业货款50万元，甲企业与乙企业协商于2005年5月16日之前支付。2005年4月28日，甲、乙两企业合并，成立一家新企业丁公司。则下列选项正确的是：（CD）

A．甲、乙企业互负的债务因混同而消灭

B．2005年4月28日，甲企业可以与乙企业抵销50万元的债务 C．甲、乙企业因合并成为一个主体，发生混同，甲欠乙的50万元货款债务消灭

D．甲企业对乙企业的200万元债权并不因混同而消灭

11、周某向余某借款20万元，借款协议中言明以周某家传宋版《金刚经》一部用作抵押。随后，周某又暗将此书以10万元卖给傅某。关于此事的法律分析，正确的有：（BCD）

A．周某与傅某的买卖因违法而无效

B．周某与傅某的买卖因未征得余某同意而无效 C．余某与周某的抵押条款有效

D．余某有权就周某卖书所得10万元价款优先受偿

12、对人民法院在民事执行过程中查封、扣押、冻结财产认识正确的是：（AD）

A．被执行人未公开的发明不得查封

B．被执行人及其扶养的家属生活所必需的房屋不得查封 C．被冻结的财产不得重复冻结

D．扣押的财产流拍或变卖不成的，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的，人民法院应解除扣押

13、质押担保的范围（ABCD）

A、主债权及利息B、违约金C、损害赔偿金D、实现债权的费用

14、下列不可以作为保证人的有（BCD）A、具有代为清偿能力的公民 B、国家机关 C医院 D、企业的分支机构

15、下列可以作为抵押物的财产（BCD）。

A、土地所有权 B、抵押人所有的房屋和其他地上定着物 C、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具 D、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山的土地使用权。

16、办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件（BCD）A、抵押担保的范围 B、主合同

C、抵押合同 D、抵押物的所有权或使用权证书

17、金融违法行为处罚办法规定：金融机构办理贷款业务，不得有下列行为：(ABCD)A、向关系人发放信用贷款

B、向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款的 C、违反规定提高或者降抵利率以及采用其它不正当手段发放贷款的 D、违反规定的其他贷款。

18、根据《中华人民共和国担保法》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同以登记生效的，下列哪种清偿顺序不正确的是？（BCD）

A、按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。

B、按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。

C、按照起诉时间先后清偿。D、按债权比例清偿。

19、根据《中华人民共和国担保法》的规定，下列哪种说法正确？（ABC）A、债务履行期限届满债务人履行债务的，质权人应当返还质物。B、债务履行期限届满质权人未受清偿的，可以与出质人协议以质物折价，也可以依法拍卖、变卖质物。

C、质物拍卖后，其价款超过债权数额的部份归出质人所有。D、质物拍卖后，其价款不足债权数额的部份，由出质人作损失处理。20、非法集资有那些特点：（ABCD）

A、未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资以及有审批权限的部门超越权限批准的集资

B、承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，还包括以实物形式或其他形式

C、向社会不特定对象即社会公众筹集资金 D、以合法形式掩盖其非法集资的性质

五、简答题

1.根据《担保法》规定，那些财产可以抵押？ 参考答案：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

（六）依法可以抵押的其他财产。

2、根据《担保法》规定，抵押合同应当包括以下内容？ 参考答案：

（一）被担保的主债权种类、数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；

（四）抵押担保的范围；

（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。

3、抵押与质押的主要区别有哪些？ 参考答案：

4、抵押权和留臵权有何区别？ 参考答案：

5、质押权和留臵权有何异同？ 参考答案：

6、根据我国担保法的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应如何清偿？ 参考答案：

（1）抵押合同登记生效的，按抵押权登记的先后顺序清偿（2）抵押合同登记生效且登记顺序相同的，按债权比例清偿（3）抵押合同自签订之日起生效且有的登记，有的未登记的，已登记的优先于未登记的受偿

（4）抵押合同自签订之日起生效的，按债权比例清偿 7.农村信用社依法收贷的法律措施有哪些？

参考答案：农村信用社依法收贷的法律措施有：（1）催告；（2）扣收；（3）变更债务人；（4）签订还款协议；（5）执行担保合同；（6）申请“支付令”；（7）提起诉讼；（8）申请借款人破产。

8、在保证合同中，什么情况下保证人不承担民事责任？ 参考答案：⑴主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的； ⑵主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。

9、什么是保证？

参考答案：《担保法》所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。

10、什么是一般保证？

参考答案：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时由保证人承担保证责任的，为一般保证。

11、什么是连带责任保证？

参考答案：当事人在保证合同中约定，保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

12、什么是抵押？

参考答案：是指债务人或者第三人不转移对《担保法》第三十四条所例财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照《担保法》规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

13、什么是动产质押？

参考答案：是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照《担保法》规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。

14、设定抵押权对应注意的主要事项是什么？ 参考答案：

（1）注意税收优先权。（2）建设工程价款优先权。（3）抵押物是否已经租赁。

15.原告起诉后，经合法传唤不出庭的法律后果？ 参考答案：原告起诉后，经合法传唤不出庭的法律后果，法院将按自动撤诉处理。

16.被告经合法传唤不出庭的法律后果？

参考答案：被告经合法传唤不出庭的法律后果，法院将按缺席判决。17.生效的判决或调解到期不申请执行的法律后果？

参考答案：将被视为自动放弃申请执行权，超过申请执行期限，法院将不再受理债权人的执行申请。申请超过期限，发动不起执行程序，其已获权利就会成为自然权利，就只能依赖义务人的自觉履行来得以实现

18、担保贷款的种类：

参考答案：(1)保证贷款，是指按《担保法》规定的保证方式，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带保证责任为前提而发放的贷款。

(2)抵押贷款，是指按《担保法》规定的抵押方式，以借款人或者第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

(3)质押贷款，是指按《担保法》规定的质押方式，以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

19、《担保法》中的抵押、质押、留臵的区别是什么？

参考答案：抵押是不转移抵押物的占有的，而且抵押适用于动产、不动产和权利。

质押是转移物的占有的，并且只是适用于动产和权利

留臵是一方可以在对方支付对价之前保留该物的占有如果对方不支付对价那么一方可以不交付留臵物。留臵仅仅用于动产。多见于加工承揽。

20、《中华人民共和国担保法》第五十八条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”请问：

如果担保物没有上保险，而该物在设立抵押权之后即受到不可抗力而灭失了，此时，抵押权人该如何实现自己的权利？（即，此时没有赔偿金代偿。）参考答案：首先物权法第一百七十四条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

第二，如果这种情况下，双方当事人对于担保物的灭失都没有责任且没有相应的价值补偿，那么设立在上面的担保物权应当认定为消灭，双方可以再次协商设立新的担保物权。

六、案例分析

甲、乙签订一份借款合同，甲为借款人，乙为出借人，借款数额为500万元，借款期限为两年。丙、丁为该借款合同进行保证担保，担保条款约定，如甲不能如期还款，丙、丁承担保证责任。戊对甲、乙的借款合同进行了抵押担保，担保物为一批布匹(价值300万元)，未约定担保范围。

根据上述案情，回答下列问题：

(1)设甲、乙均为生产性企业，则丙、丁与乙之间的保证合同效力如何?为什么?

(2)设甲、乙均为商业银行，该借款合同效力如何?

(3)设甲、乙之间的合同有效，甲与乙决定推迟还款期限1年，并将推迟还款协议内容通知了丙、丁和戊，丙、丁、戊是否承担保证责任?

(4)设乙决定放弃戊的抵押担保，且签订了协议，但未取得丙、丁的同意。丙、丁应否承担保证责任?

(5)设甲到期不能还款，乙申请法院对戊的布匹进行拍卖，拍卖价款为550万元，扣除费用后，得款520万元，足以偿还乙的本金、利息和费用。乙从戊处清偿了自己的全部债权后戊享有什么权利?

(6)设戊的布匹因不可抗力灭失；丙被宣告失踪，其财产已由庚代管。现甲不能偿还到期债务，丁偿还了乙的全部债权，丁的追偿权可向谁行使?

［答案］

(1)该保证合同无效。因为甲、乙之间的合同系违法拆借资金行为，无效。主合同无效，作为从合同的保证合同亦为无效。

(2)有效。此系金融同业拆借行为，合法有效。

(3)丙、丁可不再承担保证责任，戊仍应承担抵押担保责任。(4)丙、丁在乙放弃权利的范围内免除保证责任。

(5)戊享有对甲全部债权的追偿权；也可以向丙、丁主张一半债权的追偿权。

(6)可向甲、庚行使。

(1)在甲、乙均为生产性企业时，二者之间的借款行为系违法的资金拆借行为，应为无效。依《担保法》第5条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应根据其过错各自承担各相应的民事责任。”

可见，甲、乙之间的借款合同无效，丙、丁与乙之间的保证合同作为从合同亦为无效，如甲不能如期还款，丙、丁、戊如有过错的，仍应对乙承担相应的过错责任。

(2)依《商业银行法》第3条第(八)项之规定，商业银行之间可从事同业拆借。故甲、乙同为商业银行时，二者之间的合同可视为同业拆借行为。

(3)本题所涉法条有二：

《担保法》第24条：“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”据此可知丙、丁不再承担保证责任。

《担保法》第52条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”可见抵押担保并不因主合同的变更而终止。(4)《担保法》第28条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”可见，本案中丙、丁仍应对布匹抵押价值以外的债务负保证责任。

(5)所涉法条如下：

《担保法》第46条：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”

第57条：“为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。”《担保法解释》第38条第1款：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。”

本题中的抵押担保合同对抵押的范围未予约定，依第46条之规定，担保范围应包括主债权及利息和费用。抵押物拍卖后得款520万元，足以偿还本金、利息和费用，故乙可直接从戊处得到清偿。又依《担保法解释》第38条第1款，第三人提供的抵押担保与保证共存时，双方可分别约定担保范围；如果未约定各自的担保范围，抵押权率先被执行的，抵押人可向债务人追偿是应有之义，关键在于其还可以向保证人追偿，其追偿的范围应是什么呢?我们认为，此时应视为抵押担保责任与保证担保责任相互均等。具体到本题，抵押人戊的抵押责任为总债务的一半，丙、丁二人的保证责任为总债务的另一半。当然，这是以抵押物变现的价值高于总债务额的一半为前提的。如变现价值低于总债务额的一半，则余下部分全由保证人承担。《担保法解释》第38条第2款：“同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。”

(6)应适用法条有三：

《担保法》第12条：“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”《民通意见》第32条：“失踪人的财产代管人拒绝支付失踪人所欠的税款、债务和其他费用，债权人提起诉讼的，人民法院应当将代管人列为被告。失踪人的财产代管人向失踪人的债务人要求偿还债务的，可以作为原告提起诉讼。”丙、丁作为保证人与戊作为抵押人，彼此并未约定担保范围，在戊的抵押物因不可抗力灭失后，丙、丁作为保证人依法应承担全部的担保责任。而本题中丙、丁之间未约定保证方式，依《担保法》第12条之规定，应为连带保证。作为连带保证人之一的丁偿还了乙的全部债权。依《担保法》第12条及第31条规定应有权向甲及丙行使追偿权。所不同的是，向甲行使的是全部债权的追偿权，向丙行使的是相应份额的追偿权。

由于丙已失踪，庚为其财产代管人，依《民通意见》第32条规定，丁可转而向庚行使追偿权。依《担保法》第58条之规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。故戊的抵押之债已经消灭，丁无权向戊行使追偿权。

2、A公司向Y银行申请一笔100万元的贷款，A公司以自己所有的价值50万元的汽车一辆设定了抵押，同时由B公司提供了保证，保证合同中B公司承担一般保证责任。A公司未能按时归还贷款。根据Y银行掌握的情况，B公司资金雄厚，于是Y银行要求B公司归还这100万元贷款，但遭B公司拒绝。

问：(1)B公司的拒绝是否有法律依据?(2)B公司应当承担多少金额的保证责任? 答：(1)B公司的拒绝有法律依据。由于保证合同中约定B公司承担一般保证责任，因此，根据《担保法》的规定，一般保证责任的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，可以对债权人拒绝承担保证责任。

(2)由于该笔贷款A公司以其价值50万元的汽车设定了抵押，因此存在同一债权既有物的担保，又有人的保证的情况。根据《担保法》的规定，B公司只对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，B公司应承担50万元的保证责任。

3、某印染厂决定进口一套先进的生产设备。该厂现有资金5万元，需要向他方借款。于是，1998年8月，印染厂以本厂一辆价值20万元的轿车作抵押，向该市工商银行贷款10万元，贷款期限为一年，如果到期不能清偿贷款，由银行以拍卖汽车所得价款受偿。合同签订后，双方到车管所办理了抵押物登记手续。由于进口设备尚需五万元，1998年10月，印染厂又向自己的关系户某机械厂借款8万元，借款期限为半年，并以已设立抵押的那辆汽车再次抵押，双方也到车管所办理了抵押物登记手续。1998年11月，印染厂用来和抵押的那辆轿车因火灾被烧毁，获保险公司赔偿20万元。1999年4月，机械厂要求印染厂归还8万元借款，否则将申请拍卖被抵押的汽车。工商银行听说后，认为印染厂未经其同意，将同一抵押物再次抵押，侵犯了其抵押权。而印染厂答复说车已被烧毁，抵押权没了标的物，自然也就没了抵押权。试分析：（1）印染厂用作抵押的汽车再次抵押是否有效？（2）汽车被毁，抵押权人如何实现其抵押权？

答：（1）印染厂用已作抵押汽车再次抵押有效。《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值；财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”本案中，印染厂以价值20万元的轿车先与工商银行签订了抵押贷款合同，然后又以该轿车同机械厂签订了抵押借款合同，这属于重复抵押。第一次抵押，抵押财产价值的余额是10万元，第二次抵押所担保的债权是8万元、并未超出其余额部分，因此，印染厂用已作抵押的汽车再次抵押有效。（2）《担保法》第54条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，如果抵押合同以登记生效的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。《担保法》第58条规定：“抵押权因抵押物灭失而灭失。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”由上述规定可知，印染厂用作抵押的汽车因灭失所得的赔偿金20万元应作为抵押财产由工商银行和机械厂先后受偿10万元、8万元。

4、张某欲开办一个酒店，但资金不足，于1999年以自己房屋4间作抵押向农业银行贷款8万元，并办理了登记手续，之后张某把房屋中向西的两间租给了李某，在经营酒店的过程中，张某又向工商银行贷款4万元并以上面的四间房屋作抵押，签订了抵押合同，办理了登记手续，又用同一办法在建设银行贷款2万元，也办理了登记手续。2000年5月归还了农业银行4万元、工商银行2万元、建设银行1万元，张某将4间房屋中靠东的2间卖给了孙某，孙某知道房屋上设有抵押权，但又在靠东面的侧墙新建了一个大厨房。2000年10月，张某的酒店倒闭，此时仍欠农业银行4万元，工商银行2万元，建设银行1万元，在2000年7月，农业银行将2万元贷款的抵押权转让给了工商银行，现贷款已到期，张某无力偿还。问：（1）张某与承租人李某的租赁房屋合同在4间房屋都抵押后是否继续有效？

（2）工商银行将抵押权单独转让的行为是否有效，说明理由。（3）工商银行、农业银行、建设银行如何实现自己的抵押权？（4）设工商银行的债权先到期，农业银行的债权未到期，应如何处理？（5）设李某的租赁合同尚未到期，抵押权人能否中止租赁合同？（6）前述抵押权人可否就4间房屋和1间厨房一并行使抵押权？ 答：（1）继续有效，参见《担保法》第48条之规定。

（2）将抵押权单独转让无效。根据《担保法》第50条之规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权从属于债权，只能随债权一齐转让。

（3）根据《担保法》第53、54条之规定，债权履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。因此，工商银行、农业银行、建设银行可以拍卖、变卖抵押物，将所得价款按抵押登记的先后顺序依次受偿。即先清偿农业银行贷款，有余款时再清偿工商银行，再有余款时方清偿建设银行。

（4）根据《担保法解释》第78条之规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。工商银行的抵押权顺序在农业银行之后，因此只能就抵押物价值超出农业银行债权的部分受偿。（5）可以。根据《担保法解释》第66条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。张某将房屋抵押之后方租给李某，因此抵押权人可以终止租赁合同。

（6）根据《担保法》第55条之规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物，厨房系对主房屋设定抵押权后新建，故不属于抵押物，但需要拍卖该抵押的房屋时，可以依法将厨房一齐拍卖，但对拍卖厨房所得，抵押权人无权优先受偿

5、王某有私房三间，经协商，王某以5万元的价格将房屋出售丁某，双方签订了买卖合同，丁某交付了价金。3日后，李某了解到王某要出售私房，遂与王某协商，愿以7万元的价格购买王某的私房，王某同意，双方签订了房屋买卖合同，李某交付了7万元购房款，王某和李某到房产局办理了房屋产权过户手续，办妥过户手续后，王某找到丁某，告知房屋已出售给李某，并退回了丁某交付的购房款，丁某不同意，要求王某交付房屋，王某则以房屋已办理了过户手续为由拒绝交付房屋，丁某诉至法院，要求法院判定王某和李某的房屋买卖合同无效，要求王某交付房屋给自己。问：(1)本案涉及哪些法律关系?(2)本案中，房屋所有权应由谁享有?为什么? 答：(1)本案涉及两个法律关系：王某和丁某的房屋买卖合同关系，王某和李某的房屋买卖合同关系。

(2)房屋所有权应归李某。本案诉讼标的物系房屋，房屋是不动产，根据法律规定，房屋所有权自办理产权过户登记手续之时起转移，如果仅仅交付房屋，但未办理产权过户手续，所有权不视为转移，房屋登记过户手续具有公示效力，可对抗第三人。本案中，丁某虽与王某签订了书面买卖合同，并交付了购房款，但因未办理产权过户手续，因此，房屋所有权并未转归丁某，丁某与王某之间存在的是债权关系。相反，李某与王某办理了所有权过户手续，房屋所有权转移归李某所有，李某与王某之间存在的是物权关系，根据物权的优先效力，丁某不能主张李某与王某间的房屋买卖行为无效，因此，本案丁某要求法院确认王某与李某的买卖合同无效的主张不能得到支持，但丁某可以要求王某承担违约责任。

6、甲因经商向乙借款15万元，甲用自己使用了一年的富康轿车抵押，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。一天，甲开车与他人相撞，保险公司支付保险金5万元，因车受损，乙向甲提出了如下的请求：(1)甲提供新的担保物；(2)甲要将5万元提存；(3)请求甲提前还款。案件诉讼到法院，乙的哪些请求不能成立? 答：(1)乙的第一项和第三项请求不能成立。根据《担保法》第51条第2款的规定，抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保，抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。据此，乙的第一项请求不能成立。(2)根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第80条第2款的规定，抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。据此，乙的第三项请求不能成立。

7、开元公司建设商住楼，建设中，因资金短缺，向银行贷款，双方签订的贷款协议约定：银行向开元公司贷款2000万元，开元公司以在建工程作抵押，到期不还，该在建工程归银行所有，充抵贷款。双方办理了抵押登记手续。同时，开元公司又向大发公司借款500万元，开元公司以同一在建工程作抵押，为减少税费，双方签订了抵押借款合同，未办理抵押登记手续。后来开元公司再向中原公司借款300万元。到期后，开元公司未能偿还上述三笔款项，除在建工程外又无其他财产，中原公司诉至法院，要求开元公司还款。银行和大发公司知道后，也起诉开元公司还款。银行认为，开元公司已约定，如不能偿还贷款，在建工程归银行所有充抵贷款。现还贷期已到，开元公司无力偿还，该在建工程应归银行所有。大发公司认为，开元公司也以在建工程作抵押从大发公司借款，该抵押有效，大发公司应当优先于中原公司受偿。问：本案如何处理? 答：(1)按照担保法司法解释，在建工程可以设立抵押。(2)开元公司与银行的抵押进行了登记，故该抵押权有效成立，但由于双方在抵押合同中约定：“开元公司到期不还贷款，该在建工程归银行所有。”此为流质条款的约定，按照担保法，流质条款无效。银行因设定抵押享有优先受偿权，但不能直接将抵押物据为已有。(3)开元公司与大发公司签订了抵押合同，但因未进行登记，抵押物又是不动产，故该抵押权不成立，大发公司应与中原公司同等受偿，不存在先后问题。

8、冯某系养鸡专业户，为改建鸡舍和引进良种鸡需资金20万元。冯某向陈某借款10万元，以自己的一套价值10万元的音响设备抵押，双方立有抵押字据，但未办理登记。冯某又向朱某借款10万元，以该音响设备质押，双方立有质押字据，并将音响设备交付朱某占有。冯某得款后，改造了鸡舍，且与县良种站签订了良种鸡引进合同。合同约定良种鸡款共计2万元，冯某预付定金4干元，违约金按合同总额的10％计算，冯某以销售肉鸡的款项偿还良种站的货款，合同没有明确约定合同的履行地点。后县良种站将良种鸡送交冯某，要求支付运费，冯某拒绝。因发生不可抗力事件，冯某预计的收入落空，冯某因不能及时偿还借款和支付货款而与陈某、朱某及县良种站发生纠纷。诉至法院后，法院查证上述事实后又查明：朱某在占有该设备期间，不慎将该设备损坏，送蒋某修理，朱某无力交付蒋某的修理费1万，该设备现已被蒋某留臵。现问：(1)冯某与陈某之间的抵押关系是否有效?为什么?(2)冯某与朱某之间的质押关系是否有效?为什么?(3)朱某与蒋某之间存在什么法律关系?(4)陈某要求对该音响设备行使抵押权，朱某要求行使质押权，蒋某要求行使留臵权，应由谁优先行使其权利?为什么? 答：(1)冯某与陈某之间的抵押关系有效。根据《担保法》第43条，“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”(2)冯某与朱某之间质押关系有效。由于冯某与陈某之间的抵押合同未办理抵押物登记，抵押合同不得对抗第三人。根据《担保法》第64条，“出质人与质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。”由于冯某与朱某之间双方立有质押字据，并将该设备交与朱某占有，故质押关系有效。(3)朱某与蒋某之间存在承揽合同关系(修理合同关系)和留臵权法律关系。(4)对该设备，应由蒋某优先行使其权利。因为留臵权是为了恢复标的物本身价值而发生的权利，在各担保权中应最优先。留臵权>抵押权>质押权。

9、甲为加入A合伙企业需要一笔资金，于2003年3月5日向乙借款5万元，双方以书面合同约定：借款期限为2年；借款年利率为6％，2年应付利息由乙预先在借款本金中一次扣除；借款期满时甲一次偿还全部借款。丙为甲的保证人，与乙签订保证合同，约定丙承担一般保证责任，保证期间为自借款期满之日起1年，但未就保证担保的范围作约定。乙依约向甲交付借款。不久，甲加入A合伙企业。

借款期满后，乙因经济业务欠A合伙企业4万元，因此向A合伙企业主张，就甲欠乙的借款与乙欠A合伙企业的债务在对等数额内抵销，但遭A合伙企业拒绝。随后，乙请求甲偿还借款，并要求丙承担保证责任。甲以资金不足为由拒绝还款，丙也拒绝承担保证责任。要求：

根据上述情况和《合同法》、《担保法》、《合伙企业法》的有关规定，回答下列问题：

（1）指出甲、乙签订的借款合同中有哪些内容不符合法律规定?说明理由。

（2）丙承担的保证责任范围应是什么?（3）A合伙企业是否有权拒绝乙的债务抵销请求?说明理由。（4）丙拒绝承担保证责任是否符合法律规定?说明理由。答案：

（1）甲、乙签订的借款合同2年应付利息由乙预先在借款本金中一次扣除不符合法律规定。依照合同法的规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。甲、乙签订的借款合同中约定不明确。按照合同法的规定，借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。而甲乙双方只约定了借款数额、期限和利率条款。（2）依照担保法的规定，保证人在约定的保证范围内承担保证责任。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。因此丙承担的保证责任范围应是主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

（3）A合伙企业有权拒绝乙的债务抵销请求。因为合伙企业法规定，合伙企业中某一合伙人的债权人，不得以该债权抵销其对合伙企业的债务。因此乙只能向甲主张权利而不能向合伙企业主张该项债权。

（4）丙拒绝承担保证责任符合法律规定。丙作为甲的保证人与乙签订保证合同约定丙承担的是一般保证责任。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。

10、甲、乙两公司在某农村信用合作社贷款50万，由丙提供担保，债务已届清偿期未还，被提起诉讼，要求返还50万贷款和6万块钱的利息。该市中院判定丙也负连带赔偿责任，后执行庭，先后十八次对丙的财产进行强制执行，共计76．7万元，其中包括一张5000元的收条（房地产评估的收条），此外，还将丙的14套房产查封了36个月，而并没有拍卖、变卖，致使丙因此损失了15万多，后丙向甲乙追偿，未果，在该中院起诉，判定甲乙赔偿丙76．7万元及利息。甲乙不服，提起上诉，理由为可被追偿额不应以强制执行单据所显示数额，只能以农村信用社开局的贷款收回凭证所示数额为依据。

该案件应该怎样处理，依据是什么？

根据担保法司法解释的第四十三条的规定：“保证人自行履行保证责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，保证人只能在主债权范围内对债务人行使追偿权。”

本案中丙在履行保证责任时，其实际清偿额为76.7万元远远大于主债权56万元，因此，根据担保法的司法解释，保证人丙只能在主债权的范围内对债务人甲、乙行使追偿权。

对于农村信用合作社的从执行中多获得的不当得利，丙可以向法院申请执行回转。对于法院在执行过程中的不合理的执法行为，丙可以要求依据国家赔偿法进行相应的赔偿。

甲乙并未从丙的超额清偿中获取不当利益，而且对于丙的执行损失，甲乙也不存在过错，因此，不论是司法解释的规定，还是法理推导，都不能要求甲乙以强制执行单据所显示数额赔偿，只能要求甲乙根据贷款合同实际应承担的主债务和利息进行赔偿。

第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。

当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。

第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

第四十三条保证人自行履行保证责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，保证人只能在主债权范围内对债务人行使追偿权。