班规的制定方案

第一篇：班规的制定方案

班规制定方案

大学生活是许多人所向往的。但大学生活远非高中时候那种紧张压迫的生活节奏，相反这是一个相对自由的生活、学习和工作的环境，那样的轻松常常会使刚刚从高中压迫式的生活中走过来的同学们感到迷茫和不知所措。而对于他们来说这个环境似乎也显得陌生。他们总是充满着叛逆的精神，或许一不小心，就踏上了所有人本不希望看到的路途。然而这些对他们而言或许只是想要探寻新鲜事物的过程中所必须经历的，可一旦新鲜过后，他们还会保持对所有事物的热诚，还能继续着老师家长和大多数人要求他们做的那样本分的生活吗？

所以作为一个引导者，当同学们踏入这个陌生又熟悉的环境的时候，他们还是一个个的个体，想要其在我们所希望或者至少说在他们应该在的位置上平安、本分的生活学习的话，我们要做的至少首先是让这些个体承认自己是某个集体中的一员。因此，我们有了班级这个集体。

当然的，组成这个集体的人员是复杂的。天南海北，五湖四海，每个人都有着自己的个性和理想，那么要怎样才能让这些个体都朝着某个相同的目标不断的前进呢？而这个时候，就显现出了制定班规的重要性，那么怎样制定班规才是最合理的，怎样才算是最可行的呢？

以下是我针对本班的实际情况逆行的班规制定方案：

一、制定目标

总体目标：使这个集体在一个正常的状况下运转，建立一个平等、团结、向上的班集体，形成良好的班风，为每个学生发展提供一个良好的环境。

个题目标：让学生学会学习、学会生活、学会工作，发挥每一个学生的潜能，提高他们的整体素质。

二、制定原则

1、规范性原则

一个班级就像一个国家要有自己的法律去约束人们的行为。所以我们制定的班规一定要以《宪法》为蓝本，在不违背法律，不抵触守则、规范和校规的前提下充分调动学生的积极参与性，体现民主管理的细想，让学生真正成为自己的主人。

2、实用性原则

不同学生，有不同的“个性”，也存在不同的问题。所以在制定班规时，要从学生的实际情况出发。具体关注到每一个小问题，不说大话、讲空话，让每一条班规都具有实际操作性。

3、民主性原则 我们说即使再优秀的老师也不可能考虑到方方面面。而且在这个阶段的学生是需要大家予以关注的时期。所以，在制定班规的过程中，老师应该广泛听取学生的意见，或直接由学生自己拟定，达到知人善用的效果。

4、全面性原则

既然我们说要让学生得到全面的发展，那么在制定班规的时候也应该考虑到如何才能达到全面的效果。应该从各个方面听取参考意见，学校、学生、家长甚至社会。

5、创新性原则

在发展的过程中，我们常常要摈弃许多陈旧的思想和观念。制定班规也是同样的，其内容应该是不妨碍学生发展的，所以大胆的创新，敢于抛弃以前的陈旧条款也是对学生的全面发展显得尤为重要。

三、制定程序

1、先由班主任讲明白制定班规的重要性，再由全班同学一起商讨出班规的大致框架，集思广益，群策群力，使每一位学生明确班规的内容和结构布局。

2、分组讨论，各小组分别拟定出草案。要求表述清晰，不能出现模棱两可的字眼，尽量拓展自己的思想，努力创新出更多的班规条例。

3、整理统一。根据各小组的草案，由全班会议讨论表决，四分之三以上人数通过即为通过，整理出最终的实施方案，即班规条例。最后上交班主任处审阅。

4、将初步制定出的方案贴于班级张贴栏中以示公告作用，可规定在3——5天内如有人认为其有不当之处可以加以修改，再经全班4分之三以上人数通过即通过并开始实施。

5、为避免所制定班规可行性较差。因此，此班规实用时间为期1月，如此期间没有不良表现或某种现象频繁发生，此班规正式通过审核，即为本学年最终班规。

6、班规制定后，应严格执行，用奖惩措施保证其实施

7、根据实际情况对班规加以适当的调整、修订或增减。不适合的予以整条废除或局部修正；某些条文过于原则的可作扩充，对新情况没有相应规定的可新增条文。

四、制定效果

1、形成良好的班风、学风。

通过班规的制定使学生能自觉自律的规范自己的学习、生活和工作。

2、增强学生的集体荣誉感

集体荣誉感是当下每个学生必不可少的一课。随着时代的不断发展，时下的许多年轻人在这一点上的认识已经呈现逐渐减弱的趋势。而作为一个拥有强烈民族使命感的国家，势必要将集体的荣誉始终的摆放在第一位。所以，在班规的制定中，应该突出集体的观念，增强学生对于集体的认识，以此帮助他们无时无刻都将集体二字放于心中。

3、学生得到全面发展。

在这方面应视学生的不同情况而定。对于基础较好的学生使其发散思维，加强自身的整体素质；相对基础较差的学生，应是在完成基本教学目标的前提下，适当的发展他们的在其他方面的能力。

4、树立正确的法制观念

据调查近几年来的额犯罪率呈现年轻化。因此，从小树立良好的法制观念是很重要的，在大学期间加强其自我保护的意识和树立更加正确的法制观念也是有其重要的。

5、指导学生制定出自己的职业生涯规划

俗话说一天之计在于晨，一年之计在于春。可见我们做任何一件事都需要有详细的计划来指导我们的行为。所以，对于大学生而言，怎样的生活是有意义的，怎样才能让自己的大学生活过得充实，为自己制定一个详细的职业生涯规划就显得尤为重要，然后照着自己的计划一步一步去实现。

正所谓“无规矩不成方圆”。一个优秀的老师除了教书之外更重要的是“育人”二字。在科技不断发展的今天，人们的观念也在发生着巨大的改变，在规则允许的范围内怎样才能教会这些棱角不一的个体在学习好知识的同时学会抹平自己的角或许也是需要一个优秀的老师去不断的摸索的。制定班规的好处在于，人们能有一定的标准参照自己的行为是否超出了这个界限和范围，能够更好的规范大家的言行举止，更好的加强自身的自觉性，在没有老师和引导者的时候更好的认识自己，从而不断的完善自己。

第二篇：就餐卡制定方案

就餐制度（一日两餐）

自费制

为了切实解决好公司员工就餐问题，根据公司实际情况，特制定本就餐规定。

一、用卡制度

1、伙食标准：午餐10元、晚餐4元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，员工持就餐卡在食堂售饭机上刷卡，售饭机会显示本次就餐消费金额、餐卡中剩余金额。

3、餐卡消费方式：一人一卡制，每餐限刷卡一次。

4、食堂就餐时间：

中餐12：00--13:00

晚餐17:30—19:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、补助金额：每月公司补助300元，在工资内正常发放。

2）、充值金额： 不限。

3）、充值时间：每月30、31号两天（不够两天的月份往上延长至两天，特殊情况提前申请）。

4）、充值方式：由行政部负责人统一进行现金充值。5）、餐费管理：行政部将收取的餐费现金和缴费明细单一同交到财务部进行审核，资金由财务部进行管理。

三、食堂餐卡的使用及管理： 1）、公司员工用餐卡每人一张。

2）、餐卡丢失：餐卡丢失应及时到财务部登记挂失，补办新卡收取成本费20元。

3）、餐卡损坏，制作新餐卡的费用由员工个人负担，每张收成本费20元，交公司财务部，由财务部进行记录。4）、餐卡的办理：各部门如有新员工入职，到财务部统一办理员工用餐卡。

5）、退卡：员工办理离职手续时应将餐卡退到财务部。

四、本规定从发文之日开始执行。

五、本规定由公司行政部负责解释。

行政部

2014年4月8日

就餐制度（一日三餐）

自费制

为了切实解决好公司员工就餐问题，根据公司实际情况，特制定本就餐规定。

一、用卡制度

1、伙食标准：早餐2元、午餐6.5元、晚餐3元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，员工持就餐卡在食堂售饭机上刷卡，售饭机会显示本次就餐消费金额、餐卡中剩余金额。

3、餐卡消费方式：一人一卡制，每餐限刷卡一次。

4、晚餐食堂报餐： 各部门负责人负责本部门员工晚上用餐人数及名单及就餐费用的统计、每天下午15:00之前上报于行政部，由行政部汇总后将名单交到餐厅，餐厅将按名单提供用餐。

5、食堂就餐时间：

早餐7:30--8:20，中餐12：00--13:00，晚餐17：30--19:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、补助金额：每月公司补助300元，在工资内正常发放。

2）、充值金额： 不限。3）、充值时间：每月30、31号两天（不够两天的月份往上延长至两天，特殊情况提前申请）。

4）、充值方式：由行政部负责人统一进行现金充值。5）、餐费管理：行政部将收取的餐费现金和缴费明细单一同交到财务部进行审核，资金由财务部进行管理。

三、食堂餐卡的使用及管理： 1）、公司员工用餐卡每人一张。

2）、餐卡丢失：餐卡丢失应及时到财务部登记挂失，补办新卡收取成本费20元。

3）、餐卡损坏，制作新餐卡的费用由员工个人负担，每张收成本费20元，交公司财务部，由财务部进行记录。4）、餐卡的办理：各部门如有新员工入职，到财务部统一办理员工用餐卡。

5）、退卡：员工办理离职手续时应将餐卡退到财务部。

四、本规定从发文之日开始执行。

五、本规定由公司行政部负责解释。

行政部

2014年4月8日

就餐制度（一日两餐）

补助制

为了切实解决好公司员工就餐问题，根据公司实际情况，特制定本就餐规定。

二、用卡制度

1、伙食标准：午餐10元、晚餐4元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，员工持就餐卡在食堂售饭机上刷卡，售饭机会显示本次就餐消费金额、餐卡中剩余金额。

3、餐卡消费方式：一人一卡制，每餐限刷一次（忘记带卡者使用签名制，一个月不得超过3天）。

4、晚餐食堂报餐： 各部门负责人负责本部门员工晚上用餐人数及名单及就餐费用的统计、每天下午15:00之前上报于行政部，由行政部汇总后将（收取的现金交于财务部进行管理）名单交到餐厅，餐厅将按名单提供用餐。

5、食堂就餐时间：

中餐12：00--13:00

晚餐17:30—19:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、补助金额：每月公司补助300元，在工资内扣除。2）、充值金额： 每月充值金额为每人300元整。3）、充值时间：每月30、31号两天（不够两天的月份往上延长至两天，特殊情况提前申请）。

4）、充值方式：由部门负责人（或部门指定人员）统一收取就餐卡交由行政部进行虚拟充值（充值没有现金交易）。5）、月底充值，次月月底一律清零。

三、食堂餐卡的使用及管理：

1）、公司员工用餐卡每人一张，不得转借，每餐只能刷卡—次。

2）、餐卡丢失：餐卡丢失应及时到财务部登记挂失，补办新卡收取成本费20元。

3）、餐卡损坏，制作新餐卡的费用由员工个人负担，每张收成本费20元，交公司财务部，由财务部进行记录。4）、餐卡的办理：各部门如有新员工入职，到财务部统一办理员工用餐卡。

5）、退卡：员工办理离职手续时应将餐卡退到财务部。

四、本规定从发文之日开始执行。

五、本规定由公司行政部负责解释。

行政部

2014年4月8日

就餐制度（一日三餐）

补助制

为了切实解决好公司员工就餐问题，根据公司实际情况，特制定本就餐规定。

三、用卡制度

1、伙食标准：早餐2元、午餐6.5元、晚餐3元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，员工持就餐卡在食堂售饭机上刷卡，售饭机会显示本次就餐消费金额、餐卡中剩余金额。

3、餐卡消费方式：一人一卡制，每餐限刷一次（忘记带卡者使用签名制，一个月不得超过3天）。

4、晚餐食堂报餐： 各部门负责人负责本部门员工晚上用餐人数及名单及就餐费用的统计、每天下午15:00之前上报于行政部，由行政部汇总后将名单交到餐厅，餐厅将按名单提供用餐。

5、食堂就餐时间：

早餐7:30--8:20

中餐12：00--13:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、补助金额：每月公司补助300元，在工资内扣除。2）、充值金额： 每月充值金额为每人300元整。3）、充值时间：每月30、31号两天（不够两天的月份往上延长至两天，特殊情况提前申请）。

4）、充值方式：由部门负责人（或部门指定人员）统一收取就餐卡交由行政部进行虚拟充值（充值没有现金交易）。5）、月底充值，次月月底一律清零。

三、食堂餐卡的使用及管理：

1）、公司员工用餐卡每人一张，不得转借，每餐只能刷卡—次。

2）、餐卡丢失：餐卡丢失应及时到财务部登记挂失，补办新卡收取成本费20元。

3）、餐卡损坏，制作新餐卡的费用由员工个人负担，每张收成本费20元，交公司财务部，由财务部进行记录。4）、餐卡的办理：各部门如有新员工入职，到财务部统一办理员工用餐卡。

5）、退卡：员工办理离职手续时应将餐卡退到财务部。

四、本规定从发文之日开始执行。

五、本规定由公司行政部负责解释。

行政部

2014年4月8日

第三篇：工作计划制定方案

培训计划

根据8-9月培训资料分析，针对客服服务态度及用语规范均给予大家讲述分析，信息员目前服务总体不好体现在用语规范及服务态度，用语规范主要是内部考核，消费者需要的不是多专业的客服，而是能够在服务态度上能提供愉快的服务及及时的响应，所以目前决定主抓服务态度，这块有所改善后再进行用语规范的矫正。目前听取各位录音以及和大家的探讨来看，主要体现在听到而未做到，之前培训中也和大家做过此类的思想工作，希望都有一个自我的意识去改进提高自己的总体服务水平，在没有培训的这一两个星期，并未有明显的成效，既然没有主动性的良好服务意识，所以，与组长武艳沟通此情况需要采取考核制度严厉约束大家以及督促大家被动性的具备良好的服务意识，下周一即10月14号全体信息员开会说明后续考核制度，并由下周一开始由组长和我共同监听信息员的热线，如有态度不良的情况，轻者提

醒警告，重者考核执行。

第四篇：一周计划制定方案

周一

周二

周三

周四

周五

周六

周日

7:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

本周目标
重要度高 Ⅰ ○消费 % 紧急 度高 % Ⅱ ○浪费 % Ⅳ ○闲耗 重要度低 Ⅲ ○投资 % 紧急 度低

8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00

本周的完成情况
重要度高 Ⅰ ○消费 % 紧急 度高 Ⅱ ○浪费 % 重要度低 Ⅳ ○闲耗 % Ⅲ ○投资 % 紧急 度低

17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

第五篇：房地产商业价格制定方案

篇一：商业地产定价及推售方案 营销策略及分析

认筹政策：

方案一

认筹优惠5000低20000，开盘享受98折优惠 方案二

认筹优惠10000低20000，日进百金，开盘享受98折优惠 方案三

认筹优惠10000低20000，日进三百金，开盘享受98折优惠

分析：

方案一对认筹客户的实际成交价为（总价-15000）*98%，因为项目的认筹时间要跨过春节，可能导致节前的认筹效果较差。

方案二对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*100）*98%。该方案的特点就是给客户的直接感觉是认筹越早所享受的优惠幅度越大，与方案一相比只有认筹超过50天的客户所享受的优惠和其一样，因此此方案可淡化春节给项目带来的影响。方案三对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*300）*98%。该方案与方案二类似，但其优惠幅度更大，比较适合认筹时间短和开盘前一周的冲击认筹量。

建议：

通过对以上三个认筹方案的分析，建议采取方案二。此方案有利于在节前提高认筹客户数量，通过春节半个月的发酵后会带来节后新一轮的认筹高潮。

销售政策 方案一

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。方案二

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年至第十年随行就市。根据客户选择是否把收益在总房款减免。方案三

10年租约，前五年固定年收益为7%，第六年至第十年随行就市。前三年租金一次性减免。方案四

10年租约，前五年的收益分别为5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。

分析：

方案一的总收益为38%，其实际成交价格为：低价总价/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整数），成交单价为5161.29元/㎡

其报价总价为：成交总价/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整数），报价单价为5490.78元/㎡

一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%），即619355*79%=489290（取整数），合同单价为4077.42元/㎡

该方案的租金收益有递增，给投资者以信心，在一些大中型城市常用。但其报价和成交总价过高，在西峡这个全新的市场采用有一定的风险。虽然减免了前三年的租金使其总价下降，但前三年没有任何收益的前提下以接近50万的价格购买在客户群体中会有较大的抗性

方案二的总收益为21%，其实际成交价格为：低价总价/（1-21%）即 3200*120/79%=486076元（取整数），成交单价为4050.63元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整数），报价单价为4334.32元/㎡ 该方案的报价与成交价单价均在4000元/㎡左右，收益是否在总房款中免除可自由选择，且可操作性较强。投资者但对于市场三年后的运营好坏及收益高低会抱怀疑态度。

方案三的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡。一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整数），合同单价为3889.23元/㎡。

该方案的优势在于合同登记单价不到4000元/㎡，但对于前三年无任何租金收益会有一定抗性。

方案四的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整数），合同单价为4036.93元/㎡。

该方案收益为逐年递增，增加投资者信心，虽然前三年无任何收益，但是第四年和第五年的高额收益是投资者所期待的，与方案三同为35%的收益，减免三年租金，可本方案给客户对市场发展充满信心与希望，同时回款要高于方案三。

建议：

在开盘前开发公司将项目的运营权以公开签约的形式给自己旗下的运营公司，增强投资者对市场的信心。以此为前提，根据对以上四个销售策略的分析，建议采取方案二。此方案灵活，可操作性强，且可通过销售手段增加回款金额。该方案客户选择是否一次性减免前三年租金，选择减免的其合同登记价格在40万以内，不减免的投资者可享受每年的7%的租金收益。在实际销售过程中对有一定经济实力的客户让其尽量的不用减免的方式以增加回款总额。篇二：商业地产价格制定方案1714372120 商业地产的价格体系

一、项目租金体系定位 1-

1、租金与售价的关系

在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。

前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。

每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。1-

2、租金与经营商利润的关系

经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。

对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。1-

3、影响租金水平的价值权重表

说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。1-

4、可比实例定价法 价值实现表租金统计及分析 租金统计表（元/㎡?月）分析：

列表所反映的租金数据来自于前期市调资料。

列表所反映的租金水平为染坊街临街独立商铺的租金水平，只可作为项目一层的参照数据，并在临街与临廊性上做权重分配。上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整并制定。根据上表可知平均租金为xx元/平方米?月，因此可根据该数据推算出本案在投资回收年限内的多年平均租金，进而推算出商铺平均售价。

本案平均租金 =平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度 1-

5、分层分业态租金体系定位

分层分业态的租金体系定位要待进入工作环节后，综合评估竞争对手以及染坊街、梨花街的租金水平，并竞争对手各层的经营策略、租金水平、投资回收年限等数据后才能提出平均值，在平均值基础上制定详尽的租金价格表与租金涨幅表。

二、项目售价体系定位 2-

1、基准投资回报率/年

1f应为8-10%/年的投资回报率，12年可收回投资的水平进行计算。-1f应为6-7%/年的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。2f应为6%-7%的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。3f的投资回报率计算与2f相同。2-

2、租金涨幅的测算标准与销售价格的关系

我们应注意到项目的招商策略，在项目开业经营的第一年内，要为经营商设定免租装修期与一定的装修补贴，项目运营的第一至第三年，租金水平可能与实际售价之间难以形成正比的投资回报。在这部分差异上，我们要利用三年后的租金涨幅计算来为投资者取得平衡或在前三年以补贴的形式达到平衡。

租金涨幅的测算标准第一依据项目所处区域的十年租金涨幅数据，第二依据通货膨胀率来逐年测算涨幅，在培育期的三年内一般不设计涨幅的出现，在三年后以平均的涨幅水平每年递增。

销售单价是依据投资回报年限内的多年平均租金水平来测算的，不应只建立在其中某年的基础上。

3、商铺升值系数的设计

在计算价格中商铺的升值系数不作为主要数据进入，但作为前景系数进入，以为后期销售提供论据支撑。

商铺升值系数的设计来自于发售前10年的单间可比商铺的增值百分比来制定。在项目开盘前，依据取得的增值数据制定升值系数，并以元/年、百分比/年的形式作为销售说辞，进入销售体系。2-

4、根据租金初步推导的销售价格

本案一层平均销售价格= 本案一层平均租金×10年×12月

其他楼层的平均销售价格待其他楼层租金水平确定后进行推导，并在招商执行环节中进行调整，并在开盘前根据招商租赁情况进行微调。篇三：商业地产租金定价策略与测算方法 商业地产租金定价策略与测算方法

一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。

一、如何做好租金价格定位？

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？

要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。案例1：苏州五x国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路

① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；

③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。主要商务方案

① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。案例2：商城租金定位策略

租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。

在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即 测算租金=固定租金+可调租金

其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。

二、租金调研报告怎么做？

租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。案例1：深圳华润万x城租金调研与策划报告 从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地x购物中心、中x城市广场、西x百货、太x广场、铜x湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。

通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。案例2：天津银x国际购物中心租金调研报告

本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。

同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。

三、租金测算方法

示范1：营业额反推租金测算方法

租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

① 实地调研； ② 网络查询；

③ 与第三方公司合作；④ 通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）； ⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明 每个楼层的月租金总额的测算公式为：

1楼月租金总额=（费用总额×1f所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积 公式：每f每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定：

在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以abcd区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。示范3：购物中心租金定价方法

根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。

示范4：租金建议及收益预算

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下： 楼层因素

包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。配套组合因素

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价 商业业态因素

此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。项目租售建议

目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，资料中对此进行了逐一展开分析。