第一篇：通过几个方面阐述如何正确的评估一个站点的价值
作为一个站长正确估算自己苦心经营的网站的价值体着一个站长的价值，你对自己的网站估过值吗?估计一个网站的价值看起来是一个很容易的事，在 google里搜索一下“网站价值评估”一大叠的相关在线网站估值的网站。但是，你有怀疑过这些网站估值的准确性吗?目前这类的网站评估只是从硬性的分析一个网站的价值(估计浏量，外链，年龄等)可以负责人的告诉你这些捷径式的固定方式的网站估值都是不精确的。专注外贸网络推广的途睿科技外籍技术 larry用老外的管理继续为你分享如何才能正确的估计你的网站价值：唯一的办法是自己笔算自己网站的价值。这个估算不需要你雇佣一批人帮你算，你掌握这所有网站的数据资料作会成为你估算的基础。
一：你的网站的月收入
就像我们社会在衡量一个人是小康或者是小资等会通过衡量一个人的工资，网站也不例外。网站的月收入可以通过付费会员、付费广告、出售商品等等。你的网站的月收入是一个你衡量你的站点的价值的一个关键因素。
二：网站的年龄
我们这个社会，随着年龄的增长，劳动力的下降，价值就会降低。网站则是相反的，如果你的网站越老，你的网站的价值就越高。因为随着站点的年龄的增长，会使搜索引擎更加信任你的站点，这对站点的排名有很好的促进作用。
三：Pageview = 上站人数 X平均每人看多少页
一个网站如果上站人数少，但是每个上站的人停留在这个网站上的时间越久，看的页面越多，它的Pageview可能还是很高。反之也有可能一个站吸引了大量的人，但是每个人停留的时间都很短，所看的页面都很少。
四：网站与读者互动程度。
是否提供直接互动窗口，例如文章直接评论，是否有人在使用，效果如何。是否有论坛，论坛平均的实际浏览人数、参与人数，每天的帖子数量及分布，其中高价值帖的数量。斑竹/管理员的能力。是否有个人专栏，活跃程度，个人专栏的更新速度（以及主动更新情况，有的网站由网站编辑负责管理），专栏内容是否在网站中得到了体现，以及体现方式。是否有博客，博客定位是否与网站保持基本一致，博客内容是否充分利用，博客的活跃程度。本文由http:///编辑发布，仅供大家学习与交流
第二篇：正确评估户外新媒体的价值
正确评估户外新媒体的价值
江南春和他的分众传媒因“分开受众、利用‘无聊’为企业凝聚广告效果，不仅演绎了新经济时代“用创意创造生意”的奇迹，更创造了一个视频类媒体受众 分化的新纪元，继而也引来了众多LED媒体运营商的追风，其势头大有将“分众”概念进行到底之势。户外新媒体是否还能够达真正的传播效果，户外媒体的价值 如何评估，成为了摆在户外新媒体产业链上的媒体、广告主、媒介研究者面前的一个重大课题，至今没有一个评价的标准出现，各方仍在不断艰难地探索。
不断涌现的新媒体概念，往往是叫好不叫座，企业是否买新媒体的帐？很多企业在面对新媒体的时候很犹豫，有的也尝试了新媒体，但投放后，产品的销量并没有明显的提升，于是就停止了投放。
笔者认为，户外新媒体，首先是一种媒体，无论其形式怎么样的多变，概念多么的新颖，只是形式，要真正凸显自身价值，谋求长远发展，需要回归媒体 的本质。媒体是传播信息的介质，就是信息平台。无论大众化媒体还是细分媒体，都有其存在的意义和价值。举例来讲：如果企业投放广告的目的是提升品牌，那么 “受众细分”无疑是和广告媒体目标背道而驰的，企业要提升品牌，要的是更多的人能接触到广告，哪怕是最顶尖的奢侈品消费品牌，在可能的情况下，也是希望让 更多的消费者能接触到它的广告，从而创造一种“可望而不可及的”距离感来保持品牌的持久的魅力，这也就是目前电视、报纸等大众媒体强调收视率、发行量的根 本原因所在。如果企业投放广告的目的是促进销售，那么在渠道终端能够覆盖企业的目标消费群中的“准购买客户”的媒体无疑是最好的投放选择。
目前，很多户外新媒体销售人员在介绍自己的优势时，往往会谈到“封闭或半封闭的环境，可以做到没有别的资讯干扰”、“强制阅读，让受众不看也要看”、“户外新媒体能做到按照用户人群的精确划分”等等描述，于是出现以下问题。
一．先天缺陷
首先说户外媒体的“精准传播”问题。
“很多户外新媒体都声称针对都市白领人群，能做到精确传播，但有的连基本性别划分都做不到。”我认为：“很多户外媒体比如说火车上的，就因为很 难细分火车上的人群，这时对广告投放来讲，效果难以去衡量，还不如直接在电视上做广告。”对此，一些户外媒体掌门人也承认。健身房媒介――律动传媒总裁丁 炳文就说：“广告客户往往需要媒介能按照受众性别、收入做到准确划分，这样投放效果才有针对性。但目前，只有少数媒介可以做到。”
至于“封闭或者半封闭的环境”、“强制阅读”，更是遭到一些媒介研究人士、品牌人士、投资人士的口诛笔伐。“没有人喜欢活在广告的包围圈里，包 括户外媒体运营商自己。”彭小东老师分析认为：“现在，无孔不入的所谓“新户外”分布在我们的路上、公交车上、出租车上、电梯间里，以一种非常暴力的方式 在伤害着我们的眼睛和心灵，它们最喜欢强调的是因为“我存在”，所以你“不能不看”，这就成就了它所谓的“有价值”。别老拿强迫阅读说事了，品牌广告一旦让受众在强迫状态下去接受，会有逆反心理，对这个品牌产生不好的联想。说实话，除了专业广告机构之外，有谁会为了看广 告而看广告呢？”
“户外广告的接受度与人们处在具体环境中的心理状态有关。医院里的广告是不许出声的，再说人们就医时心情也不太好。在飞机那样一个较为昏暗和狭 窄的空间里，人们一般会趁机休息一下，或者翻阅一下报刊。到达率虽然很高，但接受度很差。在地铁那种环境，整个一面墙都是画面，已经成为我们生活的一个背 景，吸引我们去看。人们在等候地铁的时候不再像以前那样，对着一面沉闷的墙壁枯燥地站着。”现在户外媒体都以强制性传播为策略，使你不得不看，结果只会适 得其反，就像卖场里的销售人员一样，顾客一进去就盯着你、跟着你，唠唠叨叨说个没完，结果就是顾客为了摆脱这种过分的热情迅速溜掉。户外新媒体应该是开创 一种与特定人群进行有效沟通的方式，从强制性到互动性的转变。
户外新媒体在对媒体资源的疯狂开发和占有之后，必须关注媒体的有效到达率，否则一味的追求覆盖率忽视受众的感受将会让其广告效果大打折扣，对 此，彭小东老师认为，“很多新媒体对自己真正的广告有效到达受众缺乏客观的评判，常常是把所覆盖渠道中的人都归为目标受众，但实际上，覆盖不代表到达，到 达也不代表有效到达，新媒体需要思考如何建立与目标受众的亲近度和受众粘性的问题。”
“现在的户外广告已经出现藐视大众权利的事情，很多人对声光污染是非常敏感的，户外显示屏无处不在，在某些场所对人们产生了干扰。这强迫式的灌 输，没有给受众带来价值。”彭小东老师的观点：“媒体必须给受众带来价值、愉悦感。那种过多的、不分场合的媒体就会适得其反。如我们在乘坐出租车的时候，要么闭上眼睛听听交通广播，或者欣赏一下城市的风景，现在却在你面前放一块液晶屏，不断播放着广告，让人很难受，车载LED广告就很难超过交通广播。”
为什么会产生上述问题呢？一个根本原因在于户外新媒体广告评估体系先天缺陷。传统媒体经过长期发展，已经形成了自身客观科学的评估体系，如电视 台有收视率，电台有收听率，报刊杂志有阅读率、传阅率、千人成本这些概念，而户外新媒体这几年发展得太快，目前还未建立一个完善的价值评估体系，如何科学 的证明自身的媒体价值，对于户外新媒体的发展至关重要。
二．如何衡量
以目前最受VC追捧的户外液晶电视为例，户外视频媒体由于其出现时间较短，介质形式不同，并不能按照传统媒体的评价方式来评价，但广告主和广告公司却一直希望出现“户外视频媒体”广告投放和价值衡量的权威依据。
可是，由于其覆盖或收视情况较为复杂，业界尚缺乏一个科学的体系和方法。笔者希望“有关人士提出来希望在户外新媒体行业建立“收视率”标准，这 并不吻合新媒体的特性。电视媒体收视率是一个在安静环境且相对自由舒适的媒介环境中的受众选择，但是很多户外新媒体都是在人群移动的环境中，而且并不是所 有的受众都主动观看这些媒体，在很多空间中也没有自己调换和关闭这些新媒体的权力。”肖明超认为，“因此，按照收视率的指标去评价户外新媒体，不能客观的 反映新媒体的媒体特性和媒体环境。”
从中国传统媒体的发展历程来看，电波媒体的公认标准依然是收视率和收听率，平面媒体依然是像CMMS中所创立的每期阅读率（A.R.I）这样的 工具。“如何准确测量新媒体，一定要考虑其可操作性，并要把关注点放在消费者的生活形态和生活轨迹，如何基于受众的形态变化来建立简单易行的指标体系，是 摆在户外新媒体业界的一个炙手可热的问题。”彭小东老师认为：在现有的媒体覆盖率、到达率等指标之外，“新媒体还需要解决受众每天在户外活动的时间、空 间、活动的载体（比如交通工具）等，有了这样的数据之后，就可以解决在一个城市中，究竟是什么样的时间和什么样的位置以及什么样的媒体渠道会有广告价值，然后，再融入一些体现不同类型的新媒体价值的指标，包括受众的主动关注与参与度、受众的注意力焦点、新媒体的内容和形式打动力、新媒体所处的媒体环境的特 性等，这样可以解决不同的新媒体属性和介质的广告效果问题。将来户外新媒体公司可以依照此去制定不同的广告价格，广告代理公司也可以根据这样的指标去解决 新媒体的媒介组合问题。”
还有，新媒体要能够非常客观的去分析和调研自身媒体的特性。在如何通过第三方调研数据来证明自身媒体的价值方面，与传统媒体来比，新媒体还显得 不够成熟。如，一些新媒体在面对广告主的需求的时候，不能非常清晰的传达其媒体的定位和差异性；新媒体对于第三方研究机构的价值不够尊重，试图影响第三方 研究机构的独立性，或者提出一些不符合市场研究行业规范的要求等。对于广告主来说，没有最好的媒体，只有适合的媒体，很多新媒体公司都试图去证明自己是完 美无缺的最好的媒体，这本身就是一个思想上的认识误区。
不过，要建立一整套户外新媒体评价体系，不是户外新媒体自己力量所能决定的，需要广告主、广告公司和媒介市场研究机构等各方力量形成合力才行。“国内的新媒体公司对于第三方调研机构的应用仅仅用于证明自身受众价值和广告效果，这是远远不够的，基于受众的研究来制定新媒体的发展策略，新媒体的品牌 价值，受众对于新媒体的满意度和信息需求研究，媒介的融合和产品创新研究都将是新媒体公司非常需要去做的，同时，新媒体公司不要一味的强调自己与传统媒体 的区隔，将自己放在中国的大媒介环境中去分析自身的定位，用新的视角和眼光来审视媒介市场，才能够有新的价值发现。”
笔者根据多年从事研究和运营销售新媒体总结出评价新媒体的四大要素
通常来说，对于一个新媒体的评价，可以从以下几个角度：
第一是覆盖率和到达率。
覆盖率主要测量的是新媒体的覆盖范围和总体人群规模，到达率则是从受众的角度来测量的指标，但是，对于广告投放而言却是媒介选择的入门指标。
第二是媒体的环境特性。
媒介环境是保证一个新媒体是否能够深刻影响受众的关键，媒介的环境特性可以从两个方面来评价，一方面，新媒体是不是处于媒介相对稀缺的环境，即受众在特定的时间空间中有着本能的资讯或者注意力的需求。另一方面，新媒体的介质和表现形式是否足够吸引受众主动去观看。
第三是媒体的关注度。
媒体的环境特性是去看新媒体所处的空间的优势和价值，而新媒体是否被受众关注，受众关注媒体的时间长度，受众与媒体的黏性或者依赖度等却是新媒体是否可以有效的切中目标受众的关键指标。
第四是媒体的广告效果。
这属于事后评估的内容，可以通过后期对于受众的测试得出，即广告主在新媒体投放的广告是否有效果，测量其广告传递的信息多大范围被受众认知。
当然，以上的评价只是基于单个的媒体而言，提供的是一个媒体的系统的分析角度，而随着广告主的需求和新媒体的发展，还有很多指标可以不断完善和修订。
第三篇：阐述并分析一个
阐述并分析一个“从上课教师讲教师认为的重点难点到教师讲学生自己不能学会的”案例
在学习期间观看和聆听了上海市静安区教育学院附属学校校长张人利作的 “后茶馆式”教学专题讲座，让我受益颇多，感触最深。在实际工作中，我们应努力提高自身素质，根据具体情况，努力探索如何将“后茶馆式教学”运用到教学活动中。
长期以来，我们的教学是“以教定学”，而不是“以学定教”。教学本应是教师、学生、教学媒体、教学环境等基本要素构成的“教学共同体”，然而现实却将其变成了教学单一体，学生的自主性、创造性缺失，主体性被压抑。高效课堂上，“以学定教”是教师教学的基本尺码。教只是手段，学才是目的。教师的一切教学行为都应本着“一切为了学生的学，一切有利于学生的学，一切促进学生的学”为依据，恰当地确立教学的目标要求，合理选择教学策略、方法，灵活地调节教学的内容和进程，使课堂教学的过程真正成为学生自主探究和主动发展的过程。教最终是为了不教，这样的学习才是最成功的学习，这样的教学才是最成功的教学。
对于 农村小学的教师：以学定教，关键是抓落实。如何抓落实？
（一）学情调查是落实以学定教的前提。教师做好学情调查，合理确定教学起点是落实以学定教的前提条件，这是最关键的问题。然而这恰恰是教师在课堂教学中最容易忽视的问题。教师的教学由于缺乏对学情的全面了解和掌握，导致在许多情况下教学的低效甚至无效。一堂课下来，该解决的问题没有解决，学生依然停留在课前的认知基础和认知水平上。要做好学情调查，教师务必弄明白三个问题：“学生已经知道了什么？学生还想知道什么？学生自己能够解决什么？”
（二）学案是落实以学定教的抓手。凡是进行高效课堂教学改革的学校，都深知学案在高效课堂上发挥着至关重要的作用，它被称为学生学习的路线图、导航仪。一份好的导学案可以同时实现导、学、练、测、评、思（反思）、纠（纠错）等功能。
导学案在整个高效课堂的教学中变成了学生借以形成学习能力的有效载体，变成了教师落实以学定教的有力抓手。无论是确定以学定教的内容，还是教学进程、教学方式方法，乃至具体的教学对象，都可以通过导学案来确定。包括上面谈到的学情调查，导学案起了不可替代的作用。只不过，导学案的设计切忌变成习题集、问题集、教辅资料等。那样便丧失了导学案的真正功能，也失去了导学案存在的真正价值和意义。这也是在有些人眼里感觉导学案无用的原因，其实不是导学案无用，而是导学案在设计上出了问题。
（三）独学、对学、群学是落实以学定教的手段。说白了，以学定教必须最终落实到学生的“学”上来。就学习方式而言，新课程理念特别强调了自主、合作、探究。我们在高效课堂上为了便于操作以独学、对学、群学的组合方式将这一学习方式具体化、细化。“独学”强调的还是学生独立自主的学习；“对学”通常指小组内同层次的两名或三名学生间的合作性学习，俗话讲“三个臭皮匠顶一个诸葛亮”；群学则是体现对子帮扶的学习，是在对学无法解决某些问题的情况下所采取的学习形式。由独学到对学、群学的过程通常体现了由个性问题到共性问题解决的过程，也体现了问题难易程度的逐级提升过程。
数学新课标“积极倡导自主、合作、探究的学习方式”，对我们小学数学教师来说，是个较有难度的挑战。因为现行课程与教材，使我们的教师习惯于“我讲你听”“我问你答”的教学方式，而学生也往往习惯于被动接受的学习状态。现在要使学生由被动学习转变为自主学习，发挥主体作用，好些教师一下子很难适应这种变革。
一提及让学生自主地学习，好些教师就有两个担忧：一是怕“哑”，或是学生没入门而无话可说，或是学生不肯发言，形不成彼此交流的教学对话；二是“乱”，或是学生七嘴八舌乱中出错，或是个别学生调皮捣蛋而浪费时间。在以往的教学中我们教师惟恐学生学习不全面，这不放心，那也不放心，结果呢？课堂上教师喋喋不休的讲个没完没了。学生呢？课堂上应接不暇，顾此失彼。一节课下来，学生感到云山乌罩。教师所讲内容都成了学生学习的重点、难点、关键点，学生自然也不会有一个清晰的思路。经过这样长期的“训练”，教师抱怨学生学不会，学生不爱学习；学生也就在这样的“训练”下越发感到枯燥乏味，自然对学习也就失去了兴趣，只能是疲于应付，根本谈不到培养学生自学能力和自学方法的问题。要解决这一问题，我认为教师备课时，应该更多的考虑学生的问题。
比如有一位老师在上《轴对称》时，原来是这样上的，一、教师自己举例提出哪种图形是轴对称图形；
二、提出轴对称图形的概念；
三、对称轴的概念；
四、学生做练习。这全部的过程都是这位老师一人包了，到后来测试时发现学生们并不懂。后来他把这种教学方法改了。这位老师是这样来和学生一起学的：他和学生们来到多媒体教室，利用多媒体给学生们展示了很多美丽的轴对称图形，比如北京天安门，立交桥，水中的倒影等等。学生们一边看一边发出惊叹声，好美呀，好漂亮呀，然后说出了刚才同学们看到的都是一些轴对称图形，那请同学们讨论轴对称图形有什么特点。然后学生们进行讨论，最后老师给学生自己说出了他们讨论的轴对称的特点，这样就轻松的上了这节课，同学们也觉得这节课过得太快了。我想这就是后“茶馆式”教学据说的以学定教，现在的学生其实很聪明，我们要给他们展示的平台。学生在学习中缺少什么，学生在学习中需要什么，知识与能力对于学生哪一个更加重要、更能产生终身的影响，什么方法学生学习起来会觉得轻松自然有效等等。只有这样才会真正走进学生，教学也就真正的是为学生的发展和成材而服务。
以学定教，让我们一起为了孩子今天的发展，将来的发展不懈努力学校教科室要求老师们能利用课余时间用心学习，好好反思我们的课堂教学，并能结合自己的教学实际，整合“后茶馆式”教学的理念和方法，逐渐摸索出一种适合自己教学的高效课堂模式，做一个勇于创新的教育者。
第四篇：如何正确评价价值
如何正确评价价值
人生价值是一种特殊的价值，是人的生活实践对于社会和生活具有的作用和意义。因此，人生价值内在的包含了人生的自我价值和社会价值两个方面。人生的自我价值，是个体的人生活动对自己的生存和发展所具有的价值，主要表现为自身物质和精神需要的满足程度；人生的社会价值，是个体的人生活动对社会、他人所具有的价值。衡量人生社会价值的标准是个体对社会和他人所做的贡献。
评价一个人的价值，应该看他对的能力和贡献是什么，而不应看他取得什么。人生价值的评价主体分为自己和他人两类。当价值评价客体和主体都是自己时，倾向于自己的角度，即自我评价是真实和有效的；当价值评价的主体是他人时，因评价的角度——个人利益和社会利益的辩证统一关系——和其它原因而有不同的情况，不一定真实有效；只有由众多的他人作出的最后的社会评价，才是真实和有效的。
所以，人生的价值，并不是用时间，而是用深度去衡量的。
第五篇：商业地产价值评估
商业地产价值评估
摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。
关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润
一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出
根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。
根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。
二、工业房地产净收益的求取思路 我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：
房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。
工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。
三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例
估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。
（一）企业经营利润的测算
企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。
案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58万元
案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53万元
案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15万元
（二）确定房地产租金
1．计算正常经营情况下经营者的行业利润
根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元 案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元 案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元 2．企业所能支付的房地产租金
案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元 案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元 案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元 3.每平方米建筑面积租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米
取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米
（三）工业房地产价值的测算
根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。
1．报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2．收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。
3．测算收益价格。
vA1127.1411150NY(1Y)8.12%18.12%
＝1534元/平方米
4．年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：
1111 VV1/115341/1n40.5650N1Y(1Y)18.12%18.12% ＝1500元/平方米
5、确定估价对象房地产价值。19506.7×1500=2926.01万元
四、注意事项与存在问题
从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。
利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：
1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。
2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。
3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。
【参考文献】
《房地产估价理论与方法》第二版 柴强主编 中国建筑工业出版社 2007年4月
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