2012年度全区城市物业管理优秀住宅小区评分表(资料组)[五篇范文]

第一篇：2012年度全区城市物业管理优秀住宅小区评分表(资料组)

住宅小区评分表

（2012年月日）

考评项目：

项目考评总得分：统计人签名：

第一部分资料考评组

资料考评组评分：

共印15份5

第二篇：“物业管理优秀住宅小区”创建资料目录

“物业管理优秀住宅小区”创建资料目录

第一部分：基础资料

一、1.按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用

（1）立项批文、规划方案审查意见、规划设计方案

（2）建设用地许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、工程建设项目施工许可证、销售许可证

（3）用地红线图

一、2.已办理接管验收手续

（1）物业整体资料

1）物业竣工验收备案表，竣工总平面图，单件建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程等竣工验收资料（暖通竣工图、给排水竣工图、建筑电气工程验收资料、智能竣工图、建筑给排水及采暖工程部分、电气竣工图、电梯验收资料）；

2）设施设备的安装、使用的维护保养等技术资料；

3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4）物业管理所必须的其他资料

（2）物业共用部位验收资料

1）主体结构及外墙、屋面

2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗

3）公共卫生间、阳台

4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏

（3）共用设施设备竣工验收资料：

低压配电设施、柴油发电机组、电气照明、插座装置、防雷与接地、给排水、电梯（含电梯竣工验收书、电梯准用证）、消防系统（含消防竣工验收证明、消防水系统、火宅报警系统、消防联动系统、排烟送风系统、安全防范系统等）、通信网络系统、供暖和制冷系统、外幕墙百叶系统、燃气系统

（4）园林绿化工程验收资料 1）园林植物：（含花卉、数目、草坪、绿（花）篱、花坛等）2）园林建筑：（含小品、花絮、园廊等）

（5）其他配套设施设备验收资料

大门、围墙、道路、游泳池、停车场（库、棚）、物业标识、垃圾房及中转站、信报箱等

（6）物业交接资料及相关记录

图纸移交记录、隐蔽工程记录、接管验收记录、钥匙移交记录

（7）物业管理项目更迭时，需提供下列资料：

产权资料

业主资料（包括业主入住资料和房屋装修资料）

管理资料（包括各类服务质量的原始记录）

财务资料（包括费用代收代缴明细表）

其他需要移交的资料（包括对内对外签订的合同、协议原件等）

一、3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理

（1）物业服务合同和管理项目的建筑面积一致

（2）一个物业管理区域只能由一家物业服务企业实施物业管理

（3）物业服务内容包括房屋及设施设备管理、清洁卫生管理、秩序维护管理服务在内的权委托管理

（4）管理项目的面积在物业服务企业资质规定的管理面积以内

（5）物业服务企业简介、营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码、物业项目人员组织结构设置等资料

一、4.建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

（1）前期物业管理服务合同

1）物业服务内容及约定的质量标准

2）物业服务费用的收取标准

3）物业共用部位、共用设施设备的承接查验

4）合同双方的权利和义务

5）前期物业服务合同的接触及终止

一、5.在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

签订物业服务协议的，提供服务协议文本

一、6.建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

（1）政府维修基金管理办法

（2）物业项目维修基金管理制度

（3）维修资金建立情况及（台账）资料

（4）维修资金使用情况及相关（台账）资料

（5）维修资金续筹情况及相关（台账）资料

一、7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公共制度完善

1)(房屋使用手册)或业主手册

2）装饰装修管理规定

3）装饰装修协议、申请表及相关审核备案资料

4）治安、消防安全责任书

5）《临时管理规约》或《管理规约》

6)各项公众制度文件

一、8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

（1）业主大会筹备组资料（申请报告、公示记录、成员名单、会议记录等）

（2）申请成立业主委员会的报告（3）业主大会议事规则

（4）业主委员会成员名单和基本情况

（5）业主委员会登记备案表

（6）业主委员会日常工作记录和文件

一、9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责、权、利关系明确

物业服务合同内容：

（1）物业服务内容及约定的质量标准（2）物业服务费用的收取标准

（3）物业公共部位、共用设施设备的承接查验（4）合同双方的权利和义务

（5）违约责任的约定及争议的解决方式

一、10.物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

（1）创优计划和实施方案

（2）成立创优领导小组和创优工作小组

（3）业主委员会或双二分之一以上业主认可创优的相关资料

（4）创优自查整改计划（5）创优单位自检概述

（6）创优小区达标申报表

一、11.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准、并制定具体的落实措施和考核办法。

（1）物业服务质量管理制度

（2）物业服务安全管理制度

（3）物业服务考核制度

（4）物业服务收费管理制度

（5）企业人力资源、财务管理等管理制度

（6）物业服务岗位工作标准

（7）物业服务工作流程

一、12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；圆通统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

（1）物业服务人员名册

（2）物业服务人员岗位证书（复印件）

（3）物业服务人员职称证书（复印件）

（4）物业服务人员工作牌

（5）物业服务人员行为规范

（6）物业服务人员培训计划及记录

（7）物业服务人员考核标准

（现场查验）

一、13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

（1）计算机配置及应用情况说明

（2）计算机使用管理规定

（现场查验）

一、14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费收支情况

（1）物业服务收费管理、财务管理、会计核算、税收等方面的有关规定及执行记录

（2）物业管理服务费、停车场收费及特约服务收费标准及公式情况

（3）地方税务局缴税凭证

（4）近期1-2年内，每半年向业主公开一次手指情况的资料和图片

（现场查验）

一、15.房屋及其共用设施设备资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

（1）房屋总平面图

（2）房屋数量、种类、用途分类统计清册

（3）房屋及共用部位共用设施设备清册

一、16.建立住用房档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

（1）业主档案（入住通知书、家庭成员登记表、房屋买卖契约复印件、缴费协议等）

（2）房屋及配套设施权属清册

一、17.建立24小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务保修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

（1）物业服24小时值班制度

（2）专用服务电话号码及向业主公示的资料图片

（3）接受业主和使用人对物业保修及处理的记录

（4）回访制度和相关记录

（现场查验）

一、18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

（1）征求业主意见的相关规定

（2）近期1-2年内征求意见资料以及整改处理记录

（3）近期1.2年业主满意率调查统计资料

（征求业主意见）

一、19.建立落实便民维修服务承诺制度，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

（1）维修服务承诺制的相关规定

（2）零修急修达到100%的统计资料

（3）返修率不高于1%的统计资料

（4）业主和使用人的回访记录

（征求业主意见）

第二部分：房屋管理与维修养护

二、1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号，标志明显

（1）小区平面示意图

（2）小区主要路口路标

（3）项目管理处标识

（4）安全警示标识

（现场查验）

二、2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋现象

（1）对私搭乱建或擅自改变房屋使用用途的整改通知书

（2）上报相关主管部门处理的记录和有关文字的报告及记录

（现场查验）

二、3.房屋外观完好、整洁；外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污渍

（1）外墙清洁维护计划和记录

（2）房屋完好检查记录

（3）房屋维修保养周期及质量验收标准（现场查验）

二、4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患和破损

（1）室外招牌、广告牌、霓虹灯管理规定

（2）室外招牌、广告牌、霓虹灯检查管理

（现场查验）

二、5.封闭阳台统一有序、色调一致，不超出外墙面；出建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳棚等

有关规定要求及向业主宣传告知的资料

（现场查验）

二、6.空调安装位置统一，冷凝水集中、支架无锈蚀

（现场查验）

二、7.房屋装饰装修符合规定。未发生危险及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

（1）房屋装饰装修巡视表

（2）房屋装饰装修管理现场检查及处理记录

第三部分：公用设施设备管理

三、1.共用设施设备完好，无随意改变用途

（1）共用设施设备清册

（2）共用设施设备定期检查表

（现场查验）

三、2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

（1）共用设施设备运行、使用、巡回检查、维修保养记录

（2）专业技术人员上岗资质配备情况

（3）专业技术人员、维护人员严格遵守操作规程与保养规范的记录和文件资料

(现场查验)

三、3.室外共用管线统一下地或入公共管线，无架空管线，无碍观瞻

（现场查验）

三、4.排水、排污管道通常，无堵塞外溢现象

污水处理装置运行、检查、维修养护记录

（现场查验）

三、5.道路畅通，路面平整；近啊更改无缺损、无丢失，路面井盖不

影响车辆和行人通行

（现场查验）

三、6.供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案

（1）供水运行管理和维修保养管理制度

（2）供水设备正常运行及维修养护记录

（3）水箱、水池清洗消毒规定和记录

（4）二次供水卫生许可证

（5）水箱、水池水质化验报告

（6）清洗水箱水池操作人员健康证

（7）停水及事故处理方案和相关记录

（8）水箱钥匙使用规定及领用记录

三、7.制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好

（1）供电系统管理措施及配电房管理、运行、安全操作等制度、程序、规范等

（2）供配电系统运行、巡视检查、维修保养等相关记录

（3）路灯、楼道灯等公共照明设备运行、维修养护、检测及应急处理记录

（4）停电管理制度、应急预案和执行记录

（现场查验）

三、8.电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案

（1）电梯管理制度（运行、维护、寻常、应急处理等）

（2）电梯机房管理规定

（3）电梯维保合同、维保单位资质、操作人员操作证

（4）电梯维保计划

（5）电梯检验合格证（电梯年检合格证）

（6）电梯安全检查、完好情况维修保养记录

（7）电梯故障的应急处理方案和相关记录

（8）电梯困人救援规程

（现场查验）

三、9.三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃

（现场查验）

第四部分：保安、消防车辆管理

四、1.小区基本施行封闭式管理

（1）小区监控中心，监控探头的设置

（2）单元门单子对讲机、防盗系统的位置

（3）进入小区外来人员登记表（4）小区及外来车辆出入登记表

（现场查验）

四、2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。

（1）秩序维护人员基本情况及名册

（2）值班室（岗亭）管理规定

（3）秩序维护值班、巡逻制度及相关记录

（4）秩序维护员交接班记录

（5）秩序维护人员培训、考核计划及相关记录

（6）监控系统运行记录

（7）对讲机使用管理规定

（8）物品进出管理规定

（现场查验）

四、3.危机人身安全处明显标识和具体的防治措施

（1）防范措施方案

（2）相关图片资料

（现场查验）

四、4.消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急预案

（1）消防系统资料（包括消防设施分布、结构、性能、技术指标、图纸、使用说明书、测试数据等）

（2）消防设施设备台账

（3）消防设施设备管理制度

（4）消防设备巡视、检查、测试值得及责任人

（5）消防设备完好情况及试验、检查记录

（6）消防应急预案和演练记录

（7）消防设备器材的保质期及维护保养

现场查验：

1）消防泵、喷淋泵能否正常工作，远程能否启动 2）温感、烟感隔离点是否登记，有无防范措施 3）消防排烟、正压送风能否启动，远程能否控制 4）温感、烟感的隔离点师傅欧登记，有无防范措施

5）屋顶试验消火栓水压是否达标 6）防火卷帘门能否正常工作 7）消防电梯能否正常迫降

四、5.机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记

（1）小区道路、车场交通状况简介

（2）停车场管理制度

（3）停车场管理记录

（4）道口岗、车场岗、巡逻岗操作规程

（5）车辆进出登记表

（现场查验）

四、6.非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序

（1）非机动车辆停放管理制度

（2）非机动车辆停放管理记录

（现场查验）

第五部分：坏境卫生管理

五、1.环卫设备完备，舍友垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

环卫设施设备配置清册

（现场查验）

五、2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁

（1）清洁服务质量标准及操作流程

（2）清洁人员岗位职责

（3）清洁人员名册和责任范围（4）清洁卫生责任制等相关规定

（5）清洁服务质量检查标准和方法

五、3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

（1）垃圾清运管理规定

（2）卫生消毒灭杀管理规定、计划及有关记录

（3）药品及器械管理办法

（现场查验）

五、4.发那个屋共用部位、共用设施设备无蚁害

（1）白蚁防治管理规定

（2）房屋共用部位、共用设施设备蚁害定期检查记录

五、5.小区内道路等公共场地无纸屑、烟头等废弃物

（现场查验）

五、6.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持洁净

（现场查验）

五、7.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

（1）商业网点管理规定

（2）商业网点分布图

（3）户外摊点、广告牌管理制度和相关记录

（现场查验）

五、8．无违法规定饲养宠物、家禽、家畜

饲养宠物、家禽、家畜的管理规定及措施

（现场查验）

五、9.排放油烟、噪音等的投诉记录及处理资料

（现场查验）

第六部分：绿化管理

六、1.小区内绿化布局合理，花草树木与建筑小品配置得当

（现场查验）

六、2.绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象

（1）绿化管理规定

（2）绿化管理检查记录

（3）绿化养护执行标准

（现场查验）

六、3.花草树林长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

（1）绿化养护计划

（2）绿化养护记录

（3）病虫害防治记录

（现场查验）

第七部分：精神文明建设

七、1.开展有意义、健康向上的社区文化活动

（1）组织社区文化活动的相关图片和资料

（2）社区文化活动策划方案

（征求街道、社区和业主意见）

七、2.创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设

（1）相关图片和资料

（2）物业服务企业内部文化建设资料

（征求街道、社区和业主意见）

第八部分：管理效益

八、1.物业管理服务费用收缴率98%以上

近期1-2年物业管理服务费用收缴情况统计表

八、2.提供有偿服务，开展多种经营

特约服务、代办服务项目收费清单

（现场查验）

八、3.本小区物业管理经营状况

近期1-2年物业管理收支报表

第三篇：长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法

长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为加强我市城市住宅小区的物业管理，促进住宅小区物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和有关法律、法规规定，结合本

市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅小区的物业管理。

第三条 下列用语在本办法中的含义：

（一）住宅小区是指以住宅房屋为主，并有相应配套公共设施和非住宅房屋的居住区。

（二）物业是指住宅小区内已建成交付使用的各类房屋及其附属设施、公共设施和场地。

（三）业主是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

（四）使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。

（五）物业管理是指对住宅小区内物业实施维护、修缮、管理，并为业主和使用人提供

偿服务的活动。

第四条 市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门。区、县（市）房地产管理局负责辖区内住宅小区物业管理的行政管理工作。

第五条 各级人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的领导，做好组织协调工作。建设、规划、公安、民政、工商行政、物价、市政、环卫、园林、电力、电信、公用事业等部门应按各自职责，配合做好住宅小区物业管理有关工作。

第二章 物业管理组织

第六条 住宅小区入住率达50%以上时，所在地物业管理行政主管部门应会同开发建设单位或街道办事处召集第一次业主代表大会，选举产生住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。第一次业主代表大会的召开办法由市物业管理行政主管部门另行规定。管委会成立后，应负责每年召集一次业主代表大会，必要时，经 20%以上业主代表要求，可不受每年一次的限制。业主代表大会的决定，由出席会议的代表过半数以上票数通过，方能有效。

第七条 业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免管委会委员；

（二）审议通过或修订管委会章程和物业管理公约；

（三）听取和审议管委会工作报告；

（四）改变或撤销管委会作出的不当决定；

（五）决定本住宅小区内物业管理的重大事项。

第八条 管委会委员主要在业主中选举产生，也可聘请街道办事处、居委会和公安派出所的人员担任，其中业主委员应不少于委员总数的三分之二。管委会由5人以上单数组成，主任和副主任由管委会委员选举产生。管委会每届任期3年，委员可以连选连任。

第九条 管委会的职责：

（一）听取和反映住宅小区业主及使用人的意见和要求，代表和维护他们的合法权益；

（二）召集和主持业主代表大会并报告工作，贯彻落实业主代表大会的决议；

（三）拟订管委会章程和物业管理公约；

（四）选聘物业管理公司，签订物业管理服务合同；

（五）审议物业管理公司制定的物业管理计划和物业管理重大措施，并监督执行；

（六）检查、督促住宅小区各项管理工作的实施和规章制度的执行，协助物业管理公司

落实各项管理工作；

（七）协助、配合居委会搞好有关管理工作；

（八）法律、法规、规章和业主代表大会赋予的其他职责。

第十条 管委会产生后，应当在30日内经所在地物业管理行政主管部门签署意见后，到民政部门办理社团法人登记手续。

第十一条 物业管理公司必须领取营业执照并按规定取得物业管理资质证书后，方可从

事物业管理业务。

第十二条 物业管理公司根据与管委会签订的住宅小区物业管理服务合同实施管理。物业管理服务合同应当包括以下内容：管理服务事项、权限、标准、费用、期限，违约责任以及双方约定的其他权利义务。物业管理服务合同签订后，应在30日内报所在地物业管理

行政主管部门备案。

第十三条 新建住宅小区在管委会成立前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅小区实施物业管理，费用由开发建设单位承担。管委会成立后，应依照本办法规定招标选聘物业管理公司对住宅小区实施物业管理。

第十四条 物业管理公司的权利：

（一）根据有关法律、法规、规章和本办法，制定本住宅小区物业管理的具体规定并组

织实施；

（二）制止违反本办法和住宅小区物业管理公约有关规定的行为；

（三）选聘专业公司或人员承担物业管理专项业务；

（四）请求管委会协助管理；

（五）依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费用；

（六）依法开展多种经营，以其收益补充物业管理经费；

（七）法律、法规、规章和物业管理服务合同赋予的其他权利。

第十五条 物业管理公司的义务：

（一）履行物业管理服务合同，依法进行管理服务和经营活动；

（二）接受管委会和业主及使用人的监督；

（三）制定物业管理计划和重大物业管理措施并提交管委会审议或认可；

（四）接受有关行政主管部门和住宅小区所在地人民政府的指导和检查监督。

（五）法律、法规、规章和物业管理服务合同规定的其他义务。

第三章 住宅小区的物业管理

第十六条 住宅小区的物业管理主要包括以下内容：

（一）房屋及设备的维修、养护和管理；

（二）公共设施的维修、养护和管理；

（三）公共场所和服务配套设施的经营、维护和管理；

（四）管理公共绿地，搞好环境卫生和安全防范；

（五）业主和使用人委托的其他事项。

第十七条 新建住宅小区移交时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅小区工程建设

资料：

（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑竣工图、设备布置图；

（三）住宅小区绿化、给排水系统图及地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

第十八条 住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，开发建设单位应按有关规定负责保修，也可委托物业管理公司保修，费用由开发建设单位支付。

第十九条 住宅小区内禁止下列行为：

（一）占用绿地、损坏树木花草及园林绿化设施；

（二）占用道路、停车场和其他公共场所，拆除或损坏公共设施；

（三）在公共用地上乱搭乱建、摆设摊担、店外经营及影响市容观瞻的乱贴、乱挂；

（四）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒有害物质；

（五）聚众喧闹、发出超过规定标准的噪声；

（六）乱丢杂物、垃圾和其他污染环境的行为；

（七）法律、法规、规章和物业管理公约禁止的其他行为。

第二十条 使用房屋禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、外貌和用途，擅自拆除、改装房屋附属设施，违反规定装修

房屋。

（二）破坏房屋结构，超重堆放，占用通道、楼梯间及其他共有空间；

（三）损害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。

第二十一条 改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的，应先经管委会同意，再报请有关部门批准后方可进行；如对邻户有影响的，还应先征得邻户的书面同意。

第二十二条 相邻业主和使用人应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋设备的使用、维修和给排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。房屋修缮时，有关邻户应予配合，不得无理阻挠。因修缮造成邻户损失的，责任人应予修复或

赔偿。

第二十三条 房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）分户门以内的自用部位和自用设备的维修，由业主负责，费用自理；

（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加压水泵、机电设备、消防器具等共用设备，由物业管理公司组织维修养护。

第二十四条 住宅小区内公共设施由物业管理公司统一管理和维修养护。

第二十五条 房屋以外的水、电、煤气、通信、有线电视等管线和人防、消防设施由有

关经营管理单位按规定负责维修养护。

第二十六条 房屋自用部位和自用设备损坏的，由业主或使用人向物业管理公司或其他修缮单位报修；房屋共用部位和共用设备损坏的，由管委会向物业管理公司报修。物业管理公司接到报修后，应当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮。

第二十七条 新建住宅小区移交时，开发建设单位应按建造成本价向管委会提供不低于30平方米建筑面积的物业管理用房，同时按同期市、县（市）政府微利房价格向管委会提供不低于住宅小区总建筑面积2‰的商业用房，产权属管委会。其商业用房和住宅小区内有经济收入的服务配套设施，可由管委会直接经营或按合同委托物业管理公司经营，收取有偿

使用费。

第四章 物业管理经费

第二十八条 住宅小区物业管理经费由物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服

务费和其他经营收入组成。

第二十九条 物业管理经费从下列渠道筹集：

（一）物业管理专用资金，由开发建设单位在新建住宅小区移交时，按住宅小区房屋建安工程费2%的比例，一次性划拨给管委会。

（二）房屋维修资金，住宅房屋首次按建筑面积每平方米5元的标准由业主缴交，房改出售的公有住房，首次维修基金由售房单位按售房款的15%、业主按实际购房款的1%缴交。以后按本栋过半数业主议定的标准，由业主缴交。非住宅房屋按住宅房屋标准的150%缴交。

（三）物业管理服务费由业主或使用人按规定或约定缴交。

第三十条 物业管理经费的使用：

（一）物业管理专用资金，用于解决管委会的管理用房和住宅区公共设施的重大维修项

目；

（二）房屋维修资金，用于本栋房屋共用部位和共用设备的维修；

（三）物业管理服务费，用于卫生保洁、公共保安和其他服务等。

第三十一条 物业管理经费的管理

（一）物业管理专用资金由所在地物业管理行政主管部门设立专帐管理，由管委会按规

定程序使用；

（二）房屋维修资金由所在地物业管理行政主管部门按栋设立专帐管理，由管委会按规

定程序使用；

（三）物业管理服务费由物业管理公司按规定收取、管理和使用，收支情况按月报管委

会备案；

（四）属管委会所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入，用于补充住宅小区的物业管理经费，由管委会设立专帐管理，收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门。住宅小区物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服务费及管委会的经营收入帐目，管委会应至少三个月公布一次，接受业主和使用人的监督。

第三十二条 物业管理收费项目及收费标准，由市、县（市）物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定公布，适时调整。

第三十三条 在已实施物业管理的住宅小区，其他单位或部门依法向业主和使用人收取的有关费用，可委托物业管理公司代为收取。

第五章 法律责任

第三十四条 开发建设单位有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门责令限期履行，在规定期限内仍不履行的，管委会不接受房屋的移交，房地产管理部门不予办理房

屋确权和转让过户手续：

（一）未移交住宅小区工程建设资料的；

（二）住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，未按有关规定进行保修的；

（三）未及时足额划拨物业管理专用资金给管委会的；

（四）未按规定向管委会提供物业管理用房和商业用房产权的。

第三十五条 物业管理公司有下列行为之一的，业主和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求限期改正；所在地物业管理行政主管部门可对其给予警告、责令限期改正、赔偿损失、降低资质等级直至吊销其物业管理资质证书等处罚，并可处以1000元以下的罚款：

（一）房屋及共用设备、公共设施修缮不及时、质量不合格的；

（二）占用公共场地、改变公共设施用途的；

（三）不履行物业管理服务合同和本办法规定义务的。

第三十六条 管委会有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门给予警告、责

令改正。

（一）未将其所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入设立专帐管理并用于补充住宅小区的物业管理经费的，或未将收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门的；

（二）未按规定时间公布物业管理经费收支帐目的。因管委会责任造成住宅小区利益严重损失的，所在地物业管理行政主管部门可提请业主代表大会撤换管委会主要负责人和直接

责任人。

第三十七条 业主或使用人有下列行为之一的，管委会和物业管理公司有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿。制止无效时，可申请有关行政管理机关给予处

罚，或向人民法院起诉：

（一）有法律、法规、规章或本办法规定的禁止行为之一的；

（二）未经管委会同意并报请有关部门批准改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的；

（三）改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质时，如对邻户有影响而未先征得邻户

书面同意的；

（四）不按规定缴交房屋维修资金和物业管理服务费的。

第三十八条 开发建设单位、物业管理公司、管委会、业主及使用人有违反其他行政管理规定的行为，需依法给予处罚的，由有关行政管理机关予以处罚。

第三十九条 当事人对行政处罚不服的，可按照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定，申请复议和提起行政诉讼。当事人既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附则

第四十条 别墅和高级公寓区、高层写字楼和商住楼的物业管理，可参照本办法执行。

第四十一条 本办法自发布之日起施行。

第四篇：优秀住宅小区物业管理方案

一、管理目标：

1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明（优秀住宅）小区标准；

2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准；

3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准；

4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全；

5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁；

6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区；

8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；

9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上；

10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人；

11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

二、分项指标：

1.房屋完好率： 100％

2.房屋零修、急修及时率： 99％

3.维修工程质量合格率： 100％

4.管理费收缴率： ≥98％

5.绿化完好率： 99％

6.清洁、保洁率： ≥99％

7.道路完好率及使用率： 100％

8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％

9.排水管、明暗沟完好率： 100％

10.路灯完好率： 100％

11.汽车场完好率： 100％

12.公共文体设施、建筑小品完好率： 100％

13.小区内重大刑事案件发生率： 0

14.小区内治安案件发生率： ≤1／年

15.消防设施、设备完好率： 100％

16.火警发生率： ≤1％

17.火灾发生率： 0％

18.违章发生率： 2％

19.违章处理率： 100％

20.用户有效投诉率： ≤2％

21.有效投诉处理率： 100％

22.管理层员工专业培训合格率： 100％

23.特种作业员工持证上岗率： 100％

24.维修服务回访率： ≥30％

25.业主（住户）对物业管理综合满意率： ≥98％服务特色（“菜单式”服务模式）

一、实行“菜单式”服务模式

即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。

二、快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺

1、首按责任制

每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。

2、三分钟服务承诺

第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分 钟。若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。

三、突出、贴心的文明礼貌：三米微笑服务+站立式服务

1、三米微笑服务

管理处人员见到客户必须微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米微笑服务原则。

2、站立式服务

站立式服务表现在：（1）各固定岗（道口岗、门岗护卫员）根据接待客户的不同，应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作 服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。（2）接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也必须站立并微笑致意，客户离开时，也必须站立微笑送别，并目送客户出门为止。

四、全天候的服务时间

1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求可以得到最及时的服务。

2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项可以得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无水值班的情况下可以找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮助。

4、管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区，随时待命，以便为客户提供服务。

五、丰富的社区文化活动

丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被动接受管理处提供的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中形成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。

六、多种多样的特约经营服务

常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所进行管理，对全体客户提供共同的服务，而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中，因此开展多种多样的特约服务，不仅仅是物业服务内容的深入，也大大方便了客户的生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。

七、实行完全的封闭式管理

传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和拜访人 员能进出小区外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。社区文化

一、社区文化宗旨

提高社区文化工作质量，增强社区居民综合素质！

二、社区文化理念

增强邻里交流，复古朴素民风。让丰富多彩的文化活动成为沟通心灵的桥梁！

三、社区文化最终成果展望：

1、当人们走进小区的时候，就能听到从空中传来悠扬的背景音乐、看到优雅的自然景观、呼吸着清新的空气，仿佛置身于世外桃园之中，心神为之一振；

2、小区的每一个成员都能自发、定期地融入到各种活动中来，让小区每个成员都能从中寻找到自己的兴趣、爱好，并乐在其中，乐此不疲。

3、不管走到那里，都可以欣赏到各种各样的山水画、名人字画，仿佛置身于美术馆中。

4、生活在这里的人们脸上挂满了满足、快乐的笑容，忧愁与这里绝缘。

四、社区文化的硬件建设：

社区文化可分为硬件部分和软件部分。社区文化的硬件部分，是潜移默化影响人们心理素质的重要因素，从所周知，现代文明的建设是由具备良好素质的人来完 成的，而良好的居住环境，可以促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的，当一个人长期处在良好的环境当中，便会不知 不觉地提高自身的素质，而如果每个人的素质都得到了提高，那么整个社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。总的来说，社区文化的硬件部分应该包括：

1、会所，包括篮球场、网球场、羽毛球场、健身房、清吧、茶艺馆、棋牌室、游泳池、乒乓球室、阅览室等；

2、公共场地，包括公共绿地、道路、大堂、走廊等；

3、室外健身场所，包括室外健身器材、健身路、室外操场等；

4、公司配置一整套专业的音响和舞台，这样可以提高管理处社区文化活动的专业性。

对于会所应该尽可能利用其功能，并加强现代化管理；对于公共场地则宜挂一些名人名画，营造一种浓郁的文化氛围；对于室外健身场所，则应该加以适当引导，形成正确的、自发性的健身氛围。总之，对于社区文化的硬件，应该重在利用，我们的工作重点应该放在社区文化的软件建设上。

五、社区文化的软件建设：

软件建设是社区文化建设的中心组成部分，它包括一系列的活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、各项活动筹备人员的组织协调能力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度。

根据社区文化的活动形式、活动风格，社区文化软件的内容可概括为以下五大部分：

（一）体育类

体育类社区文化目的在于通过倡导体育健身的精神，利用小区的各种资源引导小区全体住户参与体育锻炼，进而形成各种自发性组织，从而形成积极、健康、活泼、向上的小区精神。体育类的社区文化适合任何的住宅小区，而且效果明显，影响面广。具体的体育类社区文化活动，包括：

1、成立各种体育俱乐部，定期组织训练、比赛

（1）球类：篮球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、网球等；

（2）棋类：围棋、象棋、跳棋、军棋等；

（3）牌类：桥牌、扑克牌；

（4）游泳：游泳培训班，游泳比赛；

（5）拳类：太极拳、太极剑等。

2、每年一次，以小区为单位，由公司组织大型体育活动比赛

3、在社区公共场所设置室外健身器材

4、利用国内国际各种体育比赛做体育锻炼的宣传，如组织集体观看重要比赛，挂宣传标语等，增强民众体育健身意识。

（二）文学类

文学类社区文化的定位比较高，主要是利用小区中素质较高的人来组织一些兴趣小组，在这些兴趣小组的带动下，不定期举办一些文学活动，从而吸引更多的住 户前来参加活动，通过举办各种文学活动，提高参加者的文学素养和兴趣，最后形成富有特色的小区文化氛围。由于这类社区文化操作比较困难，而且效果很难预测，所以只适合那些住户文化素质较高的小区。具体的文学类社区文化活动，包括：

1、组织互换藏书活动；

2、文学写作兴趣小组；

3、各种兴趣小组：红学会、水学会、西学会、三学会等。

（三）艺术类

艺术类社区文化是内容最广泛，也是实际工作中运用最多的形式，主要通过各种俱乐部的活动来带动全体住户参与到社区文化活动中来，并形成若干自发性组织。这类社区文化适合任何住宅小区，其主要活动包括：

1、成立各种兴趣小组，定期组织训练、汇演、竞赛，可先以各小区为单位，成熟后可加以联合，组成精英团体：

（1）声乐：民乐团、合唱团、独唱团、各地戏曲团

（2）舞蹈：民族舞、街舞、交谊舞、秧歌、腰鼓等，并定期举行训练、比赛

（3）书法、绘画：成立书法、绘画兴趣小组，并将其作品在小区各处展览，年底还可举办免费写春联、画年画活动

（4）摄影：以公司已成立的摄影俱乐部为基础，定期组织成员进行外拍、作品交流展示活动

（5）外语兴趣组：引进外语培训机构进入小区，定期举办外语角、外语沙龙、外语培训等

2、营造社区艺术氛围

（1）将小区各艺术团体成员的优秀作品（书法、山水画等）加以装饰后，在社区公共场所（大堂、会所等）展示，一方面可增加各团体成员的积极性，另一方面可增加小区公共场的艺术氛围；

（2）定期组织社区家庭读书活动；

（3）周末露天舞会、音乐会、歌会；

3、节假日举办大型联欢会、文艺汇演、卡拉ok比赛等。

（四）康体类

从意义上说，康体类社区文化是最具有社会效应的活动，不仅可以带动小区住户参与各种社区活动，进而形成一种生活模式，还可以对小区的周边带来一些服务，正因为有良好的社会效应，康体类活动犹如异军突起，在社区文化中占据了一席之地。这类活动个体包括：

1、提供健身、娱乐场所（室内室外），为小区成员长期开放，并加以必要的辅导

2、定期组织爬山、游园、自驾游活动

3、定期组织美容、健身讲座

5、定期组织集体体检（最好是免费体检）

6、暑假组织少年夏令营活动

6、筹建社区健康站，请专家定期或长期提供健康咨询、急救等

（五）经济类

经济类社区文化的目的在于让小区内的住户相互帮助，形成一些商会，定期组织活动，在小区范围内形成一种浓郁的商业气息，并使小区中的每一个住户都能从中受益。这类活动的目的性较强，比较适合以商业为主的商住小区。这类活动具体包括：

1、定期邀请成功人士到小区做创业心得报告

2、成立各种商会

3、定期邀请房地产专家做房地产租售交易介绍，并提供现场咨询

4、定期邀请证券专家做投资、理财报告，并提供现场咨询

5、根据住户的具体需要，举办汽车、名牌家私、艺术品展览活动

第五篇：中小型城市住宅小区物业管理发展探讨

中小型城市住宅小区物业管理发展探讨

——以河北省秦皇岛市为例

摘要：自上世纪90年代以来，住宅小区物业管理在我国各中小型城市获得了迅猛的发展，目前已经成为国民经济中极具活力的朝阳产业。但在发展过程中，物业管理产业出现一些制约发展的难点问题，如何才能破解难题，推动住宅小区物业管理科学、规范、健康、快速发展？本文拟就以上问题作初步探讨。

关键字：中小型城市，住宅小区，物业管理，发展，秦皇岛

物业管理，即物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。该服务可大幅提高城市管理专业化、现代化的水平，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限。

我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物。随着人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求，开始从住房面积的单一标准，逐渐转向对居住环境和综合服务质量的追求。加快住宅小区物业管理发展，已经成为我国各大、中、小型城市的共识。根据中国物业管理协会2007年统计，当年全国物业管理企业已超过3万家，从业人员500万人以上，行业年产值达6000亿元，并每年以20%的速度迅速攀升。物业管理在全国各地快速发展的事实证明，该产业在具有旺盛的市场需求和强大的发展潜力。加快城市住宅小区物业管理产业发展，符合创建全国文明城市的需要，是改善人民居住环境质量、促进经济和文化繁荣的必要举措。

一、秦皇岛市住宅小区物业管理的现状及问题分析

秦皇岛市位于河北省东部，拥有海港区、北戴河区、山海关区3个分体式城区，城市面积72.1平方公里，城市居民37.5万人，人均住居面积22平方米，住宅小区167个，物业管理企业68家，2007年总产值1220万元。经笔者调查，秦皇岛市住宅小区物业管理主要存在以下三个问题：

（一）、物业管理覆盖率较低

目前，秦皇岛市住宅小区物业覆盖率不足30%，旧城区大多数住宅小区缺乏物业管理。大量房屋公用区、庭院绿化区被任意占用，普遍存在私搭乱建、垃圾随意堆放等现象；部

分房屋失养失修，设备残缺不全，道路、绿地、花园、广场、路灯等市政公共设施损坏严重；地上、地下管道不畅，时常出现污水四溢的情况；个别小区环境脏乱，极大影响了居民生活质量。

（二）、部分企业服务不到位

部分物业管理企业与政府社区管理部门缺乏有效衔接，与公共安全、消防、联防、供电、供水等职能单位的协调机制不够完善，并普遍存在工作人员年龄偏高、专业技术知识缺乏等情况，整体素质很难满足新形势要求。在服务中经常出现道路、广场、停车场、绿地等公共区卫生状况不佳，垃圾清运不及时，安保措施不严密等现象。

（三）、物业管理费收缴困难

秦皇岛市几乎所有物业公司都为住宅小区物业管理费收缴困难所困扰。据笔者了解，目前在缴费情况较好的住宅小区，物业管理费缴费率可达80%左右，而在一些情况不佳的住宅小区仅有10%。不愿主动缴费的业主感觉物业管理企业的服务可有可无，并没有给自己带来实际好处，即使自己不缴费也可以享受物业管理企业的公共服务，况且未缴物业管理费的业主还有很多。在旧城区的绝大多数住宅小区，居民普遍认为从前没有物业管理时，公共区域的卫生也有街道办事处或环卫局的清洁人员负责，有了物业管理后并无根本改变，因此拒绝缴纳物业管理费。

二、对秦皇岛等中小型城市住宅小区物业管理发展思路的建议

根据社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，秦皇岛及其他中小型城市住宅小区物业管理发展的基本思路应为：结合当地实际情况，以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，积极引进先进地区成型经验，走“专业化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作”的道路。打破地方保护主义、本位主义的垄断，引进、形成一批实力雄厚、人才集中、技术先进、通过ISO9002认证的物业管理企业，全力提高住宅小区物业管理的整体服务水平和覆盖率，推动当地物业管理产业走上科学、规范、健康、快速发展的轨道。

三、对秦皇岛等中小型城市住宅小区物业管理发展策略的探讨

笔者认为，要加快秦皇岛及其他中小型城市住宅小区物业管理发展，应采取以下六项策略：

（一）、发挥政府引导职能

当地政府要减少对物业管理企业的行政干预，出台并落实《物业管理招标投标管理办法》，规范竞争机制，杜绝在业主选聘物业管理企业时出现政府“指定”、“预定”现象。同时加强对物业管理公司的资质管理，定期予以审查，对服务不达标的企业要坚决取缔。

各街道基层组织要加强对住宅小区物业管理企业的关心和支持，将物业管理与创建和谐社区等中心工作结合起来，充分运用物业管理平台进行组织、教育工作，与物业管理公司共同开展消防、安全、卫生等方面的宣传，使住宅小区成为社会主义精神文明建设的窗口和基层公共管理形式创新的典范。

（二）、推进企业优化整合要加快住宅小区物业管理发展，必须对物业管理企业实行优胜劣汰，优化资源配置。现阶段，秦皇岛市关无资质等级的住宅小区物业管理企业较多，少数房地产开发商固守“肥水不流外人田”的传统观念，自已成立物业管理企业负责开发的楼盘。这种做法的直接后果是：由于房地产开发商普遍没有物业管理经验，所以这类物业管理企业工作人员专业性不强，服务意识较差，管理水平较低，业主满意度不高。此外，由于开发和经营一体，所以开发商和物业管理企业责、权利不清，造成许多开发遗留的问题责任后移给了物业管理企业。从长远来看，为促进行业健康发展，这类已有的物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合。并通过比较，促使房地产开发商认识到开发与管理分离的好处，通过招标方式选择优秀的物业管理企业，分清建管责任。

（三）、倡导分工协作发展

随着社会的不断进步，城市功能划分将越来越细，对于物业的日常管理维护保养的要求也会日益提高，物业管理企业将逐渐倾向于起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。如果物业管理企业一味追求小而全，过分增加各种专业设备及相关专业技术人员，必将大幅增加经营成本，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，不符合现代企业资源共享、集约经营的发展原则。如果物业管理企业组织专业公司对业主提供具体服务，则可最大限度的避免这些矛盾。比如房屋维护可由专门企业负责，景观绿化可由园林公司承担。目前秦皇岛市物业管理企业的保安人员只负责具体住宅小区的安全，没有维护小区周边治安的职责。假如由专业保安公司统一负责若干相邻住宅小区的治安，这些公司必然会按照规范成片的现代化管理方式运作，将大大加强住宅小区的治安防患能力。

（四）、强化双方信息交流

做好一个住宅小区的物业管理，仅靠物业管理企业一方是远远不够的，必须得到广大业主的支持和配合，因此双方必须建立及时、全面的信息交流渠道。企业是以获取利润为目的的经济组织，物业管理企业要生存、要发展，没有利润是不可能的。在满足业主服务要求的前提下，如果物业管理企业所摄取的利润适当、合理，那么物业管理费将不难收取。物业管理企业应对所有服务项目的收费明码标价，收费项目、标准、办法、预期效果要在住宅小区的显著位置予以公布，接受全体业主的监督，增加企业财务管理透明度。在与业主委员会保持充分交流的基础上，通过不定期上门征询意见、满意率问卷调查、组织社区文化活动等形式，广泛收集业主意见，积极协调、满足各方面的需要。

（五）、提升从业人员素质

劳动密集型的特征决定了人力资本是物业管理产业创造价值的关键要素，人才是物业管理的核心竞争力。秦皇岛等中小型城市物业管理行业起步较晚，人才储备基础薄弱，从业人员来源各行各业，其专业背景的多样性和差异性，加上缺乏严格的专业训练，显露出整体素质参差不齐。因此物业管理企业必须高度重视提高从业人员的综合素质和专业技能，应强化业务培训，各类人员须经考核合格后，方可持证上岗。除此之外，物业管理企业还应根据从业人员的情况和工作岗位的需要，定期或不定期的对从业人员进行短期专题培训，不断提高从业人员的专业技术水平。

（六）、拓展企业经营范围

缴费不足、利润较低是秦皇岛市物业管理企业生存发展的最大障碍。要拓宽收入渠道，弥补经费不足，可尝试采取“一业为主、多元为辅”的经营办法。在不断提升自身服务水平的基础上，物业管理企业可以发挥自身优势，扩大经营范围，介入家政服务、中介服务、餐饮服务、儿童托管服务、商品零售服务等领域，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

参考文献：

中国市场监测中心.2008中国物业管理市场现状分析与发展研究报告[M].2008.秦皇岛市统计局.2007秦皇岛统计年鉴[M].2008.中国物业管理协会培训中心.物业管理基本制度与政策[M].中国建筑工业出版社.2007.谢凯.小区物业管理(第四版)[M].广东人民出版社.2002.