第一篇：李忠-个人资产观念下的房地产投资
适不适合我住?而是它是不是一个优良的资产? 据调查,一套房子自己住的时间是相当有限的,平均下来 7 年就很长了,越是发达国家,房 地产的交易费就越底,人们就越容易换房.买的时候考虑是否亏,关键的是考虑卖的时候值不值钱,好不好卖.最通行的一类户型,就是房地产学所说的 3LDKS,就是三室两厅两卫一厨.房屋的价值取决于哪些方面? 房屋的价值取决于哪些方面? 1 地段 地段:在今天中国的城市发展过程中,一切地段的变动皆有可能.有很多很重要的因素看 起来很重要,未来不重要,有很多看起来不重要的因素,未来会变得很重要,比如:交通, 北京从首都变成了首堵,在这种情况下,什么样的房子才能解决交通问题呢?有两项指标: 绝对易达性比较好的房子(如离工作地点很近,附近有很多写字楼,以后你就是租或者卖在 附近也随便可以找一批客户.在有就业动力的地方去投资房地产,是一个比较好的方法.),一个是相对易达性比较好的房子(离工作地点绝对地点不近,但很容易到达,这就说明 我靠近地铁,靠近轻轨.在日本的东京,房的高底主要只与一项指标有关,那就是距离地铁 站的远近,只要离地铁站近的房子,它的价格就高,因为对日本来说,迟到是不可以被允许 的.宁可买好地段的坏房子,不买坏地段的好房子 2 附近的配套 学校是一个极其需要的配套,每个人到好的学区去置业,不见得他的孩子要在这儿读书,因 为他认为这是一个更好的资产.不同的人群有不同的需求,对于老年人社区来讲,医院又是个极其重要的配套,因为心血管 病对我们抢救时间就是六分钟, 六分钟后即使抢救过来人也成了值物人, 所以这个时候是否 有好的急救医院,心血病医院就变得特别重要.3 房型 房屋户型改良的趋势 住宅产品的改进永远都是无限的.4 邻居 买房应该选择什么样的邻居? 跟什么人一起住, 会大大的决定你这个房子是增值还是贬值, 经济学和社会学里有一个脏水 原则:当你把一杯脏水倒到一桶干净水里去,这一个桶里会是脏水,当你把一桶脏水倒到一 杯水里,得到的结论也是脏水,它告诉我们,只要混合它就是问题.好的社区,首先要单纯化,也就是说它的人群越纯净,越单纯就越容易增值和保值.比如:老年人和年青人住一个社区,各自的做息时间不一样,各自都有影响.再如:商住混合的楼,有做生意的,有住的,都是不容易增值保值的.
第二篇：经济新常态下房地产企业投资多元化策略研究
经济新常态下房地产企业投资多元化策略研究
多元化经营战略是企业发展到一定规模后，在原有业务的基础上发展衍生产品与服务或者跨领域业务的多种经营活动。多元化投资可以分散企业经营风险，利用多余资源，产生协同效应等优势，同时多元化经营也有弊端，王钲翔认为多元化投资在一定程度上会削弱企业的绩效。房地产企业是资金密集型企业，利润客观，多元化投资可以整合优势资源，使房地产行业规范，系统化发展，但是并非所有的房地产企业都适合多元化发展，房地产企业多元化投资具有一定的风险性。因此，房地产企业应当在能力范围内多元化投资，才能确保企业长远发展。
一、房地产企业多元化投资的风险
（一）规模风险
房地产企业投资规模多元化投资规模大小直接影响到房地产企业的预期收益，投资规模越大，收益越高，同时伴随而来的还有投资风险。多元化投资意味着把资金投入到不同领域里，对新领域的可行性研究本身就具有风险性，投入资金过大，严重影响房地产企业资金周转，不能提高投资效率，若是投资太少，不利于新项目的开展，在市场竞争中处于劣势，最终影响投资收益。
（二）市场风险
商品市场变化莫测，产品的供给量受需求量的影响，供不应求产品市场前景好，投资回报大，供过于求，产品滞销，价格的变动也是市场风险中直接影响投资回报的关键因素。房地产企业多元化投资必然面临市场变动带来的风险。
（三）外部环境风险
房地产企业多元化投资受到经济环境，国家宏观调控政策等外部因素的制约，外部环境的动态变化直接影响多元化投资的成败，风险随之而来。
（四）资金、管理、技术风险
房地产企业多元化投资在经营过程中的每个环节都有相应的风险存在，管理不到位直接影响企业有效运营，技术水平低影响产品质量和价格，资金运转异常直接影响企业的日常发展，这些都是在多元化投资过程中必然存在的风险。
二、房地产企业多元化投资风险的成因
（一）市场因素
市场是客观存在的伴随着物品交易而产生的，市场交易受供求关系的影响，在日益激烈的市场竞争中供求关系变化多端，市场环境变化莫测，房地产企业多元化投资势必受市场因素的制约，市场风险是首要面对的风险。
（二）内外环境因素
国家宏观调控，企业内部管理层的决策都是影响房地产企业多元化投资的因素。国家政策的变动，企业高层管理的投资决策相互制约着多元化投资能否顺利进行，对应的风险也是存在的。
三、房地产企业投资多元化策略
（一）量力而行，规避风险
房地产企业多元化经营多是出于利用闲置资金，获得更大的投资回报，提高企业效益。一个企业发展到一定规模后资金充足，闲置的资金就成了企业向多元化发展的一个合理动机，但是同时也为过度投资提供了机会，过度的多元化投资并不能提高企业的效益，反而增大了企业的经营风险。过多的占用闲置资金，会影响企业的资金流转，影响企业的正常运转，房地产企业是资金密集型企业，没有足够的资金支撑会带来毁灭性的打击。因此房地产企业应该根据自身的能力和资产实力来进行多元化发展，不可盲目投资。
市场经济本身就具有风险的特性，投资行为就是在风险中进行，一个企业在经营活动中有一项活动内容可能出现多种结果，风险性随之加大，反之风险减小。风险的不确定性和多变性给投资行为带来了大的变数，变数越大，风险越大，因此房地产企业多元化投资应该做到控制风险，风险的客观存在决定了对风险评估的重要性。鉴于本文对房地产企业多元化投资风险的分析，房地产企业应当建立完善的内控体系，尤其是跨行业的投资，由于跨行业受制于合作方的技术和资源优势，在合作过程中难免被别人牵着鼻子走，所以跨行业投资应充分考虑投资的风险因素以及自身企业承受风险的能力，而不能一味被利润吸引盲目投資。内控体系在多元化投资的整个过程中都应做到监督、及时反馈的工作，为房地产企业规避风险提供依据。
（二）多元化投资谨慎选择投资领域和行业
房地产企业多元化投资在领域选择中应当谨慎选择，无关联跨领域行业投资风险大，虽然可以分散风险，但是由于缺乏对行业信息的了解和经验投资风险很大，在跨领域投资中一定注意不可过度投资，顾此失彼，既牵绊了主业的发展又分散了跨领域行业的投资精力，投资过度时欲重操旧业时机丧失，所以房地产企不可盲目投资多元化，在投资领域选择上慎之又慎，以下是几点建议。
1.选择竞争少的垄断行业投资
在多元化投资选择上应当充分考虑市场的竞争风险，如果投资的领域市场饱和度高，竞争对手多市场占有率高时投资风险很大，应当考虑放弃比行业的投资，反之选择技术含量高专利型产业投资，此行业在市场因技术优势涉足企业少，市场竞争小，具有市场垄断性是个不错的投资选择。
2.选择房地产上下游产业链投资，排斥反应小
跨领域多元化投资选择上下游产业投资可以减少跨领域行业业务不熟练带来的风险，房地产企业上下游业务有很多，上游的建材供应，建筑行业，下游的物业，装修行业都是不错的选择，并且房地产企业与这些企业的业务往来频道，对业务熟悉，行业隔阂小，在这些领域投资可以形成一条完整的产业链，保证房地产企业的质量和服务水准，提高品牌效应。其次这些上下游产业与房产企业联系紧密，企业文化相近，投资合作排斥反应小，能很快融入新行业，投资
效益回报时间缩短。
3.避免盲目扩大业务数量。多元化发展不是越多越收益高，即便是投资效益高的行业也不可投资过度，根据企业自身的能力来投资，不能被高收益冲昏头脑，盲目过大过度投资。可以尝试性投资，获得预期收益后逐渐加大投资力度，循序进行，这样才能确保房地产企业多元化投资的顺利进行，顺利收回资金取得回报。
其次房地产企业多元化投资可以采取短期投资，快速收回资金和利润。在一个新兴行业的初期，“物以稀为贵”市场需求大，可以适当做投资，待行业发展到一定规模后撤回投资，可以获得较高的回报。或者在一个行业的黄金发展期缺乏资金的时候注入资金，会获得不错的收益和现金流，当然这些投资风险性大，稍有疏忽投资血本无归，应当充分考虑到风险，评估风险与收益的比例，若收益明显大于投资风险时可以入注资金，若风险明显大于收益时，暂时收紧投资。
4.实行财务弹性制度。房地产企业多元化投资可以为房地产企业经营防范风险，对企业的可持续发展提供机会，多元化投资在财务管理上实行弹性制度可以有效减少投资风险。弹性财务制度可以为企业保留一定的周转资金来应对企业的日常运作和资金需求，房产企业的每个部门都设立弹性财务目标，经过财务人员的分析敲定最终需求，可以达到资金的合理分配，对房地产企业多元化投资可持续发展有很重要作用。
第三篇：李忠忠个人事迹材料
个人事迹
李忠忠，男，汉族，预备党员，1989年2月出生于山东省济南市历城区柳埠镇，现就读于山东建筑大学理学院应用物理系光电091，在大一获得了校二等奖学金和优秀学生的荣誉称号，在大二下学期被评为预备党员，大二学年获得一等奖学金和优秀学生的称号。
个人事迹：
我始终保持着积极向上的心态，妥善处理好学习和工作两者之间的关系，努力做到全面发展。作为祖国未来的接班人，我从各方面严格要求自己，努力提高个人素质，面对即将走出社会的人生之路，我积极的勇往直前。我的座右铭是“坚持就是胜利”。现将主要事迹介绍如下：
一、思想之花：党是我前进的动力
态度未必决定一切，但端正的态度能带领人走上正确的道路!从小开始，我就在父母的熏陶下，产生了对中国共产党的信仰。每天，看着新闻联播中的国内大事新闻，学习着党中央的每一个方针政策的应用，以及学习报道中多位杰出先进劳动模范和杰出的领导人们，父亲从旁一一为我解释，有时还会让我幻想能跟伟人们见面交流!
进入大学，我除了关注时事政治及国际动态新闻，还积极参与校内各类关于人文知识或研讨的活动。通过聆听老师的讲座，我获得了一些以前不曾了解，不曾关注的信息，并学会了用一种理性的态度去思考一个民族的前途命运，去考虑自己的前途，去从另一个角度思索自己的价值所在，思索自我价值实现的过程。
虚心，坚持，学会适应，也是父亲常挂在嘴边的叮嘱，我也是一直以此为标准严格要求自己。无论是学习、工作还是交际，我都尽量的做好自己的本分。我在班内经常帮助同学解决疑难，并把我在各方面所学到的经验跟他们分享，也带动了同学们之间的良性沟通交流，做好优秀团员的模范作用。经过一年的努力，我以实际行动向党组织表明自己的决心，也于 2011年 6月通过表决成为预备党员。这与同学们对我的支持，老师对我的肯定是离不开的。在思想上我积极要求进步，保持着较高的思想觉悟，严格要求自己，树立了良好的人生观和道德观;永远保持与时俱进，坚持四项基本原则，正确贯彻党的方针政策，时刻关注着党和国家的发展形势，以及国内外的局势变化。
二、学习之涯：知识是我前进的船桨
有句话说“学生以学为生”。确实，作为学生，首要任务就是学习。要不断学习，不断进步，用知识武装自己，而从长远的眼光来看，则是为国家贡献力量。现代国际之间的竞争，追根到底是人才的竞争，哪个国家在培养高素质的人才方面做的出色，将意味着这个国家具有较强的竞争力。很明显，具有数量可观的优秀的科技人员，那么科学开发将会较先进，将会在竞争中立于不败之地。我国正处于社会主义现代化建设新时期，正需要高素质的人才，而这些人才的来源，正是我们这一代!从眼前看，社会也存在激烈的竞争，要想在走出社会能找到理想的工作，占有一席之地，并更好的奉献，就必需学习科学文化知识，用知识武装自己，这是硬道理，我自认为做得较好。从踏入大学校门，在新的学习环境下，我继续发扬认真学习，刻苦耐劳的精神，认真学习课本上的知识，但又不局限于书本，在学好课本的知识的基础上，积极参与各项实验与实习，把理论运用到实际当中去。另外，为丰富见识面，同时增强自己多方面的理论水平，特别是学生工作的相关知识，我经常通过图书馆或网络查阅相关的资料。我的努力也得到了回报2010学年我获得校二等奖学金，并获“校优秀学生”荣誉称号。
三、奉献之旅：工作是我前进的事业
学生组织是由学生为主体的具有一定权威性的组织，它的存在成为学校与学生沟通的良好平台，同时也是学生发展自我能力与优势的摇篮。从班、学院到学校，各级学生组织都是充满着给予学生锻炼的机会，自入大学以来我一直努力争取更多的锻炼机会。一年多的学生工作，我深深地感受到，与优秀学生共事，使我在竞争中获益;向实际困难挑战，让我在挫折中成长。
本人一向对学生会工作认真负责，具有较高的热情与恒心。一路走来，我都是认真负责工作，每次都尽力完成，努力提高活动的影响力，使活动收到良好的效果;同时，参加学生会工作、班集体工作，让我锻炼了组织能力、策划能力、交际能力等各方面的能力，也培养了我不断向困难挑战的精神，由于我本来是学院学生会的，对校学生会的很多工作方式都不了解，经过长时间的观察与请教老师、同事，渐渐适应了繁多的工作与学会处理更多的问题，懂得如何跟同事、跟上司交流、沟通，与领导者互相支持，彼此勉励!更为重要的是让我明白怎样在一个团队中通过协作获得成功。
四、生活之路：爱是我前进的航标
在生活中，本人朴素节俭﹑性格开朗，严以律己宽以待人。平时很善于和同学沟通，也乐于帮助同学，所以很多同学不管生活上还是思想方面有了困难也愿意来寻求我的帮助。在生活中建立了很好的人际关系，获得了大家的尊重和支持。
另外，在今年8月我们几个同学组织一起去实践，并获暑假社会实践先进个人，这个活动一直都是我梦寐以求的，今年终于愿望成真。作为一名现代的大学生，作为一名预备党员，除了要严格要求自己，也要积极融入多层次的社会，感受各阶层的群众的生活。在长达一周实践活动中，我们亲身的体验宽帮镇的农民与小学生们的日常生活，下田参与了农务，到小学资教助教，慰问了当地的几家贫困家庭，并献上我们的一翻心意;另外，在村里宣传“八容八耻”让社会主义荣辱观遍地开花。虽然这次社会实践时间不长，但却是一次难得得机会，让我从另一个角度来看农村的生活与生产现状，同时产生思考。农村经济要发展，首先要培养人才，利用现在国家的新农村政策，以科学兴农，让农村经济加速发展，让农民过上好的生活。
这次实践也为我形成优良的思想品德和行为习惯创造必要的环境和条件，并强化我学习生活中自我教育、自我管理、自我磨练、自我约束的主体地位;在精神需求和身心发展需求方面，也产生良好的教育效果。
风雨兼程的一年多，我被和蔼可亲的老师与热情友好的同学鼓舞着，我用汗水与执着换来了今天的成长与收获，在人生路上迈出了坚实的第一步，为自己的明天创造了充满挑战与机遇的无限空间!结 语
过去并不代表未来，勤奋才是真实的内涵。在取得各方面成绩的同时，我也紧记着“没有最好，只有更好!”。进入理学院，是我人生中一个极为重要的阶段。在这一年中，我在各个方面都获得了巨大的进步，综合素质得到了很大的提高。我要特别感谢院领导班主任的大力培养，老师在专业方面的深入指导以及同学们在工作和生活中给我的支持和帮助。在此我要特别表示感谢!今后我要更加严格的要求我自己，以求有更好的表现。“路漫漫兮其修远，吾将上下而求索”。在未来的生活中，我将以百倍的信心和万分的努力去迎接更大的挑战，用辛勤的汗水和默默的耕耘谱写美好的明天!
第四篇：论当前宏观调控下房地产企业发展战略
论当前宏观调控下房地产企业发展战略
班级：造价091 姓名：郝静丹 学号：2009507107 成绩:
摘要： 通过对国家宏观调控政策对房地产业影响的大体了解，基于房地产经营运作特点，对房地产企业的宏观环境分析、价值链分析、内部资源和能力分析、总体战略目标规划、竞争战略规划、投资管理战略、融资管理战略、营销管理战略、人力资源管理等战略和规划方法，以及构建风险管控、绩效管理等战略执行支撑体系和编制战略执行计划等实务问题做了相关分析与评论。
关键词：宏观调控房地产产业特点战略分析战略管理风险管控战略执行
正文： 2011年，国家宏观政策突出了“调结构、控通胀、促转型、惠民生”的总体基调，同时在房地产行业出台了一系列关于土地、融资等方面十分严厉的宏观调控政策。作为国民经济重要支柱产业的房地产业，涉及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业，并且关系着广大国民居住条件改善的切身利益，因此，房地产业的健康发展影响着国民经济的持续发展和社会的稳定。而房地产企业受宏观经济影响和行业发展趋势影响大，投资回收期长，产业链条涉及土地购置、规划设计、项目施工、市场营销、物业管理等众多环节，这些产业特点使房地产企业必须站在战略的高度分析、把握企业所处的国内市场环境和行业政策导向，关注宏观经济分析，并根据自身的内部资源优势建立在产业价值链上的核心竞争能力，加强企业战略规划，找到潜在的蓝海市场，整合设计、规划、营销、施工及资本运作能力，以保持和提升自身竞争力，房地产企业还必须切实地提高自身的投融资管理和项目开发管理水平，并且建立、健全企业风险控制体系和绩效管理体系，以保证企业战略目标和竞争策略的实现。
由于受内外部环境的影响，所以房地产企业在制定发展战略前要对所面临的内外部环境认真分析。企业可以采用SWOT战略分析方法，即对企业的机会和威胁、优势和劣势的分析。
一、对中国房地产公司的外部环境分析，包括宏观经济环境、金融环境、政策环境、社会科技文化环境、行业环境、城市发展趋势、居民购买力、国际环境等。如在宏观经济环境下，国内生产总值与居民消费价格指数的变化都将对房地产在投资或预期价格等方面产生一定的影响；在金融环境中，利率的变动会对投资规模及投资结构产生影响；在文化环境方面，人口的变动则会影响需求数量的变动，进而影响房地产业的规模调整；等等。通过外部环境分析，管理者需要评估企业面临的机会与威胁。
二、内部环境分析，包括资源和能力分析。内部资源包括财务资本、技术知识、有经验的管理者、有技能的员工、企业文化等，能力包括企业在组织各种功能方面的能力，如市场营销、产品研发、信息系统、人力资源管理、财务融资、客户管理等方面的能力，这些都是企业的优势。与此相反，劣势是指企业在经营活动中不擅长的资源和能力。在分析了企业外部环境和自身资源能力后，就要制定能够发挥自身优势和利用环境并且可使企业可持续发展企业战略。房地产企业战略可以分为公司层战
略、事业层战略和职能层战略。
（一）公司层战略。总体上看，企业基于SWOT战略分析的基础上，企业采用的发展战略有三种：稳定战略、增长战略、紧缩战略。
1、房地产企业采用稳定战略的特征一般是，企业基本不做重大变革，保持既有的产品结构和服务，保持市场份额，维持企业的投资回报率。例如，某城市以二手中介服务为主的房地产经纪企业，在现有企业经营状况和人力资源条件下，一段时间内，继续以二手房中介服务为主，没有向房地产开发、物业管理等相关行业拓展的计划。这种战略优点表现为：a.企业经营风险相对减小；b.能避免因改变战略而改变资源分配的困难；c.能避免因发展过快而导致的弊端。而缺陷在于：a.企业在采用这种战略时必须能确定包括市场需求、竞争格局在内的外部环境基本稳定。b.容易使企业风险意识减弱，降低企业对风险的敏感性、适应性和对冒风险的勇气。c.导致企业产品创新较少。
2、房地产企业采用增长战略，其特征是企业寻求扩大经营规模，往往采用集中成长战略或多元化战略。采用集中成长战略，房地产企业即可以在一个产业，也可以在一类产品上拓展企业的经营范围和经营业绩。集中成长战略包括直接扩张、纵向一体化和横向一体化。直接扩张一般从企业内部提高企业的销售额、扩大企业产量或员工数量实现扩张原有业务。房地产经纪企业，一般是通过授予特许经营权，实现企业经营规模的扩张。这是一种典型的直接扩张战略。a.房地产企业采用纵向一体化实现增长:纵向一体化可以以前项一体化也可以以后向一体化方式或二者同时进行。前向一体化是从企业输出产品和服务的方向进行扩张，如建立销售公司、物业管理公司对其生产的物业进行销售、提供物业管理服务。后向一体化，是从资源的输入方向实现企业扩张，如建立材料生产基地，在开发项目中部分采用自己企业提供的原材料，可以降低资源采购成本和最小化低效率运营，同时更好地控制质量，从而维持和提高竞争地位。b.房地产企业采用横向一体化实现企业增长，主要通过合并同一产业的企业，特就是合并竞争对手的业务，把产品扩展到其他地方或者向当前市场提供更多、更广泛的产品和服务，从而实现增长。C.房地产企业也可以通过多元化发展实现增长，包括同心多元化（相关多元化）和离心多元化（不相关多元化）两种。是实现进入其它相关产业的好方法。可以建立百货公司、广告公司等，可以在本企业建立的商场里经营百货业，为本企业项目开发广告产品。离心多元化，指企业通过收购和兼并不同产业、不同业务的公司实现增长。当管理层意识到当前业务没吸引力，通化市公司也没有超长的能力与技能可以很方便地转移到其他产业的相关产品或服务上时，最可能的选择就是离心化战略，即进入与当前产业不相关的产业。例如三九药业集团在中药产业获得利润后，进入房地产业，就属于一个典型的离心多元化案例（但这个战略使三九集团由于资金等问题不得不在后来进行重组）。
增长战略的优点体现在：a.企业能不断变革创造更高的生产经营效率与效益；b.保持企业的竞争力，实现特定的竞争优势；c.可以通过发展扩大自身价值。其缺陷在于：a.获得初期效果后可能导致企业盲目发展，破坏企业资源平衡，分散企业资源；b.过快发展很可能降低企业综合素质，是起亚出现内部危机和混乱；c.可能使企业管理者更多的注重投资结构、市场占有率、收益率等，而忽视产品和服务的质量。
3、房地产企业在处于组织劣势、经营业绩下滑时，往往采用紧缩战略，以帮助企业稳定经营、激活组织的资源或重新恢复竞争力。具体来说，管理层根据企业的具体情况和经营业绩可以采用以下四种战略之一：扭转、成为俘虏公司、出售
或剥离、破产或清算。
（二）事业层战略。房地产企业确定了公司层战略以后，需要决定在每层战略上开展竞争，获得竞争优势。竞争优势组织是使别具一格和与众不同的特色，来自于企业的核心竞争力，如服务、技术、质量、价格、性能等。企业要通过产业分析和采用适当的竞争策略来建立企业的竞争优势。可以采用三种竞争战略：成本领先战略、差异化战略和聚焦战略。
1、当房地产企业选择成本领先战略，企业需要在提供的产品和服务质量上不低于竞争对手的情况下，降低企业的各项成本费用，包括人工成本、销售成本、建造成本等。成本领先战略对房地产企业的组织体系要求很高，企业需要建立严格的成本控制体系、出具频繁而详细的成本控制报告、以定量目标为基础的奖励机制和职责清晰的功能性组织结构。实际上，成本领先战略，也就是低成本战略，要求企业比竞争对手更有效率的设计、生产和营销同类产品和服务，使成本最小化。广州的汇桥新城通过降低人力、物力和财力的消耗，特别是降低产品单耗，大大降低了开发成本，结果，汇桥新城的首期均价成了广州市区最便宜的楼盘之一。
这种战略的风险包括：a.技术上的变化将过去的投资与学到的经验一笔勾销。b..注意力集中于成本上，而忽视了所需产品和市场营销的变化。c.成本削弱了公司保持足够价格差的能力。
2、差异化战略也是房地产企业选择的重要战略之一。由于房地产需求者的个性化要求，对房地产消费品的需求存在差异性，房地产企业寻求为消费者提供与众不同的房地产产品和服务。差异化战略来源于优秀的产品质量、优质的服务、创新的设计、超前的技术或者优秀的品牌形象。企业通过提供超过竞争对手质量、服务、性能等方面的产品，产品价格超过竞争对手价格，产品溢价超过了差异化所增加的成本，获得利润。房地产企业采用差异化战略取得成功，需要获得消费者的忠诚度，因为顾客对于与众不同的产品，关注点是产品质量、性能和服务，对价格不是很敏感。差异化战略对房地产企业的产品研发能力、市场营销能力要求很高，企业要建立富于创新和创造力的企业文化，鼓励员工参与创新活动。由于差异化战略可以为企业带来更多利润，因此，房地产企业建立自己的产品研发中心、设计中心、营销中心已屡见不鲜。例如，成都“中海国际社区林溪别墅”项目就利用自身所处的不同于其他别墅的社区生活氛围，利用天然优势，实行差异化策略，塑造了一个环境优美、富含国际化风情的高尚社区。
这种战略存在的风险包括：a.实行成本低的竞争对手与实行了产品差异化的公司之间的成本差距过大，以至于产品差异化不能再笼络客户；b别的企业模仿是差别缩小；c.顾客需要的差异化程度下降。D.它的排他性和占有率是有矛盾的。所以，实行差异化策略的企业要防患于未然，积极地采取相应措施避免风险。
3、聚焦战略是针对某一产品、某一区域市场、某一类型消费者提供产品和服务的战略。聚焦战略可以分为两种，一种是低成本聚焦战略，一种是差异化聚焦战略。房地产企业采用这种战略也可以获得成功，但要考虑到市场占有率与盈利率之间的平衡。公司采用差异化聚焦战略，需要在目标细分市场上寻求差异化，比如房地产开发企业针对经济富裕的老年人而建造的高档养老公寓，这对高级单身白领的小户型高级公寓等。采用聚焦战略，房地产企业试图在很窄的市场区域或消费群体中提供产品和服务，这对房地产企业的战略远见提出了很高的要求，研究表明，这种战略比较适合于小型企业。
这种战略的风险有：a.战略目标市场与整体市场之间所期待的产品或服务差距
减小；b.竞争者在目标市场找到细分市场，使集中一点不够集聚。
4、蓝海战略。蓝海战略理论提出一家公司不能仅仅关注在现有的市场上打败竞争敌手和扩大市场份额，而是要把重点放在跨出现有的产业范畴，寻找新的发展路径，摆脱“红海”开拓新的市场空间，通过增加和创造现有产业未提供的某些价值元素，并剔除和减少产业现有的某些价值元素，就有可能发现蓝海。SOHO、Town House、小户型等都曾经是房地产公司的蓝海。
此外，房地产公司可以和建筑公司开展战略联盟，融合两种商业形态的优势，打造新的商业模式，开辟出一片新的蓝海，各自获得竞争领先优势。但是，公司寻找到蓝海之后还是要通过传统手段提高竞争力，否则也会被后来者击败。除以上几种策略以外，市场追随策略也是房地产公司可以选择的策略，就是追随某些成功企业的做法来展开营销，以努力获得成功；例如购房按揭的做法，在广州市最先是粤信广场获得政策而开始运用于房地产销售的，取得了一定成绩，后来白云明珠广场充分利用按揭政策大作文章，取得了极大成功，形成了巨大的轰动效应。另外，由于房地产业需要的资金非常多，公司应重视实施价值创新战略、合作战略、共赢战略，从而能够实现差异化又能降低成本。
（三）、职能层战略。职能层战略，指传统上各职能部门，如财务、计划、营销、人力资源等部门采取何种战略来支持事业层战略。房地产企业的职能层战略是整个公司战略的组成部分，以公司战略和事业层战略为核心展开的。具体战略包括：
1、土地储备策略。房地产公司要关注城市化加速发展的趋势所带来的机遇，制定土地储备计划：一线城市的市区以获取近期土地为主，小块土地也不放弃。郊区以获取中期大面积土地为主，同时注意长线土地的获取；二线城市以获取短中期土地并重，同时大规模圈占长线土地。运用并购获地方式、合作开发方式、并购有土地储备的中型房地产公司等策略。
2、品牌发展战略。房地产产业中，产品有其市场生命周期，随着房地产业竞争的加剧，创建强势品牌是营销战略和加强房地产企业核心能力的关键问题,品牌竞争就是事业层战略中差异化战略的具体体现，只有优质品牌的住宅才能够满足并赢得消费者和社会公众的认可。品牌的确立是一个长期动态过程，具有全局性的特点，具体要做到：a.打造良好的产品质量品牌；b.建立良好的品牌信誉；c.精心维护品牌并延伸。浙江的绿城集团、广州保利集团等很多企业都在品牌建立上取得了很大成效。
3、融资策略。房地产公司要充分利用资本市场，合理安排债务结构，积极筹措发展资金。国际化公司要密切关注香港资本市场、欧美资本市场的变化，建立银行界良好关系，在时机成熟是积极寻求在股票市场配股资金，或长期发行债券，为公司业务发展筹集资金。内地公司要加强通银行的合作关系和层次，积极争取综合授信额度的人民币货款方式。关键要建立良好的借贷信誉。
4、市场营销策略。制定策略首先要进行客户定位和产品定位，即具体分析不同的人群的差品需求、家庭收入、年龄、消费偏好、消费意愿、对品牌的依赖度等，为下一部涉及产品细节、制定销售价格和策略提供依据。房地产企业应进一步加快创新，全面提高市场营销策划水平，不仅要积销售极适应外部市场环境，制定适销对路的营销目标和策略，更要注重大力影响外部市场环境，引导消费者置业潮流。同步进行项目发展和营销策划工作，作为系统工程来抓，充分利用宣传广告、样板房、售楼处、楼书、刊物，以及协作者、消费者等一切载体来为营销服务。
5、人力资源策略。当今社会，人力资源发展已经成为一项特别具有先进性、整
体性和长期性的任务，房地产公司人力资源工作的核心是：吸引人、留住人、培养人、用好人；明确树立把个人追求融入公司的长远发展之中的人力资源核心价值观念；明确客户的需求决定着公司人才的需求；建立多元化薪酬制；建立业界一流的招聘和培训机制，形成合理的人才结构和人才储备、专业化培训提高管理水平和专业素质等。
6、科技研发策略。房地产公司要利用现代信息科技与传统业务相结合，提高效率，降低成本，高市场竞争力；紧跟住宅智能化的趋势，利用先进的计算机技术、通讯技术、控制技术及IC卡技术等，实现家居智能化、物业管理智能化。
7、成本控制策略。包括以下策略：始终贯彻慎重买地原则，认真做好投资项目评估分析；坚持一次签约、分期支付的买地策略；严格控制建筑成本，大胆利用新设计、新材料、新工艺，降低发展费用等。
企业的战略必须通过战略措施的推行才能更好的实施，主要措施有：
1、提高投资与融资管理水平
2、提高项目开发管理水平
3、建立风险控制体系
4、建立风险管理体系。只有所有工作完善以后，公司的战略目标才能实现。
随着宏观调控政策的不断深入，对房地产企业而言既是发展机遇也是挑战，房地产行业只有制定切实可行的战略对策，放眼于未来，不断提高自身竞争力，勇于创新，抓住机遇，提供优质服务，保持良好信誉，树立公众认可的形象，才能让企业立于不败之地，更好的发展下去！
参考文献：1《房地产公司战略管理》，曾肇河，中国建筑工业出版社，200
52《中国房地产品牌价值研究：理论与实践》，中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院，经济管理出版社，2005
3《房地产企业开发与经营》，吕萍，中国人民大学出版社,20074《企业战略管理》，王芳华，复旦大学出版社,2005
5《我国房地产经营模式的战略转换》，任继军,2006
6《论房地产开发企业战略选择》，余东波,2005
7《公司投资与融资管理》，曾肇河，中国建筑工业出版社,20068《人力资源管理》，于之秀，中国社会科学出版社，2006
9《蓝海战略》，钱·金，勒妮·莫博涅著，商务印书馆,2005
10《房地产与社会经济协调发展研究》，叶剑平，谢经荣
主编，中国人民大学出版社,2007
112011年国家宏观调控政策，人民网
12《房地产金融学》，华伟，复旦大学出版社,2006
13《房地产市场营销》，余凯，中国建筑工业出版社，2007
14《中国土地法操作实务》，张庆华，北京：法律出版社，200615《消费心理与营销对策》，陈文华，中国国际广播出版社，2005
第五篇：南宁骋望地产项目专项资产管理计划
南宁骋望地产项目专项资产管理计划 项目名称
项目类别
交易对手
计划规模
存续期限
资金用途 德邦创新资本•南宁骋望地产项目专项资产管理计划 特定的多个客户特定资产管理计划 南宁市骋望地产有限公司 3 亿元，满3000万即可成立 12个月 向南宁市骋望地产有限公司发放委托贷款，用于南宁市骋望地产有限公司骋润江南
地块项目土地尾款及相关税费等的支付。
第一还款来源：南宁市骋望地产有限公司在售项目销售收入
第二还款来源：天玺等地块开发贷款
第三还款来源：骋望集团下属南京、南宁、上海等项目销售收入
100-300万 ：10.5%
300万以上 ：10.8%
按年支付收益，到期归还本金及剩余收益
1、南宁市土地抵押:抵押物估值约7亿元，抵押率约42.86%。
2、集团保证担保、实际控制人无限连带责任担保。
3、资金用途管控、资金沉淀管控。
4、降价销售权。还款来源 投资者收益收益分配 风控措施
还款来源
第一还款来源：南宁市骋望地产有限公司在售项目销售收入
第二还款来源：天玺等地块开发贷款
骋望集团及下属企业在2014年将新增开发贷款14.7亿，扣除2014年需要归还的开发贷款约8.88亿元，约有5.82亿元的资金流入。
第三还款来源：骋望集团下属南京、南宁、上海等项目销售收入
骋望集团在南京、南宁、上海开发的项目数量多，2014年预计销售回款20.1亿元，足以覆盖本计划本息。
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