2013年资金分析报告（推荐）

第一篇：2013年资金分析报告（推荐）

2013年资金分析报告模板

一、情况概述

1、整体经营情况：

截至本月末，收入、利润等数据，并与年度预算、与上年同期对比。

2、资金预算情况：反映2013年资金预算批复及调整情况，如有调整，简要说明历次调整金额及原因。

3、公司资金整体情况简述（1）本报告涉及的公司范围，与2012年的增减变化，是否存在应纳入未纳入的情况。

（2）本期末占用资金资源总额与预算对比；资金使用的特点，现金流情况以及未来趋势等。

如资金报告汇总范围发生变化，应予说明。

二、资金预算执行情况分析说明

1、资金预算执行情况表押汇银票贴现流动资金预算委员会批复文号资金部批复文号资金部批复文号资金部批复文号年初预算批复年内调整后额度月末资源时点占用预算余额委托贷款出口低息超短融其他预算批复保函应收账款贴现高峰期贷款额度数高峰期贸易额度数流动资金贷款资本性支出贷款流动资金贷款资本性支出贷款财务公司自营开证银票开立商票开立银票贴现商票贴现押汇预算批复额度合计(A+B)

贷款额度小计(A)

内部贷款外部贷款贸易额度小计（B)

港集团或海外资金池委托贷款财务公司自营港集团或海外资金池2“全年累计平均占用”计算方法：各月平均占用数之和按月份数进行算术平均。例如，3月“全年累计平均占用”=（1月末时点占用数+2月末时点占用数+3月末时点占用数）/

32、预计下月占用情况表

3、综合分析针对各项资金预算指标，开展同比、环比分析。紧密结合本单位经营业务实际，按板块或商品大类维度分析，详述资金占用成因及类型，明确相应的毛利率及周转率指标；重点关注商品的经营周期、市场行情、销售规模、毛利水平、交易条件、应收应付款以及库存等因素，说明各项指标变动的主要原因及趋势；预测下月并展望本年度的经营情况、资金状况，针对未来可能出现的问题提出应对措施与诉求。请勿简单罗列报表数据，对于影响较大或重点关注的因素须重点说明，尤其是亏损企业、资金占用超预算企业等，切实发挥资金报告的监控和指导作用，三、资金集中度分析

1、集中度范围分析，说明应纳入的范围和未纳入的原因。

2、分境内、境外、整体三个维度，测算本单位参与集团公司资金集中水平。押汇银票贴现流动资金预算本月时点占用占预算%上年同期同比增减%全年累计平均占用占预算%预算本月时点占用占预算%上年同期同比增减%全年累计平均占用占预算%高峰期贸易额度数银票贴现商票贴现押汇保函应收账款贴现高峰期贷款额度数预算批复贸易额度小计（B)

开证银票开立商票开立港集团或海外资金池委托贷款财务公司自营港集团或海外资金池委托贷款出口低息超短融其他预算批复额度合计(A+B)

贷款额度小计(A)

内部贷款外部贷款流动资金贷款资本性支出贷款流动资金贷款资本性支出贷款财务公司自营（内部)

（外部)

1月末占用2月增加2月减少2月末预计占用预算额度限额2月额度余缺保函合计应收帐款贴现银票开立贷款开证押汇商票开立银票贴现商票贴现3境内资金集中度=境内财务公司存款/境内货币资金总额；境外资金集中度=BMG资金

池+RBS资金池存款+境外财务公司存款/境外货币资金总额；整体资金集中度=（财务公司存款+BMG资金池+RBS资金池存款）/货币资金总额。

上述货币资金数据口径，应与绩效报告口径一致；如有差异，请逐项说明。

3、就资金集中度进行分析说明，重点阐述部分资金未纳入境内外资金池的成因、对策。

四、现金流分析&流动性分析1.简述当月及本年累计现金流情况；重点关注经营活动；2.分活动说明：

经营活动：从经营周期、销售规模、库存占用及周转、经营性应收应付等方面入手，分析各业务板块或商品本期的现金流入与流出，说明动因与未来走势；经营净现金流出现负值，须重点分析。

筹资活动：流入流出说明，应与经营活动、投资活动相配比。

投资活动：流入流出说明，关注重大项目、重要事项。

3.现金流预测与流动性分析：

对次月及年内现金流收支进行预测，编制次月资金收支计划；对于次月新增投资、债务到期等导致现金流出的重大事项进行说明。对于重大现金流支出，提出资金需求解决方案。针对流动性风险，本单位公司制定哪些应急保障措施。

针对当月资金头寸日报、资金计划周报、月报准确性进行总结分析，阐明影响因素及后续改善措施。

4、投资项目现金流说明：（频率：季度)

针对投资规模超过人民币5000万元的投资项目，简述项目现阶段概况，并就现金流投入、项目运营、现金流回收情况、各项指标与可研对比情况进行重点说明，并对下一季度项目投资及运营情况进行预测。

五、结算集中相关事项结算集中的范围和未纳入结算集中的原因说明。国际结算集中业务、人民币结算及外汇集中业务上线运行情况以及存在的问题；上线业务比例等。

六、财务费用与融资成本（季报，月度简要说明)

1、财务费用4⑴预算完成情况（与上年同期、预算进度相比较，说明主客观因素对财务费用的影响程度。)

⑵利息支出情况及主要影响因素，包括并不限于贷款规模变化、利率变化影响等因素⑶利息收入情况及主要影响因素⑷汇兑损益情况及主要影响因素⑸利汇率风险防范措施及建议

2、融资成本分析根据获取的每笔债务及其债务成本，区分取得方式、币别、期限（一年内为短期），通过加权计算确定。加权计算公式为：年度债务成本总计/年度债务规模总计。

七、担保及被担保相关事项

八、金融产品及资金运作操作情况

1、金融衍生产品（含远期结售汇）操作目的、规模、种类、期限以及交易对手等情况；金融衍生产品情况表（按币种分别填报）：

单位本年累计上年同期同比增减13年预算预算进度%公司本部秦皇岛公司„合计单位：%长期短期集团内部贷款人民币人民币外币融资成本统计项目外部银行贷款发行票据发行债券

52、资金运作项目（如“人民币跨境结算”）操作目的、规模、合作银行、盈亏测算以及资金来源与用途等情况。

九、银行关系及融资事项对本单位银行关系及融资事项的变动及进展进行简要说明。包括但不限于：

1、合作银行的增减变化及额度变动；

2、重要融资计划及进展（例如资本市场融资、银行额度等事宜进展）及银行会谈重点内容；

3、现有融资事项、银行

合作中主要问题以及需要集团提供的支持。

十、其他与资金管理相关的重大事项、特别事项说明与诉求。

第二篇：财政性基本建设资金效益分析报告制度

财政性基本建设资金效益分析报告制度

财基字[1999]27号

国务院各部、委(局)，各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，哈尔滨、长春、沈阳、西安、南京、武汉、成都、广州市财政局：

为准确、及时反映和分析财政性基本建设资金使用和效益情况，加强财政性基本建设资金管理，有效实施宏观调控，我们制定了《财政性基本建设资金效益分析报告制度》。现印发你们，请认真贯彻执行，并结合本部门、本地区的实际情况，将执行过程中反映出的问题报送我部。1998财政性基本建设资金效益分析报告请于1999年4月1日前报送我部。

一九九九年一月二十七日

第一章总则

第一条 为准确、及时反映和分析财政性基本建设资金使用情况和效益情况，加强财政性基本建设资金管理，有效实施宏观调控，依据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国预算法实施条例》等法律法规，制定本制度。

第二条 财政性基本建设资金是指财政预算内和财政预算外用于基本建设项目投资的资金，包括：

(一)财政预算内基本建设资金；

(二)财政预算内其它各项支出中用于基本建设项目投资的资金；

(三)纳入财政预算管理的专项建设基金中用于基本建设项目投资的资金；

(四)财政预算外资金中用于基本建设项目投资的资金；

(五)其它财政性基本建设资金。

第三条 凡使用和管理本制度第二条所列范围资金的部门、地方和单位，都要履行本制度的相关规定，编制和报送财政性基本建设资金使用效益分析报告(以下简称分析报告)。中央各部门要在汇总的基础上向财政部报送本部门财政性基本建设资金效益分析报告；地方各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)要在汇总的基础上向财政部报送本地区财政性基本建设资金效益分析报告。

第四条 中央各部门，各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)向财政部报送的分析报告要以书面文件的形式报送。

第五条编报分析报告的基本要求是：

(一)报送要及时；

(二)数据和内容要完整、真实、准确；

(三)分析要深入、透彻。

第二章 分析报告的内容

第六条 分析报告的内容包括所报告的部门或地区在报告期内的：

(一)财政性基本建设资金来源及投向分析；

(二)财政性基本建设资金投资领域固定资产存量变化情况分析；

(三)财政性基本建设投资与宏观经济效益关系分析；

(四)典型建设项目的财务效益及宏观经济效益分析；

(五)财政投资政策及投资管理情况、存在问题的分析和改进的建议等。

第七条 对本部门或地区财政性基本建设资金的来源和投向的分析和报告，重点从以下三个方面进行。

(一)对本部门、本地区财政性基本建设资金来源及变动情况进行分析和报告。中央部门要着重对中央财政预算内基本建设支出安排的资金、中央财政其它各项支出中实际用于基本建设项目的资金、纳入预算管理的专项建设基金、本部门财政预算外资金的安排情况、到位情况和落实情况进行分析；各地区要重点对本地区财政预算内基本建设支出安排的资金、财政预算内其它各项支出中安排的用于基本建设的资金、纳入预算管理的各项建设基金中用于基本建设的资金、地方部门的预算外资金的安排情况、到位情况和落实情况进行分析。中央部门和地方都要认真填列附表一。

(二)对本部门、本地区有财政性资金投资的在建大中型项目及其资金来源的分析和报告。各部门、各地区要对本部门、本地区所有在建的大中型建设项目的建设规模、建设期限、概算总投资、各项财政性资金和配套资金来源情况、到位情况和落实情况进行分析报告。在逐个项目分析的基础上，对本地区、本部门有财政性资金投资的大中型建设项目资金来源及行业结构、地区分布作汇总分析。报送分析报告要认真填列附表二和附表三。

第八条 对本部门、本地区财政性基本建设资金投资领域的固定资产存量变化情况的分析报告，主要包括本部门、本地区财政性资金投资项目建设所形成的新增固定资产、施工项目个数、项目建成投产率、交付使用率等情况。

第九条 国民经济效益情况主要由地方财政部门负责报告分析，中央部门也要结合本部门情况进行相关分析报告。分析报告的重点内容包括本地区国民生产总值、国内生产总值、国民收入、全社会固定资产投资额、投资率、全社会基本建设投资额、财政收支额、财政预算外资金收入、财政性基本建设资金投资量等情况；还包括本部门、本地区财政性基本建设资金投资行业的新增生产能力和新增效益情况。

第十条 典型项目财务效益以及宏观经济效益情况的分析和报告。各部门、各地区要选择两个以上的有财政性资金投资的在建大中型项目，进行财务效益以及宏观经济效益的分析

和报告。财务效益分析报告的内容主要包括：

(一)项目融资情况。分析项目建设的各项资金来源对项目财务状况的影响，对各项负债资金来源，要深入分析项目的偿债情况和偿债能力；

(二)项目建成后新增生产能力或新增效益情况；

(三)项目建成投产后的财务效益情况。包括项目建成后新增生产能力或新增效益的市场需求情况预计，收益或收费情况预计，上缴税利情况预计等。

宏观经济效益分析主要包括项目建设对经济增长、就业及环境保护等社会经济效益进行相关分析。

各部门、各地区还要选择一至二个大中型建成项目进行后评价分析报告。

第十一条 对财政投资政策和管理情况进行分析并提出改进建议。各部门、各地区都要对本部门、本地区财政投资政策的实施情况进行分析和报告，并着重对项目规划、项目前期研究、财务资金管理、各项投资资金来源到位等方面存在的问题进行分析报告，提出改进的意见和建议。

第三章 效益分析报告的编报要求

第十二条 效益分析报告期为每的1月1日至12月31日。中央各部门和各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)向财政部报送本部门或本地区财政性基本建设资金效益分析报告的时间为次年2月1日，并于每年8月1日之前报送一次半年情况简要分析。

第十三条 效益分析报告按照本制度第三条规定，由有财政性资金投资的大中型项目为基础编制单位，按资金渠道由中央各部门和各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)负责汇总、审核、考核并向财政部编报。

第十四条 效益分析报告的格式由文字报告和附表两个部分组成。文字报告要以附表数据为依据，但同时要突出重点，内容要丰富、翔实，要有调研情况分析和典型事例分析。文字报告一般采取以下标准格式：

(一)投资情况分析。包括财政性基本建设资金来源总量情况、构成情况；所投资项目的行业分布、地区分布情况；

(二)投资效果分析。包括相关地区或行业固定资产投资和基本建设投资总量、结构及其变动情况，财政性基本建设资金在总投资中所占比重；经济结构调整情况、本地区经济增长情况、财政收入变动情况、典型项目融资及效益情况等；

(三)投资政策分析。包括财政投资政策对全社会固定资产投资和基本建设投资总量、结构及其变动产生的影响情况进行分析；深入分析投资政策及管理中存在的问题，并在分析预测经济形势的基础上，提出政策建议；

(四)典型项目情况分析。对本制度所规定需要有典型项目情况分析的，各部门、各地区向财政部报送的效益分析报告，要附有二至三个典型项目的分析。

第十五条 分析报告除依据本制度规定的指标数据外，要充分运用现行投资统计体系和财政基本建设管理体系提供的信息数据，并与基本建设财务决算等工作紧密结合起来。各有关部门和单位，要积极支持和配合，按规定及时提供相关的信息资料，不得拒绝或拖延提供相关的信息资料。

第十六条 各部门、各地区、各项目建设单位报送分析报告的数据必须做到完整、真实和准确。对故意误报、漏报和存在问题隐瞒不报的，要通报批评并责成重报。涉及财务资金问题的，要作为违反财经法规处理。

第十七条 财政部对各部门、各地区报送财政性基本建设资金效益分析报告的情况建立考核评比制度。考核结果要作为被考核部门和单位资信情况的重要依据。对分析报告质量高，编报工作做得好的，要进行表彰和奖励，并予以公布。

第四章 附则

第十八条 各部门、各地区可按本制度规定的原则，结合本部门、本地区的实际情况，制定相关的制度。

第十九条

第二十条

本制度由财政部负责解释。本制度自1999年1月1日起实施。

第三篇：房地产行业资金供求缺口分析报告

房地产行业资金供求缺口分析报告

焦点大连房地产网 dl.focus.cn 2008年09月22日11:56 焦点济南房地产网

内容提要：

1.我们估计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，较2007年负的资金缺口有明显的改变，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。但是资金供求存在缺口，不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。

2.我们对2009年的房地产市场有两种预测，中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元，短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。

3.我们认为2008年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期，销售放缓和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺，然后才是资金紧缺，因此我们对以单纯注资的“救市”方式持否定态度，注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题。

一．房地产行业概况

2008年的中国宏观经济开始走向调整，CPI的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家宏观经济的主题。房地 产行业在宏观经济整体下行的背景下，也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，是导致开发企业资金紧张的重要根源。

（一）宏观经济形势

从2007年5月开始，CPI指数开始显著上升，到2008年上半年CPI长期居于8%的高位。对此，央行从2007年下半年开始就采取了紧缩的货币政策，到2008年7月，CPI情况开始好转，预期2008年下半年CPI为6％，全年CPI为7％，2009年CPI将在5％－6％之间，通货膨胀洪峰已过。但与此同时，GDP增速也出现了明显滑坡。预计2008年全年在10%左右，如果没有较为明显的调控措施，那么2009年GDP增速在9％左右。

图一：2003年至今宏观经济走势

经济的减速主要来自于两个方面：投资的减弱和出口的减少。从影响GDP的“三驾马车”的情况来看，扣除掉物价因素后，消费保持在12年以来的最高增速上，但居民实际收入增长放缓，以及房市和股市的严重低靡，使得消费难以继续告诉增长。投资实际增速已处于10年平均水平之下，外贸实际增速则处于10年来相当糟糕的状况。2008年下半年开始，经济下行压力明显增加。另外，美国的次贷危机所引发的全球性的经济衰退已经开始显现，2009年，欧洲和日本经济有可能增速低于1％甚至陷入衰退，中国经济在创下2003－2007年持续五年平均10％以上的高速增长后，可能步入一个较长周期的景气下行通道。

（二）房地产行业供给面形势

2008年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。

从2007年10月开始，房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。目前房地产开发企业自筹资金增速上升较快，银行开发贷款增速略有收紧，但是销售预收款和按揭贷款增速大幅下降。以按揭贷款为例，贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行，而在于银行受理的按揭申请宗数明显下降。加之货币政策的收紧和资本市场的股灾，更令房地产商的多融资渠道举步唯艰。需求萎缩和资金绷紧预示着房地产商开始进入了行业的调整期，这个过程那能比一般预想的更为漫长。

图二：房地产行业景气指数

从土地购置和储备情况来看，在《土地为祸、资金为王：中国房地产土地囤积和资金沉淀报告》中，我们估测截至到2007年末房地产行业土地储备规模大致为10亿平米，沉淀的资金接近2万亿元。从截止到2008年第二季度的数据来看，尽管土地购置和完成开发面积的增速在放缓，但土地购置价格和面积仍然处于缓慢上涨的阶段。其中，2008年一季度的土地购置面积增长率达到29.7%，而第二季度环比迅速下跌到了-4.5%的水平，随着房地产企业资金链的抽紧，预计未来土地购置面积继续上涨的势头会有所抑制，2008年全年开发商土地储备仍会在原有基础之上，增加0.6-0.8亿平米，土地储备总量仍持续多于10亿平米。而土地购置成本也始终处于较高水平。2008年1、2季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。

从开发面积的情况来看，2008年第一季度开发面积较去年同期大幅上升，进入2008年第二季度之后，开发面积同比增速逐月下降，但仍在高速增长的惯性轨道上。

图三：房地产土地购置面积和开发面积走势

从房地产投资的情况来看，房地产的投资增速依然迅猛。投资增幅居高不下，在固定资产投资的带动下，2008年房地产投资规模将继续突破2万亿元，投资增幅依然可能维持在28％-30％左右的高位，比同期固定资产投资增速高出约5个百分点，2008年房地产投资增幅比05—07年并无明显回落。

图四：固定资产投资和房地产投资情况

房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%。较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，增幅的下降正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计后两季度房地产新开工和施工面积还将继续下跌。

图五：全国新开工、竣工和施工情况

可以看出，2008年上半年，房地产市场的供给面依然活跃。土地市场交易依旧较为活跃，房地产开发投资高位运行。然而，这种情况从二季度和一季度的对比来看已经发生了明显的变化。二季度的供给面较一季度出现明显的弱化，而且这种趋势并不是短期的，在房地产商资金链趋紧的情况下，供给面的减少才刚刚开始，预计三季度和四季度将能够进一步看到房地产供给面的下降。

（三）房地产行业需求面形势

从需求面的情况来看，房地产需求已经明显陷入观望，这个过程先于供给面的收缩而出现。2008年以来，房地产销售面积逐月下滑，一季度和二季度房地产销售面积出现了不同程度的下降。7月份的统计数字更加显示了这种趋势，7月房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%，呈现出2008年以来最大的跌幅。

图六：房地产销售面积情况

目前房地产销售面积的急剧下滑是由多方面的原因造成的：

首先，2006年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。其次，2007年下半年开始，经济景气下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。再者，房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力发生根本转折。最后，宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长，股市和房市的低靡使消费者购买力至少折损3万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。

（四）房地产市场价格走势

房地产销售面积和销售金额的双双下降，从需求端给了房地产行业以沉重压力。调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。

从调整的进程看，2007年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑，到2008年8月同比也出现下滑。深圳是当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。上海的情况略好于深圳，供求的双向下降支撑了上海房价，2008年2月起，但上海房价上涨的势头已经停止，7月，房地产销售价格开始出现下滑。北京地区的房价略显坚挺，但是到2008年6、7月，京城房价环比上涨停止。从以上迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。

全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞，关键因素仍然是销售量需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。

图七：房地产销售价格指数

需求面的打击是房价增速减缓的主要原因，到2008年上半年为止，全国范围的房价还没有出现大幅度下跌的情况。然而，随着需求的继续减弱，房地产市场观望情绪会进一步加剧，同时中国经济的增长也相对趋缓，房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段，房价也将面临十年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。

二．房地产资金供求缺口分析

（一）房地产资金来源分析

从资金来源来看，房地产商的资金主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益。

从统计的数字来看，2008年以来，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，其余类型的资金来源增幅停滞不前。到2008年第二季度，原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩，同比增幅0.5%，与前期30%—40%的增幅相去甚远。定金及预付款增幅6.6%，其他资金增幅1.3%，也和前期差距很大。

目前房地产开发企业的资金来源中，除自筹资金以外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。

图八：房地产资金来源分类

从资金供给总量的角度我们也可以发现，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅向下，这种趋势从7－8月的数据来看还将持续，预计三季度房地产资金供给增幅会接近0甚至达到负水平。

房地产资金来源的趋紧主要来自于几个方面：首先是银行贷款的减少。紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时，当房地产市场开始走向调整，银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是销售的下降。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求下降所带来的。

我们认为，先有需求空缺，然后有房地产行业的资金短缺，因此单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。增加行业资金供给，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，无法扭转宏观经济的颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，市场调整有其内在节奏和周期。因此房地产市场资金供给仍会进一步收紧。

图九：房地产资金来源总计和增长率

（二）房地产资金支出分析

开发投资是房地产资金支出的主要部分，大概占房地产商总支出的70%—80%。从房地产开发投资的数字来看，2008年1、2季度开发投资依然呈现较快的增长，增幅达到30%以上，较去年同期增速更快。7月份的数据显示房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。这一部分资金的大量投入，也是造成房地产商资金紧缺的主要原因。

房地产开发投资从分类的情况看，住宅投资依旧是主导，始终占据70%以上的投资比例。这个比例和去年同期基本持平。住宅类投资的增幅基本和房地产开发投资同步，2007—2008始终保持着30%以上的增长幅度。

图十：房地产开发投资和投资增长率

房地产商的第二大资金支出是土地购置，2003年以来，国内土地的供给量基本稳定，在每年4亿平方米的水平波动，差距不是太大。然而，土地价格却是年年上涨，哪怕是根据官方数据简单推算，到2008年上半年，土地储备规模也已超过3.2亿平米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上。

图十一：土地交易量和土地价格指数

2007年，房地产商购买土地的投入已经超过4000亿元，2008年上半年则超过了2100亿元。

另外，商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。下表显示了开发商的贷款本息偿还压力。

图十二：房地产商贷款应付本金和利息

最后，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，在房地产企业经营业务不断扩大的背景下，税收支出的金额也越来越大，到2007年税收支出已经接近2500亿元。

图十三：房地产企业税费

综上所述，房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。2007年，房地产商的支出达到一个顶峰，从2008年上半年的情况来看，增速有所放缓，但支出还在继续增加之中。

（三）房地产资金缺口历史分析

从房地产资金流出的情况看，从宏观统计数据可得，2003—2007年，开发投资占房地产企业资金流出的比例最高，5年基本稳定在68%—69%，贷款本金偿还所占比例一般在16%—18%，购买土地资金占比约11%—13.5%，税收所占比重较小。但这并不一定符合房地产企业的实际情况，至少从微观上运用上市公司的样本试算时并非如此。

从房地产资金流入的情况看，2003—2007年，开发贷款的占比一般在20%左右，而自筹资金的占比在30%—33%，最大的部分是其他资金，其中包括了定金和预付款，个人按揭贷款和土地转让收益，占比达到46%—50%，其中的定金和预付款占比达到30%—40%，这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金流入情况。外资所占的比重一直都比较小。

表一：房地产企业资金周转情况分析

2003—2007年房地产行业的资金缺口情况尚不明显，2007在房地产市场景气度极好的房地产企业的资金供给甚至大于需求，2006年资金基本处于平衡状态，而2003—2005年的资金略有供给缺口，全行业的资金供求局面一直偏紧。

图十四：房地产商资金缺口情况

从2003—2007年的情况来看，2007年是房地产企业资金最充裕的一年，虽然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地产市场极度繁荣的条件下，房价上涨带来的销售收入的大幅度增加，为房地产商带来了大量的资金流入，2007年也是房地产行业少有的出现较为明显的正现金流的年份。

三．房地产资金缺口预测及分析

（一）2008年上半年房地产市场评价和资金缺口计算

2007年对于中国经济来说是非常特殊的一年，中国经济继1992到1996年之后，经历了第二次连续五年GDP增速超过10％的高速增长周期，并达到了经济景气的颠峰。2007年10月16日，上证指数达到6100点以上的历史新高。房地产市场则在稍早于此也达到了景气顶点，需求膨胀的同时伴随房价高涨，房地产商更是以一种前所未有的乐观情绪囤积土地，以求未来更加迅速地扩张和发展。

此后，市场迅速陷入调整并且调整的幅度和周期超出了事先最悲观的估计。首先是股票市场开始大幅度下跌，从6000点跌至4000点，又从4000点向2000点而去。全国性的房地产市场调整也大体从2008年开始了，市场观望气氛日益浓厚，房地产商的存货量开始提高，房价也明显松动。景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建设规模的庞大，都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。但是在刚刚过去的2008年上半年，资金缺口实际上并不十分严重，仅约528亿左右，问题刚刚浮现。

表二：2008年上半年房地产行业资金缺口情况（单位:亿元）

我们计算2008年上半年的资金缺口在528.48亿元，缺口较小。真正的情况远远没有上半年的数据显示的那样乐观，原因在于2008年第一第二季度，房价尚能处于上涨的时期，销售虽然有回落但销售利润率的回落还不是特别显著。上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数的将近60%。这种情况在今年下半年将出现明显的变化。下半年房价的下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的.（二）2008年房地产资金缺口计算

2008年，我们对房地产市场的预期主要在以下几个方面：（1）销售量额下降，如此强烈的观望情绪必然造成2008年的销售量较2007年有所下降；（2）是房价的下降，房价撑不过第三季度，2008年房价的调整势在必行；（3）疯狂的购地行为停止，购地支出将出现下降；（4）开发商将减缓投资开发增速；（5）紧缩的货币政策在2008年不会出现反转。尽管近期出现了降息和降低法定准备金率的变化，这种调整主要是针对通货膨胀的回落、对经济增速滑坡的忧虑、以及美国次贷危机不断蔓延着三大因素作出的调整，我们并不认为房地产信贷会有明显松动。

在以上预期之下，我们对2008年的资金缺口情况进行预测，结果如下： 表三：2008年房地产行业资金缺口情况预测（单位:亿元）

假设条件：

（1）08年开发投资额增速0%（08年上半年增速33%，全年将进行全面下调）;

（2）08年土地出让金同比下降10%（08年上半年购买土地增速明显减缓，上半年同比增长7.6%，但下半年资金链趋紧给予同比下降10%的评定）；

（3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，08年偿还03—05年贷款;

（4）税收支出同比下降10%；

（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）;

（6）国内贷款全年同比持平（货币政策要求）;

（7）08年商品房销售面积下降20%（一季度商品房销售额面积同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，预计三四季度这种下跌情况还将持续，给予全年20%下降的预计）；

（8）08年房价下跌10%（一二季度房价暂时没有出现下跌，但7月市场价格已经出现下跌，08年出现10%的房价下跌是可以预期的）。

（9）利用外资情况上下半年持平。

（10）央行中长期贷款利率保持不变

表四：2007年参考数据（单位：亿元）

如此看来，在进入今年第四季度之后，房地产景气将继续下滑，资金压力的不断增加和销售节奏难有起色将迫使越来越多的开发商加入到公开降价的行列中来。

（三）2008年房地产资金缺口敏感性分析

一、资金缺口对自筹资金占投资额比重的敏感性分析（单位:亿元）

结论：房地产资金缺口对自有资金具有较强的敏感性，我们认为，房地产商提高资筹资金的比例有助于缓解资金缺口，是房地产企业解决资金缺口问题的重要方法。

二、资金缺口对2008年开发投资额增幅的敏感性（单位:亿元）

结论:资金缺口对开发投资额增幅的敏感性较高，开发投资额决定了房地产企业支出的绝大部分，如果未来房地产企业要应对资金紧缺的现象，减少开发投资是最直接的减少资金缺口的方法。

三、资金缺口对国内贷款增速的敏感性分析（单位：亿元）

结论: 从上表我们可以看出，资金缺口对新增国内贷款增速的敏感性相对较弱。但是，如果央行放松银根，还是在一定程度上可以缓解房地产企业资金紧张的情况，但无助于行业景气的恢复。

四、资金缺口对拿地支出的敏感性分析（单位：亿元）

结论：资金缺口对拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，虽然地价近年来上涨及其迅猛，但地价占房地产总成本的比例11%左右，因此地价的变化敏感性相对较弱。

（四）2009年房地产资金缺口计算

对于2009年的房地产市场，我们认为有两种可能的调整轨迹：其一是中期调整，房地产市场进一步走向萧条，进入一个长期的深度调整期，在2009年全年行业没有复苏势头；其二是短期调整，在经历一年多时间的调整以后，到2009年底出现较为明显的复苏势头，房地产市场重新走上较为强劲的发展轨道。我们目前认为，房地产行业陷入中期调整的可能性明显大于短期调整的可能性。

决定2009年房地产市场走势的关键因素有两个方面：宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年底有望走出低谷。在这种预期之下，我们对2009年房地产市场资金缺口分两种情况进行预测：长期调整情况和短暂调整情况。

可能性1：中期调整、资金缺口近万亿。

如果2009年房地产市场出现中期期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量进一步萎缩，房价继续下跌，房地产投资迅速减弱，购买土地持续减少。整个房地产市场将进入衰退阶段。

表五：2009年房地产行业长期调整情况资金缺口情况预测（单位:亿元）

假设条件：

（1）09年开发投资额增速下降20%;

（2）09年土地出让金同比下降20%；

（3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，09年偿还04—06年贷款;

（4）税收支出同比下降10%；

（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）;

（6）国内贷款全年同比下降20%;

（7）09年商品房销售面积下降20%，；

（8）09年房价下跌20%。

（9）利用外资情况和08年持平。

（10）央行中长期贷款利率保持不变

可能性2：短期调整，资金缺口近5千亿

如果2009年房地产市场出现短期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量萎缩后年底出现反弹，房价小幅下跌后反弹，房地产投资反弹，购买土地持平。整个房地产市场将在09年的短期调整后，在第四季度开始出现明显复苏的势头。

表六：2009年房地产行业短期调整情况资金缺口情况预测（单位:亿元）

假设条件：

（1）09年开发投资额增速和08年持平;

（2）09年土地出让金同比下降10%；

（3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，09年偿还04—06年贷款;

（4）税收支出同比下降5%；

（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）;

（6）国内贷款和上一年保持一致;

（7）09年商品房销售面积上升5%，；

（8）09年房价上升5%。

（9）利用外资情况和08年持平。

（10）央行中长期贷款利率保持不变

我们倾向于认为，在短期调整和中期调整两种可能性当中，出现中期调整的可能性更大。理由如下：

1、宏观景气下行不支持行业快速复苏，目前景气下行具有国内和国际经济周期的“双重叠加效应”。从国内经济周期来看，2003－2007年间，我国连续5年GDP增速高于10％，并且通货膨胀情况大致良好，这是中国改革开放以来最好的增长周期，2008年仅仅是景气下行的第一年，这次下行经济下行周期可能较之1992－1996年之后的调整过程更为漫长。从国际经济周期来看，以美国次贷危机为特征的全球金融动荡，较之1997年的东亚区域金融危机的广度，深度要严重得多，对中国经济的冲击也比东亚危机更为严峻，这种内外部景气周期的双双下行，导致房地产行业不太可能在2009年领先于其他行业出现明显复苏。

2、目前房地产行业遭遇并不单纯是资金供求缺口问题，而是预期变坏。在这种预期变坏产生了“三重紧缩”效应，第一重紧缩是消费延迟，无论是投资型还是自用型购房者均持货币待购，这种观望本身就是一个不断恶化预期的自我循环。今年年初以来按贷款拒绝率没有上升，但申请件数的停滞就充分反应了这种观望情绪。第二重紧缩是，即便商业银行意识到对房地产行业过度收紧贷款可能会使得行业调整更加雪上加霜，从银行整体决策来看，适当维持对房地产行业的信贷支持是必要和理性的，但从单个银行的决策来看，率先收紧开发贷款就成为“囚徒困境”式的必然选择，哪家银行率先收紧了开发贷款，就把房地产行业景气下行带来的风险转嫁给了尚未收紧房贷的银行。第三重紧缩是，我国房地产开发模式很大程度上是快速拿地、快速开发、快速销售的模式，这种模式不能保证房地产企业获得最好的项目利润率，但有助于其规避市场风险，在销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临在建项目资金压力、建造成本上升压力、土地储备资金压力、资金成本压力等几乎全方位的压力，市场观望几乎等同于开发商失去了规避市场风险和项目风险的最主要的手段。上述三重紧缩，均不是通过简单放松房地产行业的信贷可以解决的。

3、房地产行业的中期调整，反过来又可能加深了宏观经济的景气下行，并使银行业资产不良率面临反弹压力。此外，房地产行业的调整也可能严重恶化我国中低收入阶层的就业状况。下表给出了目前商业银行贷款的行业分布情况。

表七：主要商业银行的贷款行业结构

从总体而言，房地产行业陷入中期调整，可能给我国商业银行带来的不良贷款是万亿级的，但是现在尚难以判定贷款损失的严重程度。

4、外资难以充当房地产行业的主要资金供给者，主要的理由如下：第一，迄今为止外资在中国房地产行业始终不是主角，在我们2006年所做的《外资进入中国房地产行业的渠道及规模估测报告》中，指出外资在房地产开发、购买和租赁市场上，除高端写字楼租赁市场之外，外资的份额估计未超过20％，在央行和外汇管理部门收紧外资进入房地产行业的渠道之后，目前外资进入该行业更为困难。第二，次贷危机在美国国内和全球范围内的蔓延远未结束，全球金融动荡百年一遇，在这样的背景下，欧美大型金融机构迅速从流动性过剩转向流动性紧缩，目前已经出现从新兴市场撤资的初步迹象，估计未来两年内，中国的外贸顺差以及利用外资FDI均将呈现较为明显的下滑。因此这轮房地产行业调整不太可能伴随外资蜂拥而入“抄底”的现象。

5、针对宏观经济的扩张性调控政策，例如增值税转型、温和放松信贷、积极灵活的财政政策等等均不足以使得房地产行业景气回升。相对而言，地方政府在地价款支付、地方税费征收方面可能对房地产行业相对较为宽容，即便如此，行业调整仍然难以避免。

四．房地产上市公司分析

（一）上市企业总体净利润分析

2003—2007年，房地产上市企业的营业总收入以及营业总成本都逐年递增，其中收入的增长幅度大于成本的增长幅度，尤其在06和07年两年上市企业净利润的大幅增长。然而，情况从2008年开始有所改变，随着房地产企业营业收入的下降，净利润也在被压薄。从上市公司的数据来看，2008年难以实现像2007年一样的净利润高速增长的局面。

图十五：房地产上市企业营业总收入和总成本情况

2008年第一和第二季度净利润之和只占2007年净利润的43%，即使下半年净利润的增长速度与上半年持平，那么08年净利润也要比2007年要低40.3亿，况且房地产企业2008年下半年所面临的形势更加严峻，净利润可能在下半年较下半年有所下滑。总体而言，房地产上市公司2008的盈利情势并不容乐观。

图十六：房地产上市企业净利润情况和增长率

（二）房地产上市企业总体现金流分析

从上市企业的现金流情况来看，净现金流与07年相比已经明显减少。在08年第二季度比第一季度下降80亿元，而且可以看出，第二季度的净现金流已经为负。经营活动、投资活动和筹资活动的情况如下图所示：

图十七：房地产上市企业经营活动、投资活动和筹资活动现金流情况

净现金流的是由经营活动现金流与融资及投资活动现金流相加总得到的。净现金流为负，也是由这几方面原因造成的：

第一，企业经营活动的现金流情况，许多购房者由于房价过高而无力购买，企业销售情况严重受阻，经营现金流在08年1、2季度出现了明显减少的现象。

第二，企业的投资活动在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投资活动现金流就已经超过了2006年全年的投资活动现金流。投资活动的活跃，以及资金成本的上升给现金流状况带来了较大的负面影响。

第三，上市企业的融资活动所带来现金流与股市状况高度相关。我们可以看出，在市场高涨的2007年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而现在我们面临着资本市场低迷，因此融资比较困难，第一季度融资活动的现金流为349.46亿元，第二季度比第一季度融资减少254.8亿元，为94.66亿元，还不到07年融资现金流的10%。

图十八：房地产上市企业总体现金流情况

从净现金流的情况看，2003—2005年，房地产上市企业的净现金流相对平衡，而2006年和2007年房地产企业在房价上涨的强烈推动下，现金流情况良好，出现了较大规模的正现金流，特别是2007年，这种情况到达了一个顶峰。到了2008年第二季度，房地产企业的净现金流出现反转，在下半年经营现金流负值会继续增大，而筹资活动依旧不活跃的情况下，预计2008年全年房地产上市企业的净现金流为负，随着时间的推移，2008年下半年资金紧张状况比上半年严峻，而2009年则比2008年严峻。

第四篇：资金自查自纠报告

丰乐镇卫生院

关于强农惠农资金专项清理自查自纠报告

泸州市纳溪区丰乐镇人民政府：

根据泸纳丰府发<2010>89号《关于丰乐镇强农惠农资金清理和检查工作的实施方案》要求，卫生院领导高度重视，我院立即组织开展自查自纠工作，现将有关情况汇报如下下：

一、加强领导，精心组织

为做好此次强农惠农资金自查自纠工作，我院根据纳丰府发<2010>89号《关于丰乐镇强农惠农资金清理和检查工作的实施方案》要求，卫生院领导高度重视，召开会议，明确了强农惠农资金检查具体内容，立即要求财务科，对照文件精神、检查项目、检查要求，认真开展自查自纠工作。

二、自查自纠情况

2007年至2010年强农惠农资金的拨入我院、根据资金用途、管理及使用情况如下：

1、我院2007年卫生专项资金6900元，农业人口补助资金3600元，规范化医院创建奖励资金5000元。用于2007年防保人员工资待遇，及防保人员的养老医疗保险，及防保办公费，汽车燃油费用支出等。

2、2008年财政下拨农村卫生专项资金250837元，用于2008年防保人员工资待遇，及防保人员的养老医疗保险，及防保办公费，汽车燃油费用，雪灾冰冻后房屋重建，旧城房屋改造，村卫生室补助，乡村医生培训金费费用支出等。3、2009年财政下拨农村卫生专项资金485861元，用于2009年防保人员工资待遇，及防保人员的养老医疗保险，及防保办公费，汽车燃油费用，防保工作会议，乡村医生培训金费费用支出等。

4、2010年财政下拨农村卫生专项资金XXXX元，用于2010年防保人员工资待遇，及防保人员的养老医疗保险，及防保办公费，汽车燃油费用，防保工作会议，乡村医生培训金费费用支出等。

丰乐镇卫生院

二0一0年七月二十七日

第五篇：社保资金报告

广朝重办〔2011〕5号签发人:张泽荣

广元市朝天区国家重点项目建设协调领导小组办公室

关于解决广陕高速公路朝天段被征地农民

社会保险的报告

广元市高速公路建设协调小组办公室:

按照广元市高速公路建设协调领导小组办公室《关于报送高速公路被征地农民社会保障情况的通知》（广高速公路协调小组办发[2011]1号）文件要求,我办积极协调区国土、劳动保障、公-1-

安等相关单位,严格按照省发改委、省人力资源和社会保障厅、省国土资源厅、省交通厅《关于进一步明确高速公路被征地农民社会保障资金个人缴费不足部分缴纳责任主体的通知》（川发改项目〔2010〕1420号）文件及市政府办《关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知》（广府办发〔2010〕43号）文件规定，对我区境内广陕高速公路项目被征地农民参保人数和所需保障资金情况报告如下：

一、基本情况

广陕高速公路项目自2007年底开始建设，2011年5月23日全线建成通车。该项目途经我区境内转斗乡、沙河镇等6乡镇，20个行政村，72个村民小组（含1个居委会），红线内共征收土地2310亩（未包括补征地和边角地），施工期间因设计方案变及弃渣场建设新征收323亩，增加失地农民544人。项目启动至今，尚未解决被征地农民的社会保险问题，社会反响十分强烈，当前，被征地农民社会保险问题已成为广陕高速项目涉及乡镇最大的社会隐患，严重影响我区社会稳定。

二、项目涉及社保人数及资金额度

经统计，广陕高速公路建设过境段共产生被征地农民3841人，其中超龄人员1214人。根据广元市人民政府办公室《关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知》（广府办发

[2010]43号）文件规定，我区社保部门对参保人员缴费情况进了测算，解决广陕高速公路项目被征地农民社保资金约1.5亿

元。

特此报告

附：

广元市朝天区人民政府《关于协调解决广陕高速公路建设项目被征地农民社会保险有关问题的紧急请示》（广朝府〔2011〕54号）。

二〇一一年八月十六日

主题词：交通△广陕高速公路被征地农民社保报告 抄送：广元市高速公路建设协调领导小组办公室，市重点办。朝天区重点办二0一一年八月十六日 印