商业地产策划--购物中心设计要诀（范文模版）

第一篇：商业地产策划--购物中心设计要诀（范文模版）

商业地产策划--购物中心设计要诀

购物中心满足了人们购物与休闲活动相结合的要求。除了种类多样的商店之外，购物中心还提供高标准的娱乐场所、餐馆、健身中心、电影院、艺术展览馆等等来满足人们多种消费需求。

要做好购物中心设计，关键要把握以下几个重要要诀：

【要诀1】理想的购物中心建筑设计首先要突出商业空间步行化的特点，营造围绕人性的需要设计流动（人）与固定（商店或商品）之间的比例关系，使顾客便于进出、便于识别方位、便于融入、安全舒适的商业环境。

【要诀2】购物中心的商业活动均是在室内完成的，因此，商业空间的设计必须通过人工控制，减少恶劣的自然环境对商业活动的影响，注意引进自然的、环保的、节能的最新技术和材料，使室内商业活动置于人性化、自然化、情景化的商业环境中。

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第二篇：商业地产策划成功要诀

商业地产策划成功要诀

一、综述——商业地产开发的基本规律

商业地产是一种非常规的房地产形式，其价值表现、开发方式、开发程序等基本规律和住宅等房地产形式很大的不同，运作手法、操作方式也有很大的差异，研究、开发商业地产，要换一换思维方式思考，去制定策略，制定方案，商业地产注重“因地制宜、专案专做”，只有掌握了商业地产的规律才能百战不殆，胜机在握。

二、拿地——商业地产赢在前期

在建筑材料中，A3钢有着广泛的运用；如盘园、螺纹钢等，如果给我们一块A3钢而要求我们制作一把锋利的刀具，那么我们不可能取得成功。

商业地产前期取地、开发也是这样，不同的商业地块有不同的开发方向，如城郊接近高速公路且地区收入水平比较高，具有一定规模的地块可以做奥特莱斯；人口密度较高，民用商品制造业发的的地区，地块又比较接近主要干道可以做市场，大型社区中心地块可以做购物中心等，商业地产的前期研究十分重要，用地判析、取地攻略、拍卖技巧等一系列拿地动作，环环相扣，战场的成败源于帷幄之中。

三、策划——商业地产的KFC

策划的核心技术在于定位，定位的实质就是决策。对于商业地产而言，策划先于规划；策划是一种积极的规划，能最大范围体现开发的价值。策划是商业地产开发的必须程序，绝不是可有可无的琐事，许多开发企业不知这种内在的顺序关系，把商业地产的策划一并交给设计机构执行，设计人员为难，外国设计人员会做不能做，因为不了解中国消费市场，中国的设计人员不会做，因为中国的建筑教育缺少这一环节，于是策划变得十分重要。对于商业地产而言，几乎可以说“无处不策划”，策划存在于前期拿地、策划定位、开发方案、招商企划、营销、资产经营等每一个环节，只有通过高超的策划，商业地产才能尽显其特殊的魅力和投资价值。

四、规划——从想象到实施

如果策划是思想的话，那么规划和设计是把感性的思想和单调的数字变成可以按图施工的关键一步，思想可以是原则的、抽象的，而规划设计则必须具体的、符合规范的、适合商业的实际，可以执行和实施的，从策划到规划并不容易，既要考虑商业的适用性，又要考虑投资的效率以及开发商的利益，“一线三家看，画好真不易”。

五、招商——商业地产的动力、活力、增长力

房地产企业开发商业地产多半是开发商业地产的“硬件”——建筑，而真正要做成有价值的商业地产产品的话，它还需要“软件”——商业运营方案，包括商场规划、商业秩序、商业资源整合和招商工作等。就为商业地产配制商业资源是其中的关键一步。商业地产开发是一种双重开发，它既要开发商业建筑的空间形态，只有这个过程圆满完成，项目的开发程序才算结束，否则心里会很烦。

六、营销——商业地产变现的捷径

有的商铺是可以拆零卖的，而有的商场是不可以分解产权的，卖与不卖在策划和规划过程中早有定局，到营销阶段，我们关注怎么卖、怎么好卖。和其他营销方案不同，商业地产营销不仅仅要关注“产品”、“价格”、“对象”、“手段”等常规营销方案的要素，还有商业地产特有的“返租”、特别的“销控”等内容。商业地产的营销推广要入耳入脑。让投资“听得到钱响，看得见钱途”，要让他们知道盈利途径和方式。

1、商业地产营销的本质—盈利性工具分销

2、商业地产营销的关注点

3、营销方案设计—产品、对象、价格、收益率、手段五要素

4、营销流程的设计

5、营销推广

6、营销的胜败之间—成功并不容易，失败就在一念之间

七、盈利模式——商业地产的炼金之术

商业地产的盈利模式并不仅仅局限于拆零销售的一条途径，还有整体变现（收购）、股权转让、资产上市等多种形式，商业地产盈利也有国际惯例，“经营实心化、资产优质化”使其上市的通行证，“万达”、“瑞安”、“万科”、“复地”、“大摩”等机构在遵循这一简明的法则的同时，又演绎了一出出精彩的眼花缭乱的商业地产掘金大动作。通过这些案例，我们可以了解到大鳄本色，找到自己思维的差距。（中国专业市场网）

第三篇：购物中心运营管理要诀

购物中心运营管理要诀

SC(Shopping center即购物中心)是指统一规划，开发和经营管理的商业，服务业设施的集合体，拥有自己独立的停车场。对应其立地，规模和构成等要素，满足消费者消费需求的丰富性，便利性，舒适性和娱乐性，从而作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环。其中，“作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环”将对未来SC的开发具有重要的指导意义。

SC有三个突出的特征。即：计划性（选址、设施开发规模、设施构造和设施功能等条件均要通过参考影响SC经营的市场和客群的立地交通条件、居民生活特征、竞争环境等信息来决定）；综合性（通过综合百货店、量贩店、专卖店等业态的商业功能、娱乐功能、休闲功能、公共功能和文化功能等创造出市场占有率远远高于单个店铺，而且能在更广阔的区域内吸引更广泛消费群体的综合竞争实力）；运营管理的统一性（开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等）虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

SC所承担起的社会作用是与地区开发、发展同步进行的并且是地区振兴中所不可缺少的。SC的功能着重表现在：销售功能（通过有计划性的引进丰富的业种业态及其作用的充分发挥，有计划性的提升当地居民购物及其它方面的消费便利性）；公共服务功能（不仅限于商业功能，更通过各类服务功能，交流功能和文体娱乐功能等公共性服务功能的充实来满足消费者消费需求的多样性）；增加就业机会（为地方解决大量的劳动力就业问题）；促进地区发展（伴随着人口的增加通过交通设施的完善，公共福利设施和教育机关，医疗机关等的设置来提高生活便利性，从而不断推进地方开发）；营造和谐的市场环境（创造大型零售企业和中小型零售店铺共存的良好商业环境）。

不难看出，SC是与经济，社会环境的变化密切关联，与周边环境协调共存，伴随着各地区的发展而不断成长并变化的一种业态形式。因此，在把握社会经济环境变化的前提下，进一步明确SC的定位和作用，并探讨未来SC开发时应持的态度和采取的方法是非常必要的。

在目前这种日新月异的市场环境下，如何应对市场变化并真正满足消费者的需求呢？未来SC的开发趋势又是什么呢？要回答这些问题，应该从SC开发现状的分析入手。

开发商要想开发出成功的SC案例，需要在纷繁复杂的世界范围内的竞争环境中追求自身的独立性和特性。在巨大的市场和激烈的竞争环境中寻求差异化。这需要在充分把握SC立地特征并最大限度灵活运用这一特征的前提条件下制定出主题概念，业种业态组合，设施开发计划。追求与各自立地环境最相匹配的商品开发计划。

要考虑对信息技术的活用。构筑起能有效活用与SC相关的外部信息和包括消费者及商铺管理在内的内部信息体系是不可或缺的环节。准确的把握，分析日渐庞大的信息群并将其恰倒好处得运用到SC的运营战略中将是SC繁荣兴盛的关键之所在。

如何多渠道得进行融资，如何尽量缩短SC的投资回收期，如何提高SC经营效率的问题，时代的发展打破了一直以来的固有理念和方式，新环境下的经营管理革新问题正在为更多的商家所期待和瞩目。

如何与各入驻店家保持良好的合作关系。因为业种业态组合，进店保证金，租金，联合促销活动等问题常引出许多开发商与入驻店家之间许多不必要的争端。统一运营管理的实现需要双方真诚的合作。如何在合同中有所体现，如何加强日常的沟通与交流以构筑双方之间相互信赖的合作关系是我们面临的一个重要课题。

与消费者接触最直接最频繁的工作人员的教育和管理问题。让其理解SC的理念是毫无质疑的首要点。除此以外，专业知识的培训，服务态度的提升和统一管理也是SC成功经营案例所不可缺少的条件之一。

随着时代的巨变去不断满足消费者需求的变更和提升，本着与地区共同开发，共同发展的理念指导今后SC的开发和运营管理是未来SC发展关键的关键。

第四篇：购物中心策划

知道”里的积分体系分为经验值和财富值两部分，您会付出财富值，也会获得经验值和财富 值。随着经验值的增加您也可以晋级并获得更高的头衔。什么是经验值？ 经验值反映了用户在知道的贡献，同时也决定着用户在知道的等级。用户在知道上获得经验值的操作包括登录、回答、回答被采纳、投票。登陆每日登陆一次加 2 分，再次登陆不计分；回答次数没有上限；每次回答获得经验值+2，每次回答被采纳经验 值+20，投票每天最多获得经验值 20。此外，如果用户在知道上表现突出，比如获得知道 之星等，会额外加分。什么是财富值？ 用户可以通过在知道上的优质贡献来获取财富值，其中回答被采纳是获得财富值的主要途 径，每个回答被采纳财富值+20+悬赏分。此外，用户获得知道之星等荣誉也代表其在知道 上的优质贡献，同样可以获得财富值。财富值可以用来消费，比如悬赏、匿名提问和知道 传情等。“知道”的具体经验值和财富值得失规则如下： 积分增加: 操作 获得经验值 获得财富值 说明 日常操作 新用户首次登陆 ＋20 +20 完成帐户的激活 每日登陆 ＋2 回答 提交回答 ＋2 每日最多可获得 20 分 回答被采纳为最佳答案 ＋20 １．商业空间步行化 ２.商业空间室内化 3.公共空间社会化 购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对购物中心实行统一的 集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者 交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大 阪率先发展生态型购物中心，其中Ｎamba 工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到 ３２万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡 谷的植物覆盖 2~8 层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层 上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜 爱与批准。每日只在第一次登陆加分

我国商业发展一直滞后，９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司 在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。购物中心在９０年代中期开始引入国内。９０年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心，９０年代末期，深圳首家 MALL 购物中心-铜罗湾百货在华

强北开业，它是利用工业厂房 改建的物业； 2002 年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资 4.5 亿美元兴建，总建筑面积达 24 万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于 一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆 家嘴金融贸易区核心地带，目前共有 350 家商铺签约，出租率超过 80%。购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精 心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。

二、shoping mall 可行性研究 购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须 进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。可行性研究包括如下内容： 1.1 用地选择

（一）用地区位和交通人口状况 总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力 消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其他相关调查。

（二）用地经济状况，考虑租户的经济里利益需求。

（三）对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。

（四）用地物理状况 重点考虑用地形状，用地的完整性，用地的可进入性。

（五）消费心理研究

第五篇：商业地产策划

商业地产策划

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”!

商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。

对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。

商业地产盲目策划的几大表现

商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式：

1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。

开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。

2、非“mall”不做。

一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。

3、盲目开发。

这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。

4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。

用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。