(简)2014年北京市房地产行业政策

第一篇：(简)2014年北京市房地产行业政策

2014年北京市房地产行业政策

一月份：

央行：2014继续稳健的货币政策 大力推进金改

1月9日-10日，2014年人民银行工作会议在北京召开。会议明确提出2014年的8项工作重点，包括继续实施稳健的货币政策，全面深化金融改革，扩大人民币跨境使用，健全多层次资本市场体系，深化外汇管理重点领域改革等。会议同时明确提出，2014年的工作重点：一是继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷和社会融资规模平稳适度增长。

二是全面深化金融改革，努力在金融重点领域和关键环节改革实现新的突破。三是扩大人民币跨境使用。

四是健全多层次资本市场体系，促进金融市场深化发展。

五是深化外汇管理重点领域改革，切实防范跨境资金流动风险。

六是加强金融风险监测、排查和监管协调，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

七是扎实推进金融服务现代化，全面提升金融服务和管理水平。

八是深入参与国际经济金融政策协调和规则制定，增强我国的国际地位和话语权。

二月份：

国土部:原则上特大城市中心城区不再新增建设用地

国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》

除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地。

三月份：

【两会声音】李克强：增加中小套型商品房供应

3月5日上午9时，十二届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。报告称，要完善住房保障机制，还要提高大城市保障房比例。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。做好房地产税。

【两会声音】李克强：引导民间资本参股投资金融机构

今年要深化金融体制改革。继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，扩大汇率双向浮动区间，推进人民币资本项目可兑换。稳步推进由民间资本发起设立中小型银行等金融机构，引导民间资本参股、投资金融机构及融资中介服务机构。

北京4月起调整住房公积金贷款额度 部分贷款额减少 北京市住房公积金中心将按照该市最新的最低工资标准进行贷款额度的审核。

李克强：土地出让金收入要全面审计

李克强表示，对于社会公众高度关注的一些领域，比如像土地出让金收入、矿产权的转让等，要全面审计。

李克强：房地产问题是个大问题 要分类进行调控

对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

央行创设支小再贷款 下达额度500亿元

中国人民银行下发《关于开办支小再贷款支持扩大小微企业信贷投放的通知》(银发〔2014〕90号)，正式在信贷政策支持再贷款类别下创设支小再贷款，专门用于支持金融机构扩大小微企业信贷投放，同时下达全国支小再贷款额度共500亿元。

《通知》明确，支小再贷款发放对象是小型城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行和村镇银行等四类地方性法人金融机构。贷款条件设定为金融机构须实现小微企业贷款“两个不低于”，即上季度末小微企业贷款增速不低于同期各项贷款平均增速、贷款增量不低于上年同期水平。期限设置为3个月、6个月、1年三个档次，可展期两次，期限最长可达3年。为体现对金融机构发放小微企业贷款给予利率优惠，支小再贷款利率在人民银行公布的贷款基准利率基础上减点确定。

资本市场“国六条”改革 国务院发文要培养私募市场

国务院总理李克强3月25日主持召开国务院常务会议，提出六条举措促进资本市场健康发展，包括推进股票发行注册制改革，扩大资本市场开放，便利境内外主体跨境投融资；同时，放宽资本市场业务准入，促进互联网金融健康发展。城镇住房保障条例意见稿出台 保障房满五年可购买

国务院法制办3月28日就《城镇住房保障条例(征求意见稿)》公开征求意见。此次征求意见稿从规划与建设，保障性住房的申请、使用与退出，租赁补贴，社会力量参与，监督管理和法律责任等方面对城镇住房保障工作进行了规范。四月份：

央行：继续实施稳健货币政策 保持适度流动性

中国人民银行货币政策委员会4月3日在2014年第一季度例会上强调，将继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。央行：下调农商行存准率 货币政策取向不改变

4月22日，中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存款准备金率，其中下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2%，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5%，于4月25日起执行。

将继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，并在此基础上进一步创新运用好货币政策工具，改善和优化融资结构和信贷结构，促进经济结构调整。

国土部明确养老用地用途 最高年限50年

4月23日，国土资源部对外公布《养老服务设施用地指导意见》明确称，养老

服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地；养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高不超过50年。

五月份：

人行：加强对房地产行业贷款违约风险监测

5月6日，中国人民银行在其发布的《2014年第一季度中国货币政策执行报告》中表示，有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定将是下一阶段主要政策思路之一。人行承诺，将限制房地产市场内的投机性投资，同时为公共住房以及中等收入居民住宅的需求提供支持。人行也重申扩大人民币汇率灵活性的意图，人民币汇率需要稳定在一个合理的水平。

国务院正式发布“新国九条” 促进中国资本市场发展

5月9日，国务院正式发布《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》，就股票市场、债券市场、期货市场、私募市场以及扩大资本市场开放等多方面提出一系列的指导意见，旨在进一步促进中国资本市场的健康发展，健全多层次资本市场体系。

北京7月起购房可自行办理房产证

5月15日下午，北京市住房和建设委员会发布《北京市房屋登记工作规范(试行)》，推出了多项便民举措。其中，今后购房者可以避开房产开发商代办房产证这一环节，自行办理预售商品房的房产证。据悉，该规范将于7月1日起实施。两部委明确小产权房不存在转正可能性

近日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处。这是继5月23日两部委联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，官方又一次强调小产权房的非法身份。

习近平：发挥市场决定性作用 减少政府对微观经济直接干预

5月26日，中国国家主席、中共总书记习近平主持中共中央政治局集体学习，期间他强调，要使市场在资源配置中起决定性作用，就要从广度和深度上推进市场化改革，减少政府对资源的直接配置，减少政府对微观经济活动的直接干预，把市场机制能有效调节的经济活动交给市场。

六月份：

暂无

第二篇：2011年影响房地产行业最新政策

2011年

国务院出台新国八条房地产调控政策

2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷

2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。

2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50％改为不低于60％。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。

2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。

通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。

该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。

2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。

2011年2月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。4月17日电（记者王宇王培伟）中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

5月1日，根据国家发改委的有关规定，从5月1日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。

第三篇：近年来房地产市场政策简汇（本站推荐）

近年来房地产市场政策简汇

关于执行住房限购政策有关问题的通知 公布时间：2011.3.27

发布部门：合肥市房地产管理局

产权监理处、各房屋办证中心、各房地产开发单位、各有关单位：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）、《安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（皖政办

【2011】8号）精神，根据市政府办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（合政办[2011]6号），做好市场调控工作，现就住房限购政策执行过程中有关问题通知如下：

一、在本市城区暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。

二、实行限购的范围暂定为瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区四个行政区。

三、住房限购政策的执行时间定为2011年3月31日。3月31日前，房地产登记部门已受理的二手住房交易仍按原规定执行，已在房地产管理部门办理房屋买卖合同备案的住房交易仍按照原先的登记程序办理。

四、购房人在购买住房前须进行居民家庭（含购房者本人、配偶和未成年子女，下同）住房信息查询审核。新建商品住房信息查询审核由购房人提供相关资料，房地产开发单位代办并负责初审，二手住房由购房者本人持相关资料到市房产局产权监理处和各房屋办证交易中心查询审核窗口进行相关信息查询审核。符合购房条件的，再签订房屋交易合同并办理房屋转移登记。

五、居民家庭住房信息查询审核工作按照房屋所在区域划分，由市房产局产权监理处和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个房屋办证交易中心分别负责，各单位应设立专门查询审核窗口，并实行二级审批。购房人未进行居民家庭/ 6

住房信息查询审核的，不予受理新建商品住房网签备案和二手住房产权登记。居民家庭住房信息查询审核相关表格作为房产登记申报要件放入房产登记档案留存。

六、居民家庭住房信息查询审核工作按以下程序进行：

1、关于居民家庭购买商品住房信息查询审核工作。对本市居民家庭，房地产开发单位应要求购房人提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明原件、复印件（原件核验后退回）；对于非本市户籍居民家庭，除上述资料外还应要求购房人提供在本市的纳税证明或社会保险缴纳证明原件。房地产开发单位应认真核对购房人提供的相关资料，填写“本（非）市户籍居民家庭购买商品住房信息查询审核表”并加盖单位公章，连同购房人提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明复印件和购房人在本市的纳税证明或社会保险缴纳证明原件（非本市居民提供），分别提交市房产局产权监理处和各房屋办证交易中心查询审核窗口进行审核。

2、关于居民家庭购买二手住房信息查询审核工作。对于本市居民家庭，购房人应提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明原件、复印件（原件核验后退回），并填写“本（非）市户籍居民家庭购买二手住房信息查询审核表”；对于非本市户籍居民家庭，除提交上述资料外还应提供购房人在本市的纳税证明或社会保险缴纳证明原件。

七、房地产开发企业在居民家庭购买商品住房信息查询初核工作中弄虚作假的，责令限期整改，不良记录记入企业诚信档案；拒不整改的，暂停网上签约资格，并按照住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）规定进行处理。房地产管理部门工作人员在住房信息查询审核工作中玩忽职守或利用职务之便，违规出具住房信息查询审核表的，将按照有关规定追究行政责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

附件

1、本市户籍居民家庭购买商品住房信息查询表

附件

2、非本市户籍居民家庭购买商品住房信息查询表

附件

3、本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询表

附件

4、非本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询表

二〇一一年三月二十七日

关于房地产市场调控目标等有关问题的通知 公布时间：2011.3.23

发布部门：合肥市房地产管理局

各县、区人民政府、市政府各部门：

为进一步做好房地产市场调控工作，巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，现就房地产市场调控目标等有关问题通知如下：

一、加大保障性住房建设力度，进一步推进廉租住房、公共租赁住房、经济适用房（困难企业集资建房）和城市国有工矿棚户区改造工作。2011年确保完成开工建设廉租住房2010套，新建公共租赁住房2.5万套（间），新建经济适用房（困难企业集资建房）1700套，启动1.4万户城市和工矿棚户区改造工作目标任务，实现符合条件的本市户籍中低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”。

二、有效遏制投机投资性购房，切实将房价控制在合理范围内。坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取有效措施，稳步提高城市居民家庭住房支付能力，确保2011年全市新建住房价格涨幅不高于全市GDP、居民可支配收入增长幅度。

三、加强协作和监管，保障调控目标任务完成。市物价、财政、统计、国家统计局合肥调查队、国土、规划和房地产等相关部门，要加强协调配合，严格商品住房价格备案管理，增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应，确保完成新建住房价格控制目标任务。加强房地产市场监管和统计基础数据的上报、测算工作，将各类新建住房纳入网签备案系统，确保房地产统计数据的完整性。各县、区（开发区）要抓紧落实各项前期工作，确保按时按质完成省下达的各项保障性住房建设任务。

四、强化宣传引导，营造房地产市场健康发展良好舆论环境。新闻媒体要强化舆论宣传监督，大力宣传我市各项房地产政策调控政策措施和保障性住房工作进展和成效，引导居民理性消费，树立正确住房消费观念，营造有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

二〇一一年三月二十三日

关于进一步做好房地产市场调控工作的通知 公布时间：2011.2.20

发布部门：合肥市房地产管理局

各县、区人民政府、市政府各部门：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），进一步做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关问题通知如下：

一、贯彻国家调控政策精神

（一）提高对房地产市场调控工作的认识，努力控制新建住房价格。严格执行国办发〔2011〕1号文件精神，切实将房价控制在合理水平。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定2011新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

二、认真执行差别化信贷税收政策，合理引导住房需求

（二）认真执行差别化住房信贷政策。市属各金融单位要坚决执行和落实国务院关于实行更为严格的差别化住房信贷政策的有关规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（三）调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（四）加强房地产税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，税务部门要会同房产、国土资源、物价等部门，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点稽查。

（五）进一步合理引导住房需求。在本市城区暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。

三、严格用地管理，增加住房有效供给

（六）增加居住用地有效供应。国土资源部门要适度增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

（七）调整住房供应结构。房产部门要会同有关部门尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。规划、房产等部门要积极配合国土资源部门，将商品住房开竣工时间、违约处罚条款等内容纳入土地出让合同。

四、加大保障性安居工程实施力度

（八）进一步降低廉租住房准入门槛，扩大廉租住房有效保障面。完善保障性住房建设规范和相关制度。大力实施公共租赁住房，切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策。给予各区、开发区自建的公共租赁住房专项补贴。出台《合肥市公共租赁住房建设管理办法》。

（九）积极推进城市和国有工矿棚户区改造，切实解决其它低收入家庭住房困难问题。要采取有效措施，确保按计划完成城市和国有工矿棚户区改造任务。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

五、加强市场监管，进一步强化新闻舆论引导

（十）加大房地产交易秩序监管力度。加强商品房预售管理，房地产项目不得分层、分单元预售商品住房；凡取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部销售房源。建立商品房销售现场的日常巡查与现场核查相结合的机制，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为，严禁房地产开发单位在获得预售许可前变相收取资金。加强预售商品住房退房及合同备案信息变更管理工作。

全面实施预售资金监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；加强预售商品住房交付和质量管理，完善商品住房交付使用制度，强化预售商品住房质量保证机制；继续完善存量房资金托管体系，保障购房者合法权益；加强对房地产经纪机构的管理，严厉打击“阴阳合同”违规交易等行为。

（十一）严格执行商品房价格明码标价制度。房地产开发企业在预（销）

售商品住房前，应向价格主管部门办理商品住房销售价格备案，商品住房销售价格备案必须“一房一价”，未经备案的商品住房不予预售许可。房地产开发企业应当严格按照经价格主管部门备案的价格对外销售商品住房，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。价格主管部门应当根据商品住房区位、容积率和建设水平合理限定商品住房实际销售价格的浮动空间。为防止房地产开发单位虚报价格，低开高走，商品住房实际销售价格向下浮动范围最低不得超过经价格主管部门备案价格的5%；超过5%的，应当重新向价格主管部门备案。

（十二）完善房地产市场信息披露制度。房产部门要及时公布商品房市场的供应和销售情况；国土资源、规划等部门要根据土地出让、规划审批和施工时序，提前公布今后一段时间市场的供应量。统计部门要加强房地产市场统计、分析和监测，及时研究发布住房价格变动信息。

（十三）加强舆论引导，稳定市场预期。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

本通知有效期至2011年12月31日。

二○一一年二月二十日

第四篇：房地产行业几个税务政策的建议

一、酬金制下代管资金征收营业税的问题

现行税法规定：

根据《营业税暂行条例》第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。在实际执行中，物业管理企业替全体业主代管的资金被视为价外费用中的代收款项征收营业税。

当前规存在的问题：

在酬金制下，物业公司代管的业主资金也需要缴纳营业税，我们认为与营业税的立法精神相冲突。理由如下：

1、根据国家发展和改革委员会、建设部在 2003 年联合印发了《物业服务收费管理办法》，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

2、由于现实中业主大会、业主委员会不具有法人主体资格，不能在银行设立账户，向业主预收的物业服务资金只能由物业服务企业代管，存放于物业服务企业账户中。物业服务企业按合同约定提供服务所需资金，按向业主委员会提交财务预算，经业主委员会审核批准后，方可在代管资金中支付。

3、国家发展和改革委员会、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（发改价格

【2003】1864号）文中第十二条明确规定：“实行物业服务酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。”

我们的建议：

根据相关行业规定，在物业服务酬金制下，因业主委员会无法开具法人账户而由物业公司预收的有指定用途的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，我们认为并不属于物业服务的价外费用，不应征收营业税。对物业公司按酬金制方式收取的属于物业公司所得的酬金征收营业税。同时，物业公司在包干制下收取服务费，其本质上与酬金制一致，其营业税也应避免重复征收。

物业公司本身属于低端劳动密集型产业，其功能是满足业主需求，同时提供大量基层就业机会。物业公司本身较难产生盈利，对物业公司采用相对宽松的税收政策将惠及最基层民众。

二、土地增值税预征政策

现行税法规定

根据国税发【2010】53号文，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。在该文件的要求下，各地纷纷调高了

预征率，如上海制定了2%、3.5%、5%的三档预征率。

当前存在的问题

我们认可土地增值税预征的调节作用和其必要性，但对于以下两种情况下，预征致使税企业承担了额外的税负：

1、有明显证据表明房地产项目预征率高于清算税率的；

2、有明显证据表明房地产项目无增值额的。

以上两种情况在清算后，势必形成退税，而在实际操作中，企业退税始终存在巨大的障碍。

我们的建议：

对于有明显证据表明房地产项目土地增值税清算税负率低于项目所在地土地增值税预征率或无增值额的（如通过国土部门和建设部门文件能够形成佐证的地价和工程成本，能证明项目税负率低于预征率的），在主管税局批准的情况下，可按企业申报的实际税负率预征。

三、土地增值税分期清算问题

现行税法规定：

根据国税发【2006】187号文，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

当前存在的问题

1、清算主体界定不清

房地产开发项目的立项审批由发改委负责，一宗地一个立项批复。按照国税发【2006】187号文规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，则应按发改委的立项批复为单位进行清算。

关于分期，实际上没有一个通用的定义，通常由房地产开发企业根据自身经营状况、产品设计要求和市场情况确定，不属于国家有关部门审批范畴。各地税务机关对分期的定义也不统一，包括但不限于：立项批复、规划许可证、施工许可证、施工标段、房地产公司营销广告中的分期标准等

2、独立分期清算

《土地增值税暂行条例》第一条：为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。条例中指出合理调节土地增值收益，而房地产项目中单期的收益并不能反映一宗土地的增值收益。唯一能真实反映土地增值收益的是一个项目整体经营结果。

我们认为，为防止房地产项目开发周期过长，长期无法进行清算，因此要求房地产公司对土地增值税先进行分期清算是合理和必须的。但分期清算是保证税款及时入库的有效方法而不是目的，如何分期清算没有明确，比如以分期为主体的独立清算，还是以项目为主体分期进行累计清算。分期清算后如不能进行项目整体清算，会存在以下问题：

A:有损税收中性原则

房地产项目如何分期是通过政府规划部门的要求、设计、营销的需要和企业的资金状况进行决策的。但在分期清算的情况下，因为不同的分期方式，税负差异较大，现在变成了税务导向的项目分期，对企业正常的经营决策造成了较大的干扰，导致税务导向而非商业导向的经营决策。

B：容易导致税负不公

分期清算需要借助各种分摊方法进行成本分摊，目前税务机关、学术界、企业对成本分摊方式存在巨大的争议。项目整体的收入和成本非常清晰且计税口径一致，但通过人为的分摊后，在不同企业、不同地区，差异非常大，导致了严重的税负不公，企业在项目获取时很难通过合理的标准进行投资决策。企业所得税虽然借助各种成本分摊方式进行预缴，但实际在项目开发结束后，不同的成本分摊方式只能在一定期限内形成时间性差异，最终的纳税总额不受分摊方式影响，而土地增值税会形成永久性差异。

我们的建议：

从税收中性原则和土地增值税的立法本意出发，同时考虑税款的及时入库问题，我们建议土地增值税应以项目整体作为一个清算单位，分期清算在性质上仍属于一种预交性质，各期进行滚动加总清算，项目开发销售完毕后，根据项目总销售额和总成本进行清算。

第五篇：2013年一季度北京市及国家房地产宏观调控政策

国家及北京市关于房地产市场宏观调控政策的部署及我市具体贯彻落实举措

2012年土地及房地产市场

2012年北京市土地及房地产市场年初表现清淡，当时的特点是以价换量，年中5、6月份出现小幅回暖，九、十月份原本的金九银十未出现，旺季不旺，年末出现翘尾，总体来看，2012年房地产价格整体表现平稳，在之前基础上有所上升。

土地市场2012年上半年同样表现清淡，去年上半年挂出的200多公顷土地，因为长期为人问价，就逐渐撤回，下半年开始回暖，供应经营性用地640公顷，比上半年增长了近3倍，这些地块中不乏朝阳孙河、豆各庄等优质地块，2012年年末，成交了4宗地，其中通州梨园地块溢价率达到419%，土地市场回暖的态势非常明朗。

北京市房地产市场宏观调控部署

2012年底，市政府召开紧急会议，研究近期本市房地产市场有关情况，中央高度重视房地产调控措施，出台有力政策，抑制房价过快上涨，会上要求继续做好调控工作，做好以下方面：

（1）落实中央有关调控要求，坚持限购政策不动摇；

（2）加大保障性住房建设力度，确保完成“十二五”期间100万套保障房建设任务，对中低收入住房困难家庭，做到应保尽保；

（3）要更好的实施现有税费政策，强化土地增值税费、差别化税收手段，（4）要适度增加土地供应量，整治开发商囤地现象，从源头上稳定市场预期；

（5）加强中介组织管理，开展综合执法检查，严厉查处发布虚假信息，有力促进房地产市场健康发展，（6）加大宣传力度，发挥政府部门、行业协会、专业机构的作用，利用各类媒体，积极主动，全面客观的发布房地产信息，应对负面炒作，及时更正误读误报，引导市民理性、正确的看待政府市场调控政策；

（7）加快配套改革步伐，促进人口资源环境协调发展。

国务院常务会议 新国五条出台

2013年2月20日，国务院召开常务会议，研究部署房地产市场调控工作，为新一年调控政策指明方向。会议将完善稳定房价工作责任制放在首要位置，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市制定并公布新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。第二，坚决抑制投机投资性购房；第三，增加普通商品住房及用地供应；第四，加快保障性安居工程规划建设；第五，加强市场监管五项政策措施（简称国“五”条），其核心内容包括：各直辖市和省会城市要公布新建商品住房价格控制目标；严格执行限购措施，已实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施；严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围。未来各地将出细则。

国土部房地产调控工作会议 廖永林司长讲话

2月23日，国土资源部召开了全国的房地产调控工作会议，房地产“调控”转变为“管控”，工作会上主要传达内容如下：根据国务院234次会议精神，今年总调控基调为坚持房地产调控不放松，总原则是继续限定不合理住房需求，增加普通商品住房供应，稳定住宅用地供应，严防高价地扰乱民心。各省级、70个大中城市、国土资源部要充分认识房地产调控复杂严峻的形势，立足职责，主动作为，抓好全面工作。两会即将召开，1季度社会各方要对市场走势高度关注。市场博弈到了最关键的时候，在此关键时刻，任何工作上的失误都可能给全城带来高度的影响，因此要有高度的责任心，提高政治敏感度和敏锐性，把房地产调控政策摆在全面全局的重要位置，精心组织，周密部署，要运用各项措施把工作做细，不能造成媒体炒作等话题，更不能出现高价地，扰乱市场预期。要确保住宅用地的供应稳定、均衡与合理，保障性安居工程要应保尽保，多措并举，防范异动，关注地价波动信号。

北京市调控具体工作

国土部下发文件，确定地价异动三类城市名单，北京为第三类。去年下半年以来，北京市房价、地价确实有上涨情况。去年8月北京出台相关方案，采取多项措施一步一个脚印的落实部里的部署。不仅要加大有效供应，同时把严防高价

地放在了重要位置，提高住房用地的有效供应。