新旧营业税政策下转包工程的纳税筹划案例评析

第一篇：新旧营业税政策下转包工程的纳税筹划案例评析

新旧营业税政策下转包工程的纳税筹划案例评析

文章来源：中国税网 文章作者：吕洪英 发布时间：2011-02-15字体： [大 中 小]

新旧营业税政策下转包工程的纳税筹划案例评析

工程转包一直是建设工程领域比较普遍的现象，为我国法律法规所禁止。例如，1998年颁布施行的《建筑法》第二十八条规定，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。1999年颁布施行的《合同法》第二百七十二条第二款进一步规定，承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。

对于转包的判定，参见2000年1月国务院颁布施行的《建设工程质量管理条例》。该条例第七十八条第三款规定，本条例所称转包，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。

工程转包明显违犯了《建筑法》、《合同法》，属于建设工程领域的非法行为。原《营业税暂行条例》 仅从税收政策方面确认了其与分包方式相同的纳税方式和纳税义务。原《营业税暂行条例》规定，建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。新《营业税暂行条例》则规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。其中表述最重要的一点变化就是扣除适用范围由“工程分包或者转包”调整为“建筑工程分包”，对转包业务营业额不再允许扣除转包价款。

为分析营业税政策变化对转包行为实际业务产生的影响，举例说明如下。

案例1：A单位发包一建筑工程，具备一定资质的B工程承包公司协助C单位最终中标，A单位、C单位签订了工程承包合同，合同标的为3000万元，B公司未与A单位签订建筑安装承包合同，仅负责工程的组织协调业务，B公司单独收取C单位服务费100万元。

该案例中，B公司不是作为建筑单位身份出现，而是以一个服务性公司的角色出现，其收取的100万

元应按照“服务业”税目计算纳税。

B公司应纳营业税＝100×5%＝5（万元）；

C单位按照“建筑业”税目应纳营业税＝3000×3%＝90（万元）；

B、C单位合计应纳营业税＝5＋90＝95（万元）。

在新的营业税政策条件下，转包是失败的筹划方案

国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）明确规定，根据《营业税暂行条例》第五条第（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的法规，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。

案例2：接上例，如果B公司直接和A单位签订合同，合同金额3000万元，B公司再转包该工程给C单位，转包款2900万元。

这样，在原营业税政策下，B公司应纳营业税＝（3000－2900）×3%＝3（万元）；

C单位应纳营业税＝2900×3%＝87（万元）；

B、C单位合计应纳营业税＝3＋87＝90（万元）。

本方案较案例1减少税负5万元（95－90）。这是工程承包公司在原营业税政策下比较常见的纳税筹划方案。

新《营业税暂行条例》实施后，国税函发[1995]156号文件对于工程承包公司的建筑安装工程的征税规定迄今尚未作废。但是其确定的政策依据已经被新的《营业税暂行条例》所取代。相同的案例在不同的政策下会产生不同的结果。

案例3：接上例，如果B公司直接和A单位签订合同，合同金额3000万元，B公司再转包该工程给C单位，转包款2900万元。

在新的营业税政策下：

B公司应纳营业税＝3000×3%＝90（万元）；

C单位应纳营业税＝2900×3%＝87（万元）；

B、C合计应纳营业税＝90＋87＝177（万元）。

较纳税筹划前案例1增加税负82万元（177－95），可谓得不偿失。

合法经营比转包行为更节税

既然转包工程属于非法行为且为新的营业税政策所摒弃，那么建筑工程承包商再走转包或变相分包的路子就不可能像原来一样有利可图了，合法经营才能有效节税。

案例4：接上例，如果B公司和C单位由最初的非法转包合同案例3方式改变为合法化运营案例1的运作方式，则B、C单位合计应纳营业税95万元（5＋90），将直接减少税负82万元（177－95）。

有趣的是，在原营业税政策下的纳税筹划方案案例3方式在新的营业税政策下是不适用的，而原来的基本方案案例1方式在新的营业税政策下却是优化的合法的纳税方案，较转包行为更节税。

另外，建筑工程实务中的挂靠行为也比较常见，这种行为与转包和分包均有一定区别，新的营业税政策虽然没有禁止这种行为，但对其中的经营风险和财务风险，建筑承包商应当充分关注。

案例5：继续接上例，如果B公司直接和A单位签订合同，合同金额3000万元，C单位不以独立的法人实体出现，作为从属于B公司的挂靠单位仅在B公司内部发生法律义务关系。

《营业税暂行条例实施细则》第十一条规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人，否则以承包人为纳税人。

B公司应纳营业税＝3000×3%＝90（万元）。

C单位作为B公司的内部承包人，不具有法人属性和纳税主体资格。

B公司尽管不直接参与施工，但需要承担全部的民事责任和纳税义务。

营业税政策对这种形式的经营行为作了原则规定，从法律上讲不存在非法转包问题。但是对B公司而言，一方面要承担C单位的全部民事责任，管理上存在风险，C单位在不具备相应的施工技术和管理能力的情况下，出现的工程质量或者其他问题都要由B公司买单。另一方面，这种实质挂靠的经营行为对B公司会提出更高的财务管理要求，B公司要具备准确核算C单位发生的成本费用以及外部结算和内部利益再分配的能力，管理成本相对较高，最后可能只是赚了吆喝。

综合以上5个案例可以看出，享有广泛市场资源的工程公司作为第三方参与甲方、乙方的工程承包，只居间负责协调和组织，不直接参与工程承包，一次性向承包施工单位收取一定比例的服务费不失为有效的运营方式。如果施工力量雄厚，直接参与中标，组织施工，对具体的专业工程、劳务作业进行规范的专业分包或劳务分包，既可以满足合法经营的条件，又能够享受新的营业税政策中税收抵扣的优惠。

第二篇：转包、分包工程营业税政策解读

转包，分包工程营业税政策解读

一、转包、分包工程营业税政策的调整

1994年1月1日起施行的《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称旧条例）第五条第（三）款规定：“建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。”

2009年1月1日起施行的《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称新条例）第五条第（三）款则规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。”

比较新旧条例的规定，可以发现，在建筑业营业税的计税依据方面，新旧政策发生了重大的变化与调整：

其一，取消了转包的扣除规定。旧条例中，纳税人将工程对外转包时，是允许进行营业额抵扣的，而新条例则取消了这种规定，这也就意味着，在新条例下，纳税人将其所承包的建筑工程转包给其他单位的，必须按照其实际承包的工程全额计缴营业税。

其二，放宽了可抵扣营业额适用对象。旧条例将可以抵扣分包营业额的对象严格限定为建筑业的总承包人，即只有建筑业的总承包人将其所承包的工程对外分包时，才可以将分包的金额从总承包金额中扣除。从另一个角度考虑，这实际上是对分包额抵扣层级的限制，即可进行营业额抵扣的层级只有一层。新条例则将可抵扣营业额的对象作了放宽，即只要是建筑业纳税人，只要将工程分包给其他单位的，都可以抵扣。这也就意味着新条例施行后，分包抵扣不再具有抵扣层级的限制了。

其三，对可抵扣分包额作了更严格的限定。旧条例所规定的可抵扣分包额（即承包人将所承包工程的一部分分包给其他工程单位的金额，下同）限于他人，由于他人中既包括单位，也包括个人（含个体工商业户），因而其可抵扣的分包额在范围上还是比较广的。新条例则将可抵扣的分包额限定为单位，其中并不包含个人。这也意味着，新条例施行后，如果纳税人将工程分包给个人的特别是从事建筑安装业务的个体工商业户的，其分包额是不允许从营业额中抵扣的。

二、转包、分包概念辨析

应当承认，现有的营业税政策在有关转包与分包工程营业税计税依据的规定方面还是比较完善的，理解起来也并不很难。但是，仅仅根据这些营业税政策却并不能完全解决问题。比如说甲公司在从总承包人处承接某项分包工程之后，将其中的一部分比如说将50%的工程再外包给其工程施工单位，那么此时，这种外包是按照工程（再）分包征税呢，还是按照工程转包征税呢？因为在很多时候，我们也是将这种外包称为转包的。而且，从目前的税收征管实践来看，某些税务机关就是将上述的这种外包或者说再分包视为工程转包，并且按照纳税人承包款全额计征营业税，即不允许纳税人将支付给其他单位的工程款从营业额中扣除。

因此，界定或者说辨别转包与分包的概念与内涵也就显然很重要了。但是，现有的营业税政策并未对转包与分包的概念和内涵作出界定与解释。为此，我们也就很有必要从其他法律规范中找寻答案。

关于转包，我们在相关的建筑法律规范中可以找到解释。按照《建筑工程质量管理条例》（国务院令第279号）第七十八条以及《建筑安装工程分包实施办法》（[86]城建字180号）第17条等的解释，所谓工程转包，是指工程承包人在承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，未获得发包方同意，以赢利为目的，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以及以分包的名义分别转给其他单位承包并不对所承包工程的技术、管理、质量和经济承担责任的行为。

考虑到转包行为具有很大的危害性，因而，现行的一系列法律法规运行时都限定甚至禁止转包。《中华人民共和国建筑法》第二十八条明确规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”《中华人民共和国合同法》第二百七十二条规定：“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”

关于分包，我们虽然在建筑法律规范中也无法找到现成的答案，但是从其零散的条款中，我们也大致可以概括出其概念：工程分包是指具有总承包资格的单位即总承包人，在承包建设工程后，根据承包工程的特点与需要，征得发包方的同意后，将工程相对不重要的一些项目通过书面合同形式，委托给其他有资格的专业工程商（分包人）实施工程项目的行为。由于工程分包必须征得发包单位的同意，可能的负面效应较小，因而我国现行的法律并不限制分包，但是在责任方面作了特别规定。比如按照《中华人民共和国建筑法》第二十七条即规定：“总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。”

从转包与分包的概念中，我们足可以看出转包与分包根本区别：转包中，原承包人将其工程全部倒手转给他人，自己并不实际履行合同约定的义务；而在分包中，承包人只是将其承包工程的某一部分或几部分再分包给其他承包人，承包人仍然要就承包合同约定的全部义务的履行向发包人负责。

三、应用举例

甲公司将一项价值2个亿的建筑施工工程承包给具有总承包资格的乙公司，乙公司考虑到某几项工程的技术要求较高，因而在征得甲方同意后，将价值8000万元的技术要求较高的工程项目打包分包给了丙公司，丙公司考虑到甲方对工程工期的要求，在征得乙公司的同意后，又将价值2000万元的工程出包给了丁公司，丁公司将价值2000万元的工程全部出包给它的全资子公司戊公司，那么上述几家公司该如何计算缴纳营业税？

1.甲公司属于建设方，不属于建筑业营业税纳税人，因而，不需要计算缴纳营业税。

2.乙公司为建筑业的总承包人，其将一部分工程即8000万元技术要求较高的工程部分再出包给丙公司的行为属于工程分包，如果乙公司从丙公司取得合法的可以抵扣的凭证，那就应当按照差额征收营业税，应当缴纳的营业税为：（20000－8000）×3%＝360万元。

3.丙公司为建筑业的分包人，其将一部分工程即2000万元部分再出包给丁公司的行为仍然属于工程分包（更准确地讲属于工程再分包），只要丙公司取得合法有效的可抵扣的凭证，那么也就可以按照差额征收营业税，应当缴纳的营业税为：（8000－2000）×3%＝180万元。

4.丁公司为建筑业的工程分包人，但是，该公司在承接工程后将工程全部转包了，因而按照营业税的规定，丁公司必须就其工程收入的全额计算缴纳营业税，应当缴纳的营业税为：2000×3%＝60万元。

5.戊公司为建筑业纳税人，应当就其工程全额计算缴纳营业税，应当缴纳的营业税为：2000×3%＝60万元。

第三篇：第六章 营业税纳税筹划案例分析

第六章 营业税纳税筹划案例分析

案例一

一、案例名称：酒店兼营行为的税收筹划

二、案例适用：“兼营行为的税收筹划”

三、案例内容：

某集团下属的一个酒店是集住宿、饮食、购物和娱乐为一体的服务企业，该酒店是小规模纳税人，征收率为4%，2004年7月份发生以下业务：

（1）客房部收取客房收入80000元；

（2）为某公司提供办公用房（每月作价6000元），条件是该公司为酒店提供价值相当的灯具和装饰画，合同期半年；

（3）集团公司召开会议，租用宾馆会议室、客房5天，租金作价10000元，酒店将其冲减应上交集团公司的管理费；

（4）餐饮部收取餐饮服务收入60000元，其中附设的外卖点销售烟酒、饮料收入20000元；

（5）洗衣房为旅客洗衣收费2000元，与客房部内部结算洗床被款10000元；

（6）一楼商品部出售百货收入90000元；

（7）二楼供外商合资企业经营游乐项目，合同规定客房按月固定收取收益50000元；

（8）代客预定飞机票、火车票手续费收入4000元；

（9）收取桑拿浴门票收入30000元；

（10）收取舞场门票收入20000元。

请问该酒店应如何进行核算可减轻税负？

案例二

一、案例名称：建筑业的税收筹划

二、案例适用：“建筑业的税收筹划”

三、案例内容：

（1）建设单位A建造一栋商业大楼，以包工不包料的形式出包给施工企业B，工程总承包价为3000万元，另工程所用的主要材料由建设单位A供应，材料价款为2100万元。价款结清后施工企业B应纳营业税额=（3000+2100）×3%=153（万元）。如何进行税收筹划，使得企业B缴纳的营业税税负减少？

（2）安装企业B承包制造企业A设备的安装工程，经双方协商，设备由安装企业B提供并负责安装，工程总价款为400万元（其中安装费60万元）。价款结清后，B企业应纳营业税额=400×3%=12（万元）。B企业应如何节税？

（3）建设单位A有一工程需找一施工单位承建。在工程承包公司B的组织安排下，施工单位C承建了该项工程。A与C签订了承包合同，合同金额为425万元。此外，C还支付给B公司25万元的服务费用。此时工程承包公司B应纳营业税额=25×5%=1.25（万元）。如何进行纳税筹划，使得B的税收负担减轻？

案例三

一、案例名称：从业务模式变换中寻找筹划空间

二、案例适用：“转让无形资产与销售不动产的税收筹划”

三、案例内容：

东方集团是国内知名企业、“东方”已成为知名品牌，集团位于中原腹地，不断整合和优化电机研发、制造、销售的价值链，在国内拥有多家生产销售子公司、分公司及办事处。现东方集团（文中称甲方）与沃马商贸公司（文中称乙方）就甲方拥有的一座商务大楼的经营租赁达成合作协议草案。为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，集团聘请税务专家对该项目进行分析评价。经过细致分析和实地调研，税务专家为东方集团设计了两个不同的纳税方案：

方案一：资产租赁经营方案。

甲乙双方签订资产租赁合同，在资产租赁经营合同中应严格界定双方的权利义务，具体条款安排如下：

（1）主体资产所涉及的合同价款为租赁收入，甲方按照租赁业务开具发票给乙方。

（2）为了保证经营过程中资产的完整性，甲方向乙方收取资产经营押金，并约定所委托资产的维修费用（包括对房屋、电梯、供电设施定期安全检查，电梯、房屋主体结构、给排水设施等维修费用）由乙方负担。为了便利操作，甲乙双方就维修费设立定额制。

（3）为了保证资产的合理使用，所委托经营资产的物业费应由乙方负担。乙方还须承担经营期内的水、电、空调、通讯及而产生的费用，并按单如期缴纳。

（4）出于管理的需要，甲方派驻管理人员协助乙方对委托经营资产进行管理，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用。

（5）甲方拥有大楼顶部部分广告位所有权，但甲方对外出租大楼顶部部分广告位时，须征求乙方意见。乙方有权提出有偿使用该部分广告位，并享有优先权，所需费用双方协商确定。凡涉及该广告位有偿使用的，须另行签订独立协议约定。

（6）甲方人员对乙方在经营、销售、管理等方面为乙方提供劳务或其他帮助的，乙方应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。反之，乙方人员对甲方在经营、销售、管理等方面为甲方提供劳务或其他帮助的，甲方也应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。

（7）甲乙双方在资产委托经营中出现争议的，可以友好协商途径，并可通过调整交易价款和交易条件的办法予以解决。若确实无法协商解决的，可以诉诸法律。

方案二：内部承包经营模式

甲方在项目前期运作的基础上，对于不动产物业部分进行剥离，注册成立一家独立运作的商业公司，然后对该商业公司采取内部承包经营方式，即签订内部承包经营合同，并使出包方收取的承包费同时符合以下3个条件：（1）承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；（2）承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；（3）出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。最后经过运作，乙方经过一定程序后成为承包方。

要求：（1）试对上述两个方案进行评析；

（2）站在东方集团的角度，该如何对上述方案作出选择？是否还有更好的方案？ 案例四

一、案例名称：捆绑式销售 巧纳税多获利

二、案例适用：“销售方式的税收筹划”

三、案例内容：

每一个流通领域的小老板都想尽可能多的提高自己的销售业绩，同时还希望尽可能多的减少纳税负担。

赵源是广州的一家服装品牌店的小老板，闲时总爱到广州各大商场“游逛”，以调查各个商场服装的销售情况和促销手段。2005年11月，赵源在中华广场手机专卖区又见到某大型

移动电信公司“1元购机”活动，该电信公司打出了“1元手机＋1年话费＝话费同等价值手机”的广告语，只要是该公司的银卡以上用户在预存话费后，可以最低1元的价格购机。

赵源使用的手机通信网络正是该运营商的，频频使用手机联络业务的他早已经是该移动电信公司的“金卡”用户，预缴话费又能获得低价手机这么超值的活动吸引了赵源的眼光。当时赵源看中了一部索尼爱立信S700C，其市场价格为3967元，金卡用户预存3720元话费后可以1元购买，购机预存的话费分12个月平均返还，每月必须消费310元，如果当月消费不足，仍按规定金额收取。以市场价九折的价格买下该手机，又可以获得与手机价格相当的话费，可谓是手机、话费两兼得，而赵源一个月的手机费远远要超过该规定数额，这便十分划算。在调查市场的同时，赵源又买下一部超值手机，他心里十分愉悦。

但是，赵源在买下该手机后又想了这么一个问题：为何该电信移动公司要采用捆绑式的销售方式来促进销售？精明的商家肯定会计算好促销时的得失，但商家的算盘是怎么打的呢？

（1）试从纳税筹划的角度，帮助赵源释疑解难。

（2）服装品牌店的老板赵源，是否能够采用该移动电信公司销售的手段，对其服装实行“买一送一”，对需缴纳的增值税进行筹划呢？

案例五

一、案例名称：融资租赁期满、设备所有权不转让可能节税

二、案例适用：“租赁业计税依据的税收筹划”

三、案例内容：

甲公司为商品流通企业（一般纳税人），兼营融资租赁业务(未经中国人民银行批准)。2003年1月份，甲公司按照乙公司所要求的规格、型号、性能等条件购入一台大型设备，取得的增值税发票上注明的价款是500万元，增值税额85万元，该设备的预计使用年限为10年。(营业税率5%,城市维护建设税适用税率7%、教育费附加3%)。

方案1：租期10年，租赁期满后，设备的所有权归乙公司，租金总额1 000万元，乙公司于每年年初支付租金100万元。

方案2：租期8年，租赁期满，甲公司将设备收回，假定收回设备的可变现净值为200万元。租金总额800万元，乙公司于每年年初支付租金100万元。

试分析：该企业（甲公司）选择哪种方案可以降低营业税税负？

第四篇：营业税纳税筹划实证分析

营业税纳税筹划实证分析

【摘要】营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为征收的一种税。由于营业税覆盖面很广，涉及许多行业，所以是企业进行纳税筹划的重点税种。本文即以房地产企业营业税纳税筹划为例对营业税纳税筹划的思路及策略进行分析。

【关键词】营业税；纳税筹划；筹划策略

一、前言

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为征收的一种税。现行的营业税共设置了九个税目，包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产。其中交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业税率为3%。金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。娱乐业税率为20%。营业税税款的计算比较简单，即按照营业额和规定的适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额×税率。

由于营业税覆盖面很广，涉及许多行业，所以是企业进行纳税筹划的重点税种。本文即以房地产企业营业税纳税筹划为例对营业税纳税筹划的思路及技巧进行分析。

房地产开发企业的很多业务均涉及到营业税，归纳起来，主要包括以下几种：（1）转让土地使用权；（2）销售房屋；（3）转让在建项目；（4）共同开发房地产项目；（5）代建房产；

（6）代销房产；（7）出租房屋。

房地产开发企业营业税的优惠政策主要有：（1）自2003年1月1日起，企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承受投资风险的行为，不计征营业税。在投资后转让其股权的也不征营业税。（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。（3）自建自用建筑物，对建筑行为和销售不动产行为不征收营业税，但自建建筑物以后又销售的，其发生的自建行为，视同发生应税行为按规定征收营业税。

二、筹划思路

从营业税计算公式可以看出，如果降低应纳税额，应该从两个方面入手：一是降低营业额，二是适用较低税率。在这二者中，由于营业税税率比较固定，所以在一般情况下，从税率上减少应纳税额的可能性很小，只有在特定情况下才能成为纳税筹划的对象，这样缩小计税依据——营业额就成为营业税纳税筹划的主要方法。

从降低营业额角度分析，房地产开发企业经营的经济业务不同，其营业额的计算也就不同，有的是全额计算，有的差额计算。纳税筹划人在进行经营决策的时候，尽量使经济业务的发生符合按差额计算营业额的规定，从而达到节税的目的。对于那些不能采用差额征税的经济业务的，则可以采取业务分拆法，或者直接采取较低的定价或者尽量降低价外费用，减少不必要的收费，从而直接降低应纳税额。当然，降低营业额要以不损害企业整体的经济利益为前提。

从适用较低税率角度分析，房地产开发企业的经营业务中，销售房产、出租房屋、提供代建服务、提供后续物业管理等都是适用5%的营业税税率，而提供建筑方面的劳务则适用3%的营业税税率。因此，房地产开发企业就可以采用税率差异法来进行纳税筹划。

从其他方面分析，房地产企业还应该综合考虑到各行业特殊的税收优惠、特殊的经营行为；注意营业税与增值税征收范围的划分，达到为纳税筹划创造空间的目的；如果在利用营业税自身内部因素调节而达不到纳税筹划的效果时，就应该侧重考虑外部因素。例如：在代购代销货物情况下，受托方应该考虑销售的前景以及自身实际情况，决定是缴纳增值税还是缴纳营业税。

三、筹划策略

（一）利用工程承包合同筹划

房地产企业进行承包建筑类工程作业时，如果工程承包企业与建设单位签订了建筑承包合同，工程承包企业不管其是否参与施工，均按“建筑业”税目，税率为3%计算缴纳营业税。相反如果双方没有签订建筑承包合同，工程承包企业只是负责工程的组织协调业务的，则按照“服务业”税目，税率为5%计算缴纳营业税。所以，房地产企业纳税人在承包工程时，一定要与建设单位签订建筑安装承包合同，这样，其工程承包收入只需要按照“建筑业”3%的税率计算缴纳营业税，否则，其承包收入就需要按照“服务业”5%的税率计算缴纳营业税。同时，营业税、城市维护建设税、教育附加以及企业所得税都会相应增加，当然，从另一方面将如果不签订建筑安装承包合同，纳税人就可以不用缴印花税，所以纳税人要进行计算、分析、权衡。如果印花税的数额比营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税增加的数额少，则纳税人在承包时选择签订合同，反之，纳税人在承包时不宜签订承包合同。

例如：某房地产企业有一工程需要承建。甲工程承包企业承建了此项工程，并和乙建设单位签订了承包合同，合同总价款为2000万元，之后，甲施工企业又该项业务转包给丙施工企业，并支付其工程价款1000万元，则甲施工企业应纳营业税为：（2000-1000）×3%=30（万元）。如果甲施工企业没有和乙建设单位签订承建合同，只是负责组织协调，最后由丙施工企业和乙建设单位签订承包合同，合同金额为1000万元，丙施工企业支付给甲施工企业 400万元服务费，则甲施工企业为：400×5%=20（万元），相比减少税额10万元。

（二）利用营业额项目筹划

1.降低材料费用。根据税法规定：施工企业从事建筑类工程作业，无论双方如何结算，营业额中都用该包括建筑工程所需用的原材料、其他物资和动力价款。因此在计算应纳税额时，双方无论是采用“包工包料”形式还是“包工不包料”形式，其计算营业税的营业额都应包括工程所用的原材料及其他物资和动力的价款，其实，“包工包料”形式和“包工不包料”形式的最大区别在于是否将材料的价值记入整个价值中。在实际工作中，一项工程所需要的原材料如果由建设单位购买，因为建设单位是从市场上购买，购买量少、价格较高，这种情况下，营业税的计税依据较高，计算缴纳的营业税较多；反之，一项工程所需要的原材料如果由施工企业提供，因为施工企业与材料供应商有长期合作关系，购买量多且稳定，价格相对较低，这种情况下，营业税的计税依据较低，计算缴纳的营业税较少，从而达到节税的目的。

2.降低设备的产值。在房地产企业的开发产品成本构成中安装工程设备的产值占有较大份额，所以安装工程的产值直接影响计税金额。根据税法规定，纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款。因此，在实务中，安装企业尽量不要提供设备。

例如，某安装企业Ａ承包单位Ｂ的一项安装工程。若由Ａ提供设备并负责安装，其中，安装费100万元，设备价值500万元，则Ａ应缴营业税（100+500）×3%=18万元；如果改为A只负责安装业务，收取安装费100万元，设备由单位B自己采购，则该A应缴营业税100×3%=3万元，从而使企业少交营业税15万元。当然在进行此项业务的纳税筹划时还要考虑提供设备所带来的收益与节税数额之间的比较。

（三）利用兼营项目和混合销售项目筹划

税法对兼营营业税不同税目、兼营营业税和增值税应税行为以及混合销售行为做了不同的税务规定，房地产开发企业可以充分利用这些规定来进行纳税筹划。

例如，房地产企业销售房屋时提供装修服务。在进行装修时，如果是该企业同时提供装修服务并提供装修材料，价值一并核算，则应按照混合销售行为一并计算缴纳营业税。如果是该企业将材料先售予消费者，然后再为其提供装修服务，两业务单独核算，则属于企业兼营增值税和营业税项目，应按照兼营行为分别计算缴纳增值税和营业税。实质上对同一消费

者而言，支出数额没有区别，但对企业的税额影响就很大，因为增值税和营业税税率差别很大，所以企业应比较选择，当然纳税人还要考虑计算增值税时进项税的抵扣问题。

（四）利用股权转让筹划

目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这种规定就为房地产开发企业利用股权转让进行纳税筹划创造了条件。举例说明如下：假设由甲房地产企业开发某建设项目，打算将该建设项目转让给乙企业，在转让的过程中甲房地产企业需要按5％的税率缴纳营业税。如果甲企业成立了一个全资子公司丙企业，并由丙企业拥有该建设项目。待建设项目建成后，将全部股权转让给乙企业。在该转让过程中，从法律意义上，丙企业仅仅是更改了股东成员，公司的名称并没有发生改变，这样纳税主体的地位就没有改变，此建设项目的产权仍然属于丙企业，结果是，甲企业仅就转让的收益计算缴纳企业所得税，不再计算缴纳营业税。虽然甲企业失去了对丙企业的控制权，但这正是成立丙企业的目的所在。从乙企业这方面来讲，以乙企业的名义进行经营与以自己的名义进行经营都没有实质的差异。并且，甲企业将一部分省下的营业税款转移给乙企业对乙企业也有利，所以双方都会乐于接受这种方式。

四、案例实证分析

【案例1】龙源房地产开发公司在位于市中心的地带开发建设了一住宅小区，2008年国庆节前夕，推出了一个促销方案。方案规定，凡在2009年10月1日到10月7日与开发商签订购房合同的客户，均可配送价值2500元的彩电一台。该销售优惠吸引了不少客户前来购买，在优惠期间共销售住宅5000m'，实现销售收入1500万元，送出彩电100台价值25万元。

方案1：龙源房地产开发企业直接给客户免费赠送彩电。对于这种情况税法上应作为混合销售行为计算缴纳营业税，所以要将所赠送的彩电的价值加到房屋的销售收入中，合并计算缴纳营业税。则龙源公司应缴纳的营业税为：（1500+25）×5%=76.25万元。

方案2：龙源房地产开发公司直接送价值25万元的购房折扣，将实物优惠的价款算作购房折扣，以降低成交价，在这种情况下，龙源公司就可以直接按折扣后的金额作为营业额。龙源公司应缴纳的营业税为：（1500-25）×5%=73.75万元。方案2只是修改了优惠方式，就节省营业税2.5万元。

【案例2】龙源房地产开发公司在开发区开发了一栋高档写字楼，房屋全部精装修后交房，配套设施齐全，总体开发面积为40000平方米。其中，毛坯房的建筑成本约为每平方2500元，精装修后建筑成本约为每平方米3000元，预计对外售价暂定为每平方4500元。

方案1: 龙源房地产开发公司与客户按每平方4500元的价格签订售房合同，则龙源公司应缴营业税：4500×40000×5%=900万元。

方案2: 龙源房地产开发公司与客户按每平方3500元的价格签订售房合同，再按每平方1000元由下设分公司装饰工程公司与客户签订装修合同，则龙源公司应纳营业税为：3500×40000×5%十1000×40000×3%=820万元。

方案2与方案1相比较少缴80万元的营业税。

在方案1中，把装修费用包含在总的房款内，则销售的房款和装修款的总营业收入应按“销售不动产”税目，税率为5%的来计缴缴纳营业税，在方案2中，房款和装修款分开计算，装修合同另外签订，这样就可以将售房的一部分收入拆分到其他分公司，从而将销售精装修房屋的行为分解为销售毛坯房和提供装修劳务两种经营行为，这种情况下，装修部分收入适用“建筑业”税率为3%计算营业税，销售房屋的收入还按“销售不动产”税率为5%计算缴纳营业税，与方案1相比可以少缴纳80万元的营业税。方案2采用的是分拆法和税率差异法，通过分离经营行为使一部分计税依据使用较低税率，这样的结果是既能详细核算经营行为，又减少了公司的应缴税额。

【案例3】龙源房地产开发公司下设的分公司建筑安装公司在提供安装服务的同时，还销售建筑装修材料。3月份取得含税收入500万元，其中销售收入装修材料300万元，建筑安装劳务收入200万元，准予抵扣的进项税额30万元。

方案1：统一经营，提供装修服务的同时销售装修材料，由于其销售装修材料的收入超过了收入总额的50%，则按照税法规定应按混合销售行为处理，应纳增值税为：500÷1.17×17%－30=42.65万元。

方案2：分开经营，另设立独立核算的销售公司。销售公司就销售收入缴纳增值税，建筑安装公司就建筑安装劳务收入缴纳营业税。

应纳增值税为：300÷1.17×17%－30=13.59万元，应纳营业税：200×3%=6万元。合计纳税19.59万元。

方案2与方案1比较可以看出：混合销售要多纳增值税42.65－19.59=23.06万元。另外分开经营还可少缴纳城建税、教育费附加和企业所得税。

如果该公司的主要营业收入来自于建筑安装劳务，则纳税情况就大不相同。设其总营业收入500万元不变，进项税额30万元不变，销售收入200万元，建筑安装务收入300万元。再来比较两种纳税方案：

方案1：按混合销售行为进行纳税处理。由于其建筑安装劳务收入超过了收入总额的50%，应一并缴纳营业税。应纳营业税为：500×3%=15万元。

方案2：按兼营销售行为进行纳税处理。分开经营，分别纳税。则应纳增值税为：200÷1.17×17%－30=-0.94万元，即不交增值税下月还可抵扣0.94万元。应纳营业税为：300×3%=9万元。合计纳税9万元。

方案2与方案1比较可以看出：混合销售要多纳营业税6万元。另外分开经营还可少缴纳城建税、教育费附加和企业所得税。

第五篇：营业税税收筹划案例

营业税税收筹划案例

某歌舞厅取得的营业收入为45万元，其中有25万元是出售烟、酒和小食品所取得的收入，即商品销售收入；另外20万元属于娱乐收入。假设该酒店适用的营业税税率为20%，此时，商品销售收入也一并按照“娱乐业”缴纳营业税，则其应缴纳营业税＝45×20%＝9（万元）。

筹划思路：对于适用营业税较高税率的娱乐业，要达到节税的目的，可以把烟、酒和其他食品等销售业务分离出去，注册成立一家商业企业，专门经营烟、酒和其他食品等业务。由于经营商品的进销差价很大，可以把这个商业企业注册成增值税小规模纳税人。这样歌舞厅的应纳税额就分成了两部分，商品销售部分按3%的增值税税率缴纳增值税，娱乐收入部分按“娱乐业”20%税率缴纳营业税。筹划方案：该歌舞厅另外注册成立一家商业企业，为增值税小规模纳税人，专门经营烟、酒和其他食品等业务。筹划后，该歌舞厅应缴纳营业税＝20×20%＝4（万元）；该商业企业应缴纳增值税＝25÷（1＋3%）×3%＝0.728（万元），共可少缴纳税款4.272万元（9－4－0.728）。