房地产企业自建自售的营业税筹划案例

第一篇：房地产企业自建自售的营业税筹划案例

房地产企业自建自售的营业税筹划案例

加入日期:2005-10-28 17:07:16 作者: 来自: 阅读次数: 100

案例：

1999年11月山东济南某一房地产开发公司销售出价值1000万元的商品房。该公司虽然为房地产开发公司，但其下属有自己的施工队伍，该施工队伍不独立核算。因此该房地产开发公司所销售的房地产具有自建自售的特征。该公司在向税务局申报纳税时，只就出售商品房的收入1000万元，按销售不动产税目申报营业税。税务机关在认真研究之后，认为该公司还应就自建商品房，按建筑业税目申报营业，而且在交纳建筑业营业税时，应税营业额应包括建筑单位收取的工程价款和工程价款之外，取得的各种费用。该房地产开发公司认为自建自售房地产还需交纳建筑业营业税是不恰当的，并就工程价款的计算与税务机关发生争执，最终申请行政复议，但复议的结果维持了税务机关的判定。

分析：

本案例的焦点在于确定对于自建自售的建筑物是否要征收建筑业营业税。随着我国房地产业的发展，商品房经营情况发生了很大变化。原来的房地产开发公司一般没有下属施工队，其建造商品房的业务由其他的建筑安装企业来完成。而现在越来越多的房地产开发公司有自己的施工队伍，房地产开发公司与施工队伍有两种隶属形式：一种是施工队伍对内独立核算，作为其自营施工单位；另一种是施工队伍不独立核算。本案中的房地产开发公司就属于后一种类型。

因此，我们可以把自建自售商品房分为两种：一种是由下属对内独立核算的施工队伍的房地产开发公司自建自售的商品房，另一种是由下属不独立核算的施工队伍的房地产开发公司自建自售的商品房。对于第一种类型征收建筑业营业税，房地产开发公司一般都能接受。因为房地产开发公司下属的对内独立核算的施工队伍，其工程的预算编制方法、取费标准和结算办法等都与一般建筑安装企业是相同的，所以应对其为上级房地产开发公司建造商品房而取得的收入，按照税法的规定，征收建筑营业税。那么为什么对第二种类型也要征收建筑业营业税呢？这是因为同是进行房地产开发，如果对发包给建筑企业的房地产工程征收建筑业营业税，而对自建的不征收建筑营业税，就会造成税负不公，不利于在同等条件下展开竞争。因此，税法的营业税中规定单位或个人自己新建建筑物并销售的，其自建行为视同提供应税劳务，一律征收建筑业营业税。

第二篇：营业税税收筹划案例

营业税税收筹划案例

某歌舞厅取得的营业收入为45万元，其中有25万元是出售烟、酒和小食品所取得的收入，即商品销售收入；另外20万元属于娱乐收入。假设该酒店适用的营业税税率为20%，此时，商品销售收入也一并按照“娱乐业”缴纳营业税，则其应缴纳营业税＝45×20%＝9（万元）。

筹划思路：对于适用营业税较高税率的娱乐业，要达到节税的目的，可以把烟、酒和其他食品等销售业务分离出去，注册成立一家商业企业，专门经营烟、酒和其他食品等业务。由于经营商品的进销差价很大，可以把这个商业企业注册成增值税小规模纳税人。这样歌舞厅的应纳税额就分成了两部分，商品销售部分按3%的增值税税率缴纳增值税，娱乐收入部分按“娱乐业”20%税率缴纳营业税。筹划方案：该歌舞厅另外注册成立一家商业企业，为增值税小规模纳税人，专门经营烟、酒和其他食品等业务。筹划后，该歌舞厅应缴纳营业税＝20×20%＝4（万元）；该商业企业应缴纳增值税＝25÷（1＋3%）×3%＝0.728（万元），共可少缴纳税款4.272万元（9－4－0.728）。

第三篇：营业税税务筹划案例分析

营业税税务筹划案例分析--利用减免税筹划

1.建筑业的免税政策

单位和个人承包国防工程和承包军队系统的建筑安装工程取得的收入，免缴营业税。“国防工程和军队系统工程”是指由解放军总后勤部统一下达计划的国防工程和军队系统工程。

2.金融业的免税规定

对中国进出口银行和国家开发银行缴纳的营业税全部返还（先缴后退）。对中国农业发展银行缴纳的营业税全部返还（先缴后退）。

3.保险业免税政策

农牧保险免税。农牧保险是指为种植业、养殖业、牧业种植和饲养的动植物提供保险的业务，对保险公司开展的一年期以上返还性人身保险业务的保费收入免征营业税。

4.文化体育业的免税政策

（1）纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画馆、图书馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入，免缴营业税。

（2）宗教场所举办文化、宗教活动的售票收入，是指寺庙、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动销售门票的收入。

（3）学校和其他教育机构提供的教育劳务，免缴营业税。

（4）与农业机耕、排灌、病虫害防治、植保相关的技术培训，免缴营业税。

5.服务业的免税规定

（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的养育服务，免缴营业税。

（2）婚姻介绍、殡葬服务，免缴营业税。

（3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务，免缴营业税。

（4）安置“四残人员”占企业生产人员35%以上的民政福利企业，其经营属于营业税“服务业”税目范围内（广告业除外）的业务，免缴营业税。

（5）残疾人员个人提供的劳务，免缴营业税。

6.转让无形资产的免税政策

（1）个人转让著作权，免缴营业税。

（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免缴营业税。

（3）为了鼓励技术引进和推广，对科研单位取得的技术转让收入，免缴营业税。

7.校办企业，凡为本校教学、科研服务所提供的应税劳务（“服务业”税目中的旅店业、饮食业和“娱乐业”税目除外），可免缴营业税。

第四篇：营业税税收筹划案例分析

案例一

一、案例名称：酒店兼营行为的税收筹划

二、案例适用：兼营行为的税收筹划

三、案例来源：《企业税务筹划理论与实务》 盖地主编

四、案例内容：

某集团下属的一个酒店是集住宿、饮食、购物和娱乐为一体的服务企业，该酒店是小规模纳税人，征收率为3%，2012年7月份发生以下业务：

（1）客房部收取客房收入80000元；

（2）为某公司提供一间办公用房（每月作价6000元），条件是该公司为酒店提供价值

相当的灯具和装饰画，合同期半年；

（3）集团公司召开会议，租用宾馆会议室、客房5天，租金作价10000元，酒店将其

冲减应上交集团公司的管理费；

（4）餐饮部收取餐饮服务收入60000元，其中附设的外卖点销售烟酒、饮料收入20000

元；

（5）洗衣房为旅客洗衣收费2000元，与客房部内部结算洗床被款10000元；

（6）一楼商品部出售百货收入90000元；

（7）二楼供外商合资企业经营游乐项目，合同规定客房按月固定收取收益50000元；

（8）代客预定飞机票、火车票手续费收入4000元；

（9）收取桑拿浴门票收入30000元；

（10）收取舞场门票收入20000元。

请问该酒店应如何进行核算？

五、筹划分析：

（1）如果按规定实行分别核算各项目，则：

第1项收入应按服务业——旅店业5%计算营业税。

第2项收入应视同出租房屋，按服务业——租赁业5%计算营业税。

第3项收入不能冲减管理费。其冲减的管理费用应作为企业收入，按租赁业5%计算营业税。

第4项餐饮收入应按服务业——饮食业5%计算营业税；外卖点销售的烟酒饮料收入属兼营行为，应缴纳增值税，不征营业税。

第5项收入中内部结算价款，应作为应税收入，与洗衣费一并按服务业5%计算营业税。第6项收入，属于兼营行为，应缴纳增值税，不征营业税。

第7项收取的固定收益，实质上是房屋租赁费，应按服务业——租赁业5%计算营业税。第8项手续费收入应按服务业——代理业5%计算营业税。

第9项桑拿浴门票收入，应按服务业5%计算营业税。

第10项舞场门票收入，应按娱乐业20%计算营业税。

该酒店本月应纳营业税为：

80000×5%+6000×6×5%+10000×5%+（60000-20000）×5%+（2000+10000）×5%+50000×5%+4000×5%+30000×5%+20000×20%=17100（元）

应纳增值税为：

（20000+90000）÷（1+3%）×3%=3204（元）

本月营业税与增值税共计20304元。

（2）如果该企业不分别设帐核算，按规定要从高适用税率，则应纳营业税为：

（80000+6000×6+10000+60000+2000+10000+900000+50000+4000+30000+20000）×

20%=78400元

可见，按照分别核算的方法处理，可以少纳税57069元。

六、相关的税收法规：

涉及的税收法规：（1）《增值税暂行条例实施细则》第5条规定：一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非应税劳务，不征收增值税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。

（2）《营业税暂行条例实施细则》第5条规定：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。

七、筹划点评

纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额；未分别核算营业税额的，从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税项目的营业额；未单独核算营业额的，不得免税、减税。因此，纳税人应该分别核算不同税目的营业额，单独核算免税、减税项目的营业额。

案例二

一、案例名称：建筑业的税收筹划

二、案例适用：建筑业的税收筹划+

三、案例来源： 《中国税务报》

四、案例内容：

（1）建设单位A建造一栋商业大楼，以包工不包料的形式出包给施工企业B，工程总承包价为3000万元，另工程所用的主要材料由建设单位A供应，材料价款为2100万元。价款结清后施工企业B应纳营业税额=（3000+2100）×3%=153（万元）。如何进行税收筹划，使得企业B缴纳的营业税税负减少？

（2）安装企业B承包制造企业A设备的安装工程，经双方协商，设备由安装企业B提供并负责安装，工程总价款为400万元（其中安装费60万元）。价款结清后，B企业应纳营业税额=400×3%=12（万元）。B企业应如何节税？

（3）建设单位A有一工程需找一施工单位承建。在工程承包公司B的组织安排下，施工单位C承建了该项工程。A与C签订了承包合同，合同金额为425万元。此外，C还支付给B公司25万元的服务费用。此时工程承包公司B应纳营业税额=25×5%=1.25（万元）。如何进行税收筹划，使得B的税收负担减轻？

五、筹划分析：

（1）若B企业对该工程进行纳税筹划，采取包工包料的方式，材料由施工企业B自行购买，B企业利用其业务优势以2000万元买到所需同样材料。这样总承包价为5000万元，此时B企业应纳营业税额=5000×3%=150（万元），从而少纳3万元。安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值作为安装工程产值，而由建设单位提供机器设备，安装企业只负责安装，取得的收入只是安装收入，从而达到节税目的。

（2）若B企业对该安装工程进行纳税筹划，协商好设备由A企业自行采购提供，B企业只负责安装业务，收取安装费60万元，则A企业应纳营业税额=60×3%=1.8（万元），与筹划前相比，可节税10.2万元。

（3）若B与A直接签订合同。合同金额为425万元，然后B再把工程转包给C，签订转包合同，合同金额为400万元。完工后，B向C支付价款400万元。这样承包公司B应纳营业税额=（425－400）×3%=0.75（万元），应纳印花税额

=425×0.03%+400×0.03%=0.2475（万元），通过签订合同，B工程承包公司节税总额=1.25－0.75－0.2475=0.2525（万元）。

六、相关的税收法规：

涉及的税收法规：（1）《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。（2）《营业税暂行条例》第四条规定：建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。

七、筹划点评

建筑施工企业作为营业税纳税主体之一，其应纳税额是按营业额乘以税率计算缴纳的，而营业税率比较单纯，节税余地不大，但营业额极富弹性，有相当大的税收筹划空间。

对于从事建筑、修缮工程的企业，无论是包工包料工程还是包工不包料工程，其营业额均应包括工程所用的原材料及其他物资和动力价款。但包工包料与包工不包料的最大区别在于是否将材料的供应纳入施工企业的施工过程中。一项工程虽然使用同样的材料，但由于材料的供应渠道不同，必然会使施工企业的计税依据不同。建设单位一般是直接从市场上购买，价格较高，会使施工企业的计税依据过高，而施工企业一般与材料供应商有长期合作关系，购进材料价格相对便宜，这样就直接降低了计入营业税依据的原材料价值，达到节税目的。

安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值作为安装工程产值，而由建设单位提供机器设备，安装企业只负责安装，取得的收入只是安装收入，从而达到节税目的。

工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目适用3%的税率征收营业税；如果建筑工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则应按服务业税目适用5%的税率征收营业税。税率的差异为建筑工程公司进行纳税筹划提供了操作空间。

除此之外，我们还能对纳税义务发生时间进行筹划。税法规定：营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。施工企业适用的营业税纳税义务发生时间具体规定如下。

1.实行合同完成一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；

2.实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位于月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

3.实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工工程价款结算的当天；

4.实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。

根据以上规定，施工企业收到预付备料款和预收工程价款时不是施工企业营业税纳税义

务发生时间，因此，施工企业在选择结算方式时，要在保证款项按期到账的前提下不将预收款的时间作为结算时间，且将结算时间尽量往后推迟，这就使得营业税纳税义务发生时间也向后延迟。因税款缴纳时限的暂时延缓，增加了施工企业的运营资金，使企业获取了资金的时间价值，从而为施工企业的经营活动提供了便利。

案例三

一、案例名称：从业务模式变换中寻找筹划空间

二、案例适用：转让无形资产与销售不动产的税收筹划

三、案例来源：《中国税务报》

四、案例内容：

东方集团是国内知名品牌，集团位于中原腹地，不断整合和优化电机研发、制造、销售的价值链，在国内拥有多家生产销售子公司、分公司及办事处。现东方集团（文中称甲方）与沃马商贸公司（文中称乙方）就甲方拥有的一座商务大楼的经营租赁达成合作协议草案。为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，集团聘请税务专家对该项目进行分析评价。经过细致分析和实地调研，税务专家为东方集团设计了两个不同的纳税方案：方案一：资产租赁经营方案双方签订资产租赁合同，在资产租赁经营合同中应严格界定双方的权利义务，具体条款安排如下：

（1）主体资产所涉及的合同价款为租赁收入，甲方按照租赁业务开具发票给乙方。

（2）为了保证经营过程中资产的完整性，甲方向乙方收取资产经营押金，并约定所委托资产的维修费用（包括对房屋、电梯、供电设施定期安全检查，电梯、房屋主体结构、给排水设施等维修费用）由乙方负担。为了便利操作，甲乙双方就维修费设立定额制。

（3）为了保证资产的合理使用，所委托经营资产的物业费应由乙方负担。乙方还须承担经营期内的水、电、空调、通讯及而产生的费用，并按单如期缴纳。

（4）出于管理的需要，甲方派驻管理人员协助乙方对委托经营资产进行管理，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用。

（5）甲方拥有大楼顶部部分广告位所有权，但甲方对外出租大楼顶部部分广告位时，须征求乙方意见。乙方有权提出有偿使用该部分广告位，并享有优先权，所需费用双方协商确定。凡涉及该广告位有偿使用的，须另行签订独立协议约定。

（6）甲方人员对乙方在经营、销售、管理等方面为乙方提供劳务或其他帮助的，乙方应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。反之，乙方人员对甲方在经营、销售、管理等方面为甲方提供劳务或其他帮助的，甲方也应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。

（7）甲乙双方在资产委托经营中出现争议的，可以友好协商解决，并可通过调整交易价款和交易条件的办法予以解决。若确实无法协商解决的，可以诉诸法律。

方案二：内部承包经营模式

甲方在项目前期运作的基础上，对于不动产物业部分进行剥离，注册成立一家独立运作的商业公司，然后对该商业公司采取内部承包经营方式，即签订内部承包经营合同，并使出包方收取的承包费同时符合以下3个条件：（1）承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；（2）承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；（3）出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。最后经过运作，乙方经过一定程序后成为承包方。

五、筹划分析

根据方案一第（1）、（6）条，甲方商务大楼的部分运营和维护支出则没有体现在乙方支付的租金部分，从而用租金分解的方式节约了部分营业税。但是须注意方案一第（1）条中，租赁方式为经营租赁，不要与融资租赁混淆，一定界定为经营租赁方式。

按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)的规定，承包方支付承包费属于企业内部分配行为，不征收营业税。根据方案二，如果乙方以内部承包经营模式经营甲方拥有的商务大楼，乙方向甲方交纳的承包费不缴纳营业税。

六、筹划点评（点评人：中国税网企业涉税风险研究室于蕾）

操作方案一须注意两点。一是所分解的费用存在被界定为“价外费用”的风险，因此一定要与当地主管地税局进行良好的政策沟通。二是应按照房产余值合理计算缴纳房产税。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：（1）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。本文中，甲方应注意房产税计税依据的确定，而不仅仅依据账面固定资产的记载。

在方案二操作时要注意以下问题：一是按照《财政部、国家税务总局关于明确〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉第十一条有关问题的通知》（财税〔2001〕160号）、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)文件的规定，符合条件的承包费可以不征收营业税。但在满足文件所列条件的基础上，沃马商贸公司如何取得应得利益，带有一定的困难，值得商榷。二是按此设计，由于乙方以甲方名义对外经营，乙方的经营收支全部纳入甲方的财务会计核算，甲方就需要对乙方开展租赁活动产生的租赁收入承担营业税、房产税、印花税的纳税义务，同时按照《国家税务总局关于企业租赁经营有关问题的通知》（国税发〔1997〕008号）文件规定：“企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营，但未改变承租企业的名称，未变更工商登记，并仍以被承租企业的名义对外从事生产经营活动，不论被承租企业与承租方如何分配经营成果，均以被承租企业为企业所得税纳税义务人，就其全部所得征收企业所得税。”因此，甲方在方案设计、执行中，既要注意履行各种涉税义务，又要在核算中能够合法、合理区分实际应由乙方负担的各项税款，以避免自身利益遭受损失。

案例四

一、案例名称：捆绑式销售 巧纳税多获利

二、案例适用：销售方式的税收筹划”

三、案例来源：《私人理财》 吴昕

四、案例内容：

每一个流通领域的小老板都想尽可能多的提高自己的销售业绩，同时还希望尽可能多的减少纳税负担。

赵源是广州的一家服装品牌店的小老板，闲时总爱到广州各大商场“游逛”，以调查各个商场服装的销售情况和促销手段。2005年11月，赵源在中华广场手机专卖区又见到某大型移动电信公司“1元购机”活动，该电信公司打出了“

1元手机＋1年话费＝话费同等价值手机”的广告语，只要是该公司的银卡以上用户在预存话费后，可以最低1元的价格购机。

赵源使用的手机通信网络正是该运营商的，频频使用手机联络业务的他早已经是该移动电信公司的“金卡”用户，预缴话费又能获得低价手机这么超值的活动吸引了赵源的眼光。当时赵源看中了一部索尼爱立信S700c，其市场价格为3967元，金卡用户预存3720元话费后可以1元购买，购机预存的话费分12个月平均返还，每月必须消费310元，如果当月消费不足，仍按规定金额收取。以市场价九折的价格买下该手机，又可以获得与手机价格相当的话费，可谓是手机、话费两兼得，而赵源一个月的手机费远远要超于该规定数额，这便十分划算。在调查市场的同时，赵源又买下一部超值手机，他心里十分愉悦。

但是，赵源在买下该手机后又想了这么一个问题：为何该电信移动公司要采用捆绑式的销售方式来促进销售？精明的商家肯定会计算好促销时的得失，但商家的算盘是怎么打的呢？

五、案例评析：

（1）税法规定：电信单位销售无线电寻呼机、移动电话，并为客户提供电信服务的，缴纳营业税。

（2）假若广告上只是单纯打出广告语“预缴话费，送手机”，那么在企业缴纳税款的时候便包括了：该公司收取的3720元电话费要按3%征收营业税3720元×3%=111.6元；对于赠送的手机要视同销售，也要交纳3%的营业税，手机价值3967元，那么公司应负担的营业税为3967元×3%=119.01元这样，企业一笔业务要负担111.6元+119.01元=230.61元的税。同时，企业还要为得到手机的个人代扣代缴20%的个人所得税3967元/（1-20%）×20%=991.75元。

虽然在实际工作中企业财务并不一定是按照“预交话费，送手机”的这种方式进行处理的，但是由于企业在促销时是这样宣传的，这就给企业造成很大的纳税风险，一旦税务机关按照宣传材料到公司收税，公司就只有按照实际销售方式补缴税款，这就会给企业造成很大损失。可是如果将电话费和手机捆绑销售，即：“1元手机+1年的电话费=3720元”，这样该公司就可以按3720元来交纳3%的营业税111.6元。每部手机可节约营业税119.01元，为个人节约个人所得税991.75元。如果该公司一年销售20万部，一年可为企业节省营业税119.01元×20万=2380.2万元，因为代扣代缴的个人所得税个人不可能负担，只能由企业负担，所以还可以为企业每年节省代扣代缴个人所得税991.75元×20万=19835万元。合计可为企业节约2380.2万元+19835万元=22215.2万元。

思考案例：

1.甲企业欠乙企业贷款2500万元，由于甲企业发生财务困难，无力偿还这部分贷款。双方商定甲企业以一栋原购置成本为1000万元、账面价值为800万元的房产作价2500万元抵偿这部分欠款，甲企业如何筹划最节税？

2.A房地产开发公司于2009年1月份开发一栋写字楼。公司售楼部与该市环保局签订了购房合同，合同规定，A公司将写字楼的二至五层共6000平方米办公用房，按照环保局的要求装修后销售给环保局，每平方米售价4000元，合计2400万元。A公司将装修工程承包给B装修公司，承包总额1000万元。A公司应如何筹划？

第五篇：营业税的税收筹划和案例分析

营业税的税收筹划和案例分析

营业税是指对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。下面介绍几个营业税税收筹划案例。

1、建筑工程承包公司的税务筹划

营业税暂行条例按工程承包公司与建设单位是否签订承包合同，将工程承包划归营业税两个不同的税目。营业税暂行条例第五条第三款规定：“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”。工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。如果工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。由于建筑业适用的税率是3％，服务业适用的税率是5％，因此，这就使得工程承包公司可以进行营业税的税务筹划。

例如，建设单位B有一工程需找一施工单位承建。在工程承包公司A的组织安排下，施工单位C最后中标，于是，B与C签订了承包合同，合同金额为400万元。另外，B还支付给A企业20万元的服务费用。

1、若作为中介，组织安排B公司与C公司签合同，收

取中介费20万元，则

A公司应纳营业税为：20万元×5％＝10000元； C公司应纳营业税为：400万元×3％＝120000元

2、若A进行筹划，让B直接和自己签订合同，合同金额为420万元。然后，A再把该工程转包给C完工后，A向C支付价款400万元。则：

A应缴纳营业税为：（420－400）×3％＝6000元。通过筹划，A可少纳营业税4000元。

当然，在考虑印花税时，收益会有所不同，因为按照印花税条例规定：A公司与C公司签订400万元的建筑安装工程公司，双方都要按建筑安装工程承包合同规定的印花税税率为0.3‰，计算交纳印花税，印花税(A)=(420+400)*0.03% =0.246 印花税(B)=420*0.03% =0.126 印花税(C)=400*0.03% =0.12

2、利用营业税纳税义务发生时间进行筹划

案例：四川省成都市某甲单位采用预收款方式转让土地使用权给乙单位，合计转让收入100万元。2009年7月12日，甲单位收到乙单位支付的预收款40万元。2009年10月18日，甲单位又收到乙单位支付的预收款20万元。2009年11月21日，甲单位与乙单位结算，甲单位开具销售发票，共计价款100万元，但乙单位由于特殊情况尚有40万元尚未支付给甲单位。但由于甲单位是采用预收款方式转让土地使用权的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，第一笔收入的纳税义务发生时间为第一次收到预收款的当天，即为2009年7月12日；第二笔收入的纳税义务发生时间为2009年10月18日。

由于税法中还规定了营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款凭据的当天，因此第三笔收入的纳税义务发生时间为2009年11月21日。

7月份应纳营业税为40×5％＝2万元

10月份应纳营业税为20×5％＝1万元

11月份应纳营业税为（100-40-20）×5％＝2万元

2009年11月份甲乙双方结算后，尽管甲单位尚有20万元价款未收到，但由于此项收入已经结算，取得了索取营业收入的凭证，因此计税时并未将此40万元从甲方营业额中扣除。甲方不得不在尚未收到价款时，就先行缴纳2万元的营业税，增加了甲方的税收负担。

从纳税筹划角度来讲，甲方在尚未收到全部价款时，不应与乙单位进行结算。这样只有在乙单位支付40万预收款后，甲方在收到预收款的当天，才发生纳税义务，避免了提前负担税赋的不利情况。

分析：

《中华人民共和国营业税暂行条例》中规定。营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。对一些具体项目有明确的规定，其中包括规定转让土地使用权或者销售不动产时采用的预收款方式，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

这样规定是因为纳税人采用预收款（含定金）方式转让土地使用权。在我国，这些年来房地产热、房地产买卖活跃的情况下，是经常采用的一种经营方式。为了保证税收及时足额人库，加强税收征管，在1994年税改中，把转让土地使用权的纳税义务发生时间作了特殊规定，从目前的实践来看，的确堵塞了房地产业中的税收漏洞，保证了国家财政收入。

对于采用预收款方式转让土地使用权的单位，当纳税人发生纳税义务后，是以纳税人收到的与转让土地使用权有关的款项（如预收款、结算时收到的价款等）作为营业税计算缴纳营业税，而不一定是只要纳税义务一发生，就要全额计税。但对转让方结算时应收的，而受托方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的基本规定，应在转让方结算时纳税。因此，当甲乙企业结算后，在甲单位尚未收到乙单位支付的价款时，甲单位就必须承担纳税义务，只要甲单位采取筹划措施，在收到乙单位支付的价款之前，不进行结算，就可避免过早承担纳税义务。

点评：

纳税义务发生时间，是指纳税人发生纳税行为、应履行纳税义务的时间。它不同于纳税期限，后者是指税收法律、法规税收征收机关依照法律、法规的规定所确定的纳税人发生纳税义务后计算应纳税款的期限。

营业税暂行条例明确规定了纳税人应在何时发生纳税义务，即只要具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：

一是纳税人收讫营业收入款项的当天；

二是纳税人取得索取营业收入款项的凭据的当天。

根据实际工作的需要，营业税暂行条例实施细则还制定了一些特殊规定，如上述案例中所涉及到的对转让无形资产的纳税义务发生时间的特殊规定。因此纳税人在对营业税进行筹划时，不仅可以从营业额方面进行考虑，也可以从纳税义务发生时间方面进行考虑，在税法允许的范围之内，尽量推迟纳税义务的发生时间，通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。

3、对外投资的营业税筹划

案例：

某内资企业准备与某外国企业联合投资设立中外合资企业，投资总额为6000万元，注册资本为3000万元，中方1200万元，占40%，外方1800万元，占60%.中方准备以自已使用过08年4月购进的机器设备1200万元和房屋建筑物1200万元投入。

[筹划分析]投入方式有两种：

方案

1、以机器设备作价1200万元作为注册资本投入，房屋、建筑物作价1200万元作为其他投入。

方案

2、以房屋、建筑物作价1200万元作为注册资本投

入，机器设备作价1200万元作为其他投入。

方案1，按照税法规定，企业以机器设备作为注册资本投入，参与合资企业利润分配，同时承担投资风险，不征增值税和相关税金及附加。但把房屋、建筑物直接作价给另一企业，作为新企业的负债，不共享利润、共担风险，应视同房产转让，需要缴纳营业税、城建税、教育费附加及契税，具体数据 营业税＝1200×5%＝60（万元）

城建税、教育费附加＝60×（7%＋3%）＝6（万元）契税＝1200×3%＝36（万元）（由受让方缴纳）方案2，房屋、建筑物作为注册资本投资入股，参与利润分配，承担投资风险，按国家税收政策规定，可以不征营业税、城建税及教育费附加，但需征契税（由受让方缴纳）。同时，税法又规定，企业出售自己使用过的08年12月31日之前购进的固定资产，按照4％的征收率减半征收增值税。其最终的税收负担：

转让不动产契税 ＝1200×3% ＝36（万元）（由受让方缴纳）销售固定资产增值税

＝1200×4％/2 ＝24万元

城建税、教育费附加 ＝24×（7%＋3%）＝2.4（万元）

[筹划结果]从上述两个方案的对比中可以看到，中方企业在投资过程中，虽然只改变了几个字，但由于改变了出资方式，最终使税收负担相差36万元。这只是投资筹划链条中的小小一环，对企业来说，投资是一项有计划、有目的的行动，纳税又是投资过程中必尽的义务，企业越早把投资与纳税结合起来规划，就越容易综合考虑税收负担，达到创造最佳经济效益的目的。因此，建议企业从投资开始，把纳税筹划纳入企业总体规划范畴

4、利用关联企业之间的转移定价进行税务筹划（1）兼营销售的税务筹划 兼营是指纳税人从事两个或两个以上税目的应税项目。对兼有不同税目的应税行为，应分别核算不同税目营业额。因为不同税目营业额确定的标准不同，有些税目适用的税率也不同。对未按不同税目分别核算营业额的，从高适用税率。这就是说，哪个税目的税率高，混合在一起的营业额就按哪个高税率计税。例如，餐厅既经营饮食业又经营娱乐业，而娱乐业的税率最高可达20％，对未分别核算的营业额，就应按娱乐业适用的税率征税。

纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务应一并征收增值税，不征收营业税。

兼营是指纳税人既销售增值税的应税货物或提供增值税应税劳务，同时还从事营业税的应税劳务，并且这两项经营活动间并无直接的联系和从属关系。兼营业务的纳税原则是，分别核算、分别征收，即销售货物或应税劳务的销售额征收增值税，对提供非应税劳务获得的收入征收营业税。案例1

某商场为增值税一般纳税人，2009年3月份，共实现销售收入100万元（含税），同时又经营风味小吃实现营业收入10万元，相应的货物购货成本为70万元（含税）。假设除购货可以抵扣增值税外，无其他可以抵扣的项目，不考虑城建及教育费费附加。

分析：案例中某商场的行为属于兼营非应税劳务，应分别核算货物和非应税劳务营业额。[筹划分析] 未分别核算时：

当期应纳增值税＝(100-70)/（1+17%）+10]*17%

＝6.06

分别核算：

当期应纳增值税＝(100-70)/(1+17%)*17%

＝4.36

当期应纳营业税＝10×5%=0.5 当期合计应纳税＝4.36+0.5=4.86 [筹划结果] 分别核算的情况下可以节税6.06－4.86＝1.2万

案例2

宏光物资公司为增值税一般纳税人，2009年6月份，销售煤炭80万元、销售焦米100万元，购进煤炭50万元、焦米70万元，煤炭税率为13%、焦米税率为17%，上述金额均为含税额。假设除购货可以抵扣增值税外，无其他可以抵扣的项目，不考虑城建及教育费附加。

分析：此案例的情况属于兼营不同税率的货物。[筹划分析1]未分别核算：

当期应纳增值税=（80+100-50-70）/（1+17%）*17%

=8.72（万元）

[筹划分析2]分别核算时：

当期应纳增值税=(80-50)/（1+13%）*13%

+(100-70)/（1+17%）*17% =7.81（万元）

[筹划结果]分别核算的情况下可以节税0.91万元 税法规定兼营行为的征税办法，纳税人若能分开核算的，则分别征收增值税和营业税；不能分开核算的，一并征收增值税，不征营业税。这一征税规定说明，在兼营行为中，属于增值税的应税货物或劳务不论是否分开核算，都要征增值税，没有筹划余地；而对营业税的应税劳务，纳税人可以选样是否分开核算，来选择是缴纳增值税还是营业税。兼营行为的产生有两种可能：（1）增值税的纳税人为加强售后服务或扩大自己的经营范围，涉足营业税的征税范围，提供营业税的应税劳务；（2）营业税的纳税人为增强获利能力转而也销售增值税的应税商品或提供增值税的应税劳务。很明显，上述两个案例都是在分开核算时很好地达到节税的效果。因为在这种情况（第一种情况）下，若该企业是增值税的一般纳税人在提供应税劳务时，可以得到的允许抵扣进项税额也就少，所以选择分开核算分别纳税有利；若该企业是增值税小规模纳税人，则要比较一下增值税的含税征收率和该企业所适用的营业税税率，如果企业所适用的营业税税率高于增值税的含税征收率，选择不分开核算有利。

案例3 某计算机公司是增值税小规模纳税人。该公司既销售计算机硬件，也从事软件的开发与转让，2009年8月硬件销售额为18万元，另接受委托开发并转让软件取得收入2万元，硬件销售的增值税税率为4％，转让无形资产的营业税税率为5％。[筹划分析1] 不分开核算： 应纳增值税＝200000÷（1＋4％）×4％＝7692 [筹划分析2] 分开核算：

应纳增值税＝180000÷（1＋4％）×4％＝6923 应纳营业税＝20000×5％＝1000（元）[筹划结果]所以不分开核算可以节税231元。在第二种情况下，由于企业原来是营业税纳税人，转而从事增值税的货物销售或劳务提供时，一般是按增值税小规模纳税人方式来征税，这和小规模纳税人提供营业税的应税劳务的筹划方法一样。

（2）混合销售的税务筹划

混合销售行为是指既涉及应税劳务又涉及货物或非应税劳务的销售行为，其界定标准有两点：一是有销售行为；二是该行为必须是既涉及货物，又涉及非应税劳务。混合销售行为的纳税原则是，按“经营主业”划分，只征收一种税，要么征收增值税、要么征收营业税。是征收增值税还是征收营业税，要看销售货物和非应税劳务各方的销售额，在总的营业收入中所占的比例。在日常应用中，应利用混合销售纳税平衡点的增值率，进行纳税筹划。让我们从下面的例子看看如何找到平衡点。案例1 某公司为销售建材并负责安装，增值率为R、收入为M（不含税）、成本为N（不含税）、税率为17%、建筑安装营业税率为3%、不考虑城建及附加。[筹划分析]

当期应纳增值税=销项税金-进项税金； M×R×17%=M×17%-进项税金 进项税金=M×17%-M×R×17%

当期应纳增值税=M×17%-M×17%+M×R×17%=M×R×17%—（1）

当期应纳营业税=M×3%—（2）

令上述（1）、（2）两式相等；则M×R×17%=M×3% 则R=17.65%；

所以（1）增值率R>17.65%时,交纳营业税税负较轻。

（2）增值率R=17.65%时,交纳增值税和交纳营业税税负相等；

（3）增值率R<17.65%时,交纳增值税税负较轻

承上例，该公司2005年4月承包一项工程总收入为1300万元，购进材料为1000万元，建材适用税率为17%建筑安装营业税率为3%，不考虑城建及附加、购销材料均为含税价。R＝（1300-1000）/1300=23.08%>17.65% 若交纳增值税=(1300/1.17-1000/1.17)*17% =43.59万元； 若交纳营业税=1300×3%=39万元；

[筹划结果]交纳营业税可以节省税款3.59-39 =4.59万元；

如果上述案例中，工程总收入为1150万元，则 R=（1150-1000）/1150=13.04%<17.65%； 应交纳增值税=（1150/1.17-1000/1.17）*17%

=21.79万元；

应交纳营业税=1150×3%=34.5万元；

[筹划结果]交纳增值税可以节省税款34.5-21.79 =12.71万元 案例2 某超市销售空调器1000台，不含税销售额250万元，当月可抵扣进项税额40万元；同时为客户提供上门安装业务，收取安装费23.4万元。[筹划分析]按税法规定，销售空调器属于增值税的范围，取得的安装费属于营业税中建筑业税目的纳税范围，即该项销售行为涉及增值税和营业税两个税种。但该项销售行为所销售的空调器和收取的安装费又是因同一项销售业务而发生的。因此该连锁超市商业公司的这种销售行为实际上是一种混合销售行为。由于该连锁超市商业公司是从事货物的批发、零售企业，故该连锁超市商业公司取得的安装费收入20万元，应并入空调器的价款一并缴纳增值税，不再缴纳营业税。其应纳税额＝［250+23.4÷（1＋17%）］×17%－40＝5.9万元；

纳税筹划做法：该连锁超市商业公司把安装空调器的部门独立出来，并实行独立核算，这样，空调器的安装费就不再交纳增值税，改为交纳营业税。其应纳税款计算如下：应纳税额＝250×17%－40＋23.4×3%＝2.5＋0.7＝3.2（万元）[筹划结果]与不进行纳税筹划相比可少交税款2.7万元

5、利用定价进行税务筹划

也就是利用计税依据来进行税收筹划。对从价计税的应缴营业税的项目来说，其应缴营业税是营业额和相应税率的乘积，而纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，如果纳税人采取较低的定价，就可降低应纳税款。而且在此同时，还可以向购买方提出提前付款、签订长期合同等优惠条件，从而使纳税人得到总体的、长远的和稳定的利益。在实际经济生活中，从事营业税规定的应税项月，与从事增值强、消费税规定的应税项目，在价格的确定上是有所不同的。前者多是经营双方面议价格，后者多是明码标价。这样，就为营业税纳税人以较低的价格申报营业税、少缴营业税提供了可能。营业税额的计算公式：应纳税额＝营业额×税率

【具体案例】某歌舞厅二月份取得门票收入为50000元，出售饮料、烟、酒收入为100000元，收取献花费为10000元，收取卡拉OK点歌费为150000元。

该月应纳营业税为：(50000十100000十10000十150000)×20％＝62000(元)[筹划分析]假设该歌厅将门票取消，改为全面提高内部服务收费，这样就使50000元门票消失在营业额之中，由此一项避税10000元。