房地产投资测算之我的总结

第一篇：房地产投资测算之我的总结

静态投资分析：

项目开发价值：销售面积*预计销售金额

项目成本：

政府土地成本：土地出让金及拆迁、安置等费用

建安工程成本：项目建造成本，总建筑面积*建安基数

前期费用：规划设计费用、平地、修筑围墙费用（一般3元/平方米），市场调查及项目研究费用（销售额*0.0056%），工程勘探费用（土地面积*2.0元/平方米），建筑设计费用（建筑面积*20），管理费用（建安成本*0.46%）

宣传销售费用：宣传费用（销售额*2.0%），销售费用（销售额*3.0%）

不可预见费用：销售额*3%

税费：营业税：销售额*5%，教育附加费等营业税附加：销售额*5%，防洪费用：销售额*0.18%，印花税：销售额*0.05%，财务费用：按照银行利息的8%。

利润：项目销售额—项目成本

内部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，当FIRR>12%（基准值）则可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)

说明：i1-当净显值接近于零的时候的正值时的折现率

i2-当净显值接近于零的时候的负值时的折现率

FNPV1—正净现值；FNPV2—负净现值

财富净现值（FNPV）：净现值大于或等于0的时候是可以接受的。

FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-t

FNPV-财富净现值

CI:现金流入量；CO：现金流出量

N：计算期，Ic：基准收益率

资金回报率：利润/成本

静态投资回报周期：1/资金回报率

盈亏平衡分析：销售面积*销售价格=总投入

敏感性分析：建安成本、土地成本、物业价格上下变动时的资金变化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等变化时的数据分析）

2、资金筹措方式

资金来源、筹措方案

第二篇：养老院投资测算

新华网山东频道2月27日电 中国目前已进入老龄化社会，新一代的独生子女已经成人，下一步中国的家庭将形成“四二一”结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。因此，养老院将大有可为。那么，投资养老院“钱景”到底如何？投资顾问王一飞认为，养老院是一项不错的投资选择。丰厚回报在未来

投资多少钱才能开间养老院？

投资专家认为，投资额要看各自的市场定位。如果是经营高端市场，投资额最少要在5000万元以上；如果是一般投资，大约在3000万元左右。

投资顾问王一飞先生说，据他掌握的资料，投资养老院的主要花费是在床位的建设上，投资一个床位一般在5万—8万元人民币。如果要出效益就要有一定的规模，一般的养老院床位应该在400—500个以上。假设一个床位价格为7万元，以规模400张为标准的话，那么床位建设投入就需要2800万元人民币。再加上水电费、工资、维护费等相关的费用，投资一个中档养老院的成本应该不少于3000万元人民币。

养老院的投入成本如此巨大，其投资回报的周期要多长呢？

王一飞指出，办养老院收费不能太高。比如那些中等发达地区，收费标准只能是：一个健康老人一个月收费600元，需要护理的老人是800元，需要全护理的老人是1200元；住单人房需要再多交包房费300元。一个老人每月800元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起。养老院400个床位，如果都住上了老人，这样计算，一个月营业收入也应该有近32万元。投资一个中档的养老院大约需要10年才可以有回报，投资在5000万以上的，需要6年时间。

细节不能忽视

当然，投资养老院也要考虑到风险。王一飞说，养老院的竞争正在加大，从环境竞争向服务竞争过渡，而且市场的变动也会增加投资收益的不确定性。

北京大学社会学系博士生石琼说，中国的养老院要达到完全成熟，还有一些特殊的问题要解决。首先，由于历史条件、文化等原因，导致中国老人在消费时远远不像欧美国家的老人那样“大手大脚”。其次，社会保障体系、医疗保健制度和养老金制度在中国还未完全成熟地建立，大多数老年人还要留着他们的储蓄以备后用。

还有一个问题是，欧美国家的老年人比较喜欢住在度假村式的养老院或老年公寓社区；而看重亲情的中国老人则可能更倾向于住在市区，以便他们的小辈前来探望，并且让他们觉得未被自己的家庭或社会所抛弃。所以企业或者个人在投资养老院的时候，这一人文因素也要考虑好，一旦不慎，只能是关

第三篇：房地产经济指标测算方法

1.市场供需状况理论预测

1.1市场供应量预测2012年商品房竣工量可以采用统计关系预测。对全国2006年至2011年当年商品房竣工面积（Y）与前一年商品房施工面积(X1)、前两年商品房施工面积(X2)、前一年商品房新开工面积（X3）、前两年商品房新开工面积（X4）进行统计分析，可以得到以下关系：

Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相关系数r＝0.98。

拿个很久以前的值来说，根据统计资料，2000年全国商品房施工面积及新开工面积分别为63529万m2、28259万m2，1999年全国商品房施工面积及新开工面积分别为55105万m2、21633万m2，代入上式得2001年商品房竣工面积预测值为27940万m2。2012年的数据已经出来了，各位可以自行测算。

1.2市场需求量预测1.2.1计算说明根据1995年以来数据统计，住宅销售面积占总商品房销售面积的比重有逐年增长趋势，预测2001年住宅销售比重为0.913，在计算出住宅销售面积后，据此换算出商品房销售面积。

市场需求量采用收入支出比例模型预测。根据统计资料预测2001年城镇居民消费支出为6914元。根据世界各国统计资料，当恩格尔系数下降至0.4～0.45时，住宅消费支出比重将升到15～20%。在房改政策推动下，我国住宅消费支出近期会有大幅上升，但考虑到我国住宅消费支出比重一直较低，在此估算时住宅消费支出比按15％考虑。人口采用第五次人口普查的全国城镇总人口45594万人。

另外，随商品房需求增加，建筑品质也在同时得到提升，在房地产的这一上升周期内，商品房尤其住宅价格，仍可能维持1季度的上升趋势，根据历史资料预测2001年住宅平均价格为2100元/m2。

1.1.2计算公式全市住房消费支出＝总人口×人均消费支出×住宅消费支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（亿元）

2001年住宅销售面积＝住房消费支出÷平均房价＝4728.55（亿元）÷2100（元/m2）

＝22517（万m2）

第四篇：投资性房地产要点总结

投资性房地产要点总结

一、概念

1.属于：A、已出租的土地使用权B、已出租的建筑物C、持有并准备增值后转让的土地使用权

2.不属于：A、自用的房地产B、作为存货的房地产

二、确认1.首先符合投资性房地产概念2.同时满足两条件

三、初始计量（按成本）

1.外购：买价+税费+直接相关费用2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出

四、后续计量（两种模式）

按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允。同一企业对所有投资性房地产只能采用一种模式，不能同时这个用成本那个用公允。

五、后续计量模式的变更

1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2、满足前提条件，成本模式可转公允模式。

3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。

即成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

六、转换

（1）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换一下分录名字就可以了。（2）公允模式下的两种情况比较麻烦，因为会有差额，而差额的处理不同，很容易混淆。

注意：非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于其账面价值的差额记入资本公积；公允价值小于其账面价值的差额记入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值不论大于还是小于其账面价值，其差额均记入公允价值变动损益。

七、处置即在出售、转让、报废、毁损时要终止确认。

1.不管什么模式，该业务都通过其他业务收支核算。2。转换过程的差额要转入其他业务收入。

第五篇：会计继续教育之投资性房地产 答案

投资性房地产

1.企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢写字楼因原客户退租又未与新的客户签订租赁协议而暂时空置，对于该写字楼应当（D）。D.继续计提折旧

2.某企业对投资性房地产采用成本模式计量，且投资性房地产不属于该企业的主营业务，计提的折旧费用或摊销费用应当计入（C）。C.其它业务支出

3.采用公允价值模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中正确的是（D）。

D.不得再转为成本模式计量

4.企业将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值小于原账面价值的差额，应当计入（D）。D.公允价值变动损益

5.企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指（C）。C.企业向承包单位支付的工程价款

6.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是（D）。D.存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额

7.企业对投资性房地产采用成本模式计量。20×8年1月5日，企业购入房屋准备用于对外出租。20×8年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为20×8年3月1日。房屋购买成本为380万元，预计净残值为20万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。20×8企业对该房屋应计提的折旧额为（B）。B.16.5万元

8.甲公司2008年1月1日外购一建筑物，含税售价400万元，该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2008年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2010年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计是（D）万元。D.0 9.企业自行建造完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构已作出正式书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，则对该空置建筑物计提的折旧费用，应当计入（B）。B.其它业务支出

10.企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为（B）。B.转换日该房地产的公允价值

11.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，不正确的是（C）。

C.同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

12、下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。

持有并准备增值后转让的建筑物

13、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，不能作为资本性支出的是（）。

房屋修理支出

14、企业将其拥有产权的办公楼经营出租给其他单位，同时向承租人提供保安、维修等日常辅助服务，下列说法正确的是（）。

提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，该办公楼应确认为投资性房地产

15、企业取得投资性房地产发生的下列支出中，不应计入投资性房地产成本的是（）。

业务人员差旅费

16、采用公允价值模式进行后续计量时，下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是（）。

取得该投资性房地产时实际支付的价款

1/4

17、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，“投资性房地产”科目期末余额反映（）。

投资性房地产的公允价值

18、企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列建筑物中，不需要计提折旧的是（）。

超龄使用的建筑物

19、采用成本模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中不正确的是（）。

不得再转为公允价值模式计量

20、企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为（）。

转换日该房地产的公允价值

21、成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整（）。

期初留存收益

22、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减值准备的金额为20万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）万元。

多选题

1． 企业用于出租的下列建筑物中，不应计提折旧的是（C D）。

C.日常维护修理中的采用成本模式计量的建筑物 D.改建扩建中的采用成本模式计量的建筑物 E.采用公允价值模式计量的建筑物 2． 下列各项中，不属于投资性房地产的有（A B C D E）。

A.企业准备建成后用于出租的在建房屋 B.企业已取得使用权的待开发土地 C.企业经营租入又转租的房屋 D.超过规定期限未动工开发建设的闲置建设用地 E企业已经建成准备出售但尚未售出的房屋 3． 某企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列用于出租的建筑物中，应当计提折旧的有（A D E）。

A.不再用于出租而转为自用的建筑物

D.因未与客户签订租赁协议而暂时空置的建筑物 E.不再用于出租而待处置的建筑物 4． 投资性房地产处置时，以下表述正确的是（A B D）。

A.以成本计量的投资性房地产，其处置成本等于该投资性房地产的账面价值

B.以公允价值计量的投资性房地产，其处置成本等于该投资性房地产的账面余额 D．当投资性房地产退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认 5． 房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，其转换形式具体包括（AB D E）。

A.自用房地产转换为投资性房地产 B.作为存货的房地产转换为投资性房地产 D.投资性房地产转换为自用房地产 E.投资性房地产转换为存货 6． 采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列各项中不会影响资本公积金额的有（A B C E）。

A.持有期间投资性房地产的公允价值变动 B.投资性房地产转为自用房地产时公允价值小于账面价值

C.投资性房地产转为自用房地产时公允价值大于账面价值 E.自用房地产转为投资性房地产时公允价值小于账面价值

7． 下列各项中，属于投资性房地产的有（D E）。D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 E企业以经营租赁方式租出的写字楼

8． 关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转换的会计处理，下列表述中正确的有（A

B C D）。

A.自用房地产转换为投资性房地产，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益

B.自用房地产

2/4 转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额计入资本公积

C.投资性房地产转换为自用房地产，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益

D.投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益

9、企业出售、转让、报废投资性房地产时，不应将所处置投资性房地产的收入计入（ABD）。

A、公允价值变动损益 B、投资收益 D、营业外收入

10、下列各项中，会引起采用成本模式计量的投资性房地产账面价值发生增减变化的有（）。对投资性房地产进行改建扩建

对投资性房地产计提折旧

对投资性房地产计提减值准备

11、下列关于投资性房地产的表述中，正确的有（）。

采用成本模式计量的投资性房地产可以转为公允价值模式

采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提减值准备

采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧

12、某项房地产部分用于出售、部分用于赚取租金，并且不同用途的部分能够单独计量和出售，对于该房地产，下列说法中正确的有（）。

用于赚取租金的部分属于投资性房地产

该项房地产应分别确认为存货和投资性房地产

用于出售的部分属于存货 判断题

1.如果出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。（√）

2.成本模式转为公允价值模式，应将计量模式变更时投资性房地产的公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积，公允价值小于账面价值的差额，计入当期损益。（×）

3.采用成本模式进行后续计量的企业，对投资性房地产会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同，即应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。（√）

5.投资性房地产的修理支出不能满足资本化条件，因此，无论是日常修理还是大修理支出，都应直接计入修理当期损益。（√）

6、企业以出租为目的建造一幢写字楼，该写字楼虽然尚未完工，但由于其建造目的是用于出租，因而属于投资性房地产。（×）

7、满足资本化条件的装修支出，应计入有关投资性房地产的成本。（√）

8、投资性房地产后续支出如果不满足资本化条件，应当在发生时计入当期损益。（√）

9、已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。（√）

10、投资性房地产无论采用成本模式还是公允价值模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。（√）

11、为了简化核算，当月购入的投资性房地产，当月按整月计提折旧；当月处置的投资性房地产，当月停止计提折旧。（×）

12、采用公允价值模式进行后续计量的企业，其投资性房地产不计提折旧但应进行减值测试，如果可收回金额低于账面价值，应计提减值准备。（×）

13、企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，即使继后期间取得的某项投资性房地产公允价值不能可靠计量，也不得对其采用成本模式计量。（×）

14、投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益。（√）

15、处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将确认的投资性房地产累计公允价值变动影响公允价值变动损益的金额转入其他业务收入，但不影响当期营业利润。（×）

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16、处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额计入“其他业务收入”科目，不需要结转减值准备。（×）

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