第一篇：房地产企业精装修税负测算
房地产企业销售精装房节税的合同签订
房地产公司销售精装房的实践中，通常有以下四种合同签订方法：
一、房企与购房者只签一份购房销售合同，合同中的价款约定毛坯房销售价，同时补充条款中约定：装修价款。
二、房地产企业与购房者只签一份购房销售合同，合同价款约定销售总价款，另外销售合同中的交房标准条款中约定：精装房交付，房地产企业免费赠送装修费用。
三、房地公司与购房者分别签两份合同：毛坯房销售合同，合同销售价为毛坯房销售价，装修合同，合同价位装修价格。
四、签两份合同：一份是房地产企业与购房者签订毛坯房销售合同；另一份是房地产企业指定的装修公司（往往是房地产的关联企业）购房者签订装修合同。
四种不同的合同签订方法，房地产企业的税费是不同的。案例、某房地产企业销售精装房的四种合同签订方法下的涉税分析
1、案情介绍
某房地产企业2018年新开发的销售，假设毛坯房销售价11100万元，装修价格1110万元，销售总价12210万元，同时假设分摊的土地成本为3600万元，除装修成本的开发成本为2400万元，开发费用为1000万元（取得的发票为增值税普通发票）。以上假设均为含增值税价，房地产企业与建筑公司签订时包工包料合同，可抵扣的增值税进项税额为348万元，房地产企业不能按照转让房地产项目分摊利息支出，不考虑印花税、城建税及附加，房地产企业打算与购房者签订合同，有以下四种合同签订方法：
第一种合同签订方法：房地产企业与购房者只签一份购房销售合同，合同中的价款条款约定：毛坯房销售价11100万元，同时销售合同的补充条款中约定：装修价款1110万元。第二种合同签订方法：房地产企业与购房者只签一份购房销售合同，合同中的价款条款约定：销售总价款12210万元，另外销售合同中的交房标准条款中约定：精装房交付，房地产企业免费赠送装修费用。
第三种合同签订方法：房地公司与购房者分别签两份合同：毛坯房销售合同，合同销售价为11100万元，装修合同，合同价为1110万元。
第四种合同签订方法：签两份合同：一份是房地产企业与购房者签订毛坯房销售合同，合同价为11100万元，另一份是指定的装修公司（房地产的关联企业）购房者签订装修合同，合同价为1110万元。
分析每一种合同签订方法下的涉税成本，哪一种合同签订方法是最节税的？
2、涉及成本分析
（1）第一种合同签订方法下的税收成本分析 《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。财税【2016】43文件第三条第二款规定如下：《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。总局公告2016年第70号第三条规定：计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
基于以上税收政策规定，在一份销售合同中分别约定：毛坯房销售价、装修价格的情况下，房地产企业的销售合同价款为毛坯房销售价、装修价格的总和12210万元。具体的税收成本计算如下： ①增值税的计算
（12210-3600）÷（1+11%）×11%-348=505（万元）②土地增值税的计算
扣除总金额为：3600+（2400+1110）÷（1+11%）+【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%=8790.81 收入额为：12210÷（1+11%）=11000（万元）增值额为：11000-8790.8=2209 增值率为：增值额÷扣除总金额×100%=2209÷8790=25% 土地增值税为：2209×30%=662.7（万元）③企业所得税的计算
【11000-3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-662.7】×25%=（7400-3162-1000+357-662.7）×25%=733.08（万元）
总税收成本为：505+662.7+733.08=1900.78(万元)（2）第二种合同签订方法下的税收成本分析
财税[2016]36号文附件1第十四条的规定：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务视同销售。根据此规定，视同销售的要件是“无偿提供”服务，房地产公司没有装修资质，根据《建筑企业资质管理规定》（建设部令第159号）房地产企业不可以提供装修服务，因此，房地产企业免费赠送装修不属于视同销售行为，应该属于房地产企业外购装修服务赠送给购房者的行为。
房地产企业外购装修服务赠送给购房者的行为，到底属不属于税法上的视同销售行为呢？《增值税暂行条例》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）第四条第（八）项规定：单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的视同销售。《关于加强企业对外捐赠财务管理的通知》（财企[2003]95号）第一条关于“对外捐赠的定义和途径”规定如下：对外捐赠是指企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人用于生产经营活动没有直接关系的公益事业的行为。财企[2003]95号第四条规定：“企业为宣传企业形象、推介企业产品发生的赞助性支出，应当按照广告费用进行管理”。根据《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）文件第三条规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠”。基于以上税收政策规定，无偿赠送与捐赠是有区别的，“捐赠”行为没有商业目的，否则是广告性的“赞助”行为，而“无偿赠送”行为有商业目的。房地产企业赠送装修费的商业目的是促使房地产开发产品的销售。再说房地产企业赠送装修费的前提条件是购房者必须先购房，只有购了房才由资格享受赠送装修费。因此，房地企业卖房送装修费赠送的装修费含在销售房价当中，不属于“无偿赠送行为”，不视同销售处理。
根据以上分析，第二种合同签方法的房地产企业的总税负与第一种签订合同的方法的总税负是一样的。（3）第三种合同签订方法下的税收成本分析
在第三种合同签订方法下，房地产企业没有装修资质，其与购房者签订的装修合同是无效合同。《税收征收管理法实施细则》（2016年修订版）第三条第二款规定：“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”。基于此规定，房地产企业与购房者签订装修合同和销售合同的税收成本分析如下。①增值税
房地产企业的增值税销项税额的计税基础为销售收入11100万元÷（1+11%）+装修收入1110÷（1+11%）万元＝11000万元，开发成本和装修成本所取得进项税额可全部抵扣。（11100-3600）÷（1+11%）×11%+1110÷（1+11%）×11%-348=505（万元）②土地增值税的计算
土地增值税计税收入为10000万元【11100万元÷（1+11%）】，装修成本1000万元【1110÷（1+11%）】不得作为开发成本扣除。
扣除总金额为：3600+2400÷（1+11%）+【3600+2400÷（1+11%）】×30%=3600+2162+1729=7491（万元）收入额为：11100-÷（1+11%）=10000（万元）
增值额为：11100-÷（1+11%）-3600-2400÷（1+11%）--【3600+2400÷（1+11%）】×30%-=6400-2162-1729=2509（万元）
增值率为：增值额÷扣除总金额×100%=2509÷7491×100%=34% 土地增值税为：2509×30%=752.7（万元）③企业所得税的计算 【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-752.7】×25%=（7400-3162-1000+357-752.7）×25%=710.58（万元）
总的税收成本为：505+752.7+710.58=1968.28（万元）基于以上分析，不仅违法签订合同而且将导致增值税负。（4）第四种合同签订方法下的税收成本分析
由于房地产企业与其关联企业：装修公司分别跟购房者签订毛坯房销售合同和装修合同。对房地产企业而言，房地产企业增值税销项税额的计税基础为合同销售收入10000万元，土地增值税计税收入为10000万元，开发成本和装修成本所取得进项税额可全部抵扣。对装修公司而言，装修公司的增值税销项税额的计税基础为合同销售收入1000万元，装修成本所取得进项税额可全部抵扣。具体房地产企业和装修企业的税收成本分析如下：
①房地产企业和装修企业的增值税
（11100-3600）÷（1+11%）×11%+1110÷（1+11%）×11%-348=505（万元）
②房地产企业的土地增值税的计算
土地增值税计税收入为10000万元【11100万元÷（1+11%）】，装修公司给房地产企业开11%的增值税专用发票，因此，装修成本1000万元【1110÷（1+11%）】作为开发成本扣除。扣除总金额为：3600+（2400+1110）÷（1+11%）+【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%=5191（万元）收入额为：11100-÷（1+11%）=10000（万元）
增值额为：11100-÷（1+11%）-3600-（2400+1110）÷（1+11%）--【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%-=6400-3162-2029=1209（万元）
增值率为：增值额÷扣除总金额×100%=1209÷5191×100%=23% 土地增值税为：1209×30%=362.7（万元）③房地产企业的企业所得税的计算
【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-362.7】×25%=（6400-3162-1000+357-362.7）×25%=558.08（万元）
总的税收成本为：505+362.7+558.08=1425.78（万元）基于以上计算分析，第四种合同签订方法，房地产企业和建筑企业总的税负比第一种和第二种合同签订方法，可以节约475万元（1900.78-1425.78）的税。
3、分析结论
通过以上定性和定量分析可以得出以上结论：全面营改增后，房地产企业销售精装房，为了节约税负，单独注册一个关联的装修公司，房地产企业和装修公司分包与购房者签两份合同：一份是房地产企业与购房者签订毛坯房销售合同；另一份是房地产企业指定的装修公司（往往是房地产的关联企业）与购房者签订装修合同。
第二篇：房地产与建筑业营改增后的税负率测算
房地产与建筑业营改增后的税负率测算
【模型】假设每平米售价10000元；成本构成：建筑装修造价3500元【11%】；勘察、设计、广告等费用1000元【6%】；绿化、基础设施费等成本1000元【11%】。
1.销项税额=10000/（1+11%）*11%=991元
2.进项税额=（3500+1000）/（1+11%）*11%+1000/（1+6%）*6%=446+57=503元
3.应纳增值税=991-503=488元
4.如果缴纳营业税=10000*5%=500万元 营改增后降低税负=（500-488）/500=2.4%
【模型推导】
设：项目总收入=Y（含税），能够取得的进项税额=T
销项税额=Y/（1+11%）*11%
进项税额=T 应纳增值税额=0.099Y-T
营业税=Y*5%=0.05Y 令：
0.099Y-T=0.05Y 解得： T/Y=4.9% 总结：
（1）当能够取得合法有效的抵扣凭证且可以抵扣的进项税额占项目总收入的比例远远大于4.9%时，营改增后会降低房地产企业流转税的税负
（2）当能够取得合法有效的抵扣凭证且可以抵扣的进项税额占项目总收入的比例远远小于4.9%时，营改增会增加房地产企业的流转税税负
第三篇：建筑业“营改增”税负测算
建筑业“营改增”税负测算
建筑业“营改增”税负测算
随着建筑业营改增政策的临近，建筑企业税负变化到底如何，将面临哪些变化
等是必须考虑的问题。方正税务师以实地调研数据为样本，根据财政部、国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税[2011]110号）明确的建筑业适用11%税率进行营改增后可能引起的税负变化进行了分析，供纳税人参考。
一、建筑业特点及主要风险
按照方案建筑业纳入增值税征税范围后，按照一般计税方法计算应交增值税，与其他增值税一般纳税人相比，目前建筑业存在以下主要特点及涉税风险：
1.建筑业财务核算不规范。据了解，建筑业的财务核算主要由工程项目部门按预算成本提供报账凭证，并非按照实际采购业务据实计账。这一做法对营业税直接依工程收入按适用税率计税影响不大。营改增后，工程成本及其原始凭证直接影响增值税税款计算，工程项目部门某些采购业务不能取得增值税专用发票将直接影响税款的抵扣，而工程项目部门为报账虚构购进业务取得扣税凭证将涉嫌偷逃增值税。2.建筑业人工费用占比高。建筑业属于劳动密集型行业，人工费用占总成本的比例相对较高。经测算，建筑企业人工费用约占全部成本的30%。与其他行业相比，建筑业人工费用占营业收入的比例较高，建筑业工程收入中增值较多，营改增后税负可能上升较多。3.建筑业采购市场不规范。建筑企业大部分大型设备如挖掘机、吊机等是通过租赁得来，有的则是由劳工带机作业，不少主材如砂石、砖等以及一些辅料如铁丝、扣件等是向增值税小规模纳税人购买的，难以取得增值税专用发票，将导致建筑业营改增税负增加。
二、建筑业营改增税负测算方法
为了便于对营改增前后税负变化进行对比，我们将营改增后的增值税税负界定为应纳增值税额与含税工程收入之比。即：
增值税税负＝增值税应纳税额÷含税工程结算收入 增值税应纳税额=工程销项税额－工程进项税额 工程销项税额= [工程结算收入÷（1+11%）]×11% 工程进项税额=∑[材料等含税成本÷(1+材料等适用税率)] ×适用税率 全部实施营改增后，增值税链条会逐步健全，建筑业进项税抵扣范围会逐步扩大并完善，因此区分两种情况分别测算建筑业营改增后税负。
第一种情况，假定除人工费用外的全部材料费用都可以取到增值税专用发票。因为随着营改增的推行，建筑企业为了减轻自身的税收负担，必然会选择增值税一般纳税人采购材料，索取增值税专用发票扣税。第二种情况，按照建筑企业估计，目前只有部分项目可以取得增值税扣税发票。
三、建筑业营改增税负的具体测算 建筑业“营改增”税负测算
随着建筑业营改增政策的临近，建筑企业税负变化到底如何，将面临哪些变化
等是必须考虑的问题。方正税务师以实地调研数据为样本，根据财政部、国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税[2011]110号）明确的建筑业适用11%税率进行营改增后可能引起的税负变化进行了分析，供纳税人参考。
一、建筑业特点及主要风险
按照方案建筑业纳入增值税征税范围后，按照一般计税方法计算应交增值税，与其他增值税一般纳税人相比，目前建筑业存在以下主要特点及涉税风险：
1.建筑业财务核算不规范。据了解，建筑业的财务核算主要由工程项目部门按预算成本提供报账凭证，并非按照实际采购业务据实计账。这一做法对营业税直接依工程收入按适用税率计税影响不大。营改增后，工程成本及其原始凭证直接影响增值税税款计算，工程项目部门某些采购业务不能取得增值税专用发票将直接影响税款的抵扣，而工程项目部门为报账虚构购进业务取得扣税凭证将涉嫌偷逃增值税。2.建筑业人工费用占比高。建筑业属于劳动密集型行业，人工费用占总成本的比例相对较高。经测算，建筑企业人工费用约占全部成本的30%。与其他行业相比，建筑业人工费用占营业收入的比例较高，建筑业工程收入中增值较多，营改增后税负可能上升较多。
3.建筑业采购市场不规范。建筑企业大部分大型设备如挖掘机、吊机等是通过租赁得来，有的则是由劳工带机作业，不少主材如砂石、砖等以及一些辅料如铁丝、扣件等是向增值税小规模纳税人购买的，难以取得增值税专用发票，将导致建筑业营改增税负增加。
二、建筑业营改增税负测算方法
为了便于对营改增前后税负变化进行对比，我们将营改增后的增值税税负界定为应纳增值税额与含税工程收入之比。即：
增值税税负＝增值税应纳税额÷含税工程结算收入 增值税应纳税额=工程销项税额－工程进项税额 工程销项税额= [工程结算收入÷（1+11%）]×11% 工程进项税额=∑[材料等含税成本÷(1+材料等适用税率)] ×适用税率 全部实施营改增后，增值税链条会逐步健全，建筑业进项税抵扣范围会逐步扩大并完善，因此区分两种情况分别测算建筑业营改增后税负。
第一种情况，假定除人工费用外的全部材料费用都可以取到增值税专用发票。因为随着营改增的推行，建筑企业为了减轻自身的税收负担，必然会选择增值税一般纳税人采购材料，索取增值税专用发票扣税。第二种情况，按照建筑企业估计，目前只有部分项目可以取得增值税扣税发票。
三、建筑业营改增税负的具体测算
根据上表计算，wy项目全部可以取得进项税的情况下进项税6,837,820.17元，部分取得进项税的情况下，进项税3,493,419.67元；yw项目全部可以取得
进项税的情况下进项税9,942,917.66元，部分取得进项税的情况下，进项税5,105,454.77元。（3）营改增后的税负变化
情形之一：材料可全部扣税情况的税负
Wy项目应交增值税额= 8,641,441－6,837,820=1,803,621（元）增值税税负＝1,803,621÷87,200,000＝2.07% Yw应交增值税额=12,734,260-9,942,915=2,791,345（元）增值税税负＝2,791,345÷128,500,255＝2.17% 情形之二：部分材料可扣税情况的税负
wy应交增值税额=8,641,441-3,493,420=5,148,021（元）wy增值税税负＝5,148,021÷87,200,000＝5.90% yw应交增值税额=12,734,260-5,105,454=7,628,806（元）增值税税负＝7,628,806÷128,500,255＝5.94%（4）营改增后保持原税负不变的税率
营改增之前，建筑企业营业税的实际税负率为3%。假设税负平衡点的增值税税率为x，如果维持改革前后的税负不变，那么：工程结算收入×3%=[工程结算收入÷(1+x)] ×x-当期可抵扣进项税额 A.在全部材料可以扣税情况下，维持原营业税税负水平，计算出wy项目x=12.16%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，wy营改增后增值税税率应设计为12.16%；计算出yw项目x=12.03%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，yw营改增后增值税税率应设计为12.03%；
B.在部分材料可以扣税情况下，维持原营业税税负水平，计算出wy项目x=7.49%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，wy项目营改增后增值税税率为7.49%，yw项目的x=7.53%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，yw项目营改增后增值税税率为7.53%。2.分析与结论
在前述wy和yw两个项目中，假定全部材料可以扣税，其应纳增值税占含税工程收入的比率分别为2.07%和2.17%，明显低于改革前3%的营业税税负率。但是如果按照只有部分材料可以取得扣税凭证的情形测算，企业的实际税负率分别达到了5.90%和5.94%，远远高于营改增之前3%的税率。如果要达到改革前营业税的税负水平，两个项目的增值税率分别为7.56%和7.49%。
由此可见，建筑业税负的高与低，关键取决于专用发票的取得和进项税扣除额的大小。在现有环境下，不是所有涉及建筑成本供货企业都是增值税一般纳税人，并非每项支出都可以取得增值税专用发票，增值税发票取得不易。如果出现甲供料或者部分支出项目没有增值税发票，这就直接导致一些项目不能抵扣，造成企业实际税负加重。
第四篇：房地产企业转让土地使用权的税负
房地产企业转让土地使用权的税负
关注国内房地产行业的人士或许多数了解，目前这个曾经风光无限的行业面临着巨大的考验，进入2008年，持续紧缩的货币政策进一步加剧了房地产企业资金短缺的状况，加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震，更是给寒冬里的房地产企业雪上加霜。业内人士认为，资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机，房地产企业优胜劣汰、合并重组将加快，一些中小房地产企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。根据部分上市公司最近发布的公告，我们发现近期通过股权方式卖地、拿地的企业不在少数。为了便于大家了解通过股权转让方式转让、受让土地使用权的税负情况，笔者试通过案例的形式进行分析、探讨，以供参考。
一、案例回放：
M置业集团股份有限公司（以下简称“M置业公司”）为国内一家从事房地产开发业务的上市公司，2008年7月1日发布《关于受让沈阳Y房地产开发有限公司100%股权的公告》，公告内容简要如下：
M置业公司将受让香港Y公司持有的沈阳Y房地产开发有限公司（以下简称“沈阳Y公司”）100%股权，该协议转让总金额确定为人民币65，000万元。沈阳Y公司系中国企业法人，公司注册资本2，999万美元，沈阳Y公司目前股东为香港Y公司，香港Y公司持有其100%的股权。截止2008年5月31日，沈阳Y公司总资产为95，000万元，总负债为73，000万元，净资产为22，000万元（全部为实收资本额）。
沈阳Y公司现有资产：该公司于2007年1月26日依法拍卖竞得位于沈阳**区四宗国有土地使用权，土地面积为262，019.8平方米，用途为混合住宅用地双方共同约定：本次转让价格以沈阳Y公司所拥有的位于沈阳**区四宗国有土地使用权及目前周边土地成交价格为依据，确定100%股权协议转让金额为人民币65，000 万元。根据辽宁省国地资源厅公布的土地交易公告，该宗土地当时的拍卖价格为61483.万元（假定土地的相关购置成本总额亦为65，000 万元）。
二、案例分析
本次交易中香港Y公司将持有的沈阳Y公司100%股权转让给M置业公司，M置业公司间接取得沈阳**区四宗国有土地使用权，据媒体报道这是M置业公司受让沈阳Y公司股权的主要目的。
本例中将香港Y公司对沈阳Y公司的出资 22，000万元，现协议转让额为人民币65，000 万元，香港Y公司通过此笔交易获利43，000万元，相当于取得放弃土地开发权的补偿。值得关注的是，M置业公司取得此块土地使用权的总成本，除了直接支付的转让款65，000 万元外，还应包括沈阳Y公司为购地举借的债务43，000万元。因为沈阳Y公司为取得此块土地使用权共支付了65，000 万元，而沈阳Y公司股东投入的资本仅有22，000万元，意味着其已为买地举债43，000万元，此笔负债最终将由受让后的投资方M置业公司承担。为此，相当于M置业公司取得土地使用权的总成本为108，000万元。
下面让我们一起来分析下交易双方的纳税影响情况。
（一）转让方
假设本例中沈阳Y公司截止2008年5月31日的净资产为22，000万元，皆为香港Y公司的初始出资额。按照我国现行税收法律、法规，转让方香港Y公司转让沈阳Y公司的股权涉及到的相关税负情况如下。
1、营业税：根据财税[2002]191号文《国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，自2003年1月 1日起，对股权转让不征收营业税。因此香港Y公司股权转让环节不用交纳营业税。
2、印花税：根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）的规定，“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”本例中，香港Y公司按产权转移书据税目税率为万分之五计税，应缴印花税为32.5万元（65000万×0.5‰）。
3、企业所得税：香港Y公司为企业所得税的非居民纳税义务人，应就股权转让所得交纳企业所得税，假设不考虑其他税费的情形下，本次交易香港Y公司转让所得为42967.50（65000-22000-32.5）万元，应按规定交纳企业所得税4296.75万元（42967.50*10%）。
由此，我们可以看出转让方应交纳印花税32.5万元、企业所得税4296.75万元，合计税额为4329.25万元。应该说总体税负是非常低的。
（二）受让方
M置业公司受让此笔股权仅需就产权转移书据交纳印花税，税额同为32.5万元（65000万×0.5‰）。
但值得关注的是：如前文分析，M置业公司取得土地的总成本为108，000万元。而沈阳Y公司此块土地使用权的计税基础仍为65，000万。这意味着项目开发销售后，计算交纳土地增值税、企业所得税的扣除额仅为65，000万，M置业公司超额支付的补偿款43，000万元因未取得合法有效的票据，不得作为沈阳Y公司的成本扣除项目。
为了分析受让方开发完工后的相关税负情况，笔者查阅了沈阳地方税务局发布的相关文件。
《转发省地税局关于辽宁省土地增值税预征管理规定的通知》（沈地税发[2006]110号）第二条规定：“从2006年3月2日起，我市对从事房地产开发业务的纳税人，在土地增值税未清算前，取得转让房地产收入和预收房款，预征土地增值税，预征率如下：1．住宅（不包括商务住宅）预征率为1%； 2．商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为1.5%.”
《转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（沈地税函
[2007]13号）第二条规定“关于未完工开发产品的税务处理问题 1.沈阳市行政区域内的开发项目预售收入预计计税毛利率按以下规定确定：（1）非经济适用房开发项目位于沈阳市行政区域内（辽中、新民、法库、康平除外）的，不得低于20%”；
此外，《沈地税函[2007]13号》文件第三条规定：“关于完工开发产品的税务处理问题
（一）对房开
企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。
（二）主管地税机关应根据房开企业的实际情况，于每年3月底前核定企业的预缴期限和预缴率，填写” 房地产开发企业预缴率核定表“（附件2）。
（三）对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%；对非经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于13%.”
下面我们不妨来计算一下M置业公司超额支付43，000万元日后需增加的税负。为了简化计算，我们即以当地规定的住宅土地增值税适用预征率1%、非经济适用房开发项目企业所得税适用预计计税毛利率20%、预缴率13%来测算需多交纳的主要税费：
将来多交的土地增值税=43，00/（1-20%）*1%=537.5（万元）；
将来多交的企业所得税=43，000/（1-20%）*13%*25%=1746.875（万元）
综上，受让方在股权交易发生时应交纳印花税32.5万元，将来多交的土地增值税537.5万元、企业所得税1746.875万元，合计为2316.875万元。
假设M置业公司能以同等的价格（即108，000万元）直接取得同类的土地使用权，作为土地使用权受让方，需要交纳契税3240（108，000*3%）万元。相比而言，还是受让股权的方式税负较轻。
三、案例评析
笔者认为本案通过股权的方式间接转让土地使用权，与通过直接转让土地使用权的方式相比，减轻了转让方的营业税、土地增值税负担；受让方也不必就取得的土地使用权交纳契税，且避免办理土地使用权转让的繁琐手续。笔者认为通过的股权转让方式实现转让土地使用权的目的，是值得业内人士作为首选的土地使用权转让方案。
第五篇：房地产经济指标测算方法
1.市场供需状况理论预测
1.1市场供应量预测2012年商品房竣工量可以采用统计关系预测。对全国2006年至2011年当年商品房竣工面积（Y）与前一年商品房施工面积(X1)、前两年商品房施工面积(X2)、前一年商品房新开工面积（X3）、前两年商品房新开工面积（X4）进行统计分析，可以得到以下关系：
Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相关系数r＝0.98。
拿个很久以前的值来说，根据统计资料，2000年全国商品房施工面积及新开工面积分别为63529万m2、28259万m2，1999年全国商品房施工面积及新开工面积分别为55105万m2、21633万m2，代入上式得2001年商品房竣工面积预测值为27940万m2。2012年的数据已经出来了，各位可以自行测算。
1.2市场需求量预测1.2.1计算说明根据1995年以来数据统计，住宅销售面积占总商品房销售面积的比重有逐年增长趋势，预测2001年住宅销售比重为0.913，在计算出住宅销售面积后，据此换算出商品房销售面积。
市场需求量采用收入支出比例模型预测。根据统计资料预测2001年城镇居民消费支出为6914元。根据世界各国统计资料，当恩格尔系数下降至0.4～0.45时，住宅消费支出比重将升到15～20%。在房改政策推动下，我国住宅消费支出近期会有大幅上升，但考虑到我国住宅消费支出比重一直较低，在此估算时住宅消费支出比按15％考虑。人口采用第五次人口普查的全国城镇总人口45594万人。
另外，随商品房需求增加，建筑品质也在同时得到提升，在房地产的这一上升周期内，商品房尤其住宅价格，仍可能维持1季度的上升趋势，根据历史资料预测2001年住宅平均价格为2100元/m2。
1.1.2计算公式全市住房消费支出＝总人口×人均消费支出×住宅消费支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（亿元）
2001年住宅销售面积＝住房消费支出÷平均房价＝4728.55（亿元）÷2100（元/m2）
＝22517（万m2）
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