第一篇：房屋买卖合同违约金和继续履行的关系
房屋买卖合同违约金和继续履行的关系
合同法第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 这一条对普通违约金与继续履行能否并用没有明示，民法通则等法律也无明确规定。关于违约金与继续履行的关系，我们认为在坚持违约金的赔偿性的同时，应探究当事人的真实意图，决定是否可以同时要求实际履行。这个问题属于合同解释问题。
(1)对于迟延履行违约金，包括没开始履行和中断履行或者部分履行。从当事人的意思看，是预定迟延履行造成的损失补偿，没有免除实际履行的意思；从法律看，第114条第3款也明确了没有免除的含义，所以可以要求继续履行。
(2)对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择：要么要求支付违约金，免除对方继续履行的责任；要么，要求继续履行，不得要求支付违约金，除非出现合同法第110条规定的不得强制实际履行的情形。[1]此时不履行约定的违约金和继续履行就不可并用。当然，当选择了继续履行而不得要求支付违约金时，可能造成了其他的如质量瑕疵的损失，那么，这时并不是适用已约定的违约金，而可以要求其他的补救措施或损害赔偿的问题。
（3)不排除就履行不符合约定而约定违约金的情形。合同法提供了要求更换、重作、维修、退货、减少价值或者报酬等法定的补救措施，并且根据合同法第112条，并没有免除继续履行的责任，补救措施与继续履行可以并用，没有必要就此约定违约金。如果约定了这种情形下的违约金，那么，应该坚持合同自由原则，尊重当事人的选择。但这只是对因其违约行为给守约方造成损失的补偿，并未免除违约方履行合同的义务。若守约方在要求违约方支付违约金的同时，要求其继续履行合同，依法应当予以支持。若违约方拒不履行合同，根据守约方的请求，应当依法判令违约方增加对违约金的承担数额。但有三种情形例外：①守约方在要求增加违约金数额的同时，又要求违约方继续履行的，若判令增加违约金数额，就不应支持其提出的继续履行请求；②根据合同法第110条规定，不能强制履行的，在判令违约金的同时，不能要求违约方实际履行；③合同中在约定违约金时，并未指明其具体性质是不履行违约金还是不完全履行违约金，判令违约方承担违约金后，若对守约方来说已经等于或高于合同履行所带来的利益，此时也不应要求违约方继续履行合同。在处理这些问题时，最重要的是要坚持两个原则：一是违约责任不具有惩罚性，二是公序良俗下的契约自由。如果认为违约金及其他违约责任具有惩罚性的话，那么，就可以说合同法允许私设处罚权，这样的话，违背民法或者说私法的最基本原则。美国合同法重述第二版规定：“合同中可预定任何一方应付的违约金，但其金额就预测的损害赔偿或违约造成的实际损失而言应该合理。如果预定违约金的金额无理过大，则该条款不予执行，因为按照公共政策，这种预定违约金为罚金。”“如果合同的预定违约金是合同双方努力公平、合理确定的违约情况下所产生的预期损失，则法律并不对其持否定态度。”
相关条款 第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二篇：劳动合同违约金和赔偿金的关系
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社会、知识 劳动合同违约金和赔偿金的关系
违约金与赔偿金是两个容易混淆的概念，两者既有联系又有区别。违约金和赔偿金的联系表现为，它们都是违反劳动合同所应当承担的责任；承担违约金和赔偿金的主观要件都是劳动者有过错，客观要件都是劳动者有违约事实。违约金和赔偿金的区别也十分明显。（l）是否写进合同。违约金是一方当事人违反合同给另一方当事人造成损失时，依法给对方当事人所给付的经济补偿。只要合同中写进了违约金条款，那么一方当事人违约后就要按照合同中该条款的约 定给付违约金。而赔偿金的给付是按照实际造成的损失程度来进行的，无论合同中有无相应的条款。2）是否造成实际损失。由于支付违约金的条件是违约方有违约的事实，而不论对方是否存在损失，因而使违约金在功能上其有了惩罚违约方的性质。而支付赔偿金的前提条件不仅是劳动者有违约的事实，更重要的判断依据是要有实际损失，赔偿金通常具有补偿的性质，而不具有惩罚的性质。3）数额与实际损失的关系不同。由于违约金是事先在劳动合同中约定的，因而实际发生的损失可能与当初约定的违约金数额可能并不一致。而赔偿金是完全根据实际损失的大小来确定的。4）是否适用等分原则。违约金设置的原则是公平。合理原则，它并不与实际损失相联系，只要约定符合一般的社会标准和劳动者的承受能力，违约金是不进行逐年递减的。而赔偿金是与实际损失相一致的，尤其是在给予劳动者特殊福利待遇并约定服务期的情况下，用人单位的实际损失随劳动者的服务年限而下降，因此劳动者承担的赔偿责任也应当随之减少，即应当逐年递减。基于违约金和赔偿金的上述特点，我们知道违约金与赔偿金在劳动合同中可以同时约定，但是当劳动者的违约行为造成单位实际损失时，用人单位能不能让劳动者同时支付违约金与赔偿金呢？对于这一问题《上海市劳动合同条例》的实施细则有明确的规定，即用人单位只能选择适用违约金与赔偿金中的一个。因为如果同时适用，会造成劳动者对一个违约行为承受双重负担，对劳动者来说显失公平。本案中，志奇与单位就其培训费用在服务期协议中约定违约金和赔偿金是合法的，但是不能约定两者同时适用；即使协议这样约定，由于违反了法律、法规的有关规定也归于无效。志奇的辞职属于违约行为，应当承担相应的违约责任，但不能仅仅因为协议中有此约定就遵照执行，而不问约定本身是否合法。实践中，如果劳动合同中约定的违约金与劳动者依照实际损失应承担的赔偿金不一致时，用人单位应当让劳动者承担哪一个呢？从有关规定用人单位可以总结出一条规律，那就是可以选择违约金与赔偿金中数额比较高的一个来适用。本案中，赔偿金的数额显然比违约金高，所以公司选择了适用赔偿金，在合理限度内保护了公司的利益，同时也兼顾了劳动者的合法权益。
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第三篇：房屋买卖合同的继续履行五大典型案例
房屋买卖合同的继续履行五大典型案例
1．《房屋购买意向协议》的性质和履行 案例一：（2013）深中法房终字第1770号 【案情】
2012年6月8日，邓某以拍卖方式竞得涉案房产。2012年8月14日，邓某（甲方）与隋某（乙方）及中介方签署《房屋购买意向协议》，约定邓某以128万元的实收价格将涉案房产出售给隋某，并约定：乙方在签订协议之日起三日内向甲方交纳定金5万元；甲方取得房产证后，由于乙方自身原因违约不购买该房产，或者由于乙方原因在能够正常办理过户手续之日起一个月内不办理过户手续，乙方须除定金之外另外赔偿甲方20万元，共计25万元；签订协议后，若甲方以任何理由继续出售、出租该房产，或将该房产交给他人居住或者自住，或由于甲方原因在能够办理房产转移手续之日起一个月内拖延不办手续，甲方应退还定金并另外赔偿乙方25万元。签订协议之日，邓某将涉案房产交付隋某装修、居住。隋某在签订协议后三日内按约定交付定金。
之后，双方对协议履行发生纠纷，隋某向法院起诉要求继续履行《房屋购买意向协议》，将涉案房产过户至隋某名下；邓某提起反诉，请求解除《房屋购买意向协议》，判令隋某返还涉案房产。【法院判决】
原审法院经审理认为，《房屋购买意向协议》中关于涉案房产的出售价格、产权过户时间、房屋的交付使用以及买卖双方的违约责任等均有较为具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素。《房屋购买意向协议》对于除定金之外的剩余购房款支付方式并无约定，也未约定邓某在双方协商不一致的情况下有合同解除权，邓某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，邓某也不能当然取得合同解除权。因《房屋购买意向协议》已具备买卖合同的基本要素，且涉案房产已经交付隋某居住使用，双方虽在合同的具体履行中存在分歧，但并无根本违约行为，故涉案《房屋购买意向协议》仍然存在继续履行的法律和事实基础。因此，法院判决双方继续履行合同。
邓某不服一审判决，向深圳中院提起上诉。二审法院认为，原审判决认定双方签订的《房屋购买意向协议》具备房屋买卖合同的基本要素、合法有效，理由正确。至于双方约定还应签署的“正式的《房屋买卖合同》”是登记机关办理房产过户登记时所需的统一样式的材料，并非需要双方另行协商确定合同内容，这是房屋买卖合同履行过程中基于诚实信用原则产生的协助义务，该约定不改变双方以通过签订《房屋购买意向协议》形成房屋买卖合同关系的事实。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。【点评】
当事人之间的合同可以分为预约合同（“预约”）和本合同（“本约”）。预约是指当事人约定在将来订立一定合同的合同。预约的形态多种多样，通常使用的名称有：意向书、意向协议、认购书等。有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约具体需要约定的内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。如果仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人的合意内容是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。例如，在成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中（最高人民法院（2013）民提字第90号），最高人民法院认为，双方当事人在争议的《购房协议书》中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”据此，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，该《购房协议书》的性质为预约合同。
在本案中，虽然双方当事人在《房屋购买意向协议》中约定“甲、乙双方于甲方取得该物业房产证之日起三个工作日内签订正式的《房屋买卖合同》”，但该《房屋买卖合同》仅为在房产登记部门办理过户登记手续需备案登记的《深圳市二手房买卖合同》格式文本，并非双方当事人进一步协商确定的新合同内容。因此，本案的《房屋购买意向协议》的性质为本约，而非预约。
2．交付房屋对合同继续履行的影响
案例二：（2013）深中法房终字第1824号 【案情】
2005年10月28日，林某（买方）与任某（卖方）经过中介公司促成，签订了一份《房屋转让合同》，约定任某将涉案房屋以100.5万元的价格出售给林某；林某在签署合同时交诚意金2万元，若任某签署合同并对上述款项以定金名义签收，则林某所交诚意金自动转为定金。合同第11条约定，如任某在收取定金后，不依合同条款将该物业售予林某，则任某须返还双倍定金予林某以弥补林某之损失，唯林某不可要求任某进一步赔偿或逼使任某履行此合约。合同签订时，林某交付了2万元定金，任某签字予以确认。2005年12月28日，任某将房屋交付给林某。
之后，由于合同履行中出现问题，林某向法院提起诉讼，请求任某继续履行合同，协助办理房屋过户手续。任某以合同第11条抗辩无需继续履行合同。【法院判决】
原审法院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全，在林某没有违约，而任某违约，且合同能够履行的情况下，任某以合同第11条的条款抗辩无需继续履行合同，违反了诚实信用原则。双方的合同仅约定了卖方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而没有对卖方（任某）交付房屋后的情形进行约定，故对任某的抗辩不予采纳。因此，法院判决任某继续履行《房屋转让合同》，在林某付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款之日起三日内，与林某一起向房地产产权登记机关申请将涉案房地产过户至林某名下。任某不服原审判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为，涉案合同第11条约定适用于卖方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能当然适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方使用的情形，因为林某作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应当受到保护。继续履行合同是合同法规定的承担违约责任的方式，林某作为守约方要求违约方任某继续履行合同有法律依据。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。【点评】
《物权法》第9条规定了不动产物权的登记生效原则，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按照上述规定，在二手房买卖中，房屋所有权发生转移的唯一要件就是登记。也就是说，即使买方已经支付全部价款，并且卖方也将房屋交付买方实际占有、使用，只要未产权过户登记手续，买方对不动产仍然不能享有物权。虽然房屋的交付不能产生物权变动的效果，但对于买卖双方仍然具有重大意义。不动产的买卖是从签订买卖合同（债权发生）到支付购房款、交付房屋，直至办理物权变更登记（发生物权变更效果）的一个动态过程，因而，在债权与物权之间存在一种中间权利形态，买受人取得房屋的占有即属于这一中间权利形态，德国民法理论将该中间权利称作“期待权”。期待权弱于完全所有权，但又强于单纯的债权。这种处于中间形态的“期待权”可以视为一种准物权。我国各地法院的司法实践中，已有多起判决支持了这种“期待权”。例如，在顾万鸿与郑桂江等所有权确认纠纷上诉案（（2010）浙湖民终字第63号），浙江省湖州市中级人民法院也指出，“尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。而不动产物权的卖方，在买方履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后，已经没有什么剩余权利，唯一应当做的就是办理过户登记手续。考虑过户手续的实际困难，以及民间对事实物权的认可，此情形下认可第三人已经取得相当于物权的权利。……即使其此时尚未取得物权，但其合同履行状态使其权利已经很接近于物权，故其利益受法律保护。” 3．房产抵押负担对合同继续履行的影响 案例三：（2015）深宝法民三初字第721号 【案情】
2013年4月12日，吕某取得涉案房屋的房地产证。2013年4月24日，涉案房屋抵押给第三人中国银行深圳某支行。2015年3月28日，被告吕某与原告周某签订一份《房地产买卖合同》，约定吕某将涉案房屋出售给周某，转让成交价179.5万元。合同签订后，周某按合同约定于当日向卖方支付定金3.5万元，并由吕某出具相应的《收款收据》；买卖双方共同向中国工商银行深圳某支行办理二手楼交易资金监管手续，并且买方于2015年4月24日、28日分两笔将51万元资金存入中国工商银行二手楼资金监管账户。
之后，由于被告拒绝提供收款账户、单方撤销担保公司赎楼授权，原告向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同。法院审理过程中的一个法律问题是，被告房屋上设定的抵押权负担是否构成继续履行的障碍。第三人中国银行深圳某支行向法院提交答辩称，根据第三人的银行操作规程，只要其抵押债权得到清偿，抵押关系就已经解除，第三人有义务配合办理抵押的注销登记手续。但如需要被告作为房产所有人来配合领取房产证原件及签署相关文件，需被告亲自办理或者授权第三方进行办理，否则很难配合办理完毕。【法院判决】 法院经审理认为，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《物权法》第191条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍可消除。【点评】
关于抵押物的转让，2007年制定的《物权法》对原《担保法》和最高人民法院的《担保法解释》做了修改。按照原《担保法》第49条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。换言之，抵押物在转让时，可以连同其上设定的抵押权一并转让，只需抵押人在转让抵押物时通知抵押权人并将抵押情况告知受让人即可；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。最高人民法院的《担保法解释》则将抵押细分为已经登记的抵押和未经登记的抵押，并对两种情况下的抵押物转让分别进行不同的处理。按照《担保法解释》第67条的规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”
2007年通过的《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这一规定对原《担保法》进行了两个方面的修改：一是，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意，同时，要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存，而不是仅仅通知抵押权人并告知受让人；二是，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。根据《物权法》第191条的制度设计，转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权；既然买受人取得的是没有物上负担的财产，也就不再有物上追及的问题。按照全国人大常委会法工委主编的《物权法释义》的解释，以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好地保护抵押权人和买受人的合法权益。
4．买方请求继续履行合同，能否以按揭贷款支付剩余购房款？ 案例四：（2015）深中法房终字第652号 【案情】
邬某、韩某于2013年7月31日签订《房地产买卖合同》，约定韩某将其名下的房屋出售给邬某，成交价103万元；邬某在签订合同时向韩某支付定金10万元，在签订合同之日起十日内付清首期款53万元（不含已付定金），其余房款40万元通过银行按揭贷款支付给韩某。合同第二条C项约定，买卖双方应在银行出具贷款承诺书之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续。
之后，由于合同履行中出现问题，邬某提起诉讼，要求韩某继续履行合同，将涉案房屋过户给邬某，并按照合同约定支付延迟履行违约金。【法院判决】
原审法院经审理认为，韩某在邬某办理完毕按揭贷款手续后，并未按合同第二条C项之约定，在银行出具贷款承诺书之日起三日内与邬某签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，其行为已构成违约，应根据合同规定承担相应的违约责任。因此，原审法院判决：
一、邬某与韩某应当按照双方签署的《房地产买卖合同》之约定，全面履行各自的义务，包括：（1）邬某与韩某在判决生效之日起十日内共同到银行办理53万元首期款的资金监管；（2）邬某与韩某应于完成上述资金监管之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内（含当日）双方到国土局、产权登记中心等相关部门办理缴纳税费及领取房产证的手续；（3）韩某应根据合同第九条约定在收到全部购房款后的两个工作日内将涉案房产交付给邬某。
二、韩某根据合同约定向邬某支付延期履行违约金。
韩某不服原审判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为，关于涉案《房地产买卖合同》应如何继续履行的问题，若按合同约定继续采取银行按揭贷款方式支付购房款，将涉及贷款银行，本案民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制贷款银行必须监管资金及房贷，原审判决的继续履行方式存在不当。因邬某已明确表示愿意在本案民事判决生效之日起十日内一次性支付购房余款93万元并承担房产过户产生的所有费用，故涉案房产交易应按一次性付清全款方式继续履行。【点评】 2005年6月29日，南方都市报曾发表一篇题为《深圳法院：强制过户须买方备一次性购房款》。从上面的判决来看，一审虽然没有直接明确买方可以用银行按揭贷款支付剩余购房款，但从一审判决的第一项来看，实际上是认可买方继续按《房地产买卖合同》的约定向银行申请按揭贷款支付剩余购房款的（该判决第一项所述的交易流程应为：①买卖双方办理首期款资金监管→②双方办理房屋过户手续→③买方向银行申请按揭贷款支付剩余购房款→④卖方收到全部购房款后向买方交付房产）。在二审中，法院对买方支付购房款的方式进行了调整，即将原审判决允许继续以银行按揭贷款方式支付购房款，改为以一次性付款全款的方式继续履行。原因在于，由于买方在提起诉讼时还没有向银行申请贷款，未取得银行贷款承诺，如果买方在判决后申请银行按揭贷款遇到障碍，可能银行判决的顺利履行，不能做到案结事了；更重要的是，买方在二审中明确表示愿意一次性支付全部剩余购房款。在另一起案件中（见（2015）深宝法民三初字第721号民事判决书），法院则更明确地指出，原告（买方）基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《合同法》第4条关于合同自愿原则和《商业银行法》第41条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在原告未与特定银行签订住房按揭贷款合同的情况下，法院无法直接判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。只有判令原告一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加原告履行涉案合同的负担。从以上两份判决中体现的法院判决逻辑可以看出，在买方已经取得银行贷款承诺函（甚至已经与银行签订二手房按揭贷款合同）的情况下，如果买方在向法院起诉请求强制履行时将贷款银行列为第三人，从而方便法院明确银行发放贷款的金额和时间，法院是完全可能支持买方以按揭贷款方式支付剩余购房款的。例如，在郭某、李某与杨某房屋买卖合同纠纷案中【一审判决（2013）深罗法民三初字第200号，二审判决（2013）深中法房终字第1409号】，一审法院即判决：在涉案房产过户至买方郭某、李某名下后，买方和第三人中介公司应于领取房产证当日将房地产原件交于买方按揭贷款银行办理抵押登记；买方应配合按揭贷款银行在收到房产证原件后两日内将监管首期款支付于卖方，并于涉案房产抵押登记办理完成之日起五日内将剩余购房款（银行承诺贷款金额）支付于卖方。卖方应于收到上述全部购房款之日起七日内将涉案房屋交付于买方；买方和第三人中介公司应配合办理涉案房产的交接手续。上述判决在二审中得到了深圳中院的支持。
5．合同未明确约定的情况下，卖方是否有配合买方申请减免税费并迁出房屋上户口登记的义务？
案例五：（2013）深中法房终字第1409号 【案情】
2012年11月3日，买方郭某、李某与卖方杨某签订《深圳市二手房预约买卖合同》，约定卖方以122万元的总价款将涉案房屋转让给买方。2013年1月8日，买方郭某、李某与卖方杨某的代理人李某乙签订《深圳市二手房买卖合同》，其中第四条约定：“（附着于该房地产的户口）该房地产所附的户口，杨某保证于收到房地产转让总价款之日起30日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向郭某、李某支付违约金。”另外，该合同附件一中载明“该物业符合免税条件，卖方附有配合买方办理申请减免相关税费的义务，因卖方及其家庭成员拒不配合导致应免而未免的税费由卖方承担。”之后，因双方在履行过程中发生争议，买方向法院提起诉讼，要求杨某继续履行《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产过户至郭某、李某名下，并按期交房。杨某提出抗辩称，《深圳市二手房买卖合同》中的两个条款即迁户义务条款（第四条）、配合申请免税义务条款（附件一）非杨某真实意思表示，就此两个条款，郭某、李某与杨某并未达成一致意见，该合同系代理人李某乙滥用代理权与郭某、李某恶意串通所签，损害了杨某的利益，因此，杨某不予追认。【法院判决】
一审法院审理后认为，合同中的迁户义务条款和配合申请免税义务条款并未损害杨某的利益，理由在于虽然双方在签订的《深圳市二手房预约买卖合同》中对杨某的迁户义务和配合申请免税义务未作明确约定，但根据合同法的相关规定，杨某作为合同交易方应当遵循诚实信用原则，根据二手房买卖合同的性质、目的和交易惯例，迁户义务和配合申请免税义务正是杨某应当履行的附随义务，故在《深圳市二手房买卖合同》中予以明确并未损害杨某的利益。杨某在向深圳中院提出上诉后，二审法院经审理支持了一审法院关于配合申请税费减免和迁户属于二手房卖方应当履行的附随义务的观点。【点评】
在民法理论上，合同义务可以分为给付义务、附随义务和不真正义务。其中，给付义务是指合同关系所必备的、决定合同类型的基本义务；附随义务是指为履行给付义务或保护当事人的人身或财产利益，在合同订立和履行过程中基于诚实信用原则而产生的义务；不真正义务则是指债权人对自己利益的照顾义务，它是一种性质较弱的义务，相对人通常不能请求履行，违反该义务仅是债权人遭受权利受损或丧失的不利后果。根据《合同法》第60条的规定，当事人应当不仅应当全面履行合同中约定的给付义务，而且应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。在二手房买卖中，常常会发生卖方将房屋转移给买方之后，没有将原登记在该住房上的户口及时迁出而发生的纠纷。由于户口迁移问题属于公安户籍部门的管辖范围，不属于民事案件的受理范围，故对于买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求，法院通常不会受理。但是，如果买卖双方在签订二手房买卖合同时能够就卖方未按约定及时迁出户口应承担的违约责任作出明确约定，发生争议后，买方依据合同约定要求卖方承担违约责任的，一般可以得到法院的支持。
对于卖方拒绝迁出户口的情形，买方一般应向当地的公安户籍部门申请协调解决。不少地方公安户籍部门可以采取措施将卖方原登记在被转让住房上的户口强制迁出。例如，南京市公安局《关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见（试行）》（宁公人〔2011〕52号）规定：“房屋买卖双方已经合法完成房屋产权交易，买房人已经取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》，并实际居住。卖房人未将户口迁出原住房，导致买房人户口无法迁入的（买卖双方有其他户口迁移约定的除外）。经买房人申请，户口所在地公安派出所履行告知后，卖房人仍拒绝办理户口迁出的，经县级公安机关审核批准，将卖房人户口整户迁移至现户口所在地的社区（村）托管户临时管理。”
深圳市公安局《深圳市居民市内移居和户的管理工作规范（试行）》也规定：“7.6 实际居住条件消失后（即房产被拆迁、查封、扣押、收回、转让或搬离的等情形），原户口在该址的人员应当主动向辖区派出所户籍民警申报办理迁出手续，无迁入（自立）家庭户、集体户条件的，迁入本所代管户。”“7.17 移入时因居住在自有合法房产内，要求在该址落户的，而该址内已落有他人户口的（指房产转让等情形），应当给予办理，使用同样的住址、门牌，同时在两次动员（15天后）可将原户迁入本所代管户；如无法通知，可当场迁入代管户。在通知期间或迁入代管户后，要求在底册“备注”栏及系统人口信息“记事”栏中注明录入相关情况。”
第四篇：商品房买卖合同违约
篇一：房屋买卖合同违约金 房屋买卖合同违约金
1.提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？
2.提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金? 3.提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?
一、违约金是否不能超过合同总金额的20%? 在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金? 在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行? 违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款？
为了体现对履行合同的担保，以保护守约方的利益，商品房买卖合同中会约定违约金条款。那么如何处理违约金与实际损失的关系，当没有约定违约金时，能够主张赔偿? 违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。
商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损失额难于确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：
逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；
逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算；
逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，《合同法》对此已作明确规定，《司法解释》对违约金如何调整作了进一步的规定。
在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。
第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。
第三，对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证责任。第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的30％为标准的，如超出30％，则应认定为过高，应酌情调整到30％以内；如超出损失但未超出损失的30％，则不认定为过高，无需调整。一般涉及减少违约金的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的，现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照《司法解释》对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。对于逾期交楼，《司法解释》确定了政府部门公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人的权益影响较大，当事人争议较大，这种情况在市场经济较发达的地区尤其明显。笔者认为，租金的指导价不能充分体现不同地段不同房屋的具体情况，而且明显低于未约定违约金情况下适用的法定标准（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准），明显不公平合理，有悖市场经济规律，不宜使用，否则会造成有约定不如无约定的现象，产生不好的社会导向。租金市场价较公平合理，但操作困难，影响审判效率。而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，既符合《合同法》和《司法解释》的精神，又比较公平合理，是可行的。所以如确需减少违约金，应减少至不低于按该标准计算的数额为宜一般可减少至按该标准计算。篇三：房屋买卖合同违约问题
在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或买方违约的情况。诉至法院，有地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责任，解除双方的买卖合同。
一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办
（一）要求继续履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事实上不能履行；
2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
3、债权人在合理期限内未要求履行。
（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。
2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少
3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：
（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
二、房屋买卖合同一方违约咋办
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
（一）双方协商确定的，从其约定；
（二）双方不能协商确定的：
1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
三、律师看法
作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为，遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。理由是：一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房，之后按月供款还贷。在购房时间不长，银行贷款未还完情况下，房产都抵押给了银行。所以，在进行二手房交易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。如果原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。如果原业主另有债务，极有可能被债权人申请查封。或者原业主真接另找买家，把房屋过户他人，使买家落空。二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。
律师提示：为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。
定金只要不超过房价的20%，就会得到法院的支持。
第五篇：【推荐下载】房屋买卖合同违约条款有哪些
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【推荐下载】房屋买卖合同违约条款有哪些
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如今房地产炙手可热，房地产交易也越来越为人们所知。为了保证房屋的交易公正严明，买卖双方能够踏实的进行房屋交易，双方大多会签下房屋买卖合同，以减少日后不必要的纠纷与麻烦。合约就像一种规则，那么，规则就总有被打破的时候，即出现房屋买卖合同违约的情况。那么，具体的房屋买卖合同违约条款有哪些呢？ 房屋买卖合同的违约条款主要有以下几种：
一、预期违约。
我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：(1)预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。
(2)预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。
二、实际违约。
主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。
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迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定，债务人迟延履行的，应承担迟延履行的违约责任，承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受，即迟延受领。
三、不适当履行。
即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。
四、其它违约行为。
是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。
购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。
以上内容详尽的概括描述了房屋买卖合同违约条款，希望能够帮助到有需要的买卖双方。同时，亦可以帮助签约的买卖双方，避免以上情况，从而避免以上违约情况，减少不必要的经济损失。如果遇到更复杂的情况，可以直接咨询律师，例如365律师寻求最快捷高效的帮助。
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