芜湖民办教育、芜湖古玩市场及天门山旅游区调研报告

第一篇：芜湖民办教育、芜湖古玩市场及天门山旅游区调研报告

芜湖市民办教育现状、芜湖市天门山旅游

区及芜湖市古玩市场调研报告

根据2010年我公司 “生态新城学校招商”、“山水龙城水库南两座休闲单体招商”和“和平村特色文化市场建设”的工作安排，营销部安排孟庆虎、刘小为组成调研组针对此三处区域招商工作于2010年2月23日赴芜湖市进行调研学习，现将调研情况汇报如下：

一、生态新城学校招商工作（主要针对“民办公助”式办学方式）

芜湖市民办教育在安徽省内发展较前，芜湖市于2009年下发“芜政办[2009]56号”《芜湖市人民政府办公室关于印发第三产业发展若干扶持政策的通知》。该通知含《关于加快民办教育发展的政策》，确定了“三产兴市”的战略方针。此项政策针对在芜湖市兴办民办教育给与了较浓的优惠条件（文件附后）。此项指导政策的出台，给予地方政府和教育主管部门很大的工作空间，大大促进了芜湖市民办教育的发展进度，扩大了民办学校的生存空间。

（一）芜湖市教育局职教科主管民办教育办学工作，此行拜访了职教科赵业农主任（***），赵主任向我们详细的介绍了芜湖市三山区碧桂园小区引进“安师大附属中学”的成功案例。

芜湖市所属的三山区地处偏远，其辖区内“碧桂园”小区（精装修房屋仅售3000元/平方米）地理位置和我司“生态新城”非常相近，优质教育资源匮乏。“碧桂园”采用“引进名校办分校”的营销手段，将建好的校区交给三山区政府，同时主动联系“安徽师大附属中学”和区教育局，灵活运用政策，将“安徽师大附属中学”成功引进“碧桂园”

小区。现“碧桂园”小区“安徽师大附属中学”涵盖学前教育、小学、初中、高中，该学校用安师大的国家学前教育研究课题优化学前教育资源，提高收费标准，小学及初中仍是按国家政策采取义务教育，高中阶段利用原“安徽师大附属中学”高中即为省重点高中的优势吸引学生，采用“两头保中间”的形式（学前、高中收费补贴小学、初中）保证学校生源及收入。对于学校教师录用问题，其中一部分由区政府及学校共同招聘（有编制）、一部分由“安徽师大附属中学”现有教师挂职锻炼、一部分从省人才储备库外聘（交五险）的方式解决。对于义务教育阶段的教师工资，由区政府支付。

（二）我们又拜访了弋江区教育局窦局长（***），向他咨询了芜湖市大学城旁的“中央城”小区引进“安师大附属中学”的成功经验。

1、“中央城”引进“安师大附属中学”分校（只设初中和高中），窦局长向我们解释了该校不设小学的原委：首先，小学学制6年，周期长，教育成本高。其次，小学升初中现已改为免试直升，教育优势体现较慢。

2、“中央城”采用高中补贴初中的方式，学制也是6年，能最大化的体现教育优势资源。“中央城安师大附属中学分校”的运作模式是：义务教育阶段（初中），所有学生费用由弋江区政府支付，高中按物价部门正常审核后价格收费。教师由安师大附属中学派出，工资由弋江区政府支付，在弋江区工作期间，老师的五金由弋江区缴纳，退休前档案回原校所在区。

二、山水龙城水库南两座休闲单体招商（芜湖市天门山旅游区望天门大酒店）

天门山望天门大酒店位于芜湖市鸠江区大桥镇境内天门山景区（江边），李白一首著名的七绝《望天门山》：“天门中断楚江开，碧水东流至此回。两岸青山相对出，孤帆一片日边来。”生动地描绘出天门山的风姿。该酒店隶属芜湖市天门山旅游发展有限责任公司，此行我们拜访了望天门大酒店总监谢芳女士（该酒店董事长妹妹），她向我们介绍了望天门大酒店是一座按皖南徽派民居建设并装修装饰的园林酒店，系上海园林设计院设计，该酒店包含餐饮、茶楼、会议厅和棋牌共近100个房间，该酒店环境优雅、装修高档、文化品味浓厚，我们把淮南市相关情况、山水龙城总规图及三维动画、二座单体效果图施工图及地处淮南的位置与该酒店高层进行介绍并留下相应资料，该酒店董事长谢晓平（***）对我们的项目非常兴趣，并约定3月10前来淮南实地考察，就合作事项作进一步沟通。

三、和平村特色文化市场建设（芜湖古玩市场）

芜湖古玩城共三处，其中一处位于芜湖市西市口，总长100米，铺面近50家，大多为30-40平方米的沿街一层铺面，主要经营书画、家具、陶瓷和玉器。商家大多为租赁经营，月租金在25-40元浮动，每周一在该处古玩城内有藏友及收藏爱好者自发组织的跳蚤市场活动。由于市场不集中，体量小，目前没有形成氛围。

营销部

2010-2-25

第二篇：关于芜湖、合肥两市外事工作情况的调研报告

关于芜湖、合肥两市外事工作情况的调研报告

为协助省人大常委会主任会议听取和审议我省外事工作情况的汇报，7月中下旬，省人大常委会副主任胡连松率民宗侨外工委的同志分别赴合肥、芜湖两市进行专题调研，重点了解两市在因公出国境管理、友城关系发展、护照发放和集中管理、外事工作与经济社会发展相适应等方面的情况。现将有关情况综合报告如下。

一、主要工作与成效

合肥、芜湖两市高度重视外事工作，认真贯彻执行涉外法律法规以及党和国家外事工作的方针政策，外事工作有力、有序和有效地开展，取得了较好的成绩，为服务地方经济社会发展和对外开放做出了积极的贡献。

（一）强化制度建设，外事管理水平不断提高。两市高度重视外事工作的制度化和规范化建设。在坚决贯彻执行党和国家外事政策及相关法律法规的同时，结合各自的工作实际，制定了一系列的配套政策，做到用制度管人管事，使外事工作规范、有序和高效地开展，主要表现在以下三个方面。一是制定配套政策，因公出国（境）管理工作规范有序。根据中纪发【2004】26号《关于进一步加强党员干部出国境管理的通知》和中办发【2008】9号《关于进一步加强因公出国（境）管理的若干通知》等文件的精神，合肥市制定出台了《关于加强我市外事工作管理的意见》，强化外事工作的归口管理，对公务出访的各个环节做出了严格的规范；芜湖市出台了《公务员因公出国管理办法》，从制度上有效遏制了公款出国（境）旅游现象的发生。二是细化管理措施，护照管理工作严格高效。两市建立了一整套行之有效的规章制度，使护照发放、领用、收缴、注销、保管等各个环节都有章可循。同时，还加大宣传力度，使公务出访人员了解护照集中管理的重要性，自觉执行护照管理的各项规定。通过多年的不懈努力，两市护照回收率稳步上升，从未发生过护照丢失、被窃等事件，确保了护照的安全。三是规范外事接待程序，对外交流交往日益扩大。两市在加大“请进来”的同时，出台相关措施，根据来访对象级别、任务、性质、要求的不同，对来访的邀请、迎送、会见、座谈、参观、宣传报道、礼品准备等各个环节进行细化，确保接待工作顺利进行。通过来访客人的所见、所闻，展示了两市良好的环境、悠久的历史，深厚的文化底蕴以及对外合作的机遇和愿望，使来访团组高兴而来，满意而去，接待的工作针对性更强，效果明显提高。

（二）强化开拓创新，友城关系不断巩固发展。两市高度重视友城工作的开展，通过“两手抓”，即，一方面通过领导出访、外宾来访、接待华人华侨和国际知名人士等渠道，大力拓展与国外城市的友好关系，不断扩大友城的数量与规模；另一方面，通过经贸往来、科技交流、文化合作、环境保护和教育等方面的交往，稳步推进双方实质性的合作，不断提升合作的层次和质量，使友城关系由最初的“简单互访型”向“全方位、宽领域、多层次和高质量”的互动型转变，使双方在合作中受益，为友好关系的长远发展奠定了坚实的基础。目前，芜湖市已与日本、意大利和西班牙的三个城市结成友好关系，还有奥地利、美国的两个城市正在协商和报批中。合肥市则与五大洲的十个城市喜结“金兰”。

（三）强化大局意识，服务能力和水平日益增强。两市的外事工作始终紧紧围绕经济建设这一中心任务开展，密切结合本市改革开放和现代化建设的需要，不断改革外事管理工作中“不适应、不符合”的因素，为更好地“请进来、走出去”提供高效的服务。如，两市在审批因公出国（境）工作中，根据“从严把握、区别对待”的方针，实行“两宽两严一严控”（对一般性的公务考察团、党政代表团从严把握；对企业和经贸代表团则放宽政策；对“双跨”团组进行严控）。通过这些“宽严相济”的措施，两市外事工作实现了管理与服务的有机结合。

二、存在的问题

调研发现，两市外事工作存在一些不容忽视的问题，这些问题在全省范围内不同程度存在，须引起高度重视。

（一）外事资源分散，难以形成工作优势与合力。我国现行外事工作体制和格局是在计划经济体制下形成和发展起来的。虽根据“精简、效能”的原则，进行过多次机构改革，但是外事工作机构“大而全，小而全”的局面并未从根本上得到改变。省直各部门，各市、县、区，乃至各群团组织都设有独立的外事工作部门。在平行机构中，外办、商务、发改委、海关、贸促会、侨联等部门承担了相应的外事工作职能。这些部门在各自的工作范围内履行外事工作职责，应该说，工作是富有成效的。但是，由于这些部门是在各自封闭的“圈内”运行，所积累的经验和资源难以与其他部门共享，得不到有效利用，造成了重复劳动，资源浪费。甚至由于职能交叉，权责不清，在工作中各自为政、扯皮推诿的现象时有发生，影响了工作效率的提高。

（二）调查研究缺乏深度和广度，工作针对性需进一步加强。从调研情况看，由于经费、人员、职能等方面因素的制约，外事工作部门对当今世界国际政治、经济形势发展变化对地方经济建设影响缺乏研究与思考，对本地外事工作中存在的问题以及解决问题的建议和意见的综合分析，略显滞后。在调查研究方面，“心有余而力不足”的现象比较普遍，制约了外事工作部门服务于经济建设能力和水平进一步的提高。

（三）队伍结构不尽合理，影响外事工作的可持续发展。省、市、县外事工作部门在机构改革中几经调整，从政府组成部门到政府办事机构，最近又回归到政府组成部门，几起几落。加之编制、经费等因素的影响，外事工作队伍“进得来，出不去，提升难”的窘境没有得到根本改变，影响了队伍的稳定，难以满足外事工作的需要，加强队伍建设已迫在眉睫。

（四）对外开放水平需进一步提高。目前，由于管理体制及有关政策等因素的制约，再加上反映在一些同志身上的思想观念相对滞后，在有些地方和部门，“请进来”和“走出去”的力度不大，步子不快，办法不多，在一定程度上影响了我省外向型经济的发展。国际上新兴的产业和经济发展模式，如动漫产业、会展经济等在我省的发展尚处在摸索阶段，与沿海和经济发达地区相比，我省对外开放局面有待进一步拓展，外向型经济发展的力度有待进一步加强。

三、几点建议

为使外事工作更好地服务我省的经济建设、改革开放和现代化建设事业，使我省的外事工作步入稳健、快速、高效的发展轨道，建议如下：

（一）整合资源，提高效率，形成大外事的工作格局。要解决目前外事工作部门“单打独斗”的局面，进行资源整合，实现信息沟通，资源共享，以下两方面的工作值得关注：一是整合资源。首先要整合外事信息资源。建议由省、市（乃至县、区）外事主管部门牵头，成立一个由各单位外事工作机构人员组成的协调小组（或联席会议等，名称自定），定期召开联系会议，把分散在各部门的外事资源和信息进行交流，并对重要的信息编发给相关单位，使信息流通起来，实现信息共享、互通有无。其次是整合人力资源。做好外事工作，关键在人。目前，我省外事人力资源短缺，特别是翻译人员不足，影响了外事工作的可持续发展。当前切实可行的方法是对全省的外事人力资源进行普查，建立资料库，对外事工作人员进行备案，登记在册。在实际工作中，可以采取借用、聘用、有偿服务等措施，跨部门、跨行业交流外事人力资源，调剂余缺，使其得到合理配置，实现人力资源的最大化利用。二是营造氛围。外事工作牵涉到方方面面，需要全社会的参与和支持。而有些部门和干部认为外事工作仅仅是外事工作部门的职责，对外事工作不理解、不了解，甚至有意回避。建议在党校和行政学院设置外事培训课程，提高干部，尤其是领导干部的国际视野、对外开放意识及处理涉外工作的能力和水平。同时，要加大宣传力度，让更多的人了解外事工作，主动关心、支持外事工作，形成良好的外事工作氛围。通过对外事工作信息和人力资源的整合，营造良好的外事工作环境，在全省上下形成大外事的工作局面。

（二）强化调研，综合分析，为经济社会发展当好参谋。建议在外事工作部门成立专门的处室或科室，配备精干的工作人员，专职从事涉外方面的调查研究。对调查研究中发现的带有普遍性的问题，专题调研，综合分析，并写出调研报告供领导和决策部门参考。与此同时，收集、梳理世界各国的政治、经济等方面的信息，进行整理，并结合我省实际，提出意见和建议，编辑成册，发放给各市县和各部门，提高我省对外合作的针对性和实效性，当好参谋和助手。

（三）关心爱护，重视培养，打造高效的外事干部队伍。建议加大外事人力资源的培养、使用和提拔力度，使我省外事工作干部引得进、留得住、用得上、出得去。尤其要注重培养复合型的翻译人才，要加强培训，注重使用，让他们在对外交往的工作实践中接受锻炼和培养，不断提高他们的工作能力和水平。要注意营造良好的人文环境，使广大外事工作干部想干事、会干事、干成事、不出事，为我省改革开放事业造就一支会外语、通经济、懂政策、立场坚定、务实勤勉的外事工作队伍。

（四）解放思想，实事求是，不断扩大我省的对外开放。在外事工作中，要进一步解放思想，正确把握我省对外开放的水平和局面，实事求是地评估我省“请进来、走出去”的形势。在严格贯彻执行中央外事工作规定，制定我省配套措施和实施细则的同时，要充分考虑我省对外开放的实际需要，做到宽严相济，切忌“一刀切”。要制定激励政策，鼓励和支持符合未来产业结构和产业政策的新兴产业的发展，如动漫、会展等。与此同时，要强化对出国团组出访前的外事政策、外事纪律、外事礼仪及出国任务、背景知识教育，切实提高出访的实效性。通过上述举措，让来我省投资兴业的外国客商更顺利地走进来;让我省从事对外经贸合作、开拓国际市场、进行国际友好交流的人员更方便地走出去，为我省的改革开放做出新的、更大的贡献。

第三篇：芜湖镜湖万达广场未来发展前景调研报告

芜湖镜湖万达广场未来发展前景调研报告

调研时间:2011年11月18日——11月27日

调研人员：安徽工程大学国际经济与贸易专业081班

张艳梅 张晶晶 时甲 李东 李成成 邱振仪 邵和云 陈雨露 周翔宇 季春英共

10人

调研对象：芜湖镜湖万达广场

报告时间：2011年12月1日

报告人：李成成概述：2011年3月30日，位于镜湖区弋江中路与赭山路交汇处的芜湖镜湖万达广场举行了盛大的奠基典礼，标志着大连万达集团旗下的万达广场正式进驻江城芜湖！为深入了解这一商业巨擘未来的发展前景，笔者这次和几位队友一起对芜湖万达广场进行了调研，实地考察了万达广场周边的环境，并对其潜在的竞争对手芜湖联盛广场进行了深入了解，在收集、分析、总结各方面因素之后，认为芜湖万达广场必将成为芜湖市未来繁华核心所在，大大促进芜湖城市经济的发展！与此同时，在调研中我们也发现了可能影响万达广场未来发展的一些潜在风险，在此，我们也对其进行了深入分析。

接下来，笔者将从万达广场的区位分析开始，分析芜湖万达广场，并得出结论，以及谈谈自己此次调研的心得。

正文：2011年3月30日，位于镜湖区弋江中路与赭山路交汇处的芜湖镜湖万达广场举行了盛大的奠基典礼，标志着大连万达集团旗下的万达广场正式进驻江城芜湖！这是国际万达在芜湖的首个巨献。笔者这次所需调研的正是芜湖万达广场，目的为预测芜湖镜湖万达广场未来发展前景。

1.关于万达：在国内地产界，一直存在“南万科北万达”的说法，万科走的是住宅地

产开发路线，万科走的则是商业地产开发路线，两者各不冲突，并在各自的领域里都是国内的No.1，大连万达集团自1988年成立至今，经过23年的发展，商业版图迅速扩张，足迹遍布全国50多个城市，其万达广场城市综合体的品牌已根植全国。借助着成熟商业和万达品牌效应，形成一个个成熟商圈，创造许多商业奇迹，使万达集团享有“城市新中心缔造者”的美誉，并成为中国乃至亚洲商业不动产领军企业，拥有国际化商业背景。

2.关于芜湖镜湖万达广场：芜湖镜湖万达广场位于弋江中路和赭山路交叉口，用地8.39

公顷，其中水面面积为15933平方米，实际出让面积67934平方米，总建筑面积约30万平方米，集购物、餐饮、文化、办公、娱乐、休闲等于一体的万达第三代综合体，包括商业地产和住宅。

3.关于人口：芜湖是安徽第二大城市，人口众多，仅芜湖市就有138万人口，镜湖万

达广场附近更是人口密集。除神山口附近小区外，还有汀苑小区、铁路小区、伟星左岸生活社区、扬子新村、绿地、二炮干部修养所、镜湖新城、东苑小区、新都花园等等。同时，芜湖工业学校、芜湖市十四中学、安徽工程大学均在附近。此外，银光电器照明有限公司、四海汽车修理厂、鑫晟汽车修理厂、南京铁路职工基地、耐火材料厂等皆环绕与此。另外，附近还有市五院、博英医院、广济医院，这些也会带来相当的客流。

4.关于交通：芜湖万达广场位于芜湖市中心镜湖区，位于弋江中路与赭山路的交叉口，东至规划道路、南拥景观湖浴牛塘及营盘山路、西至弋江中路、北临赭山东路，紧邻芜湖市内首座高架，贴近规划中的芜湖市首个民航机场和芜湖城市轨道交通（地

铁），交通体系十分发达。7路、21路、33路、42路、45路、104路（晚）、228路等十余条公交网汇聚于此，5分钟通达全城，立体化布局，交通十分便利。在这里我们做了一个统计，5分钟内通过这里有608辆车次，包括轿车、出租车及摩托、电动等，这说明万达广场交通是非常好的。

5.关于周边配套：附近除拥有鸠江菜市场、金三角菜市场外，鑫海洋酒店、各种饭店、宾馆也很多。还有市第五人民医院、广济医院等，另外安徽工程大学、芜湖工业学校环踞周围，其他如五一广场、火车站、广济寺、赭山公园、神山烈士陵园都距离不远，中国农业银行、交通银行、邮局齐备，汽车维修厂、加油站都很近，周边商业配套成熟，生活便捷。

6.关于选址：众所周知，近年来芜湖城市东扩，包括市委、市政府等部门搬迁至城东

政务中心，城东新区成为近年来崛起的热土。万达广场的选址，符合芜湖城市东扩的战略部署，万达广场刚好位于城东和城中的交界处，镜湖区与城东新区的连接处，起到很好的连接作用。

7.关于商业布局：芜湖城市东扩，城东新区成为近年崛起的热土之后，附近新建住宅

项目较多，但商业方面相对滞后，已经落地的商业项目迟迟未能启动。而万达广场、神山口一带没有真正意义上的商业，属于商业上的空白点，大连万达正是看中了这块空白点，才在此兴建万达广场。

8.关于市场潜力：根据国际经济学，市场潜力=支出潜力*地理单元人口数，芜湖市地

区人口之多毋庸置疑。而同时芜湖市是安徽省次中心城市，是皖江城市带承接产业转移示范区核心城市，南京都市圈成员城市，长三角中心城市，安徽经济金融中心，即使相对于周边南京、上海来说消费并不高，起码也属于中等水平，经济较为发达。经济水平决定支出状况，消费支出巨大。随着芜湖经济的发展，恩格尔指数不断下降，原有的商业中心已不能满足人们日益增长的物质精神需求，芜湖市场潜力巨大。

9.关于市场定位：经济的发展，带来需求的增大，原有的商业中心已不能满足人们日

益增长的需求。加上芜湖商业网点布局的问题，成规模上档次的大型商业网点缺乏，市民会有感慨“购物只能去步行街”。而万达广场是万达第三代商业地产——城市综合体的典型代表，集合了多种高端体验于一身，目标市场定位高端，将迎合并解决这一问题。随着同步于北京、上海等高端生活配套的出现，将使芜湖拥有更高起点、更为现代的中心商圈，以及更为丰富多样的城市生活。

10.关于项目业态和消费模式：未来的万达广场，将包括一栋快捷酒店、商业用房、商

业内接组成的商业楼，二栋18层办工塔楼，三栋板式高层住宅和两层地下室，功能为商业、设备用房和停车库。拥有百货、超市、住宅、影城、KTV、商务酒店、特色商业街等多种业态。包括8.2万平方米的大型购物中、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6000平方米的万达院线。将国外室内步行街与中国商业大楼相结合，同时在商业大楼中组合多种项目业态，在商业中心增加文化、娱乐、健身、餐饮等，完美打造“一站式”消费享受。在这里，你只需要停好车子，就可以享受到吃喝玩乐多种服务，这样的消费模式才是符合现代人生活方式的消费模式。

11.关于商业运作模式：万达拥有独特的“订单商业模式”，不可复制的开业旺场模式，即其独创的订单式的商业地产运作模式。简单来说，业态规划在前，建筑规划在后；商业订单在前，建筑建造在后。万达广场先吸引众多品牌商家入住，再根据需要设计规划广场。与5000余家具有市场影响力的实力企业强强联合，确保开业之前就满场，开业之后持续旺场经营，短时间内吸附最大流量人群，聚起人气，实现此后一直人气旺，商铺旺，缔造无可争议的人气中心。正是采用了正确的商业模式，万达

地产才能在中国商业地产领域大步前行。

12.关于竞争对手分析（以联盛广场为例）：联盛国际商业广场，位于赭山中路与北京东

路的交汇口，这里行政金融单位林立。同时，距火车站与汽车站仅500米距离，汇合火车站与汽车站人流、商流、物流、资金流，构筑车站商圈，是具有先天优势的财富商圈。总建筑面积18万平方米，包括双塔写字楼、儿童乐园、健身娱乐会所、大型超市、淘宝商城等，是主张体验式消费的健身娱乐之地。

（1）。地理区位。万达广场位于弋江中路和赭山路交叉口，贴近北京中路、神山路和营盘山路。联盛广场，位于赭山中路与北京东路的交汇口，距离两站仅500米之遥。联盛广场有两站带来的人流，万达位于多个路口交汇之处，两个广场相距仅两站路，步行10分钟即到，甚至可以形成商业集群效应，吸引更多人流，其地理区位差别不是太大。

（2）。项目业态。万达拥有百货、超市、住宅、影城、KTV、商务酒店、特色商业街等多种业态，集购物、餐饮、文化、办公、娱乐、休闲等于一体，具有注重休闲娱乐及商业化。联盛则推行体验式消费，拥有大型超市、淘宝商城、儿童乐园、健身中心、游泳馆、溜冰场、羽毛球俱乐部等，以健身娱乐为主，二者并不冲突。

（3）。经营模式。万达独创“订单式商业模式”，与5000余家具有市场影响力的实力企业强强联合。联盛主张体验式消费，注重零售。

（4）。目标定位。万达目标定位高端，联盛则是中端。近年来随着芜湖经济的发展，高档消费需求增多，加上商业网点布局缺陷，高档商业网点空缺，定位高端的万达迎合了部分消费者需求。此外，中国人传统的“买涨不买跌、买贵不买贱”的心理，万达定位不输联盛。

（5）。商铺面积及价格。联盛主推小面积、低总价、易出租的小商铺，户型面积为37——72平方米，均价7500——8000。万达更看重大商铺，发展大型超市、百货、酒店及公寓，市场价格40000元每平米，二者差距颇大，影响不深。

（6）。开业时间。联盛广场开业时间定于今年12月底，万达则在明年9月前后，这使得两家并不在开业时期打对台，同时，联盛广场先行开业面临更多的市场风险，而利用联盛广场先行运行带来的人气，更有助于万达将来的盛大开业。

13.市场风险：任何一家企业的投资运行都不可避免的伴随着风险：万达大胆的选址神山口城东商业空白点、远离中心商业区的同时，也承担着更多的风险；推行高档消费迎合城市需要的同时，也在远离更为广大的消费人群；大商铺、高总价、国际化的同时，也在隔绝众多业主；此外，城市的发展规划在不断变动，市场经济在不断发展，金融形势和经济状况也在瞬息万变，消费者偏好也不固定，这些都给万达带来更多不可预测性。

结论：芜湖镜湖万达虽面临着众多风险，但机遇同在，国际化的商业背景、成熟的品牌效应、丰富的项目业态、现代化的商业模式、迎合市场需要的目标定位、齐全的配套设施、巨大的市场潜力、便利的交通条件，这些都为万达的未来提供了保障。正如它的广告语一样“万达所在，人潮所聚；万达所至，繁华所指”，相信芜湖镜湖万达广场必将聚集芜湖全城焦点，汇聚全城人气，打造芜湖新的城市商业中心，成为下一个芜湖繁华核心所在！

第四篇：芜湖镜湖万达广场未来发展前景调研报告

芜湖镜湖万达广场未来发展前景调研报告

调研时间:2011年11月18日——11月27日

调研人员：安徽工程大学国际经济与贸易专业081班

张艳梅 张晶晶 时甲 李东 李成成 邱振仪 邵和云 陈雨露 周翔宇 季春英共10人

调研对象：芜湖镜湖万达广场 报告时间：2011年12月1日 报告人：李成成

概述：2011年3月30日，位于镜湖区弋江中路与赭山路交汇处的芜湖镜湖万达广场举行了盛大的奠基典礼，标志着大连万达集团旗下的万达广场正式进驻江城芜湖！为深入了解这一商业巨擘未来的发展前景，笔者这次和几位队友一起对芜湖万达广场进行了调研，实地考察了万达广场周边的环境，并对其潜在的竞争对手芜湖联盛广场进行了深入了解，在收集、分析、总结各方面因素之后，认为芜湖万达广场必将成为芜湖市未来繁华核心所在，大大促进芜湖城市经济的发展！与此同时，在调研中我们也发现了可能影响万达广场未来发展的一些潜在风险，在此，我们也对其进行了深入分析。

接下来，笔者将从万达广场的区位分析开始，分析芜湖万达广场，并得出结论，以及谈谈自己此次调研的心得。

正文：2011年3月30日，位于镜湖区弋江中路与赭山路交汇处的芜湖镜湖万达广场举行了盛大的奠基典礼，标志着大连万达集团旗下的万达广场正式进驻江城芜湖！这是国际万达在芜湖的首个巨献。笔者这次所需调研的正是芜湖万达广场，目的为预测芜湖镜湖万达广场未来发展前景。

1.关于万达：在国内地产界，一直存在“南万科北万达”的说法，万科走的是住宅地产开发路线，万科走的则是商业地产开发路线，两者各不冲突，并在各自的领域里都是国内的No.1，大连万达集团自1988年成立至今，经过23年的发展，商业版图迅速扩张，足迹遍布全国50多个城市，其万达广场城市综合体的品牌已根植全国。借助着成熟商业和万达品牌效应，形成一个个成熟商圈，创造许多商业奇迹，使万达集团享有“城市新中心缔造者”的美誉，并成为中国乃至亚洲商业不动产领军企业，拥有国际化商业背景。

2.关于芜湖镜湖万达广场：芜湖镜湖万达广场位于弋江中路和赭山路交叉口，用地8.39公顷，其中水面面积为15933平方米，实际出让面积67934平方米，总建筑面积约30万平方米，集购物、餐饮、文化、办公、娱乐、休闲等于一体的万达第三代综合体，包括商业地产和住宅。

3.关于人口：芜湖是安徽第二大城市，人口众多，仅芜湖市就有138万人口，镜湖万达广场附近更是人口密集。除神山口附近小区外，还有汀苑小区、铁路小区、伟星左岸生活社区、扬子新村、绿地、二炮干部修养所、镜湖新城、东苑小区、新都花园等等。同时，芜湖工业学校、芜湖市十四中学、安徽工程大学均在附近。此外，银光电器照明有限公司、四海汽车修理厂、鑫晟汽车修理厂、南京铁路职工基地、耐火材料厂等皆环绕与此。另外，附近还有市五院、博英医院、广济医院，这些也会带来相当的客流。

4.关于交通：芜湖万达广场位于芜湖市中心镜湖区，位于弋江中路与赭山路的交叉口，东至规划道路、南拥景观湖浴牛塘及营盘山路、西至弋江中路、北临赭山东路，紧邻芜湖市内首座高架，贴近规划中的芜湖市首个民航机场和芜湖城市轨道交通（地

铁），交通体系十分发达。7路、21路、33路、42路、45路、104路（晚）、228路等十余条公交网汇聚于此，5分钟通达全城，立体化布局，交通十分便利。在这里我们做了一个统计，5分钟内通过这里有608辆车次，包括轿车、出租车及摩托、电动等，这说明万达广场交通是非常好的。

5.关于周边配套：附近除拥有鸠江菜市场、金三角菜市场外，鑫海洋酒店、各种饭店、宾馆也很多。还有市第五人民医院、广济医院等，另外安徽工程大学、芜湖工业学校环踞周围，其他如五一广场、火车站、广济寺、赭山公园、神山烈士陵园都距离不远，中国农业银行、交通银行、邮局齐备，汽车维修厂、加油站都很近，周边商业配套成熟，生活便捷。

6.关于选址：众所周知，近年来芜湖城市东扩，包括市委、市政府等部门搬迁至城东政务中心，城东新区成为近年来崛起的热土。万达广场的选址，符合芜湖城市东扩的战略部署，万达广场刚好位于城东和城中的交界处，镜湖区与城东新区的连接处，起到很好的连接作用。

7.关于商业布局：芜湖城市东扩，城东新区成为近年崛起的热土之后，附近新建住宅项目较多，但商业方面相对滞后，已经落地的商业项目迟迟未能启动。而万达广场、神山口一带没有真正意义上的商业，属于商业上的空白点，大连万达正是看中了这块空白点，才在此兴建万达广场。

8.关于市场潜力：根据国际经济学，市场潜力=支出潜力*地理单元人口数，芜湖市地区人口之多毋庸置疑。而同时芜湖市是安徽省次中心城市，是皖江城市带承接产业转移示范区核心城市，南京都市圈成员城市，长三角中心城市，安徽经济金融中心，即使相对于周边南京、上海来说消费并不高，起码也属于中等水平，经济较为发达。经济水平决定支出状况，消费支出巨大。随着芜湖经济的发展，恩格尔指数不断下降，原有的商业中心已不能满足人们日益增长的物质精神需求，芜湖市场潜力巨大。9.关于市场定位：经济的发展，带来需求的增大，原有的商业中心已不能满足人们日益增长的需求。加上芜湖商业网点布局的问题，成规模上档次的大型商业网点缺乏，市民会有感慨“购物只能去步行街”。而万达广场是万达第三代商业地产——城市综合体的典型代表，集合了多种高端体验于一身，目标市场定位高端，将迎合并解决这一问题。随着同步于北京、上海等高端生活配套的出现，将使芜湖拥有更高起点、更为现代的中心商圈，以及更为丰富多样的城市生活。

10.关于项目业态和消费模式：未来的万达广场，将包括一栋快捷酒店、商业用房、商业内接组成的商业楼，二栋18层办工塔楼，三栋板式高层住宅和两层地下室，功能为商业、设备用房和停车库。拥有百货、超市、住宅、影城、KTV、商务酒店、特色商业街等多种业态。包括8.2万平方米的大型购物中、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6000平方米的万达院线。将国外室内步行街与中国商业大楼相结合，同时在商业大楼中组合多种项目业态，在商业中心增加文化、娱乐、健身、餐饮等，完美打造“一站式”消费享受。在这里，你只需要停好车子，就可以享受到吃喝玩乐多种服务，这样的消费模式才是符合现代人生活方式的消费模式。

11.关于商业运作模式：万达拥有独特的“订单商业模式”，不可复制的开业旺场模式，即其独创的订单式的商业地产运作模式。简单来说，业态规划在前，建筑规划在后；商业订单在前，建筑建造在后。万达广场先吸引众多品牌商家入住，再根据需要设计规划广场。与5000余家具有市场影响力的实力企业强强联合，确保开业之前就满场，开业之后持续旺场经营，短时间内吸附最大流量人群，聚起人气，实现此后一直人气旺，商铺旺，缔造无可争议的人气中心。正是采用了正确的商业模式，万达

地产才能在中国商业地产领域大步前行。

12.关于竞争对手分析（以联盛广场为例）：联盛国际商业广场，位于赭山中路与北京东路的交汇口，这里行政金融单位林立。同时，距火车站与汽车站仅500米距离，汇合火车站与汽车站人流、商流、物流、资金流，构筑车站商圈，是具有先天优势的财富商圈。总建筑面积18万平方米，包括双塔写字楼、儿童乐园、健身娱乐会所、大型超市、淘宝商城等，是主张体验式消费的健身娱乐之地。（1）。地理区位。万达广场位于弋江中路和赭山路交叉口，贴近北京中路、神山路和营盘山路。联盛广场，位于赭山中路与北京东路的交汇口，距离两站仅500米之遥。联盛广场有两站带来的人流，万达位于多个路口交汇之处，两个广场相距仅两站路，步行10分钟即到，甚至可以形成商业集群效应，吸引更多人流，其地理区位差别不是太大。（2）。项目业态。万达拥有百货、超市、住宅、影城、KTV、商务酒店、特色商业街等多种业态，集购物、餐饮、文化、办公、娱乐、休闲等于一体，具有注重休闲娱乐及商业化。联盛则推行体验式消费，拥有大型超市、淘宝商城、儿童乐园、健身中心、游泳馆、溜冰场、羽毛球俱乐部等，以健身娱乐为主，二者并不冲突。

（3）。经营模式。万达独创“订单式商业模式”，与5000余家具有市场影响力的实力企业强强联合。联盛主张体验式消费，注重零售。

（4）。目标定位。万达目标定位高端，联盛则是中端。近年来随着芜湖经济的发展，高档消费需求增多，加上商业网点布局缺陷，高档商业网点空缺，定位高端的万达迎合了部分消费者需求。此外，中国人传统的“买涨不买跌、买贵不买贱”的心理，万达定位不输联盛。（5）。商铺面积及价格。联盛主推小面积、低总价、易出租的小商铺，户型面积为37——72平方米，均价7500——8000。万达更看重大商铺，发展大型超市、百货、酒店及公寓，市场价格40000元每平米，二者差距颇大，影响不深。（6）。开业时间。联盛广场开业时间定于今年12月底，万达则在明年9月前后，这使得两家并不在开业时期打对台，同时，联盛广场先行开业面临更多的市场风险，而利用联盛广场先行运行带来的人气，更有助于万达将来的盛大开业。

13.市场风险：任何一家企业的投资运行都不可避免的伴随着风险：万达大胆的选址神山口城东商业空白点、远离中心商业区的同时，也承担着更多的风险；推行高档消费迎合城市需要的同时，也在远离更为广大的消费人群；大商铺、高总价、国际化的同时，也在隔绝众多业主；此外，城市的发展规划在不断变动，市场经济在不断发展，金融形势和经济状况也在瞬息万变，消费者偏好也不固定，这些都给万达带来更多不可预测性。

结论：芜湖镜湖万达虽面临着众多风险，但机遇同在，国际化的商业背景、成熟的品牌效应、丰富的项目业态、现代化的商业模式、迎合市场需要的目标定位、齐全的配套设施、巨大的市场潜力、便利的交通条件，这些都为万达的未来提供了保障。正如它的广告语一样“万达所在，人潮所聚；万达所至，繁华所指”，相信芜湖镜湖万达广场必将聚集芜湖全城焦点，汇聚全城人气，打造芜湖新的城市商业中心，成为下一个芜湖繁华核心所在！

第五篇：生活资料及生产资料市场流通调研报告

一、市场现状和问题

**县位于**省的中东部，**的后花园。湘江自南而北穿县而过，渌江由东向西流入湘江。京广铁路、京珠高速、s211三线平行纵贯南北，320国道连通东西，全县共有45万人口，总面积1381平方公里。县辖19个乡镇、332个行政村。

改革开放20年来，特别是近5年来，随着县城提质扩容和小城镇建设步伐加快，那一世小说网 http://www.xiexiebang.com全县生活资料和生产资料市场得到长足发展，加之“万村千乡”市场工程的实施，广大农民的购物环境得到改善，消费质量得到提高。全县主营生活资料的有县城农贸市场、超市、19个乡镇大小市场71处和“万村千乡”联锁店，主营生产资料的有县城部分经营网点、县硕结种子公司及乡镇联锁店、“万村千乡”生资联锁店20家及全县乡镇农技站等。

纵观我县市场流通情况，尽管近5年来发展速度较快。但由于基础差等因素的制约，总的来说是有数量，没质量。具体体现：一是流通市场商品档次不高、质量得不到保障，存在假冒伪劣商品。全县共有自然形成的马路市场33个，占总数的46%。其中s211线6个，张渌公路7个、河西县道11个、河东县道9个。每逢集日、摊担占道经营，堵塞交通，潜在着安全隐患，车辆及行人怨声载道。二是当前农资市场价格较高，影响农民的积极性。三是我县距离市区较近，县里市场品种满足不了县城居民的需求。四是资金短缺制约发展。县委、政府在市场建设问题上，积极鼓励多方筹资，并执行谁出资、谁受益的原则。客观现实是，民间资金基本聚集在县城，农村较少;向金融机构借贷，门槛较高;政府支持与庞大的需求量相比，也是杯水车薪。

二、发展与建设的重点

一是加强对市场商品和流通企业的监测工作。为了及时、准确了解和掌握市场大宗商品的质量、价格、供求趋势及流通企业的经营形势，我们围绕生活必须品，农业种子、生资和有代表性的流通企业，建立了3个市场信息监测点，并与全国联网，及时捕捉市场信息。二是加大市场管理和市场建设力度。县城甘塘坡、再就业、世纪广场等市场的管理日趋科学，服务更加规范。引导超市规范经营。对农村市场的管理，重点在整顿马路市场。我们协助乡、村，积极创造条件，加大工作流通量度，取缔马路市场。市场建设，特别是农村市场建设步伐加大。在“万村千乡”工程框架内，全县全年预计建设“农家店”50家，其中乡级店20家，村级店30家。

三、建议

1、商务、工商、质监、药监、物价等部门要进一步加大对市场流通体系建设的领导和管理。包括全县农村市场的规划布局、商品质量和价格的监管以及对市场的规范管理和服务。

2、建议恢复商业网点建设费，用于市场网点建设。

3、请求加大资金投入。按照我县规划，马路市场的搬迁、现有市场的提升和专业市场的新建，加之“万村千乡”市场工程的深入和普及，这些工程的实施，除充分调动各方面积极性、吸收社会资金外，特请求各级政府给予大量的资金支持。

刺客魔传 仙界走私大鳄 封天印地 步步生莲 一剑惊仙 重生之官道 http://www.xiexiebang.com